Pasar Apartemen

Click here to load reader

  • date post

    17-Jul-2015
  • Category

    Documents

  • view

    245
  • download

    1

Embed Size (px)

Transcript of Pasar Apartemen

3.1

Pasar Apartemen Di JakartaTinggal di apartemen masih merupakan fenomena baru untuk orang Indonesia. Konsep ini pertama kali diperkenalkan oleh Hotel Mandarin yang mengubah beberapa kamar hotel menjadi unit apartemen servis di tahun 1979. Melihat tingginya permintaan akan konsep seperti ini, terutama dari tenaga kerja asing, beberapa apartemen mulai masuk pasar dan menawarkan unit untuk disewa. Selama periode ini, pasar apartemen didominasi oleh apartemen sewa dengan target utama tenaga kerja asing. Selain apartemen, rumah dan rumah bandar (townhouse) merupakan jenis hunian lain yang diminati oleh tenaga kerja asing. Beberapa wilayah di Jakarta yang cukup populer bagi tenaga kerja asing adalah Kemang, Kebayoran, Permata Hijau, Pondok Indah, dan Menteng. Daerah ini dikenal sebagai komunitas kelas atas, yang dilengkapi dengan sarana pendidikan, komersial, hiburan, dan rekreasi yang lengkap. Selain daerah komunitas kelas atas diatas, kami juga mengidentifikasi daerah Cilandak, Cipete, dan Simpruk sebagai komunitas pemukiman kelas menengah-atas yang juga populer diantara tenaga kerja asing. Dengan jumlah pasokan yang terbatas disatu sisi dan besarnya permintaan di sisi lain, pasar apartemen memiliki kinerja yang tinggi, dalam hal tingkat hunian dan tarif sewa. Kinerja yang tinggi ini kemudian memicu pembangunan apartemen untuk strata title, yang menjanjikan tingkat keuntungan tertentu kepada pembeli dengan cara menyewakan unit apartemen yang dibeli kepada tenaga kerja asing. Pasar apartemen strata title sale dimulai di tahun 1992 ketika Apartemen Prapanca (12 unit) ditawarkan di pasar. Kesukesan penjualan apartemen ini kemudian diikuti oleh Apartemen Park Royale dan Mangga Dua Court di tahun 1993 yang berhasil menjual 57 dan 140 unit apartemennya. Sejak saat itu, apartemen strata title sale mulai membanjiri pasar. Pada tahun 1995, pasokan apartemen strata title sale naik 168 persen atau sebesar 2.406 apartemen unit. Umumnya, pengembang menerima pembayaran sebelum apartemen selesai dibangun. Pembayaran ini kemudian dapat dimanfaatkan oleh pengembang untuk mendanai konstruksi apartemen. Model usaha seperti ini cukup menarik bagi pengembang. Akan tetapi krisis ekonomi yang melanda Indonesia tahun 1998 telah menyapu sebagian besar proyek apartemen. Devaluasi mata uang rupiah terhadap dollar Amerika Serikat memotong daya beli masyarakat secara signifikan. Lebih lanjut, devaluasi rupiah juga meningkatkan biaya pembangunan apartemen. Persoalan ini, ditambah dengan tingginya suku bunga pinjaman, membuat pengembang mengalami kesulitan dalam mendanai pembangunan proyek mereka. Banyak pengembang, terutama

III - 1

pengembang apartemen strata title, mengalami tingkat penjualan yang rendah, memaksa mereka mengubah apartemen strata title menjadi apartemen sewa. Pada tahun 1997, pasar apartemen strata title tumbuh sebesar 154 persen, yang diikuti pertumbuhan 12,7 persen di tahun 1998. Pasar apartemen strata title seakan tertidur selama tahun 1998 sampai tahun 2003, ketika pasokan hanya tumbuh sebesar 10,6 persen per tahun. Semua ini berubah di tahun 2004, ketika 7.879 unit apartemen masuk pasar, menyebabkan pasar tumbuh sebesar 26 persen. Pada tahun 2007 dan 2008, pasokan apartemen strata title tumbuh sebesar 51,64 dan 12,68 persen. Triwulan I 2007 mencatat penambahan pasokan tertinggi sebesar 10.188 unit. Pasokan terendah terjadi pada triwulan III tahun 2010 yaitu sebesar 158 unit. Pada tahun 2011 pasokan apartemen strata title sebesar 12,63% sehingga pasokan apartemen strata title pada tahun 2011 menjadi 80.561 unit.

3.2

PasokanAda dua kategori apartemen, apartemen jual dan apartemen sewa. Apartemen jual secara umum dikenal sebagai apartemen strata title sale atau kondominium. Apartemen sewa, lebih lanjut dibedakan lagi menjadi apartemen sewa tanpa servis dan apartemen servis. Apartemen servis adalah apartemen sewa yang dilengkapi dengan pelayanan harian hotel seperti layanan kamar, binatu, dan makanan. Dengan adanya tambahan pelayanan tersebut, apartemen servis menetapkan tarif sewa yang lebih tinggi dibandingkan apartemen sewa biasa. Dengan tarif sewa yang lebih tinggi, apartemen servis umumnya diminati oleh mereka yang memerlukan akomodasi jangka pendek. Tabel berikut akan memberikan pemahaman yang lebih baik mengenai berbagai kelompok apartemen:Tabel 3.1. Kategori Apartemen di Jakarta

III - 2

Sumber : Colliers Internasional Indonesia- Riset dan Konsultasi

Berdasarkan Kepemilikan (Skema Pemasaran) Pada akhir tahun 2011, terdapat 92.342 unit apartemen di pasar. Dari jumlah ini, 87,24 persen merupakan apartemen strata title sale. Selama periode ini, apartemen servis telah menggeser dominasi apartemen sewa. Riset kami menunjukkan, dalam tiga tahun kedepan, jumlah unit apartemen servis akan lebih banyak dibandingkan jumlah unit apartemen sewa.

KondomoniumSecara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76.338 unit. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3.440 unit. Penambahan pasokan berasal dari proyekproyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.Grafik 3.1. Perkembangan Kondomonium di Jakarta

III - 3

Sumber :Colliers

Berdasarkan lokasi apartemen, terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Yang termasuk dalam prime location, yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Jend. Sudirman Thamrin, Jl. HR Rasuna Said, dan Jl. Jend.Gatot Subroto. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng, Kebayoran Baru, Simprug, Permata Hijau, Kemang, dan Pondok Indah. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat, dengan persentase sebesar 45,83% dari total supply.

Grafik 3.2. Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah UnitCBD 23,37% Jaksel 12,08%

Jakut 20,77% Jakpus 16,27% Jaktim 5,01% Jakbar 22,50%

Apartemen SewaApartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis, yaitu apartemen service dan apartemen non service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping), sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen.Tabel 3.2.No.

Beberapa Apartemen Sewa di JakartaNama Apartemen

III - 4

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo

Sumber : Dari berbagai sumber

Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit, karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa, sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010, yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service, yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Dengan adanya penambahan tersebut, jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7.938 unit. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service.Grafik 3.3. Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta

Sumber : Colliers

3.3

Permintaan dan Tingkat PenjualanKondomoniumPenambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar permintaan

III - 5

apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Karena itulah, proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. Kepemilikan apartemen dipermudah, dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode, pembeli dibebaskan dari down payments, diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek.

Grafik 3.4. Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta77%

76% 75%74% 74%

76%

76%74% 74%

73% 72%71%

72%

70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010

Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.d 95%, sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.d 90%. Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut:Tabel 3.3.No.

Take Up Rate Beberapa Apartemen Strata-TitleNama Lokasi Total Unit Take Up Rate Tahun Penyelesaian

III - 6

No.

Nama

Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. S. Parman

Total Unit 3.544 1.021 2.824 676 400 308 2.630 1.544 48

1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Consultant Research

Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80%

Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008

Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.

Apartemen SewaOccupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Secara keseluruhan, occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69,9% dari 68,53% kuartal sebelumnya. Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari sisi lokasi, apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja, pusat hiburan, dan aneka fasilitas kota.

Grafik 3.5. Occupancy Rates Apartemen Sewa

III - 7

Sumber : Colliers

3.4

Harga Jual dan SewaKondomoniumApartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit, dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2.

Tabel 3.4.

Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di JakartaHarga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.d 1.064 1.064 s.d 1.596 1.596 s.d 2.128 2.128 dan sekitarnya

Segmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper LuxurySumber : JP Morgan

Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe, yaitu cash keras, cash bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun, 10 tahun dan 15 tahun.

Apartemen Sewa

III - 8

Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi, antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. Pada area CBD, tarif sewa meningkat sebesar 1,3%, menjadi US m $ 17,40/sqm/bulan. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD, tarif sewa rata-rata cenderung stabil, masing-masing sebesar $ 12,40/sqm/ bulan dan $ 8,70/sqm/bulan.

Grafik 3.6. Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga, keamanan, fasilitas, dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut, diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan, dengan persentase sebesar 25%. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut:

III - 9

Grafik 3.7. Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium

17%

8%

25%

50%

harga

Keamanan

fasilitas

Lainnya

Sumber : Consultant research

Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen, maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit.Grafik 3.8. Preferensi Waktu Tempuh Lokasi Kerja

> 60 menit 18%

< 30 menit 70%

31 - 59 menit 12%

Sumber: Konsultan research

III - 10

III - 11