Kontroll og oversikt - OBOS

BOLIG & MILJØEt fagblad FOR TILLITSVALGTE OG VAKTMESTERE I BOLIGSELSKAPER / 01.2005 / ÅRGANG 28


FOR STYREMEDLEMMER I BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIER

/ 05. 2014 / ÅRGANG 36 /

Langsiktig planlegging:Kontroll og oversikt

Penger til rehabilitering:Lønnsom investering

Populært tiltak: Lagde felles TV-stue

ØKONOMITema:

SIDE / 3



Leder

Innhold

ANSVARLIG REDAKTØR:Åge Pettersen / telefon 22 86 57 80e-post: [email protected]

REDAKTØR:Eddie Chr. Thomas / telefon 22 86 82 19e-post: [email protected]

BOLIG & MILJØ:Informasjonsavdelingen, OBOSPostboks 6666 St. Olavs plass, 0129 OsloTelefon: 22 86 57 85 Faks: 22 86 57 34 e-post: [email protected]

ANNONSESALG:HSmedia v/ Tor Gunnar Schøyen AasnesTelefon: 952 40 815 e-post: [email protected]

I REDAKSJONEN:Marie Dyrén / telefon 22 86 57 88e-post: [email protected] Cathrine Wolf Lund / telefon 22 86 57 87e-post: [email protected] T. Tronstad / telefon 22 86 57 57e-post: [email protected] Hole / telefon 22 86 55 68e-post: [email protected] Henrik Sørlie / telefon 22 86 54 89e-post: [email protected] Wold / telefon 22 86 82 37e-post: [email protected]

DESIGN/KONSEPT:Itera Gazette

TRYKK:07 Gruppen

FORSIDEFOTO:Nyebilder.no

ILLU

STR

ASJ

ON

SFOT

O: N

YEB

ILD

ER.N

O

TEMA: ØKONOMI / Som styremedlem i et borettslag eller boligsameie forvalter man store verdier på vegne av flere. Derfor er det viktig å ha god kontroll på økonomien. Verktøy som en vedlikeholdsplan, en likviditetsanalyse samt et gjennomarbeidet budsjett kan være gode hjelpemidler i styrets arbeid.

SIDE SAK

05 / Langsiktig planlegging For å sikre en forutsigbar og trygg økonomi i boligselskapet, kan en vedlikeholds-plan og en likviditetsanalyse være gode hjelpemidler.

08 / Investering som lønner seg Boligselskapene bruker ofte store beløp på rehabiliteringer. Det kan påvirke både felleskostnadene og verdien på boligene.

12 / Tid for budsjett Et gjennomarbeidet budsjett er et viktig styringsverktøy, og nå bør arbeidet med neste års budsjett begynne.

16 / Nye bad i Bergen Beboerne i borettslaget på Minde i Bergen kan gå høsten litt lysere i møte med sine flunkende nye bad.

28 / Samles i TV-stua Når det er store begivenheter på TV samles beboerne i den nye TV-stua for å dele opplevelsen.

TOTALLEVERANDØR AV ANLEGGSTJENESTER TIL BORETTSLAG OG SAMEIER

• Underjordisk avfallsanlegg• Utvendig drenering og

fuktsikring av grunnmur• Vann- og avløpsarbeid• Grøntanlegg• Mur- og betongarbeid• Konsulenttjenester

Se vår nettside www.steinbakken.as for referanseprosjekter • Telefon: 22 80 22 00

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

Annonse 06.09.09 Holding.pdf 1 06.10.09 14.21

Åge Pettersen

Gode møteplasser og trygg økonomiGode møteplasser er viktige for et godt bomiljø. I en travel hverdag kan det mange steder være slik at man faktisk ikke vet hvem alle naboene er og langt mindre at man har snakket med dem. Boligselskaper hvor det legges til rette for og arrangeres tiltak og aktiviteter, er oftere preget av gode bomiljøer hvor folk kjenner hverandre og hvor det er lettere å ta kontakt dersom det skulle være noe. Slike treffsteder kan være alt fra den årlige dugnaden, bakgårdsfester, 17. mai-arrangementer, tenning av julegran og mye mer. I et borettslag i Vika i Oslo har beboerne pusset opp et gammelt kjellerlokale og gjort det om til en felles TV-stue, med stor suksess. Den store fordelen med dette er selvsagt at den fungerer som møteplass også om vinteren, når det er mørkt og kaldt ute og det ikke er særlig fristende med utendørsaktiviteter.

Økonomi er temaet for denne utgaven av Bolig og Miljø. For boligselskaper, som for andre virksomheter, er planlegging et nøkkelord i økonomi arbeidet. For et styre er det viktig å ha god kontroll, oversikt og styring av økonomien. Langsiktig planlegging som inkluderer en ved-likeholdsplan og en likviditetsanalyse gjør det enklere å få til de store og kostnadskrevende arbeidene som vil dukke opp. For selv om et boligselskap er påpasselig med det løpende vedlikeholdet, vil det gjennom mange år av og til være behov for større løft. Gjennom god planlegglegging og kontroll bidrar styret til å trygge beboernes investering i egen bolig.

TENKER LANGSIKTIG

TEMA; ØKONOMI / RehabiliteringSiSte hånd på verket

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt

med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte

ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde

bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

#stoltavjobben

Din totalleverandør av kvalitetshåndverkalliero.no - tlf: 23 26 54 00

Pantone

Pantone

CMYK

Pantone

CMYK

SIDE / 5 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014

SIDE / 6 SIDE / 7

TEMA; ØKONOMI / Rehabilitering

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014

OBOS-banken tilbyr likviditetsanalyse

– En likviditetsanalyse er et veldig godt verktøy, spesielt i situasjoner der bolig-selskapet står foran store rehabiliteringsprosjekter.

Det sier avdelingsleder Bedriftsmarked Morten Dick i OBOS-banken. En likvi-ditetsanalyse er et produkt som tilbys av OBOS-banken. Analysen kartlegger den økonomiske utviklingen til boligselska-pet over en gitt periode fremover i tid, og ser blant annet på hvordan renteutvikling, prisstigning, ordinære driftskostnader samt eventuelle rehabiliteringskostna-der, vil slå inn på selskapets økonomi. Sammen med en vedlikeholdsplan, vil en likviditetsanalyse kunne være et ver-difullt verktøy for styret og beboerne.

– Boligselskapet har et løpende vedlike-hold for å hindre verdiforringelse, men av og til må man ta et større løft. Bolig-selskapets inntekter er til syvende og sist felleskostnadene, eller husleien om man vil, og man kommer sjelden utenom en økning i felleskostnadene for å finansiere rehabiliteringstiltakene. En likviditetsa-nalyse kan vise hvordan rehabiliteringen kan finansieres og når tiltakene skal tas, slik at man har en bedre kontroll på frem-tidige utgifter og på nivået på felleskost-nadene, sier Dick.

I tillegg til en likviditetsanalyse, kan OBOS-banken tilby ulike typer finan-siering som er tilpasset boligselskapets behov.

– OBOS-bankens primære nedslagsfelt er nettopp boligselskapene, og vi har spiss-kompetanse på dette feltet. Ta gjerne kontakt med OBOS-banken for å få vite mer, avslutter Morten Dick.

Arbeidet i bakgården fortsetter utover høsten.

Oppmerkingen viser hvor steinene skal legges.

Med en vedlikeholdsplan blir det lettere for styret å ha kontroll over økonomien.

BLIR NY: Bakgården i Kampen Terrasse skal oppgraderes. Nye steiner er allerede på plass.

TEKST: EDDIE CHR. THOMASFOTO: ARASH A NEJAD / NYEBILDER.NO – Som styremedlemmer forvalter vi store ver-dier på vegne av alle beboerne. Derfor er vi svært opptatt av å ha god kontroll, oversikt og styring over økonomien, sier Hildegunn Her-nes, styreleder i Kampen Terrasse borettslag på Kampen i Oslo.

Borettslaget er fra 1931 og består av én byg-ning på fire etasjer med totalt 67 leiligheter. Hernes har bodd i borettslaget i fem år, og ble valgt til styreleder for 1,5 år siden.

– Å ha kontroll på økonomien er kjempeviktig og en jobb styret virkelig tar på alvor. Å bo i et borettslag er på mange måter som å være med på et spleiselag, og derfor er viktig at alle som bor her føler at deres interesser blir ivaretatt på en seriøs og god måte, sier hun

GODE HJELPEREStyrelederen understreker at man ikke uten videre kan forvente at alle som sitter i et styre i utgangspunktet har kompetanse på økonomi-styring, i hvert fall ikke når det blir snakk om så store tall som for et borettslag med 67 boliger.

– Heldigvis har vi flere gode hjelpere på veien, blant annet har vi fått mye hjelp fra regnskaps-føreren vår. Vi har også brukt tid i styret på å lære oss postene i regnskapet og hvordan vi skal forstå tallene. Vi har jevnlig en gjen-nomgang av budsjettet på styremøtene våre. I tillegg er det nyttig å følge Årshjulet, spesielt med tanke på hvilke frister som gjelder, sier Hernes.

PLAN FOR REHABILITERINGVed siden av økonomisk styring, er vedli-kehold og rehabilitering to av de viktigste tingene et styre arbeider med, spesielt etter hvert som boligselskapet blir eldre. Kampen Terrasse har allerede vært gjennom noen run-der med rehabilitering, blant annet av fasade, balkonger og baderom. Nå står nye tiltak på

trappene, og styret har fått utarbeidet en ved-likeholdsplan.

– Blant annet med tanke på nivået på fellesut-giftene den enkelte beboer betaler, ønsker vi forutsigbarhet og kontroll over utgiftene. Ved hjelp av vedlikeholdsplanen ser vi når tiden er inne for å iverksette de ulike tiltakene, og kan justere nivået på felleskostnadene ut i fra det, sier Hernes.

Det er OBOS Prosjekt som har utarbeidet ved-likeholdsplanen, kalt Vedlikeholdsnøkkelen, for Kampen Terrasse.

– I Vedlikeholdsnøkkelen kartlegger vi beho-vene og kommer med forslag til hva som bør gjøres og når ting bør gjøres. Vi angir også årlig investeringsbehov og kommer med et kostnadsoverslag, men til syvende og sist er det styret som tar de endelige beslutningene,

Styret i Kampen Terrasse ønsker en forutsigbar og trygg økonomi. Til å hjelpe seg har de blant annet fått utarbeidet en vedlikeholdsplan.

sier gruppeleder Tron Høglund i OBOS Pro-sjekt. Vedlikeholdsnøkkelen angir ikke bare investeringsbehovet til vedlikehold det kom-mende året, men 4-5 år frem i tid.

– Dette vil være til hjelp i et eventuelt lang-tidsbudsjett, sier Høglund, og legger til at Vedlikeholdsnøkkelen i tillegg blir lagret og er tilgjengelig for styret på Styrerommet.net.

ET GODT VERKTØYStyrelederen mener vedlikeholdsplanen vil være et godt verktøy når styret nå skal lage budsjett for neste år.

– Og når vi skal presentere de ulike forslagene for beboerne, er det en ekstra trygghet for oss å kunne støtte oss på vedlikeholdsplanen, hvor de ulike tiltakene er begrunnet og anbefalt av uhildede eksperter, avslutter Hernes.

VIL DU VITE MER OM VEDLIKE-

HOLDSNØKKELEN? Kontakt OBOS Prosjekt på tlf. 22 86 57 96 eller

[email protected].

KONTROLL: Styreleder Hildegunn Hernes mener vedlikeholdsplanen vil være et godt hjelpemiddel for å holde kontroll på økonomien. – Vi har utarbeidet vedlikeholdsplaner for over 20 boligselskaper så langt i år, forteller Tron Høglund fra OBOS Prosjekt.

SIDE / 9 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 SIDE / 9

INVESTERING MED KONSEKVENSER

SIDE / 8


Boligselskapene bruker ofte store beløp på rehabiliteringer. Det kan påvirke både felleskostnader og verdien på boligen.

TEKST: HEIDI RØNEIDFOTO: ARASH A NEJAD / NYEBILDER.NO

Når et boligselskap rehabiliteres, får det øko-nomiske konsekvenser for boligselskapet, beboeren og leilighetens verdi. Blant spørsmå-lene man må ta stilling til er hvor stor økning i felleskostnader beboere tåler, og hvordan kan man unngå at rehabiliteringen blir en for stor påkjenning?

I 2006 vedtok generalforsamlingen i Keyserløkka Øst en omfattende rehabilitering av borettslaget, som inkluderte nye fasader, utskiftning av bal-konger og oppgradering av utemiljøet.

– Det begynte med at betongen på balkongene hadde begynt å smuldre opp, og noe måtte gjøres. Senere så vi at det også var behov for flere vedlikeholdstiltak for å oppgradere bolig-massen, sier Stein Bugge, som er styreleder i borettslaget.

ØKTE FELLESKOSTNADERFasader og balkonger var budsjettert til å koste 76 millioner, og uteområdet ca. 10 millioner. Rehabiliteringen førte til at beboernes felles-kostnader måtte økes to ganger med et halvt års mellomrom, hver gang med 15 prosent. For eieren av en tre-roms i boligselskapet betød det at felleskostnadene økte fra 2602 kroner til totalt 3410 kroner.

– Noen synes dette ble dyrt. Men konsekven-sene av å ikke gjøre en innsats når vi først satte i gang ville bli enda dyrere, sier Bugge.

For å forklare beboerne hvorfor nødvendig ved-likehold og rehabilitering var viktig sendte

ØKT VERDI: – Leilighetene i Keyserløkka har økt i verdi etter rehabiliteringen, sier Stein Vaagan fra OBOS eiendomsmeglere (t.v.), her sammen med Lars Myhrbraaten fra OBOS Prosjekt.

NYE BALKONGER: Keyserløkka Øst fikk nye, større balkonger. – Kjøpere er spesielt opptatt av om leiligheten har balkong, sier Stein Vaagan fra OBOS eiendomsmeglere.

VELHOLDT: – Et pent uteområde gir potensielle kjøpere et godt førsteinntrykk av borettslaget. Det er viktig når man skal selge en leilighet, sier Vaagan.

Sikkerhetsdører holder tyvene borte, ikke låsen.

Sikkerhetsdører

Det er viktig med en god lås, men det som stopper tyven, er hvor vanskelig det er å bryte opp døren. Flere lag med stålplate, hake-formede ståltapper og skåter i både frem- og bakkant gjør det så å si umulig å trenge gjennom en Daloc-dør.

At Daloc-dørene likevel er både smidige og elegante, kommer av at motstandskraften i døren helt enkelt er et resultat av hvor intelligent sikkerhetsdetaljene er konstruert og hvilket materiale man bruker.

Stort prosjekt? Våre profesjonelle montører bytter en leilighetsdør på under en halv dag.

Gå inn på Daloc.com (eller skann QR-koden) og les mer. Der fi nner du også nærmeste forhandler.styret ut en grundig informasjonsbrosjyre til

beboerne.

– Mye handler om å legge informasjonen fram på riktig måte. Styret opplyste om hvorfor noe måtte gjøres, og hva konsekvensene ville blitt dersom man ikke gjorde noe. Vi viste også hvor fint det kom til å bli, og opplyste om hva beboere ville spare i strømutgifter, skatte-fradrag og lignende, i tillegg til hvor mye det kom til å koste, sier Bugge.

GOD PLANLEGGINGNår felleskostnadene øker kan beboerne bli misfornøyde.

– Beboere aksepterer ofte at felleskostnadene øker med 2-300 kroner i måneden, men hvis de øker med 7-800 kroner er det lett at noen reagerer. Dette avhenger selvfølgelig av hva felleskostnadene var før rehabiliteringen, sier Lars Myhrbraaten fra OBOS Prosjekt.

For å unngå at beboere blir misfornøyde anbefaler han å planlegge rehabiliteringen i god tid.

– Lag en plan for hva som må gjøres og når det må gjøres, og begynn å spare tidlig. Ofte anbefaler vi styrene å øke årlige felleskostnader med minst generell prisstigning, og kanskje også legge på noen prosent hvert år slik at likviditeten blir bedre og at egenkapitalen

LEKEPLASS: – Unge kjøpere med barn eller barn på vei ser etter store grøntområder og fine leke-plasser, fastslår Lars Myhrbraaten (t.v.) og Stein Vaagan.

LYS: Som en del av uteromsrehabiliteringen fikk Keyserløkka Øst ny, stiling belysning.

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014SIDE / 10

Tips til styret

• Ta fatt i nødvendig vedlikehold tid-ligst mulig. Problemene forsvinner ikke, og jo lenger du venter desto dyrere kan det bli.

• Fortell beboerne at de får fradrag på skatten for rentekostnadene de betaler gjennom felleskostnadene (på 27 prosent).

• Rehabilitering gir ofte sparte kostnader andre steder, som at nye fasader og nye vinduer gir lavere strømutgifter.

• Husk å ta høyde for uforutsette kost-nader og prisstigninger i budsjettet.

• Bruk profesjonell byggeledelse, de får ofte til billigere og bedre kontrak-ter og sikrer at lover og regler blir fulgt.

• Oppgradering av uteområdet gir potensielle kjøpere et godt første-inntrykk, som kan øke verdien av boligen.

(KILDER: STEIN BUGGE OG OBOS FORVALTNING)

vokser. Dette kommer godt med når noe skal rehabiliteres, sier han.

ØKER I VERDIRehabilitering av fasader fører ofte med seg innsparinger på andre områder, som strøm-utgifter. I tillegg kan rehabiliteringen føre til at leilighetene stiger mer i verdi enn rehabi-literingen kostet.

– Prisstatistikken fra Keyserløkka Øst viser at leilighetene har økt mer i verdi på grunn av rehabiliteringen, også når man trekker fra utgiftene til rehabiliteringen, sier Stein Vaa-gan fra OBOS eiendomsmeglere.

Han mener det er fordi potensielle kjøpere får et bedre inntrykk når de kommer til boligselskapet.

– Førsteinntrykket er viktig. Tidligere var fasa-dene slitte, men nå er de pene og innbydende. Uteområdet er grønt og pent og balkongene har blitt mye større. Da får personer på visning et mye bedre inntrykk av området, sier han.

For nettopp fine balkonger er noe som øker verdien av en leilighet.

– Vi sier ofte at dersom man har balkong øker verdien av leiligheten med 300 000 kroner, sammenlignet med hvis man ikke har det. Når det koster rundt 130 000 å sette opp en balkong så er det verdt det, sier han.


TEMA; ØKONOMI / Budsjett

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014SIDE / 12 SIDE / 13

Lag et vedlikeholdsfond Hvis styret ønsker å tenke mer langsik-tig, kan man bygge opp et vedlikeholds-fond hentet inn fra felleskostnadene.

Dette holdes utenfor driften og er bun-det av et årsmøtevedtak. Jevne bidrag til et vedlikeholdsfond gir en mer rettferdig fordeling av kostnadene til rehabilitering. Bygningsmassen slites ganske jevnt, og det kan føles urettfer-dig hvis noen nettopp har flyttet inn og opplever et kraftig hopp i felleskostna-dene grunnet vedlikehold – uten at det er lagt til side penger. Som ved pensjon, er det best å starte sparingen tidlig. Et veldikeholdsfond er ekstra smart for sameier, siden banker gjerne legger på ett ekstra prosentpoeng på renten grun-net lavere sikkerhet i sameier. Derfor er det ekstra lønnsomt å ha spart opp mid-ler til rehabiliteringer fremfor å låne.

SLIK KAN INNTEKTENE ØKES OG UTGIFTENE KUTTES

• Refinansier lån• Sjekk tilbud fra flere

forsikringsselskap• Sjekk flere strømleverandører• Sett opp en vedlikeholdsplan• Spar strøm med bevegelsessensor• Inngå fellesavtale på kabel-TV

og bredbånd• Øk felleskostnadene• Bytt sparekonto og få bedre rente• Lei ut arealer• Søk tilskudd ved rehabilitering

HUSK TIDSFRISTENE!

Frister for tilbakemeldinger til forvaltningsavdelingen står i planleggings- og fremdriftsbrevet som styret har fått tilsendt.

INFO PÅ STYREROMMET.NET

Styrerommet.net kan være et viktig verktøy i budsjettprosessen. Her finner du blant annet diverse øko-nomiske rapporter og oppdaterte regnskap.

TEKST OG FOTO: HENRIK SØRLIE

Målet med budsjettet er å sørge for at boligsel-skapet til en hver tid har midler til å betjene forpliktelsene sine gjennom det neste drifts-året. Anders Thorud og Stein-Yngve S. Han-sen er to av mange forvaltningskonsulenter i OBOS som i disse dager hjelper styrene med forslag til budsjett. De vet at mange styrer kvier seg for å øke felleskostnadene, men min-ner om at hovedoppgaven til styret er å forvalte boligmassen og økonomien på en forsvarlig måte.

– Man bør unngå store hopp, men heller legge opp til en jevn og forutsigbar økning. For eksempel det samme som konsumprisindeksen og til samme tid hvert år, sier Hansen.

Han mener også det er en viktig symbolikk i dette, siden beboerne da blir vant med at mange av boligselskapets utgifter stiger år for år. Ved større låneopptak anbefaler han en gradvis opptrapping i felleskostnadene.

– Det er mulig med ekstraordinære tiltak for å øke inntektene, som salg av fellesarealer, men i budsjettprosessen anbefaler vi å ta utgangs-punkt i et normalt driftsår, sier Hansen.

KUTT KOSTNADERUnder budsjettarbeidet passer det bra å gjen-nomgå hva som kan kuttes av kostnader, og helst burde man ha gjort det i forkant. Er det tjenester som kan droppes? Hva med å bytte leverandører? Mange nye styremedlemmer opplever derimot tidlig at det er vanskelig å kutte i mange av postene.

– Erfaringsmessig er det endringer av renter på lån og forsikringsanbud som kan ha størst

effekt. Energitiltak kan også ha stor effekt, men gjerne mer på lang sikt. OBOS har fremforhandlet en del avtaler, for eksempel på kabel-TV og bredbånd, så hør gjerne med forvaltningskonsulenten din om disse tilbu-dene, oppfordrer Thorud.

VEDLIKEHOLDSPLANEt godt samarbeid mellom styret og forret-ningsfører er viktig i budsjettprosessen, og styret bidrar med kunnskap om eventuelle endringer i driften. Da kan det være til stor hjelp hvis man i forkant har lagd en vedlike-holdsplan utarbeidet av en med byggteknisk kompetanse.

– Nødvendig vedlikehold må naturligvis tas inn i budsjettet, men husk at større rehabilite-ringer bør få tid til å modnes blant beboerne. Det blir dårlig stemning hvis styret vedtar en kostbar rehabilitering uten å informere bebo-erne i god tid. Dessuten vil ofte banken ha et årsmøtevedtak ved større låneopptak, sier Hansen.

FORSLAG TIL BUDSJETTForvaltningskonsulenten utarbeider et forslag til budsjett, et såkalt likviditetsbudsjett, hvor man estimerer kostnader basert på tidligere års erfaringer og informasjon knyttet til forven-tede endringer.

Et boligselskap bør også ha en buffer til ufor-utsette utgifter, og forvaltningskonsulentene anbefaler at denne er på minst ti prosent av årlige inntekter.

– Det avhenger av størrelsen på boligselskapet og forfatningen til boligmassen. En del bolig-selskap bør ha minst 12-15 prosent i buffer, sier Thorud.

Det viktigste er at man har dekning gjennom et normalt driftsår, og det er bedre med posi-tive avvik enn omvendt.

– Man kan naturligvis justere budsjettet i løpet av neste år, men det er smart å gjøre en grundig jobb allerede nå i høst. Budsjettet er et viktig styringsverktøy, og det gir forutsig-barhet for beboerne, sier Thorud.

Et gjennomarbeidet budsjett er et viktig styringsverktøy, og nå bør det tenkes på neste år.

– SETT KURSEN FOR 2015

GIR RÅD: Forvaltningskonsulentene Stein-Yngve S. Hansen (t.v.) og Anders Thorud i OBOS har mange gode råd og tips når boligselskapene skal i gang med det viktige budsjettarbeidet.

- spar energiutgifter og miljøet med Pemco Ferdig Varme

Pemco Ferdig Varme prosjekterer, bygger og drifter borettslagets nye varmesentral. Borettslaget betaler kun en konkurransedyktig pris for varmeforbruket.

67 55 69 42 [email protected]

Vi skifter ut oljefyren for borettslaget

TEKST: HENRIK SØRLIE

Det er en del styremedlemmer som ber om å få tilsendt fakturaen først til seg selv, og deretter kan det ta tid før de videresender til OBOS.

– Vi ønsker at leverandøren sender fakturaen direkte til OBOS. Deretter blir fakturaen skannet inn og går videre ut til styret i boligselskapet for attestering og godkjenning, sier avdelingsleder Tove Braathen i Faktura- og registreringsavdelingen.

Riktig fakturaadresse er eksempelvis som følger; S.8999 Tertitten borettslag v/OBOS Postboks 6666, St. Olavs plass 0129 Oslo

ELEKTRONISK ELLER PAPIRFAKTURAHelst ønsker OBOS å motta faktura elektronisk fra leveran- dører, og ikke som papirfaktura sendt i posten. Elektroniske fak-turaer blir automatisk registrert direkte i systemet, noe som gir en effektiv og trygg forsendelse. Dette er noe annet enn fakturaer sendt som pdf i e-post, noe OBOS ønsker å unngå.

– Årsaken er at vi opplever at leverandører sender samme fak-tura både i posten og som pdf på e-post. Da er det en viss fare for at samme faktura blir betalt flere ganger. Be derfor leveran-døren om kun å sende faktura med posten hvis man ikke har mulighet til å sende elektronisk faktura, sier Braathen.

INFORMASJON OM ELEKTRONISK FAKTURAFølgende opplysninger bør oppgis om elektronisk faktura når styret er i kontakt med en leverandør:

OBOS kan motta elektroniske fakturaer på e2b eller EHF XML-format.Bankforbindelse er OBOS-banken og mottaksadresse er 937052766 via Peppol/NETS.

– OBOS tar gjerne imot en testfaktura, og det er fint om leverandøren da gir beskjed når testfakturaen er sendt, slik at OBOS kan foreta en kontroll.

Kontaktpersoner ved testfaktura er Jannik Matre, [email protected], tlf. 905 48 900 og Tove Braathen, [email protected], tlf. 928 57 373.

TEMA: ØKONOMI / Fakturabehandling

FÅ FORTGANG I BETALINGEN Betalinger kan ta for lang tid hvis fakturaen tar omveier, og OBOS minner om rett postadresse. Raskest og tryggest er derimot elektronisk faktura.

Vi leverer også:

Lås og beslag • Adgangskontroll • Elektronisk avlåsning

Sikring av bolig • Nøkkelskap

Gratis befaring Ring 06866

© 2

014

, Kab

a M

ølle

r U

nd

all A

S –

Bo

lig o

g M

iljø

04

-20

14

Nytt porttelefon anlegg? Kaba MøllerUndall AS har siden 1978 levert og montert porttelefon-systemer med og uten video.

Vi monterer over 200 anlegg i året, og har en serviceavdeling med høy kompetanse.

www.kaba.no

BENYTT DERE AV

O

BO S - R A B AT T E

N

ann_OBOS_Siedle_210x275.indd 1 29.09.14 07:50


SIDE / 17 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2012BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2012BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014SIDE / 16 SIDE / 17 BOLIG & MILJØ / NR. 05 /2014

39 NYE BAD

FORNØYDE: Rørlegger Frank Dame (t.v.), prosjektleder Frode Liseth og tidligere styre medlem Brita Bolstad er alle godt fornøyde med gjennomføringen av baderomsrehabiliteringen i Bendixensgate 1-9.

Rehabilitering

p

Om borettslaget Bendixensvei 1-9• Ligger på Minde i Bergen• Oppført første halvdel av

50-tallet• 39 leiligheter fordelt på to blok-

ker på 3 etasjer + kjeller og loft med hybel

Om prosjektet• Alle bad er totalrenovert, med

bl.a. nye fliser, nye møbler, nytt WC og nytt dusjhjørne

• Full utskiftning av alle rør og hovedstammer

• Nytt ventilasjonsanlegg og nytt el-opplegg (på badet)

• Arbeidene startet i august 2013 og ble avsluttet april 2014

• Prosjektledelse: StorBergen bbl

• Entreprenør: Arna og Åsane rørleggerservice AS

Rehabilitering

SIDE / 18 SIDE / 19 SIDE / 18 SIDE / 19

TEKST: EDDIE CHR. THOMASFOTO: EIVIND SENNESET

BERGEN: Borettslaget Bendixensvei 1-9 ligger i bydelen Minde i Bergen, ti minut-ter med Bybanen fra sentrum. Området er et typisk boligstrøk preget av småhusbebyggelse og lavblokker, med frodige grøntområder og parker i mellom.

TRENGTE ET LØFTBorettslaget består av 39 leiligheter fordelt på to treetasjers blokker og ble oppført på 50-tal-let. Tiden var med andre ord overmoden for å gi rørsystemet og badene en sårt tiltrengt oppgradering.

– Det hadde ikke vært gjennomført noen store, felles rehabiliteringsgrep på badene utover beboernes egne, sporadiske oppussingspro-

sjekter. De siste årene mottok styret stadig flere meldinger om lekkasjer og vannskader og til slutt sa forsikringsselskapet vårt at ”nok er nok”. Dermed igangsatte styret en prosess med sikte på å få rehabilitert hele rørsystemet og alle badene, forteller beboer og tidligere styremedlem, Brita Bolstad.

FULL UTSKIFTNINGSpørsmålet om baderomsrehabilitering hadde vært oppe på to generalforsamlinger, og dis-kusjonen stod om man skulle nøye seg med en rørfornying eller gå for full utskiftning.

– Vi fikk ekstern hjelp til å utarbeide en krav-spesifikasjon og hentet deretter inn tilbud fra tre leverandører. En ekstraordinær general-forsamling våren 2013 gav tilslutning til en totalrehabilitering, forteller Bolstad.

OVERRASKELSER I VEGGENValget av entreprenør falt på Arna og Åsane rørleggerservice AS, som har lang erfaring med denne type rehabiliteringsprosjekter.

– For oss var dette en mellomstor jobb, hvor hovedutfordringen var at vi aldri kunne være helt sikre på hva vi kom til å finne bak veggen i en såpass gammel bygning. Noen overraskel-ser dukket opp, så tidsplanen som var satt opp ble noe stram, men vi kom til slutt i mål på avtalt tid, forteller daglig leder Frank Dame i Arna og Åsane rørleggerservice.

PERSONLIG PREGBadene i Bendixensvei 1-9 varierer i stør-relse, og alle beboerne fikk noen valgmulig-heter innenfor standardløsningen, men hadde mulighet til å betale ekstra for å kunne sette ytterligere personlig preg på sitt nye bad.

Borettslaget ble oppført på 50-tallet og har kort vei til herlig turterreng på Ulriken og Damsgårdsfjellet. – I kjelleren stilte vi ut de ulike flisetypene

som var i standardløsningen slik at folk kunne se nærmere på alternativene. I tillegg lå det masse informasjon på nettsidene til rørlegger-selskapet om møbler, farge- og flisevalg og så videre, og man kunne også besøke butikken deres for å finne akkurat det man selv ønsket, utover det som lå i standardløsningene, fortel-ler Bolstad.

GOD DIALOGI et såpass omfattende prosjekt er det viktig med god informasjon til beboerne og en god dialog mellom samarbeidspartnerne. – Vi arrangerte informasjonsmøter både før, under og etter rehabiliteringen, hvor både rørleg-ger og prosjektleder var til stede. I tillegg forsøkte vi å gi god skriftlig informasjon til alle beboerne underveis, sier Bolstad.

Frank Dame sier seg enig: – I realiteten skulle vi lage 39 helt unike bad, så det var avgjø-rende at vi hadde en god dialog både med beboerne, styret og prosjektleder underveis, og det mener jeg absolutt at vi hadde.

En annen suksessfaktor, ifølge Bolstad, var at styret hentet inn StorBergen bbl som profe-sjonell prosjektleder.

– I et styre vil det som regel være begrenset kunnskap om disse tingene, så det å ha Stor-Bergen inne som en profesjonell prosjektleder, var svært viktig for oss, sier Bolstad.

BESPARELSER OG GEVINSTERProsjektleder Frode Liseth fra StorBergen bbl mener det var en fordel å bruke en entreprenør som hadde kompetanse på flere områder.

– I dette prosjektet skulle det lages nye bad fra A til Å, så at styret valgte et firma som hadde kompetanse på alt fra rørlegger- til elektrikerarbeid var nok smart, sier Liseth.

Å skulle totalrehabilitere 39 bad koster pen-ger. Borettslaget tok opp et felles lån som må betales tilbake, men Liseth mener investerin-gen likevel lønner seg over tid.

– For det første vil oppgraderingen i seg selv øke verdien på boligen. Dessuten har man gått

– Husk å rense sluket!– Mitt viktigste råd når det gjelder ved-likehold av bad er: Husk å rense sluket! Dersom sluket tettes, øker risikoen for vannlekkasjer. Gjør det derfor til en vane å rense sluket med jevne mellomrom, det kan spare deg for store utgifter og mye unødig plunder og heft i fremtiden, sier rørlegger Frank Dame.

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014

GLAD: – Det er utrolig deilig med et helt nytt bad, sier Brita Bolstad.

over til fellesmåling av varmtvann, fått et nytt elektrisk anlegg og et nytt ventilasjonssystem, noe som totalt vil gi positivt utslag på strømfor-bruket. I tillegg har borettslaget fått en lavere forsikringspremie, understreker Liseth.

Bolstad trekker frem enda en gevinst. – Etter at vi gikk over til felles varmtvannstank kunne man kaste ut den store berederen som i vårt tilfelle stod under kjøkkenbenken. På den ledige plassen fikk vi endelig laget oss et ordentlig avfallssorteringssystem, sier Bolstad.

FORNØYDE BEBOEREArbeidene pågikk i drøyt åtte måneder, og man brukte rundt seks uker på hver opp-gang. I denne perioden flyttet beboerne ut og bodde hos venner, familie eller på hytta. Beboere som ordnet privat innkvartering fikk refundert felleskostnadene i perioden de bodde borte, mens øvrige fikk dekket overnatting på vandrerhjem. Bolstads inntrykk er at beboerne jevnt over er godt fornøyde med sitt nye bad.

– Noen småting vil det alltid være, men de aller fleste tilbakemeldingene er positive. Per-sonlig elsker jeg mitt nye bad. Selv har jeg et av de minste badene, men jeg synes plassen er utnyttet veldig godt. Dessuten er det deilig å ha et bad hvor alt av interiør og alle overfla-ter er helt nytt, hvor alle rør og ledninger er skiftet ut og som følger de nyeste standarder og kvalitetskrav, sier hun.

Og nyheten om den vellykkede baderomsreha-biliteringen har spredd seg i nabolaget.

– Vi har allerede hatt et møte med et av borettslagene i nærheten som kan tenke seg å gjennomføre en lignende rehabilitering, så dette er tydeligvis blitt lagt merke til i nær-området, forteller Liseth.

Med sine flunkende nye bad kan beboerne i borettslaget på Minde i Bergen gå høsten litt lysere i møte.

All rehabilitering av bygg innebærerrisiko for avvik på tid, kostnader ogkvalitet.Derfor er kontrakten som inngås helt avgjørende for hvor fornøyd du blir med sluttresultatet.

Vi i Hallmaker Balkong og Fasade har ingenskjult agenda som driver kostnadene i været for våre totalentrepriser.

For å sikre deg mot dette kan du be om tilbud fra oss, og be andre følge samme lest.

Da unngår du uforutsette tillegg uansett hvilken leverandør du velger!

Kontakt oss på [email protected].: 04255 www.hallmaker-balkong.no

Følg oss påFacebook

Det er nok av fristende tilbud der ute,men hva er billig og hva er dyrt?

Unngå overraskelser. Rehabiliter med Hallmaker Balkong og Fasade

SIDE / 20 SIDE / 21 SIDE / 21

a-aa

.noRegistrert elektroinstallatør / Autorisert teleinstallatør

[email protected] www.assistentpartner.no

KONTAKT OSS I DAG PÅ TELEFON 48 10 11 00!

Assistent Partner AS er blant de ledende leverandørene av porttelefonanlegg på Østlandet. Vi leverer Aiphone som er et av de sterkeste merkevarene innen området.

I dag leverer Aiphone til mer enn 60 land i verden og er kjent for høy kvalitet på sine produkter.

GT systemet leveres både som audio og video og har fargekamera med Pan-Tilt og Zoom-funksjon (170/100 grader). Dørstasjonene er også bestykket med piktogrammer og talesyntese som viser pågående funksjoner.

NY PORTTELEFON?

SPAR PENGEROG MILJØ!Skift ut gamle lysarmaturer til nye energivennlige LED lamper. Installasjonen betaler seg selv i løpet av kort tid.

SG ENØK MIDI 12W LED er boretts-lagenes favorittmodell med godt lys, stilrent design og en utførelse som passer perfekt i både gamle og nye bygg.

Ring i dag for et godt tilbud

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014

Aktuelt



OBOS satser ytterligere på vannkraft, og har kjøpt en portefølje i Sogn og Fjordane som kan gi strøm til 5000 boliger. TEKST: HENRIK SØRLI OBOS har inngått avtale med fem småkraftverkprosjekter på Veitastrond i Luster kommune. Potensialet er 90 GWh, eller forbruket til omtrent 5000 boliger.

– Vi planlegger detaljprosjektering fra i høst, og oppstart av kraftproduksjonen forventes i 2018, sier Marius Asheim som er forretningsutvikler Vannkraft i OBOS.

18 PROSJEKTER Ved å investere i vannkraftverk ønsker OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert strøm til eget bruk, medlemmer og boligselskaper.

Det er gjennom selskapet Tyngdekraft at OBOS utvikler og bygger små vannkraftverk i Norge. Tyngdekraft AS har nå en portefølje med 18 utviklingsprosjekter. Samlet vil disse prosjektene stå for en produksjon på rundt 300 GWh pr år.

– OBOS har ambisjon om minst å doble dette innen utløpet av 2020 gjennom kjøp av enkeltprosjekter eller porteføljer, sier Asheim.

KVITNO-KRAFT NESTE ÅROBOS kjøpte i 2013 prosjektet Kvitno Kraft AS i Odda kommune, og byggingen av kraftverket er godt i gang. Det er deler av elven som legges i rør, og ikke selve fossen. Fremdriften følger planen og forventes ferdigstilt i andre kvartal 2015. Kvitno Kraft har en forventet årsproduksjon på 32,5 GWh.

Fosser fram

Tyngdekraft AS har inngått fallrettsleieavtale for fem nye prosjekter. Bildet viser ett av dem, elven Eldelvi i Veitastrond.

FOTO

: MA

RIU

S A

SHEI

M

TEKST: EDDIE CHR. THOMASFOTO: ARASH A NEJAD / NYEBILDER.NO

Årets høstseminar for styremedlemmer i Oslo fant sted på UBC Ullevål stadion tirsdag 23. september med nærmere 450 påmeldte styremedlemmer fra hele osloområdet.

PÅ DAGSORDEN STOD:• Prinsipper rundt fordelingsnøkkel og felles-

kostnader v/advokat Terje Sjøvold• Brannsikkerhet i boligselskaper, v/Dagfinn

Kalheim fra Brannvernforeningen• El-biler i boligselskapet, v/Petter Haugne-

land fra Elbilforeningen• Hverdagsarkitektur gjennom 85 år, v/histo-

riker Anne-Kristine Kronborg

I tillegg var det et underholdningsinnslag ved skuespiller Frank Kjosås fra Det Norske Teater.

– BRENNAKTUELT SEMINARBrannsikkerhet, el-biler og hverdagsarkitektur var blant temaene da OBOS arrangerte høstseminar for styremedlemmer i Oslo.

FORVALTNING

Før seminaret startet kunne deltakerne nyte mat fra en rikholdig tapasbuffet. Underveis i program-met var det lagt inn en pause, hvor deltakerne fikk servert kaffe og kake, og kunne bli bedre kjent med styremedlemmer fra andre boligselskaper og utveksle erfaringer seg imellom. I pausen kunne man også besøke en rekke stands som var satt opp med representanter fra OBOS og mange av OBOS’ samarbeidspartnere som for eksempel Get.

PS! I løpet av høsten skal det arrangeres lig-nende seminarer i flere av OBOS-regionene.

BRANN: Brannsikkerhet ved Dagfinn Kal-heim fra Brannvernforeningen var ett av flere aktuelle temaer under høstseminaret.

FULLT HUS: Over 450 styremedlemmer var påmeldt til seminaret.

SIDE / 22 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 SIDE / 23 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014

JEANETTE FØRLAND, styremedlem B/S Hammerstadgate 21, OsloSeminaret var aktuelt, inspirerende og informativt. Vi har nettopp fått en ny be-boer som hadde med seg sin elbil, så dette

var meget aktuelt for oss. Vi bor i en høyblokk på Majorstua med mange eldre, så dette med evakueringsplaner ved brann er også noe jeg kommer til å ta opp på første styremøte. Lokalene var fine, med god plass slik at vi lett kom i kontakt med styremedlemmer fra andre boligselskaper. Maten var veldig bra, og jeg syntes også underholdningsinnslaget, hvor vi fikk et innblikk i hvor skuespilleren befant seg i sin prosess med øve til et nytt stykke, var veldig vakkert. Så ble det en fin finale med et entusiastisk foredrag av forfatteren av den flotte boken vi fikk ta med hjem.

SAQIB SHABBIR, styrelederBjørnåsen Start sameie, OsloEt ganske bra op-plegg. Jeg lærte mye, blant annet om hvordan vi kan op-prette ladestasjoner for elbil, som jeg

kjører selv, og om dette med fordelingsnøkkel i forhold til kostnader, som er aktuelt hos oss i forbindelse med oppføring av et nytt garas-jeanlegg. Bra at man satte opp OBOS-vakter med vester som viste vei fra T-banen, for jeg var litt usikker på hvor vi skulle. Jeg vil trekke frem innslaget med skuespiller Frank Kjosås som virkelig var inspirerende og tankevek-kende. Jeg kommer til å ta med kona for å se den forestillingen.

MIRIAM SVENDSEN, styremedlemPiloten Sameie, FornebuAlt i alt synes jeg seminaret var interessant, med et variert program kombinert med artige innslag og

nyttige råd og tips. Det er alltid lurt å holde seg oppdatert på dette med brannsikkerhet og selv om elbiler foreløpig ikke er så aktuelt hos oss, var det bra med en liten innføring i dette. Lokalene var fine og maten var god. Jeg likte underholdningsinnslaget med Frank Kjosås veldig godt, det var en litt uventet ”fremføring”, men han var veldig morsom. Historikeren som fortalte om hverdagsarkitekturen var veldig inspirerende, jeg gleder meg til å lese den flotte boken vi fikk ta med oss hjem!

ARKITEKTUR: Historiker og forfatter Anne-Kristine Kronborg tok deltakerne med på en spennende historisk reise i hverdagsarkitektur gjennom 85 år.

MØTEPLASS: Høstseminaret fungerer også som en møteplass hvor styremedlemmer fra

ulike borettslag og sameier møtes og utveksler erfaringer, og hvor de kan treffe representanter

fra OBOS og fra ulike samarbeidspartnere og tjenesteleverandører.

HAMLET: Skuespiller Frank Kjosås fra Det Norske Teatret underholdt med et utdrag fra forestillingen Hamlet.

TRE PÅ HØSTSEMINAR/ Hva synes du om seminaret?

ROGALAND: 200 FORVALTNINGSKUNDER

SANDVIKA: ÅPNET NYTT KONTOR

OBOS vokser i Rogaland, og nylig passerte man 200 bolig-selskaper i kundeporteføljen.

Forvaltningssjef Helene Vaaland i OBOS Rogaland forteller at antallet forvaltede selskap har økt betraktelig de siste årene. – Hovedsaklig skyldes det stor byggeaktivi-tet i Stavanger, Sandnes og Jæren. OBOS har nå fått et navn i denne regionen og samtidig et godt renommé, sier hun.

Vaaland kan også fortelle at resultatet av kundeundersøkelser både for eksisterende og nye styreledere har vært over all forventning. I tillegg viser muntlige tilbakemeldinger fra styreledere at de er svært fornøyd med de tjenestene de får fra OBOS.

Det er fire forvaltningskonsulenter i Stavan-ger og to på Bryne som håndterer alle de

OBOS styrker sin satsning i Asker og Bærum og har åpnet for-valtningskontor i Sandvika.

SIDE / 25 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014SIDE / 24

Kjenner du Vakt-mester Andersen?Vaktmester Andersen er totalleverandør av eiendoms-tjenester. Hver uke gjør vi vaktmesterjobben i bolig-sameier, borettslag og næringsbygg over hele Oslo. Vi har gode fagfolk som behersker mange områder, som for eksempel håndverker-tjenester og bekjempelse av skadedyr. I tillegg til våre egne 24 medarbeidere har vi en rekke dyktige underleveran-dører som vi har funnet frem til over tid.

lud

en

sre

kla

me

.no

I Løkkalia Boligsameie er en stor del av beboerne eldre mennesker. Dette stiller ekstra krav til vaktmestertjenestene. Da den faste vaktmesteren vår ble pensjonist hadde styret en utfordring. Etter å ha vurdert flere alternativer engasjerte vi Vaktmester Andersen. De hadde gode referanser, vi likte folkene og måten de organiserer arbeidet på. Vi har nå en fast vaktmester som er innom flere ganger i uken. Det ivaretar behovet for god kontakt med beboerne, og for oppfølging.Vaktmester Andersen har egne «ekspertgrupper» som tar seg av oppgaver som plenklipping, gartnerarbeid, snømåking og annet vedlikehold. Uansett hva som skjer blir våre behov ivaretatt – også ved sykdom. Det er viktig for beboerne våre. Slik får vi fordelene både ved å ha “vår personlige” vakt-mester og ved å bruke et selskap.

Tom Schjerven, Styreleder Løkkalia Boligsameie

Be oss om et tilbud. I lengden koster det mer å la det være.Du treffer oss på telefon 22 38 92 92 eller på www.vaktmesterandersen.no

“ Godt fornøyd med ny vaktmesterordning”

200 selskapene, i tillegg til en forvaltningsas-sistent. Du finner OBOS i Langflåtveien 29 i Stavanger, og i Erlandsbakken 2 på Bryne.

Kvartalet Tastarustå på Tasta i Stavanger. (Foto: Montage)

OBOS Eiendomsforvaltning har åpnet en ny avdeling i Asker og Bærum. De sitter i lyse og fine lokaler på Leif Tronstadsplass 6, sentralt og synlig ved togstasjonen i Sandvika. Det er kun 15 minutter med tog til Oslo S og 18 minutter til Drammen.

– Ved denne etableringen vil vi vise at vi nå i enda større grad satser på forretnings-

føreroppdrag for små og store sameier og borettslag i Asker, Bærum og omegn, for-teller daglig leder Øivind Aastorp i OBOS Eiendomsforvaltning.

OBOS Eiendomsforvaltning forvalter i dag cirka 95 boligselskap med cirka 5 600 boliger i Asker & Bærum, Drammen og omegn.


Finansiering og økonomisk rådgivning for boligselskaper–

Lån Trenger boligselskapet finansiering? Vi tilbyr langsiktig lån i forbindelse med vedlikeholdsprosjekter.

KassekredittHar boligselskapet et midlertidig likviditetsbehov?Vi tilbyr kassekreditt for å dekke uforutsette kostnader.

SparingHar boligselskapet oppsparte midler?Vi tilbyr særvilkårskonto/sparekonto hvor boligselskapet kan plassere sin egenkapital trygt.

Økonomisk rådgivningStår selskapet overfor et vedlikeholdsprosjekt og trenger økonomisk rådgivning? Vi tilbyr likviditetsanalyser som viser de økonomiske konsekvensene av prosjektet.

Les mer på www.obos.no/bank

Tlf. 02334, e-post: [email protected]

Universell Utforming

Enkelt og Sikkert

TEK10

Bolig, Leiligheter, Rekkehus, andre bygg

Intelligent og Enkelt system - Betjening iht universell utforming - Enkel montering og betjening - Betjeningspanel sentralt i bolig - Automatisk selvtest

uPU, strømforsyning

500-IDx, Branndetektor m/integrert sirene

Icas ASTel: 6716 [email protected] www.icas.no

uCU Betjeningspanel - Enkelt og moderne

BRANNVARSLINGModerne Teknologi og Design

- Lokal kontroll i boenhet - Avstill/aktiver lokalt anlegg - Egen lokal sirenetest i betjeningshøyde - Detektor og sirene overvåking- Integrasjon mot brannvarsling i fellesarealer

Icas Microsentral uCU

SAMLES I TV-STUALivet i boligselskapet

Når det er store begivenheter på TV strømmer beboerne i Vika borettslag til TV-stua, for å se på TV sammen.

TEKST: HEIDI RØNEIDFOTO: NYEBILDER.NO

I Vika borettslag i Oslo har beboerne pusset opp en del av kjelleren og gjort den om til TV-stue.

– Stort sett er det ungdommene som bruker TV-stua, men når det er Grand Prix eller fot-ball-VM kommer også de voksne for å se på sammen med naboen, sier beboer Lasse Tømte.

På veggen henger en prosjektor og et 135 tom-mer stort lerret. Langs veggene står det sofaer og stoler, med plass til rundt 15 personer.

– Vi bor i et veldig sosialt borettslag, og om sommeren møtes alle i bakgården, til fester og lignende. Men om vinteren var det ikke noen sosiale sammenkomster, så vi trengte et sam-lingssted vinterstid, sier Helge Refsum Irgens, som var en av initiativtakerne til TV-stua.

PUSSET OPP SELVKjelleren i borettslaget ble brukt til opp-bevaring av skrot, og Irgens fikk flertall på generalforsamlingen for å pusse opp kjelleren.

– Du skulle sett hvordan det så ut her før. Rommet var fullt av skrot, og det var gammel murpuss overalt. Murveggene var forvitret, og vi måtte fjerne tett plastmaling som hindret dem fra å puste og rehabilitere dem. Og så måtte vi gjøre det høyere under taket. Så det har vært mye jobb, sier han.

Budsjettet var på 150 000 kroner, og borettslaget fikk 75 000 kroner i støtte fra Usbls miljøfond.

– Siden budsjettet også inkluderer arbeidskraft sparte vi mye på å gjøre nesten alt arbeidet selv. De resterende pengene har vi fått inn gjennom lotterisalg og panting av flasker fra fester, sier Irgens.

FOTBALL-VMTV-stua kan brukes til barnebursdager, og borettslaget planlegger jevnlige filmkvelder for beboerne. Den kvelden Bolig&Miljø er på besøk er det fotball-VM som vises på storskjer-men, og Tyskland og Algerie spiller kvartfinale.

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014SIDE / 28 BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 SIDE / 29

p

SER TV SAMMEN: I Vika borettslag samles beboerne til felles TV-titting i den nyoppussede TV-stua i kjelleren.

– Det er mye mer trivelig å se på fotball sammen med naboene enn å sitte og juble alene foran TV-en. At beboerne opplever ting sammen er dessuten bra for miljøet i boretts-laget, sier Irgens.

Når kampen starter har åtte beboere satt seg godt til rette i sofaen, med noe godt å drikke i hånden.

– TV-stua er samlende. Her kan man få felles opplevelser, takket være noen få ildsjeler som har pusset det opp, sier beboer Vigleik Johannessen.

TILLITTNå som TV-stua er ferdig tror Irgens at den største kostnaden kommer til å bli strøm. Den betales over felleskostnadene, og Irgens tror den vil utgjøre rundt hundre kroner per leilighet per år.

– Det er kjølig i kjelleren om vinteren, så vi har ovner med tidsur. Da unngår vi at ovnene står på når rommet ikke er i bruk, sier han.

Døren ned til kjelleren er låst med kodelås, og alle beboerne kjenner koden.

– TV-stua er basert på tillitt, så får vi heller tåle om noe går i stykker, sier han.

ØKER VERDIENBorettslaget har kun hatt TV-stua i noen måneder, og Irgens tror det er rundt halv-parten av beboerne som benytter seg av den.

– Selv om ikke alle bruker TV-stua ser de at den er viktig i markedsøyemed. Leilighetene blir mer attraktive blant kjøpere når vi har en felles TV-stue, som gjør at de øker i verdi, sier han.

SIDE / 30

Lovpålagt brannverner styrets ansvar

For Styret:

• Forskriftsmessig montering og ferdigattest.• Branninstruks i oppgangen• Brannvernlederkurs• 10-års skriftelig garanti• Perm med Internkontroll dokumentasjon• 5-årskontroll av slukkere og røykvarslere• Tilhøreretikett på slukker og røykvarsler

10-års garantipakke med pulverslukker

Til beboere leveres:

• Brannslukker m/ pulver • Kontrolletikett på slukker• Røykvarsler m/ 10-års batteri• 110 Slukkeskum Multipro, for mindre branntilløp• DVD Lær å slukke• Bruksanvisning

Montering utført av Trygg og Sikker AS i Stor-Oslo området.

Les mer på: www.sikkertborettslag.no

Trygg og Sikker ASTelefon: 22 110 110

10-års garantipakke med skumslukker

Til beboere leveres:

• Brannslukker m/skum. Med bytte av slukker etter 5 år • Kontrolletikett på slukker• Røykvarsler m/ 10-års batteri• 110 Slukkeskum Multipro, for mindre branntilløp• DVD Lær å slukke• Bruksanvisning

Montering utført av Trygg og Sikker AS i Stor-Oslo området.

For Styret:

• Forskriftsmessig montering og ferdigattest.• Branninstruks i oppgangen• Brannvernlederkurs• 10-års skriftelig garanti• Perm med Internkontroll dokumentasjon• 5-årskontroll av slukkere og røykvarslere• Tilhøreretikett på slukker og røykvarsler

Komplett pakke som består av lovpålagt utstyr til borettslag og boligsameier

Komplett pakke som består av lovpålagt utstyr til borettslag og boligsameier


Livet i boligselskapet

BILJARD: Et annet rom i kjelleren er også pusset opp. – Der ville vi så gjerne ha et biljard-bord og 17 stykker i borettslaget spyttet inn 300 kroner hver så vi kunne kjøpe det, sier Irgens.

TRIVES: – Nå har vi et samlingssted om vinteren, som gjør det enda triveligere å bo her, sier Helge Refsum Irgens (t.v.) og Lasse Tømte.

SOMMERFEST: Om sommeren arrangeres bakgårdsfester i borettslaget.

PANT: TV-stua er også delvis finansiert av pant fra fester i bakgården.

VIGLEIK JOHANNESSEN– Jeg synes det er helt fantastisk, det gir livet merverdi. Det er en fantastisk arena å møte naboene på andre tider enn om sommeren.

INGER FREDRIKSEN– Det er helt topp! Det er fint å ha et samlingssted for alle beboerne, hvor man kan gjøre mye forskjellig. Her kan man se film eller høre på musikk, det er helt perfekt for alle.

FREDERIK SOHLMAN– Jeg synes det er et veldig bra tiltak, og jeg må vise den fram når jeg har besøk. Jeg har nettopp flyttet inn, men kommer til å bruke den mer når jeg er ferdig med oppussingen av leiligheten.

TRE PÅ TV-STUAHva synes du om at dere har en TV-stue i borettslaget?

FRISK OG TØRR KJELLERVi løser ditt fuktproblem med vårt unikeTørt Bygg-system!Fuktproblemer løses raskt, enkelt og rimelig.Unngå mugg, sopp, råte og kjellerlukt.

TA KJELLEREN TILBAKE!Vi har unike løsninger for rehabilitering av kjellere.Spør oss om ditt fuktprobem!- Du fi nner mer informasjon på www.tortbygg.no

Fuktkontroll - Avfukting - Overvåking - Fuktmåling - Forebygging


FRISK OG TØRR KJELLER• Kjellere• Garasjer• Boder• Sokkel-

leiligheter

Tørt Bygg ASTlf: 90 85 99 99E-post [email protected]

Vi løser ditt fuktproblem med vårt unike Tørt Bygg-system!Fuktproblemer løses raskt, enkelt og rimelig. Unngå mugg, sopp, råte og kjellerlukt.

TA KJELLEREN TILBAKE!Vi har unike løsninger for rehabilitering av kjellere.Spør oss om ditt fuktprobem! - Du finner mer informasjon på www.tortbygg.no



leiligheter






leiligheter




• Kjellere• Garasjer• Boder• Sokkel-

leiligheter

Der det er vann og avløp, der finner du Gravco

• Vi tømmer og rengjør sandfang og slukrister• Vi graver for å drenere rundt boliger• Vi graver for å reparere kloakk- og vannskader• Vi graver for kabel – og fjernvarmegrøfter• Vi graver for å drenere overflatevann• Vi graver om vinteren; det gir mange fordeler og 6% vinterrabatt

Kort sagt vi kan graving!

Les mer om alle fordeler med vintergraving på: www.gravco.no eller kontakt oss på tlf: 08420

For lengere levetid av rørene dine: Vedlikeholdsspyling fra Gravco kan spare deg for store skader og utgifter!Ring oss for mere informasjon.

RING 08420 DØGNVAKT

www.gravco.no

Det lønner seg å grave om vinteren!

Annonse_Gravco_vintergraving.indd 1 25.09.14 19:43


www.stansefabrikken.no - Tlf: 458 65 935

Forebygg ID-tyveri

Annonse2.indd 1 01.10.14 14:31

Se vårt utvalg på

shop.rosing.no

Enkelt, raskt og effektivt for borettslag og sameier

Kjøp din nye portåpner i vår webshop!

Her finner du også informasjon og priser. Sikker betaling. Gratis porto!

Rosings Industrier AS Oslo/Skytta: Industriveien 20. Telefon 67 06 45 00Trondheim/Heimdal: Industriveien 49. Telefon 928 34 807. [email protected]

AT03

394

Solgaard skog 9, 1599 Moss

495.000,-




AV: ANDREAS MYHRE, LEDER FOR KRAFTFORVALTNING I LOS AS

I Norge er vi vant med at en av de viktigste faktorene som påvirker strømprisen er nedbør, temperatur og fyllingsgrad i vannmagasinene. Men globale hendelser knyttet til energi, klima og konflikter i ulike deler av verden påvirker også strømprisene her hjemme.

TIDENES VARMESTE SOMMEREtter en forholdsvis mild vinter og tidenes varmeste sommer, er det naturlig nok mange som lurer på hvordan strømprisene vil utvikle seg videre utover høsten og kommende vinter. En tørr september måned har resultert i at kraftprisene nå er på vei oppover, men fore-løpig er det lite som tyder på at prisen skal øke betydelig ut over vinteren. Vær og vind vil imidlertid alltid påvirke kraftprisen, og gi lavere og høyere priser i perioder.

KRAFTOVERSKUDDET I NORDENKjernekraftverkene i Norden spiller fortsatt en sentral rolle i det nordiske systemet. Nylig løftet markedet seg i kontraktene helt ut til 2020, da den finske kjernekraftoperatøren TVO meldte at de ikke forventer innfasing av den nye reaktoren Olikiluoto 3 før i slutten

av 2018. Dette er en utsettelse på nye to år fra hva de tidligere har meldt. Kjernekraftver-ket skulle stått ferdig i 2009, og blir nær tre ganger så dyrt som opprinnelig planlagt. Den praktiske konsekvensen er at det ventede kraft-overskuddet i Norden frem mot 2020 halveres. Med utfall av stabil kjernekraft og innfasing av ny ustabil vindkraft og uregulerbar småkraft, vil vi også kunne oppleve at strømprisen vil svinge. Frem mot 2020 skal det inn 26,4 TWh i ny fornybar kraft i Norge og Sverige.

KONFLIKTEN I UKRAINAKonflikten i Ukraina er sårbar, og det er ikke noe som tyder på en snarlig løsning. Gjen-nom de siste månedene har vi sett at store og små hendelser her påvirker energiprisene. I slutten av august annonserte den ukrainske presidenten at russiske styrker hadde invadert de østlige delene av landet. Dette ble bekreftet i vestlige medier, og prisene på gass og kull steg umiddelbart. Prisen på kull falt imidler-tid tilbake etter noen dager når situasjonen ble mer avklart. Det fysiske markedet har den senere tiden vært preget av svak etterspørsel, mens det finansielle markedet på kull har vært påvirket av utviklingen i Ukraina. Det er lite som tyder på at vi kommer til å få en varig løsning på konflikten i Ukraina på kort sikt,

og nyheter og endringer i den spente situa-sjonen der vil raskt bli priset inn i markedet og dermed påvirke de europeiske kraftprisene.

SITUASJONEN I EUROPAEn oversikt over den økonomiske utviklin-gen i Europa for andre kvartal i år, viser at flere viktige land som Frankrike, Tyskland og Italia sliter voldsomt med gjeninnhentingen etter finanskrisen. Dette gir frykt om videre langvarig lav vekst, eller til og med en ny øko-nomisk nedgang i EU. På sikt ønsker Europa å erstatte kullkraft med gasskraft, men det medfører økte kostnader og dårligere kon-kurranseevne til europeiske bedrifter. CO2-kvotesystemet var tenkt som et virkemiddel her, men ordningen har gått i byråkratifella og endt opp som en byrdefull ekstrakostnad uten klimaeffekt. På klimatoppmøtet i København i 2010 sa resten av verden at de ikke ville være med på kvotehandel og ordningen, og resul-tatet ble at dette endte opp som en særskatt i EU. En eventuell avgift, som erstatning for CO2-kvotesystemet, vil måtte settes så høyt at industrien vil flagge ut av Europa. Situasjonen tyder på at konjunkturene er dårlige nok som de er, og det blir lenge til strømprisen inne-holder en klimaavgift som er vesentlig. Det betyr lave kraftpriser fremover.

ILLU

STR

ASJ

ON

SFOT

O: S

CAN

PIX

DA

NM

AR

K /

LAR

S B

AH

L

KraftkommentarenOBOS har inngått avtale med LOS AS om kraftforvaltning, rådgivning og fysisk levering av ca. 340 GWh årlig. LOS AS er i tillegg hovedsamarbeidspartner på strøm overfor medlemmene i OBOS. LOS AS er Norges største strømleverandør i bedriftsmarkedet, og landets tredje størst kraftleverandør totalt.

Hendelser globalt gir effekt lokalt

SIDE / 35

Eiendomsforsikring for boligselskaper_Det er styrets ansvar å sørge for at boligselskapet er godt nok forsikret. Med forsikring

fra OBOS Skadeforsikring vil styret sikre at boligselskapet har en god forsikringsavtale

med et personlig og effektivt skadeoppgjør – om uhellet skulle være ute.

OBOS Skadeforsikring gjør det enklere å være tillitsvalgt!

OBOS Skadeforsikring AS

Telefon: 22 86 59 30, hjemmeside: www.obosskadeforsikring.no, e-post: [email protected]



ILLU

STR

ASJ

ON

SFOT

O: S

CAN

PIX

CREA

TIVE

l SPØRSMÅLBorettslaget har inngått en felles avtale med Get som innebærer at hver enkelt andelseier - uavhengig av bruk - må betale for levering av bredbånd og tv-signaler gjennom de månedlige felleskostnadene. Noen andelseiere benytter seg ikke av dette tilbudet eller har valgt andre løsninger. Bør styret åpne for at disse skal få slippe å betale sin andel?

l ADVOKATEN SVARERJeg mener at styret ikke bør åpne for dette. Borettslaget har rett til å inngå en slik avtale, jf. buretts-lagslova § 1-1 første ledd siste setning om at ”Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten.”

I et borettslag vil det ofte være slik at noen andelseiere må finne seg i å betale for tiltak de er imot eller ikke benytter seg av. En andelseier uten barn må for eksempel finne seg i at borettslaget bygger lekeplass, en andelseier uten bil må finne seg i at det bygges parkeringsplass eller garasjer, de som bor i første etasje må finner seg at heisen blir vedlikeholdt osv.

Avtalen med Get innebærer at det i hver enkelt leilighet i borettsla-get er lagt til rette for et nærmere spesifisert tilbud. Selv om dagens beboer ikke ønsker å benytte seg av tilbudet, er det likevel lagt til rette for at neste eier av leilighe-ten kan benytte seg av tilbudet. Leiligheten er på denne måten til-ført en verdiøkning. Det faktum at noen beboere ikke benytter seg av tilbudet, vil ikke gi borettsla-

get krav på noen rabatt hos Get. Det betyr at hvis styret lar noen beboere slippe å betale sin andel, vil kostnadene måtte fordeles på de øvrige beboere.

l SPØRSMÅLHvor mange tilbud må styret innhente i forbindelse med at ulike firmaer gjør små og store jobber i sameiet vårt? Kan styret bli erstatningsansvarlig hvis noen mener at styret burde innhentet flere tilbud enn det ene som ble valgt?

l ADVOKATEN SVARERStyret skal sørge for vedlikehold og forvaltning av sameiet i tråd med lov, vedtekter og vedtak i

sameiermøte. Loven stiller ingen krav til hvor mange tilbud styret må innhente. Forutsatt at sam-eiermøte ikke har vedtatt noe om dette og det er heller ikke er regulert i vedtektene (noe det normalt ikke er), faller man til-bake på at styret må utføre jobben sin på en forsvarlig måte. Hvor mange tilbud styret bør innhente, vil avhenge av oppdragets art, størrelse, kompleksitet og krav til kompetanse. Generelt mener jeg det må være tilstrekkelig å innhente 2-4 tilbud.

Det følger et rettslig ansvar med et styreverv. Styret må for det før-ste holde seg innenfor sitt myn-dighetsområde, og for det andre løse alle oppgaver på en forsvar-lig måte. Dette siste gjelder både det som blir gjort (handlinger) og det som ikke blir gjort (unnla-telser). Ansvaret påhviler hvert enkelt styremedlem. For å bli erstatningsansvarlig kreves at det foreligger en uaktsom handling eller unnlatelse. I tillegg må den

erstatningsberettigede ha blitt påført et økonomisk tap. Et tredje vilkår er at handlingen eller unn-latelsen har vært årsak til tapet.

I forbindelse med et større entre-prisearbeid vil det som regel være galt å godta et pristilbud uten først å ha innhentet tilbud fra flere, men det er altså ikke nok til at styremedlemmene dermed blir erstatningsansvarlige. Bolig-selskapet må også ha lidt et tap på grunn av dette.

Rettspraksis viser at det ikke er tilstrekkelig til å konstatere tap at en annen løsning ville blitt rimeligere. Det skal mye til før et styremedlem idømmes erstatningsansvar. Den som opp-trer normalt fornuftig, vil aldri komme i nærheten av ansvar.

Det er mulig å tegne forsikring som dekker erstatningsansvar, såkalt styreansvarsforsikring. Slik forsikring er blitt stadig vanligere i både sameier og borettslag.

Juristen

Advokat; ANNE E. PRØSCH HAGE

Advokatene i OBOS yter advokattjenester til selskaper som OBOS har forretningsførsel for, og bistår selskapene med rådgivning, utredninger og kontakt med offentlige myndigheter og private aktører.

SIDE / 36 SIDE / 37

Lyskildeskift ikke lenger nødvendig! LED-armatur med sensorSliter borettslaget med lysarmaturer som stadig er mørke fordi lyspæren har gått, og irriterte beboere fordi vaktmesteren ikke rekker å skifte pærer raskt nok?Med sensorarmaturene RS Pro LED fra Steinel reduseres vedlikeholdskostnaden til et minimum. LED-lyskilden har så lang levetid at pæreskift ikke vil være et tema på mange, mange år. Armaturens innebygde bevegelsessensor slår lyset på så snart noen åpner døra, for så å slå lyset av igjen automatisk når det ikke lenger er mannesker i oppgangen. På denne måten reduseres den totale lystiden til noen få timer i løpet av døgnet. Vi påstår faktisk at man vil kunne spare opptil 90% av energiforbruket som går til belysning av trapper, korridorer og kjeller.Er man redd det blir litt trist med helt mørke korridorer så løser armaturen også dette med en innenbygget grunnlys-funksjon. Lyset står da neddimmet på 10% når korridoren er tom og går opp på full styrke med en gang en dør går opp. Besparelsen er fortsatt meget høy!

Er du fortsatt usikker? Vi har mange referanser å vise til.Ta kontakt med din elinstallatør eller ring oss så hjelper vi deg med å komme i kontakt med en.Importør i Norge: Vilan as - Tlf. 22 72 50 00

Aktuelle kurs

Juss i borettslagTID: Tirsdag 4. november, kl. 17 – 21STED: Hammersborg Torg 1PÅMELDINGSFRIST: 31. oktober

Juss i boligsameierTID: Torsdag 6. november, kl. 17-20 STED: Hammersborg Torg 1PÅMELDINGSFRIST: 3. november

Forebygging av brann- og vannskaderTID: Mandag 10. november, kl. 09–15.30STED: If Sikkerhetssenter, HobølPÅMELDINGSFRIST: 3. november

Lag en god hjemmesideTID: Tirsdag 11. november, kl. 17–20.30STED: Hammersborg Torg 1PÅMELDINGSFRIST: 6. november

MER INFORMASJONSe www.styrerommet.net og www.obos.no/kurs for flere kurs-tilbud og mer informasjon. Påmelding: [email protected].

En sommar e forn. Det e haust uti fjorn. Og i fjæra står vijnntern og veinnte.Arvid Hanssen (1932 – 1998), norsk forfatter

Når nettene blir lengre og temperaturen lavere, er dette et tegn til plantene om at høsten er her.

HØSTFARGERFør bladene faller, skifter de farge til gyllent gult, flammende oransjerødt og varmt brunt. Høstfargene kommer som en forberedelse til vinteren, når trærne må spare vann. Den grønne fargen i bladene forsvinner, og andre fargestoffer får vise seg fram. Bruker man planter med gode høstfarger får man glede av hagen helt til snøen kommer!

Busker og trær som har fine høstfarger er: Junisøtmispel, sibirlønn, hvitrogn, rogn, amerikahagtorn, aronia, hjertetre, høst-berberis, høstaralia, kattebusk, Villvin, hjortesumak og vingebeinved.

RÅD OG TIPS• Tøm krukkene og kasser med visne blom-

ster. Vask dem og sett dem inn i en bod eller kjeller. Må de stå ute, sett dem opp-ned eller dekk potten med plast slik at det ikke samler seg vann oppi som fryser.

• Gresset går i hvile nå og skal ikke klip-pes. Prøv også å unngå å gå på plenen mens det er rimfrost i det.

• Plenen trenger ikke være helt ren for løv. Løv er bra både for meitemarken, for jordstrukturen og for næringsinnholdet i jorden.

• Ikke dekk vintergrønne planter som Sypress og Rhododendron før tidlig i februar. Man dekker vintergrønt for å skjerme mot tidlig vårsol, ikke frost.

• Blomsterløk bør legges senest i oktober.

Les mer på obp.no.

GJØR HAGEN VINTERKLAR

l AKTUELT

Det går mot vinter i hagen. Tiden er inne for å nyte høstfargene, og samtidig klargjøre hagen for vinter.

Kilde: Opplysningskontoret for blomster og planter (Obp).





FOTO

: OPP

LYSN

ING

SKO

NTO

RET

FO

R B

LOM

STER

OG

PLA

NTE

R

SIDE / 39

Murmesterbedrift AS

oslomurmester.no / / Ring 476 60 999

PIPEREHABILITERING





SCANN FOR Å SE VÅR BROSJYRE, eller gå inn på

www.bdsamferdsel.no

VÅRE LØSNINGER FOR AVSPERRING GIR

TRYGT UTEMILJØ

Kontakt oss

[email protected] 33 06 66 00

www.dahl.no

BDSamferdsel_Anno Bolig og miljo_Utgv 04.14..indd 1 14.08.2014 10:15:57

EnviroPac AS har levert nedgravde avfallscontainere til Mortensrud Torg i Oslo. 174 leiligheter og næringslokaler. Det kildesorteres restavfall og papp/papir.

Nedgravde containere

EnviroPac er Skandinavias ledende leverandør på maskiner og utstyr til kildesortering. Salg og service i hele landet!Tel. 06130 • [email protected] • www.enviropac.no

- maskiner og utstyr til kildesortering

Vi fører også semi-nedgravde løsninger. Flere størrelser og varianter.

for alle 4 årstider!

Brobekkveien 113, 0582 Oslo • Telefon 22 65 79 40 • Telefaks 22 72 44 06Internett: www.multimaskin.as E-post: [email protected] G

rim

she

i G

rafi

ske

09

.14

NY VARMEKILDE?

• Kontroll, oppgradering eller utskifting av gamle anlegg

• Prosjektering og installasjon av komplette nye anlegg

• Drift av store og små varmesentraler

• Service og vedlikehold på nye og gamle anlegg

Les mer på lvvs.no, eller kontakt oss for en hyggelig prat om energi og varme.

Lærum VVS | 22 65 21 65 | lvvs.no | [email protected]

Vi har god erfaring med veiledning, drift og oppgradering av varmesentraler for borettslag og sameier.

www.stoppradon.no

Tørr kjeller Vi løser fuktproblemer i kjeller, fritidsbolig, båt m.fl . steder. Avfuktere og kompetansen fra Byggmesterkontoret fjerner fuktproblemene.

Byggmesterkontoret AS, Bølerveien 24, 0690 Oslo, Tlf: 22 29 01 01 [email protected], www.byggmesterkontoret.no

• MONTERING • SALG • UTLEIE

Vår kompetanse kombinert med kvalitets-produkter løser dine radonproblemer.

Du har utfordringene vi har løsningene!

• MÅLING • BEFARING • TILTAK

radon4

4

4

tiltak Rådgivning og prosjektering

Utførelse av tiltak mot radon

Produkter for radonsanering

radon4

4

4

4

4

4

4

4

måling Langtidsmåling i boliger og arbeidsplasser i henhold til nytt regelverk

Elektronisk radonmåling

HMS dokumentasjon

Radonmålere

Radonanalyser

Byggegrunn - risikovurdering

Radonmåling i vann

Radonkurs og opplæring

radonlab Måler og sikrer hjem og arbeidsplass mot radon

radonlab tlf. 21 96 03 50 www.radonlab.no

BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2014 SIDE / 43

FASTPRIS PÅ CONTAINER

- ingen overraskelser, bare enkelt!

------------------------------------------

Offi siell leverandørNORGES

IDRETTSFORBUND

www.ragnsells.no08899

BELYSNING

ELEKTRIKERE

STRØSAND

POSTKASSER

MURER MALETJENESTER

RIKTIG LYSSpar energi, vedlikehold og penger

Skann QR koden og les mer eller send oss en E-post og vi sender mer informasjon.

[email protected] - www.defa.com

Murmester Roar GulbrandsenTelefon: Oslo: 22 95 08 00 - Kløfta: 63 98 20 40

E-post: [email protected] - www.pipe.no

Norges eldste og mest erfarende innen rehabilitering av skorsteiner!

Utfører alt innen reparasjoner og ettersyn med tilstandsrapport før og etter rehabilitering.Referanse hos mange OBOS borettslag.

Murmesterbedrift AS

• Fasader • Skorsteinsrehabilitering• Ombygg- og rehabiliteringsoppdrag

www.oslomurmester.no

Vi fjerner vond lukt i fellesområder!

Strøsandcontainer• Bruksområde: Borettslag, butikksenter, skoler, osv.• Container for oppbevaring av strøsand.• Kan utstyres med ståltak og varme.• Leveres i størrelser 3m3 – 5m3 – 8m3

• Sand tappes rett ned i strøapparatet.

Solhøi Mekaniske ASTlf: 92 02 84 19 / 94 37 72 77

VAKTMESTERTJENESTER

Gratis og uforpliktende befaringRing 22 23 17 80 • tomalere.no

REHABILITERING

AARSRUDBYGG.NO

Utfører alle oppdrag innen bolig, bygg og eiendom

[email protected] | Tlf: 91130603

BRANNSIKRING

BLIKK/KOBBERSLAGERE ANLEGGSGARTNERE

Spesialister på vegetasjon,miljøvennlige metoder, sertifiserte trepleiere.

BrannsikringOslo

AT_Oslo_Brannsikring.pdf 18-03-09 11:05:31

MALER

LÅSESMEDER

Ring 06866 • www.kaba.com

Fra lås og beslag til calling og adgangskontroll

Obos_rubrikk_Kaba_0814.indd 1 25.08.14 11:16

Din trygghet på lekeplassenwww.aktivareal.no

Tlf: 418 57 788 – 22 36 07 00

LEKEPLASSER

ADVOKAT TJENESTERRØRINSPEKSJON

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50

Vi er din totalleverandør innen vedlikehold og rehabilitering!

17343 Rubrikkannonse 57,7x30,8mm.indd 1 15.08.14 13:28

DØGNVAKT • Høytrykksspyling • Rørinspeksjon • SlamsugingMob.nr. 916 25 500 TE

TT A

VLØP?

www.respo.noEn del av Ellingard Gruppen

Støp og rehabilitering

av terrazzo

Respo annonse 58x31mm.qxp_Respo 20.08.14 13:4

PORTTELEFONER BYGG

Vi har lang erfaring som styreledere for sameier og borettslag. Ta kontakt med Erlend Glad på 408 40 969 eller [email protected] for mer informasjon og uforpliktende pristilbud. Du kan lese mer om Advokat�rmaet Hoel Wollbråten på www.ahw.no

Profesjonell styreleder…?

Lys opp budsjettet og trappeoppgangene med våre LED lyspakker. Tjen penger nå!

- tjen 80% på strømutgiftene- slipp utgiftene til vedlikehold

Ring Kyrre Larsen på tlf. 949 77 631

Knem & Næsvik AS

Tlf.: 22 90 60 50 • www.nasvik.no

Alt innen malerarbeid

Salg, installasjon og service på porttelefonanlegg krever nå EKOM-autorisasjon.Post- og teletilsynet pålegger også eier ansvaret å benytte autorisert leverandør.Kontakt oss for uforpliktende befaring / tilbud.

Nytt porttelefonanlegg eller service?

Smart Connection IKT AS Tlf: +47 4000 2990 [email protected]

22 38 92 92www.vaktmesterandersen.no

Returadresse: Bolig og Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Med T-We Box fra Canal Digital får du underholdning på dine premisser.Ikke bare kan du ta opp fl ere programmer samtidig, få tilgang til fl ere tusen fi lmer og musikktjenesten WIMP, nå lanserer vi også YouTube på TV. T-We Box støtter også alle T-We-tjenestene som Start forfra og Ukesarkiv. Les mer på canaldigital.no/t-we

Benytt TV-en til mer enn TV

Kontroll og oversikt - OBOS

Documents

Transcript of Kontroll og oversikt - OBOS