MANAJEMEN PROPERTI PUSAT PERBELANJAANMAL KELAPA GADING

KELOMPOK 3

1. DANY SETYAWAN2. HAPPY BAYU PRAYUDATAMA3. M. ARIEF B.S.4. PRIYAN MARDYA KUSUMA5. TRIAN FERIANTO6. YULI ARDIANSYAH

GAMBARAN UMUM• Grup Summarecon meresmikan Kelapa Gading Plaza seluas 30.000

m2 yang merupakan cikal bakal Mal Kelapa Gading pada 24 Maret 1990, dengan Diamond sebagai anchor tenant. Sejalan dengan berkembangnya tuntutan gaya hidup masyarakat Kelapa Gading yang semakin metropolis, pada tahun 1995 area Kelapa Gading Plaza diperluas menjadi 70.000 m2 dan namanya pun berubah menjadi Mal Kelapa Gading (MKG).

• Pengembangan MKG ini dilakukan seiring dengan pengembangan area Sentra Kelapa Gading sebagai pusat bisnis, komersial dan hiburan. Untuk memperluas pilihan bagi konsumen dalam memenuhi segala kebutuhannya, saat ini Grup Summarecon tengah melakukan pembangunan MKG Phase 5, diiringi perluasan area parkir.

Visi

• Menjadi “Crown Jewel” di antara pengembang properti di Indonesia yang secara berkelanjutan memberikan nilai ekonomi yang optimal kepada pelanggan, karyawan, pemegang saham dan pemangku kepentingan lainnya, serta juga berperan dalam menjaga lingkungan dan menjalankan tanggung jawab sosial.

Misi• Mengembangkan kawasan Summarecon Kelapa Gading, menjadi

semakin lengkap dan bernilai, serta mengembangkan kawasan baru dengan semangat inovasi.

• Memberikan pelayanan terbaik dan terpadu kepada konsumen melalui sistem yang tepat dan ditingkatkan secara terus menerus

• Fokus pada pengembangan dan pengelolaan perumahan, apartemen dan pusat perbelanjaan yang semakin ramah lingkungan.

• Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip tata kelola perusahaan yang baik dan profesional.

• Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang berkualitas, sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya perusahaan.

• Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai target tahun 2010-2015.

TUJUAN

• Tujuan pendirian Mal Kelapa Gading adalah untuk mengembangkan investasi di bidang retail dalam rangka memenuhi beragam kebutuhan masyarakat modern sekarang ini dengan konsep fashion, food, dan entertainment yang terpadu.

Nilai-Nilai Summarecon

1) Melayani pelanggan secara efektif dengan sepenuh hati.

2) Mendukung tumbuh-kembangnya kewirausahaan.

3) Memfasilitasi kehidupan yang seimbang.4) Melestarikan nilai-nilai keluarga. 5) Memberikan kontribusi yang bermanfaat

kepada masyarakat dan lingkungan sekitar. 6) Memandu transformasi setiap pelanggan.

Berdasarkan visi dan misi dari pembangunan Mall kelapa gading, maka dibentuk suatu manajemen property yang bertujuan untuk:

•Mengelola investasi

•Mengelola bisnis

Mengelola Investasi

Dalam mengelola investasi, Manajer properti harus memastikan bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan dan bahkan sebaliknya nilainya terus bisa naik.

Kenaikan nilai properti tersebut sangat dipengaruhi oleh pendapatan bersih yang diperoleh.

Berdasarkan data yang kami peroleh, pendapatan bersih Mal Kelapa Gading dari tahun ke tahun terus mengalami peningkatan. Hal ini menunjukkan bahwa pihak pengelola telah berupaya semaksimal mungkin untuk terus menaikkan nilai properti Mal Kelapa Gading.

Data Pendapatan BersihPeriode 2002-2007

(dalam miliar rupiah)

Tahun 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pendapatan

Sewa

119,24 195,37 231,46 240,96 244,20 250,64

Mengelola Bisnis

Dalam hal ini kegiatan manajemen properti Mal Kelapa Gading meliputi:– Memasarkan ruangan dengan harga sewa yang terbaik– Menagih sewa dan biaya pelayanan (service charge)– Memelihara properti– Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara

berkala– Memonitor nilai properti– Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap– Memahami pentingnya suatu komunikasi dan

informasi

STRUKTUR ORGANISASI

BENTUK ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI

• Bentuk organisasi manajemen properti pada Mal Kelapa Gading bersifat internal/In House Manajemen Properti , yaitu hubungan antara manajer properti dan organisasi /pemilik bangunan hanyalah sebatas hubungan pekerja dan pemberi kerja.

• Jadi, pengelolaan manajemen properti Mal Kelapa Gading diserahkan kepada manajer Pengelola Mal Kelapa Gading yang bekerja untuk PT Summarecon Agung Tbk selaku pemilik.

PEMELIHARAAN BANGUNAN

• Kegiatan pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh pihak MKG hanya terbatas pada bangunan bersama dan fasilitas-fasilitas yang dimiliki Mall, seperti eskalator, AC, lif barang, dan plumbing. Pemeliharaan terhadap kios/ruang-ruang yang disewa menjadi tanggung jawab penyewa sepenuhnya. Apabila terdapat kerusakan, pihak penyewa harus melakukan perbaikan sendiri dengan pangawasan langsung dari pihak Mall.

Pihak pengelola melaksanakan empat kegiatan pemeliharaan yakni:– Pemeliharaan Pencegahan (preventive

maintenance) – Pemeliharaan Perbaikan (corrective maintenance) – Pemeliharaan Rutin (planned maintenance) – Pemeliharaan Darurat (emergency maintenance)

Pemeliharaan terhadap struktur bangunan dilakukan dengan:

• Memelihara unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.

• Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif.

• Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan.

• Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan.

Pemeliharaan terhadap mekanikal (tata udara, sanitasi, plambing dan transportasi) bangunan dilakukan dengan:

• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala terhadap sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan.

• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.

• Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lif (barang), eskalator, dan tangga.

Pemeliharaan terhadap elektrikal (catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm) bangunan dilakukan dengan:

• Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.

• Melakukan pemeliharaan dan pemeriksaan periodik terhadap sistem penangkal petir.

• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.

• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.

• Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.

Pemeliharaan terhadap bagian luar bangunan dilakukan dengan:

• Memelihara secara teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan gedung.

• Pemeliharaan secara baik dan teratur terhadap taman, saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.

• Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya.

House Keeping

• Pelaksanaan pekerjaan House Keeping dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing). Selama tiga tahun ini dilakukan oleh pihak ISS dan Ciptamulti Agungjaya. Program kerja pemeliharaan kebersihan gedung yang dilakukan meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan bagian dalam dan luar gedung.

KLASIFIKASI TENANT MIX

Analisis strategi pengaturan komposisi penyewa pada Mal Kelapa gading adalah sebagai berikut:

a. Adanya keseimbangan dari variasi penyewa dari pusat ke pusat aktivitas. Anchor Tenant (Penyewa Utama) yang terdiri dari Sogo Supermarket & Department Store, Farmers Market dan Star Department Store ditempatkan dengan baik sehingga tidak menumpuk di satu lantai saja dan penempatan penyewa-penyewa lain tersebar merata di setiap lantai, seperti toko pakaian dan makanan yang ada di setiap lantai sehingga sangat memudahkan pembeli.

b. Adanya kompetisi sehingga pembeli mempunyai pilihan yang cukup banyak. Hal ini dibuktikan dengan banyaknya penyewa atau counter dengan usaha sejenis yang ada di dalam mal kelapa gading. Misalkan Guess, Next, GAP, Esprit dan Zara untuk segi fashion; Pizza Hut, Bread Talk dan Starbucks Coffee untuk chain makanan dan minuman.

c. Mall ini mempunyai beberapa zona khusus yang memiliki keseragaman usaha penyewanya. Bagian tersebut adalah:

• The New CatWalk • Fashion Hub • Kids Safari • Gourmet Walk • Food Temptation • Food Sensation • Gourmet Walk• Eat&Eat Food Market

MANAJEMEN HUNIAN

• Meskipun MKG terletak pada lokasi yang strategis dengan jumlah pengunjung yang ramai, tarif sewa MKG tergolong kompetitif di Jakarta. Dengan tarif sewa USD25/m²/bulan dengan kurs Rp7.000/USD, tarif sewa MKG masih lebih rendah dibandingkan dengan rata-rata tarif sewa mal di Jakarta yang mencapai USD47/m²/bulan dengan kurs Rp5.000-9.000/USD. Untuk anchor tenat seperti Sogo dan Star Departement Store USD7/m2/bulan. Luas untuk Sogo Departement Store adalah 17500 m2 dan Star Departement Store adalah 10000 m2. Sementara itu, service charge yang dibebankan manajemen oleh MKG rata-rata mencapai USD11/m²/bulan, cukup kompetitif dibandingkan dengan rata-rata service charge mal di Jakarta yang berkisar antara USD7-14,5/m²/bulan.

• Periode sewa ruang di MKG ini berkisar antara 1-3 dan 5 tahun. Dari tenant-tenant MKG saat ini, 34% dari total luasan penyewaan untuk periode 5 tahun sedangkan sisa 66% luasan penyewaan merupakan jangka pendek dan menengah (1-3 tahun). Sebelum menempati ruangan, tenant-tenant tersebut diharuskan membayar uang muka sejumlah tertentu (umumnya 20%) dan membayar sisanya secara berkala sampai dengan setahun sebelum masa sewa berakhir. Dan 6 bulan sebelum masa sewa berakhir, umumnya MKG sudah mendapat kepastian perpanjangan kontrak sewa baru dengan tenant-tenant tersebut. Sistem pembayaran tersebut membuat arus kas lebih terprediksi dan dikombinasikan dengan fleksibilitas menyesuaikan service charge dan kurs patoknya MKG juga mempunyai marjin yang relatif stabil. Pendapatan sewa yang diperoleh SMRA dari MKG untuk tahun-tahun mendatang diperkirakan mencapai Rp300 miliar per tahunnya (berdasarkan biaya sewa dan servis saja).

MANAJEMEN ADMINISTRASI DAN KEUANGAN

Kegiatan manajemen keuangan meliputi:• Rencana investasi mendatang;• Mengatur cash flow;• Mengatur perencanaan pembiayaan kegiatan;• Pengelolaan asset; • dll

• Pihak Mall melaksanakan kegiatan administrasi yang meliputi kegiatan:

• surat menyurat (dalam dan luar)• kepagawaian (seperti izin kehadiran, lembur/piket, asuransi

kesehatan, dsb) • pendistribusian dokumen, surat-surat, dan data-data kepada

bagian/unit/pejabat yang terkait; • melakukan penjadwalan rapat-rapat internal dan eksternal Unit

Pengelola Mall Kelapa Gading;• mengatur arus lalu lintas dan dokumentasi file-file serta data-data

dalam Unit Pengelola Mall Kelapa Gading dan; • menghimpun laporan pekerjaan Unit Pengelola Mall Kelapa Gading

Kebijakan Akuntansi

Pembukuan laporan keuangan dilakukan setiap tahun dan disampaikan kepada pihak-pihak yang berkepentingan seperti:

• Pihak Intern/Manajemen PerusahaanLaporan Keuangan digunakan untuk mengevaluasi kinerja Mall Kelapa Gading, menyusun perencanaan, strategi, dan kebijakan dalam meningkatkan efektivitas dan efisiensi Mall Kelapa Gading.

• PemilikLaporan Keuangan digunakan untuk mengetahui seberapa baik kinerja Mall Kelapa Gading. Sebagai pihak yang mnginvestasikan sumber dayanya, pemilik ingin mengetahui seberapa baik kinerja Mall Kelapa Gading dalam menghasilkan laba serta prospeknya di masa mendatang. selain itu untuk pertimbangan perusahaan dalam rangka go public.

• KreditorLaporan Keuangan digunakan untuk mengetahui kemampuan Mall Kelapa Gading dalam menghasilkan dana yang cukup untuk membayar utangnya. Sebagai pihak yang menginvestasikan sumber dayanya melalui pemberian kredit, kreditor ingin mengetahui seberapa baik kinerja Mall dan berkepentingan atas kelangsungan hidup Mall.

• PemerintahPemerintah berkepentingan dalam penetapan pajak dan penyusunan statistik pendapatan nasional.

Kesimpulan

• Berdasarkan tujuan yang telah dijelaskan sebelumnya dapat terlihat bahwa Mall kelapa gading memang didirikan dalam rangka mengelola investasi. Penyusunan struktur organisasi dan uraian pekerjaan yang terlihat dari struktur PT Summarecon Agung diarahkan untuk memaksimalkan pendapatan karena sebagian besara pendapatan PT Summerecon diperoleh dari Investasi bidang ritel yaitu Mall Kelapa Gading.

• Berdasarkan hasil pengamatan kami, kegiatan manajemen property yang dilakukan pada Mall Kelapa Gading cenderung ke arah manajemen investasi kerena penyewa di Mall Kelapa Gading merupakan sumber pendapatan. Mall Kelapa Gading memiliki sumber penghasilan utama dari sewa ruang dan service charge yang dikenakan kepada penyewa sehingga tingkat kepuasan penyewa merupakan factor penting keberhasilan Mall dalam mencapai tujuannya.

• Strategi yang diterapkan pihak manajemen adalah penetapan harga sewa yang murah dibandingkan dengan harga sewa di Mall lain. Hal inilah yang membuat daya tarik tersendiri bagi para tenant selain tempat yang strategis.

• Dari segi pengaturan tata letak tenant, pihak Mall telah melakukan variasi yang menyebabkan terjadi kompetisi antara penyewa dan pembeli memiliki pilihan yang cukup banyak. Sedangkan penempatan escalator yang kurang baik dimana escalator yang naik dan escalator yang turun ditempatkan secara bersebelahan menyebabkan pengunjung langsung ke lantai berikutnya dan tidak memberikan kesempatan penggunjung untuk melihat-lihat.

• Dari segi pemeliharaan, pihak Mall telah melakukan pemeliharaan yang baik dan mereka menggunakan tenaga dari luar dalam mengurusi pemeliharaan Mall (outsourcing).