Post on 21-Mar-2019
1
EVALUASI PROYEK REVITALISASI
PASAR GADING SURAKARTA
Skripsi
Diajukan untuk Melengkapi Tugas - tugas dan
Memenuhi Syarat - syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi
Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi
Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh :
2
ATIKA YULIASTUTI
F. 0106021
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2010
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING
Skripsi dengan judul :
EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR GADING SURAKARTA
Surakarta, 7 Maret 2010
Disetujui dan diterima oleh
3
Dosen Pembimbing
(Sumardi, S.E.)
NIP. 196209081987021004
HALAMAN PENGESAHAN
Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh Tim Penguji Skripsi Jurusan
Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta guna
melengkapi tugas-tugas dan memenuhi syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4
Surakarta, April 2010
Tim Penguji Skripsi :
1. Nurul Istiqomah, S.E.,M.Si sebagai Ketua (……………………)
NIP. 132310785
2. Sumardi, S.E. sebagai Pembimbing (……………………)
NIP. 196209081987021004
3. Drs. Akhmad Daerobi, MS sebagai Anggota (……………………)
NIP. 195708041986011002
PERSEMBAHAN
5
Skripsi ini penulis persembahkan untuk :
Allah SWT
Bapak dan Ibuku tersayang
Indra Wijaya My Luvely
Eyangku
Adekku (Adi & Monic) yang aku sayangi
Sahabat-sahabatku EP 2006
Almamaterku UNS
6
MOTTO
Kepandaian hanyalah 5% penyumbang keberhasilan, 95% lainnya adalah kerja
keras.
Jadikanlah sabar dan solat sebagai penolongmu (Qs. Al-Baqarah ayat 45).
Sopo sing nandur bakale ngunduh.
Saat orang menyakitimu, menjatuhkanmu maka itu adalah saat yang tepat untuk
memperbaiki diri dan menunjukkan siapa diri kita sebenarnya (Darmastuti Kusuma
Hapsari).
7
Special thank’s to :
1. Allah SWT, atas anugrah, rahmat, rizki, kasih sayang dan karunia yang senantiasa
Engkau limpahkan kepada hamba-Mu ini.
2. Bapak dan Ibuku, yang selalu memberikan doa dan restunya yang senantiasa
mengiringi setiap langkah dalam kehidupanku untuk dalam meraih cita-cita.
3. Indra Wijaya My Luvely, yang sudah setia menemani dan berperan besar dalam
kehidupanku selama lima tahun terakhir ini, telah banyak membantu dalam
menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, serta telah menuntun hidupku ke arah yang lebih
benar. Tak ada kata-kata yang pantas untuk megungkapkan kebaikanmu dan untuk
membalas jasamu selama ini.
4. SD N 54 Laweyan Surakarta, SMP N 9 Surakarta, SMA N 7 Surakarta, FE UNS,
tempatku menuntut ilmu tak akan kulupa sepanjang waktu.
5. Eyangku, yang selama ini telah mendidikku dengan keras mengenai kehidupan di dunia
dengan disiplin yang sangat tinggi.
6. Adek-adekku Adi & Monic yang selalu aku rindu dan sayangi.
7. Semua teman-teman EP ’06, terima kasih atas kebersamaan yang telah kita jalin
selama ini. Vaulla, Nurul, Ghoni, Farahita, Putri, Elia, Anggita, Zuli, Yunita, Monchu,
Puguh, Dito, Angga dan yang lainnya semoga sukses selalu.
8
8. Mbak Murwani, atas bantuannya dalam kelancaran pengerjaan skripsiku ini.
Birokrasi EP terasa lebih mudah karena adanya beliau yang telah banyak membantu
dan mempermudah para mahasiswa, khususnya mahasiswa Ekonomi Pembangunan.
Berasa punya ibu di kampus.
9. Pak Man dan Pak Pur yang sudah menjaga motor mahasiswa-mahasiswinya, terima
kasih selama atas dukungan, motivasi, seta doanya untuk saya agar dapat
menyelesaikan skripsi ini.
10. Semua pihak yang pernah hadir dalam perjalanan hidupku, terima kasih…
KATA PENGANTAR
Puja serta puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT karena berkat
rahmat dan karunia-Nya, akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan untuk memenuhi syarat
dalam pencapaian gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan pada Fakultas
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penyusunan skripsi ini banyak sekali kendala yang penulis hadapi.
Namun, seiring dengan berlalunya waktu serta usaha yang tidak kenal lelah, kendala yang
muncul bisa teratasi. Tidak lupa penulis menghaturkan ucapan terima kasih sebesar-
besarnya kepada semua pihak yang secara langsung maupun tidak langsung memberikan
bantuannya sehingga skripsi ini bisa diselesaikan. Oleh karena itu dengan kerendahan hati
dan ketulusan yang mendalam penulis menghaturkan terima kasih kepada :
1. Bapak Sumardi, S.E., selaku dosen pembimbing yang telah berkenan
meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan memberikan
masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.
9
2. Bapak Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Akt., selaku Dekan Fakultas
Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surkarta yang secara langsung maupun
tidak langsung telah banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di
Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Bapak Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si, selaku Ketua Jurusan Ekonomi
Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Ibu Izza Mafruhah, S.E., M.Si, selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi
Pembangunan, Fakultas Ekonomi, Universitas Sebelas Maret Surakarta.
5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret
Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan
bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.
6. Pimpinan dan seluruh staff Dinas Pengelolaan Pasar Surakarta.
7. Pimpinan dan seluruh staff PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.
8. Pimpinan dan seluruh staff PT. TATAANALISA MULTIMULYA.
9. Pimpinan dan seluruh staff PT. INDO SURYA CONST.
10. Pedagang dan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.
11. Ibu, bapak, dan adik-adik yang selalu mendoakan penulis.
12. Teman-teman EP angkatan 2006.
13. Serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara
langsung maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga
terselesaikannya penelitian ini.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan meski sudah
berusaha semaksimal mungkin. Untuk itu, penulis sangat mengharapkan dan menghargai
10
saran maupun kritik demi sempurnanya skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat
baik bagi penulis pribadi maupun bagi pihak-pihak lain yang berkepentingan.
Surakarta, Maret 2010
Penulis
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL................................................................................................... i
ABSTRAK .................................................................................................................. ii
HALAMAN PERSETUJUAN.................................................................................... iii
HALAMAN PENGESAHAN..................................................................................... iv
HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................................. v
HALAMAN MOTTO ................................................................................................ vi
KATA PENGANTAR ................................................................................................ viii
DAFTAR ISI .............................................................................................................. x
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... xiii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................. xv
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar belakang Masalah ..............................................................1
B. Perumusan Masalah ....................................................................4
C. Tujuan Penelitian ........................................................................5
D. Manfaat Penelitian ......................................................................5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Dasar .........................................................................6
11
1. Pengertian Pasar.....................................................................6
2. Pengertian Proyek .................................................................9
3. Pengertian Evaluasi Proyek ..................................................12
4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ...................................14
5. Analisis Finansial dan Ekonomi ...........................................16
a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi ...................16
b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi ....................17
c. Umur Proyek....................................................................20
6. Analisis Biaya dan Manfaat ...................................................20
7. Manfaat Proyek......................................................................21
8. Biaya Proyek..........................................................................22
9. Kriteria Investasi ....................................................................26
B. Penelitian Terdahulu ...................................................................30
C. Kerangka Pemikiran.....................................................................32
D. Hipotesis .....................................................................................33
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian............................................................34
B. Jenis dan Sumber Data ................................................................34
C. Teknik Pengumpulan Data ..........................................................35
D. Teknik Pengambilan Sampel ......................................................36
E. Definisi Operasional Variabel .....................................................37
F. Alat Analisis Data .......................................................................38
BAB IV ANALISIS DATA DAN PENELITIAN
A. Gambaran Umum Daerah Penelitian ..........................................41
1. Letak Geografis .....................................................................41
2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif ..........................41
3. Keadaan Alam........................................................................42
4. Aspek Demografi ..................................................................43
5. Aspek Sosial Ekonomi ..........................................................45
a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan .......45
b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian ..........46
12
c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) .....................46
d. Realisasi Pendapatan........................................................47
6. Deskripsi Lokasi ...................................................................50
B. Gambaran Umum Proyek ...........................................................52
1. Latar Belakang Proyek ..........................................................52
2. Maksud dan Tujuan Proyek ..................................................54
3. Lokasi Proyek .......................................................................55
4. Data Umum Proyek ...............................................................55
C. Analisis Data dan Pembahasan ...................................................56
1. Pendekatan Ekonomis ...........................................................57
a. Biaya Investasi ................................................................58
b. Estimasi Pendapatan .......................................................60
c. Estimasi Biaya ................................................................70
2. Kriteria Investasi ....................................................................74
a. Net Present Value (NPV) ................................................74
b. Internal Rate of Return (IRR) .........................................76
c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) .......................................78
d. Profitability Ratio (PV/K) ...............................................80
e. Payback Periods (PBP) ...................................................82
3. Implementasi Ekonomi ..........................................................84
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan .................................................................................91
B. Saran ...........................................................................................92
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
13
DAFTAR TABEL
TABEL Halaman
4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, dan Tingkat Kepadatan Tiap
Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008 ....................................................... 42
4.2 Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004 - 2008 ............................ 43
4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin
Tahun 2004 - 2008 ............................................................................................ 44
4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan
Di Kota Surakarta tahun 2008 .......................................................................... 44
4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun ke atas Menurut Tingkat
Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 - 2008 ............................................ 45
4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta
14
Tahun 2008........................................................................................................ 46
4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha
Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008
(Jutaan Rupiah).................................................................................................. 47
4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta
Tahun 2009........................................................................................................ 48
4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta
Bulan September-Desember Tahun 2009.......................................................... 49
4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading (Angka Dalam Rupiah).................... 56
4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 58
4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah) ............................................... 59
4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta .............................................. 61
4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan ............................................................ 65
4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los .................................................................... 66
4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios................................................................... 67
4.17 Perhitungan Benefit ............................................................................................ 70
4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009 ........................................ 71
4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta
Tahun 2009........................................................................................................ 72
4.20 Perhitungan Cost ................................................................................................ 73
4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV)............................................................... 75
4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) ........................................................ 77
15
4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ...................................................... 79
4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K).............................................................. 81
4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP).................................................................. 83
4.26 Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang
di sekitar Pasar Gading Surakarta...................................................................... 87
4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading
Surakarta............................................................................................................ 89
16
DAFTAR GAMBAR
GAMBAR Halaman
2.1 Siklus Proyek......................................................................................................... 11
2.2 Kerangka Pemikiran.............................................................................................. 32
4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta ................................................. 61
17
ABSTRAKSI
EVALUASI PROYEK REVITALISASI
PASAR GADING SURAKARTA
Atika Yuliastuti
F 0106021
Tujuan utama penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta untuk mengetahui apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek berakhir. Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini, pertama adalah “diduga bahwa investasi revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan.” Kedua “diduga bahwa investasi awal revitalisasi Pasar Gading Surakarta dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.” Ketiga adalah “diduga bahwa proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini bermanfaat dan dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.”
Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari wawancara dengan masyarakat sekitar proyek yang memanfaatkan keramaian untuk menjalankan usaha. Data sekunder bersumber dari Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta, Badan Pusat Statistik Surakarta, dan PT. Rudi Persada Nusantara (investor), PT. Tataanalisa Multimulya (investor), serta PT. Indo Surya Const. (investor).
Berdasarkan data yang telah dihimpun, kemudian dikompilasi dan dipilah ke dalam biaya dan manfaat untuk mempermudah dalam menganalisa kriteria kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period. Suatu investasi layak apabila: nilai NPV > 0, IRR > social discount rate, BCR > 1 dan PV/K > 1.
Hasil perhitungan dari analisis ini diperoleh NPV = -3.371.328.165 < 0, IRR = 1,96 % < 12 % (social discount rate), BCR = 0,57 < 1, PV/K = 0,52 < 1, dan Payback Period proyek ini adalah 20 tahun 6 bulan. Kesimpulan yang dapat diambil dari analisis ini adalah secara ekonomis Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak untuk dijalankan tetapi investasi awal dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir, serta proyek revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.
Key Words : Pasar, manfaat (benefit), biaya (cost) proyek.
18
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pasar adalah tempat bertemunya penjual dan pembeli serta tempat
terjadinya transaksi ekonomi. Menurut Buku Putih Pasar Tradisional, pasar
dalam pengertian teori ekonomi adalah suatu situasi dimana pembeli
(konsumen) dan penjual (produsen dan pedagang) melakukan transaksi setelah
kedua pihak mengambil kata sepakat tentang harga terhadap sejumlah
(kuantitas) barang dengan kuantitas tertentu yang menjadi objek transaksi.
Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli
yang ditandai dengan adanya transaksi jual-beli secara langsung dan biasanya
dengan sistem tawar-menawar. Bangunan pasar tradisional terdiri dari kios,
los, dan dasaran terbuka. Kebanyakan para pedagang menjual kebutuhan
sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran,
telur, daging, kain, pakaian, barang elektronik dan lain-lain. Pasar seperti ini
masih banyak terdapat di Kota Surakarta, antara lain adalah Pasar Gedhe,
Pasar Klewer, Pasar Legi, Pasar Kadipolo, dan Pasar Gading.
Selama ini citra pasar tradisional yang ada di masyarakat masih identik
dengan sebuah lokasi perdagangan yang kumuh, tidak teratur, tidak aman,
penuh ketidakpastian harga, dan daerah sumber kemacetan lalu lintas. Padahal
lokasi pasar tradisional pada umumnya berada di lokasi yang strategis. Hal ini
19
akan menyebabkan pasar tradisional dijauhi oleh masyarakat, terutama
masyarakat kelas menengah ke atas.
Semakin hari semakin banyak masyarakat yang meninggalkan pasar
tradisional dan beralih ke pasar modern yang semakin hari semakin menjamur
di lingkungan sekitar mereka. Kini pasar tradisional semakin terpinggirkan
dan sepi pengunjung, sementara pasar-pasar modern terus bergeliat dan
meningkatkan kualitas serta pelayanannya untuk semakin memuaskan para
konsumennya. Sedangkan pendapatan para pedagang pasar tradisional
semakin hari semakin merosot bahkan hingga gulung tikar dan akhirnya juga
akan menurunkan kegiatan ekonomi masyarakat kelas menengah ke bawah,
karena mayoritas pedagang ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah.
Kini sangat mudah bagi masyarakat untuk menjumpai minimarket,
supermarket, dan hypermarket di sekitar tempat tinggal kita. Barang yang
dijual disini memiliki variasi jenis yang beragam. Selain menyediakan barang-
barang lokal, pasar modern juga menyediakan barang impor. Pasar modern
juga memberikan pelayanan yang baik dengan adanya fasilitas pendingin
udara dan penampilan yang bersih yang membuat konsumen semakin nyaman
ketika berbelanja. Dengan berbagai macam kelebihan yang tidak dimiliki
pasar tradisional dan kelayakan yang ditawarkan, tentu pasar-pasar modern
akan dengan mudah menarik perhatian masyarakat. Carrefour dan
Hypermarket adalah dua nama dari beberapa pasar modern yang memasuki
kota Surakarta dan berhasil menarik perhatian masyarakat Kota Surakarta.
20
Pada awal tahun 2009 yang lalu, Pemerintah Kota Surakarta telah
menyelesaikan pembangunan dan renovasi tiga pasar baru dan sedang
mempersiapkan satu tempat penjualan kerajinan tangan. Keempat pasar itu
adalah Pasar Gading, Pasar Windu Jenar, Pasar Ngarsopuro, dan pusat
kerajinan Night Market. Tujuan direvitalisasinya pasar tradisional seperti
Pasar Gading dan Pasar Windu Jenar ini adalah untuk meningkatkan daya
saing dan meningkatkan citra pasar tradisional.
Pasar Gading merupakan salah satu pasar kelas III/A milik pemerintah
Kota Surakarta yang terletak di Jl. Veteran Pasar Kliwon dan bersebelahan
dengan Alun-alun Selatan Keraton Surakarta Hadiningrat. Pasar ini
merupakan salah satu pasar yang direvitalisasi karena memiliki letak yang
strategis, yaitu di pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan
daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Selain itu kondisi pasar ini sebelum
direvitalisasi secara fisik memang sangat memprihatinkan karena kumuh,
tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan mobil
carteran yang setiap saat “ngetem” disana.
Pasar Gading ditetapkan menjadi pilot project pasar tradisional secara
nasional. Jika pilot project Pasar Gading ini berhasil, maka pasar-pasar
tradisional yang ada di seluruh Indonesia nantinya akan dibuat seperti Pasar
Gading Surakarta ini. Pasar Gading diresmikan oleh Menteri Perdagangan
Mari Elka Pangestu pada 16 Februari 2009. Pasar Gading merupakan salah
satu contoh bentuk kerjasama yang baik antara pemerintah pusat, pemerintah
provinsi dan pemerintah kota dalam kerangka kemitraan program dan
21
kegiatan, khususnya Program Revitalisasi Pasar Tradisional untuk
meningkatkan daya saing pasar tradisional (Departemen Perdagangan
Republik Indonesia, 16 Februari 2009).
Peraturan yang mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan
Presiden No. 112 Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar
Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern. Jika pasar tradisional bisa
dikelola dengan baik dan menarik, maka tidak perlu ada pertentangan antara
pasar modern dan pasar tradisional. Keduanya dapat berkembang dengan
nuansa serta daya tariknya sendiri-sendiri. Tidak menutup kemungkinan
bahwa golongan masyarakat yang berpendapatan tinggi juga akan menjadi
tertarik untuk sesekali datang mengunjungi dan berbelanja di pasar tradisional
untuk menikmati berbagai hal yang tidak tersedia di pasar modern.
Berdasarkan uraian di atas maka peneliti mengambil judul “Evaluasi
Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”.
B. Perumusan Masalah
Dari uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas,
maka dapat dirumuskan masalah sebagai berikut :
1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak?
2. Apakah investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek
berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya?
22
3. Apakah proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan dapat
meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan penelitian
ini adalah :
1. Untuk mengetahui investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar
Gading Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak.
2. Untuk mengetahui investasi awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis
proyek berakhir dan berapa lama Payback Periodsnya.
3. Untuk mengetahui proyek Revitalisasi Pasar Gading ini bermanfaat dan
dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading
Surakarta.
D. Manfaat Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah dan tujuan penelitian maka manfaat
yang diharapkan dari penelitian ini antara lain :
1. Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambil keputusan, dalam hal ini
Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta pada khususnya dan
Pemerintah Kota Surakarta pada umumnya.
2. Sebagai bahan acuan bagi peneliti selanjutnya yang serupa dengan
penelitian ini.
3. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.
23
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Dasar
1. Pengertian Pasar
Menurut Mankiw (2003:82) pasar (market) adalah sekumpulan
pembeli dan penjual dari sebuah barang atau jasa tertentu. Para pembeli
sebagai sebuah kelompok menentukan permintaan terhadap produk, dan
para penjual sebagai kelompok menentukan penawaran terhadap produk.
Menurut kelas atau mutu dari pelayanan yang diberikan suatu pasar dapat
digolongkan menjadi pasar tradisional dan pasar modern.
Menurut Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1 pengertian pasar
tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh pemerintah,
pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha
Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha berupa toko, kios,
los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,
swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil,
dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar-menawar.
Pasar modern adalah pasar yang dibangun oleh pemerintah, swasta,
atau koperasi yang dalam bentuknya berupa mall, supermarket,
department store, shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar
serba ada, toko serba ada dan sebagainya dimana pengelolaannya
dilaksanakan secara modern, dan mengutamakan pelayanan kenyamanan
24
berbelanja dengan manajemen berada di satu tangan, bermodal relatif kuat
dan dilengkapi dengan label harga yang pasti.
Beberapa alasan orang lebih memilih berbelanja di pasar
tradisional daripada di pasar modern, antara lain :
a. Harga barang relatif lebih murah dan masih dapat ditawar.
b. Produknya lebih segar, contohnya seperti sayuran, daging, ikan, ayam,
bumbu dapur dan lain sebagainya.
c. Adanya interaksi dan komunikasi sosial sehingga terjadi keakraban
antara penjual dan pembeli.
d. Buka dari pagi hari, suasanya lebih hidup dan ramai.
e. Masih mengakarnya budaya untuk tetap berkunjung dan berbelanja ke
pasar tradisional.
Kelas pasar tradisional dibagi berdasarkan luas pasar, jumlah
pedagang berdasarkan kios, los, dan oprokan serta berdasarkan jumlah
pemasukan Pendapatan Asli Daerah (PAD) per tahun. Tetapi tidak ada
patokan pasti untuk membedakan kelas pasar tradisional. Kelas pasar
tradisional terbagi menjadi kelas I, kelas II, kelas III, dan kelas IV, yaitu
sebagai berikut :
a. Pasar kelas I adalah pasar dengan komponen bangunan yang lengkap,
sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,
dan melayani perdagangan tingkat regional (pusat regional).
25
b. Pasar kelas II adalah pasar dengan komponen bangun-bangunan,
sistem arus barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan,
dan melayani perdagangan tingkat kota (pasar kota).
c. Pasar kelas III adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus
barang dan orang, baik di dalam maupun di luar bangunan, dan
melayani perdagangan tingkat wilayah bagian kota (pasar wilayah).
d. Pasar kelas IV adalah pasar dengan komponen bangunan, sistem arus
barang dan orang, terutama di dalam bangunan dan melayani
perdagangan tingkat lingkungan (pasar lingkungan).
Arti harfiah revitalisasi adalah menghidupkan kembali, maknanya
bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan kembali sesuatu yang
sebelumnya memang pernah ada, tetapi menyempurnakan struktur,
mekanisme kerja, dan menyesuaikan dengan kondisi baru, semangatnya
serta komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar tradisional adalah
pasar tradisional harus diubah menjadi modern untuk mampu bersaing
dengan pasar-pasar modern. Contoh revitalisasi pasar adalah Pasar
Nusukan Surakarta, pasar ini sebelumnya memang sudah ada namun
pada pertengahan tahun 2004 terbakar dan mengalami kerusakan yang
cukup parah. Kemudian pada tahun 2006 pasar ini mulai direvitalisasi
hingga layak untuk digunakan kembali.
Rehabilitasi adalah pemulihan kepada kedudukan atau keadaan
yang dahulu atau semula. Sebenarnya arti rehabilitasi hampir sama dengan
revitalisasi, namun disini yang berbeda adalah ruang lingkupnya. Untuk
26
revitalisasi lebih pada semua bagian yang dibenahi, tetapi kalau
rehabilitasi ruang yang dibenahi tidak menyeluruh. Contoh rehabilitasi
pasar adalah Pasar Klewer Surakarta, dahulunya pasar ini atapnya
sudah rusak lalu Pemerintah Kota Surakarta membenahi atap Pasar
Klewer agar layak kembali untuk digunakan.
Pembangunan pada hakekatnya adalah proses perubahan secara
terus-menerus yang menuju ke arah perbaikan cita-cita yang ingin
dicapai oleh suatu bangsa, atau pembangunan ekonomi suatu bangsa
ditujukan untuk meningkatkan kesejahteraan hidup rakyat (Djamin,
1984:5). Jadi dapat dikatakan pembangunan pasar adalah proses
perubahan yang direncanakan untuk menciptakan sarana kehidupan
ekonomi masyarakat (pasar) agar dapat meningkatkan kesejahteraan
hidup rakyat. Contoh pembangunan pasar adalah dibangunnya Pasar
Elektronika Ngarsopuro Surakarta yang sebelumnya memang belum
ada.
2. Pengertian Proyek
Khusnul Khotimah (2002) mendefinisikan proyek sebagai suatu
rangkaian kegiatan yang direncanakan yang di dalamnya menggunakan
masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return)
di masa yang akan datang.
Sedangkan menurut B. Firman Aji (1990) proyek merupakan suatu
usaha yang terpadu untuk mencapai suatu tujuan tertentu dalam waktu
tertentu melalui penyediaan suatu hasil tertentu.
27
Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan dan
dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan
sumber-sumber untuk mendapatkan benefit. Kegiatan-kegiatan tersebut
dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik, pembuatan jalan
raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan, pembukaan hutan,
pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit, survai atau penelitian,
perluasan atau perbaikan program-program yang sedang berjalan, dan
sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan oleh instansi pemerintah,
badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi sosial maupun oleh
perorangan (Gray, 2005:1).
Sumber-sumber yang digunakan dalam pelaksanaan proyek dapat
berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah jadi, bahan-
bahan mentah, tenaga kerja, dan waktu. Sumber-sumber tersebut, sebagian
atau seluruhnya, dapat dianggap sebagai barang atau jasa konsumsi yang
dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk memperoleh benefit
yang lebih besar di masa yang akan datang (Gray, 2005:1).
Suatu proyek secara garis besar dapat dibagi menjadi dua proyek,
yaitu proyek makro dan proyek mikro. Proyek makro atau proyek
pemerintah (public enterprise) adalah proyek yang tujuan utamanya adalah
untuk kesejahteraan bersama. Sedangkan proyek mikro atau proyek swasta
(private enterprise) adalah proyek yang lebih berorientasi pada
keuntungan (profit oriented).
28
Suatu proyek baik itu proyek makro maupun proyek mikro dapat
dikatakan berhasil apabila bisa mendatangkan manfaat (benefit). Benefit
yang diterima dapat berupa tingkat konsumsi yang lebih besar,
penambahan kesempatan kerja, perbaikan tingkat pendidikan dan
kesehatan, perubahan atau perbaikan suatu sistem atau struktur. Suatu
proyek dinyatakan sudah berakhir apabila proyek tersebut sudah tidak
dapat lagi menghasilkan manfaat (benefit).
Siklus suatu proyek, baik itu proyek publik maupun swasta dimulai
dengan adanya suatu gagasan pengusulan yang umumnya bersumber dari
para pemimpin masyarakat setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan,
dan usulan program-program yang telah ada. Kemudian dari gagasan
tersebut, setiap proyek akan melalui enam tahapan, yaitu (Gray, 2005:2-4):
Gambar 2.1 Siklus Proyek
I.
Sumber : Gray, 2005:2
I. Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu
dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan penting
Identifikasi
I Evaluasi
VI
Operasi
V
Implementasi
IV
Formulasi
II
Analisis
III
Siklus Proyek
29
yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya gagasan proyek
diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut :
- Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?
- Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?
- Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek
tersebut?
II. Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan
prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon
proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis,
institusional, dan “eksternalitas”.
III. Analisis, yaitu mengadakan appraisal atau evaluasi terhadap
laporan-laporan studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek
tadi dianalisis untuk memilih yang terbaik di antara berbagai
alternatif proyek yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.
IV. Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut.
Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek
adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan
pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya.
V. Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metode-
metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.
VI. Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta
operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada
30
tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa
yang direncanakan dan hasil yang dicapai.
3. Pengertian Evaluasi Proyek
Khotimah (2002:9-10) mendefinisikan evaluasi atau analisis
sebagai suatu penilaian untuk mempertimbangkan keuntungan dan
kerugian dari proyek. Evaluasi proyek identik dengan studi kelayakan atau
feasibility study yang sudah banyak dikenal masyarakat. Studi kelayakan
pada hakekatnya adalah metode penjajagan dari suatu gagasan usaha
tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha tersebut
dilaksanakan.
Evaluasi Proyek (Studi Kelayakan Proyek) adalah penelitian
mengenai dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan suatu proyek
investasi) dapat dilaksanakan dengan berhasil (Husnan, 2000:4).
Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek (atau
studi kelayakan bisnis pada proyek bisnis), merupakan pengkajian suatu
usulan proyek (atau bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau
tidak (no go project), dengan berdasarkan berbagai aspek kajian.
Inti dari evaluasi proyek adalah dengan menimbang manfaat dan
biaya dari proyek tersebut, apabila manfaat proyek tersebut lebih besar
dari biaya yang digunakan maka proyek dikatakan efisien, dan sebaliknya
bila manfaat proyek lebih kecil dari biaya proyek maka proyek tersebut
tidak efisien. Oleh karena itu evaluasi proyek merupakan alat bantu
penting bagi kebijaksanaan.
31
Evaluasi proyek termasuk di dalam proses perencanaan yang
sangat khusus berupa penilaian yang menyeluruh, obyektif, dan sistematis
terhadap program-program pembangunan untuk masing-masing komoditi
dan proyek. Evaluasi proyek merupakan bagian integral setiap program
pembangunan dalam rangka menilai keberhasilan atau kegagalan dan
menunjukkan cara-cara penyempurnaan lebih lanjut.
4. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek
Maksud dari analisa proyek adalah untuk menganalisa terhadap
suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan
selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan
proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan
suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka
(scarcity resources) (Pudjosumarto, 1995:9).
Tujuan analisis proyek yang dimaksudkan untuk memperbaiki
penilaian investasi. Hal ini disebabkan sumber-sumber yang tersedia
terbatas, sehingga perlu diadakan pemilihan dari berbagai alternatif yang
ada. Kesalahan dalam pemilihan tersebut mengakibatkan kerugian. Oleh
karena itu, sebelum proyek dilaksanakan perlu diperhitungkan biaya dan
manfaat (benefit) yang dapat diharapkan dari proyek tersebut (Khotimah,
2002:9).
Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut
tiga aspek, yaitu : (Husnan, 2000:4-5)
32
a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga
disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu
dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko
proyek tersebut.
b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu
dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional).
Yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro
suatu negara.
c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek
tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.
Dalam mengadakan evaluasi suatu proyek ada beberapa aspek
yang perlu dipertimbangkan, antara lain :
a. Aspek Teknis
Meliputi analisis tentang input dan output berupa barang dan jasa yang
akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek.
b. Aspek Manajerial dan Administratif
Meliputi kemampuan staf proyek untuk menjalankan administrasi
kegiatan dalam ukuran besar (large scale activities).
c. Aspek Organisasi
Dikhususkan pada hubungan antara administrasi proyek dengan
administrasi di luar proyek (misalnya : pemerintah). Hal ini untuk
memperjelas hubungan antara wewenang (authority) dan tanggung
jawab (responsibility).
33
d. Aspek Komersial
Menganalisis penawaran input (barang dan jasa) yang dibutuhkan
proyek, baik awal membangun proyek, maupun proyek sedang
berproduksi, dan menganalisis hasil (output) dari proyek tersebut.
e. Aspek Finansial
Menyangkut perbandingan benefit dan cost dari proyek, apakah proyek
tersebut akan mampu membayar kembali dana tersebut, ataupun
proyek tersebut akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara
finansial dapat berdiri sendiri.
f. Aspek Ekonomi
Aspek yang akan menentukan tentang besar atau kecilnya sumbangan
suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara keseluruhan.
5. Analisis Finansial dan Ekonomi
a. Pengertian Analisis Finansial dan Ekonomi
Analisis finansial adalah analisis yang melihat suatu proyek
dari sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai
kepentingan langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan
modalnya ke dalam proyek. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut
dengan “The Private Returns”.
Analisis ekonomi adalah suatu analisis yang melihat suatu
proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian
yang diperhatikan dalam analisis ekonomi ini adalah hasil total atau
produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian
34
secara keseluruhan. Oleh karena itu hasil analisis ini disebut dengan
“The Social Returns” atau “The Economics Returns”.
b. Perbedaan Analisis Finansial dan Ekonomi
Dengan adanya perbedaan pengertian antara analisis finansial
dan analisis ekonomi, maka dalam memperlakukan benefit dan cost
juga berbeda. Pada dasarnya perhitungan dalam analisis finansial dan
ekonomi berbeda menurut lima hal, yaitu sebagai berikut (Gray,
2005:8-11) :
1) Harga.
Dalam analisis finansial yang digunakan adalah harga-harga pasar
baik untuk sumber-sumber yang digunakan dalam proses maupun
untuk hasil-hasil produksi dari proyek. Sementara dalam analisis
ekonomi, yang digunakan adalah shadow prices atau accounting
prices, yaitu harga-harga yang disesuaikan sedemikian rupa untuk
menggambarkan nilai ekonomi yang sebenarnya dari barang dan
jasa tersebut.
2) Pajak.
Dalam analisis finansial, pajak merupakan biaya yang dibayarkan
kepada instansi pemerintah sehingga akan mengurangi benefit.
Sedangkan dalam analisis ekonomi, pajak merupakan transfer,
yaitu bagian dari benefit yang diserahkan kepada pemerintah, jadi
tidak mengurangi benefit.
3) Subsidi.
35
Subsidi adalah transfer yang perhitungannya merupakan kebalikan
dari pajak. Dalam analisis finansial, penerimaan subsidi berarti
pengurangan biaya yang harus ditanggung oleh si pemilik proyek
sehingga subsidi akan mengurangi biaya. Namun dalam analisis
ekonomi, subsidi dianggap sebagai sumber-sumber yang dialihkan
dari masyarakat untuk digunakan dalam proyek. Oleh karena itu
subsidi yang diterima proyek merupakan beban masyarakat, jadi
jika dilihat dari segi perhitungan ekonomi tidak mengurangi biaya
proyek.
4) Biaya Investasi dan Pelunasan Pinjaman.
Dalam analisis finansial, yang tergolong biaya investasi pada tahap
permulaan proyek hanyalah yang dibiayai dengan saham si
penanam modal sendiri. Bagian investasi yang dibiayai dengan
modal pinjaman, baik dari dalam maupun luar negeri, tidak
dianggap sebagai biaya pada saat dikeluarkannya, sebab
pengeluaran modal milik pihak lain tidak merupakan beban dari
segi penanam modal swasta. Di lain pihak, yang menjadi beban
penanam modal adalah arus pelunasan pinjaman tersebut beserta
bunganya pada tahap produksi nantinya. Sementara pada analisis
ekonomi, dengan satu pengecualian, seluruh biaya investasi,
apakah dibiayai dengan modal yang dihimpun dari dalam maupun
luar negeri, dengan modal saham atau pinjaman, dianggap sebagai
biaya proyek pada saat dikeluarkannya. Jadi, pelunasan pinjaman
36
yang digunakan untuk membiayai sebagian investasi tersebut
diabaikan dalam perhitungan biaya ekonomi, untuk menghindari
perhitungan ganda (double-counting). Pengecualian hanya terdapat
apabila bagian investasi dibiayai dengan pinjaman luar negeri yang
digunakan hanya untuk proyek itu sendiri. Dana pinjaman tidak
boleh dipakai untuk membiayai proyek lain apabila proyek tersebut
tidak jadi dilaksanakan.
5) Bunga.
Dalam analisis finansial, bunga atas pinjaman baik dari dalam atau
luar negeri merupakan biaya proyek. Sedangkan dalam analisis
ekonomi, bunga atas pinjaman dalam negeri tidak dimasukkan
sebagai biaya, karena modal tersebut dapat dianggap sebagai
modal masyarakat sehingga bunganya pun dianggap sebagai
bagian dari benefit ekonomi. Pembayaran bunga dari pendapatan
yang timbul karena adanya kegiatan operasi hanya merupakan
transfer payments dari satu pihak kepada pihak lain.
Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah
dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat
analisis/evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social
profitability), yang menekankan sampai seberapa jauh manfaat proyek
tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti,
seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi
finansialnya menunjukkan hasil analisis didasarkan pada perbandingan
37
benefit dan cost-nya adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1), tetapi
ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh positif
terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat maupun
kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut akan
dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).
c. Umur Proyek
Untuk menentukan panjangnya umur proyek terdapat beberapa
pedoman, antara lain (Mugi Rahardjo, 9) :
1) Umur ekonomis dari proyek yang biasanya sebagai ukuran umum.
Yaitu jumlah tahun selama pemakaian aktiva tersebut dapat
meminimumkan biaya tahunan dari aktiva tersebut.
2) Untuk proyek-proyek yang mempunyai investasi modal yang
besar, akan lebih mudah memakai umur teknis. Perlu diketahui
bahwa umur teknis suatu proyek adalah lama, tetapi secara
ekonomis adalah lebih pendek karena ketinggalan jaman/kuno.
Umur teknis ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek industri dan
pengangkutan.
3) Untuk proyek-proyek yang umurnya lebih dari 25 tahun dapat
diambil 25 tahun, sebab nilai-nilai sesudah itu jika di discountkan
akan mempunyai present value yang kecil sekali.
6. Analisis Biaya dan Manfaat
Inti evaluasi proyek adalah membandingkan antara manfaat pada
satu pihak dengan biaya pada lain pihak. Suatu usulan proyek adalah
38
feasible apabila manfaatnya lebih besar dari biaya atau pengorbanannya.
Prinsip ini berlaku baik bagi proyek makro, sosial ekonomis maupun
proyek mikro.
Yang dimaksud dengan manfaat adalah apa saja yang secara
langsung atau tidak langsung menambah konsumsi barang-barang atau
jasa-jasa sehubungan dengan proyek. Sedangkan yang dimaksud dengan
biaya adalah apa saja yang mengurangi persediaan barang-barang atau
jasa-jasa konsumsi baik secara langsung maupun tidak langsung
sehubungan dengan proyek.
7. Manfaat Proyek
Pelaksanaan proyek bertujuan untuk memperoleh manfaat atau
hasil. Manfaat proyek dapat dibagi dalam (Khotimah, 2002:35-37) :
a. Manfaat Langsung.
Adalah adanya kenaikan dalam nilai keluaran fisik dari kegiatan yang
ditangani proyek. Manfaat ini dapat berupa :
1) Kenaikan dalam nilai hasil/output dapat disebabkan oleh hal-hal
berikut ini :
a) Kenaikan dalam produk fisik.
b) Perbaikan mutu produk (quality improvement).
c) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.
d) Perubahan dalam bentuk (grading and processing).
2) Penurunan biaya dapat berupa :
a) Keuntungan dari mekanisasi.
39
b) Penurunan biaya pengangkutan.
c) Penurunan atau penghindaran kerugian.
b. Manfaat Tidak Langsung atau Manfaat Sekunder.
Adalah manfaat yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena
adanya realisasi sesuatu proyek. Ada tiga macam manfaat tidak
langsung, yaitu :
1) Manfaat yang disebabkan (induced) oleh adanya proyek yang
biasanya disebut “efek multiplier” dari proyek.
2) Manfaat yang disebabkan oleh adanya keunggulan skala besar
(economies of scale).
3) Manfaat yang ditimbulkan oleh adanya pengaruh sekunder dinamik
(dynamic secondary effects).
c. Manfaat yang tidak dapat dinyatakan dengan jelas (Intangible
Benefits).
Adalah manfaat yang sulit dinilai dengan uang, seperti :
1) Perbaikan lingkungan hidup.
2) Perbaikan pemandangan karena adanya taman yang indah.
3) Perbaikan distribusi pendapatan.
4) Integrasi nasional.
5) Pertahanan nasional, dan lain sebagainya.
8. Biaya Proyek
Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut
(Gray, 2005:15-18) :
40
a. Modal.
Shadow price modal adalah opportunity cost tiap-tiap unit modal yang
besarnya sama dengan tingkat bunga sosial.
b. Tanah.
Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah untuk
suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat dianggap
sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar tiap tahun, sewa
tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya dilakukan tiap
tahun.
c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi.
Shadow prices bahan-bahan mentah dan barang setengah jadi yang
digunakan dalam suatu proyek pada dasarnya dinilai menurut social
opportunity cost dari tiap unit barang tersebut, yaitu benefit tiap-tiap
barang itu dalam alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-
barang yang dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods—
barang-barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-
harga lepas pantai (border price) sebagai shadow price, yaitu harga-
harga FOB untuk barang-barang yang dapat diekspor dan harga-harga
CIF untuk barang-barang yang diimpor.
d. Tenaga Kerja.
Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan tenaga kerja
yang terdidik/terlatih (skilled labour) dan tenaga kerja yang tidak
terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai dengan tingkat
41
upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga kerja yang tidak
terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa shadow wage
tenaga tak terdidik adalah nol. Ini didasarkan pada asumsi bahwa
proyek akan mengambil tenaga tak terdidik itu dari kelompok
penganggur, jadi opportunity cost-nya sama dengan nol, atau dari
desa-desa yang walaupun mereka tergolong bekerja, produktivitas
marjinal mereka di desa sama dengan nol. Pengambilan beberapa
orang desa untuk proyek, tidak mengurangi produksi di desa, jadi
social opportunity cost mereka sama dengan nol. Namun, apabila
diasumsikan opportunity cost tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak
sama dengan nol, maka pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja
tak terdidik akan bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi
jumlah investasi masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak
terdidik yang dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity
cost paling sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya
pertambahan konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.
e. Pelunasan Utang dan Bunga.
Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri dan
pinjaman luar negeri melalui pool dana pemerintah yang
penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk
bantuan luar negeri yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti
Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat
digunakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, penggunaan dana
42
pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social
opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu, pengeluaran
dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya bersifat biaya.
Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang penggunaannya terikat
kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek tersebut tidak jadi
dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi, penggunaan dana
pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak mengorbankan proyek-
proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi dilakukan pada proyek
tersebut, dana pinjaman tersebut tidak menimbulkan social opportunity
cost. Beban tersebut baru timbul pada saat pengembalian pinjaman dan
pembayaran bunganya. Oleh karena itu, beban sosial pinjaman
diperhitungkan bukan pada saat investasi dilakukan, melainkan tiap-
tiap tahun sepanjang pembayaran pinjaman beserta bunganya. Dalam
hal ini, pelunasan utang dan bunga termasuk biaya proyek.
f. Penyusutan.
Penyusutan adalah bagian dari benefit proyek yang dicadangkan tiap-
tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek sedemikian rupa sehingga
merupakan dana yang mencerminkan jumlah biaya modal. Tujuan
penyisihan modal ini adalah untuk mempertahankan tingkat investasi
semula.
g. Sunk Cost.
Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan yang
menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan proyek itu
43
diambil. Sunk cost tidak termasuk dalam atau tidak diperhitungkan
sebagai biaya proyek.
h. Salvage Value.
Salvage Value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak
terpakai habis selama umur ekonomis proyek.
i. Negative Externalities.
Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan mata
uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative
externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan
sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.
9. Kriteria Investasi
Dalam analisa proyek terdapat beberapa kriteria yang sering
dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek,
atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.
Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu
adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78) :
a. Net Present Value (NPV).
Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan
suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang
didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0)
maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Sebaliknya apabila hasil
yang didapat negatif (NPV < 0) maka proyek tersebut tidak layak.
44
NPV = å= +
-n
tttt
i
CB
0 )1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Social discount rate.
b. Internal Rate of Return (IRR).
Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan
demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk
menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan
dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i)
sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).
Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih
apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR < social discount
rate maka proyek tersebut akan ditolak.
IRR = ( )'""'
'' ii
NPVNPVNPV
i --
+
Dimana :
i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = NPV positif.
45
NPV” = NPV negatif.
c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).
Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-
valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Suatu proyek
akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan
proyek akan ditolak. Dirumuskan sebagai berikut :
B/C Ratio =
å
å
=
=
+
+n
tt
t
n
tt
t
i
Ci
B
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit atau manfaat bruto proyek pada tahun t.
Ct = Cost atau biaya bruto proyek pada tahun t.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
d. Profitability Ratio (PV/K).
Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi
biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah
dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian
dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt =
Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu
proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1
maka proyek akan ditolak.
46
PV/K =
å
å
=
=
+
+-
n
tt
t
n
tt
tt
i
Ki
EPB
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit bruto dalam tahun t.
EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
Kt = Biaya modal pada tahun t.
e. Payback Periods (PBP).
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan
di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang
digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih
adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya
investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan
besar akan dipilih. Metode belum memperhatikan time value of money
(Pudjosumarto, 1995:51-52).
PBP = bA
I
Dimana :
I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.
Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.
47
B. Penelitian Terdahulu
Penelitian mengenai evaluasi proyek ini mengacu pada penelitian
terdahulu dari :
1. Rini Ratnayanti, Bernardinus Herbudiman, Yudhistira Sethyanegara yang
berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”.
Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada
Rumah Sakit X Cimahi merupakan investasi yang layak dan investasi awal
dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp 6.187.604,321 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 9,75 % atau > dari
MARR (Minimum Attractive rate of Return) yaitu 7 %.
c. Benefit Cost Ratio adalah 1,31 > 1.
d. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 9 tahun 3 bulan.
2. Haola Minni Amini yang berjudul “Analisis Finansial Perluasan Rumah
Sakit Panti Waluyo Surakarta”. Dalam analisa tersebut diperoleh
kesimpulan bahwa evaluasi proyek Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo
Surakarta secara ekonomis menguntungkan dan layak serta investasi awal
dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 2.150.099.455 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 12 % atau > dari
social discount rate.
48
c. Benefit Cost Ratio adalah 6,70 > 1.
d. PV/K adalah sebesar 1,00063 > 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 22 tahun.
3. Iryadefrid A’Rof Nugroho yang berjudul “Analisis Finansial
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta
2005”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa evaluasi
proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) secara
ekonomis menguntungkan (profitable) dan layak (feasible) dan investasi
awal dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah Rp. 850.209.037,00 > 0.
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 15,60 % > 12 %.
c. Benefit Cost Ratio adalah 1,39 > 1.
d. PV/K adalah sebesar 1,45 > 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah 21 tahun 3 bulan.
4. Yonida Ari P. yang berjudul “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan
Purbalingga”. Dalam analisa tersebut diperoleh kesimpulan bahwa
evaluasi proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga secara ekonomis
tidak layak untuk dijalankan dan investasi awal belum dapat terbayar
kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir.
Dari hasil analisis perhitungan tersebut diperoleh :
a. Net Present Value dari proyek tersebut adalah - Rp 158.368.505,63 > 0
b. Internal Rate of Return dari proyek tersebut adalah 10,008 % < 12 %.
49
c. Benefit Cost Ratio adalah 0,96 < 1.
d. PV/K adalah sebesar 0,94 < 1.
e. Payback Periods dari proyek tersebut adalah > 25 tahun.
C. Kerangka Pemikiran
Untuk mempermudah dan membantu pelaksanaan dan penganalisaan
maka dibuat kerangka pemikiran sebagai berikut :
Gambar 2.2 Kerangka Pemikiran
Rencana Proyek Revitalisasi
Pasar Gading Surakarta
Revitalisasi Tanpa Revitalisasi
1. Ekonomi berkembang
2. Menyerap tenaga kerja
3. Peningkatan PAD
1. Ekonomi kurang berkembang
2. Penyerapan tenaga kerja kurang
3. PAD kurang optimal
Investasi
Analisis Investasi
NPV, IRR, B/C
Ratio, PV/K, PBP
Layak Tidak Layak
Go
50
Dari kerangka pemikiran di atas, Proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta terbagi menjadi dua kemungkinan, yaitu proyek jadi dilaksanakan
dan proyek tidak jadi dilaksanakan. Apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta jadi dilaksanakan maka kemungkinan yang terjadi adalah
berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar
Gading, penyerapan tenaga kerja, dan peningkatan Pendapatan Asli Daerah
(PAD) Kota Surakarta. Tetapi apabila proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta ini tidak jadi dilaksanakan maka yang terjadi adalah kurang
berkembangnya kegiatan ekonomi baik itu di dalam maupun di sekitar Pasar
Gading, kurangnya penyerapan tenaga kerja, dan Pendapatan Asli Daerah
(PAD) Kota Surakarta kurang optimal.
D. Hipotesis
Hipotesis yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1. Investasi yang dilakukan untuk proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta tersebut diduga menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.
2. Investasi awal diduga dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek
berakhir.
3. Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta diduga bermanfaat dan dapat
meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar Pasar Gading Surakarta.
51
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
A. Ruang Lingkup Penelitian
Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah kawasan di
sekitar Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.
B. Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini
adalah :
1. Data Primer.
Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud dengan data primer
adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian dari tempat aktual
terjadinya peristiwa.
Dalam penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara
langsung kepada masyarakat di sekitar lingkungan proyek yang
memanfaatkan keramaian proyek. Data primer yang diambil meliputi jenis
usaha, besarnya modal awal, omset penjualan, biaya operasional, dan
besarnya keuntungan yang diperoleh.
2. Data Sekunder.
Menurut Sekaran (2006:77) yang dimaksud data sekunder adalah
data yang diperoleh melalui sumber yang ada. Yaitu data yang telah ada
dan tidak perlu dikumpulkan sendiri oleh peneliti. Data sekunder meliputi
52
investasi awal, biaya operasional dan pemeliharaan, sumber pendapatan,
dan lain-lain. Data tersebut diperoleh dari :
a. Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kota Surakarta.
b. Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG) Kota
Surakarta.
c. Pengelola Pasar Gading Surakarta.
d. Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Surakarta.
C. Teknik Pengumpulan Data
1. Wawancara.
Wawancara (interview) atau kuesioner lisan adalah sebuah dialog
yang dilakukan oleh pewawancara (interviewer) untuk memperoleh
informasi dari pihak yang diwawancarai (Wirartha, 2006:227). Dimana
sebelumnya pewawancara (peneliti) sudah menyiapkan beberapa
pertanyaan yang lengkap dan terperinci. Wawancara bisa dilakukan secara
langsung (personal interview) maupun tidak langsung (misalkan melalui
telepon atau e-mail).
Wawancara merupakan komunikasi atau pembicaraan dua arah
yang dilakukan oleh pewawancara dan responden untuk menggali
informasi yang relevan dengan tujuan penelitian. Jadi, dalam wawancara,
pembicaraan terarah pada tujuan tertentu. Pewawancara akan meminta
responden memberikan informasi dalam bentuk fakta, opini, atau sikap
53
sehingga manfaat pembicaraan lebih dimiliki oleh pewawancara (Sumarni,
2006:85-86).
2. Studi Pustaka.
Yaitu dengan cara mencari literatur-literatur yang diperlukan yang
berupa data dan teori yang hubungannya dengan masalah yang akan
diteliti. Data-data tersebut diperoleh dari Dinas Pengelolaan Pasar (DPP)
Kota Surakarta, Dinas Perindustrian dan Perdagangan (DISPERINDAG)
Kota Surakarta, Pengelola Pasar Gading Surakarta dan Badan Pusat
Statistik (BPS) Surakarta.
D. Teknik Pengambilan Sampel
Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di sekitar
Pasar Gading Surakarta. Jumlah pedagang yang berjualan di sekitar Pasar
Gading Surakarta ± 50 pedagang. Dimana dalam penelitian ini jenis
populasinya bersifat homogen secara sempurna, untuk jenis populasi seperti
ini hanya diperlukan pengambilan sampel dalam jumlah yang kecil. Ukuran
sampel minimum yang diambil adalah 10% dari populasi (Sumanto (1990)
dalam I Made Wirartha, 2006:236). Jumlah sampel yang digunakan
sebenarnya 5 responden saja sudah cukup memadai. Namun jumlah sampel
yang digunakan dalam penelitian ini berjumlah 24 responden karena semakin
banyak sampel yang diambil maka data yang diperoleh akan semakin akurat.
Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah jenis simple random
sampling (sampling acak sederhana), dimana setiap elemen dalam populasi
54
memiliki kesempatan yang sama untuk terpilih sebagai sampel (Sekaran,
2000:271).
E. Definisi Operasional Variabel
1. Capital (Modal)
Capital adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek
revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang diukur dalam satuan rupiah.
2. Benefit (Manfaat)
Benefit adalah manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang diukur
dalam satuan rupiah. Manfaat tersebut adalah manfaat langsung yang
meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan
lavatory dan pajak reklame.
Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar
Hewan Purbalingga, benefit yang digunakan adalah manfaat langsung
yang meliputi pendapatan dari retribusi pasar, retribusi parkir, dan
pendapatan kamar mandi/toilet.
3. Cost (Biaya)
Cost adalah pengeluaran yang dilakukan pada saat revitalisasi, biaya
penggantian serta biaya operasional dan pemeliharaan pasar sehari-hari
yang diukur dalam satuan rupiah.
Pada penelitian sebelumnya yaitu Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar
Hewan Purbalingga, cost yang digunakan adalah pengeluaran yang
55
dilakukan pada saat pembangunan proyek, biaya operasional, dan biaya
pemasaran.
4. Social Discount Rate (Tingkat Bunga)
Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku pada
saat investasi awal dilakukan yang diukur dalam satuan persen.
F. Alat Analisis Data
Untuk membuktikan hipotesis pertama, yang menyatakan bahwa
Proyek Revitalisasi Pasar Gading secara ekonomis diduga profitable dan
feasible, digunakan analisis kelayakan investasi yang terdiri :
1. Net Present Value (NPV) (Clive Gray, 2005:65).
Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan.
NPV = å= +
-n
tttt
i
CB
0 )1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
Investasi dianggaap layak (feasible) apabila NPV > 0.
2. Internal Rate of Return (IRR) (Gray, 2005:69).
Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran)
yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol.
56
IRR = )'"("'
'' ii
NPVNPVNPV
i --
+
Dimana :
i’ = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.
i” = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.
NPV’ = NPV positif.
NPV” = NPV negatif.
Investasi dianggap layak (feasible) apabila IRR > Tingkat Bunga.
3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) (Gray, 2005:75).
Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-
valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan.
B/C Ratio =
å
å
=
=
+
+n
tt
t
n
tt
t
i
Ci
B
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.
i = Social discount rate.
t = Tahun bersangkutan.
Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila BCR > 1.
4. Profitability Ratio (PV/K) (Gray, 2005:77).
Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi
biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah
dipresent-valuekan.
57
PV/K =
å
å
=
=
+
+-
n
tt
t
n
tt
tt
i
Ki
EPB
0
0
)1(
)1(
Dimana :
Bt = Benefit bruto dalam tahun t.
EPt = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada
tahun t.
Kt = Biaya modal pada tahun t.
n = Umur ekonomis proyek.
i = Discount rate sosial.
Investasi dianggap menguntungkan (profitable) apabila PV/K > 1.
Untuk membuktikan hipotesis kedua bahwa investasi awal diduga
dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek tersebut berakhir,
digunakan alat sebagai berikut :
5. Payback Periods (PBP) (Pudjosumarto, 1995:51-52).
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di
dalam investasi suatu proyek. Metode ini tidak memperhitungkan periode
setelah periode payback dan belum memperhatikan time value of money.
PBP = bA
I
Dimana :
I = Besarnya biaya investasi yang diperlukan.
Ab = Benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya.
58
BAB IV
ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Daerah Penelitian
1. Letak Geografis
Kota Surakarta merupakan salah satu kota besar di Jawa Tengah
yang menunjang kota-kota lainnya seperti Semarang dan Yogyakarta.
Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan
dataran rendah yang terletak di cekungan lereng pegunungan Lawu dan
pegunungan Merapi dengan ketinggian ± 92 meter dari permukaan laut.
Kota Surakarta terletak antara 110º 45’ 15” - 110º 45’ 35’’ Bujur Timur
dan antara 7º 36’ 00” - 7º 56’ 00” Lintang Selatan.
Batasan fisik Kota Surakarta meliputi :
a. Sebelah Utara :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali.
b. Sebelah Timur :Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Sukoharjo.
c. Sebelah Selatan :Kabupaten Sukoharjo.
d. Sebelah Barat :Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar.
2. Luas Daerah dan Pembagian Administratif
Luas wilayah Kota Surakarta mencapai 4.404,0593 ha yang secara
administratif terdiri dari 5 Kecamatan yang terbagi atas 51 Kelurahan.
Jumlah RW tercatat sebanyak 595 dan jumlah RT sebanyak 2.669. Dengan
jumlah KK sebesar 134.811 KK, maka rata-rata jumlah KK setiap RT
berkisar sebesar 50 KK setiap RT. Luas wilayah, jumlah penduduk dan
59
tingkat kepadatan tiap kecamatan di Kota Surakarta tahun 2008 terlihat
pada tabel di bawah ini.
Tabel 4.1 Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Tingkat Kepadatan Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008
No. Kecamatan Luas Wilayah
(km2) Jumlah
Penduduk Tingkat
Kepadatan 1. Laweyan 8.64 109,930 12,723 2. Serengan 3.19 63,558 19,899 3. Pasar Kliwon 4.82 87,980 18,272 4. Jebres 12.58 142,292 11,311 5. Banjarsari 14.81 162,093 10,945
Jumlah 44.04 565,853 12,849 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa Kecamatan
Banjarsari merupakan kecamatan terluas di Kota Surakarta dengan luas
14,81 km2 atau menempati 33,63 persen dari seluruh wilayah Kota
Surakarta. Tingkat kepadatan menunjukkan jumlah penduduk yang
mendiami tiap km2 luas wilayah. Tingkat kepadatan penduduk Kota
Surakarta pada tahun 2008 mencapai 12.849 jiwa/km2. Tahun 2008 tingkat
kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Serengan yang
mencapai angka 19.899 jiwa/km2. Sedangkan tingkat kepadatan penduduk
yang terendah adalah di Kecamatan Banjarsari sebesar 10.945 jiwa/km2.
Dengan tingkat kepadatan yang tinggi akan berdampak pada masalah-
masalah sosial seperti perumahan, kesehatan dan juga tingkat kriminalitas.
3. Keadaan Alam
Suhu udara rata-rata di Kota Surakarta berkisar antara 24,7ºC
sampai dengan 27,9ºC. Sedangkan kelembaban udara berkisar antara 64
60
persen sampai dengan 85 persen. Hari hujan terbanyak jatuh pada bulan
Februari dengan jumlah hari hujan sebanyak 25. Sedangkan curah hujan
terbanyak sebesar 699 mm jatuh pada bulan Oktober. Sementara itu rata-
rata curah hujan saat hari hujan terbesar jatuh pada bulan Nopember
sebesar 33,1 mm per hari hujan.
4. Aspek Demografi
Penduduk adalah salah satu unsur penting untuk terciptanya suatu
negara. Salah satu modal dasar pembangunan nasional adalah jumlah besar
penduduk sebagai sumberdaya manusia yang potensial dan produktif bagi
terwujudnya pembangunan.
Tabel 4.2 Pertumbuhan Penduduk Kota Surakarta Tahun 2004-2008
Tahun Jumlah
Penduduk Pertambahan Jiwa dari
kurun waktu sebelumnya Pertumbuhan
Penduduk 2004 510,711 13,477 2.71 2005 534,540 23,829 4.66 2006 512,898 -21,642 -4.05 2007 515,372 2,474 0.48 2008 522,935 7,563 1.47
Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Pada tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tahun 2008
penduduk Kota Surakarta mengalami pertumbuhan penduduk 1,47 persen
bila dibandingkan tahun 2007. Dampak dari pertumbuhan penduduk salah
satunya adalah tingkat kepadatan penduduk yang semakin meningkat.
Selain itu dapat diketahui bahwa pertumbuhan penduduk Kota
Surakarta dari tahun 2004 - 2008 yang tertinggi terjadi pada tahun 2005,
yaitu sebesar 23.829 atau 4,66 persen. Sedangkan pertumbuhan terendah
61
terjadi pada tahun 2006 yang mengalami penurunan penduduk sebesar
21.642 atau 4,05 persen.
Tabel 4.3 Jumlah Penduduk Kota Surakarta Menurut Jenis Kelamin Tahun 2004 – 2008
Jenis Kelamin Tahun Laki-laki Perempuan
Jumlah Rasio Jenis Kelamin
2004 249,278 261,433 510,711 95.35 2005 250,868 283,672 534,540 88.44 2006 254,259 258,639 512,898 98.31 2007 246,132 269,240 515,372 91.42 2008 247,245 275,690 522,935 89.68
Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Berdasarkan hasil Estimasi Survei Penduduk Antar Sensus (2005)
tahun 2008 penduduk Kota Surakarta mencapai 522.935 jiwa dengan rasio
jenis kelamin sebesar 89,68 yang artinya bahwa pada setiap 100 penduduk
perempuan terdapat sebanyak 89 penduduk laki-laki.
Tabel 4.4 Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin Tiap Kecamatan di Kota Surakarta Tahun 2008
Kecamatan Laki-laki Perempuan Jumlah Laweyan 54,164 55,766 109,930 Serengan 31,263 32,295 63,558 Pasar Kliwon 43,172 44,808 87,980 Jebres 70,466 71,826 142,292 Banjarsari 80,259 81,834 162,093
Jumlah 279,324 286,529 565,853 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa jumlah penduduk terbesar
berada di Kecamatan Banjarsari yaitu 162.093 jiwa atau 28,65 persen dari
jumlah penduduk Kota Surakarta. Sedangkan jumlah penduduk terkecil
62
terdapat di Kecamatan Serengan yaitu sebesar 63.558 jiwa atau hanya
11,23 persen dari jumlah penduduk Kota Surakarta.
5. Aspek Sosial Ekonomi
a. Komposisi Penduduk Menurut Tingkat Pendidikan
Komposisi berdasarkan tingkat pendidikan adalah jumlah
penduduk menurut tingkat pendidikan yang telah dan sedang
ditempuh, dalam hal ini pendidikan formal. Berdasarkan data dari
BPS, komposisi penduduk dapat dilihat pada tabel 4.5 di bawah ini.
Tabel 4.5 Banyaknya Penduduk Umur 5 Tahun Ke atas Menurut Tingkat Pendidikan di Kota Surakarta Tahun 2007 – 2008
No. Tingkat Pendidikan 2007 2008 Perkembangan Prosentase 1. Tamat Akademi/PT 30,090 35,639 5,549 18.44 2. Tamat SLTA 83,364 71,143 -12,221 -14.66 3. Tamat SLTP 77,830 101,351 23,521 30.22 4. Tamat SD 77,029 98,118 21,089 27.38 5. Tidak Tamat SD 28,018 44,051 16,033 57.22 6. Belum Tamat SD 49,199 66,799 17,600 35.77 7. Tidak Sekolah 12,468 32,192 19,724 158.20
Jumlah 357,998 449,293 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
Peningkatan yang paling menonjol adalah pada jumlah
penduduk yang tidak sekolah dan tidak tamat SD. Biasanya para
pedagang pasar tradisional hanya mengenyam pendidikan formal yang
rendah. Jadi dengan adanya kenaikan jumlah penduduk yang tingkat
pendidikannya rendah ini dapat dikatakan merupakan indikasi adanya
kenaikan jumlah pedagang pasar tradisional, pedagang kaki lima, dan
pengangguran di Kota Surakarta.
63
b. Komposisi Penduduk Menurut Mata Pencaharian
Komposisi penduduk menurut mata pencaharian merupakan
jumlah penduduk yang bekerja menurut pekerjaan yang dijalaninya.
Berdasarkan data dari BPS, pada tahun 2008 jenis pekerjaan yang
ditekuni penduduk Kota Surakarta ada berbagai macam, seperti tabel
di bawah ini.
Tabel 4.6 Banyaknya Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kota Surakarta Tahun 2008
No. Mata Pencaharian 2007 2008 1. Petani Sendiri 450 456 2. Buruh tani 438 429 3. Pengusaha 8,752 8,254 4. Buruh Industri 74,655 70,034 5. Buruh Bangunan 63,114 62,759 6. Pedagang 32,710 32,374 7. Angkutan 15,347 15,776 8. PNS/TNI/POLRI 26,445 26,424 9. Pensiunan 16,974 22,683
10. Lain-lain 162,526 162,290
Jumlah 401,411 401,479 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
c. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
PDRB merupakan salah satu indikator pembangunan
perekonomian suatu daerah. Perhitungan PDRB yang dilakukan
dengan harga konstan berarti dalam perhitungan telah dihilangkan
pengaruh-pengaruh terhadap merosotnya nilai mata uang.
64
Tabel 4.7 Produk Domestik Regional Bruto Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga Konstan 2000, Kota Surakarta Tahun 2008 (Jutaan Rupiah)
No. Lapangan Usaha 2007 2008 1. Pertanian 2,899.10 2,866.18 2. Penggalian 1,828.17 1,905.23 3. Industri Pengolahan 1,173,422.60 1,200,606.83 4. Listrik, Gas dan Air Bersih 96,867.33 103,020.58 5. Bangunan 528,770.39 583,069.88 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 1,126,471.69 1,211,208.49 7. Pengangkutan dan Komunikasi 428,864.77 449,973.94 8. Keuangan, Persewaan & Js Perusahaan 425,590.18 449,992.44 9. Jasa-jasa 519,573.14 546,699.38
Produk Domestik Regional Bruto 4,304,287.37 4,549,342.95
Penduduk Pertengahan Tahun (Orang) 515,372 522,935
PDRB Per Kapita 8,351,806.79 8,699,633.71 Sumber : BPS Kota Surakarta Dalam Angka Tahun 2008
d. Realisasi Pendapatan
Selain memerlukan biaya untuk pemeliharaan, pasar juga
memberikan kontribusi terhadap pemerintah daerah. Kontribusi ini
berupa retribusi pasar. Yang dimaksud dengan retribusi pasar adalah
pembayaran atas penyediaan fasilitas pasar tradisional yang berupa
tempat dasaran, los, dan toko/kios/ruko yang dikelola Pemerintah
Daerah, dan khusus disediakan untuk pedagang dan atau badan
hukum.
Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Tahun
2009 dapat dilihat pada tabel di bawah ini :
65
Tabel 4.8 Target dan Realisasi Pendapatan Pasar Gading Kota Surakarta Tahun 2009
No. Keterangan Target Realisasi
1. Retribusi Plataran 14,200,000 14,928,950 Kios 19,109,000 8,275,980 Los 30,404,000 16,297,250
2. Rupa-rupa Listrik 21,820,000 10,604,950 Tunggakan - 15,120 Herregistrasi 3,300,000 975,000 Balik Nama 17,500,000 3,741,000 Lain-lain 430,000 2,880,000 Penjualan Kios 2,800,000,000 1,137,500,000 Total 2,906,763,000 1,195,218,250
Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa target los, kios,
dan listrik pada tahun 2009 tidak tercapai. Hal ini terjadi karena
kondisi pasar yang masih dalam penyesuaian kelas pasar. Target yang
ditetapkan telah mengacu pada pasar kelas I/B, sementara untuk
meraih pungutan di lapangan baik los, kios, listrik, maupun
herregistrasi masih mengacu pada pungutan pasar kelas III/A
(Interview dengan Pengelola Pasar Gading).
Pasar Gading dahulu merupakan pasar kelas III/A, namun
setelah direvitalisasi naik menjadi pasar kelas I/B karena jumlah
pedagang dan investasinya yang juga semakin bertambah. Tapi untuk
saat ini tarif retribusinya masih memakai pasar kelas III/A karena
masih menunggu peraturan daerah yang baru. Sementara ini
pemerintah daerah telah merencanakan mengeluarkan peraturan daerah
66
yang baru mengenai pasar tradisional ini pada pertengahan tahun 2010
(Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).
Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan
September-Desember Tahun 2009 dapat dilihat pada tabel di bawah :
Tabel 4.9 Realisasi Pendapatan Pasar Gading Surakarta Bulan September - Desember Tahun 2009
Pendapatan No. Keterangan
September Oktober Nopember Desember 1. Retribusi
Pelataran 986,250 1,270,500 1,239,000 1,334,000 Los 1,339,500 1,384,150 1,339,500 1,384,150 Kios 681,000 703,700 681,000 703,700
2. Rupa-rupa Listrik 872,100 901,170 872,100 901,170 Tunggakan - - - - Balik Nama - 202,500 262,500 1,080,000 Herregistrasi - - - 270,000 Lain-lain 344,000 344,000 516,000 516,000
Penjualan Kios - - - 137.500.000
Total 4,222,850 4,806,020 4,910,100 143,689,020 Sumber : Pengelola Pasar Gading Surakarta
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat bahwa jumlah
pendapatan Pasar Gading dari bulan ke bulan relatif naik. Menurut
wawancara yang dilakukan dengan pihak terkait, hal ini disebabkan
karena semakin lama semakin banyak pedagang yang menempati los
maupun kiosnya. Akan tetapi diharapkan pada tahun-tahun berikutnya
jumlah pedagang masih akan bertambah lagi serta semua kios dan los
terisi dan terpakai oleh para pedagang sehingga dapat meningkatkan
pendapatan pasar.
67
6. Deskripsi Lokasi
Pasar Gading terletak di daerah pinggiran Kota Surakarta dimana
berbatasan langsung dengan daerah Wonogiri dan Sukoharjo. Kawasan
Pasar Gading sangat ramai dan sering dilintasi oleh berbagai macam
angkutan umum yang ditumpangi oleh masyarakat sekitar Kota Surakarta.
Jalur pasar ini merupakan titik pertemuan antar daerah. Dahulu pada
awalnya di kawasan ini banyak para pembeli dan penjual yang bertemu
secara tidak sengaja dan lambat laun menjadi pasar krempyeng (pasar
musiman) yang hanya ada di pagi hari saja dan hingga sekarang ini dikenal
dengan nama Pasar Gading.
Pasar Gading Surakarta yang telah direnovasi terdiri dari dua
lantai. Pasar ini sekarang tampak lebih higienis, bagian depannya terdiri
dari kios-kios permanen dan tertutup pintu lipat (folding gate). Lapak-
lapaknya juga terbuat dari bahan steinless steel atau baja anti karat. Lantai
satu terdiri dari penjual bahan makanan pokok sehari-hari seperti buah-
buahan, sayur, bumbu-bumbu dapur, beras, telur, kelapa, daging, tempat
penggilingan, arang dan lain sebagainya. Di lantai satu ini terdapat fasilitas
kamar kecil yang terbagi di sisi barat dan timur, dimana di setiap sisinya
memiliki tiga toilet wanita dan satu toilet pria, akan tetapi pada kamar
kecil pria memiliki banyak pispot untuk buang air kecil. Di lantai ini
terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang
untuk sarana hiburan bagi mereka.
68
Sedangkan di lantai dua digunakan untuk berjualan pakaian,
kelontong, makanan, roti, dan terdapat juga tukang penjahit pakaian. Di
lantai atas ini juga terdapat kantor paguyuban yang terletak di sisi timur
dan kantor dinas pasar tepat berada di sisi utara. Di sisi timur lantai atas ini
juga terdapat mushola yang cukup bersih dan memadai untuk para
pedagang dan para pengunjung yang datang ke pasar ini. Di lantai atas
juga terdapat fasilitas kamar kecil baik di sisi timur maupun di sisi barat,
namun pada sisi timur hanya terdapat dua toilet wanita dan satu toilet pria
dengan banyak pispot, sedangkan di sisi barat terdapat tiga toilet wanita
dan satu toilet pria. Untuk menggunakan toilet ini, masing-masing harus
membayar uang kebersihan sebesar Rp 1.000,00. Di lantai atas ini juga
terdapat satu unit televisi yang dibeli secara swadaya oleh para pedagang
untuk sarana hiburan bagi mereka. Selain itu di belakang pasar ini terdapat
sebuah sumur tradisional yang sengaja dibangun atau dibuka kembali oleh
Pengelola Pasar Gading Surakarta untuk sarana penyedia air bersih bagi
para pedagang.
Untuk kios, los, dan oprokan di pasar ini sudah tertata cukup rapi
dan bersih, untuk los dan oprokan sudah disediakan perangkat meja
dagangan berlapis stainless steel untuk menyimpan barang para pedagang.
Penataan Pasar Gading ini sudah cukup baik, kios depan pasar digunakan
untuk para penjual baju, alat-alat musik serta banyak penjual kelontong.
Selain itu juga terdapat BPR Rinsani yang siap melayani para pedagang
dan masyarakat di sekitar pasar tersebut. Sedangkan para penjual bahan-
69
bahan makanan seperti sayur, buah-buahan dan daging berada di dalam
pasar, sehingga dapat terjaga kebersihannya dari debu jalan raya yang
tepat berada di depan Pasar Gading.
Untuk bongkar muat, pasar ini tidak terlalu membutuhkan ruang
yang begitu besar karena transaksi di pasar ini bisa dikatakan tidak terlalu
besar dan masih didominasi oleh pembeli eceran yang biasanya hanya
untuk konsumsi sendiri. Bongkar muat biasanya hanya dilakukan pada dini
hari sekitar pukul 03.00 WIB dari sebelah pintu barat maupun dari pintu
utama depan pasar. Pasar ini biasanya ramai pada pukul 04.00 – 08.00 dan
sudah mulai sepi pada pukul 12.00, hingga ditutup pukul 18.00 WIB.
B. Gambaran Umum Proyek
1. Latar Belakang Proyek
Pada tahun 2006 Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta
melakukan studi banding ke pasar yang ada di Bumi Serpong Damai
(BSD) City, Tangerang, Banten. Pasar ini merupakan pasar tradisional
yang bersih dan bernuansa swalayan yang dikelola secara modern oleh
pihak swasta. Berbekal kunjungan studi banding tersebut, Dinas
Pengelolaan Pasar Kota Surakarta berkeinginan untuk melaksanakan
pembangunan pasar tradisional yang modern tersebut. Hal ini disampaikan
kepada Departemen Perdagangan Republik Indonesia dan ternyata
disambut baik oleh Departemen Perdagangan Republik Indonesia,
70
terutama Menteri Perdagangan Republik Indonesia Mari Elka Pangestu
yang sangat mendukung rencana pembangunan pasar ini.
Kemudian Pemerintah Kota Surakarta memilih proyek
pembangunan pasar tradisional dengan pengelolaan yang modern ini di
Pasar Gading. Dimana pembangunan pasar khusus tersebut adalah pertama
kali diterapkan di Kota Surakarta, dengan kata lain proyek ini dijadikan
proyek percontohan bagi program revitalisasi pasar-pasar tradisional yang
lainnya. Tujuannya adalah menjadikan pasar bukan hanya sebagai tempat
untuk transaksi jual beli saja, tapi bisa juga dijadikan untuk tujuan wisata
(Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).
Pasar Gading adalah adalah salah satu pasar kelas III/A milik
Pemerintah Kota Surakarta yang memiliki letak yang strategis, yaitu di
pinggir Kota Surakarta dimana berbatasan langsung dengan daerah
Wonogiri dan Sukoharjo. Letak pasar ini juga dekat dengan Keraton
Surakarta yang merupakan obyek wisata dimana banyak dikunjungi
wisatawan lokal maupun mancanegara dan merupakan wajah Kota
Surakarta dari arah selatan. Selain itu kondisi pasar ini secara fisik
sebelum direvitalisasi memang sangat memprihatinkan karena kumuh,
tidak beraturan, dan pemandangan depan pasar tertutup oleh puluhan
mobil carteran yang setiap saat “ngetem” di sana. Padahal pasar
merupakan pusat kegiatan ekonomi masyarakat dan sumber pendapatan
retribusi Pemerintah Kota Surakarta.
71
Berdasarkan permasalahan di atas maka sudah seharusnya
bangunan Pasar Gading Surakarta ini direvitalisasi.
2. Maksud dan Tujuan Proyek
Tujuan yang diharapkan dari Revitalisasi Pasar Gading diantaranya
adalah :
a. Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang pada
khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya.
b. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi
pedagang pasar serta perkotaan di sekitar Pasar Gading.
c. Memperindah tata kota yang merupakan bagian dari tujuan ekonomi
kerakyatan yang diusung oleh Walikota Surakarta (Ir. Joko Widodo).
d. Menjadikan pasar tradisional sebagai salah satu tempat tujuan wisata.
e. Meningkatkan pendapatan daerah melalui retribusi dan pajak sesuai
peraturan daerah.
f. Memperluas kesempatan kerja dan usaha, sehingga mengurangi
penganggguran.
g. Menambah daya tampung bagi para pedagang.
h. Menciptakan pasar yang aman dan nyaman bagi pedagang dan
pengunjung.
i. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis dagangan.
j. Penataan sirkulasi kendaraan dan bongkar muat barang.
k. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang
memadai.
72
3. Lokasi Proyek
Pasar Gading terletak di Jl. Veteran, Kelurahan Pasar Kliwon,
Kecamatan Pasar Kliwon. Luas lahan Pasar Gading adalah 2.283 m2
dengan sertifikat HP No. 9 Tanggal 13 Juli 2000. Tanah yang beralamat di
Jl. Veteran dengan luas 2.283 m2 merupakan asset Kota Surakarta yang
saat ini status penggunaanya berada di bawah SKPD Dinas Pengelolaan
Pasar Kota Surakarta. Pada saat ini di atas tanah tersebut terdapat
bangunan pasar, sehingga termasuk pada kategori tanah untuk bangunan
gedung tempat perdagangan. Tanah ini merupakan Tanah Negara yang
kemudian dikuasai Pemerintah Kota Surakarta. Disertifikatkan Pemerintah
Kota Surakarta 24 Agustus 1982. Pada tanggal 13 Juli 2000 sertifikat
tanah tersebut diperbarui karena terbakar pada 26 April 2000. Peruntukan
yang tertulis dalam sertifikat adalah Pasar Gading.
4. Data Umum Proyek
Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini dilaksanakan oleh
tiga kontraktor, yaitu:
a. Sumber dana : APBN.
Nilai Proyek : Rp. 5.353.000.000,00.
Nama Proyek :Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta
Kontraktor Pelaksana : PT. RUDI PERSADA NUSANTARA.
Pelaksanaan Proyek : 14 Juli - 26 Nopember 2008 (135 hari).
Sifat Proyek : Social Oriented.
b. Sumber dana : APBD Kota Surakarta.
73
Nilai Proyek : Rp. 1.220.221.000,00.
Nama Proyek : Pembuatan Tempat Dasaran Los/Oprokan
Pasar Gading.
Kontraktor Pelaksana : PT. TATAANALISA MULTIMULYA
Pelaksanaan Proyek : 23 Oktober - 10 Desember 2008 (48 hari).
Sifat Proyek : Social Oriented.
c. Sumber dana : APBD I Jawa Tengah.
Nilai Proyek : Rp. 498.707.000,00.
Nama Proyek :Pembangunan Pasar Gading Kota Surakarta
Kontraktor Pelaksana : PT. INDO SURYA CONST.
Pelaksanaan Proyek : 5 Desember - 15 Desember 2008 (15 hari).
Sifat Proyek : Social Oriented.
Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading ini dapat dilihat pada
tabel di bawah ini.
Tabel 4.10 Total Investasi Revitalisasi Pasar Gading Surakarta
No. Sumber Dana Jumlah 1. APBN 5,353,000,000.00 2. APBD Kota Surakarta 1,220,221,000.00 3. APBD I Jawa Tengah 498,707,000.00
Total 7,071,928,000.00 Sumber : Data diolah, 2010.
C. Analisis Data dan Pembahasan
Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan
dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana
74
pasar yang representatif diharapkan akan menambah kenyamanan berbelanja,
menjadikan pasar sebagai salah satu alternatif tempat tujuan wisata, dapat
meningkatkan pendapatan dari para pedagang, mampu meningkatkan
Pendapatan Asli Daerah (PAD) sekaligus menjadi motor pemerataan
pembangunan dan penyebaran penduduk ke wilayah hinterland.
Proyek pembangunan Pasar Gading Surakarta ini menghabiskan dana
sebesar Rp 7.071.928.000,00 (tujuh milyar tujuh puluh satu juta sembilan
ratus dua puluh delapan ribu rupiah). Analisis ini terbagi menjadi tiga bagian,
yaitu pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.
1. Pendekatan Ekonomis
Pada pendekatan ekonomis ini akan dibahas mengenai asumsi-
asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi
pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut :
a. Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan
saja yang dihitung.
b. Discount rate, yang ditetapkan adalah sebesar 12%, yaitu sebesar
tingkat suku bunga yang berlaku pada investasi proyek pemerintah.
Nilai ini dihitung berdasarkan nilai suku bunga pinjaman pemerintah
pada Bank Dunia sebesar 8% ditambah suku bunga yang diambil Bank
Indonesia sebagai komisi sebesar 50%-nya yaitu sebesar 4% sehingga
tingkat suku bunga yang dipakai adalah sebesar 12%.
c. Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.
75
d. Nilai residu proyek ini adalah Rp. 1.414.385.600,00 (20% dari total
biaya investasi).
e. Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun.
Berikut ini akan dibahas mengenai biaya investasi, estimasi
pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis
kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.
a. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk
membiayai Revitalisasi Pasar Gading, meliputi biaya persiapan,
pekerjaan gedung dan lain-lain. Perinciannya sebagai berikut :
Tabel 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
NO URAIAN PEKERJAAN JUMLAH HARGA
A PEKERJAAN PERSIAPAN 52,950,000.00 B PEKERJAAN LANTAI 1 I PEKERJAAN TANAH 157,068,686.43 II PEKERJAAN PONDASI 349,376,694.80 III PEKERJAAN BETON 854,030,636.01 IV PEKERJAAN PASANGAN 493,349,080.64 V PEKERJAAN RANGKA ATAP 222,122,523.03 VI PEKERJAAN SALURAN AIR DAN HALAMAN 207,737,968.26 C PEKERJAAN LANTAI 2 I PEKERJAAN BETON 1,480,254,426.19 II PEKERJAAN PASANGAN 183,058,652.83 III PEKERJAAN RANGKA ATAP 866,415,258.35
JUMLAH 4,866,363,926.54 PPn 10% 486,636,392.65
JUMLAH TOTAL 5,353,000,319.19 DIBULATKAN 5,353,000,000.00
Sumber : PT. Rudi Persada Nusantara
76
Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk
proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan
sumber dana yang berasal dari APBN sebesar Rp. 5.353.000.000,00.
Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Rudi Persada Nusantara
yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang.
Tabel 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
NO URAIAN
PEKERJAAN VOL. SAT HARGA
SAT JUMLAH HARGA
A
PEKERJAAN PERSIAPAN
1. Brak kerja/sewa 1.00 Ls 10,000,000.00 10,000,000.00 2. Papan nama proyek 1.00 Ls 500,000.00 500,000.00
JUMLAH 10,500,000.00 B
PEMBUATAN TEMPAT DASARAN LOS DAN OPROKAN (Stainless Steel)
1.
Pasang tempat los type 1 (0.60 × 1.50 × 0.75) 24.00 Unit 2,254,550.00 54,109,200.00
2.
Pasang tempat los type 2 (0.55 × 1.80 × 0.70) 44.00 Unit 2,778,300.00 122,245,200.00
3.
Pasang tempat los type 3 (0.55 × 1.50 × 0.70) 143.00 Unit 3,116,400.00 445,645,200.00
4.
Pasang tempat dasaran oprokan 1 (0.50×1.00×0.50) 270.00 Unit 1,765,900.00 476,793,000.00
JUMLAH 1,098,792,600.00 JUMLAH 1,109,292,600.00 PPn 10% 110,929,260.00
JUMLAH TOTAL 1,220,221,860.00 DIBULATKAN 1,220,221,000.00
Sumber : PT. Tataanalisa Multimulya
Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk
pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan
menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta
77
sebesar Rp. 1.220.221.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan
oleh PT. Tataanalisa Multimulya yang sebelumnya telah melalui dan
memenangkan proses lelang.
b. Estimasi Pendapatan
Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat
dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung berupa
penjualan kios, retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan lavatory
dan pajak reklame yang diperoleh Pemerintah Kota Surakarta selaku
pemilik proyek.
Menurut hasil Interview dengan Pengelola Pasar Gading dan Dinas
Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui bahwa jumlah kios yang
dibangun di Pasar Gading ini adalah 72 unit dan 29 unit diantaranya
diperuntukkan bagi pedagang lama secara gratis. Jumlah los adalah
211 los yang seluruhnya diperuntukkan secara gratis bagi pedagang
lama. Dan untuk meja oprokan terdapat 181 meja. Untuk penjualan
kios yang tersisa ini tidak ditetapkan harga jual yang pasti, harga jual
kios ini tergantung kemampuan para pedagang sebagai pemohon.
Pemerintah Kota Surakarta hanya menargetkan penjualan kios sebesar
2,8 milyar untuk kios yang tersisa, jadi dapat diestimasikan harga jual
kios adalah sebagai berikut :
Target Penjualan Kios :Rp. 2.800.000.000,00
Kios yang diperuntukkan pedagang baru : 43 unit.
Estimasi harga per kios : Rp. 65.116.279,00.
78
Berdasarkan pengamatan yang dilakukan dan juga informasi yag
diperoleh dari berbagai pihak yang terkait seperti : Dinas Pengelolaan
Pasar Kota Surakarta, pedagang dan masyarakat, peneliti
mengasumsikan 43 kios ini akan terjual habis pada lima tahun
pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut :
Tabel 4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta
Tahun Penjualan Kios Prosentase (%) Prosentase Komulatif 1 1,137,500,000.00 40.625 40.625 2 706,300,000.00 25.225 65.85 3 564,200,000.00 20.15 86 4 336,000,000.00 12 98 5 56,000,000.00 2 100
Total 2,800,000,000.00 100 Sumber : Data diolah, 2010.
Grafik 4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta
0
20
40
60
80
100
0 1 2 3 4 5
Pen
jual
an K
ios (
%)
Tahun
Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-3 (2011) akan terdapat
beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa
hal, yang pertama diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame di
sekitar Pasar Gading seiring dengan letaknya yang strategis.
79
Kemudian yang kedua adanya kenaikan pendapatan retribusi pasar
karena rencananya pada tahun 2010 Pemerintah Kota Surakarta akan
mengeluarkan peraturan daerah baru mengenai tarif retribusi pasar.
Berdasarkan target dan realisasi pendapatan Pasar Gading pada tahun
2009 maka dapat diasumsikan bahwa tarif retribusi pasar yang baru
akan naik sebesar 70 persen dari tarif retribusi pasar yang lama.
Yang ketiga adanya kenaikan jumlah pedagang dan pengunjung
seiring dengan tujuan direvitalisasinya pasar ini agar dapat menjadi
tempat tujuan wisata sehingga pendapatan parkir dan lavatory juga
meningkat. Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka
diasumsikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi parkir dan
lavatory akan naik 50 persen.
Berdasarkan hasil pengamatan yang dilakukan peneliti di Pasar
Gading Surakarata maka dapat diestimasikan pendapatan pasar yang
berasal dari retribusi dan pajak seperti di bawah ini :
1) Pendapatan Parkir Mobil
Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.
Dalam satu hari terdapat 28 mobil yang parkir.
Pendapatan parkir mobil per tahun :
Rp.1000 × 28 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.10.080.000,00
Mulai tahun ke-3 :
80
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.
Dalam satu hari terdapat 42 mobil yang parkir.
Pendapatan parkir mobil per tahun :
Rp.1000 × 42 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.15.120.000,00
2) Pendapatan Parkir Sepeda Motor
Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.
Dalam satu hari terdapat 210 sepeda motor yang parkir.
Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :
Rp.500 × 210 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.37.800.000,00
Mulai tahun ke-3 :
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.
Dalam satu hari terdapat 315 sepeda motor yang parkir.
Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :
Rp.500 × 315 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.56.700.000,00
3) Pendapatan Parkir Sepeda
Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00.
Dalam satu hari terdapat 50 sepeda yang parkir.
81
Pendapatan parkir sepeda per tahun :
Rp. 300 × 50 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 5.400.000,00.
Mulai tahun ke-3 :
Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00.
Dalam satu hari terdapat 75 sepeda yang parkir.
Pendapatan parkir sepeda per tahun :
Rp. 300 × 75 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 8.100.000,00.
Jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir pada
tahun ke-1 dan ke-2 adalah Rp. 53.280.000,00. Sedangkan jumlah total
pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir mulai tahun ke-3
adalah Rp. 79.920.000,00.
4) Pendapatan Retribusi atau Karcis Plataran atau Oprokan
Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta
diketahui bahwa tarif retribusi tiap meja plataran adalah Rp.
250,00. Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading
tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah plataran yang sudah
ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat
diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi plataran ini
yang dapat dilihat pada tabel 4.14 sebagai berikut :
82
Tabel 4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan
Tahun
Plataran yang Telah Ditempati
Tarif retribusi tiap meja
Retribusi per hari
Retribusi per
bulan Retribusi per tahun
1 160 250 40,000 1,200,000 14,400,000 2 170 250 42,500 1,275,000 15,300,000
3 - 25 181 425 76,925 2,307,750 27,693,000 Sumber : Data diolah, 2010.
Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif
retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan
setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi plataran
sebesar 2 persen.
5) Pendapatan Retribusi Los
Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta
diketahui bahwa tarif retribusi los tiap m2 adalah Rp. 175,00
dengan rincian sebagai berikut :
a) Retribusi keamanan = Rp. 115,00.
b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 15,00.
c) Biaya Listrik = Rp. 45,00.
Selain itu berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun
2009 dapat diestimasikan jumlah los yang sudah ditempati oleh
para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap
tahunnya dari pemungutan retribusi los ini yang dapat dilihat pada
tabel di bawah :
83
Tabel 4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los
Tahun
Los yang Telah
Ditempati
Ukuran tiap los
(m2)
Tarif retribusi
/ m2 Retribusi per hari
Retribusi per
bulan Retribusi per tahun
1 116 1.5 × 2 175.0 60,900.0 1,827,000 21,924,000 2 150 1.5 × 2 175.0 78,750.0 2,362,500 28,350,000 3 185 1.5 × 2 297.5 165,112.5 4,953,375 59,440,500
4 – 25 211 1.5 × 2 297.5 188,317.5 5,649,525 67,794,300 Sumber : Data diolah, 2010.
Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif
retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan
setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi los
sebesar 2 persen.
6) Pendapatan Retribusi Kios
Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta
diketahui bahwa tarif retribusi kios tiap kios adalah Rp. 1.215,00,
jadi tiap m2 adalah sebesar Rp. 135,00 dengan rincian :
a) Retribusi keamanan = Rp. 675,00.
b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 90,00.
c) Biaya Listrik = Rp. 450,00.
Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun
2009 dapat diestimasikan jumlah kios yang sudah ditempati oleh
para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap
tahunnya dari pemungutan retribusi kios ini yang dapat dilihat pada
tabel 4.16 sebagai berikut :
84
Tabel 4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios
Tahun
Kios yang Telah
Ditempati
Ukuran tiap kios
(m2)
Tarif retribusi
/ m2 Retribusi per hari
Retribusi per
bulan Retribusi per tahun
1 30 3 × 3 135.0 36,450.0 1,093,500 13,122,0002 45 3 × 3 135.0 54,675.0 1,640,250 19,683,0003 63 3 × 3 229.5 130,126.5 3,903,795 46,845,5404 70 3 × 3 229.5 144,585.0 4,337,550 52,050,600
5 - 25 72 3 × 3 229.5 148,716.0 4,461,480 53,537,760Sumber : Data diolah, 2010.
Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif
retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan
setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi kios
sebesar 2 persen.
7) Pendapatan Pengelolaan Kamar Mandi atau Lavatory
Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) :
Asumsi :
Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00.
Dalam satu hari terdapat 160 orang yang menggunakan kamar
mandi.
Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :
160 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 57.600.000,00.
Mulai tahun ke-3 :
Asumsi :
Retribusi penggunaan kamar mandi Rp 1.000,00.
85
Dalam satu hari terdapat 240 orang yang menggunakan kamar
mandi.
Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :
240 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 86.400.000,00.
8) Pendapatan Pajak Reklame
Karena letak Pasar Gading yang strategis, maka
diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame mulai tahun ke-3
yaitu pada tahun 2011. Menurut Keputusan Walikota Surakarta
Nomor 4 Tahun 2001 tentang Perubahan Keputusan Walikota No.
03/DRT/1999 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame, pada pasal
23 disebutkan bahwa “Khusus untuk reklame non board (baliho,
banner, dsb) diperhitungkan dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
Reklame tanpa dengan mempertimbangkan Nilai Strategis”.
Cara menghitung besarnya pajak reklame :
a) Tarif pajak reklame = 20% dari nilai sewa.
b) Pajak reklame = tarif × nilai sewa.
c) Nilai sewa = NJOP reklame + nilai strategis.
Asumsi :
a) Terdapat 3 titik reklame di luar bangunan Pasar Gading
Surakarta.
b) Biaya pembuatan baliho/m2 = Rp. 750.000,00.
86
c) Ukuran setiap baliho adalah 1 m × 2 m = 2 m2, jadi biaya
pembuatan/baliho adalah = 2 × Rp. 750.000 = Rp.
1.500.000,00.
d) Biaya pemeliharaan = Rp. 20.000,00/bulan.
e) Lama pemasangan = 3 bulan.
f) Jenis reklame = Non Board (baliho).
g) NJOP per reklame :
Rp. 1.500.000 + (3 × Rp. 20.000) = Rp 1.560.000,00.
h) Pajak per reklame = 20% × Rp. 1.560.000 = Rp. 312.000,00.
i) Setiap titik reklame dapat digunakan 4 reklame (12 bulan : 3
bulan) dalam 1 tahun.
j) Jadi untuk 3 titik relame dapat digunakan 12 reklame (3 titik ×
4 reklame) dalam 1 tahun.
k) Pendapatan reklame Pasar Gading per tahun adalah :
12 reklame × Rp. 312.000 = Rp. 3.744.000,00.
87
Total pendapatan pasar tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:
Tabel 4.17 Perhitungan Benefit
Tahun Penjualan
Kios Retribusi
Pasar Retribusi
Parkir Lavatory Pajak
Reklame Total Benefit 0 - - - - - 0 1 1,195,218,250 53,280,000 57,600,000 - 1,306,098,250
2 706,300,000 63,333,000.0 53,280,000 57,600,000 - 880,513,000
3 564,200,000 133,979,040.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 868,243,040
4 336,000,000 147,537,900.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 653,601,900
5 56,000,000 149,025,060.0 79,920,000 86,400,000 3,744,000 375,089,060 6 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 7 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 8 - 152,005,561.2 79,920,000 86,400,000 3,744,000 322,069,561 9 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 10 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 11 - 155,045,672.4 79,920,000 86,400,000 3,744,000 325,109,672 12 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 13 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 14 - 158,146,585.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 328,210,586 15 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 16 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 17 - 161,309,517.6 79,920,000 86,400,000 3,744,000 331,373,518 18 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 19 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 20 - 164,535,707.9 79,920,000 86,400,000 3,744,000 334,599,708 21 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 22 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 23 - 167,826,422.1 79,920,000 86,400,000 3,744,000 337,890,422 24 - 171,182,950.5 79,920,000 86,400,000 3,744,000 341,246,951 25 - 171,182,950.5 79,920,000 86,400,000 3,744,000 341,246,951
Sumber : Data diolah, 2010.
c. Estimasi Biaya
Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam
proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji pegawai
dan biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan
bangunan yang terbuat dari besi.
88
1) Biaya listrik
Pengeluaran biaya listrik tahun 2009 untuk Pasar Gading Surakarta
dapat dilihat pada tabel 4.18 di bawah ini.
Tabel 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009
No. Bulan Daya (VA) Tagihan (Rp)
1. Januari 2,200 337,920 2. Februari 2,200 381,720 3. Maret 2,200 344,520 4. April 2,200 744,720 5. Mei 16,500 1,601,970 6. Juni 16,500 1,733,415 7. Juli 16,500 1,828,635 8. Agustus 16,500 2,209,515 9. September 16,500 2,559,345
10. Oktober 16,500 2,340,960 11. Nopember 16,500 2,543,820 12. Desember 16,500 2,401,460
Total 19,028,000 Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta
Berdasarkan data yang diperoleh di atas maka dapat diperkirakan
untuk dapat beroperasi dengan baik, Pasar Gading memerlukan
biaya sekitar Rp. 25.828.680,00 setiap tahunnya, dengan kapasitas
listrik sebesar 16.500 VA.
2) Biaya gaji
a) 6 Cleaning Service, Rp. 40.590.000,00/tahun (Interview dengan
Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta).
Gaji tiap cleaning service/bulan = Rp. 563.750,00.
b) 2 Keamanan dan ketertiban, @ Rp. 575.000,00/bulan.
Gaji 1 tahun = 2 × Rp. 575.000,00 × 12 = Rp. 13.800.000,00.
89
c) 3 Administrasi, @ Rp. 600.000,00/bulan.
Gaji 1 tahun = 3 × Rp. 600.000,00 × 12 = Rp. 21.600.000,00.
Total biaya gaji yang dikeluarkan untuk pegawai outsorching yang
diperlukan Pasar Gading Surakarta adalah sekitar Rp.
75.990.000,00.
3) Biaya pengelolaan sampah dan kebersihan
Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat
kebersihan Pasar Gading pada tahun 2009.
Tabel 4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009
No. Keterangan Unit Harga per unit Jumlah harga
1. Sepatu boot 2 50,000 100,000 2. Keranjang besar 12 15,000 180,000 3. Keranjang kecil 12 10,000 120,000 4. Sapu lidi 8 7,000 56,000 5. Sapu rayung 3 10,000 30,000 6. Keset 2 45,000 90,000 7. Alat pel 5 37,500 187,500 8. Sulak 2 7,000 14,000 9. Garuk 1 50,000 50,000
10. Ceker 1 25,000 25,000 11. Sekop 1 47,500 47,500 12. Troli 2 275,000 550,000 Total 1,450,000
Sumber : Data diolah, 2010.
Biaya pembelian untuk alat-alat kebersihan di atas dianggarkan
setiap 3 tahun sekali, sedangkan untuk pembelian troli dianggarkan
setiap 5 tahun sekali.
90
4) Biaya pemeliharaan bangunan
Biaya pemeliharaan bangunan fisik pasar dianggarkan setiap 5
tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00.
Total biaya operasional tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:
Tabel 4.20 Perhitungan Cost
Tahun Investasi Biaya
Listrik Biaya Gaji
Keber sihan Troli
Ganti Besi Total Cost
0 7,071,928,000 - - - - - 7,071,928,000 1 - 19,028,000 75,990,000 900,000 550,000 - 96,468,000 2 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 3 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 4 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 5 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 6 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 7 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 8 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 9 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 10 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - 5,000,000 107,718,680 11 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 12 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 13 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 14 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 15 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 16 - 25,828,680 75,990,000 900,000 550,000 - 103,268,680 17 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 18 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 19 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 20 - 25,828,680 75,990,000 - - 5,000,000 106,818,680 21 - 25,828,680 75,990,000 - 550,000 - 102,368,680 22 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - - 102,718,680 23 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 24 - 25,828,680 75,990,000 - - - 101,818,680 25 - 25,828,680 75,990,000 900,000 - 5,000,000 107,718,680 Sumber : Data diolah, 2010.
91
2. Kriteria Investasi
Beberapa analisis pokok yang dapat digunakan sebagai alat bantu
untuk menilai kelayakan investasi proyek yang sudah berjalan. Beberapa
analisis pokok tersebut adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K)
dan Payback Periods.
a. Net Present Value (NPV).
Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan
suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang
didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0)
maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek
dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek
tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek
tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor
produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤
0) maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa
sumber-sumber yang seyogianya dipakai untuk proyek tersebut
sebaiknya dialokasikan pada penggunaan lain yang lebih
menguntungkan.
Perhitungan NPV dari Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta
ini dilakukan dengan mencari selisih antara present value dari benefit
dan cost pada discount factor 12 %.
92
Tabel 4.21 Perhitungan Net Present Value (NPV).
Tahun Benefit Cost Proceeds DF
12% NPV 12% 0 0 7,071,928,000 -7,071,928,000 1.000 -7,071,928,000.00 1 1,306,098,250 96,468,000 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 2 880,513,000 101,818,680 778,694,320 0.797 620,619,373.00 3 868,243,040 101,818,680 766,424,360 0.712 545,694,144.30 4 653,601,900 102,718,680 550,883,220 0.636 350,361,727.90 5 375,089,060 106,818,680 268,270,380 0.567 152,109,305.50 6 322,069,561 102,368,680 219,700,881 0.507 111,388,346.80 7 322,069,561 102,718,680 219,350,881 0.452 99,146,598.30 8 322,069,561 101,818,680 220,250,881 0.404 88,981,356.00 9 325,109,672 101,818,680 223,290,992 0.361 80,608,048.27 10 325,109,672 107,718,680 217,390,992 0.322 69,999,899.55 11 325,109,672 102,368,680 222,740,992 0.288 64,149,405.81 12 328,210,586 101,818,680 226,391,906 0.257 58,182,719.81 13 328,210,586 102,718,680 225,491,906 0.229 51,637,646.45 14 328,210,586 101,818,680 226,391,906 0.205 46,410,340.71 15 331,373,518 106,818,680 224,554,838 0.183 41,093,535.28 16 331,373,518 103,268,680 228,104,838 0.163 37,181,088.53 17 331,373,518 101,818,680 229,554,838 0.146 33,515,006.29 18 334,599,708 101,818,680 232,781,028 0.130 30,261,533.63 19 334,599,708 102,718,680 231,881,028 0.116 26,898,199.24 20 334,599,708 106,818,680 227,781,028 0.104 23,689,226.90 21 337,890,422 102,368,680 235,521,742 0.093 21,903,522.02 22 337,890,422 102,718,680 235,171,742 0.083 19,519,254.59 23 337,890,422 101,818,680 236,071,742 0.074 17,469,308.92 24 341,246,951 101,818,680 239,428,271 0.066 15,802,265.86 25 341,246,951 107,718,680 233,528,271 0.059 13,778,167.96
Total NPV -3,371,328,165 Sumber : Data diolah 2010, lampiran.
Dari tabel 4.21, diperoleh NPV sebagai berikut :
NPV = å= +
-n
tttt
i
CB
0 )1(
NPV = -3.371.328.165,00.
93
Dari hasil perhitungan NPV menunjukkan hasil -3.371.328.165,00
yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan
bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta yang telah
dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.
b. Internal Rate of Return (IRR).
Adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah dipresent-valuekan dan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan sama dengan nol. Dengan
demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk
menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan
dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i)
sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).
Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih
apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social
discount rate maka proyek tersebut akan ditolak.
94
Tabel 4.22 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR).
Tahun Proceeds DF
12% NPV 12% DF 1% NPV 1%
0 -7,071,928,000 1.000 -7,071,928,000.00 1.000 -7,071,928,000.0 1 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 0.990 1,197,533,948.0 2 778,694,320 0.797 620,619,373.00 0.980 763,120,433.6 3 766,424,360 0.712 545,694,144.30 0.971 744,198,053.6 4 550,883,220 0.636 350,361,727.90 0.961 529,398,774.4 5 268,270,380 0.567 152,109,305.50 0.952 255,393,401.8 6 219,700,881 0.507 111,388,346.80 0.942 206,958,230.1 7 219,350,881 0.452 99,146,598.30 0.933 204,654,372.2 8 220,250,881 0.404 88,981,356.00 0.924 203,511,814.2 9 223,290,992 0.361 80,608,048.27 0.914 204,087,967.1 10 217,390,992 0.322 69,999,899.55 0.905 196,738,848.1 11 222,740,992 0.288 64,149,405.81 0.896 199,575,929.2 12 226,391,906 0.257 58,182,719.81 0.887 200,809,620.5 13 225,491,906 0.229 51,637,646.45 0.879 198,207,385.3 14 226,391,906 0.205 46,410,340.71 0.870 196,960,958.1 15 224,554,838 0.183 41,093,535.28 0.861 193,341,715.2 16 228,104,838 0.163 37,181,088.53 0.853 194,573,426.5 17 229,554,838 0.146 33,515,006.29 0.844 193,744,282.9 18 232,781,028 0.130 30,261,533.63 0.836 194,604,939.4 19 231,881,028 0.116 26,898,199.24 0.828 191,997,491.1 20 227,781,028 0.104 23,689,226.90 0.820 186,780,442.9 21 235,521,742 0.093 21,903,522.02 0.811 191,008,132.8 22 235,171,742 0.083 19,519,254.59 0.803 188,842,908.9 23 236,071,742 0.074 17,469,308.92 0.795 187,677,035.0 24 239,428,271 0.066 15,802,265.86 0.788 188,669,477.2 25 233,528,271 0.059 13,778,167.96 0.780 182,152,051.0
-3,371,328,165 322,613,638.4 i' 1 i" 12 NPV' - NPV" 3,693,941,804 i" - i' 11 IRR 1.960694622
Sumber : Data diolah 2010, lampiran.
Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa pada tingkat
discount factor 12 % diperoleh NPV sebesar -3.371.328.165,00,
95
sedangkan pada tingkat discount factor 1 % diperoleh NPV sebesar
322.613.638,40. Kemudian dengan rumus :
IRR = ( )'""'
'' ii
NPVNPVNPV
i --
+
IRR = ( )112)165.328.371.3(4,638.613.322
4,638.613.3221 -
--+
IRR = 1,960694622 % dibulatkan 1,96 %.
Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar
1,96 %, nilai IRR < social discount rate (12 %). Ini berarti bahwa
Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarata secara ekonomis tidak
layak dilaksanakan.
c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).
Merupakan perbandingan antara benefit yang telah dipresent-
valuekan dengan biaya yang telah dipresent-valuekan. Semakin besar
B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya,
yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek
akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan
proyek akan ditolak.
96
Tabel 4.23 Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio).
Tahun Benefit Cost DF
12% PV Benefit PV Cost 0 0 7,071,928,000 1.000 0.0 7,071,928,000.00 1 1,306,098,250 96,468,000 0.893 1,166,345,737.0 86,145,924.00 2 880,513,000 101,818,680 0.797 701,768,861.0 81,149,487.96 3 868,243,040 101,818,680 0.712 618,189,044.0 72,494,900.16 4 653,601,900 102,718,680 0.636 415,690,808.0 65,329,080.48 5 375,089,060 106,818,680 0.567 212,675,497.0 60,566,191.56 6 322,069,561 102,368,680 0.507 163,289,268.0 51,900,920.76 7 322,069,561 102,718,680 0.452 145,575,442.0 46,428,843.36 8 322,069,561 101,818,680 0.404 130,116,103.0 41,134,746.72 9 325,109,672 101,818,680 0.361 117,364,592.0 36,756,543.48 10 325,109,672 107,718,680 0.322 104,685,315.0 34,685,414.96 11 325,109,672 102,368,680 0.288 93,631,585.7 29,482,179.84 12 328,210,586 101,818,680 0.257 84,350,120.6 26,167,400.76 13 328,210,586 102,718,680 0.229 75,160,224.2 23,522,577.72 14 328,210,586 101,818,680 0.205 67,283,170.1 20,872,829.40 15 331,373,518 106,818,680 0.183 60,641,353.7 19,547,818.44 16 331,373,518 103,268,680 0.163 54,013,883.4 16,832,794.84 17 331,373,518 101,818,680 0.146 48,380,533.6 14,865,527.28 18 334,599,708 101,818,680 0.130 43,497,962.0 13,236,428.40 19 334,599,708 102,718,680 0.116 38,813,566.1 11,915,366.88 20 334,599,708 106,818,680 0.104 34,798,369.6 11,109,142.72 21 337,890,422 102,368,680 0.093 31,423,809.3 9,520,287.24 22 337,890,422 102,718,680 0.083 28,044,905.0 8,525,650.44 23 337,890,422 101,818,680 0.074 25,003,891.2 7,534,582.32 24 341,246,951 101,818,680 0.066 22,522,298.7 6,720,032.88 25 341,246,951 107,718,680 0.059 20,133,570.1 6,355,402.12
Total Present Value 4,503,399,910 7,874,728,075 B/C Ratio 0.571880053
Sumber : Data diolah 2010, lampiran.
B/C Ratio =
å
å
=
=
+
+n
tt
t
n
tt
t
i
Ci
B
0
0
)1(
)1(
B/C Ratio = 075.728.874.7910.399.503.4
97
B/C Ratio = 0,571880053 dibulatkan 0,57.
Berdasarkan perhitungan tabel di atas diperoleh Benefit Cost Ratio
sebesar 0,57 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar
Gading Surakarta tidak layak untuk dilaksanakan.
d. Profitability Ratio (PV/K).
Menunjukkan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi
biaya rutin (EPt) dengan biaya modal (Kt) yang digunakan setelah
dipresent-valuekan. Kedua unsur biaya EPt dan Kt merupakan bagian
dari biaya Ct yang terkait dengan investasi lainnya, yaitu EPt + Kt =
Ct. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu
proyek akan diterima apabila PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1
maka proyek akan ditolak.
98
Tabel 4.24 Perhitungan Profitability Ratio (PV/K).
Tahun Investasi Gross benefit
- O&M DF
12% NPV
Investasi NPV Gross
Benefit - O&M 0 7,071,928,000 - 1.000 7,071,928,000 - 1 1,209,630,250 0.893 1,080,199,813.00 2 778,694,320 0.797 620,619,373.00 3 766,424,360 0.712 545,694,144.30 4 550,883,220 0.636 350,361,727.90 5 268,270,380 0.567 152,109,305.50 6 219,700,881 0.507 111,388,346.80 7 219,350,881 0.452 99,146,598.30 8 220,250,881 0.404 88,981,356.00 9 223,290,992 0.361 80,608,048.27 10 217,390,992 0.322 69,999,899.55 11 222,740,992 0.288 64,149,405.81 12 226,391,906 0.257 58,182,719.81 13 225,491,906 0.229 51,637,646.45 14 226,391,906 0.205 46,410,340.71 15 224,554,838 0.183 41,093,535.28 16 228,104,838 0.163 37,181,088.53 17 229,554,838 0.146 33,515,006.29 18 232,781,028 0.130 30,261,533.63 19 231,881,028 0.116 26,898,199.24 20 227,781,028 0.104 23,689,226.90 21 235,521,742 0.093 21,903,522.02 22 235,171,742 0.083 19,519,254.59 23 236,071,742 0.074 17,469,308.92 24 239,428,271 0.066 15,802,265.86 25 233,528,271 0.059 13,778,167.96
Total 7,071,928,000 3,700,599,835 PV/K 0.523280191 Sumber : Data diolah 2010, lampiran.
Dari tabel 4.24 di atas, diperoleh Profitability Ratio sebagai
berikut:
PV/K =
å
å
=
=
+
+-
n
tt
t
n
tt
tt
i
Ki
EPB
0
0
)1(
)1(
99
PV/K = 000.928.071.7835.599.700.3
PV/K = 0,523280191 dibulatkan 0,52.
Berdasarkan hasil perhitungan diatas diperoleh PV/K sebesar 0,52
< 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara
ekonomi tidak layak untuk dijalankan.
e. Payback Periods (PBP).
Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan
di dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya yang
digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan dipilih
adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya
investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan
besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah
periode payback dan belum memperhatikan time value of money
(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa
memperhitungkan nilai waktu dari uang).
100
Tabel 4.25 Perhitungan Payback Periods (PBP). Tahun Proceeds Aliran Kas
0 -7,071,928,000 -7,071,928,000 1 1,209,630,250 -5,862,297,750 2 778,694,320 -5,083,603,430 3 766,424,360 -4,317,179,070 4 550,883,220 -3,766,295,850 5 268,270,380 -3,498,025,470 6 219,700,881 -3,278,324,589 7 219,350,881 -3,058,973,708 8 220,250,881 -2,838,722,826 9 223,290,992 -2,615,431,834 10 217,390,992 -2,398,040,842 11 222,740,992 -2,175,299,849 12 226,391,906 -1,948,907,943 13 225,491,906 -1,723,416,037 14 226,391,906 -1,497,024,132 15 224,554,838 -1,272,469,294 16 228,104,838 -1,044,364,456 17 229,554,838 -814,809,619 18 232,781,028 -582,028,591 19 231,881,028 -350,147,563 20 227,781,028 -122,366,535 21 235,521,742 113,155,207
Sumber : Data diolah 2010, lampiran.
Aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-20 adalah
Rp.122.366.535,00, sedangkan aliran kas tahun operasional ke-21
sebesar Rp.113,155,207,00. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan
untuk memperoleh dana sebesar Rp. 122.366.535,00 dalam tahun
operasional ke-21 adalah : 2,612742.521.235535.366.122
=´ bulan bulan.
Dari perhitungan di atas dapat disimpulkan bahwa payback periods
investasi yang digunakan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Gading
Surakarta terjadi atau dapat terbayar setelah 20 tahun 6 bulan.
101
3. Implementasi Ekonomi
Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta secara ekonomi tidak
layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena pihak
Pemerintah Kota Surakarta dan Pengelola Pasar Gading tidak dapat
mengelola kios, los, dan oprokan yang ada di Pasar Gading sehingga biaya
untuk menutup anggaran dana pembangunan pasar ini tidak tercapai.
Namun setelah peneliti menelusuri hal ini ternyata memang dari
pihak Pemerintah Kota Surakarta sengaja mengeluarkan kebijakan bahwa
sebagian kios dan seluruh los di Pasar Gading ini diberikan secara gratis
kepada para pedagang lama Pasar Gading Surakarta. Hal ini dapat
dikatakan sebagai bukti bahwa kebijakan Pemerintah Kota Surakarta yang
memang berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan
menengah (UMKM). Keberpihakan kepada usaha mikro, kecil, dan
menengah (UMKM) ini merupakan kebijakan populis dan biasanya mudah
untuk kepentingan politik. Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan
daerah Kota Surakarta yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar
Gading yang tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk
revitalisasi proyek Pasar Gading ini.
Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama
dengan pihak ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan
proyek dan pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los
dan kios pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilaksanakan,
102
seperti halnya yang dilakukan pada proyek Revitalisasi Pasar Nusukan
Surakarta pada pertengahan tahun 2006 yang lalu.
Akan tetapi di sisi lain, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di
lapangan dan juga opini dari para pedagang Pasar Gading Surakarta dapat
diketahui bahwa kondisi pasar ini setelah direvitalisasi masih tergolong
sepi terutama pada bangunan lantai atas. Hal ini disebabkan karena masih
banyaknya pemilik kios dan los yang belum menempati kios dan los
mereka. Selain itu adanya keengganan para pembeli untuk naik ke atas dan
lantai atas ini mayoritas memang diperuntukkan bagi pedagang yang
berjualan pakaian sehingga kondisinya lebih sepi daripada lantai bawah
yang mayoritas menjual kebutuhan pokok sehari-hari.
Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di
sekitar Pasar Gading. Yang dimaksud dengan para pedagang yang
berjualan di sekitar Pasar Gading adalah mereka (pedagang) yang
mempunyai usaha dagang akan tetapi tidak mampu untuk membeli los
atau kios. Setelah direvitalisasi, jumlah pedagang sekitar Pasar Gading
semakin sedikit, hal ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan
berjualan di sekitar Pasar Gading yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota
Surakarta dengan alasan mengganggu jalan raya dan tata kota.
Jadi para pedagang yang ingin berjualan harus masuk semua ke
dalam pasar. Pedagang yang hingga saat ini masih berjualan di sekitar
pasar mayoritas adalah para pedagang lama yang sudah berjualan puluhan
tahun di Pasar Gading. Beberapa dari mereka dapat berjualan di sekitar
103
pasar karena adanya campur tangan dari pihak keraton Surakarta, jadi
dapat dikatakan mereka mendapat ijin dan rekomendasi dari keraton.
Sebenarnya para pedagang lama ini mendapatkan kios ataupun los secara
gratis di dalam pasar, akan tetapi mereka enggan menempatinya dengan
alasan kondisi di dalam pasar yang sangat sepi, apalagi jika hari telah
beranjak siang. Selain itu mereka juga ragu-ragu apakah kios yang
diberikan ini benar-benar diberikan secara gratis, tapi para pedagang ini
enggan untuk menanyakannya secara langsung kepada pihak terkait.
Masalah lain yang timbul di dalam Pasar Gading ini adalah
terdapat beberapa pedagang lama yang membeli kios lagi padahal mereka
sudah memiliki sebuah kios yang diberikan pemerintah secara gratis.
Karena tidak adanya harga yang pasti untuk sebuah kios dan harga
tersebut tergantung kepada harga yang diajukan para pemohon (yang
dimaksud disini adalah para pedagang), maka biasanya pedagang-
pedagang lama memperoleh harga yang jauh lebih murah daripada
pedagang baru yang membeli kios di Pasar Gading tersebut, sehingga
memicu terjadi kesenjangan sosial.
Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar
Gading dilihat dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek
dinyatakan tidak layak, tetapi diharapkan dengan adanya proyek ini dapat
meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar tradisional dan dapat
meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) Kota Surakarta serta
menjadikan pasar tradisional sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata
104
lain, pembangunan pasar ini memang hanya berorientasi sosial, jadi untuk
kios dan los tidak terdapat harga yang pasti karena memang tidak untuk
dikomersilkan.
Berdasarkan penelitian di lapangan, laba rata-rata pedagang di
sekitar Pasar Gading dapat dilihat pada tabel berikut ini :
Tabel 4.26 MANFAAT TIDAK LANGSUNG DARI PENDAPATAN YANG DITERIMA PEDAGANG DI SEKITAR PASAR GADING SURAKARTA
Omset
Penjualan/hari Biaya/hari Laba rata-rata/hari No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah
1. Samsudin 300,000 200,000 150,000 150,000 150,000 50,000 2. Sumarni 500,000 300,000 200,000 200,000 300,000 100,000 3. Sarjono 100,000 70,000 40,000 40,000 60,000 30,000 4. Alsah 150,000 140,000 100,000 100,000 50,000 40,000 5. Warni 400,000 400,000 200,000 200,000 200,000 200,000 6. Amir 300,000 300,000 150,000 150,000 150,000 150,000 7. Ipin 160,000 100,000 90,000 60,000 70,000 40,000 8. Alima 100,000 80,000 40,000 40,000 60,000 40,000 9. Sri Budiati 400,000 300,000 150,000 150,000 250,000 150,000 10. Hendro 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 11. Sumiati 250,000 150,000 80,000 80,000 170,000 70,000 12. Darmi 80,000 60,000 40,000 40,000 40,000 20,000 13. Nurdin 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 14. Sumi 300,000 200,000 100,000 100,000 200,000 100,000 15. Cipto 150,000 100,000 50,000 50,000 100,000 50,000 16. Sardi 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000 17. Agus 500,000 400,000 200,000 200,000 300,000 200,000 18. Gunawan 400,000 200,000 100,000 100,000 300,000 100,000 19. Tum 150,000 100,000 60,000 60,000 90,000 40,000 20. Yatno 150,000 120,000 50,000 50,000 100,000 70,000 21. Wiyono 200,000 150,000 70,000 70,000 130,000 80,000 22. Biko 200,000 160,000 80,000 80,000 120,000 80,000 23. Yati 200,000 200,000 100,000 100,000 100,000 100,000 24. Tomo 300,000 250,000 150,000 150,000 150,000 100,000
Total 3,430,000 2,050,000 Sumber : Data primer, diolah 2010.
105
Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang
diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading
setelah adanya revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar
mengeluhkan penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi
ini, tetapi mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan
untuk berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi
dapat dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan
kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta ini.
Uji Beda Dua Mean :
Uji hipotesis beda dua mean untuk observasi berpasangan. Dari
hasil observasi dihitung nilai t dengan rumus :
nS
Dt
D /
__
=
Dimana :
__
D = Mean dari harga-harga Di.
SD = Deviasi standar dari harga-harga Di.
n = Banyaknya pasangan.
Jadi :
1. 210 : mm =H
211 : mm ¹H
Digunakan pengujian dua sisi.
106
2. 05,0=a
Nilai =- )124;025,0(t 2,069.
3. Rule of the test :
Ho ditolak Ho diterima Ho ditolak
-2,069 2,069
H0 diterima apabila : -2,069 ≤ t ≤ 2,069.
H0 ditolak apabila : t > 2,069 atau t < -2,069.
4. Perhitungan nilai t dari sampel :
Dari hasil wawancara dengan 24 pedagang sekitar Pasar
Gading Surakarta tersebut dilakukan perhitungan pada tabel di bawah :
Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari sampel pedagang di sekitar Pasar Gading Surakarta
Laba rata-rata/hari
No. Nama Sebelum Sesudah
D )(__
DD - 2__
)( DD -
1. Samsudin 150,000 50,000 100,000 42,500 1,806,250,000 2. Sumarni 300,000 100,000 200,000 142,500 20,306,250,000 3. Sarjono 60,000 30,000 30,000 -27,500 756,250,000 4. Alsah 50,000 40,000 10,000 -47,500 2,256,250,000 5. Warni 200,000 200,000 0 -57,500 3,306,250,000 6. Amir 150,000 150,000 0 -57,500 3,306,250,000 7. Ipin 70,000 40,000 30,000 -27,500 756,250,000 8. Alima 60,000 40,000 20,000 -37,500 1,406,250,000 9. Sri Budiati 250,000 150,000 100,000 42,500 1,806,250,000 10. Hendro 90,000 40,000 50,000 -7,500 56,250,000 11. Sumiati 170,000 70,000 100,000 42,500 1,806,250,000
107
Lanjutan Tabel 4.27 Perhitungan nilai t dari Sampel Pedagang Sekitar Pasar Gading Surakarta
Laba rata-rata/hari
No. Nama Sebelum Sesudah
D )(__
DD - 2__
)( DD -
12. Darmi 40,000 20,000 20,000 -37,500 1,406,250,000 13. Nurdin 100,000 100,000 0 -57,500 3,306,250,000 14. Sumi 200,000 100,000 100,000 42,500 1,806,250,000 15. Cipto 100,000 50,000 50,000 -7,500 56,250,000 16. Sardi 150,000 100,000 50,000 -7,500 56,250,000 17. Agus 300,000 200,000 100,000 42,500 1,806,250,000 18. Gunawan 300,000 100,000 200,000 142,000 20,306,250,000 19. Tum 90,000 40,000 50,000 -7,500 56,250,000 20. Yatno 100,000 70,000 30,000 -27,500 756,250,000 21. Wiyono 130,000 80,000 50,000 -7,500 56,250,000 22. Biko 120,000 80,000 40,000 -17,500 306,250,000 23. Yati 100,000 100,000 0 -57,500 3,306,250,000 24. Tomo 150,000 100,000 50,000 -7,500 56,250,000
1,380,000 70,850,000,000 Sumber : Data primer, diolah 2010.
500.5724
000.380.1__
==å
=nD
D
66,501.55783.434.080.323
000.000.850.701
)(__
2
===--å
=n
DDSD
maka : 075,524/66,501.55
500.57==t
5. Kesimpulan :
Oleh karena t = 5,075 > 2,069 maka H0 ditolak. Berarti memang
terdapat perbedaan pendapatan rata-rata pedagang sekitar Pasar
Gading yang signifikan antara sebelum dan setelah revitalisasi pasar.
108
BAB V
KESIIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Berdasarkan analisis pokok kelayakan proyek, dapat ditarik
kesimpulan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta tidak layak
untuk dijalankan, sehingga dapat menjawab hipotesis penelitian sebagai
berikut :
1. Menolak hipotesis pertama, secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar
Gading Surakarta dinyatakan tidak layak dan tidak menguntungkan untuk
dilaksanakan berdasarkan pada hasil perhitungan :
a. Nilai NPV -3.371.328.165 < 0, proyek ditolak.
b. Nilai IRR 1,96 % < social discount rate yaitu 12 %, proyek ditolak.
c. Nilai BCR 0,57 < 1, proyek ditolak.
d. Nilai PV/K 0,52 < 1, proyek ditolak.
2. Menerima hipotesis kedua, berdasarkan perhitungan Proyek Revitalisasi
Pasar Gading Surakarta dapat terbayar sebelum umur ekonomis proyek
berakhir. Dari hasil perhitungan diketahui bahwa investasi awal Proyek
Revitalisasi Pasar Gading Surakarta senilai Rp. 7.071.928.000,00 dapat
terbayar setelah 20 tahun 6 bulan.
3. Menolak hipotesis ketiga, berdasarkan penelitian yang dilakukan di
lapangan dan perhitungan dengan menggunakan uji beda dua mean dapat
dilihat adanya penurunan laba yang signifikan yang diterima oleh para
109
pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Gading setelah adanya
revitalisasi Pasar Gading. Kebanyakan para pedagang pasar mengeluhkan
penurunan pendapatan mereka setelah adanya revitalisasi ini, tetapi
mereka mengakui bahwa tempat yang sekarang mereka gunakan untuk
berjualan ini jauh lebih bagus, rapi, bersih, nyaman, dan aman. Jadi dapat
dikatakan revitalisasi Pasar Gading ini belum mampu meningkatkan
kesejahteraan masyarakat di sekitar Pasar Gading Surakarta.
B. Saran – saran
Berdasarkan hasil penelitian tersebut di atas, maka ada beberapa hal
yang dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut :
1. Seharusnya Pemerintah Kota Surakarta menetapkan harga jual kios yang
masih tersisa dan dijual secara tegas agar tidak terjadi ketimpangan harga
jual kios yang mencolok antara pedagang lama dan pedagang baru.
2. Adanya kepastian bahwa kios dan los yang diperuntukkan bagi pedagang
lama benar-benar gratis, apabila pedagang lama ingin membeli kios lagi
walaupun sudah memiliki jatah kios ataupun los gratis maka harganya juga
sama dengan para pedagang baru.
3. Seharusnya Pemerintah Kota Surakarta membantu memecahkan
permasalahan para pedagang Pasar Gading pasca revitalisasi yang sepi
pengunjung.
4. Sebaiknya Pemerintah Kota Surakarta melakukan kerjasama dengan pihak
ketiga yaitu pihak swasta sebagai pelaksana pembangunan proyek dan
110
pengelola bangunan pasca revitalisasi agar dapat mengelola los dan kios
pasar tersebut sehingga proyek ini layak untuk dilakukan.
5. Pasar Gading ini menyerap biaya paling banyak adalah untuk membayar
gaji pegawai outsorching, sebagian dana untuk gaji pegawai ini sebaiknya
dikurangi dan dialokasikan untuk biaya pemeliharaan bangunan Pasar
Gading Surakarta ini.
6. Benefit paling sedikit diperoleh dari penjualan kios, seharusnya benefit ini
lebih dapat dioptimalkan lagi agar dapat mengembalikan investasi awal
proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini.
111
DAFTAR PUSTAKA
Aji, B.Firman. 1990. Perencanaan dan Evaluasi. Jakarta : Bumi Aksara.
Amini, Haola Minni. 2005. Analisis Finansial Perluasan Rumah Sakit Panti Waluyo Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.
Anonim. 2009. “Rehabilitasi Pasar Tradisional di Solo”. Suara Merdeka. 28 Januari 2008 (diambil 30 September 2009).
Anonim. 2009. “Revitalisasi Pasar Gading Surakarta”. Koran Tempo. 31 Januari 2009 (diambil 30 September 2009).
BPS. 2008. Statistik Surakarta dalam Angka Tahun 2008. Surakarta : BPS Surakarta
Departemen Perdagangan. Pasar Tradisional Yang Modern. Departemen Perdagangan Republik Indonesia. Jakarta : Tidak Diterbitkan.
Djamin, Zulkarnain. 1984. Perencanaan dan Analisa Proyek. Jakarta : Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.
Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.
Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta : UPT AMP YKPN.
Indonesia, Keputusan Walikota Surakarta Nomor : 4 tahun 2001 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame.
, Peraturan Presiden Nomor : 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.
, Undang-Undang Nomor : 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta : Ghalia Indonesia.
Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta : Erlangga
Nugroho, Iryadefrid A’Rof. 2005. Analisis Finansial Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Surakarta 2005. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.
112
P, Yonida Ari. 2009. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Hewan Purbalingga. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan.
Pudjosumarto, Muljadi.1995. Evaluasi Proyek (Edisi Kedua). Yogyakarta : Liberty.
Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan.
Ratnayanti, Rini. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi. Media Teknik Sipil, Januari 2006 hal 41-46.
Sekaran, Uma. 2000. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc.
Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York : John Willey & Sons Inc.
Subagyo, Pangestu. 2005. Statistik Induktif (Edisi 5). Yogyakarta : BPFE.
Sumarni, Murti. 2006. Metodologi Penelitian Bisnis. Yogyakarta : Penerbit ANDI.
Syahrani, Husainie. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan Vol. 8 No. 2, Desember 2003 hal 137-146.
Wirartha, I Made. 2006. Metodologi Penelitian Sosial Ekonomi. Yogyakarta : Penerbit ANDI.
http://www.depdag.go.id