1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Permasalahan

1.1.1 Isu Perkembangan Properti di DIY

Jogjakarta semakin istimewa. Kekuatan brand “Jogja” di industri

properti merupakan salah satu kota atau daerah paling potensial untuk

berinvestasi. Aglomerasi perkotaan yang tumbuh pesat membuat industri

properti di kota ini semakin menggiurkan investor untuk membuka lahan

perumahan di semua sudut arah perkembangan kotanya. Tahun 2013 ini,

Jogja mulai “panen” berbagai macam pembangkit lingkungan, misalnya

munculnya puluhan hotel baru, rencana pembuatan bandara kelas

internasional Kulonprogo, pelabuhan berkelas nasional, serta makin

maraknya institusi pendidikan dengan kampus terpadunya, dan hadirnya

Apartemen, Kondotel, serta Mall di beberapa sudut strategis Jogja.

Wilayah selatan (Bantul), ditopang akses jalan lingkar, membuat

kawasan tersebut akan menjadi lebih hidup dari segi ekonomi dan bisnis

serta memiliki potensi untuk tempat tinggal serta investasi. Sisi selatan

Jogja yang masih asri dengan banyaknya persawahan serta tempat

berkumpulnya sentra-sentra industri kerajinan dan ditunjang dengan

tingkat permukiman yang tidak terlalu crowded dan bising menjadi daya

tarik bagi para pengembang untuk membuka lahan baru di sana.

(http://www.rumahjogjaindonesia.com/isi-majalah/kawasan-baru-jogja-

di-tahun-baru-2013-bagian1.html)

2

Bergesernya pola penyebaran perumahan ini, juga mengikuti arah

dari perluasan kota. Kebijakan pemerintah mengembangkan daerah

pinggiran menjadi daya tarik tersendiri dalam bisnis properti.

(http://www.rumahjogjaindonesia.com/isi-majalah/kawasan-baru-jogja-

di-tahun-baru-2013-bagian3.html)

1.1.2 Data-Data Kependudukan di DIY

Tabel 1.1 Data Kependudukan (KK) DIY tahun 2006-2010

Sumber : http://www.pip2bdiy.org/sigperkim/penduduk.php

Tabel 1.2 Data Kependudukan (Kepadatan) DIY tahun 2006-2011

Sumber : http://regionalinvestment.bkpm.go.id/newsipid/id/

demografipendudukjkel.php?ia=34&is=37

3

Tabel 1.3 Data Kependudukan (Total) DIY tahun 2006-2011

Sumber : http://regionalinvestment.bkpm.go.id/newsipid/id/

demografipendudukjkel.php?ia=34&is=37

1.1.3 Perumahan dan Ruko

Ruko adalah bangunan yang digunakan sebagai tempat untuk

membuka usaha sekaligus dijadikan sebagai tempat tinggal. Bagian lantai

atas untuk rumah tinggal sedangkan lantai bawah dipakai untuk berbisnis.

Namun ada pula yang memakai tempat ini khusus untuk menjalankan

kegiatan bisnis saja.

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana

4

lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya

penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon,

jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana

mestinya.

1.1.4 Masyarakat kota dan Pinggiran kota

Masyarakat kota dan masyarakat pinggiran kota merupakan

simbiosis yang saling terkait dan saling mempengaruhi. Perkembangan

kota dan pinggiran kota secara tidak langsung dapat mempengaruhi pola

kehidupan masyarakatnya. Demikian pula sebaliknya, perkembangan

kebutuhan dan pola hidup masyarakatnya dapat memacu pertumbuhan

fisik. Permasalahan utama dalam perkembangan kota dan pinggiran kota

adalah semakin meningkatnya aktifitas dan akumulasi penduduk menuntut

penyediaan ruang, sarana dan prasarana baru. Sebagai implikasinya adalah

perubahan dan pertumbuhan bangunan serta sarana dan prasarananya yang

ditandai dengan perubahan penggunaan lahan menjadi lahan terbangun.

Upaya pengelolaan pembangunan perkotaan dan pinggiran

perkotaan tidak terpisahkan dari lahan yang harus dimanfaatkannya

sehingga harus selalu mengacu pada kebijakan penataan ruang kawasan

yang dinamis dan responsif terhadap kebutuhan masyarakat. Kebutuhan

tersebut adalah agar semua anggota masyarakat dapat menghuni kota yang

layak huni, berkeadilan sosial, sejahtera, berkembang secara berkelanjutan

sesuai dengan potensi serta saling memperkuat dalam mewujudkan

pengembangan wilayah yang serasi dan seimbang, yang dilaksanakan oleh

para pemangku secara bersama-sama.

Mengenal lebih jauh tentang ruko, sejarah. Tentang suku Hokkian,

kaum China perantau. Sebagian besar suku ini berasal dari Propinsi Fujian,

terutama pesisir Zhangzhou dan Quanzhou, sebuah kota pelabuhan dan

perdagangan. Mereka membelah laut, menyabung nasib, mendulang

peruntungan, hingga sampai ke nusantara. Kaum perantau ini lalu

5

bermukim dengan membawa budaya dari negeri asal yang kita sebut

Kawasan Pecinan. Mereka telah terbiasa tinggal di sebuah rumah kecil

memanjang, tiam-chu julukannya, berarti rumah dan toko, atau ruko.

Tipologi ruangnya persegi empat, bermuka kecil, mengalur

panjang ke belakang. Terdiri satu atau dua lantai untuk berdagang

sekaligus berhuni. Area tengah bangunan terdapat cim-chay (sumur

dalam) dan (tian-jiang) berarti sumur langit, identik dengan courtyard di

masa kini. Secara ekologis, berfungsi sebagai ventilasi udara dan

masuknya sinar matahari, juga tempat penampungan air yang berasal dari

air sumur dan air hujan. Ruangan ini juga berguna sebagai dapur, ruang

makan, hingga arena berkumpulnya anggota keluarga. Di tiam-chu ini juga

terdapat altar leluhur sekaligus tempat peyimpanan abu, representasi

anggota keluarga yang telah meninggal. Dalam skala sosial, ruko

tradisional ini kerap berperan sebagai ajang perkumpulan warga, terutama

jika pemiliknya orang terpandang atau mempunyai jabatan tertentu dalam

struktur masyarakat.

Seiring perubahan iklim politik dan sosial, masyarakat Tionghoa

yang hidup berkoloni, akhirnya „keluar‟ dari Pecinan, membaur dengan

warga pribumi. Ruko pun mengalami pergeseran fungsi dan makna, kini

lebih banyak berfungsi sebagai toko saja atau gudang. Masyarakat di luar

etnis Tionghoa ikut membangun ruko, karena bentuknya yang efisien,

yang di masa modern ini lalu berkembang, juga berfungsi sebagai tempat

berkantor, atau lazim disebut rukan (rumah kantor).

1.2 Rumusan Masalah

1.2.1 Permasalahan Umum

Jalan Parangtritis Km 2 merupakan daerah pinggiran kota

Yogyakarta yang berbatasan dengan Bantul. Daerah tersebut terdapat

banyak rumah tinggal, hotel, kantor dan pusat perbelanjaan, strategis untuk

hotel atau tempat usaha atau rumah tinggal , diantaranya:

6

1) Bagaimana merencanakan serta merancang ruko dan perumahan

dengan fungsi yang kompleks yang mampu menampung berbagai

kegiatan sehingga terintegrasi secara baik dan benar.

2) Melakukan survei-survei yang berkenaan dengan kondisi

eksisting lahan, dan analisa-analisa yang diperlukan.

3) Mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan

penggunaan ruko dan perumahan yang ada sekarang, kemudian

melakukan analisa-analisa yang diperlukan.

4) Bagaimana menciptakan bangunan yang sesuai dengan kegiatan

yang diwadahi dengan kaedah-kaedah konsep tropis kotemporer.

1.2.2 Permasalahan Khusus

Bagaimana merancang bangunan Real Estate di kawasan sub-

urban, perbatasan antara Yogyakarta-Bantul dengan pendekatan Desain

Bangunan Tropis Kotemporer.

1.3 Maksud dan Tujuan Perencanaan

1.3.1 Tujuan Umum

Adapun maksud dan tujuan dari proyek ini adalah :

1) Menyediakan sebuah tempat yang secara khusus mengakomodasi

konsumen atau pengguna, dengan memberikan tempat untuk kerja dan

hunian serta penataan lingkungan sekitar yang nyaman.

2) Memperkecil kemacetan kendaraan yang diakibatkan oleh penggunaan

kendaraan bermotor milik pribadi yang sudah berlebihan.

3) Merencanakan ruko dan perumahan di kawasan sub-urban sebagai

komplek perumahan dan komplek ruko yang dapat menjadi satu kesatuan

sehingga tercipta keintegrasian dengan linkungan sekitarnya.

4) Menyediakan lahan parkir yang luas untuk ruko, akses yang nyaman di

sekitar kompleks ruko dan perumahan.

7

1.3.2 Tujuan Khusus

Mendapatkan konsep perancangan bangunan Real Estate dengan

menggunakan syarat pendekatan Sistem Desain Bangunan Tropis

Kotemporer.

1.4 Sasaran

1.4.1 Sasaran Umum

Menyusun dan merumuskan konsep perencanaan dan

perancangan bangunan real estate di kawasan sub-urban, perbatasan antara

Yogyakarta dengan Bantul melalui:

a. Identifikasi jenis aktivitas atau kegiatan di daerah sub-urban,

Yogyakarta-Bantul.

b. Identifikasi karakteristik tiap kegiatan

c. Identifikasi karakteristik pelaku kegiatan

d. Identifikasi karakteristik kawasan

e. Identifikasi tapak dan site

f. Identifikasi fungsi ruang dan bangunan

g. Identifikasi kebutuhan ruang dari jenis, jumlah dan besaran ruang

yang dibutuhkan oleh masing-masing kegiatan

1.4.2 Sasaran Khusus

Menyusun dan merumuskan konsep perancangan bangunan real

estate di kawasan sub-urban, perbatasan antara Yogyakarta dan Bantul

melalui :

a. Memahami prinsip bangunan tropis kotemporer

b. Menerapkan prinsip desain tropis kotemporer dalam sistem

bangunan berupa:

Ruang-ruang yang mampu mewadahi aneka ragam kegiatan

Ruang yang mampu mewadahi tempat usaha

Ruang yang mampu menampilkan kenyamanan

Ruang yang dapat mendukung berlangsungnya kegiatan tersebut

8

1.5 Lingkup Pembahasan

Yang menjadi lingkup pembahasan dalam bangunan ini adalah

sebagai berikut :

1) Menyangkut masalah pemilihan site, dimana site berada pada kawasan

sub urban Yogyakarta-Bantul yang dilakukan adalah bangunan yang

memfasilitasi kegiatan yang terdapat didalamnya.

2) Perancangan mengikuti standar ukuran ruangan terhadap masing-

masing kegiatan pada ruko dan perumahan.

3) Untuk mempelajari dan menerapkan standar ruang dan pola sirkulasi

bagi para penggguna atau konsumen serta fasilitas dengan berbagai

kepentingan dan tujuan kegiatan di dalam bangunan.

4) Pembahasan proyek pada ruko dan perumahan yang dikaitkan dengan

fungsi kegiatan di dalamnya.

Konsep perencanaan dan perancangan bangunan real estate melalui

pendekatan sistem desain tropis kotemporer, meliputi seluruh elemen

bangunan meliputi aspek:

1.5.1 Arsitektural

1.5.1.1 Eksterior

Kondisi tapak

Bentuk Bangunan

Struktur dan Konstruksi bangunan

Karakter bangunan dan ruang

Sirkulasi

Suasana

1.5.1.2 Interior

Fungsi bangunan

Program ruang

9

Kegiatan Bentuk ruang

Sirkulasi

Suasana

1.5.2 Non Arsitektural

a. Karakter pelaku kegiatan, baik individu maupun kelompok di dalam

real estate

b. Karakteristik tiap kegiatan atau aktivitas yang diwadahi

1.6 Metode Pembahasan

1.6.1 Pencarian Data

a. Studi Literatur

Memperoleh data-data empirik dan teoritik serta persyaratan dan

standar dalam perencanaan dan perancangan bangunan real estate

serta karakteristik dan persyaratan bangunan tropis kotemporer

melalui referensi pustaka maupun internet.

b. Studi Kasus

Membandingkan contoh-contoh bangunan real estate yang sudah ada

serta bangunan yang menerapkan prinsip tropis kotemporer dalam

desainnya, untuk melihat dan mempelajari persyaratan dan fungsi

dalam perancangan bangunan real estate.

c. Observasi Lapangan

Observasi lapangan dilakukan dengan cara mengumpulkan data

melalui tinjauan langsung ke lapangan untuk memperoleh data fisik

lokasi tapak/site, serta untuk mengetahui kondisi kawasan sekitar

site.

d. Browsing Internet

Mencari literatur contoh bangunan, persyaratan bangunan, dan

informasi-informasi lain mengenai bangunan real estate melalui

situs-situs internet yang berkaitan.

10

1.6.2 Analisis Data

Mengolah dan menganalisis data yang diperoleh dari berbagai studi,

meliputi:

a. Pemilihan tapak

b. Kebutuhan ruang

c. Pendekatan besaran ruang

d. Program ruang

e. Sirkulasi ruang dalam

f. Sirkulasi ruang luar

g. Konfigurasi massa bangunan

h. Penampilan bangunan

i. Ruang luar (eksterior dan landscape)

j. Struktur dan sistem bangunan

k. Penerapan Sistem Desain Bangunan Tropis Kotemporer

1.6.3 Pendekatan dan Perumusan Konsep Perencanaan dan Perancangan

Mengolah dan menganalisis data yang diperoleh dari berbagai

studi dan melakukan pendekatan Sistem Desain Bangunan Tropis

Kotemporer untuk mendapatkan konsep perencanaan dan perancangan

bangunan Real Estate.

1.7 Sistematika Penulisan

BAB 1 Pendahuluan

Memaparkan latar belakang, rumusan permasalahan, tujuan, sasaran,

lingkup pembahasan, metode pembahasan, keaslian penulisan dan

kerangka berfikir dari isi dan tema pembahasan.

BAB 2 Tinjauan Pustaka

Memaparkan tinjauan teoritis dan faktual sebagai penjelasan prinsip-

prinsip utama dalam persyaratan standar sebuah bangunan Real Estate,

Penjelasan Tentang Real Estate, dan karakteristik Real Estate pada sistem

11

bangunannya untuk dipelajari dan diterapkan dalam perencanaan dan

perancangan Real Estate ini.

BAB 3 Tinjauan Khusus

Memaparkan tinjauan spesifik sebagai pendukung pendekatan konsep

tropis kotemporer ke dalam bangunan real estate.

BAB 4 Analisis dan Pendekatan Konsep Perencanaan dan Perancangan

Mengolah data dan informasi yang diperoleh dari pencarian data untuk

dianalisis dan diuraikan berdasarkan berbagai tinjauan yang telah

dilakukan untuk membuat pendekatan konsep perencanaan dan

perancangan bangunan Real Estate dengan pendekatan Desain Bangunan

Tropis Kotemporer.

BAB 5 Konsep Perencanaan dan Perancangan

Berisi perumusan mengenai perencanaan dan perancangan desain

bangunan Real Estate, analisis lokasi, program ruang, dan sistem

bangunan dengan pendekatan Desain Bangunan Tropis Kotemporer.

12

1.8 Kerangka Berfikir

Diagram 1.1 Kerangka Berfikir

Sumber : Analisa Penulis