6

BAB II

TINJAUAN & LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

Tinjauan umum ini akan membahas tentang, mal, apartemen, dan hemat energi.

II.1.1. Mal

Karena mal merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara

singkat akan dibahas pusat perbelanjaan terlebih dahulu.

II.1.1.1. Deskripsi Pusat Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan

komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan

mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini berdiri disediakan juga

tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya

ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat

perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan pasar terbuka, (International

Council of Shopping Center, 1999). Selain sebagai tempat berbelanja pusat

perbelanjaan juga adalah tempat berkumpul dan berekreasi. Ketiga unsur itu

umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya saling

mempengaruhi.

International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan pusat

perbelanjaan menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:

7

Tabel 2.1: Tipe Pusat Perbelanjaan

Tipe Pusat Perbelanjaan

Karakteristik Contoh

1. Neighborhood Center Terletak disekitar daerah pemukiman dengan skala pelayanan lingkungan dan ditujukan untuk melayani kebutuhan sehari-hari (makanan, minuman, obat-obatan, perkakas rumah tangga, dll.).

Indomaret, Alfamart, dan Hero Supermarket.

2. Community Center Hampir serupa dengan tipe neighborhood center, namun dengan skala pelayanan yang lebih luas dan dari segi kuantitas lebih banyak jenis barang yang ditawarkan (apparel, home furnishings, elektronik, dll.).

Biasanya terdapat department store yang banyak menawarkan potongan harga.

Ramayana Department Store.

3. Regional Center Pusat perbelanjaan skala wilayah dengan anchor-tenant sebagai pusatnya dan toko-toko lain dan dilengkapi dengan fasilitas parkir yang cukup besar.

Pondok Indah Mall dan ITC Kuningan.

4. Super-Regional Center

Pusat perbelanjaan skala kota yang serupa namun lebih besar dari regional center dengan lebih banyak anchor-tenant. Biasanya terletak di pusat kota.

Mega Mall Pluit dan Kelapa Gading Mall.

5. Fashion/Speciality Center

Pusat perbelanjaan dengan sebuah spesialisasi seperti retail-retail fesyen, elektronik ataupun unit-unit retail yang sejenis

ITC Roxy Mas dan Ratu Plaza.

6. Power Center Didominasi oleh suatu anchor-tenant, menawarkan banyak program diskon dalam skala layanan wilayah.

Carrefour.

7. Theme/Festival Center

Pusat perbelanjaan dengan tipikal ataupun tema tertentu, biasanya didominasi berupa unit-unit restoran maupun fasilitas hiburan.

Cilandak Town Square dan FX Mall.

8. Outlet Center Biasanya terletak dikawasan rekreasi atau turisme, terdiri dari unit-unit retail yang menjual barang

Pasar Seni Ancol.

8

dengan brand sendiri, tersusun berjajar maupun berupa cluster.

Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia

pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut shopping

center. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping center/plaza merujuk

kepada kompleks tempat belanja terbuka/outdoor. Sedangkan untuk tempat belanja

didalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang lebih

tertutup/indoor disebut shopping mall, atau mall saja.

II.1.1.2. Definisi Mal

A shopping mall or shopping centre is a building or set of buildings which

contain retail units, with interconnecting walkways enabling visitors to easily walk

from unit to unit (Pacione, 2005).

A shopping mall is a an enclosed shopping center that have large structure

managed by a single company housing a variety of retail shops and services,

surrounded by a parking area, and situated in a suburban setting; or any large

shopping center; or a mixed-use shopping complex, which combines stores,

services, offices, restaurants, recreation, and other functions (Shopping Mall and

Shopping Center Studies: Eastern Connecticut State University, 2009).

Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa

bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan

yang teratur sehingga berada diantara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan.

Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal

9

memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant)

lebih dari satu (banyak) (Dewan Pusat Perbelanjaan Internasional, 1999).

Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa mall adalah

sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri dari berbagai macam jenis

unit-unit retail, restoran, serta fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam

satu bangunan, dengan unit-unit yang disewakan/dijual dan dikelola oleh sebuah

manajemen terpadu.

Di Inggris istilah mall digunakan dan tumbuh secara bertahap di kalangan

generasi muda. Di Indonesia istilah mall di pakai dan berkembang untuk

menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup dengan skala besar yang

menawarkan tidak hanya fasilitas berbelanja namun juga fasilitas hiburan/rekreasi

serta tempat bersosialisasi, dengan unit-unit retail yang terhubung oleh koridor dan

void yang besar.

II.1.1.3. Deskripsi Mal

International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan

shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu:

1. Strip Mall/Open Mall

Strip mall atau juga disebut shopping plaza adalah suatu tipe pusat perbelanjaan

terbuka dengan deretan unit-unit retail yang umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang

tersusun berjajar (umumnya berderet lurus maupun membentuk konfigurasi U atau

L) dengan area pejalan kaki terbuka ditengahnya yang menghubungkan antar unit-

unit retail yang saling berhadapan.

10

Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan (terutama di perkotaan) tipe

pusat perbelanjaan strip mall ini berubah menjadi unit-unit retail dengan parkir

kendaraan yang biasanya terletak didepannya untuk menyesuaikan/optimalisasi dari

lahan yang ada. Di Amerika Utara strip mall hampir selalu ditemukan di tiap

bagian kota, umumnya terletak di dekat persimpangan jalan utama ataupun

disekitar area residensial dengan luasan berkisar antara 500 m² hingga 9000 m²

(Edmonds, 2007, p10).

2. Shopping Mall/Closed Mall

Shopping mall atau biasa disebut mall saja merupakan tipikal pusat perbelanjaan

yang bersifat tertutup/indoor berisi unit-unit retail yang umumnya disewakan,

dengan selasar besar tertutup yang berada diantara unit-unit retail yang berhadapan.

Dengan dukungan teknologi seperti pengatur suhu ruangan (Air Conditioner/AC)

untuk menambah kenyamanan dalam berbelanja.

Biasanya mall merupakan multi-storey building (terdiri lebih dari 2 lantai)

dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat kota dimana lahan

sangat terbatas namun dengan tuntutan fungsi yang banyak, sehingga pembangunan

mall lebih bersifat vertikal dengan luasan yang biasanya lebih besar dibanding strip

mall. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangat pesat (terutama di

perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi sosial, hiburan,

pameran serta promosi yang populer bagi masyarakat kota.

11

Sedangkan berdasarkan luasan dan skala layanannya International Council of

Shopping Center (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa

bagian, yaitu:

1. Regional Mall

Regional Mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan gross saleable area

(area yang disewakan) antara 37.000 m² - 74.000 m², dengan minimal dua anchor-

tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti

Plaza Senayan.

2. Super-regional Mall

Super-regional mall adalah mall dengan dengan luasan gross saleable area (area

yang disewakan) lebih dari 74.000 m² dan menjadi shopping mall yang dominan di

wilayahnya, seperti Mall Taman Anggrek ataupun Mall Kelapa Gading.

3. Outlet Mall

Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang mempunyai satu anchor-

tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa unit

retail kecil. diantaranya dan umumnya banyak terdapat program diskon yang

ditawarkan dalam harga yang murah.

II.1.2. Apartemen

II.1.2.1. Definisi Apartemen

An apartment is a self-contained housing unit that occupies only part of a

building. Apartments may be owned (by an owner/occupier) or rented by tenants

(Hunt, 2000).

12

An apartment building, block of flats or tenement, is a multi-unit dwelling

made up of several (generally four or more) apartments (US), or flats (UK). A

difference may be an apartment is one of many units on a floor and a flat is the only

unit on a given floor. The term apartment building is used regardless of height in

North America and the terms residential tower or apartment tower are used in

other countries such as Australia (Levy et al, 2009).

Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil

sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki

puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di

Amerika Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-

negara persemakmuran (Digilib Universitas Petra, 2005).

Berdasarkan beberapa sumber diatas dapat disimpulkan bahwa apartemen

adalah sebuah model tempat tinggal/unit hunian yang hanya mengambil sebagian

kecil ruang dari suatu bangunan, dengan sistem kepemilikan beli/sewa.

II.1.2.2. Deskripsi Apartemen

Menurut Chiara, dkk, dalam bukunya ”Manual Housing Planning & Design

Criteria” (1975) bangunan apartemen dapat diklasifikasikan dari beberapa

kategori, antara lain:

Tabel 2.2: Kategori jenis apartemen

Kategori Berdasarkan Jenis Karakteristik 1. Ketinggian Low-rise apartment Adalah tipe bangunan apartemen

sampai dengan ketinggian 6 lantai. Middle-rise

apartment Tipe bangunan apartemen antara

6-9 lantai.

13

High-rise apartment Adalah tipe bangunan apartemen bertingkat tinggi sampai dengan ketinggian 40 lantai atau bahkan lebih.

2. Penyusunan Lantai Simplex apartment Satu unit penghuni dilayani dalam satu lantai yang terdiri dari beberapa unit, jika disediakan lift maka bukaan lift disediakan ditiap lantai.

Duplex apartment Kebutuhan satu unit hunian keluarga di layani dalam dua lantai, dengan ruangan service di lantai bawah, seiap unit dapat dicapai melalui koridor pada lantai bawah, dan apabila ada bukaan lift maka disediakan pada lantai ini.

Triplex apartment Kebutuhan satu unit hunian keluarga di layani dalam tiga lantai, dan pada satu lantai terdapat beberapa unit hunian yang lainnya, dan pencapaiannya hanya pada satu tingkat saja, juga bukaan lift terletak pada lantai ini.

3. Fasilitas Apartment/flat Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas standar.

Condominium Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas lebih lengkap & mewah dari apartemen standar.

4. Kepemilikan Sistem Sewa Apartemen yang disewakan dengan harga tetap setiap bulannya. Pemeliharaan unit biasanya menjadi tanggungan owner/pengelola apartemen.

Sistem Beli Apartemen dengan sistem pembelian ataupun angsuran yang telah ditetapkan. Setelah angsuran lunas maka unit apartemen menjadi milik tenant.

5. Pelayanan & Kelengkapan

Serviced & Furnished

Apartemen yang ditawarkan dengan fasilitas room service serta unit yang telah dilengkapi furnitur/perabot.

14

Non-serviced & Furnished

Apartemen yang ditawarkan tanpa fasilitas room service namun dengan unit yang telah dilengkapi furnitur/perabot.

Non-serviced & Un-furnished

Apartemen yang ditawarkan tanpa fasilitas room service dan tidak dilengkapi furnitur/perabot

II.1.3. Mixed-Use Building

II.1.3.1. Definisi dan Deskripsi Mixed-Use Building

“Mixed-use development is the practice of allowing more than one type of

use in a building or set of buildings. In planning zone terms, this can mean some

combination of residential, commercial, industrial, office, institutional, or other

land uses.” (Leinberger, 2008)

“Space within a building or project providing for more than one use (i.e., a

loft or apartment project with retail, an apartment building with office space, an

office building with retail space) (Arizona Real Estate Development, 2009)

Mixed-use Development atau proyek multi fungsi, adalah kawasan yang

terdiri dari satu atau beberapa massa bangunan yang terpadu dan saling

berhubungan secara langsung dengan bangunan lain dengan peruntukan yang

berbeda, semua massa bangunan berdiri di atas lahan yang sama dan dimiliki oleh

satu pengembang. Produk Bangunan hasil proyek multifungsi ini lebih dikenal

15

Mixed-use building yang merupakan Bangunan dengan fungsi ganda Mixed-use

building adalah perpaduan antara fasilitas hunian, fasilitas rekreasi dll. (Savitri et

al, 2007).

Dari beberapa sumber serta pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa

mixed-use building adalah beberapa fungsi bangunan yang berbeda yang disatukan

atau dikombinasikan pada satu massa bangunan dan umumnya dikembangkan

dengan fungsi-fungsi residensial/hunian (apartemen dan hotel), maupun fungsi

komersial dan bisnis (kantor dan pusat perbelanjaan).

II.2. Tinjauan Khusus

II.2.1. Pusat Perbelanjaan dan Apartemen di Jakarta Barat

Slipi merupakan salah satu kawasan premium dan padat sekaligus juga ”jantung

kota” di Jakarta Barat. Secara khusus kawasan Slipi Jaya adalah bagian dari pusat bisnis

dan ekonomi serta sosial budaya di Jakarta Barat. Terdapatnya area perkantoran,

apartemen, hotel, pasar tradisional, pemukiman padat penduduk, serta Jl. Letjend. S.

Parman (yang merupakan salah satu jalan protokol Ibukota Jakarta) yang membentang

didepannya mengindikasikan bahwa area ini mempunyai nilai jual yang tinggi dari segi

ekonomi.

II.2.2. Data Tapak

1. Kasus Proyek : Fiktif.

2. Pemilik Proyek : Swasta.

16

3. Besaran Proyek : ± 26.000 m².

4. Letak Proyek : Slipi Jaya, Jl. Letjen. S. Parman, Kel. Slipi, Jakbar.

5. Batas Tapak :

- Batas Utara : Jl. Letjen S. Parman

- Batas Selatan : Jl. Nelimurni 1 dan pemukiman warga

- Batas Timur : Jl. Kemanggisan Utama dan Flyover Jl. Brigjen Katamso H.

- Batas Barat : Pemukiman warga

Gambar 2.1: Lokasi proyek

6. Lahan Tapak :

- Luas tanah ± 6.500 m².

- KDB (Koefisien Dasar Bangunan) 60%

Luas lantai dasar maksimal yang diizinkan adalah = 60% x 6.500 m² = 3.900 m²

- KLB (Koefisien Luas Bangunan) 4

Luas total lantai maksimal yang diizinkan adalah = 4 x 6.500 m² = 26.000 m²

Jl. Letjen. S. Parman

Jl. Kemanggisan Utama

LOKASI

Sumber: Dinas Tata Kota DKI

17

- Ketinggian maksimal bangunan adalah 12 lantai.

- GSB 15 meter terhadap ruas Jl. Letjen. S. Parman.

- GSB 8 meter terhadap ruas Jl. Kemanggisan Utama.

- GSB 3 meter terhadap ruas Jl. Nelimurni 1.

Berdasarkan lokasi serta karakteristik tapak, lahan Slipi Jaya mempunyai potensi,

kelebihan dan kekurangannya, antara lain:

1. Kelebihan:

- Lokasi yang cukup strategis

Karena tapak berada di persimpangan jalan utama yaitu (Jl. Letjend. S. Parman)

dan Jl. Kemanggisan Utama.

- Aksesibilitas mudah

Diapit oleh dua jalan utama baik dari arah Jakarta Selatan (Senayan, Sudirman, dan

Semanggi) atapun dari arah Kemanggisan dan flyover dari arah kawasan Tanah

Abang.

- Kegiatan lingkungan cukup mendukung

Terletak di kawasan bisnis dan ekonomi (perkantoran) serta komersial (pasar), dan

residensial.

2. Kekurangan:

- Lahan yang kecil

Luasan tapak yang terlampau kecil dan sempit untuk ukuran bangunan multi-

fungsi/mixed-use ataupun pusat perbelanjaan.

- Peraturan pemerintah yang kurang mendukung

18

Peraturan yang berlaku di atasnya kurang sesuai untuk peruntukan area komersil,

seperti KDB (Koefisien Dasar Bangunan) yang hanya 60% (Dinas Tata Kota,

2009), jika dibandingkan dengan area komersil lain di Jakarta yang dapat mencapai

KDB 80%.

- Tingkat Kebisingan yang tinggi

Karena tapak terletak di persimpangan dua jalan utama dan sebuah flyover dengan

tingkat lalu lintas yang cukup padat.

- Minimnya Penghijauan

Sangat sedikitnya area hijau di sekitar tapak yang dapat berfungsi juga sebagai

daerah resapan air.

II.3. Tinjauan Topik dan Tema

II.3.1. Pengertian Hemat Energi

Menurut Mark Deisendorf dalam bukunya yang berjudul “Greenhouse Solutions

with Sustainable Energy”, mendefinisikan hemat energi, yaitu efficient energy use,

sometimes simply called energy efficiency, is using less energy to provide the same level

of energy service. Efficient energy use is achieved primarily by means of a more efficient

technology or process rather than by changes in individual behaviour (2007, p86).

Selain itu definisi hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan

energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun

produktivitas penghuninya. (Frick et al, 2006).

Energy conservation or energy efficiency is the practice of decreasing the

quantity of energy used. It may be achieved through efficient energy use, in which case

19

energy use is decreased while achieving a similar outcome, or by reduced consumption

of energy services. Energy conservation may result in increase of financial capital,

environmental value, national security, personal security, and human comfort.

Individuals and organizations that are direct consumers of energy may want to conserve

energy in order to reduce energy costs and promote economic security. Industrial and

commercial users may want to increase efficiency and thus maximize profit (IEA Energy

Conservation in Buildings and Community Systems Programme, 2009).

Berdasarkan beberapa sumber diatas maka dapat disimpulkan bahwa hemat

energi adalah upaya meminimalkan pemakaian energi untuk mendapatkan tingkat energi

yang sama kualitasnya melalui sebuah proses atau teknologi tertentu tanpa membatasi

maupun mengurangi fungsi bangunan, produktivitas serta kenyamanan penghuninya.

II.3.2. Deskripsi dan Konsep Hemat Energi

Dalam membuat sebuah perancangan gedung, prosedur perancangan, konversi

energi, dan rekomendasi dari selubung bangunan harus optimal, sehingga penggunaan

energi dapat lebih efisien tanpa mengurangi dan atau mengubah fungsi bangunan,

kenyamanan dan produktifitas penghuni, serta mempertimbangkan aspek biaya.

Desain bangunan yang hemat energi sangat terkait dengan iklim setempat. Desain

bangunan yang tidak tanggap iklim akan menyebabkan pemborosan konsumsi energi.

Tingkat konsumsi energi yang tinggi akan menyebabkan biaya opersional meningkat dan

merusak lingkungan, contohnya pemanasan global atau yang sering dikenal dengan

global warming.

20

Indonesia adalah negara beriklim tropis lembab dengan beberapa ciri-cirinya

adalah curah hujan, radiasi matahari, suhu, dan kelembaban udara yang tinggi, dengan

kecepatan angin yang relatif rendah. Beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan dalam

penerapan desain bangunan yang tanggap iklim agar tercipta bangunan yang hemat

energi meliputi:

1. Pengorientasian bangunan

Pada daerah tropis lembab sebaiknya agar mengurangi bukaan pada sisi barat bangunan,

hal ini dimaksudkan agar radiasi panas matahari yang merugikan yang masuk ke dalam

ruangan. Sehingga pengorientasian bangunan pada daerah tropis lembab adalah ke arah

utara-selatan. Kemudian hindari pula peletakan masa bangunan sisi bidang yang lebar

menghadap barat.

2. Bentuk atap, overstek , dan teknik pembayangan

Dalam kajian arsitektur hemat energi di daerah tropis lembab, bentuk atap, overstek

memegang salah satu peranan penting. Selain untuk merespon curan hujan yang tinggi di

daerah tropis lembab, bentuk atap miring yang memiliki overstek yang cukup, dapat

mengurangi radiasi panas matahari ke bangunan dan menciptakan nilai estetika yang

lebih dengan adanya bayangan.

3. Sistem tata udara dan sistem tata cahaya

Ventilasi dibuat demi menjamin tersedianya udara luar yang masuk kedalam ruangan,

sebab jika pertukaran udara baik, penghawaan dan pengkondisian udara dalam bangunan

tidak diperlukan. Pada gedung (terutama gedung bertingkat tinggi, seperti apartemen)

penghawaan udara biasanya menggunakan sistem tata udara buatan yakni menggunakan

21

unit AC, tapi harus tetap diperhatikan jenis AC, fungsi, perawatan, juga tingkat

pemakaian energi dari unit AC tersebut.

Orientasi matahari berhubungan dengan cahaya yang dapat dimanfaatkan dalam ruang

agar mengurangi tingkat pemakaian cahaya buatan pada gedung bertingkat tinggi.

Namun perlu juga dipertimbangkan agar radiasi panas dapat diminimalisir agar suhu

udara tidak meningkat yang berakibat diperlukannya pengkondisian udara. Yang perlu

diperhatikan adalah bagaimana agar penggunaan energi untuk penghawaan atau

pengkondisian udara dan pencahayaan buatan dapat dibuat seefisien mungkin untuk

mengefisienkan penggunaan energi listrik tanpa mengurangi kebutuhan cahaya dan

mengganggu aktivitas serta produktivitas dan kenyamanan pemakai.

4. Pemilihan dan penggunaan material bangunan

Pemilihan material bangunan sebaiknya yang memantulkan panas, tidak menyerap panas

atau bahkan angka absorbsi dan angka kalor transmisinya rendah. Ketebalan bahan juga

berpengaruh terhadap penyerapan panas. Material yang mempunyai ketebalan lebih tipis

cenderung menyerap panas. Secara prinsip ruangan yang memakai kaca cenderung lebih

panas karena kalor terpantul dalam ruangan. Namun dengan kemajuan teknologi saat ini

terdapat jenis kaca yang dapat mereduksi penerimaan panas radiasi matahari namun tetap

dapat memasukan cahaya secara optimal.

5. Perancangan Aktif

Dalam rancangan aktif penerapan hemat energi lebih difokuskan dengan penggunaan

teknologi seperti penggunaan solar-cell energi matahari yang dikonversi menjadi energi

listrik sel solar, kemudian energi listrik digunakan untuk memenuhi kebutuhan

bangunan. Dalam perancangan secara aktif, arsitek dituntut untuk menerapkan strategi

22

perancangan pasif, karena tanpa penerapan strategi perancangan pasif, penggunaan

energi dalam bangunan akan tetap tinggi, namun umumnya perancangan pasif ini

memerlukan investasi yang besar.

6. Perancangan Pasif (Passive Solar Design)

Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui pemanfaatan energi

matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan energi matahari menjadi energi listrik.

Rancangan pasif lebih mengandalkan kemampuan arsitek bagaimana rancangan

bangunan dengan sendirinya mampu mengantisipasi permasalahan iklim luar.

passive solar design bergantung pada:

- posisi matahari terhadap fasad bangunan,

- orientasi tapak dan kelandaian,

- bayangan pada tapak,

- bayangan yang potensial dari luar tapak,

- orientasi bangunan,

- penestrasi radiasi panas matahari pada bangunan,

- layout jalan dan distribusi servis,

- proporsi fasad antara glazing dengan luas area.

Perancangan pasif di wilayah tropis basah, umumnya dilakukan untuk mengupayakan

agar pemanasan bangunan karena radiasi matahari dapat dicegah, tanpa harus

mengorbankan kebutuhan penerangan alami. Sinar matahari yang terdiri atas cahaya dan

panas hanya akan dimanfaatkan cahaya dan menminimalkan memasukkan radiasi panas

matahari. Pengurangan panas pada kulit bangunan dipengaruhi oleh pergerakkan angin.

23

II.4. Tinjauan Terhadap Proyek Sejenis

II.4.1. FX Mall

FX Mall adalah mall yang terletak di kawasan Senayan, Jakarta Pusat. FX Mall

adalah bangunan mixed-use building yang memadukan fungsi mall/pusat perbelanjaan

dan apartemen dengan konsep “entertainment & bussiness center”.

Foto 2.1: Fasad depan FX Mall

Menempati lahan seluas ± 8.000 m², FX Mall terdiri dari 7 lantai mall dan 16 lantai

apartemen, yang dikenal dengan FX Residence.

Dengan konsep bangunan yang memadukan hiburan dan bisnis didalam sebuah

bangunan, yaitu adanya wahana rekreasi ekstrim yang disebut “Atmosfear”, yaitu berupa

seluncur tertutup sepanjang 7 lantai yang dapat menghantarkan pengguna mencapai

lantai dasar dalam hitungan ± 12 detik. Wahana ekstrim ini sangat menantang dan

memacu adrenalin dan oleh pengelola mal tersebut diklaim sebagai “seluncur darat

terpanjang di dunia”.

Sumber: Flickr images, 2009

24

Foto 2.2: Atmosfear wahana seluncur ekstrim di FX Mall

Disamping itu terdapat 11 ruang konferensi/meeting yang disewakan dengan

tema ultra-modern dan unik yang disebut “Fpod”, terdapat pula fasilitas cinema/bioskop,

bar & lounge juga nightclub.

Foto 2.3: Fpod fasilitas ruang konferensi di FX Mall

Sumber: Allied Telesis.com, 2009

Sumber: Inijie.com, 2008

25

Sedangkan untuk apartemennya ditawarkan termasuk serviced & furnished, jadi

unit apartemen yang ada dilengkapi dengan jasa pelayanan kamar dan sudah lengkap

dengan perabot/furnitur. Dari fasilitas serta lokasi FX Mall tersebut dapat disimpulkan

bahwa sasaran pasar yang dituju adalah menengah ke atas dengan deskripsi pasar utama

professional muda.

II.4.2. Poins Square

Poins Square adalah bangunan mix-use pusat perbelanjaan dan apartemen yang

terletak di kawasan Lebak Bulus, Jakarta Selatan.

Foto 2.4: Lokasi Poins Square

Pusat perbelanjaan di Poins Square terdiri dari 6 lantai, sedangkan apartemennya

dimulai dari lantai 7 sampai 22. Pada Poins Square sirkulasi antar apartemen dan mall

Sumber: Googlemaps, 2008

26

dibedakan aksesnya. Akses pusat perbelanjaan terdapat dibagian depan sedangkan

akses untuk apartemen terdapat di basement. Apartemen Poins Square merupakan

apartemen yang menawarkan unitnya fully-furnished, dimana unit apartemen yang

ditawarkan telah dilengkapi dengan furnitur. Fasilitas yang ditawarkan apartemen

Poins Square adalah kolam renang, joging track, children playground, sauna, laundry,

dll.

Foto 2.5: Tampak depan Poins Square

Beberapa kelabihan Poins Square diantaranya, diantaranya bentuk yang demikian

dapat memberikan kesan terbuka merangkul pada perempatan jalan Lebak bulus.

Bentuknya yang seperti huruf U mampu mengoptimalkan fungsi serta unit-unit area

apartemen.

Sumber: Property team, 2008

27

Gambar 2.2: Layout serta bentuk massa bangunan apartemen

Sedangkan kekurangan dari Poins Square adalah bentuk massa bangunan untuk

tower apartement menyerupai huruf “U” yakni bagian memanjang pada bangunan

menghadap timur barat menyebabkan ruangan didalamnya panas akibat sinar radiasi

matahari langsung, juga pusat perbelanjaan Poins Square minim bukaan dan void,

sehingga sangat mengandalkan pencahayaan dan pengudaran buatan.

II.4.3. Sudirman Cityloft

Sudirman Cityloft adalah mixed-use building yang terletak di kawasan Jl. Jendral

Sudirman, Jakarta Pusat.

Konsep bangunannya menggabungkan hunian dengan pusat perbelanjaan.

Huniannya disini merupakan apartemen degan tipe loft yang lapis bangunannya hingga

4 lapis bangunan.

Sumber: Property team, 2008

28

Gambar 2.3: layout tipikal loft Sudirman Cityloft

Jika dilihat dari konsep huniannya maka hunian pada Sudirman Cityloft ini

cenderung mengarah ke tipikal rukan (rumah kantor). Dimana bagian bawah unit

merupakan peruntukan office sedangkan bagian atasnya merupakan hunian.

Sedangkan untuk mal, terdiri dari 6 lapis bangunan dengan spesialisasi di tiap

lantainya. Konsep mallnya sendiri lebih diarahkan ke konsep food-entertainment-

lifestyle. Dimana perbandingannya kurang lebih 40%-40%-30%.

Dari desain fasad bangunan terlihat seperti kantor karena pada area huniannya

fasad didominasi dengan kaca, dan kurang permainan warna pada bangunan malnya.

Sumber: Sudirman Cityloft.com, 2009

29

Foto 2.6: fasad bangunan Sudirman Cityloft

Kelebihan dari bangunan ini adalah fasilitas perbelanjaannya yang cukup lengkap

serta lokasinya yang berada di sekitar daerah perkantoran, yang merupakan salah satu

area premium.

Tabel 2.3: Perbandingan proyek sejenis

FX Mall Poins Square Sudirman Cityloft Lokasi Senayan, Jakarta

Pusat Lebak Bulus, Jakarta

Selatan Sudirman, Jakarta

Pusat Luas tapak ± 8.000 m² ± 12.170 m2 ± 9.000 m² Mall √ √ √ Apartemen √ √ √ Tipe bangunan Mix-use building Mix-use buliding Mix-use buliding Gaya arsitektur Post-Modern Post-Modern Post-Modern Jumlah lantai 9 lantai tipikal mall

& 16 lantai apartemen

6 lantai tipikal mall & 14 lantai tipikal apartemen

6 lantai tipikal trade mall & 25 lantai apartemen

Market Up Middle-Up Middle-Up Fasilitas Mall: 11 conference

room (Fpods), Swimming pool, fitness center,

Mini supermarket, restaurant, café,

30

Atmosfear (slider), cinema, cafe, bar, lounge & nightclub. Apartment: swimming pool, tennis court, fitness centre & billiard centre.

jogging trasck, children playground.

foodcourt, club, gym, amusement center

Tipe Unit Apartemen dengan 2, 3+1 bedroom, penthouse

Apartemen dengan 1, 2, 3 bedroom

Loft dengan 8 tipe unit

Jasa/pelayanan Serviced & furnished

Non-serviced & furnished

Serviced & un-furnished

Tabel 2.4: Analisa proyek sejenis

FX Mall Poins Square Sudirman Cityloft Kesesuaian fungsi bangunan dengan lokasi

Fungsi hiburan yang ditawarkan sesuai dengan lokasi

fungsi kantor lebih cocok ketimbang apartemen

Dekat dengan perkantoran

Kesesuaian bangunan terhadap pasar

target pasar sesuai dengan lokasi “premium”

kurang sesuai Keluarga, eksekuitf muda

Kelengkapan fasilitas

lengkap cukup cukup

Sarana penunjang (parkir, dll)

minus parkir motor

memadai memadai

Desain fasad bangunan menarik

sesuai dengan tren dan pasar, modern

kurang pengolahan tampak dan warna

Kuarang pengolahan warna dan dominan penggunaan kaca terlihat seperti kantor

Pengolahan massa bangunan

dinamis kaku, masif namun optimal

dinamis

Pengolahan tata ruang luar

lahan sempit, tidak ada ruang hijau

cukup, ruang hijau di persimpangan

cukup

Respon terhadap lingkungan

cukup terhadap kebisingan cukup

cukup

Respon terhadap iklim

kurang tanggap matahari

tidak tanggap matahari

kurang tanggap matahari

31

Tingkat okupansi tinggi rendah sedang

Kesimpulan 7/10 4/10 5/10

Dari perbandingan diatas dapat diketahui bahwa secara overall FX Mall jauh

lebih baik dari yang lainnya. Baik dari segi desain bangunan yang lebih atraktif, fasilitas

yang benar-benar baru dan menarik serta kesesuaian fungsi bangunan dengan pasar dan

lokasi.