Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Perencanaan pembangunan pada sebuah wilayah terkait dengan pembangunan suatu daerah secara menyeluruh, sehingga diperlukan adanya pengaturan lokasi untuk memaksimalkan keuntungan (Budiyono, 2003). Sebagai ibukota propinsi Jawa Timur, Kota Surabaya merupakan kota terbesar kedua di Indonesia, memiliki kedudukan yang sangat strategis baik dalam skala regional maupun nasional, yaitu sebagai sentra pelayanan perdagangan dan jasa dalam lingkup Jawa Timur, dan sebagai pusat pengembangan wilayah bagian timur Indonesia. Kota Surabaya telah berupaya dalam hal penyediaan sarana dan prasarana untuk mendukung perannya sebagai pusat pertumbuhan ekonomi. Salah satu sarana dalam meningkatkan kegiatan ekonomi adalah dengan dibangunnya pusat perbelanjaan. Kota Surabaya sebagai salah satu kota besar tidak lepas dari banyaknya gedunggedung pusat perbelanjaan yang menjadi pelengkap sebuah kota metropolitan. Salah satu pusat perbelanjaan yang baru saja didirikan di kota ini adalah Ciputra World Mall yang merupakan rangkaian dari Ciputra Group. Mall 5 lantai dengan luas 89.000 m 2 ini dibangun diatas tanah seluas 7,7 Ha. Mall Ciputra World ini tidak berdiri sendiri, pusat perbelanjaan ini didampingi oleh rangkaian superblok Ciputra World lainnya yaitu hotel dan Apartemen Ciputra World yang segera dioperasikan pada pertengahan tahun 2012 ini. Sangat disayangkan bahwa lokasi kemunculan pusat perbelanjaan baru ini dianggap oleh beberapa pihak belum ideal. Mall ini dinilai sebagai penyebab kemacetan utama menuju di kawasan ini dan memperkuat jajaran perdagangan dan jasa di sisi barat Kota Surabaya. Lokasi dan ditambah dengan kemacetan parah daerah ini menyebababkan orang enggan datang ke daerah ini, biaya ekstra diperlukan untuk menarik minat konsumen. Dalam menentukan lokasi fasilitas perdagangan dan jasa seperti harus

mempertimbangkan beberapa unsur, sehingga diperlukan kajian kembali terhadap penentuan lokasi Mall Ciputra World Surabaya. Penentuan lokasi yang tepat akan memberikan keuntungan maksimum dan efisiensi baik bagi pedagang maupun konsumen. Dalam penulisan ini akan diurai analisis penentu lokasi nya.

1

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, maka berikut merupakan rumusan masalah dalam penulisan ini: 1. Bagaiamanakah gambaran umum lokasi Mal Ciputra World Surabaya ? 2. Apa saja faktor-faktor lokasi yang mempengaruhi penentuan lokasi lokasi Mal Ciputra World Surabaya ? 1.3 Tujuan Penulisan Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan dalam penulisan ini adalah sebagai berikut : 1. Mengetahui gambaran umum lokasi Mal Ciputra World Surabaya 2. Mengidentifikasi faktor-faktor lokasi yang mempengaruhi penentuan lokasi Mal Ciputra World Surabaya 1.4 Manfaat Penulisan Adapun manfaat yang dapat diambil dari penulisan ini adalah memberi referensi terhadap penentuan lokasi perdagangan yang dalam kasus ini adalah pusat perbelanjaan. 1.5 Ruang Lingkup Penulisan ini memiliki ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah sebagai berikut: 1.5.1. Ruang Lingkup Substansi Pembahasan dalam penulisan ini terbatas pada teori lokasi dalam penyediaan fasilitas perdagangan dan jasa. Penulisan ini juga terbatas pada faktor-faktor lokasi dan implikasinya terhadap pengem-

bangan lokasi pusat perbelanjaan, khususnya Surabaya. 1.5.2. Ruang Lingkup Wilayah Ruang lingkup wilayah dalam penulisan ini difokuskan pada lokasi Mall Ciputra World Surabaya dan sekitarnya. Berikut merupakan Mall Ciputra World

gambar lokasi Mall Ciputra World Surabaya :Gambar 1.5 : Peta orientasi studi kasus Sumber : googlemaps.com

2

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 BAB II KONSEP DASAR TEORI LOKASI 2.1 Definisi singkat Failitas Seperti yang tertera pada Perpres No. 112 Tahun 2007, fasilitas adalah toko

dengan sistem pelayanan mandiri menjual berbagai jenis barang secara eceran yang berbentuk minimarket, supermarket, department store, hypermarket ataupun grosir yang berbentuk perkulakan. Sedangkan untuk departemen store sendiri adalah tempat menjual secara eceran (retail) barang konsumsi dengan penjualan utamanya adalah produk sandang dan perlengakapannya, dengan penataan barang berdasarkan jenis kelamin. 2.2 Teori Lokasi Kegiatan Fasilitas Teori yang digunakan adalah teori-teori yang berhubungan dengan penentuan lokasi perdagangan dan jasa, yaitu: 2.2.1. Teori Central Place (Christaller) Teori central place menurut Walter Christaller memiliki tiga konsep fundamental yaitu: 1. Ambang batas (threshold); Threshold adalah jumlah minimal penduduk yang diperlukan untuk

kelancarandan keseimbangan suplai barang. Suatu pusat memiliki ambang batas tertentu dalam memberikan pelayanan. Untuk mengukur ambang batas digunakan jumlah orang yang membutuhkannya.

2. Lingkup (range); Range adalah jarak yang ditempuh manusia untuk mendapatkan barang kebutuhannya pada suatu waktu tertentu saja. Keberadaan ambang batas suatu pusat menimbulkan jangkauan pelayanan. Lingkup (range) digambarkan sebagai area (luas jangkauan area yang dilayani) dari kepusatan suatu pusat.

3. Hierarki (hierarchy). Pemenuhan kebutuhan penduduk membentuk hierarki pelayanan, dengan sebuah pusat utama yang didukung oleh beberapa pusat pelayanan dengan skala yang lebih rendah. Tempat sentral dan daerah yang dipengaruhinya (komplementer), pada dasarnya dapat dibedakan menjadi tiga macam, yaitu hirarki 3 (K = 3), hirarki 4 (K = 4), dan hiraki 7 (K = 7).

3

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017

Teori christaller (1933) menggunakan jangkauan atau luas konsumenpasar dari setiap lokasi-komoditi membentuk heksagonal. Dengan teori ini dapat dijelaskan keseimbangan spasial dimana terdapat cukup banyak fasilitas yang penyebaranya merata sehingga seluruh permintaan yang ada dapat dilayani.2.3 Faktor-Faktor Pertimbangan dalam Menentukan lokasi Fasilitas Menurut Jayadinata (1999: 160), beberapa faktor yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut: 1. Jumlah Penduduk Kebutuhan akan fasilitas terkait dengan kebutuhan untuk memenuhi sejumlah pnduduk. Berdasarkan standar-standar dialokasikan berbagai fasilitas untuk tiap kepadatan penduduk. 2. Standar jarak Dalam analisis kebutuhan kota dikenal standar lokasi (standard for location requirement) atau standar jarak (Jayadinata 1999: 160). Standar jarak mengatur letak fasilitas berdasarkan demand (jarak dari rumah) . Standar Jarak (Jayadinata 1999: 160) No. Prasarana Jarak (jalan kaki) Paling Jauh Perkantoran Paling jauh 20-30 menit atau 3045 Km. 10 menit atau 0,75 Km. 20 menit atau 1,5 Km 20-30menit atau30 Km 10 menit atau 0,75 Km 20 menit atau 1,5 Km 30 enit atau 30 Km

1 2 3 4 5 6 7

Pusat Tempat Pemerintah Sekolah Dasar. SLTP. SLTA/SMK

Kerja/

Tempat bermain anak Tempat Olahraga Taman Umum

3. Tingkat aksesibilitas menuju lokasi Lokasi yang menguntungkan adalah lokasi yang mempunyai tingkatan aksesibilitas yang tinggi, yang dapat dicapai dengan mudah melalui jalan kaki, menggunakan

4

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 kendaraan pribadi ataupun kendaraan umum. Aksesibilitas juga menyangkut aspek jarak yang masih layak (feasible) untuk ditempuh. Jalan mempermudah demander

memanfaatkan fasilitas sedang angkutan umum meningkatkan layanan pada demander yg tidak memiliki kendaraan pribadi. 4. Jangkauan pelayanan Faktor penduduk disebut faktor demander maka jangkauan layanan disebut faktor suplier. Jangkauan pelayanan menunjukan skala pelayanan. Skala pelayanan yang bertingkat menggunakan sistem hierarkhi. Yaitu skala pelayanan propinsi, kabupaten, kecamatan, dan kelurahan/ desa. Jangkauan Pelayanan melihat apakah fasilitas memadai memberikan layanan keseluruh wilayah. Jangkaun layanan mempertimbangkan biaya terendah untuk mendapatkan layanan, luasan pasar-konsumen dan untung paling tinggi (Tarigan, 1998). Distribusi fasilitas yang baik akan membentuk heksagonal, dimana jarak terjauh penduduk mendapatkan fasilitas sama dekatnya. 5. Kondisi sosial masyarakat setempat Penyedian fasilitas selain untuk memenuhi kebutuhan penduduk juga

memperhatikan preferensi penduduk akan kebutuhannya. Dikawasan perkotaan dimana penduduk sudah megunakan pemikiran logis, kondisi sosial dapat disederhanakan menjadi masyarakat logis yang mencari faslitas terdekat bukan berdasarkan preferensi.

5

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 BAB III ANALISA LOKASI RSUD DR. SOETOMO 3.1 RSUD DR. Soetomo Surabaya Mall Ciputra World ini dibangun 5 lantai seluas 89.000m2 diatas luas lahan yang cukup besar yaitu 7,7 Ha. Pusat perbelanjaan ini merupakan salah satu surga belanja bagi kalangan kelas menengah ke atas. Mall ini menyediakan banyak barang konsumsi baik produk lokal maupun produk luar negeri. Tidak jarang mall ini menjadi destinasi para eksekutif yang sedang berlibur di kota Surabaya. Banyak fasilitas yang ditawarkan oleh mall ini untuk menarik pengunjung, selain luas lahan parkir yang cukup memuat 3.100 unit mobil, di dalamnya terdapat eskalator terpanjang se Asia Tenggara yaitu sepanjang 34 meter dan tinggi 16 meter berkecepatan 30 meter per menit (kompas.com). Konsep ini diambil untuk mendukung areal kuliner di mall ini yang masih dibuka hingga larut malam.

Gambar 3.1: salahsatu fasilitas yang ditawarkan Mall Ciputra World Sumber: google.com

Mall inipun nanti akan didampingi oleh dua menara apartemen masing-masing setinggi 28 lantai dan 1 buah hotel berbintang lima. Pembangun ini akan dikerjakan secara bertahap dalam kurun waktu 10 tahun. Lokasinya yang berada di daerah Barat Kota Surabaya ini dinilai cukup strategis dan dekat dengan perumahan elit seperti Citra Land dan Graha Family. Dampak dari keberhasilan mall ini di sisi lain menimbulkan kemacetan panjang yang tak terelakkan saat akhir pekan. Berikut adalah alasan terpilihnya lokasi Ciputra World yang dihimpun dari beberapa artikel: 1. Surabaya sebagai kota besar kedua di Indonesia Sebagai kota metropolitan, Kota Surabaya dinilai mampu untuk menampung berbagai macam gedung-gedung pusat perbelanjaan high class seperti Mall Ciputra World ini. 2. Adanya kenaikan tingkat permintaan dari warga Kota Surabaya

6

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 Kemajuan yang ada di Kota Surabaya mengakibatkan tingginya demand untuk kegiatan konsumsi yang tentu saja pada akhirnya mengundang pembangun untuk mendirikan Mall Ciputra World untuk memenuhinya. 3. Keterbatasan lahan Kota Surabaya Lokasi nya di Jalan Mayjend Sungkono dilihat sebagai strategi mengatasi kepadatan lahan di pusat Kota Surabaya. 3.2 Faktor-Faktor Lokasi dalam Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Pendekatan yang digunakan dalam menganalisa faktor-faktor penentu ini adalah pendekatan teoritis. Berikut merupakan ringkasan variabel penentu dari teori dan pandangan yang telah dibahas sebelumnya.

Tabel 3.2: Faktor-faktor Penentuan Lokasi Pusat Perbelanjaan Teori Central Place (Christaller) Nelson (2005) Jumlah Penduduk Standar Jarak Tingkat Aksesibilitas Menuju Lokasi Skala Pelayanan Kondisi sososial masyarakat

Dari beberapa faktor di atas terdapat beberapa faktor yang digunakan dan berpengaruh langsung terhadap penentuan terpilihnya lokasi RSUD DR. Soetomo, yaitu: Tingkat aksesibilitas menuju lokasi Tingkatan aksesibilitas daerah ini cukup tinggi, hal ini dikarenakan lokasinya yang mudah dicapai, dapat dijangkau oleh kendaraan pribadi, kendaraan umum, tidak terlalu jauh dari Terminal Joyoboyo, dekat dengan pintu Tol Surabaya dan daerah sekitarnya. Lokasi dan Ukuran Mall ini terbangun diatas lahan seluas 7,7 Ha dan berada di sisi Barat Kota Surabaya dimana harga lahan di daerah ini sedang beranjak naik, namun belum semahal harga lahan di pusat kota.

7

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 Daya beli konsumen Lokasi Mall yang dekat dengan perumahan elit sesuai dengan target yang ingin dicapai, yakni kelas menengah ke atas. Hal ini terlihat dari tenant-tenant di dalam mall yang menyediakan segala jenis kebutuhan dengan mayoritas harga dan kualitas yang tinggi. Daya tarik kumulatif Okupansi Mal Ciputra World Surabaya sampai saat ini telah terisi 90 % lebih (Kompas.com) dengan para penyewa yang menghadirkan merk-merk terkenal yang tentu saja merupakan daya tarik tersendiri bagi kalangan kelas atas Kota Surabaya, adanya Departemen Store Metro misalnya, memudahkan konsumen untuk dapat membeli barang-barang ber merk yang biasanya dipasarkan di luar negeri seperti Singapura, dll. Visibilitas Lokasi mall yang terlihat dari jalanraya, pintu parkir pun tidak sulit untuk mencarinya, sehingga konsumen dapat menjangkaunya dengan mudah.

Namun dari hasil analisis ditemukan faktor lain yang bertentangan dengan salahsatu faktor yang dikemukakan oleh Nelson (2005), yaitu tentang resiko kompetisi yang minimum. Dari fakta yang ada, keberadaan Mall Ciputra World di sisi barat Kota Surabaya tidak sendirian, di daerah tersebut terlebih dulu dibangun Golden City Mall, Supermall Pakuwon Indah, Pakuwon Trade Center, dan yang paling baru adalah Lenmarch, tentu saja hal ini bukanlah resiko yang minimum, justru pemilihan lokasi di daerah ini memperkuat persaingan kompleks perdagangan dan jasa di sisi barat Kota Surabaya. Hal ini cenderung sependapat dengan faktor yang dikemukakan oleh Simmons (1990) yaitu tentang atraksi terdekat, dimana keberadaan landuse setempat yang telah membentuk suatu cluster perdagangan mampu menciptakan suatu daya tarik tersendiri bagi daerah tersebut.

8

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017

BAB IV PENUTUP 4.1 Kesimpulan Berikut merupakan kesimpulan dari penulisan kajian penentuan lokasi Mall Ciputra World: 1. Mall Ciputra World merupakan salahsatu pusat perbelanjaan yang berada di sisi barat Kota Surabaya. Mall untuk kalangan menengah ke atas ini dibangun 5 lantai seluas 89.000m2 diatas luas lahan yang cukup besar yaitu 7,7 Ha. Mall ini menyediakan banyak barang konsumsi baik produk lokal maupun produk luar negeri. Adapun alasan pemilihan lokasi ini disebabkan karena Surabaya adalah kota besar kedua di Indonesia, adanya kenaikan tingkat permintaan dari warga Kota Surabaya, dan keterbatasan lahan Kota Surabaya. 2. Faktor-faktor lokasi yang berpengaruh terhadap penentuan lokasi Mall Ciputra World Surabaya adalah tingkat aksesibilitas menuju lokasi, lokasi dan ukuran, potensi (prospek) pengembangan, daya beli konsumen, daya tarik kumulatif, visibilitas. 3. Dari hasil analisia terdapat faktor lain yang bertentangan dengan salahsatu faktor yang dikemukakan oleh Nelson (2005), yaitu tentang resiko kompetisi yang minimum. Dari fakta yang ada, keberadaan Mall Ciputra World di sisi barat Kota Surabaya tidak sendirian, di daerah tersebut terlebih dulu dibangun Golden City Mall, Supermall Pakuwon Indah, Pakuwon Trade Center, dan yang paling baru adalah Lenmarch, tentu saja hal ini bukanlah resiko yang

9

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017 minimum, justru pemilihan lokasi di daerah ini memperkuat persaingan kompleks perdagangan dan jasa di sisi barat Kota Surabaya. Hal ini cenderung sependapat dengan faktor yang dikemukakan oleh Simmons (1990) yaitu tentang atraksi terdekat, dimana keberadaan landuse setempat yang telah membentuk suatu cluster perdagangan mampu menciptakan suatu daya tarik tersendiri bagi daerah tersebut. 4.2 Lesson learned Pelajaran yang dapat diambil dari studi kasus penentuan lokasi Mall Ciputra World ini adalah: 1. Penentuan lokasi pada sebuah mall belum tentu sama seperti penentuan pusat perbelanjaan lainnya. 2. Mall yang telah sukses dibangun seharusnya diimbangi dengan solusi-solusi untuk mengatasi eksternal negatif yang ditimbulkan, pemerinytah setempat yang dalam hal ini adalah pemerintah Kota Surbaya perlu memikirkan solusi untuk mengatasi kemacetan parah di daerah ini dan dibutuhkan kebijakan untuk mengurangi konsentrasi perdagangan dan jas yang berlebihan di kawasan Surabaya bagian barat ini. terbentuk nya sebuah CBD memang dpat menguntungkan karena konsumen dapt menghemat transport cost, namun akan tetap merugikan bila tidak ada penyeimbangnya. Jika hal tersebut dapat berjalan dengan seimbang, kemacetan parah dapat diminimalisir dan kebutuhan warga Kota Surabaya tetap terpenuhi. 3. Untuk membuat kajian yang lebih mendalam, dibutuhkan data yang lebih lengkap, sehingga hasil analisis dapat lebih maksimal.

10

Kajian Analisis Penentuan Lokasi Mall Ciputra World Surabaya Sekar Ayu Advianty 3609100017

DAFTAR PUSTAKA

-

Aulia, Belinda.2012. Analisis Lokasi Kegiatan Perdagangan Retail. Surabaya: Perencanaan dan Kota , ITS.

-

Tarigan Robinson. 2004. Perencanaan Pembagunan Wilayah. Jakarta: Bumi Aksara, Soedarso, Budiyono.2003.Real Estate: Pola Pengaturan Lokasi Kegiatan Sektor Pembangunan dalam Perencanaan Wilayah, Vol 8 No. 2 Juli Desember 2003.Jakarta: Planologi, Universitas Tarumanegara

-

Ksusumaputra, Robert A. 2011. Ciputra World Surabaya Memiliki Eskalator Terpanjang di Asia Tenggara. http://lipsus.kompas.com/smartliving/read/2011/03/14/07111064/Ciputra.World.Surab aya.Miliki.Eskalator.Terpanjang.di.Asia.Tenggara

11