INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA

SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CON R.V.O.E. SEBUN

ACUERDO SEP 2 0 0 3 2 8 6 DE FECHA 3 DE OCTUBRE DE 2 0 0 3

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA

CONSTRUCCIÓN

"PROPUESTA METODOLÓGICA PARA EL FUNCIONAMIENTO

DE UN DESPACHO DE VALUACIÓN DE INMUEBLES".

T E S I S

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE

MAESTRO EN VALUACIÓN DE INMUEBLES E INDUSTRIAL

P R E S E N T A :

JOSÉ ANTONIO ESTRADA ORTIZ

ASESOR

JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE

MEXICO, D. F. JULIO DEL 2006

Un agradecimiento muy especial a mi esposa Gaby por toda su ayuda prestada desinteresadamente, a mis hijos Sergio Arturo y José Antonio por tanto que me demandaron durante el tiempo que duró la maestría y que ahora podremos disfrutar sin las travesías de norte a sur, a los tres los quiero mucho. A Bernardo por su valiosa asesoría para llevar a buen termino esta Tesis, Muchas Gracias.

RESUMEN

La valuación se utiliza desde tiempos inmemorables a través de personas que pretendían conocer el valor de diferentes productos, para pago de impuestos o transacciones entre particulares, poco a poco fueron cambiando las cosas hasta que se instituyó la figura del Notario, el cual dio forma a operaciones mas formales, éste debía pagar impuestos a las autoridades hacendarías por lo que para tal caso se utiliza el avalúo ofreciendo un valor del bien a pagar impuestos, estos valores en el avalúo tendrán que ser obtenidos con la mayor ética y profesionalismo de parte del valuador para evitar causar un deterioro en las arcas de las autoridades.

A través del tiempo, en nuestro país la valuación ha ido cambiando muy rápidamente a tal grado que hoy en día se tiene que estudiar una especialidad o una maestría para poder atender las necesidades que demanda el quehacer valuatorio ya sea en los juzgados, en las inmobiliarias, en las instituciones de crédito o en todo aquél lugar donde se necesite la actualización técnica para realizar el avalúo, inclusive el propio valuador deberá estar actualizado para poder hacer su trabajo con eficiencia, así mismo se abordan las instituciones que intervienen para los diferentes tipos de avalúos y para qué sirven.

En el marco técnico se desglosa cada una de las partes del avalúo para que el interesado en esta tesis vaya de la mano llenando el formato del avalúo inmobiliario para efectos de crédito hipotecario, dando las diferentes opciones en cada uno de los puntos que hay que cubrir. Debemos tomar en cuanta que la experiencia en la valuación es muy importante ya que nos podemos equivocar en una clasificación o en una zonificación por esa falta de experiencia, por ejemplo en el conocimiento de la ciudad.

Una vez teniendo todo un panorama de lo que se trata la valuación pasamos a la conformación del despacho indicando como se puede instalar un pequeño despacho de valuación inmobiliaria señalando desde el mobiliario mínimo y personal requerido, el perfil de cada uno de ellos, la organización, así como la secuencia que lleva la certificación del documento hasta la entrega del mismo.

Finalmente se manejan diferentes conceptos para el buen funcionamiento del despacho como son: misión, visión, valores, principios éticos, procesos, estructura, cultura. Claves del negocio: como son Honestidad, rapidez, atención personalizada indicando la demanda de tareas como son: las habilidades para atender al público como son la paciencia, claridad al explicar algún concepto, compromiso en la entrega de un trabajo, tolerancia cuando las cosas no salen bien, comprensión ponerse en el lugar del cliente, confianza para que el cliente crea en el despacho de valuación. Claves con la institución bancaria como ejemplo: manejo del conocimiento sobre la materia, manejo de números y cálculo de valores, saber reconocer los errores y subsanarlos, escuchar las sugerencias etc.

Es pues un compendio de conceptos y sugerencias para llevar a cabo la puesta en marcha de un despacho inmobiliario que le servirá a todo aquel que quiera incursionar en el ámbito de la valuación inmobiliaria con el menor número de tropiezos.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I 1

1.1 Historia Documental. 1 1.2 Problemática. 5 CAPÍTULO II 7

2.1 Marco histórico. 7 2.1.1 Civilizaciones antiguas: Los Egipcios, impuestos en la Biblia, Roma,

Grecia. 7 2.1.2 México, en la Colonia y en la actualidad. 10 2.1.3 Orígenes y concepto del Notario, conceptos del Derecho Notarial, el

Notario Público en México y algunas funciones del notario. 11 2.2 Marco teórico. 13

2.2.1 Concepto de Avalúo. 13 2.2.2 El avalúo inmobiliario. 13 2.2.3 Situaciones más comunes en las que se solicita un Avalúo

Inmobiliario. 14 2.3 Marco legal y jurídico. 14

2.3.1 Instancias que participan en ésta actividad. 14 2.3.2 Situación en que participa cada Instancia. 15 2.3.3 Organismos que regulan Instituciones que otorgan registros de Perito

Valuadorde Inmuebles. 17 2.3.4 Requisitos solicitados para obtener el Registro de Perito Valuador de

Inmuebles. 18 2.3.5 Renovación de registro de Perito Valuador de Inmuebles. 21 2.3.6 Organismo que debe certificar el avalúo según su destino. 23 2.3.7 Organismo que avalará el avalúo según el fin. 24 2.3.8 Función del avalúo en cada Institución. 25

2.4 Marco técnico valuatorio 26 2.4.1 Partes en que se divide el avalúo 26

2.4.1.1 Conformación y explicación de cada una de las partes del avalúo bancario o de Unidad de Valuación. 26 2.4.1.1.1. Datos Generales del Inmueble 26

2.4.2 Proceso para entregar el documento validado al solicitante 73 2.4.3 Análisis y justificación para el cobro de un avalúo 77

CAPITULO III 80

Aplicación Conformación del despacho

80 80

3.1 Espacio físico mínimo para establecer un despacho de valuación inmobiliaria 80

3.2 Equipamiento mínimo para operar un despacho de valuación inmobiliaria 81

3.3 Mobiliario mínimo requerido para conformar un despacho de valuación inmobiliaria 82

3.4 Personal y nivel de preparación mínimo necesario para laborar en un despacho de valuación inmobiliaria (organigrama) 83

CAPITULO IV 86

4. Resultado 86

CONCLUSIONES 92

BIBLIOGRAFÍA 94

ANEXOS

INTRODUCCIÓN.

La presente investigación tiene por objeto proponer una metodología mínima para facilitar el inicio de operaciones y un adecuado funcionamiento de un Despacho de Valuación Inmobiliaria en la Ciudad de México, para lo cual se integrarán investigaciones realizadas de tipo bibliográfico, documental y electrónico, así como experiencias personales obtenidas al ejercer ésta actividad profesionalmente, dando al lector los pormenores de éste proyecto para una exitosa apertura.

Se inicia por mencionar generalidades sobre el tema de la valuación, para posteriormente adentrarse en forma particular a la Valución Inmobiliaria.

Se incluyen temas como son: antecedentes de la valuación inmobiliaria, definiciones; elementos que se requieren en un despacho de valuación inmobiliaria, recursos materiales y humanos; elementos y características del documento que se expide y donde se asientan los cálculos así como pormenores de éste documento; procesos en el trámite del documento (diagrama de flujo); Organismos y funciones que intervienen en ésta actividad; los registros, permisos, licencias y requisitos con los que debe contar el perito valuador para ejercer ésta actividad profesionalmente , y explicación sobre la posible relación entre el perito valuador y diferentes organismos que solicitan el documento.

A lo largo de la investigación también se obtuvo información de las diferentes asignaturas cursadas en la maestría y apoyo de profesores especialistas en un tema determinado como complemento a la información recopilada de otros medios ya mencionados con anterioridad.

Se pretende disipar una gran cantidad de dudas y confusiones en las que se ve inmerso el aspirante, deseando que con la lectura de este trabajo se dé una orientación actualizada, real y concreta al interesado. También se aspira a que sea de utilidad a compañeros de futuras generaciones en el ITC

«"? i i r? ¡ B L J Q T E C . A

CAPÍTULO I ANTECEDENTES

1.1 HISTORIA DOCUMENTAL

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

En el pasado los avalúos eran simples opiniones de valor expresadas por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administración de sus propiedades; En la compleja economía actual "tales avalúos" han llegado a ser algo más que una simple opinión. Un avalúo profesional es más que una simple opinión, se requiere de una búsqueda selectiva de datos en las diferentes áreas de mercado, recopilación sistemática de datos, aplicación apropiada de técnicas analíticas, de cálculo y la experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusión razonable que resuelva el problema.

La actividad valuatoria en México presenta diferentes especialidades y cada una de ellas consta de un sin fin de aristas particulares a su ámbito, por lo que se abordará en la presente investigación información específica del caso de la Valuación de inmuebles, mejor conocida como Valuación Inmobiliaria. Esta decisión ha sido tomada para aprovechar la experiencia de varios años de actividad en este ramo, la información bibliográfica y documental que se tiene e incluso información electrónica muy reciente.

Para iniciar cabe mencionar que se abordará el tema a tratar, partiendo de información general y poco a poco irse introduciendo mayormente al tema particular a tratar que en éste caso es la valuación inmobiliaria.

Resulta imprescindible citar algunas definiciones sobre el tema de la valuación para inmediatamente después continuar con algunos antecedentes sobresalientes:

"La valuación se define como la acción y efecto de estimar, establecer o determinar en su justa medida monetaria el valor de las cosas mediante un procedimiento técnico y metodológico que toma en cuenta la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado para fines determinados"1.

Glosario de Términos de la Sociedad Hipotecaria Federal

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Ajustando la definición anterior se puede traducir las palabras para "fines determinados" a una acción ejercida en relación a un bien inmueble, para ir adaptando los temas en torno a la especialidad de inmuebles.

La actividad profesional denominada ejercicio de la valuación se puede definir así: "Es una actividad profesional que se realiza para cualquiera de los siguientes propósitos"

a) Determinación del valor de mercado de la propiedad (investigación, comparación y ponderación).

b) Determinación del valor de reposición: • Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen. • Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente. • Reproducción de un bien existente a través de la compra o creación de un bien

idéntico.

c) Determinar el potencial de productividad de los bienes. d) Determinar los factores o características que contribuyen al valor (méritos o

deméritos).

En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la propiedad privada de los bienes y que también se involucra en magnos proyectos de obra pública de índole múltiple, surge la necesidad de valuar los bienes que se tienen en propiedad. De hecho, las valuaciones de bienes se emplean en el desarrollo de las actividades económicas, gubernamentales, legales y sociales de esa sociedad.

A medida que con el paso del tiempo la vocación de valuador (profesional dedicado a la valuación) de bienes ha evolucionado de una ocupación mercantil a una profesión, han surgido y debieron ser aclarados ciertos conceptos como es el término "bienes" el cual se aplica a las cosas físicas y también a los derechos legales de posesión sobre entes tangibles o intangibles.

En la actualidad se entiende que la valuación comprende tres clases de operaciones a saber:

1. La estimación del costo de reproducir o reponer un bien físico. 2. La predicción de la capacidad de compra de determinados tipos de bienes 3. La valuación o determinación del valor de mercado de un bien.

Dado el cúmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se exigen al valuador y que no posee el lego, se ha establecido una relación fiduciaria entre aquél y quienes que se apoyan en sus determinaciones.

En nuestro país existen valuadores de todo tipo de bienes: muebles, tangibles e intangibles, que incluyen inmuebles, planta, maquinaria y equipo, edificaciones y otras estructuras, recursos naturales, bienes de servicio público y así sucesivamente, por lo que hace singular el reconocer la múltiple función del valuador.

3

El valuador competente reúne y selecciona información relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la información, mantiene completa objetividad, alta ética y desarrolla una válida conclusión. Al final el valuador reconoce e identifica la diferencia entre una opinión personal y un juicio profesional. Una estimación de mercado refleja acciones y actitudes de mercados. Las posiciones personales quedan fuera de lugar.

Reconociendo la necesidad de promover y fomentar la más alta competencia profesional existen diversas instituciones que promulgan reglas que establecen los "Principios Generales para el Ejercicio de la Valuación y el Código de Ética"2 para los profesionales de la valuación.

Dado que la actividad que ejerce un valuador debe ser honesta y de buena voluntad, a continuación se mencionarán solamente algunos de los puntos que abarca el Código de Ética de esta especialidad que ostenta formalmente el nombre de: Código de Ética y principios que regulan el ejercicio de la Valuación en México, expedido por la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación A. C.3

Deberes v Obligaciones primordiales del valuador. • Obligación del valuador de determinar y describir el valor adecuado. • Es obligación del valuador evitar dar un resultado numérico falso. • Obligación del Valuador de lograr competencia y practicar éticamente. • Carácter profesional del ejercicio de la Valuación.

Obligaciones del valuador hacia su cliente. • Carácter confidencial de una valuación. • Obligación del valuador de ofrecer servicio competente. • Obligación del valuador a no prestar servicio a más de un cliente en el mismo caso. • Acuerdos y contratos para servicios de valuación.

Obligaciones del valuador hacia otros valuadores. • Protección de la reputación profesional de otros valuadores. • Competencia anti-ética.

La valuación inmobiliaria se ha venido solicitando más regularmente, debido al impulso al crédito a la vivienda tanto por parte de los organismos gubernamentales de vivienda como de las instituciones de crédito privadas que ha generado una mayor actividad en el mercado de vivienda. Para que este impulso pueda materializarse es necesario que los implicados en el proceso de compra-venta de inmuebles (compradores, vendedores e instituciones financieras públicas y privadas) cuenten con buena información sobre el inmueble objeto de la operación. En éste punto es donde los avalúos juegan un papel preponderante.

Asociactón Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación A. C.

http//www.conaii. org.mx/codigo. peritos.html

4

La riqueza de un avalúo inmobiliario está dada por la veracidad de la información que contiene. A continuación se mencionan las cuatro partes que de manera general debe contener un avalúo inmobiliario.

1. Antecedentes v descripción de la zona.- Con estos elementos se puede tener una idea muy completa del entorno en el cual se encuentra ubicado el inmueble, así como el uso de suelo permitido y si es posible hacer alguna ampliación al mismo, entre otros.

• Tipo de inmueble y ubicación. • Régimen de propiedad. • Clasificación de la zona. • Servicios públicos y equipamiento urbano en la zona del inmueble como

agua, drenaje, alumbrado etc. • Topografía y configuración del terreno, características panorámicas, densidad

habitacional permitida, intensidad habitacional, servidumbres.

2. Descripción de la propiedad en estudio.- Esta información permite conocer la condición física de las construcciones: edad aproximada, estado de conservación, acabados, etc. Estas referencias son relevantes para los otorgantes de financiamientos hipotecarios, pues posibilitan determinar si el inmueble es sujeto de garantía de crédito.

Para el comprador es básica para el conocimiento real del bien por adquirir.

• Descripción del inmueble en cuanto a uso actual, tipo, calidad y clasificación de la construcción.

• Edad de la construcción, vida útil normal, vida remanente. • Elementos de la construcción: cimientos, muros, techos, azoteas, bardas • Revestimientos y acabados interiores: aplanados, plafones, lambrines etc. • Instalaciones hidráulicas, sanitarias y especiales con que cuenta el inmueble.

3. Definición de términos v aplicación de metodologías.- Esta parte describe los análisis desde varios ángulos que permiten dar respuesta a preguntas como: ¿Cuánto cuesta reponer una vivienda nueva de similares características? ¿Cuál es el valor del terreno en la zona? ¿Qué otras propiedades se encuentran en venta o se vendieron en la zona recientemente y en qué condiciones? ¿Si se rentara el inmueble en cuánto se podría hacerlo? Conocer éstos factores es básico para el momento de invertir en un inmueble.

• Definiciones de términos de valor y de metodologías a emplear. • Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalúo. • Investigación de mercado de ventas y rentas de inmuebles comparables, así

como de terrenos en la zona. • Aplicación de enfoques o metodologías de valuación. Tradicionalmente: costos,

mercado e ingresos.

r; i i c B I B L I O T E C A 5

4. Conclusión de valor.- La conclusión de un avalúo corresponde en general al valor comercial del inmueble (excepto que se especifique lo contrario en el avalúo). Este valor está en función de los análisis practicados, teniendo presente que no siempre el valor de un avalúo coincide con el precio en que se deba de vender o cerrar la venta de una propiedad. En la práctica coincide pocas veces, sin embargo, es una referencia necesaria a considerar.

• Consideraciones previas a la construcción. • Conclusión de valor. • Reporte fotográfico.

Así al analizar un avalúo se pueden encontrar elementos que permiten tomar una mejor decisión al momento de comprar, vender o rentar un inmueble, ya que el avalúo permite conocer el bien a comerciar, su condición física y su entorno geográfico y económico.

En conclusión, los avalúos son herramientas que ayudan a reducir el riesgo en las operaciones de crédito hipotecario, contribuyendo a que las instituciones financieras otorguen con más certeza este tipo de financiamientos.

1.2 PROBLEMÁTICA.

¿Existe actualmente en México un compendio de operación y lineamientos básicos para establecer un Despacho de Valuación Inmobiliaria?

Actualmente el mundo de la valuación en México ha cambiado tanto con respecto a hace apenas unos 17 años en donde un profesionista ingeniero o arquitecto podía realizar avalúos solo con el registro de La Comisión Nacional Bancaria y hoy en día para poder acceder a este mundo en los diferentes ámbitos se necesita cubrir con una serie de requisitos para cada una de las instituciones que emiten avalúos para diferentes situaciones ya sea crédito, valores reales, valores de remate o cualquier otro fin especifico.

En la actualidad existen diferentes guías para llevar a cabo la apertura de una oficina común y corriente que se puede dedicar a cualquier tipo de actividad ya sea de servicios, de administración o de cualquier otro giro diferente a la valuación y siempre enfocada a si deben tener tanto número de personas o si se necesitan determinados escritorios y sillas así como el espacio que ocupa un gerente o un auxiliar de oficina, que si debe estar bien iluminada y ventilada o inclusive si se ubica en tal o cual parte para tener mayor éxito etc.

Por lo anteriormente expuesto, se afirma que en el ramo de la valuación no existe un compendio de operación y lineamientos básicos actualizados para establecer un despacho de valuación inmobiliaria que indique cuales son los registros que se deben tener para poder realizar avalúos bancarios o para solicitar un préstamo al INFONAVIT o al FOVISSTE o simplemente cuáles son los requisitos para obtener un registro del colegio de profesionistas al de mi actividad profesional.

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Es por eso que se considera importante la realización de esta tesis amén de proporcionar los lineamientos mínimos para obtener un registro y que se las dedico a mis compañeros de generación que incursionan por primera vez en esta disciplina que es tan noble pero a la vez que demanda una ética profesional a toda prueba ya que existen fuerzas exteriores que tratan de influir a su favor los resultados de los dictámenes.

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CAPÍTULO II MARCO TEÓRICO

2.1 MARCO HISTÓRICO.

Lo que en la actualidad se conoce como Avalúo de Inmuebles, ha sido resultado de algunas necesidades que se han presentado en personas físicas y morales para determinar el valor justo de una propiedad, al tener una acción relacionada con un bien inmueble como es el caso de la compra-venta, entre otros; Esto quiere decir que existen diversos participantes en la realización de éste documento, aunque a simple vista no se vea, el cual muestra de forma profesional y ética los valores del inmueble, para los fines que sean pertinentes al solicitante y que posteriormente se mencionarán.

Lo anterior, origina ciertas acciones legales ante un notario quien dará forma a aquélla compra-venta, generando una serie de impuestos por éste concepto.

A continuación se presentará una breve semblanza histórica4 sobre el origen del pago de impuestos o contribuciones.

2.1.1 Civilizaciones antiguas.

Civilizaciones Antiguas. Desde mucho antes de la invención de la escritura, las necesidades de la vida han llamado a los hombres a contratar entre ellos, las personas siempre han estado interesadas en poner testigos o poseer algún escrito para dejar constancia de su negocio jurídico.

Eran los tiempos en que la prueba testimonial era la única que se podían establecer las obligaciones reciprocas, pues en la antigüedad, las convenciones se hacían ante numerosas personas presentes para que sirvieran de testigos de las mismas.

Desde los tiempos Bíblicos, en el antiguo testamento de la Biblia, se presentan algunos episodios que constituyen auténticos ejemplos, en el libro de Génesis, capitulo 21, versículos 27 al 31 inclusive, se describe una forma de convención testimonial, dicho capitulo registra lo siguiente:

Abraham tomo unas ovejas y unas vacas y se las dio a Abimalec e hicieron los dos un pacto. Abraham aparto siete ovejitas de su rebaño y Abimalec le pregunto: que significan

www.praisa.com.mx

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estas siete ovejitas que has apartado?, y el le respondió; estas siete ovejitas las recibirás de mi mano como prueba de que yo he abierto este pozo. Por eso fue llamado aquel lugar Berseba, o sea pozo del juramento, porque allí juraron ambos, hicieron, pues, un pacto en Berseba.

Esto es un ejemplo de una prueba testimonial. Como esta existen muchas otras pruebas en la Biblia, en la que los contratantes requerían testigos o documentos para asegurarse de la validez de lo pactado.

Se les atribuye a los Fenicios haber organizado los signos gráficos y señales existentes en esos tiempos hasta transformarlos en lo que es hoy el alfabeto. Con la invención de la escritura las convenciones son constatadas de manera mas cierta y permanente, siendo reemplazada la presencia del pueblo por la de un escriba, que era una persona que podía leer y escribir, y que estaba autorizada por el Estado para realizar dichas convenciones.

Los egipcios.

Hace ya más de 4 mil años, los sacerdotes egipcios dirigían desde la ciudad de Heliopolis, sobre la que hoy se agita El Cairo, el culto religioso al Sol, que ellos llamaron Ra y que simbolizaba al Dios principal de la mitología egipcia, creador y supremo juez del mundo. Se ocupaban de que éste fuera adorado apropiadamente en todo el valle del río Nilo, de observar el diario devenir de la bóveda celeste, en donde se añade la cualidad de astrónomos a su profesión sacerdotal, y probablemente con mayor celo, de vigilar que los tributos llegaran puntualmente a las arcas del dios Ra.

Los impuestos en la Biblia.

El pasaje que leemos actualmente en el evangelio de San Mateo, capítulo 22, versículo 15, párrafo 21, ha dado lugar a miles de interpretaciones, tanto políticas, como morales y religiosas.

La pregunta que le hacen a Jesús, los fariseos y los simpatizantes de Herodes, sobre si se debe pagar tributo al César o no, es de suma importancia y tremendamente comprometedora. Pero Jesús no puede dar respuesta a esa pregunta en el sentido que esperan quienes se la hacen.

Jesús no dirime ninguna cuestión política, ni social, ni económica, solamente manifiesta que los ciudadanos tienen obligaciones como miembros de una sociedad y como hombres pertenecen a Dios, sea cual fuere su condición y situación como ciudadanos.

Por eso Jesús concluyó diciendo: "den, pues, al César lo que es del César y a Dios lo que es de Dios"...

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En Roma.

En el imperio romano, la reforma del emperador Dioclesiano a finales del siglo III, formalizó la venta de plazas al mejor postor; el mecanismo era sencillo, el gobierno requería una cantidad determinada de dinero para cubrir su presupuesto Así pues, vendía mediante un pago adelantado una jurisdicción territorial a un individuo o sindicato de individuos que se encargaría de cobrar los impuestos en ese territorio. El comprador asumía los riesgos, pero a cambio podía quedarse con los excedentes cobrados. Dicha costumbre se llevó a cabo durante varios siglos extendiéndose a diferentes lugares, como fue el caso de Francia durante la Revolución Francesa.

El padre de la química moderna Antoine Lavoisier, se casó con la hija de uno de los jefes ejecutivos de la empresa privada que recaudaba los impuestos para el gobierno de Luis XVI. Cuando llegó la Revolución Francesa, la concesionaria de los impuestos constituyó uno de sus principales objetivos, en donde Lavoisier perdió su brillante cabeza en la guillotina, por dedicarse a tan riesgoso negocio.

Dice el historiador Mommsen, que durante la república, en Roma, se hizo famosa la función de los "publícanos", personajes con quienes el gobierno celebraba contratos para que en su nombre, cobraran los impuestos.

Constituye el ejemplo histórico más considerable de un estado que pone en modo permanente a cargo de las poblaciones sometidas el peso de sus gastos, con el fin de no gravar a sus ciudadanos o de reducir en todo lo posible sus deberes fiscales.

Los últimos Césares comprendieron, demasiado tarde sin duda, que esa política tributaria, unida al despilfarro de los gastos, llevaba al imperio a la ruina e intentaron remediarlo con reformas fiscales, como la Caracalla y el Dioclesiano, inspiradas en principios impositivos de signo diferente a los que habían imperado desde los primeros tiempos de la república. Pero estas reformas se cometieron en vísperas de un cambio político fundamental: cuando Roma iba a convertirse de pueblo conquistador, a estado vencido...

En Grecia.

Dice el historiador Sáenz Bujnada, el sometimiento del ciudadano a las cargas fiscales no constituía una relación de servidumbre, sino un auxilio al estado en la persecución del bien público. En la mente de los ciudadanos griegos no se concebía que un hombre libre estuviera sujeto por la ley a un pago de impuestos en contra de su voluntad. En otras palabras, para los griegos los impuestos personales directos iban en contra de la dignidad y de la libertad de los ciudadanos. Los únicos impuestos que aceptaron fueron algunos indirectos, como aduanales, de mercado y algunas tasas judiciales; posteriormente surgen los impuestos personales, pero no como una necesidad del bien común, sino más bien como resultado de los conflictos bélicos.

n i i C!

2.1.2 En México.

De acuerdo con un resumen preparado por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, las primeras manifestaciones de tributación en México aparecen en los códices aztecas, en los cuales se registró que el rey de Azcapotzalco pedía a los aztecas como tributo una balsa sembrada de flores y frutos, además de una garza empollando sus huevos y que, al momento de recibirla, ésta debería estar picando un cascarón.

Los aztecas a cambio recibirían beneficios en su comunidad. El verbo tributar cobró tal importancia que los aztecas se organizaron para facilitar la recaudación y nombraron a los "Calpixquis", primeros recaudadores, quienes identificaban su función llevando una vara en una mano y un abanico en la otra.

En la Colonia.

En la época de la Colonia, como la iglesia tenía el privilegio de NO pagar impuestos, su patrimonio fue creciendo al grado de que funcionó como el principal bando de la Nueva España, al otorgar créditos. A causa de su gran poder económico y de su gran influencia sobre la sociedad, muchas veces hubo pleitos entre el gobierno y la iglesia, cuando ésta no se quiso someter. El más grave de ellos llegó a la expulsión de jesuítas en el año 1767 y aunque se produjeron grandes manifestaciones de protesta, el gobierno no cedió.

En México, la administración prebendaría (tal es el nombre de este antiguo tipo de administración pública), tiene sus orígenes en el siglo XVI. Los reyes Don Carlos y Don Felipe autorizaron la venta de plazas para sufragar los gastos de la corona. Sin duda éste no es el mecanismo más eficiente para recaudar impuestos, pero hace 500 años era común y más o menos aceptable. Los flujos de dinero requeridos por el rey, subían mediante un esquema de vasos capilares. El resto del efectivo quedaba en los diferentes niveles de la burocracia colonial que así se mantenía. El problema de éste sistema de administración prebendaría, es su gran ineficiencia recaudatoria... solamente llegaba a la corona un poco menos de la mitad de lo recaudado...

México en la actualidad.

El primero de julio de 1997, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) reemplazó a la Subsecretaría de Ingresos en las atribuciones de determinación y recaudación de las distintas contribuciones del ámbito federal. Con la creación del SAT se pretendió llevar a cabo de manera más eficiente las labores de recaudación de contribuciones federales, coordinación fiscal con entidades, representación de la Federación en controversias fiscales, dirección de los servicios aduaneros y participación en la negociación de tratados internacionales en materia fiscal y aduanera, entre otras. Para ello, se llevó a cabo un programa de reingeniería y modernización de los procesos, sistemas y estructuras. El SAT como un organismo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), cuenta con autonomía de gestión para la consecución de sus labores, y autonomía técnica para dictar sus resoluciones.

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El Servicio de Administración Tributaria (SAT) es un órgano desconcentrado de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público que tiene la responsabilidad de aplicar la legislación fiscal y aduanera, con el fin de que las personas físicas y morales contribuyan proporcional y equitativamente al gasto público; de fiscalizar a los contribuyentes para que cumplan con las disposiciones tributarias y aduaneras; de facilitar e incentivar el cumplimiento voluntario; y, de generar y proporcionar la información necesaria para el diseño y la evaluación de la política tributaria.

Su Misión es recaudar las contribuciones federales, controlar la entrada y salida de mercancías del territorio nacional, garantizando la correcta aplicación de la legislación promoviendo el cumplimiento voluntario y oportuno5.

Una vez que se ha determinado el origen del pago de impuestos a lo largo de la historia y habiendo presentado ésta situación en la actualidad en nuestro país, resulta importante abordar el tema del notario en éste tipo de transacciones, para lo cual a continuación se presenta primeramente el origen del mencionado personaje, algunas definiciones formales del concepto de notario, documentos notariales y para terminar se citarán algunas de sus obligaciones.

Desde los comienzos de la civilización humana, el hombre siempre busco la forma de darle carácter formal a sus contrataciones, para ellos desde la antigüedad el hombre utilizo pruebas como la testimonial para afianzar sus negociaciones, y a partir de allí siguió evolucionando los medios hasta llegar a la prueba escrita y perfeccionarla hasta lo que hoy en día conocemos los actos notariales.

2.1.3 Orígenes del Notario.

La institución del notario como tal tiene su origen en la edad media y se desarrolla en los países del derecho escrito, bajo la influencia del Derecho Romano. En los inicios de la práctica notarial como función regida por el Estado los nombramientos se hacían por influencias de tipo político, social o religioso. La multiplicidad de notarios fue tal que hubo de ser minuciosamente reglamentada por la autoridad real.

Las solicitudes para actuar como notarios en Francia eran de tal magnitud que se les llego a considerar antes de la Era Napoleónica como una plaga porque además de los notarios reales todas las jurisdicciones señoriales tenían notarios especiales. Había notarios episcopales, imperiales y apostólicos, todos ejercían sus funciones con brusquedad y en virtud de una investidura a menudo dudosa.

Conceptos del Notario.

De igual manera, el termino Notario ha sido definido en múltiples y diversas ocasiones. En el primer congreso del Notario Latino Celebrado en Buenos Aires, Argentina, en 1948, se definió oficialmente el Notario con estas palabras: "El Notario latino es el profesional del

http//consejerofiscal.com/Oefaultaspx?tabicl=74

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Derecho encargado de una función publica consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad, conservar los originales de estos y expedir copias que den fe de su contenido."8

Conceptos del Derecho Notarial.

Esta rama del saber jurídico ha sido objeto de numerosas definiciones. La doctrina, la jurisprudencia y las legislaciones de diferentes países han abordado el tema. De entre estos conceptos vamos analizar solo algunos.

Derecho Notarial, Según el III Congreso Internacional del Notario Latino, es un "Conjunto de disposiciones legislativas, reglamentarias, uso, decisiones jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento público notarial"

El Derecho Notarial es el ordenamiento jurídico de la función notarial, así como también se puede definir como el estudio del conjunto de normas jurídicas contenidas en las diversas leyes que regulan obligaciones y modalidades a que deben ajustarse el ejercicio activo de la función de Escribano.

El Notario Público en México

El Notario Mexicano, es un abogado especializado con alta formación jurídica que interviene en los negocios comerciales y civiles como fedatario público y consejero legal de los inversionistas, empresarios y particulares.

En México, los actos que se celebran ante la fe y el consejo de un Notario, hacen prueba plena ante los Tribunales de todo el país y son una garantía absoluta de legalidad y seguridad jurídica.

Al hacer negocios en México, su patrimonio estará legalmente respaldado, si antes de firmar un contrato o efectuar una inversión, consulta usted directamente a un Notario.

El Notario Interviene en.

• Compra y Venta de Inmuebles • Constitución de Empresas • Otorgamiento de Mandatos • Compra y Acciones de Sociedades • Fideicomisos en Playas y Fronteras • Testamentos y Herencias • Operaciones Financieras y de Crédito

http//w«w.monografias-Com/trabajos24/deredio-TOtaria(/dsr6cho-riotarial.shtml

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• Arbitraje Civil y Comercial, etc.

Los contratos otorgados ante los Notarios son una garantía de certeza legal que otorga el Estado Mexicano a quienes solicitan su servicio.

Más de 200 años de servir a mexicanos y extranjeros respaldan la calidad profesional de los notarios del País.7

2.2 Marco Teórico.

2.2.1 Concepto de Avalúo. Es un documento que reúne una serie de características físicas de algo en donde se aplican conocimientos técnicos y estudios de mercado, a fin de concluir con un valor del bien que se valúa.

Avalúo: Valuación. Valoración, acción y efecto de valorar o valuar, señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación.*

2.2.2 El avalúo inmobiliario

Más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado del inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta información crítica para las partes que intervienen en la compra-venta, así como para saber si es viable como garantía de crédito o cualquier otra situación que amerite su estudio con el fin de conocer el valor del inmueble.

El avalúo de inmuebles abarca estudios para valuar:

-Habitacional. Terreno baldío Unifamiliar (casa habitación) Departamento (departamento en condominio) Condominio horizontal (casa en condominio)

-Comercial. Local independiente Comercio de autoservicio Comercio departamental Centro comercial Sucursal bancaria

-Oficinas Local de oficinas Planta de oficinas Edificio de oficinas

httprtnotariado rnexicano.org mx/paginas/elnotar¡o.htm

Breve Diccionario Etimológico de la Lengua Española Joan Coraminas. Grados, Madrid, 1980

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-Giros especializados Bodegas Hoteles Industrias Turísticos Culturales Recreativos Hospitales Procesos bancarios Otros

-Otros

Y todos aquellos inmuebles susceptibles de valuar para un fin determinado.

2.2.3 Situaciones más comunes en las que se solicita un Avalúo Inmobiliario.

La población de nuestro País, en relación a la solicitud de éste servicio, es demandada generalmente cuando se ve involucrada en algún tipo de transacción especial, como por ejemplo: Solicitudes de un crédito hipotecario para la adquisición de un bien inmueble por medio de INFONAVIT, FOVISTE, y cualquier Institución que otorgue préstamos hipotecarios o para algún tipo de juicio legal como son divorcios, intestados o herencias. También para adquirir, vender, hipotecar, garantía de crédito, afianzar, inconformidad por pago de predial, activo fijo, etc.

2.3 Marco legal y jurídico.

En esta actividad existen varios organismos e instituciones, que controlan o regulan directamente la actividad valuatoria en México quienes norman éstas actividades apegadas al derecho y al valor correcto, en ella se encuentran registrados la gran mayoría de arquitectos e ingenieros que se dedican a ésta actividad.

2.3.1 Instancias que participan en ésta actividad.

Debido a lo delicado que es asignar valor a una propiedad al verse afectados los intereses de los solicitantes y organismos involucrados, existen controles en ésta actividad donde cada instancia debe expedir un registro al profesional de la valuación, autorizándolo a ejercer sus actividades dentro de la ley. a) Sociedad Hipotecaria Federal. b) Comisión Nacional Bancaria. c) Tesorería del Gobierno del D. F. d) Instituto de Geografía Estadística y Catastral del Estado de México (IGECEM). e) Colegios de profesionistas y Sociedades de Valuación.

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2.3.2 Situación en que participa cada instancia.

a) Sociedad Hipotecaria Federal9 S. N. C. (SHF). Es una institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para que se destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y medio.

Lev de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. El Diario Oficial de la Federación publicó ésta ley el 30 de diciembre del 2002, señalando el momento en que se definió el perfil del valuador al cual llama "Valuador Profesional" definiéndolo como la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. en la fracción IX del artículo 3 estableciendo requisitos profesionales y de actualización de conocimientos para ejercer ésta función. Uno de estos requisitos implicó el establecimiento de un registro y actualización bajo el control de distintas instituciones.

b) Comisión Nacional Bancaria. Se crea la Comisión Nacional Bancaria y de Valores como órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía técnica y facultades ejecutivas en los términos de esta Ley.

La Comisión tendrá por objeto supervisar y regular, en el ámbito de su competencia, a las entidades financieras (Bancos), a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento, así como mantener y fomentar el sano y equilibrado desarrollo del sistema financiero en su conjunto, en protección de los intereses del público.

Mediante la circular 1462 del 14 de febrero del 2000 la cual contenía reglas específicas para la valuación las que modificaron las que habían sido emitidas mediante 5 circulares anteriores (circulares Nos. 1110, 1118, 1119 bis, 1201 y 1202) ésta circular fue dirigida a las Instituciones de Crédito para darles a conocer disposiciones de carácter general para la prestación de servicios de avalúos, resumiendo implícitamente la forma en que se llevaba a efecto la valuación de inmuebles es decir quienes la realizaban, que normatividad las regulaba y que autoridad controlaba éste servicio.

En ésta circular faculta a los bancos para que ellos directamente contraten a los valuadores que ellos consideren aptos para poder realizar ésta actividad y la CNBV, simplemente actuará como vigilante de la actividad valuatoria pudiendo sancionar tanto al banco como al valuador, que los avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los

CARDENAS CASTAÑEDA Alejandro, Como elaborar Avalúos Comerciales Con mayor grado de Conftabilidad Edit innovación edrtonal lagares México

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usuarios de tales servicios, además que resulte importante que cada institución de crédito tenga un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos así como controles que permita la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón.

En la circular 1516 del 24 de mayo del 2002 "se da a conocer la disposición por la que se establece como de la exclusiva responsabilidad de cada institución de crédito, integrar un padrón de valuadores para la prestación de los servicios de avalúo en materia de inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios, impulsando la autorregulación de dichas instituciones al reducir los requerimientos administrativos y de información a que están sujetas en relación con los manuales de valuación, el padrón de valuadores los movimientos de altas y bajas en el mismo, la aplicación de medidas correctivas a dichas personas así como los registros de valuadores de referencia."

Esta circular deroga varias disposiciones de la circular 1462 a partir de que entró en vigor.

c) Tesorería del D. F.- Emite "El manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como la autorización de personas para practicar avalúos" publicando Tablas de valores de suelo y de construcción, establece las normas y lineamientos, para que el Perito Valuador se ajuste a ellas al momento de realizar el cálculo del Avalúo. Así mismo sanciona al perito valuador que no se apegan a ésos lineamientos, pudiendo sancionar desde 3 meses de inhabilitación hasta la suspensión definitiva del registro.

d) IGECEM. Instituto de Geografía Estadística v Catastral del Estado de México. Emite Tablas de valores de suelo y de construcción, establece las normas y lineamientos, para que el Perito Valuador se ajuste a ellas al momento de realizar el cálculo del Avalúo. Se hace notar que ante éste organismo el Perito Valuador llena un formato el cual calcula los valores del avalúo, siendo muy importante la actuación ética del valuador para asentar en la correcta clasificación el inmueble a valuar. Así mismo sanciona a los peritos valuadores que no se apegan a ésos lineamientos, pudiendo sancionar desde 3 meses de inhabilitación hasta la suspensión definitiva del registro.

e) Colegios de profesionistas y Sociedades de Valuación. Son organismos que agremian a profesionistas de ciertas disciplinas: Arquitectos, Ingenieros civiles, Ingenieros municipales e Ingenieros arquitectos, los cuales para obtener un registro de valuador de inmuebles deben cubrir ciertos requisitos que solicitan los Colegios y Sociedades quienes median la relación con la Tesorería del Distrito Federal, el IGECEM y la Judicatura del D. F. los cuales no expiden un registro si no aparecen en listas de alguno de éstos Colegios de profesionistas.

Cabe hacer notar que los colegios de profesionistas a partir del año 2004 otorgan una certificación como perito valuador por un número determinado de años,

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dependiendo de los documentos fidedignos y comprobables que avalen la experiencia profesional como valuador. La mencionada certificación en el marco del Tratado de Libre Comercio (TLC), permite avalar a otro profesional similar ya sea canadiense o estadounidense para realizar trabajos de valuación en México.

2.3.3 Organismos que regulan Instituciones que otorgan registros de Perito Valuador de Inmuebles.

a) Sociedad Hipotecaria Federal. El marco legal que sustenta la práctica valuatoria se fundamenta para el caso del crédito hipotecario de vivienda, en la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, que emana de la Cámara de Diputados, la cual define en su artículo 7o. A la Sociedad Hipotecaria Federal como la entidad responsable de emitir reglas en materia de avalúos.

b) Comisión Nacional Bancaria. La CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) es la encargada de regular la actividad valuatoria de las instituciones financieras cuando se trata de otros propósitos y fines distintos al de crédito a la vivienda.

c) Tesorería del Gobierno del D. F. El Gobierno del D. F., como autoridad fiscal en la capital del país, asumió a través de la Tesorería el registro y autorización a personas físicas y morales para la práctica de avalúos, de tal forma que los peritos valuadores, Instituciones de Crédito y Sociedades Civiles acreditadas para el ejercicio de la valuación, debieran regirse por la normatividad del Código Financiero del D. F. y del Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos.

d) Instituto de Geografía Estadística v Catastral del Estado de México (IGECEM). El Gobierno del Estado de México mediante el Código Financiero del Estado de México, como autoridad fiscal en el Estado, asumió a través del IGECEM el registro y autorización a personas físicas para la práctica de avalúos, de tal forma que los peritos valuadores acreditados para el ejercicio de la valuación, debieran regirse por la normatividad de dicho Código Financiero.

e) Colegios de profesionistas v Sociedades de Valuación. También existen Colegios de profesionistas y Sociedades de Valuación que realizan reuniones, teniendo voz y voto, tanto para hacerse escuchar ante autoridades como para mantener actualizados a sus agremiados mediante cursos o seminarios impartidos dentro o fuera de sus instalaciones, con la finalidad de mejorar o elevar cada día los conocimientos relacionados con la actividad.

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Así mismo por medio de éstos, cualquier extranjero que se encuentre certificado en su país por medio de sus asociaciones, podrá realizar avalúos en México siempre y cuando sea a través de un perito valuador también certificado por su Colegio.

2.3.4 Requisitos solicitados para obtener el registro de Perito Valuador de Inmuebles.

a) Sociedad Hipotecaria Federal. Los requisitos para la obtención de un registro de ésta instancia son s

Requisitos:

i través de una Unidad de Valuación.

1. Acta de nacimiento. 2. CURP 3. RFC 4. Fotografías tamaño infantil. 5. Curriculum Vitae. 6. Título profesional. 7. Cédula profesional. 8. Constancias de actualización: cursos, diplomas etc.

Todos estos documentos se entregan digitalizados a la unidad de valuación que registrara al aspirante a Valuador Profesional.

b) Comisión Nacional Bancaria. A través de los bancos se otorga un registro, el cual sirve para uso exclusivo con ésa institución bancaria, los documentos que a continuación se señalan, son los requisitos técnicos oficiales que el banco necesita para incorporar peritos valuadores a su padrón de proveedores, así como otorgar o renovar registros en la especialidad valuatoria que ostente o pretenda adquirir dicho profesionista:

Requisitos:

1. Solicitud de apoyo del perito valuador 2. Acta de nacimiento 3. Titulo Profesional 4. Cédula Profesional 5. Curriculum Vitae 6. Constancia del Colegio de Profesionistas 7. Constancia de la Asociación de Valuadores 8. Copia de registros que lo que lo acrediten como perito valuador

bancario 9. Cartas responsivas del perito valuador 10. Informe de actividad valuatoria 11. Cartas de referencias de otros bancos 12. Dos avalúos tipo de la especialidad que ostente o pretenda obtener

como perito 13. Dos fotografías tamaño infantil

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14. Solicitud de investigación para el buró de crédito 15. Formatos de registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (aplicable

solo en caso de acreditar la especialidad de inmuebles)

c) Tesorería del Gobierno del D. F. Se tramita directamente en la Tesorería del D. F. Se deberá presentar y acreditar un examen de conocimientos en materia de valuación inmobiliaria así como Código Financiero del D. F. y el Manual de Procedimientos y lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos.

Artículo 8.- Las personas físicas interesadas en obtener registro deberán presentar ente la Subtesoreria la siguiente documentación y requisitos a más tardar 15 días hábiles previos a los periodos a que hace referencia el artículo 9:

Requisitos:

A. Peritos Valuadores Auxiliares

1. Original y copia de la solicitud en el formato autorizado, señalando domicilio para oír y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito federal.

2. Original y copia del documento con el que acrediten su calidad de perito valuador de bienes inmuebles, otorgado por el colegio profesional en concordancia con loa ley de la materia, o su registro ante la Dirección General del Patrimonio Inmobiliario, dicho documento deberá tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente.

3. Carta de referencia de la persona autorizada promoverte del registro, en la cual se manifieste el grado de conocimiento, así como la calidad moral y técnica del perito.

4. currículo vitae que desglose cuando menos 2 años de experiencia en valuación de bienes inmuebles o en actividades inmobiliarias relacionadas con la estimación de costos de edificación, estudios de falibilidad financiera, de proyectos inmobiliarios, administración físico-financiera de obras y/o con operaciones comerciales de bienes inmuebles.

5. Original y copia simple de su cédula profesional, expedida por la secretaria de Educación Publica, y tratándose de corredores públicos, original y copia simple de la habilitación expedida por la secretaria de Economía, y

6. Aprobar el examen teórico-practico.

B. Peritos Valuadores Independientes

1. Cumplir con los requisitos señalados en las fracciones 1, 2,4, 5 y 6 2. Presentar un ejemplar impreso del formato que utilizara para los

avalúos, el cual deberá contener todos los elementos a que hace referencia el manual.

I B i D L l ü T E C A

3. Presentar un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales que utilizaran en los avalúos que practiquen como perito valuador independiente, y

4. Tratándose de peritos valuadores que ya cuenten con registro como auxiliar, deberán acreditar haber aprobado el examen teórico práctico correspondiente.

d)lnstituto de Geografía Estadística y Catastral del Estado de México (IGECEM).10

Requisitos:

1. Constancia de ciudadano Mexicano por nacimiento o naturalización en pleno ejercicio de sus derechos (acta de nacimiento).

2. Solicitud por escrito dirigido al Director Gral. Del IGECEM. 3. Cédula Profesional de especialista en Valuación de Bienes Inmuebles

expedida por la Secretaria de Educación Publica o la constancia de estudios de estar cursando la especialidad.

4. Constancia de residencia efectiva en estado de México por lo menos durante los últimos 6 meses.

5. Constancia de registro y comportamiento emitida por una asociación, instituto o colegio de especialistas en Valuación Inmobiliaria radicada y registrada en el Estado de México.

6. Certificación que acredite la actualización de conocimientos para la practica de valuación Inmobiliaria Catastral expedida por la asociación o instituto

7. Curriculum Vitae. 8. 3 Fotografías tamaño infantil a color. 9. Cubrir los derechos de pago por concepto de expedición de registro.

e) Colegios de profesionistas y Sociedades de Valuación.

Colegio de profesionistas.

Requisitos:

1. Acta de nacimiento. 2. CURP 3. RFC 4. Fotografías tamaño infantil. 5. Curriculum. 6. Constancias de actualización: cursos, diplomas etc. 7. Presentar 2 avalúos. 8. Pertenecer al colegio de profesionistas afín a la profesión.

http//www.edomex.gob.mxAiansparencia/asp/directorio.asp?var=220b

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9. Pertenecer a una Sociedad de Valuación del Estado de México. 10. Carta de actualización del colegio profesional. 11 .Carta de actualización de la Sociedad de Valuación del Estado de

México. 12. Dos años de experiencia profesional comprobable.

Todos estos requisitos se entregan a cada uno de los colegios que registraran al aspirante a perito valuador.

Sociedad de Valuación

Requisitos Para ser Miembro de sociedad de Valuación

1. Llenar solicitud de ingreso a Sociedad de Profesionistas en Valuación Inmobiliaria.

2. Anexar: a) Copia del Titulo Profesional (ambos lados) b) Copia de la Cédula Profesional (ambos lados c) Copia de la CU RP d) Copia de la Constancia de Membresía de su colegio

correspondiente e) Copia de los Registros Oficiales que tenga:

CNBV, CABIN, CABIDF, TDDF, ETC. (en caso de ser perito valuador)

f) Copia de un Avalúo reciente (no mas de un año en caso de haber Realizado)

g) Copias de Constancias que acrediten su participación en: Diplomados, Cursos, y/o Seminarios respecto a la Valuación

3. Curriculum Vitae 4. Dos fotografías tamaño infantil

Costo de Inscripción $ 1,200.00 Costo de Anualidad $ 1,200.00

Todos estos requisitos se entregaran a las sociedades de valuación para que registre al aspirante a perito valuador.

2.3.5 Renovación de registro de perito valuador de inmuebles.

a) Sociedad Hipotecaria Federal.

Requisitos:

En la actualidad aun no se lleva a cabo la renovación del registro como profesional de la valuación en SHF ya que se otorgaron los primeros registros en el año 2004 y tienen una vigencia de 3 años, lo que si es un hecho es que para la renovación del mismo, el perito

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valuador de inmuebles deberá contar necesariamente con la cédula profesional que lo acredite como tal.

b) Comisión Nacional Bancaria. A través de los bancos se otorga un registro, el cual sirve para uso exclusivo con ésa institución bancaria. En este caso el banco se reserva el derecho de seguir o no colaborando en su plantilla de peritos valuadores dependiendo de la actuación de cada uno de sus registrados, así como de darle o no trabajo del banco para que lo realice el perito.

c) Tesorería del gobierno del D. F.

Requisitos:

1) Solicitud de renovación de registro. 2) Carta de colegio de profesionistas solicitando la renovación del registro. 3) Carta de sociedad de valuadores solicitando la renovación del registro.

4) Pago por renovación de registro.

d) Instituto de Geografía Estadística y Catastral del Estado de México (IGECEM).

Requisitos: 1) Solicitud por escrito dirigida al director general del IGECEM pidiendo la

La renovación del registro de perito valuador del Estado de México. 2) Certificación del IGECEM de haber participado en la práctica de avalúos

En materia catastral durante el ejercicio anterior. 3) Constancia de ejercicio de actividades de valuación inmobiliaria en los

Municipios del Estado de México por un periodo superior a 6 meses. 1) 3 Fotografías tamaño infantil a color recientes. 2) Cubrir los derechos de pago por concepto de Renovación de Registro

e) Colegios de profesionistas v Sociedades de Valuación.

Colegio de profesionistas:

Requisitos:

1) Solicitud de registro con Fotografía Infantil Adherida a la misma por Duplicado.

2) Constancia de vigencia como miembro del CAM-SAM para el año 2006 (Anualidad $1,900.00)

3) Constancia de vigencia como miembro de la sociedad de especialistas en Valuación a la que pertenece para el año 2006 (Anualidad 2006 $1,200.00)

4) Mencionar la actividad valuatoria realizada durante el año anterior

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5) constancias que acrediten mínimo veinticuatro horas de cursos de actualización y capacitación, realizados durante el año anterior en instituciones reconocidas por su afinidad en la práctica valuatoria.

6) Copia de avalúo de inmueble preferentemente que considere construcciones, realizado con fecha posterior al 30 de abril del presente año, el cual contenga los tres enfoques reconocidos en la materia (mercado físico, y capitalización de rentas), así como el anáfisis del mercado aplicable o en su caso el soporte necesario para la conclusión del propio dictamen y la firma del solicitante del registro.

Sociedad de Valuación:

Para la sociedad de valuación solo se pagan derechos como miembro de la sociedad para cumplir con las obligaciones gremiales y justificar 24 horas de actualización profesional.

2.3.6 Organismo que debe certificar el avalúo según su destino

a) Sociedad Hipotecaria Federal.

Por medio de las Unidades de Valuación se certifican avalúos para Créditos garantizados a la vivienda. (Requisito indispensable para otorgar un crédito hipotecario en Infonavit, Foviste, crédito bancario y algunos otros organismos que otorgan crédito hipotecario)

b) Institución Bancaria.

Los avalúos que certifican las instituciones bancarias se caracterizan por ser básicamente para determinar valores comerciales de los inmuebles y se pueden usar para: juicios de todo tipo, fianzas, dación en pago, garantías, seguros, etc.

c) Tesorería del Distrito Federal.

Estos avalúos se certifican por medio de una sociedad valuatoria autorizada por La Tesorería del D. F. y su función primordial es el de pago del I. S. R. (Impuesto Sobre la Renta, así como el pago del I. S. A. I. (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), Traslado de dominio, Los notarios se basan mucho en este avalúo

para el cobro de sus Honorarios ya que les representa una mayor retribución de los mismos, Existen otros avalúos denominados catastrales que sirven para

determinar el pago del impuesto predial.

d) IGECEM.

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Estos avalúos no necesitan certificación de algún organismo ya que el perito valuador tiene el permiso para firmarlo y certificarlo conforme a los lineamientos que rigen en el IGECEM y sirven para escrituración, traslado de dominio, inconformidad del impuesto predial, del ISAI, pago del ISR.

e) Avalúo Comercial.

El avalúo comercial tiene funciones tales como: juicios de todo tipo, valores comerciales para compra, venta, en el Estado de México también para traslado de dominio, escrituración.

2.3.7 Organismo que avalará el avalúo según el fin

El avalúo puede tener muchos fines o destinos, éste documento según el propósito podrá ser avalado por una o por otra institución (SHF, Institución Bancaria), en el presente apartado se aclara cuales son las instancias que deberán certificar el avalúo y en que casos no es necesario que se certifique el mismo.

Los avalúos desde el punto de vista legal, pueden ser para:

Créditos hipotecarios: Estos avalúos necesariamente tendrán que ser certificados por una unidad de valuación registrada en la Sociedad Hipotecaria Federal, si no fuera así el crédito no se llevara a cabo ya que la ley de transparencia así lo determina y exige. Tal es el caso de créditos de infonavit, foviste, de institución bancaria o de afores, así mismo algunos particulares que prestan dinero empiezan a pedir este avalúo para tener una mayor seguridad en cuanto al valor de lo que se esta dejando en prenda.

Compra-venta determinando un valor real: Para estos casos el avalúo es un poco mas libre pudiendo ser bancario o simplemente contactar un valuador con reconocido prestigio y profesionalismo para ejecutarlo sin necesidad de certificar el documento (avalúo comercial), en esta situación el avalúo bancario puede tener mas credibilidad sobre todo cuando son propiedades que valen mucho, ya que el banco será muy exigente con el valuador y con los valores aplicados en el mismo.

Pago de impuestos: Ya sea para escrituración, traslado de dominio, pago del ISR o pago del ISAI (impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), en estas situaciones el avalúo tendrá que ser forzosamente realizado por un valuador que tenga los registros de tesorería del DF o que tenga el registro del IGECEM en el Estado de México según el caso, en el del DF puede ser bancario o de sociedad de valuación registrada ante tesorería del DF y en el del Estado de México puede ser Bancario sin registro del IGECEM.11

Para juicios de todo tipo: Existen juicios para divorcio, intestados, prescripción positiva, usucapión etc. Los avalúos que pide el juez para estos casos deben ser con valores

11 http//www2.eluniversal.com.mx/pls/impreso/ol tu dinero.version imprimir td?id nota=1041

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comerciales apegados al mercado y pueden ser del tipo comercial, (Se le llama "Avalúo Comercial" al documento que no tiene ninguna certificación y lo puede firmar el perito valuador con papelería de su empresa) avalado por un profesional de la valuación y solo en los casos donde un juez pida que este sea bancario, tendrá que ser así, ya que así lo exige el mandato legal. Afianzamiento v Garantía de crédito: Al igual que la compra-venta en este caso se puede solicitar un avalúo que sea comercial y en casos donde la fianza o la garantía de crédito sea mayor se podrá solicitar un avalúo bancario.

Inconformidad por exceso de paao de predial: En el DF existe un formato especial para esta situación por lo que solo aquellos valuadores que tengan el registro de tesorería del DF podrán realizar estos avalúos al igual que los del estado de México solo aquellos que estén registrados en el estado de México podrán realizar avalúos para esta misma inconformidad. Activo fijo: estos avalúos podrán ser del tipo comercial salvo en los casos donde el cliente lo solicite de algún otro tipo.

2.3.8 Función de avalúo en cada institución

Créditos hipotecarios en Institución Bancaria: Garantizar el crédito que se esta otorgando

Tesorería: Pago de impuestos ISR (Impuesto sobre la renta), ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles)

IGECEM: Pago de impuestos ISR (Impuesto sobre la renta), ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) y Pago de predial por inconformidad.12

INFONAVIT: Garantía de crédito

FOVISSTE: Garantía de crédito

SEGUROS Y FIANZAS: Fijar una prima según el valor del inmueble y Garantía de afianzamiento.

Contables: Pago de impuestos sobre el activo fijo.

Juzgados: Determinar un valor para una posible licitación, repartición, escrituración, etc.

http//www.edomex.gob.nw/transparencia/asp/directorio.asp?var=220bOp.cit.

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2.4 MARCO TÉCNICO VALUATORIO

2.4.1 Partes en que se divide el avalúo

Para esta sección abordaremos el desglose de un avaluó bancario de unidad de valuación, el cual ofrece un panorama muy completo en cuanto a su contenido y técnica para valuar inmuebles, el avalúo contiene:

Síntesis del Avalúo Bancario: Inmuebles. El avalúo tiene como carátula una síntesis del documento encontrando en esta una fotografía del inmueble, el valor de liquidación y datos generales del inmueble.

Partes del Avalúo Bancario: Inmuebles.

I Información General. II Análisis de Zona Urbana. III Análisis del Terreno. IV Análisis de la Construcción. V Elementos de la construcción. VI Consideraciones de información disponible. Vil Enfoque de costos: Valor Físico. VIII Enfoque de ingresos: Valor por Capitalización de Rentas. IX Enfoque de mercado: Valor de Mercado. X Resumen. XI Consideraciones previas a la conclusión. XII Conclusión. XIII Declaraciones y Certificación del Avalúo. Anexo: Reporte Fotográfico del inmueble en estudio y de la investigación de mercado. Anexo: croquis o plano del inmueble. Nota: Este orden podrá ser diferente dependiendo del banco y de la unidad de valuación

2.4.1.1. Conformación y explicación de cada una de las partes del avalúo bancario o de unidad de valuación.

Síntesis del Avalúo Bancario: Inmuebles Los avalúos practicados en la especialidad de Inmuebles Habitacionales objeto de créditos garantizados a la vivienda, deberán involucrar en el mismo documento como formato de carátula una síntesis previa, a fin de que la Sociedad Hipotecaria Federal, SNC identifique claramente los datos técnicos más representativos del bien analizado y pueda corroborar el informe de actividad valuatoria presentado mensualmente por parte de las diversas Unidades de Valuación adscritas a dicha dependencia:

2.4.1.1.1 Datos Generales del Inmueble.

- Entidad otorgante del crédito.

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- Clave SHF.

Avalúo: - No. De Avalúo. - Fecha. - No. De SHF. - CUVI. - Registro Conjunto Infonavit. - Registro Infonavit. - Perito valuador. - Registro SHF. - Controlador. - Registro SHF.

Inmueble: - Propósito del avalúo. - Giro. - Tipología. - Clase del inmueble. - Año de terminación o remodelación de la obra. - Constructor (vivienda nueva). - Vida útil remanente (meses). - Unidades rentables generales. - Unidades rentables en el inmueble. - Superficie de terreno (m2). - Superficie de construcción (m2). - Superficie accesoria (m2). - Superficie en Escritura Pública (m2). - Superficie vendible (m2).

Ubicación: - Calle. - Número Exterior. - Número Interior. - Código Postal. - Colonia. - Conjunto. - Delegación / Municipio. - Ciudad. - Estado. - Cuenta Predial. - Referencia de proximidad urbana. - Infraestructura disponible en la zona (%).

Valores: - Valor comparativo de mercado. - Valor físico del terreno.

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- Valor físico de la construcción. - Valor físico de instalaciones y elementos comunes. - Otros valores estudiados. - Importe del valor concluido.

1. Declaraciones sobre el avalúo bancario. Justifica la utilización de los enfoques de valor, prácticas y procedimientos valuatorios que contribuyeron para la conclusión de valor(es) sobre el inmueble objeto de análisis. 2. Valor de liquidación. Representa el valor justo de mercado expresado en términos de valor presente, a través de la aplicación de una tasa determinada de descuento durante el plazo esperado de exposición a mercado, reduciendo un 10% adicional a esta magnitud como costo de oportunidad; práctica comúnmente aceptada en éste tipo de operaciones.

3. Prevenciones. Refiere los alertamientos o limitaciones que deben considerarse, en el evento de que el inmueble valuado, se constituya como garantía de crédito hipotecario. 4. Certificación del avalúo. Incorpora los mismos criterios involucrados en el apartado XIII del avalúo denominado Declaraciones y Certificación del mismo, en lo que compete a perito valuador, perito controlador (funcionario facultado) y Unidad de Valuación.

Contenido del Avalúo Bancario: Inmuebles

I.- Información General. El formato de avalúo cuenta con catálogos de respuestas predefinidas cuyo propósito es obtener homologación de criterios, posibilitando la conformación de bases de datos en medios informáticos consistentemente. No obstante, en aquellos conceptos que requieren de una explicación más detallada para la comprensión del lector del avalúo, existe la posibilidad de que el perito señale las explicaciones que procedan; obteniendo de esta manera tanto la posibilidad de generar sistematizadamente información masiva cuanto la explicación suficiente de los conceptos homologados tal y como a continuación se señala:

Entidad otorgante del crédito. Identifica a la entidad otorgante de financiamiento hipotecario.

Entidad otorgante del crédito (Clave SHF), Refiere la clave otorgada por la Sociedad Hipotecaria Federal, SNC a la entidad otorgante de financiamiento hipotecario.

No. Avalúo de la institución bancaria. Identifica el número de avalúo asignado automáticamente por el sistema Institucional

No. Avalúo SHF. Identifica el número de avalúo que la unidad de valuación asigna conforme a la siguiente prelación de criterios emitidos por la Sociedad Hipotecaria Federal: - Clave SHF de la unidad de valuación.

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- Año de realización del avalúo. - Clave del estado donde se ubica el inmueble según catálogo INEGI. - Identificación regional. - Consecutivo de los avalúos, por año y por unidad de valuación y dígito verificador.

Fecha. En el avalúo debe establecerse la fecha en la cual se estiman los valores (fecha de valuación) misma que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen. La fecha de certificación de un avalúo no podrá ser posterior a diez días hábiles, contados desde la fecha en que se haya efectuado la última inspección del inmueble. La fecha de certificación del avalúo será entonces considerada como la fecha de emisión del mismo.

Clave única de vivienda (CUVI). Identifica la clave a través de la cual, Sociedad Hipotecaria Federal, SNC podrá mantener un registro actualizado de inmuebles habitacionales que son objeto de crédito garantizado por parte de dicha entidad.

No. de registro Infonavit (de ser aplicable). Involucra el número de registro otorgado por Infonavit a la Unidad de Valuación, para efectuar avalúos sobre créditos garantizados a la vivienda.

No. de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable). Se refiere al número de registro otorgado por Infonavit al Conjunto o Desarrollo Inmobiliario, para identificarlo como Promotor de Vivienda calificado por dicho organismo.

Constructor para el caso de vivienda nueva. Se debe incorporar el nombre del constructor responsable de la edificación del inmueble habitacional objeto de avalúo.

Unidad de valuación v Registro SHF. Nombre y registro de la unidad de valuación otorgada por la Sociedad Hipotecaria Federal. Para efectuar avalúos sobre inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

Controlador - Registro v vigencia SHF. Nombre, registro y vigencia ante Sociedad Hipotecaria Federal del controlador (funcionario técnico) adscrito a la Unidad de Valuación del Banco Integrante del Grupo Financiero responsable de la certificación de avalúos efectuados sobre inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Avalúos efectuados para otros fines distintos a éste último, deberán desplegar en el campo de controlador, el nombre del funcionario facultado responsable de la revisión y certificación del estudio.

Perito Valuador - Registro v vigencia SHF. Nombre, registro y vigencia ante Sociedad Hipotecaria Federal del Perito Valuador (profesionista incorporado al padrón Institucional de proveedores externos) facultado por la Unidad de Valuación para realizar avalúos sobre inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.

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Avalúos efectuados para otros fines distintos a éste último, deberán desplegar en el campo de Registro, la clave otorgada por otra autoridad al profesionista responsable de la ejecución y certificación del avalúo. Especialidad. Corresponde a la acreditación valuatoria del profesionista externo (perito valuador) para realizar avalúos, conforme a la especialidad de la garantía objeto de análisis: - INMUEBLES. - AGROPECUARIO. - MAQUINARIA Y EQUIPO. -OTRA. Registro del Banco. Otorgado por la Institución Bancaria para efectuar avalúos que respalden operaciones de crédito internas.

Solicitante del avalúo. Identifica el nombre completo de la persona física y/o moral que requiere el servicio. En caso de persona moral, se deberá indicar también su denominación o razón social así como el nombre de la persona física que la representa y que solicitó el avalúo.

Domicilio del Solicitante, Indica la localización específica del solicitante del avalúo, con la mayor precisión posible en la incorporación de los siguientes datos: - CALLE Y NÚMERO Y SUS EQUIVALENTES. - NOMBRE DEL CONJUNTO (DE SER APLICABLE) - COLONIA. - CÓDIGO POSTAL. - DELEGACIÓN O MUNICIPIO. - ENTIDAD FEDERATIVA.

Propietario del inmueble. Especifica el nombre de la persona física o moral que se refiera en la escritura pública o en resolución emitida por autoridad competente.

Inmueble que se valúa. Especifica la clasificación del inmueble valuado en función a su giro específico, conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL - COMERCIAL. - OFICINAS. - GIROS ESPECIALIZADOS. - OTRO.

Tipología del inmueble. Identifica el tipo de inmueble en el giro específico que le corresponde, conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL.

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- TERRENO BALDÍO. - UNFAMILIAR (CASA HABITACIÓN). - DEPARTAMENTAL (DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO). - CONDOMINIO HORIZONTAL (CASA EN CONDOMINIO). - COMERCIAL. - LOCAL INDEPENDIENTE. - COMERCIO DE AUTOSERVICIO. - COMERCIO DEPARTAMENTAL. - CENTRO COMERCIAL. - SUCURSAL BANCARIA. - OFICINAS. - LOCAL DE OFICINA. - PLANTA DE OFICINAS. - EDIFICIO DE OFICINAS. - GIROS ESPECIALIZADOS. - BODEGAS. - HOTELES. - INDUSTRIAS. - TURÍSTICOS. - CULTURALES. - RECREATIVOS. - HOSPITALES. - PROCESOS BANCARIOS. - OTROS. - OTROS.

Régimen de propiedad. Indica si es privada (individual o colectiva) pública o de cualquier otra naturaleza. Sólo por excepción y en aquellos casos donde exista una disposición oficial para efectuar el análisis valuatorio por parte de la Unidad de Valuación, se podrá practicar avalúo sobre bienes sujetos a régimen comunal o ejidal, conforme a la siguiente clasificación: - INDIVIDUAL. - CONDOMINIO. - COPROPIEDAD. - OTRO.

Originación del inmueble. Indica si la construcción del inmueble se efectuó por parte de un promotor inmobiliario o bien, se realizó en forma individual por el propietario del bien. Conforme a la siguiente clasificación: - PROFESIONAL INMOBILIARIO. - PROYECTO INDIVIDUAL.

Propósito del avalúo. Es el fin para el cual se solicita la ejecución del avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - ORIGINACIÓN DE CRÉDITO.

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- REESTRUCTURA DE CRÉDITO. - DACIÓN EN PAGO. - ADJUDICACIÓN JUDICIAL. - REEXPRESION CONTABLE. - ARRENDAMIENTO. - EFECTOS FISCALES. - OTRO.

Objeto del avalúo. Es el tipo de valor que se debe concluir en función de los bienes a valuar, la especialidad valuatoria y el propósito del avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - VALOR DE MERCADO. - VALOR DE LIQUIDACIÓN. - VALOR DE RESCATE. - VALOR FÍSICO. - VALOR REFERIDO. - VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. - OTRO.

Número de cuenta predial. Indica el número que corresponde a la cuenta predial de la garantía valuada. En los casos de departamentos o casas en condominio y siempre y cuando no se haya efectuado la individualización en el pago de este impuesto, el avalúo puede referir el número global que corresponde al conjunto inmobiliario.

Número de cuenta de agua. Indica el número que corresponde a la cuenta de agua sobre la garantía valuada. En los casos de departamentos o casas en condominio y siempre y cuando no se haya efectuado la individualización en el pago de este servicio, el avalúo puede referir el número global que corresponde al conjunto inmobiliario.

Ubicación del inmueble. Describe con exactitud la localización geográfica del inmueble que es objeto de avalúo. En inmuebles de difícil localización, se deben indicar principales vías de acceso, orientaciones, distancias aproximadas en kilometraje, referencias a puntos importantes o denominación de predios. Los criterios que deben considerarse para especificar la ubicación precisa del inmueble, siendo los que a continuación se señalan: - ESTADO. - CIUDAD. - DELEGACIÓN / MUNICIPIO. - COLONIA. - NOMBRE DEL CONJUNTO. - CÓDIGO POSTAL. - DOMICILIO POSTAL (CALLE). - NUMERO EXTERIOR. - NUMERO INTERIOR.

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Es importante señalar que la información contenida es este apartado, debe evitar el uso de abreviaturas.

II.- Análisis de Zona Urbana. - Clasificación de ciudad.

Tamaño de ciudad. Indica el tamaño de la ciudad donde se ubica el inmueble objeto del avalúo, conforme a la siguiente clasificación: - AREA METROPOLITANA (D. F.). - MACRO PLAZA (GUADALAJARA Y MONTERREY). - CIUDAD GRANDE. - CIUDAD MEDIA. - CIUDAD MENOR. - POBLACIÓN MENOR.

- Clasificación de zona. Indica la clasificación de acuerdo a la reglamentación urbana de la localidad. Si no existe un Programa o Plan de Desarrollo Urbano específico, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a las condiciones de la zona analizada. Asimismo, se deberá especificar si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de consolidación, declinación o renovación.

Nivel socioeconómico. Se refiere a la clasificación socioeconómica de la zona a la que pertenece el inmueble valuado. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTO. - ALTO. - MEDIO-ALTO. - MEDIO. - BAJO. - MUY BAJO.

Uso preponderante. Identifica el uso preponderante de los inmuebles que se ubican en la zona sobre la cual se localiza el inmueble que es objeto de avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL. - COMERCIAL. - OFICINAS. - GIROS ESPECIALIZADOS. - OTRO.

Concentración. Señala el tipo de concentración o dispersión de inmuebles identificados en la zona donde se localiza el bien valuado. Conforme a la siguiente clasificación:

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- AGRUPACIÓN DISPERSA. - CENTRO URBANO. - OTRO.

Uso de Suelo/CUS/COS. Cuando exista una normatividad emitida por autoridad competente, deberá incorporarse el uso de suelo referente a la zona, calle o lote, o bien al inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentación local al respecto o bien, no se tenga definido el uso de suelo correspondiente al inmueble objeto del avalúo, su conclusión estará en función de lo observado en campo, debiendo corresponder dicho dato al uso de suelo predominante en la zona. Este concepto se complementa con los relativos a la densidad habitacional e intensidad de construcción y con los coeficientes de Ocupación y Uso de Suelo (C.U.S. y C.O.S.): - C.U.S.: Es la relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno. - C.O.S.: Es la relación aritmética existente entre la superficie construida en planta baja y la superficie total del terreno.

Referencia de proximidad urbana SHF. Considera las principales características de ubicación delegacional / municipal respecto del inmueble valuado y su proximidad hacia el centro económico reconocido de dicha entidad: - Zona céntrica: Se refiere a la zona delimitada generalmente por vialidades primarias y definida por la autoridad como zona centro. - Zona intermedia: Considera una proximidad definida a partir de vialidades primarias limitadas generalmente por otras de velocidad intermedia. - Zona periférica: Está acotada por vialidades rápidas y en la mayoría de los casos se clasifica como zona urbana de crecimiento inmediato y progresivo, incorporada a la mancha urbana. - Zona de expansión: Reconocida por la autoridad como zona de crecimiento potencial. Probablemente no se encuentre definido su uso de suelo y en función a su crecimiento, se reconocerá como parte de la mancha urbana. - Zona rural. Reconocida por la autoridad como zona de uso agrícola o sin dotación de servicios.

- Construcción Dominante.

Clasificación por Edad. Se clasifica al inmueble conforme a la edad que refleja su construcción. Conforme a la siguiente clasificación: - ANTIGUA. - INTERMEDIA. - MODERNA. - OTRO.

Esquema de Agrupación.

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Señala la forma en que se agrupan las construcciones identificadas en el contexto urbano. Conforme a la siguiente clasificación: - HORIZONTAL. - VERTICAL. - MIXTO. - OTRO. Arraigo. Identifica la permanencia del tipo de construcción predominante en la zona objeto de análisis. Conforme a la siguiente clasificación: - PROVISIONAL. - PERMANENTE. - OTRO.

Atributos. Especifica la calidad de las construcciones predominantes en la zona valuada. Conforme a la siguiente clasificación: - BAJA CALIDAD. - MEDIANA CALIDAD. - ALTA CALIDAD.

Técnica Constructiva. Califica la tecnología constructiva empleada en el proceso de edificación de los inmuebles característicos de la zona. Conforme a la siguiente clasificación: - TECNOLOGÍA INFORMAL. - TECNOLOGÍA ARTESANAL. - TECNOLOGÍA C O M Ú N . - TECNOLOGÍA ESPECIALIZADA. - OTRO.

Observaciones. En este apartado, se deben mencionar todos aquellos aspectos relevantes que contribuyan a efectuar un mejor análisis sobre las construcciones dominantes en la zona, donde se ubica el inmueble objeto del avalúo.

Saturación de zona.

índice de Ocupación. Señala el porcentaje aproximado de lotes con construcción en relación al número de lotes baldíos en la zona, sector o calle; considerando un radio estimado de mil metros. Conforme a la siguiente clasificación: - D E 0 A 1 0 % - D E 10 A 20% - D E 20 A 30% - DE 30 A 40% - D E 40 A 50%

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- DE 50 A 60% - DE 60 A 70% - DE 70 A 80% - DE 80 A 90% - D E 90 A 100% - OTRO. Consolidación Urbana. Identifica la consolidación urbana dentro de la zona analizada, de acuerdo al tipo de construcción predominante. Conforme a la siguiente clasificación: - ZONA RURAL. - ZONA EJIDAL - ZONA EN TRANSICIÓN. - ZONA DE INVASIONES. - ZONA SUBURBANA. - ZONA URBANA. - ZONA DE CONTAMINACIÓN PELIGROSA. -OTRA.

Contaminación ambiental. Describe tipo y nivel de contaminación que caracteriza a la zona analizada. Estos datos son comúnmente utilizados en macro plazas o zonas donde existe alta concentración de actividades comerciales, industriales o vehiculares que impactan la plusvalía del inmueble valuado.

- Población.

Tipo. Identifica el tipo de población que generalmente se asienta por su actividad, en la zona analizada. Conforme a la siguiente clasificación:

- PERMANENTE. - FLOTANTE VACACIONAL. - FLOTANTE COMERCIAL. - FLOTANTE LABORAL. - ASENTAMIENTO IRREGULAR. - OTRO.

Densidad. Señala la concentración de habitantes por hectárea que se distinguen en la zona valuada. Conforme a la siguiente clasificación: - DE 0 A 50 HAB./HA. -DE50A100HAB./HA. -DE100A200HAB./HA. - DE 200 A 400 HAB./HA. - DE 400 A 800 HAB./HA. - DE 800 O MAS HAB./HA.

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-OTRA.

- Vías de acceso.

Tipos de Comunicación. Describe el tipo de comunicación vial existente, relativo a carreteras, libramientos, periféricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales o vías preferenciales, viaductos, etc. Conforme a la siguiente clasificación: - FEDERAL. - REGIONAL. - RURAL. - SUBURBANA. - URBANA. - OTROS.

Intensidad de Flujo. Identifica la saturación vehicular de la zona analizada donde se ubica el inmueble objeto del avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - VIA RÁPIDA. - CORREDOR URBANO. - CORREDOR DE ZONA. - COREDOR DE BARRIO. - CORREDOR LOCAL. - CORREDOR MENOR. -OTRA.

Importancia Urbana. Señala la interrelación de las vialidades al comunicar varias zonas adyacentes a la localidad analizada. Conforme a la siguiente clasificación:

- VIALIDAD PRIMARIA. - VIALIDAD SECUNDARIA. - VIALIDAD TERCIARIA. - VIALIDAD RESTRINGIDA. -OTRA.

Accesos principales. Considera las principales rutas de acceso a la zona analizada, con el fin de ubicar en forma precisa el inmueble objeto del avalúo.

- Infraestructura.

Servicios Básicos. Se refiere a la dotación de servicios relativos a infraestructura urbana, tales como agua potable, drenaje, electrificación, vialidades, y alumbrado público que posibilitan en su

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conjunto, el funcionamiento de la zona geográfica objeto de avalúo. La calificación de servicios básicos a considerar es el siguiente: - EXCELENTES. - SUFICIENTES. - DEFICIENTES. - INEXISTENTES. Servicios Adicionales. Involucra la existencia de servicios públicos y equipamiento urbano tales como suministro de gas, transporte público, recolección de basura, servicio postal y red telefónica que conjuntamente proporcionarán a la zona valuada, condiciones que impactarán su plusvalía. La calificación de servicios adicionales a emplear es el siguiente: - EXCELENTES. - SUFICIENTES. - DEFICIENTES. - INEXISTENTES.

Servicios Complementarios. Considera la eventual instalación de servicios privados tales como cableado subterráneo, riego por aspersión, dispositivos de seguridad, red televisiva, gas entubado, plantas de tratamiento, áreas verdes y otros servicios que si bien, no se consideran indispensables para el buen funcionamiento del inmueble valuado; proporcionan un mayor grado de confort y plusvalía a la zona. La calificación de servicios complementarios a considerar es el siguiente: - EXCELENTES. - SUFICIENTES. - DEFICIENTES. - INEXISTENTES.

Nivel de Infraestructura (%). En términos generales, se debe incorporar en porcentaje la dotación de infraestructura en la zona.

Observaciones de Infraestructura. Especifica con mayor detalle, el tipo de suministro, conexión o establecimiento de los diversos servicios relativos a infraestructura e involucrados con la zona objeto de avalúo. Al identificar equipamiento urbano, se deberá describir y señalar el radio aproximado que se identifica en algunos dispositivos, con respecto a la zona sujeta a análisis. (Iglesia, mercados, plazas públicas, parques y jardines, escuelas, hospitales, bancos, estacionamientos, estaciones de transporte urbano o suburbano, restaurantes, hoteles, escuelas, centros comerciales, edificios públicos, centros culturales y deportivos).

III.- Análisis del Terreno.

Calles limítrofes v orientación. Se deberá indicar el nombre de la calle, su orientación en la acera, las calles entre las cuales se ubica el predio, su ubicación específica (esquina, cabecera de manzana o

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manzana completa), así como los nombres de todas las calles periféricas y sus respectivas orientaciones.

- Dimensiones.

Fuente de información. Especifica en términos generales, la fuente de información utilizada por el valuador, sobre la cual se obtuvieron medidas, colindancias y superficies correspondientes a la propiedad analizada. Conforme a la siguiente clasificación: - ESCRITURAS DE PROPIEDAD. - PLANOS DE PROYECTO. - MEDICIÓN CATASTRAL. - MEDICIÓN FÍSICA DIRECTA. - LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO. - AVALUÓ ANTECEDENTE. -OTRA.

Descripción de Fuente v Área. Detalla las características relativas a la fuente de información empleada para efectuar el avalúo, especificando la superficie total de terreno inscrita o asentada en escritura pública e incorporando también en esta opción; el número oficial de escritura del inmueble analizado.

Linderos. La descripción de este rubro en terrenos con forma irregular (poligonal) así como en departamentos en condominio, debe efectuarse recorriendo secuencialmente la forma del inmueble (el de las manecillas del reloj). En todos los casos, las colindancias deben involucrar orientaciones, dimensiones y descripciones sobre las propiedades inmediatas al bien analizado; de tal forma que permitan su plena identificación.

- Superficies de terreno. Con independencia a la tipología del inmueble a valuar, éste apartado refiere la delimitación privativa del predio y debe integrar información cuantitativa repercutible a los distintos tipos de superficies de terreno, identificados física y documentalmente: - AREA TOTAL DE TERRENO EN CONDOMINIO. - AREA PRIVATIVA DE TERRENO. - AREA COMÚN DE TERRENO. - AREA TOTAL DE TERRENO (PRIVATIVA Y COMÚN). - PORCENTAJE DE INDIVISO. En aquellos casos donde la información disponible, refleje una diferencia considerable entre las superficies identificadas en escritura pública y las determinadas por medición directa (planos arquitectónicos, croquis o documentos expedidos por autoridad competente) se deberán consignar los datos obtenidos de las diversas fuentes, especificando en el capítulo de CONSIDERACIONES DE INFORMACIÓN DISPONIBLE el área que será utilizada para efectuar el avalúo; justificando la razón de su uso.

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- Configuración y Topografía.

Configuración. Identifica la forma geométrica que caracteriza al predio analizado, describiendo las irregularidades existentes. En el rubro de consideraciones adicionales debe mencionarse el número de frentes a vialidad. Conforme a la siguiente clasificación: - REGULAR. - IRREGULAR. - CASTIGO POR FRENTE. - CASTIGO POR PROFUNDIDAD. - CASTIGO POR IRREGULARIDAD. -OTRA.

Topografía. Señala accidentes topográficos o irregularidades geométricas existentes en el terreno valuado. Conforme a la siguiente clasificación: - PLANA. - PENDIENTE LIGERA. - PENDIENTE PRONUNCIADA. - ACCIDENTADA. -MUY ACCIDENTADA. -OTRA.

- Elementos Físicos.

Composición del subsuelo. Identifica las características y propiedades del subsuelo, a través de las cuales podemos conocer condiciones en el desplante de la cimentación, capacidad de carga, permeabilidad, estabilidad, etc. Conforme a la siguiente clasificación: - TEPETATE. - ROCOSO. - ROCOSO CALCÁREO. - ARCILLAS. - ARCILLAS EXPANSIVAS. - J A L -SASCAB - SUBSUELO CAVERNOSO. - CONFORMACIÓN PANTANOSA. - NIVEL FREÁTICO ELEVADO. - FALLAS GEOLÓGICAS. - OTROS.

- Características Panorámicas. Califica el panorama de la zona donde se ubica el inmueble valuado, el cual puede premiar o castigar el valor del predio como por ejemplo, paisajes urbanos, frentes de playa, vista al mar, zonas arboladas, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de

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desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras, basureros etc. Conforme a la siguiente clasificación: - VISTAS INDESEABLES. - VISTAS NORMALES. - VISTAS ATRACTIVAS. - PLUSVALÍA POR VISTAS. - OTRAS.

Accidentes Especiales. Seleccionable sólo en caso de que exista alguna irregularidad de formación natural relevante en el terreno sujeto a análisis. Conforme a la siguiente clasificación: - INEXISTENTES. - ARBOLAMIENTO IMPORTANTE. - FORMACIONES ROCOSAS. - CAUCES ACUIFEROS. - OTROS. - Servidumbres y Restricciones.

Uso Permitido. Indica el uso que oficialmente es permisible al terreno objeto de avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL UNFAMILIAR. - HABITACIONAL PLURIFAMILIAR. - COMERCIAL. - OFICINAS. - INDUSTRIAS. - EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS. - UTILIZACIÓN MIXTA. - OTRO.

Intensidad de construcción. Representa el número de metros cuadrados de construcción permisibles en la edificación del terreno, independientemente de las características reflejadas por otros inmuebles en la zona. Estos datos, también se obtienen a través de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano o documentos que en esta materia expida autoridad competente. Conforme a la siguiente clasificación: - HASTA 0.05 AREA DE TERRENO. - HASTA 1.00 AREA DE TERRENO. - HASTA 1.25 AREA DE TERRENO. - HASTA 1.50 AREA DE TERRENO. - HASTA 3.50 AREA DE TERRENO. - HASTA 7.50 AREA DE TERRENO. - SIN RESTRICCIONES. -OTRA.

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Lote tipo. Considera el dimensionamiento del lote tipo predominante en la zona de estudio. El criterio se puede basar en análisis efectuados por el valuador o bien, en información emitida por autoridad competente. Conforme a la siguiente clasificación: - RESERVA TERRITORIAL. - 1000 METROS CUADRADOS. - 500 METROS CUADRADOS. - 250 METROS CUADRADOS. - 125 METROS CUADRADOS. - LOTE PLURIFAMILIAR. - SIN RESTRICCIÓN. - OTRO.

Densidad habitacional. Conforme a la densidad habitacional observada en campo, se califica este criterio que debe ser consistente con la reglamentación urbana o bien, resultado de las condiciones predominantes en un radio de mil metros. Por lo general, esta información se obtiene de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano o de cualquier otro documento que en esta materia expida la autoridad correspondiente de cada entidad geográfica.

Servidumbres. Con base en la revisión de documentos oficiales proporcionados por el solicitante (título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento) y a la inspección realizada, se debe indicar la existencia de gravámenes sobre el inmueble en estudio. Así como la existencia de servidumbres (si es aparente, está legalmente constituida o si representa al predio dominante o al sirviente).

Restricciones. Si existe algún tipo de restricción (pública, privada o de mercado) se debe identificar su existencia y su relación directa con la construcción o el uso del bien. Conforme a la siguiente clasificación: - RESTRICCIÓN DE ALINEAMIENTO. - RESTRICCIÓN DE ALTURA. - AFECTACIÓN OFICIAL. - SERVIDUMBRE DE PASO. - SERVIDUMBRE DE AGUA. - SERVIDUMBRE DE DRENAJE. - SERVIDUMBRE DE LUZ. - DERECHO DE VIA. - SIN RESTRICCIÓN. - OTRAS.

Consideraciones Adicionales. El rubro considerará otros factores específicos sobre el terreno, que pueden incidir en forma importante para la valuación del inmueble objeto de estudio.

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Croquis de localization. En el contenido del avalúo, es necesario involucrar un croquis de localization sobre el inmueble analizado, delimitando de ser posible, su orientación, medidas y colindancias generales. IV.- Análisis de la Construcción.

Características del conjunto inmobiliario. Describe ordenadamente la distribución de las distintas áreas que conforman la propiedad (iniciando con el terreno, el uso actual de las construcciones y en su caso, sus diferentes niveles) para concluir un análisis con la mayor objetividad posible.

Usos del conjunto.

- Giro. Identifica la clasificación inmobiliaria del conjunto valuado, en función a su giro específico. Conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL - COMERCIAL. - OFICINAS. - GIROS ESPECIALIZADOS. - OTRO.

- Tipología. Especifica el tipo inmobiliario del conjunto en el giro específico que le corresponde. Conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL. - TERRENO BALDÍO. - UNIFAMILIAR (CASA HABITACIÓN). - DEPARTAMENTAL (DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO). - CONDOMINIO HORIZONTAL (CASA EN CONDOMINIO).

- COMERCIAL. - LOCAL INDEPENDIENTE. - COMERCIO DE AUTOSERVICIO. - COMERCIO DEPARTAMENTAL. - CENTRO COMERCIAL. - SUCURSAL BANCARIA.

- OFICINAS. - LOCAL DE OFICINA. - PLANTA DE OFICINAS. - EDIFICIO DE OFICINAS.

- GIROS ESPECIALIZADOS. - BODEGAS. - HOTELES. - INDUSTRIAS.

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- TURÍSTICOS. - CULTURALES. - RECREATIVOS. - HOSPITALES. - PROCESOS BANCARIOS. - OTROS. - OTROS.

Unidades rentables generales. Identifica el número total de espacios que como parte integrante del conjunto, se pueden rentar agrupándolos según su uso.

Número de niveles. Indica el número de pisos o niveles que posee la propiedad objeto de avalúo, así como la altura libre que caracteriza a los mismos. Cuando se valúen unidades aisladas de un edificio, se debe mencionar el total de niveles que caracteriza a ambos proyectos. -Características del inmueble que se valúa (Uso Actual). Describe al inmueble iniciando con el terreno, uso actual de la construcción y en su caso, sus diferentes niveles. Este concepto, debe seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman la propiedad; indicando como mínimo los siguientes títulos: - Número de recámaras. - Número de baños completos. - Número de espacios de estacionamiento.

Uso del inmueble.

- Giro. Especifica la clasificación del inmueble valuado en función a su giro específico. Conforme a la siguiente clasificación: - HABITACIONAL. - COMERCIAL. - OFICINAS. - GIROS ESPECIALIZADOS.

- Tipología. Identifica el tipo de inmueble en el giro específico que le corresponde. Conforme a la siguiente clasificación:

- HABITACIONAL. - TERRENO BALDÍO. - UNIFAMILIAR (CASA HABITACIÓN). - DEPARTAMENTAL (DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO). - CONDOMINIO HORIZONTAL (CASA EN CONDOMINIO).

- COMERCIAL. - LOCAL INDEPENDIENTE.

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- COMERCIO DE AUTOSERVICIO. - COMERCIO DEPARTAMENTAL. - CENTRO COMERCIAL. - SUCURSAL BANCARIA. - OFICINAS. - LOCAL DE OFICINA. - PLANTA DE OFICINAS. - EDIFICIO DE OFICINAS.

- GIROS ESPECIALIZADOS. - BODEGAS. - HOTELES. - INDUSTRIAS. - TURÍSTICOS. - CULTURALES. - RECREATIVOS. - HOSPITALES. - PROCESOS BANCARIOS.

- OTROS.

- OTROS.

- Unidades rentables. Identifica el número total de espacios que como parte integrante del inmueble, se pueden rentar agrupándolos según su uso. Número de niveles. Indica el número de pisos o niveles que posee la propiedad, objeto de avalúo.

- Clase general del inmueble. Clasifica a la propiedad valuada, en alguno de los segmentos que refieren características constructivas sobre la misma, tales como las que a continuación se indican:

Mínima. Vivienda precaria y económica, adoleciendo en su construcción de un proyecto calificado, acabados uniformes e infraestructura adecuada. Predominan en esta clasificación, espacios edificados con elementos provisionales.

Económica Construcciones de uso habitacional económico caracterizadas por la ausencia de un proyecto arquitectónico adecuado, incorporando sólo algunos acabados mixtos e infraestructura parcial.

Interés Social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada por prototipos. Considera un proyecto e infraestructura adecuadas para su edificación.

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Medio. Vivienda individual con espacios diferenciados conforme a su uso y función (sala, comedor, recámaras, cocina, baño). Se aprecian acabados irregulares en cuanto a calidad, manteniendo una infraestructura adecuada en cuanto a la dotación de servicios. Semiluio. Espacios diferenciados por usos específicos (sala, comedor, recámaras, cocina, baños, patio de servicio). La vivienda es edificada conforme a un proyecto arquitectónico adecuado y la definición de acabados uniformes, manteniendo parámetros aceptables de calidad. La infraestructura es adecuada para satisfacer servicios básicos, adicionales y complementarios.

Residencial. Espacios diferenciados por usos específicos y grados de confort que cubren necesidades adicionales a las estándar (sala, comedor, recámaras, cocina, baños, vestidores, áreas de juego y descanso, patio y cuarto de servicio). La solución al proyecto es adecuado y la definición de acabados uniformes, en cuanto a calidad. La infraestructura es adecuada para satisfacer servicios básicos y adicionales, observando en mayor escala -con respecto a otro tipo de inmuebles- la instalación de servicios complementarios; principalmente en el rubro de seguridad.

Residencial Plus. Espacios diferenciados por usos específicos y grados de confort que cubren necesidades sociales extraordinarias (sala, comedor, recámaras, cocina, baños, vestidores, áreas de juego y descanso, patio y cuarto de servicio). El proyecto arquitectónico es en su mayoría calificado y prevalecen acabados de lujo e importación, en cuanto a calidad. La infraestructura es adecuada y en algunos casos especializada para introducir todo tipo de servicios, con mayor énfasis a la instalación de infraestructura complementaria; principalmente en el rubro de privacidad y seguridad.

- Calidad v definición de tipos de construcción. En base a la calidad de edificación y áreas (privativas y comunes) que posee la propiedad analizada, el avalúo debe diferenciar los tipos de construcción que la conforman, relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son destinados los espacios.

- Análisis de áreas cubiertas. Con base en los distintos tipos de construcción identificados en el bien, la fuente de información utilizada por el valuador, así como las superficies de construcción cubiertas (privativas y comunes) pertenecientes a cada segmento. Las superficies de construcción estarán definidas por el perímetro de la cara exterior de muros externos, así como de muros de áreas comunes, o de las medidas a eje tratándose de colindancias en áreas privativas. Se excluyen de esta definición las terrazas, patios y estacionamientos cubiertos, y en su caso, construcciones provisionales.

-Calidad Inmobiliaria.

Ubicación. Califica la calidad de ubicación del inmueble objeto de análisis con respecto a la zona.

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Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

- Edad del Inmueble. Se debe mencionar la edad cronológica del inmueble analizado, con base en la fuente documental proporcionada al perito valuador. Conforme a la siguiente clasificación: - DE 0 A 5 AÑOS. -DE 5 A 15 AÑOS. -DE 15 A 25 AÑOS. - DE 25 A 35 AÑOS. - DE 35 A 45 AÑOS. - DE 45 O MAS AÑOS.

Provecto Arquitectónico. Se debe calificar el proyecto arquitectónico en cuanto a su calidad, ejecución, funcionalidad y diseño. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Vida útil remanente. Representa la edad aproximada del inmueble, resultante de considerar la vida útil total o económica asignada a su tipo, menos la edad de la construcción.

Calidad constructiva. Se debe calificar el proceso integral de construcción empleado para la edificación del inmueble analizado. Conforme a la siguiente clasificación: -MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Remodelaciones efectuadas. Identifican la magnitud de las obras efectuadas al inmueble en estudio, los años que han transcurrido desde que se llevaron a cabo tales adecuaciones y la substitución, eliminación ó modificación de elementos estructurales, o de acabados. En casos de insuficiencia de información, se fundamentará y calculará la edad aparente. Conforme a la siguiente clasificación: - MENOR. - PARCIAL. - TOTAL. - OTRAS.

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Calidad de especificación. Se deben calificar los materiales utilizados para la edificación del inmueble analizado. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Estado de conservación. Califica las condiciones físicas en las que se encuentra la propiedad al momento de realizar el avalúo. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Proceso constructivo. Califica la utilización de métodos y técnicas implementadas para la edificación de la propiedad valuada. Conforme a la siguiente clasificación: - ANTIGUA. - MODERNA. - MIXTA. - OTRAS.

Vicios ocultos. Señala las deficiencias observadas en los elementos constructivos que integran la propiedad analizada, después de haber concluido su edificación. El inventario de calificación de vicios ocultos a considerar es el siguiente: - INEXISTENTES. - MENORES. - CONSIDERABLES. - GRAVES.

Las fallas caracterizadas son: - ESTRUCTURALES. - DE INSTALACIONES. - DE ACABADOS. - DE CARPINTERÍA. - DE CANCELERÍA. - ESPECIALES. - OTROS.

Grado de terminación de obra. Indica en porcentaje, el avance en la terminación de la obra, considerando la habitabilidad del inmueble.

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Grado v avance de las áreas comunes. Indica en porcentaje, el avance en la edificación de las áreas comunes, con independencia a la ocupación del condominio.

V.- Elementos de la construcción.

Describe claramente las especificaciones constructivas relativas al inmueble que se valúa. Estos datos, justifican los valores de construcción asignados a los diferentes tipos y se refieren básicamente a las siguientes partidas:

- a) Obra Negra. Debe calificar integralmente la calidad de los diversos elementos que intervienen en este rubro. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA. Cimentación. Se consultarán los planos estructurales y de no existir, se asumirá el tipo de cimentación utilizada de acuerdo con la calidad observada en la construcción y las características del terreno existente en la zona analizada: - SUPERFICIAL. - SEMI-PROFUNDA. - PROFUNDA. ZAPATAS DE MAMPOSTERIA. ZAPATAS DE CONCRETO CICLÓPEO. ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO. LOSA DE CIMENTACIÓN DE CONCRETO. CAJÓN DE SUBSTITUCIÓN DE CONCRETO. PILAS Y/O PILOTES DE CONCRETO ARMADO. ANTIGUO Y/O ARTESANAL. OTROS.

Estructura. Se seleccionará el tipo de estructura empleada en la edificación del inmueble analizado identificando materiales y sistemas constructivos, dimensiones de claros, alturas, secciones de trabes y columnas; cuando lo justifique la magnitud de la construcción: - CLARO VERTICAL HASTA DE 3 METROS. - CLARO VERTICAL DE 3 A 6 METROS. - CLARO VERTICAL MAYOR A 6 METROS. MUROS DE CARGA ESTRUCTURADOS. MUROS DE CONCRETO ARMADO. MARCOS DE CONCRETO ARMADO. MARCOS DE ACERO ESTRUCTURAL. MARCOS DE MADERA. PREESFORZADOS Y POSTENSADOS.

n I I o * ' t ¡ L / Q T E C A

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ANTIGUO Y/O ARTESANAL. OTROS.

Muros. Se deberá especificar el material utilizado como estructura divisoria interior y exterior de la propiedad valuada, espesor, refuerzos y acabados aparentes; diferenciando además alturas distintas a los estándares: - MUROS DE TABICÓN. - MUROS DE ADOBE TECNIFICADO. - MUROS DE BLOCK. - MUROS DE TABIQUE. - MUROS PREFABRICADOS. - MUROS DE CONCRETO. - MUROS DE TABLAROCA. - ANTIGUO Y/O ARTESANAL. - OTROS.

Entrepisos. Se indicará el material, sistema constructivo y tamaño de los claros relativos a los diferentes niveles o entrepisos, que caracterizan al inmueble valuado: - CLARO HORIZONTAL HASTA DE 4 METROS. - CLARO HORIZONTAL DE 4 A 6 METROS. - CLARO HORIZONTAL MAYOR A 6 METROS.

LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO. LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO. LOSA MIXTA DE ACERO ESTRUCTURAL. LOSA MIXTA DE MADERA. LOSA PREFABRICADA DE VIGUETA Y BOVEDILLA. LOSA PREFABRICADA DE PANELES DE CONCRETO. LOSA PREFABRICADA PREESFORZADA. ANTIGUO Y/O ARTESANAL. OTROS.

Azoteas. Se indicará el material, sistema constructivo y tamaño de los claros correspondientes a azoteas, que caracterizan al inmueble valuado: - CLARO HORIZONTAL HASTA DE 4 METROS. - CLARO HORIZONTAL DE 4 A 6 METROS. - CLARO HORIZONTAL MAYOR A 6 METROS. - LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO. - LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO. - LOSA MIXTA DE ACERO ESTRUCTURAL. - LOSA MIXTA DE MADERA. - LOSA PREFABRICADA DE VIGUETA Y BOVEDILLA. - LOSA PREFABRICADA DE PANELES DE CONCRETO. - LOSA PREFABRICADA PREESFORZADA. - ANTIGUO Y/O ARTESANAL.

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- OTROS.

- b) Revestimientos v Acabados Interiores. En avalúos practicados sobre inmuebles habitacionales, la descripción de conceptos involucrados en éste apartado, deberá coincidir con la prelación de espacios arquitectónicos que a continuación se cita: - RECAMARAS. - BAÑO(S). - COCINA. - PATIO DE SERVICIO. - ESTACIONAMIENTO. - FACHADA. Se deberá calificar la calidad de los acabados interiores y exteriores aplicados en el inmueble sujeto a análisis valuatorio. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Aplanados. Se indicará el material y calidad implementada en los acabados interiores (yeso a regla y plomo, a reventón o al "talochazo", tirol planchado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo o a reventón, etc.) - APARENTE. - MEZCLA DE CEMENTO. - MEZCLA DE YESO. - AZULEJO. - LOSETA NATURAL. -LOSETA VITRIFICADA. - PLÁSTICO. - TELAS. - PÉTREO. - PINTURA. - PASTAS COMUNES. - PASTAS DECORATIVAS. - OTRO.

Plafones. Se indicará el material y calidad de los plafones instalados (yeso o mezcla a regla y nivel, a reventón o al "talochazo", falso plafón de yeso y metal desplegado ó tirol). Los falsos plafones describirán adicionalmente, marca y medida considerando especificaciones detalladas que posibiliten determinar su costo. En plafones de madera (especiales o aparentes) se describirá calidad y diseño, así como los espacios en los que se efectuó su instalación: - APARENTE. - MEZCLA DE CEMENTO.

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- MEZCLA DE YESO. - PLATICO. - TELAS. - PEREO. - PINTURA. - PASTAS COMUES. - PASTAS DECORATIVAS. - DE PANELES. - OTRO.

Lambrines. Se deberá indicar material, calidad, colocación, ubicación y en su caso, altura en la instalación de éste tipo de revestimiento. Conforme a la siguiente clasificación: - DE LOSETA VITRIFICADA. - DE VINÍL. - DE MADERA. - OTROS. Pisos. Se deberá indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación de los diversos pisos instalados en el inmueble. Conforme a la siguiente clasificación: - DE LOSETA VITRIFICADA. - D E LOSETA VINILICA. - DE BARRO. - DE MADERA. - DE ALFOMBRA. - DE CEMENTO PULIDO. - DE CEMENTO ESCOBILLADO. - OTROS.

Zoclos. Se deberá indicar material, calidad y medida en la instalación de zoclos. Conforme a la siguiente clasificación: - DE LOSETA VITRIFICADA. - DE VINIL - DE MADERA. - OTROS.

Escaleras. Se deberá indicar material, sistema constructivo, uso, forma y ubicación en el inmueble (interiores o exteriores). Cuando sea procedente, también se deberá describir el barandal y pasamanos, así como deficiencias en su diseño o construcción. Conforme a la siguiente clasificación: - DE MADERA. - DE CONCRETO. - METÁLICAS. - OTRAS.

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Pintura. Se deberá identificar el tipo, calidad y estado de conservación en la aplicación de este acabado. Conforme a la siguiente clasificación: - DE ACEITE. - VINILICA. -OTRA.

Recubrimientos especiales. Se deberá identificar el tipo de elementos decorativos u ornamental instalados en el inmueble (materiales ahulados, tapices, madera, espejos, telas en muros o plafones, etc.) El catálogo a emplear es el siguiente: - CEMENTO PULIDO. - AZULEJO. - LOSETA NATURAL. - LOSETA VITRIFICADA. - PLÁSTICO. - ALFOMBRA. - PÉTREO. - OTROS.

c) Carpintería. Se deberá calificar la calidad de los elementos diseñados e instalados en éste rubro. Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Puertas. Se indicarán tipos, espesores, calidades y materiales utilizados en la habilitación de marcos y puertas (interiores y exteriores). Asimismo, la diferenciación por dimensiones y diseños especiales, permitirá determinar con mayor exactitud su costo: - PREFABRICADAS DE CONGLOMERADO. - PREFABRICADAS DE MADERA. - SOBRE DISEÑO DE MADERA. - OTRAS.

Closet v guardarropa. Se identificará el material utilizado para la habilitación de closets, describiendo tipo de abatimiento, distribución de espacios (cerrados ó abiertos) y recubrimiento final: - PREFABRICADOS DE CONGLOMERADO. - PREFABRICADOS DE MADERA. - SOBRE DISEÑO DE MADERA. - OTROS.

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Lambrines. Se indicará el material utilizado para la instalación de lambrines, así como su calidad, ubicación y dimensiones: - PARQUET. - DUELA. - LAMINADOS. - OTROS.

Plafones. Se indicará el material utilizado en la instalación de plafones, así como su calidad, ubicación y dimensiones: - PARQUET. - DUELA. - LAMINADOS. - OTROS.

Pisos. Se identificarán materiales, medidas, diseños y habilitación de pisos, considerando usos y características de los espacios en el inmueble: - PARQUET. - DUELA. - LAMINADOS. - OTROS.

Muebles fiios. Se mencionarán dimensiones, diseños y localización de muebles o accesorios habilitados para usos en áreas específicas del inmueble (libreros empotrados, canceles alacenas, muebles de baño y cocina, etc.): - PREFABRICADOS DE CONGLOMERADO. - PREFABRICADOS DE MADERA. - SOBRE DISEÑO DE MADERA. - OTROS.

Canceles v ventanas. Se involucrará el tipo de instalación relativo a ventanas, tapancos, vigas decorativas, 6tC - PREFABRICADOS DE CONGLOMERADO. - PREFABRICADOS DE MADERA. - SOBRE DISEÑO DE MADERA. - OTROS.

- d) Instalaciones. Se deberá calificar la calidad del proceso de instalación de cada uno de los servicios básicos, adicionales y complementarios, habilitados en el inmueble sujeto a avalúo. Conforme a la siguiente clasificación:

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Calidad de las Instalaciones. - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Hidráulica. Se especificarán redes de alimentación, calidad de materiales, características de instalación (aparente u oculta), tubería, mobiliario y accesorios (tipo, cantidad, calidad, capacidad o almacenamiento, color, marca y modelo): - CONDUCCIÓN DE COBRE. - CONDUCCIÓN GALVANIZADA. - CONDUCCIÓN DE P.V.C. -OTRA.

Sanitaria. Sobre las redes de desalojo, indicar calidad y características de los materiales utilizados, identificando el tipo de instalación (aparente u oculta): - CONDUCCIÓN DE P. V. C. - CONDUCCIÓN DE FIERRO FUNDIDO. -OTRA.

Eléctrica. Se describirán características de los circuitos (ocultos o aparentes, entubados, sin entubar, normales, profusos y calibres de conductores) tipo de salidas (centro, arbotantes, empotradas ó indirectas) luminarias y accesorios (tipo, cantidad, calidad, capacidad, color, marca y modelo) y en su caso, señalar si existen alimentaciones especiales, así como el tipo de centro de carga y la calidad de elementos que lo integran: - CONDUCCIÓN FLEXIBLE, CABLES Y ACCESORIOS. - CONDUCCIÓN RÍGIDA, CABLES Y ACCESORIOS. - OTROS.

Gas. De las redes de alimentación, se indicarán características de los materiales y elementos que la integran: - TANQUE ESTACIONARIO. - PREPARACIONES. -OTRA.

Complementarias. Se deberán describir las características de instalaciones complementarias o adicionales al inmueble objeto de avalúo: - CONDUCCIÓN PARA TELEFONÍA. - CONDUCCIÓN PARA TELEVISIÓN. - CABLEADO Y ANTENA MAESTRA. - INTERCOMUNICACIÓN. - SONIDO AMBIENTAL.

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- OTRAS.

Accesorios. En casos donde la especificación de muebles y elementos accesorios sobre algunas instalaciones resulte insuficiente para determinar su valor conforme a características específicas, este apartado permitirá efectuar una mayor descripción de los mismos (materiales, calidad, dimensiones, colores, marcas, etc.): - EN BAÑOS DE COLOR BLANCO. - EN BAÑOS DE COLOR. - EN BAÑOS ESPECIALES. - TINA. - JACUZZI. - CUBIERTA PARA TARJA. - COCINETA. - COCINA INTEGRAL TIPO COMERCIAL. - COCINA INTEGRAL SOBRE DISEÑO. - CALENTADOR. - LAVADERO. - TINACO. - OTRAS.

e) Herrería v Cancelería. Se describirá la calidad y características de los materiales empleados en la fabricación de elementos relativos a herrería y cancelería (perfiles, calibres, tipo estructural, etc.) Conforme a la siguiente clasificación: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Puertas. - DE HERRERÍA. - DE ALUMINIO NATURAL. - DE ALUMINIO ANODIZADO. - CRISTAL SENCILLO TRANSPARENTE. - CRISTAL SENCILLO FILTRASOL. - CRISTAL ESPECIAL. - ACRILICO. - OTRAS.

Canceles v ventanas. - DE HERRERÍA. - DE ALUMINIO NATURAL. - DE ALUMINIO ANODIZADO. - CRISTAL SENCILLO TRANSPARENTE. - CRISTAL SENCILLO FILTRASOL. - CRISTAL ESPECIAL.

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- OTROS.

Cubiertas. - DE HERRERÍA. - DE ALUMINIO NATURAL. - DE ALUMINIO ANODIZADO. - CRISTAL SENCILLO TRANSPARENTE. - CRISTAL SENCILLO FILTRASOL. - CRISTAL ESPECIAL. - ACRILICO. - OTRAS.

Estructura espacial. - DE HERRERÍA. - DE ALUMINIO NATURAL. - DE ALUMINIO ANODIZADO. -OTRA.

Fachadas integrales. - DE HERRERÍA. - DE ALUMINIO NATURAL. - DE ALUMINIO ANODIZADO. - CRISTAL SENCILLO TRANSPARENTE. - CRISTAL SENCILLO FILTRASOL. - CRISTAL ESPECIAL. -OTRA.

- f) Otros componentes de la construcción. Especificará la calidad de elementos o componentes especiales, que forman parte de la edificación del inmueble: - MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Vidriería. Los elementos fabricados con éste material, deberán seleccionarse en el catálogo respectivo, describiendo tipo, espesor y medidas de los mismos: - ESPEJOS. - MARCOS. - DOMOS. - CANCELES. - EMPLOMADOS. - TRAGALUCES. -OTRA.

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Cerrajería. Se deberán indicar las características de la cerrajería provista en el inmueble (tipo, calidad y marcas). Conforme a la siguiente clasificación: - CALIDAD DEL PAIS. - CALIDAD EXTRANJERA. - CERRAJERÍA SENCILLA. - CERRAJERÍA DE SEGURIDAD. -OTRA.

Fachadas. Se deberá especificar número de fachadas y materiales predominantes en cada una de ellas (aparentes o con revestimientos) medidas y profusión. Conforme a la siguiente clasificación: - ESTILO MODERNISTA. - ESTILO CONVENCIONAL. - ESTILO AMERICANO. - ESTILO EUROPEO. - OTRAS.

q) Instalaciones especiales, elementos accesorios v obras complementarias. Especificará la calidad de las instalaciones, elementos y obras que forman parte de la edificación del inmueble: -MUY ALTA. - ALTA. - INTERMEDIA. - BAJA.

Instalaciones especiales. Sin considerarse indispensables para el buen funcionamiento del inmueble, proporcionan comodidad en el uso de las mismas. Su valor debe detallarse por separado y en forma unitaria. En este apartado se deberá calificar y describir la calidad de los materiales utilizados en cada instalación, de acuerdo con el siguiente inventario: - ELEVADORES Y MONTACARGAS. - ESCALERAS ELECTROMECÁNICAS. - EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO O AIRE LAVADO. - SISTEMA HIDRONEUMÁTICO. - CALEFACCIÓN. - SUBESTACIÓN ELÉCTRICA. - PARARRAYOS. - EQUIPOS CONTRA INCENDIO. - CISTERNAS, FOSAS SÉPTICAS, POZOS DE ABSORCIÓN, PLANTAS DE TRATAMIENTO. - POZOS ARTESIANOS, ALJIBES, EQUIPOS DE BOMBEO. - OTRAS.

Elementos Accesorios. Son aquellos necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado.

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Su valor debe detallarse por separado y en forma unitaria. En este apartado se deberá calificar y describir la calidad de los materiales utilizados en cada elemento, de acuerdo con el siguiente inventario: - CALDERA. - DEPOSITO DE COMBUSTIBLE. - ESPUELA DE FERROCARRIL. - PANTALLA DE PROYECCIÓN. - PLANTA DE EMERGENCIA. - BUTACAS. - SISTEMA DE ASPIRACIÓN CENTRAL. - BÓVEDA DE SEGURIDAD. - SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN. - EQUIPO DE SEGURIDAD Y CIRCUITO CERRADO DE TV. - OTROS.

Obras Complementarias. Son aquéllas que integradas de manera permanente al inmueble, proporcionan entre otros beneficios, mayor nivel de confort y seguridad. Su valor debe detallarse por separado y en forma unitaria. En este apartado se deberá calificar y describir la calidad de los materiales utilizados en cada obra, de acuerdo con el siguiente inventario: - BARDAS, CELOSÍAS. _ REJAS - PATIOS Y ANDADORES. - MARQUESINAS. - PERGOLAS. - JARDINES. - FUENTES Y ESPEJOS DE AGUA. - TERRAZAS Y BALCONES. - COCINAS INTEGRALES. - RIEGO POR ASPERSION. - ALBERCAS Y CHAPOTEADEROS. - SISTEMAS DE SONIDO AMBIENTAL. - OTRAS.

Otros. En este apartado, se involucrarán las especificaciones correspondientes a cualquier otro tipo de elemento, instalación, o acabado identificado, en la edificación del inmueble objeto de avalúo.

VI.- Consideraciones de información disponible.

En este apartado, se debe involucrar la justificación en la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuación y todos aquellos conceptos que en forma determinante y por sus características propias, incidan notablemente en el valor concluido (bardas de gran extensión, muros de contención,

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rellenos compactados, edificaciones provisionales o de poca cuantía, existencia de árboles, cimentaciones, etc.) Asimismo, en este capítulo se indicará el procedimiento de valuación a seguir o bien, la aplicación de métodos y podrá ampliarse la descripción del inmueble, haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona en la que se ubica. Se presentarán en su caso, referencias de mercado utilizadas para la estimación de valores unitarios con su correspondiente tabla de homologación, indicando el procedimiento de ajuste a seguir para acreditar y sustentar las investigaciones externas. Los criterios que se deberán observar en el desarrollo del procedimiento de homologación podrán ser, de manera enunciativa más no limitativa; entre otros: - Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los adecuados y contemplen aspectos relevantes del bien. - Los ajustes deben ser consistentes, entre los comparables y el sujeto. - Los ajustes deben derivarse de observaciones del mercado. - Otorgar un mayor peso al comparable que menos ajustes requiera. - Favorecer la aplicación de factores de ajuste que menores suposiciones impliquen. - Identificar el rango de amplitud entre los valores obtenidos para cada comparable, después de los ajustes. - Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en el proceso de homologación. Los factores de ajuste a considerar podrán ser entre otros, los factores de eficiencia (zona, ubicación, frente, forma, superficie y calidad) y los factores de mercado (uso y comercial).

Vil.- Enfoque de costos: Valor Físico.

a) Valor físico del Terreno. Bajo este enfoque se deberán valuar terrenos para desarrollo habitacional, créditos hipotecarios individuales para vivienda terminada y recuperación de crédito. La metodología establece que el valor de una propiedad es comparado con el costo de adquisición de una nueva, considerando una utilidad y funcionalidad semejantes al bien que se está analizando. Se utiliza para la valuación de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de estos, ya sea en proyecto, construcción, remodelación ó conclusión de vivienda. Así mismo el enfoque será válido para efectuar estudios de valor que concluyan valores con hipótesis de vivienda terminada. Para determinar el valor de un inmueble mediante éste enfoque, se deberán considerar los siguientes aspectos: I) El terreno en el que se encuentra el inmueble ó edificio por construir o remodelar concluirá un valor con base en el enfoque de mercado, analizando el inmueble en función de los factores que perjudican o benefician su condición. II) Los costos de construcción o de obras en remodelación, considerarán en sus resultados los costos obtenidos de presupuestos ó manuales aplicables en la zona geográfica donde se localiza el inmueble.

Lote tipo predominante en la zona v en la investigación de mercado. Se deberán involucrar los datos a continuación referidos, a efecto de identificar la información correspondiente de cada predio analizado:

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- FRENTE (ml). - FONDO (ml). - SUPERFICIE (m2). - VALOR PREDOMINANTE ($). - PARÁMETRO PREDOMINANTE ($/m2). Rango de valores unitarios de terreno en la zona de influencia.

Considera los rangos máximo y mínimo de valor por metro cuadrado de terreno.

Parámetro unitario aplicable. Representa el parámetro unitario de oferta ponderada por metro cuadrado de terreno. Este dato se obtiene del análisis de oferta comparable de terrenos en venta. Cálculo del valor físico del terreno Para determinar el valor físico del terreno correspondiente al inmueble objeto de análisis, se debe considerar el cálculo de los siguientes conceptos; en forma dependiente de las fracciones identificadas en el predio: - Fracción(es) de terreno. - Superficie (m2) correspondiente a cada fracción de terreno. - Parámetro unitario (valor de terreno/m2 resultante del parámetro unitario aplicable). - Factores de eficiencia (en función a las características físicas del terreno). -ZONA - UBICACIÓN. - FRENTE. - FORMA. -SUPERFICIE. - CALIDAD. - OTROS. - Factor resultante (considera todos los factores de eficiencia incorporados). - Parámetro unitario resultante (parámetro unitario $/m2, considerando el factor resultante). - Valor resultante final (considera la superficie total de terreno y su parámetro unitario resultante de valor).

- b) Valor físico de las construcciones cubiertas (incluyendo áreas privadas v comunes). Para determinar el valor físico de la construcción cubierta correspondiente al inmueble objeto de análisis, se debe considerar el cálculo de los siguientes conceptos; en forma dependiente de los tipos de construcción identificados: - Tipo(s) de construcción. - Superficie (m2) correspondiente a cada tipo de construcción. - Parámetro de reposición nuevo (valor nuevo de construcción/m2, consistente con el tipo de construcción identificado y segmento socioeconómico de vivienda valuada y Representa el costo de reproducir la propiedad valuada en las condiciones en que se encuentra al momento de la visita). - Factores de demérito (se basan en las características físicas de la construcción). - ESTADO DE CONSERVACIÓN. - EDAD. - OBSOLESCENCIA. - Factor resultante (considera todos los factores de demérito incorporados).

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- Parámetro neto de reposición (involucra el parámetro de reposición nuevo/m2, considerando el factor resultante y Representa el costo de reproducir la propiedad valuada, una vez que se han deducido los factores por demérito aplicables). - Valor resultante final (considera la superficie total de construcción y su parámetro neto de reposición).

c) Valor físico de las Instalaciones Especiales.

d) Valor físico de las Elementos Accesorios.

e) Valor físico de las Obras complementarias. Para determinar el valor físico de instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias relativas al inmueble objeto de análisis, se debe considerar el cálculo de los siguientes conceptos: - Concepto(s) y su respectiva descripción. - Cantidad relativa a instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (permite incorporar también superficies y volúmenes, cuando éstos apliquen). - Unidad de medida. - Valor unitario de reposición nuevo (valor nuevo de instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, considerando su unidad de medida y Representa el costo de reproducir las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias en las condiciones en que se encuentran al momento de la visita). - Factores de demérito (se basan en las características físicas de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias). - ESTADO DE CONSERVACIÓN. - EDAD. - OBSOLESCENCIA. - Factor resultante (considera todos los factores de demérito incorporados). - Indiviso (Porcentaje de uso al que se tiene derecho sobre instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias incorporadas en condominios habitacionales verticales u horizontales). - Valor unitario neto de reposición (involucra el valor unitario de reposición nuevo/unidad, aplicando el factor resultante correspondiente y Representa el costo de reproducir las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, una vez que se han deducido los factores por demérito aplicables). - Valor resultante final (considera el valor unitario neto de reposición, deduciendo a éste concepto, el indiviso correspondiente si es el caso). Las obras complementarias, dentro de las cuales se identifican terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y estacionamientos cubiertos, deberán cuantificarse en su totalidad para poder concluir la superficie accesoria. Quedan excluidos de este concepto estacionamientos y patios de servicio descubiertos, jaulas de tendido y todos aquellos espacios que no cuenten con estructura permanente.

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- Total del Enfoque de costos: Valor físico. Sumariza los valores resultantes finales del terreno, construcciones, e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias; correspondientes al inmueble que es objeto de avalúo.

VIII.- Enfoque de ingresos: Valor por Capitalización de Rentas.

Bajo este enfoque se deberán valuar créditos hipotecarios individuales para vivienda terminada y recuperación de crédito. La utilización de esta metodología requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables, que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado. Este enfoque no será necesario para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media. Asimismo, cuando no se cuente con copia del contrato de arrendamiento o éste no se encuentre vigente, la estimación de la renta unitaria se hará a través de un análisis comparativo de mercado, de inmuebles que se localicen en la misma zona o en zona similar que presenten condiciones y características muy parecidas y además, se ofertan en el mercado abierto o bien haya sido concretado su arrendamiento en fecha reciente; aplicando en su caso los ajustes correspondientes para homologarlos con el bien que se está analizando. En los casos donde se cuente con un contrato de arrendamiento vigente y se detecte que la renta pactada en el mismo, es superior a la renta observada en el mercado abierto para el tipo de bien analizado, se considerará para la estimación de valor por este enfoque, la renta unitaria de mercado; por ser la que refleja de mejor manera la realidad y las condiciones económicas y de mercado imperantes a la fecha del avalúo.

- MÉTODO TRADICIONAL: Establece que el índice de capitalización de un bien raíz, resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce o puede producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalización acorde con el mismo; haciendo rentable el mercado de inmuebles de productos.

La expresión matemática aplicable es: Ingreso o Renta Neta Anual

ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN = Tasa de Capitalización

ó bien: Rna

lc= te

Donde: le = índice de capitalización Rna = Ingreso o renta neta anual te = Tasa de capitalización

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Ó bien:

PMT[1-(1+i)-n] VC=

i Donde: VC = Valor de capitalización PMT = Pago total (Ingresos menos egresos) i = Tasa de capitalización aplicable n = Número de períodos

Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada período analizado En el caso de que se aplique cualquier método distinto al de capitalización de rentas para la estimación del valor de un predio a través del enfoque de ingresos, su utilización se deberá justificar y el método se deberá describir en el apartado de Consideraciones a la Tasa de Capitalización.

a) Determinación de rentas brutas. Para determinar éste concepto aplicable al inmueble objeto de análisis, se deben considerar los diferentes tipos de construcción cubierta, las superficies correspondientes y el costo de renta unitaria por metro cuadrado de ocupación. La renta mensual será el resultado de considerar la superficie de construcción total correspondiente a cada tipo de edificación y su renta unitaria. Cuando se pueda obtener el dato relativo a la renta bruta efectiva mensual contemplada en el contrato de arrendamiento respectivo, dicho monto podrá incorporarse en el rubro que para tal efecto se adiciona en éste mismo apartado.

b) Determinación de tasa de capitalización. La determinación de la tasa de capitalización aplicable al inmueble objeto de análisis, deberá efectuarse considerando los siguientes criterios: - Especialización o giro del inmueble. - Regionalización (tamaño de ciudades). - Zonificación (nivel socioeconómico). - Calidad del proyecto. - Edad del inmueble. - Intensidad de construcción (% de construcción a terreno). La aplicación de las tasas de capitalización para cada uno de estos criterios, dependerá del análisis que efectúe el valuador conforme a nuestro plan de regionalización utilizado por la Institución, coincidente con las características físicas del inmueble objeto de análisis; aspectos que deberá sustentar en el aparatado de Consideraciones a la Tasa de Capitalización.

Consideraciones a la tasa de capitalización Deberán señalarse los aspectos relevantes que intervinieron para la determinación de la tasa de capitalización, aplicable al inmueble que es objeto de avalúo.

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c) Cálculo de deducciones mensuales a la renta bruta. Para el cálculo de las deducciones correspondientes, se considerará de base tanto la renta mensual cuanto otros factores aplicables al inmueble objeto de análisis; expresándose en porcentaje los datos involucrados en éste apartado: - Vacíos.

índice de desocupación.

- Costos v gastos comprobables. - Gastos de administración. - Gastos de mantenimiento. - Contribuciones. - Seguros. - Depreciación. - Base gravable. - Impuesto sobre la renta.

d) Conclusión del valor de capitalización. Renta bruta mensual. Es la renta mensual aplicable para el inmueble objeto de análisis, resultante de la investigación y/o comparación de propiedades arrendadas similares en un mercado abierto.

Deducciones. Es el valor resultante de todas las deducciones repercutibles a la propiedad analizada.

Renta neta mensual. Es la diferencia entre la renta bruta mensual y el monto total de deducciones atribuibles al inmueble.

- Renta neta anual. Considera la renta neta mensual anualizada.

- Tasa de capitalización. Se soporta en la tasa de capitalización resultante, de acuerdo a los criterios considerados para la determinación de dicha tasa: - Especialización o giro del inmueble. - Regionalización (tamaño de ciudades). - Zonificación (nivel socioeconómico). - Calidad del proyecto. - Edad del inmueble. - Intensidad de construcción (% de construcción a terreno).

- Total del Enfoque de ingresos: Valor de capitalización de rentas. Es el resultado final de dividir la Renta Neta Anual entre la Tasa de Capitalización Resultante.

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IX.- Enfogue de mercado: Valor de Mercado.

Bajo este enfoque se deberán valuar terrenos para desarrollo habitacional, créditos hipotecarios individuales para vivienda terminada y recuperación de crédito. Para la utilización de ésta metodología se deberá disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar como mínimo con SEIS transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo la situación actual de dicho mercado. Este criterio de involucrar tal número de comparables, aplicará específicamente para la valuación de vivienda. La identificación de parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables, debe ser consistente con los criterios Institucionales considerados para este análisis.

- Metodología de análisis. Para determinar el valor de un inmueble mediante éste enfoque, se deberán considerar los siguientes aspectos: I) Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compra-venta de dichos inmuebles ó en su caso, de ofertas en firme. II) Posterior al análisis descrito, se seleccionará entre los precios obtenidos una muestra representativa de los casos que califiquen como comparables; inmuebles a los que se les aplicará el procedimiento de homologación correspondiente. III) Se efectuará la homologación de comparables aplicando los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble objeto de análisis. IV) Se estimará el valor del inmueble libre de gastos de comercialización, en función de los precios homologados. Con independencia a que el procedimiento utilizado para la estimación de valor a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalúo en el apartado de Consideraciones Previas a la Conclusión, se deberá dejar constancia o referencia en el mismo documento, sobre las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las direcciones de los comparables. Todas las fuentes de información deberán ser actualizadas, de tal forma que se sustenten en opiniones de valor confiables.

- Análisis de oferta comparable en Venta - Terreno. Para determinar el parámetro unitario de oferta ponderada de terrenos en venta, se debe considerar la incorporación de los siguientes conceptos correspondientes al bien objeto de avalúo: Información de mercado - Consecutivo de casos analizados. - Ubicación. - CALLE. - NUMERO OFICIAL. - COLONIA. - Nivel socioeconómico (muy alto, alto, medio alto, medio, bajo, muy bajo). - Fuente telefónica.

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- Forma de terreno. - Frentes del terreno. - Topografía del terreno. Valores y Factores aplicables - Consecutivo de casos analizados. - Superficie (m2) correspondiente a cada tipo de terreno analizado. - Valor de oferta. Valor unitario ($/m2). Valor total ($). - Factores de homologación (se basan en las características propias del terreno, así como en su localización). - Zona. - Ubicación. - Frente. - Forma. - Superficie. - Comercial. - Otros - Factor resultante (considera todos los factores de homologación incorporados). - Indicador resultante (involucra el valor unitario de terreno /m2, aplicando a esta magnitud el factor resultante por la aplicación de parámetros de homologación). - Valor de oferta homologado (considera la superficie total de terreno y el indicador de costo resultante/m2).

- Análisis de oferta comparable en Venta - Terreno v Construcciones. Para determinar el parámetro unitario de oferta ponderada de inmuebles en venta, se debe considerar la incorporación de los siguientes conceptos correspondientes al inmueble objeto de avalúo: Información de mercado - Consecutivo de casos analizados. - Ubicación.

Calle. Número oficial. Colonia. Tipo de inmueble. Fuente telefónica. Edad del inmueble. Estado de conservación (muy alta, alta, intermedia y baja).

Valores y Factores aplicables - Consecutivo de casos analizados. - Superficie (m2) correspondiente a cada tipo de terreno y construcción analizadas. - Valor de oferta. Valor unitario ($/m2). Valor total ($).

- Factores de homologación (se basan en las características propias del inmueble, así como en su localización).

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Obsolescencia. Estado de conservación. Edad. Intensidad constructiva. Ubicación.

- Factor resultante (considera todos los factores de homologación incorporados). - Indicador resultante (involucra el valor unitario del inmueble /m2, aplicando a esta magnitud el factor resultante por la aplicación de parámetros de homologación). - Valor de oferta homologado (considera la superficie total de construcción y el indicador de costo resultante/m2).

Análisis de oferta comparable en Renta. Para determinar el parámetro unitario de oferta ponderada de inmuebles en renta, se debe considerar la incorporación de los siguientes conceptos correspondientes al inmueble objeto de avalúo: Información de mercado - Consecutivo de casos analizados. - Ubicación.

Calle. Número oficial. Colonia.

- Tipo de inmueble. - Fuente telefónica. - Edad del inmueble. - Estado de conservación (muy alta, alta, intermedia y baja). Valores y Factores aplicables - Consecutivo de casos analizados. - Superficie (m2) correspondiente a cada tipo de terreno y construcción analizadas. - Renta bruta mensual. Renta unitaria ($/m2). Renta total ($).

- Factores de homologación (se basan en las características propias del inmueble, así como en su localización).

Obsolescencia. Estado de conservación. Edad. Intensidad constructiva. Ubicación.

- Factor resultante (considera todos los factores de homologación incorporados). - Indicador resultante (involucra la renta unitaria del inmueble /m2, aplicando a esta magnitud el factor resultante por la aplicación de parámetros de homologación). - Renta bruta homologada (considera la superficie total de construcción y el indicador de renta resultante/m2).

69

Inmueble que se valúa. Para determinar el valor de mercado aplicable al inmueble objeto de avalúo, debe considerarse la incorporación de los datos que a continuación se citan: - Ubicación.

Calle. Número oficial. Colonia.

- Edad del inmueble. - Estado de conservación (muy alta, alta, intermedia y baja). - Superficie (m2) correspondiente al terreno y construcción analizadas. - Parámetro unitario ponderado de oferta ($/m2) relativo a inmuebles en venta (análisis de oferta comparable en Venta-Terreno y Construcciones). - Factor de venta (parámetro que considera condiciones prevalecientes de venta del bien). - Parámetro unitario ponderado de cierre ($/m2) considera el valor unitario ponderado de oferta /m2 resultante de inmuebles en venta y el factor de venta respectivo. - Valor de mercado del inmueble (se concluye al aplicar a la superficie total de construcción, el parámetro unitario ponderado de cierre). La superficie de construcción en m2 relativa al inmueble que se valúa, será considerada también como la superficie vendible del mismo.

- Total del Enfoque de mercado: Valor de Mercado. Es el valor que se concluye en el avalúo bancario y representa el precio probable que podría tener el bien en un mercado abierto y competido, en circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición, bajo todas las condiciones requeridas para una venta justa entre comprador y vendedor.

X. Resumen. Los valores obtenidos mediante la aplicación de los diferentes Enfoques de Valuación, se deberán presentar invariablemente en el siguiente orden:

Valor Fisico. Es el valor resultante de la aplicación del Enfoque de Costos.

Valor de Capitalización de Rentas. Es el valor resultante de la aplicación del Enfoque de ingresos.

Valor de Mercado. Es el valor resultante de la aplicación del Enfoque de Mercado.

Valor Aseourable por Daños. Identifica el valor destructible de la propiedad analizada (construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.)

Valor Referido. Es el valor que representa el precio probable que podría tener un bien en un mercado abierto y competido, en circunstancias prevalecientes a una fecha futura.

70

XI. Consideraciones previas a la conclusión. En este capítulo se analizarán los valores obtenidos en el avalúo, en función del tipo de inmueble, factores de comercialización aplicables al caso, demérito por obsolescencias funcionales y/o económicas que afecten al bien en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el valor comercial. El tipo de valor que será concluido se obtendrá en función al propósito del avalúo, señalándose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinación; fundamentando ampliamente los criterios involucrados en tal análisis.

XII. Conclusión. Se deberá especificar el tipo de valor concluido, además de adicionar redondeada; la cantidad respectiva. Asimismo, se incorporará la cantidad con letra, fecha y clave del avalúo, datos que deberán corresponder a lo señalado en el apartado de Información General. El importe del valor concluido se deberá expresar en moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se incluirá a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio, fecha y fuente de consulta.

XIII. Declaraciones y Certificación del Avalúo. Declaraciones. En el avalúo se deberán incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso ó interpretación del mismo. Certificación del avalúo. De acuerdo con lo estipulado en la Circular 1462 el 14 de febrero del 2000, emitida por la CNBV relativa a Avalúos Bancarios y las Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, publicadas por la Sociedad Hipotecaria Federal, SNC el 27 de septiembre de 2004 todos Los avalúos deben certificarse atendiendo a los siguientes criterios; a fin de que posean la validez oficial requerida:

- Perito Valuador. Nombre completo del profesionista externo facultado para practicar avalúos, en la

especialidad de inmuebles. Firma autógrafa completa en la última hoja y en la denominada Síntesis del Avalúo.

(La antefirma, sólo será necesaria en el resto de las hojas.) Status Institucional.

a) Registro BNM. b) Registro SHF (sólo cuando el avalúo se refiera a vivienda). c) Especialidad. d) Vigencia del Registro emitido por SHF, cuando el avalúo se refiera a vivienda.

- Funcionario Facultado (Perito Controlador). Nombre completo del funcionario facultado (perito controlador) para la certificación técnica

de avalúos.

71

Firma autógrafa completa en la última hoja y en la denominada Síntesis del Avalúo. (La antefirma, sólo será necesaria en el resto de las hojas.) Status Institucional.

a) Registro SHF (sólo cuando el avalúo se refiera a vivienda). b) Cargo del funcionario facultado (perito controlador). c) Número de Firma. d) Vigencia del Registro emitido por SHF, cuando el avalúo se refiera a vivienda. e) Plaza de ubicación del funcionario facultado (perito controlador).

- Nombre del Banco que este emitiendo el documento (Unidad de Valuación). Se deberá utilizar papel membretado del Banco ó la Unidad de Valuación según

corresponda, así como clave de inscripción en el registro correspondiente de la Sociedad Hipotecaria Federal, SNC; si es el caso. Se deberá estampar sello oficial de recepción del documento y numerar todas las hojas,

con referencia del total de páginas que conforman el avalúo.

Anexo: Reporte Fotográfico. Al avalúo se deberá anexar un reporte fotográfico amplio del inmueble que haya sido objeto de análisis, considerando para estos efectos la inclusión de las fotografías más representativas del mismo; sobre algunos espacios arquitectónicos interiores y fachadas exteriores que reflejen los acabados.

Soporte técnico y memoria de cálculo. Los planos arquitectónicos o croquis del inmueble que hayan sido proporcionados para la elaboración del avalúo, deberán anexarse a dicho análisis como soporte documental. La información relativa al reporte de avalúo así como los documentos técnicos que sirvieron de base para la emisión del mismo, como las hojas de trabajo de campo o gabinete resultantes de la inspección física y de estudios comparativos de mercado, deben conservarse por un período de cinco años en poder de los funcionarios facultados (peritos controladores) que intervinieron en el proceso de ejecución / certificación del avalúo. Dicha información, así como los datos técnicos, económicos y los documentos descritos anteriormente que fueron proporcionados para la realización del avalúo, deben almacenarse o digitalizarse en medios magnéticos, organizándose de tal manera que permita su fácil identificación, localización y consulta. Por otra parte, también debe dejarse constancia o referencia de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas, estudios de mercado o cualquier otro medio que haya sido utilizado como soporte documental para concluir el valor del bien.

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CRITERIOS TÉCNICOS GENERALES PARA LA EJECUCIÓN DE AVALÚOS EN LA ESPECIALIDAD DE INMUEBLES - Sólo podrán realizar avalúos Bancarios, peritos valuadores acreditados en el padrón del Banco o de la unidad de valuación cuyo contrato de prestación de servicios profesionales se encuentre vigente a la fecha de asignación de trabajo. - En el caso de avalúos de vivienda, sólo podrán efectuar / certificar avalúos, peritos valuadores y controladores con vigencia de registro ante Sociedad Hipotecaria Federal, SNC. - El formato, así como la guía de conceptos que deberán utilizarse para la elaboración de avalúos en la especialidad de inmuebles, se anexan a este Manual de Valuación Bancaria, los cuales no deberán sufrir modificaciones salvo las que dependiendo de las características específicas de cada bien y por la aplicación de políticas de riesgo internas, autoricen a efectuar esta Institución de Crédito y la autoridad competente. Los avalúos deberán realizarse en original y cuatro copias, impresos en hoja blanca y

conteniendo en todas las hojas, el logotipo del Banco. - Para la valuación de inmuebles habitacionales sujetos al régimen de propiedad en condominio tanto en terreno como en construcción el valor del bien individual deberá estimarse considerando su propio indiviso, medición física realizada en campo o bien de la superficie que aparezca en la escritura y/o planos proporcionados. - En avalúos que involucren únicamente la valuación del terreno, se deberán excluir del reporte todos aquellos apartados que por corresponder a construcciones no necesitan integrarse. - Por lo que corresponde a las superficies e instalaciones comunes y superficies e instalaciones privativas, éstas deberán ser valuadas en forma individual, atendiendo a los siguientes aspectos: - De la escritura de constitución de régimen de propiedad en condominio, se debe obtener el indiviso que corresponde a cada unidad privativa del inmueble; sobre el valor total. - Cuando el inmueble forme parte integrante de un conjunto habitacional, se deberán describir en forma genérica las características de dicho conjunto. - Los avalúos sobre inmuebles que forman parte de una planta industrial deberán reflejar para el cálculo de la depreciación sobre los valores que conforman el bien la relación física existente entre dicho inmueble y la maquinaria instalada. - Cuando la valuación de un terreno refleje que su mejor uso es el de un desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plaza comercial u otro) y además existan pocas o nulas ofertas de inmuebles similares, la obtención del valor deberá efectuarse aplicando el método residual; considerando para ello los siguientes aspectos: - Ser jurídicamente permisible, acorde al tipo de desarrollos en la zona y compatible con el uso de suelo oficial. - Ser técnicamente factible y contar con la disponibilidad de servicios y equipamiento urbano de la zona. - Ser económicamente viable, para asegurar la conclusión del proyecto de acuerdo a lo previsto. - Considerar la viabilidad de absorción en el mercado, analizando el tiempo y los factores que pueden influir para ello. - Para estimar el valor de un terreno cuyo uso de suelo aún no está definido por no involucrarse en la reglamentación urbana de la localidad, se deberá efectuar un análisis

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específico de la propiedad que involucre sus condiciones físicas, la vocación y los servicios del terreno. - En la elaboración de avalúos sobre hoteles, el análisis de valor bajo el enfoque de ingresos se deberá fundamentar en parámetros de mercado, considerando el tipo y categoría del hotel; así como la zona geográfica de ubicación.

2.4.2 Proceso para entregar el documento validado al solicitante.

Existe una serie de procesos que se deben seguir para validar un avalúo, desde el Momento mismo de la solicitud que realiza el cliente hasta que se le entrega ya validado, Conteniendo toda la información y cálculos necesarios que se detallaron en el apartado anterior (figura 1). Explicando posteriormente cada uno de los puntos contenidos en dicho diagrama.

1. Contacto con el cliente y visita al inmueble.

Contacto con el cliente. La forma de recibir una solicitud para avalúo es muy diversa, puede tratarse de algún recomendado o persona canalizada por alguna Institución bancaria, entre otras. Por lo general se recibe primeramente una llamada telefónica en la cual se reconfirma la dirección, horario de oficina y servicio que se desea solicitar. Una vez disipadas éstas dudas se tratará de hacer una cita para acudir personalmente al despacho y tener alguna conversación con el Perito Valuador planteándole el servicio que necesita, pormenores del mismo y presentar documentación solicitada para que se le de el visto bueno y así proceder a visitar el inmueble en una fecha y horario que ambas partes acuerdan. En ocasiones se elimina el acudir al despacho y vía telefónica se hace la cita, mostrando en ése momento los documentos necesarios.

La visita al inmueble. De común acuerdo se realiza la visita al inmueble en una fecha y horario preestablecido, en la cual se levantarán datos importantes para la realización del avalúo y se tomarán fotografías de todo el inmueble considerando principalmente: Fachada principal, estancia, cocina, habitaciones, baños, patios y jardines así como cuarto de servicio, en caso de casa habitación; En caso de oficinas, industria, terrenos etc. Se tomarán las más representativas del lugar y se escogerán las que más información proporcione del lugar. En todos los casos es importante considerar: Presentarse, informar de que empresa viene y asunto al que acude.

Se definirá en el caso de compra-venta, quiénes acudirán a la cita o si por falta de tiempo del solicitante, el Valuador sea atendido por otra persona que le permita al valuador el acceso al inmueble.

Cabe mencionar que el Valuador asistirá de forma puntual a lo convenido y de manera profesional, ética y discreta preguntará y tomará nota de la información necesaria. No debe dar información adelantada o acceder a ningún tipo de solicitud anti-ética por parte del solicitante.

74

DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO.

—Flgura-t-

2

8

1

Recepción de Documentación

- • • • - — . . . .

Contacto con el cliente y visita inmueble.

^ ^ ^

^̂ F̂ ^ ^ ^

4 Investigación de Mercado

t 5 Cálculo de valores.

t 6 Elaboración del document

t 7 Entrega al banco-Unidad

Revisión

10

11 Liquidación de saldo

< *

Entrega al Perito

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Pago de anticipo

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0

Validación.

entrega del documente

3

9

3 12

s

75

2. Recepción de la documentación.

Como se mencionó con anterioridad, la documentación se puede presentar en una visita que decida realizar el solicitante al Despacho de Valuación, o ser presentada durante la visita al inmueble. En todos los casos: Casa habitación, industria, oficinas, local comercial, industria o cualquier otro inmueble se solicita:

Escritura. Boleta predial. Pago de agua. Planos del inmueble Información sobre localización.

Si es terreno baldío:

Escritura. Boleta predial.

3. Pago de anticipo.

Una vez realizada la visita al inmueble, se solicitará un anticipo que se considere justo para iniciar la elaboración del avalúo. El anticipo sirve para darle formalidad a la solicitud y que no represente un trabajo en vano, ya que toma bastante tiempo y esfuerzo en calcular e investigar la información necesaria para realizar el avalúo. En cuanto a la forma del anticipo, puede realizarse en efectivo o si se tiene confianza aceptar un cheque personal pero siempre conciente del riesgo que esto significa. Es recomendable que si se acepta cheque, inmediatamente tratar de cobrarlo o bien depositarlo para evitar cualquier mal momento por falta de fondos o en el peor de los casos encontrarse con un documento falso.

4. Investigación de Mercado.

Como marco de referencia es necesario realizar una investigación de propiedades que se vendan en la zona donde se realiza el avalúo o en los alrededores, siempre considerando que sea lo más parecido a la deseada. Dado que los valores en el mercado fluctúan considerablemente, se toman parámetros o indicadores que nos acerquen al valor real, el cual debe tener suficiente sustento para demostrar al cliente cómo se llega a un valor determinado. El valor al que se llegue no será únicamente el considerado por la investigación de mercado que se realiza, sino que irá apoyado con la consulta de las tablas que emite la Tesorería del DF o el IGECEM o algún otro organismo en el interior de la república, denominada "tabla de Valores" en la que se incluye valores de todas las zonas en el área metropolitana y conurbada.

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5. Cálculo de valores.

Para el cálculo de valores físicos y de capitalización se recurrirá a publicaciones especializadas en la materia, como las tablas de valores de referencia de la tesorería o del igecem para el caso de terreno. Además de recurrir a publicaciones especializadas en costos por M2 de construcción como son "Prisma", BIMSA" o las tablas del Ing. Víctor Várela, todas ellas con buena reputación en el mercado inmobiliario y con ligeras variaciones, pudiendo utilizar la que mas se apegue a nuestras necesidades.

6. Elaboración del documento.

Este apartado ya ha sido ampliamente abordado en el apartado 2.4.1 y explicado de forma precisa en el 2.4.1.1 En la parte final de éste trabajo se insertará en la sección Anexos, un formato de Avalúo.

7. Entrega al Banco-Unidad de Valuación

Una vez elaborado el documento del avalúo, considerando la información general y cálculo, se presentará al banco para su validación haciéndolo acompañar de la documentación recibida de parte del cliente.

8. Revisión.

El banco hará una revisión general del documento en el que se encuentre de acuerdo con la información y valores que contiene. En caso de ser un avalúo para crédito hipotecario, el Valuador lo realizará y lo entregará a la unidad de valuación, para que sea el encargado de notificar al solicitante que su crédito ha sido autorizado o rechazado.

9. Validación.

Cuando el banco lo revise y esté todo de conformidad lo registrará, sellará y firmará quedándose con un juego para su archivo.

10. Entrega al Perito Valuador.

Después de registrarlo lo devolverá al Valuador para ser entregado al solicitante ya validado por la Institución. Se le notificará el valor al que se llegó y también la diferencia que debe para ser liquidado y posteriormente entregado.

11. Liquidación de saldo.

En cuanto se recibe el documento validado por el banco, de inmediato se notifica al solicitante y de igual modo se le confirma el costo total haciendo hincapié en liquidar el saldo al momento de acudir a recoger el avalúo. Queda a juicio del solicitante pedir una factura en caso de necesitarlo o un simple recibo para el control de sus gastos.

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12. Entrega del documento al cliente.

Al acudir el cliente por su avalúo, se le explica algunas dudas que pueda tener, se especifica en el rubro del valor final de la propiedad y se le entrega 2 juegos del avalúo registrado por el banco para cualquier trámite que quiera iniciar.

al cliente El despacho además de guardarlo en la computadora con un número de avalúo realizado, también se quedará con un juego impreso para cualquier aclaración o solicitud futura. La copia del mismo se resguarda en el archivo muerto del despacho. Es el momento de entregar el avalúo preferentemente en un fólder membretado, en el que aparezcan los datos del despacho para que lo tenga presente en una futura ocasión y en caso de no contar con uno es conveniente entregarle engrapado al fólder una tarjeta de presentación a modo de promoción de los servicios que el despacho ofrece.

2.4.3 Análisis y justificación para el cobro de un Avalúo (Costos).

Los peritos valuadores tradicionalmente se han regido para cobro de sus honorarios, por lo establecido por la banca comercial.13

Siendo las formas de cobro más conocidas:

• De acuerdo al valor del Avalúo.- Esto es un porcentaje al millar sobre el importe resultante del avalúo; implicando que ni el cliente (usuario) ni el perito sabe el monto de los honorarios hasta que el trabajo está terminado. Con éste sistema se despierta necesariamente la suspicacia de los usuarios al considerar que necesitamos que el valor del inmueble sea alto para poder cobrar más, un ejemplo de éste sistema sería el siguiente: El banco maneja un porcentaje al millar como podría ser 2.5, en ocasiones se maneja una base fija que puede variar entre $200.00 y $300.00 más el iva, y la suma de todo esto es el cobro del avalúo.

• Por metro cuadrado.- Este sistema fue adoptado hace pocos años por algunas de las principales instituciones de crédito del país, resultando más práctico que el sistema mencionado anteriormente, puesto que desde un principio se puede dar un presupuesto al cliente, sin embargo en algunos casos resulta insuficiente para cubrir el trabajo que implica el avalúo, mucho menos riesgo y nivel de conocimientos necesario para llevarlo a cabo. Ejemplo de éste caso sería a $10.00 m2. y con una construcción de 200 m2. el total sería $2000.00 (cobro de avalúo).

• Por horas.- Este es el sistema de cobro empleado en los Estados Unidos con mayor frecuencia, pero en México no ha podido ser utilizado porque ni el público ni los peritos están acostumbrados a emplearlo y resulta complicado despertando suspicacias sobre el número de horas realmente empleadas en el trabajo.

13 http//www.shf.gob.mx/files/pd£'rssv 2004 pdf

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En México no tenemos antecedentes de ésta forma de cobro sin embargo haremos un ejercicio con esta forma basándonos en la contabilidad de un despacho mediano para tratar de establecer un costo por hora despacho y así poder cobrar un avalúo por hora.

Análisis del arancel.

Sus principales componentes son: 1. Perito valuador. 2. Oficina de valuación. 3. Integración del arancel.

Factores que influyen en los honorarios de un perito valuador. Se consideran los siguientes elementos:

• Nivel de preparación y experiencia. • Infraestructura disponible. • Capacidad de producción.

Existen otros elementos que afectan el nivel de ingresos del perito valuador, pero por ser un tanto subjetivos e intangibles no se considerarán ejem: prestigio, posicionamiento en el mercado, experiencia y especialización en determinado tipo de trabajo.

A continuación se muestra un ejemplo sobre ingresos de un Despacho de valuación. Las generalidades de operación de éste ejemplo son: una secretaria, 1 mensajero, 1 técnico auxiliar y un valuador, oficina propia y un vehículo de servicio. Se mostrarán los siguientes números generales en los que se toman únicamente porcentajes de incidencia sobre el ingreso total anual:

ESTADO DE RESULTADOS.

Ingresos. Ingreso Total: 100.00%

Gastos. Papelería y Misceláneos. Total Caja Chica. Certificación Avalúos Bancarios. Total Cuotas y Suscripciones. Total Equipo de Cómputo. Equipo de Trabajo. Total Gastos de Automóviles.

0.281% 0.449%

19.939% 0.546% 0.640% 0.753% 0.672%

79

Gastos de Instalación Oficina. Total Gastos de Operación. Total Gastos de Viaje. Total Honorarios Asesores Externos. Total Impresión y Reproducción. Total Licencias y Permisos. Total Mantenimiento y Reparaciones. Total Nómina. Pago de Comisiones Valuadores. Total Pago de Impuestos. Renta Oficinas. Total Seguros. Total Servicios Externos. Total Teléfonos. GASTOS TOTALES. UTILIDAD NETA.

1.196% 0.453% 0.091% 0.691% 1.159% 0.108% 0.894% 4.834% 2.223% 1.066% 4.661% 0.403% 2.351% 1.086%

44.496% 55,504%

INGRESO ANUAL BRUTO VALUADOR

Ingreso Bruto.

Días hábiles al año Horas trabajadas por dia Dias Hábiles, 240 al año/$1,158,542.00 Costo por Hora $ 4,827.26/8 Costo Bruto por Hora Costo Neto por Hora

$ 1,158,542

240 8

$ 4,827.26

$ 603.41

$ 603.41 $ 288.04

Día

Hora

80

CAPÍTULO III. APLICACIÓN

CONFORMACIÓN DEL DESPACHO.

Una vez que se han presentado los antecedentes y conceptos relacionados a ésta actividad, los permisos básicos de operación que expiden diversos Organismos e instituciones públicas y privadas, así como la información contenida en el formato denominado avalúo, se determinarán en éste capítulo los recursos importantes para iniciar operaciones, como son los recursos materiales y recursos humanos.

Además de los recursos mencionados es importante considerar los gastos fijos que pueden ser:

• Luz. • Teléfono. • Agua. • Predial (en caso de ser propia). • Sueldos. • Papelería en general: copias, bolígrafos, papel etc. • Consumibles para computadora. • Pago de la pensión del automóvil, (en caso necesario). • Pago de la cuota de mantenimiento (en caso necesario)

3.1 Espacio físico mínimo requerido para establecer un despacho de valuación inmobiliaria.

Para poder desarrollar ésta labor se necesita un espacio aunque no sea de grandes dimensiones, en donde se pueda concentrar material necesario como son: formatos, papelería, expedientes, archivo, archivo muerto, manuales de trabajo e incluso espacio para el material de limpieza necesario para el aseo del despacho.

Para el despacho de valuación, se sugiere considerar un departamento donde se puedan definir las siguientes áreas: una estancia para el recibidor, 2 privados, baño y una pequeña cocineta.

• La estancia podría adaptarse como recepción y sala de espera para lo cual se requiere tener algunos asientos para ofrecer una espera lo más cómoda posible

81

mientras se es atendido; En ésa zona labora la recepcionista-capturista, quien cuenta con algún equipo de oficina que se determinará en los apartados 3.2 y 3.3

• El 1er. Privado. En él se recomienda tener el privado del Arquitecto perito valuador responsable del despacho, quien de la misma forma cuenta con equipo de oficina propio para las labores que realiza personalmente y que se especificarán en el apartado 3.2 y 3.3

• El 2o. Privado. Puede tener diferentes usos como librero donde contengan documentos y textos relacionados con la actividad, espacio para el archivo general y en otra sección el archivo muerto; Incluso si el despacho creciera o diversificara mayormente los servicios que ofrece, se podría pensar en convertirlo en otra oficina o zona de trabajo con restirador para un técnico de planta.

• El baño servicio indispensable que contenga lo básico: lavabo y w.c. • Pequeña cocina para utilizarse como comedor, zona para el café y alacena donde

se guarden artículos propios de limpieza y papelería.

Fig.1 Croquis de Distribución mínimo sugerido para un Despacho de Valuación Inmobiliaria.

Café

Área de computadoras

Bafio V.

Captura de Avalúo

r r

Cubículo

3.2 Equipamiento mínimo requerido para operar un despacho de valuación inmobiliaria.

> Línea telefónica, al menos una la cual tenga 2 aparatos telefónicos, uno se encontrará en la zona de recepción y el otro en el privado del Perito Valuador. Dos computadoras que contengan la paquetería básica Office para PC, que incluya Word, Excel y Power Point. Cabe mencionar que el cálculo completo y el formato general del avalúo se realiza en Excel. El programa Word, se utiliza principalmente cuando se tienen que realizar cartas o solicitudes a clientes, al banco, cotizaciones, proveedores y todo tipo de comunicados. Power Point para realizar alguna presentación a un cliente

> Una máquina se encontrará en la zona de recepción para la secretaria-capturista y el otro en el privado para el perito valuador.

> Conexión a Internet. Medio indispensable para estar en contacto inmediato con el Banco y poder enviarle para revisión los avalúos terminados y que se les dé el visto

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bueno. Importante también para la obtención de diferente tipo de información e incluso gráficos necesarios como localizaciones de inmuebles en planos de la ciudad. Cotizaciones, comunicados a clientes y proveedores.

> Un fax. Para recibir por éste medio copia de documentación necesaria para dar trámite a las solicitudes o cuando haga falta algún documento del solicitante.

> Impresora, al menos contar con una conectada a ambas computadoras. > Fotocopiadora para obtener copia de la documentación solicitada y del mismo

avalúo una vez realizado. Equipo no indispensable pero si necesaria. > Cámara fotográfica. Resulta indispensable para levantar evidencia de la visita física

que se realiza al inmueble. > Teléfono celular. Contar al menos con uno para ofrecer atención en cualquier

momento a solicitantes y a la secretaria en caso de tener alguna notificación o duda e informarle en el momento al Director.

> Medidor electrónico de distancia. En caso de existir la posibilidad de adquirir uno, ahorra tiempo al valuador al medir una propiedad.

FOTOGRAFÍA DEL DESPACHO.

3.3 Mobiliario mínimo requerido para conformar un despacho de valuación inmobiliaria.

> 2 escritorios. > 2 credenzas. > Archivero. > 2 sillas para escritorio. > 2 sillas para los solicitantes. > Pequeña sala o banca de espera. > 3 basureros.

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> 1 alacena. > 1 barra para cocineta.

3.4 Personal y nivel de preparación mínimo necesario para laborar en un despacho de valuación inmobiliaria. (Organigrama).

Para iniciar operaciones formales una vez establecidos, se considera suficiente contar con el Perito Valuador, recepcionista-capturista y un mensajero que presten sus servicios de apoyo y complemento para sacar de manera oportuna el trabajo. Perito Valuador.

1. Por lo general se trata de un profesionista titulado de las siguientes licenciaturas afines a ésta actividad: Arquitectura, Ingeniería civil, Ingeniería Municipal e Ingeniero Arquitecto. Sin embargo existe la posibilidad de ingresar profesionalmente a través de una maestría, dicho de otra forma se puede cursar otro tipo de licenciatura y acercarse a la Valuación como especialidad tomando una maestría.

2. La gran mayoría de Peritos dedicados a ésta actividad, han tenido alguna experiencia laboral previa que los acercó o está acercando actualmente a éste ramo, como puede ser el trabajar en el área fiduciaria de un banco, o en alguna institución que tenga contacto con notarios, juicios, compra o venta de inmuebles etc.

3. Es responsable de tramitar todos los permisos y registros necesarios, de los que ya se especificaron en apartados anteriores.

4. En él recae la responsabilidad de calcular y llenar correctamente el avalúo, apegado a principios legales y éticos.

5. Debe tener conocimiento sobre administración en diferentes sentidos: del tiempo, del recurso humano, recursos económicos y materiales.

6. Contar con una Institución que avale el trabajo realizado por el profesional. 7. Disponibilidad de realizar visitas fuera de su lugar de trabajo, ya sea lejos o al

interior de la República puesto que su registro es acreditado en todo el país. 8. Manejar adecuadamente sus relaciones interpersonales, ya que tendrá contacto

directo con empleados, solicitantes y ejecutivos de una institución bancaria. 9. Manejará diferentes equipos para hacer más eficiente su trabajo en el menor tiempo

posible sin descuidar la calidad y la puntualidad del mismo. 10. Deberá tratar de forma imparcial a todo tipo de solicitante, lo mismo al que pide un

servicio sumamente costoso como al obrero que requiere un avalúo muy modesto. 11. Disposición para recibir todo tipo de actualización, cursos, talleres, conferencias,

autoinvestigación, búsqueda de ediciones relacionadas al medio, manejo adecuado de Internet etc.

12. Capacitará al personal que tiene a su cargo de manera eficiente, proporcionándole toda la información e implementos para realizar su trabajo.

13. Otorgará las prestaciones de ley a su(s) empleados. 14. Supervisará las actividades de su o sus subordinados. 15. Coordinará las actividades del despacho.

84

16. Será el responsable absoluto para cualquier duda o aclaración pertinente en relación a un trabajo realizado en su despacho.

17. La finalidad de su trabajo es dejar al solicitante satisfecho y si es posible rebasar sus expectativas con la finalidad de seguir contando con su preferencia y las recomendaciones que realice para incrementar el número de operaciones y por consecuencia de utilidades.

Recepcionista-capturista.

1. Será la mano derecha o apoyo del Director. 2. Personal de base. 3. De preferencia tendrá estudios secretariales o conocimiento de la paquetería básica

de computación. 4. Se debe comportar como persona responsable, honrada y puntual. 5. Realizará actividades secretariales como contestar teléfonos, dar información,

orientación en trámites y algunos presupuestos generales, de manera cortés y eficiente.

6. Realizará las citas para visitar los inmuebles, en coordinación con el Perito Valuador.

7. Capturará la información proporcionada por el Perito Valuador, quien previamente realizó la visita y el cálculo del avalúo.

8. Solicitará o realizará el fotocopiado de todos los documentos que así lo requieran. 9. Apoyará al profesional en valuación a realizar investigación de mercado. 10. Será responsabilidad suya el aseo y orden del lugar de trabajo. 11. Apoyará a la entrega de documentos en un momento necesario. 12. Notificará al perito sobre insumos faltantes en el despacho para ser repuestos.

Mensajero.

1. Persona confiable a la que se le deja la responsabilidad de entregar y recoger documentos importantes del banco y de diferentes lugares y clientes.

2. La puntualidad debe ser importante para contar con él de forma segura para la entrega oportuna del documento.

3. Personal de base. 4. Auxiliará en la búsqueda de información de mercado, fotocopiado y aseo.

85

Organigrama mínimo requerido para un Despacho de Valuación Inmobiliaria.

Figura 2 . 5 ^ ^ ^ ^ " ^ ^ ^ ™ * * ^ ^ ^ í ^ ~ »

Perito Valuador.

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Mensajero

Auxiliar-Capturista.

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86

CAPÍTULO IV

Resultado.

Una vez que se han abordado los principios generales que rigen la actividad de Valuación Inmobiliaria en México, a continuación se presenta como Propuesta de éste trabajo de tesis, las bases que podrían regir un pequeño Despacho de Valuación Inmobiliaria.

Misión: Empresa creada para realizar la actividad de valuación inmobiliaria, fungiendo como intermediario entre un solicitante y una Institución Bancaria, Unidad de Valuación o para cualquier interesado en el servicio, con la finalidad de llevar a cabo valuación de inmuebles para diferentes fines.

Visión: Consolidarse como un eficiente y recomendable despacho de valuación, el cual realizara su trabajo con profesionalismo, al otorgar un servicio eficiente y profesional para satisfacción de los clientes, logrando el reconocimiento por su calidad y honestidad a corto plazo.

Valores:

1. Escuchar las necesidades del cliente. 2. Dar prontitud, discreción y servicio a sus requerimientos. 3. Aconsejar desinteresadamente a los clientes. 4. Orientar al cliente en cuanto a los trámites que desea llevar a cabo. 5. Adherirse a los estatutos que rigen ésta actividad. 6. Tener pleno conocimiento y actualización sobre los elementos necesarios que

requiere esta especialidad. 7. Dar el mejor servicio a un precio justo.

CONFORMACIÓN DE LA EMPRESA.

Así se denominarán a los principios de tipo ético que regirán al pequeño Despacho de Valuación Inmobiliaria.

Procesos: Es todo lo que se mueve en una organización, como los cambios continuos derivados de la tecnología. Se puede observar que éste rubro es el de mayor importancia en la empresa,

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dado que se tiene que realizar los trabajos diariamente en forma actualizada y con una tecnología moderna que sirva de apoyo para lograr la realización del trabajo con calidad, exactitud y excelente presentación.

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PROCESOS CULTURA

• Procesos • Estructura D Cultura

Estructura: Es la forma en que se acomoda la gente para llevar a cabo un trabajo. En la realización del trabajo cotidiano es importante tratar con compañeros y subordinados aunque la tarea se pueda realizar en un momento determinado por una sola persona, afectando únicamente el tiempo de entrega. En su inicio las operaciones de un pequeño despacho de Valuación Inmobiliaria lo realiza generalmente el Perito Valuador, pero conforme crece el volumen de trabajo, se va requiriendo de ayuda con el servicio de un colaborador.

Cultura: Es el conjunto de reglas, normas, ideología y contenido ético. Esta actividad requiere de cierto nivel cultural, pero básicamente de experiencia, y en cuanto al apego de reglas o normas se requerirá cuando se debe manejar valores que rige el mercado y algunas instituciones relacionadas con ésta actividad.

CLAVES DE NEGOCIO.

r

Avalúos Bancarios. <

1. Honestidad. 2. Rapidez. 3. Atención personalizada.

1. Honestidad.-

Orientar de forma clara al solicitante en todas las dudas que pudiera tener al respecto y si surgiera algún desacuerdo entre el cliente y el perito valuador en cuanto a los valores o al costo del servicio, no prestarse a ningún tipo de "arreglo" que pudiera ser objeto de alguna sanción por parte de las autoridades involucradas o incluso poner en riesgo el registro para la realización de éste tipo de trabajo.

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2.- Rapidez.-

Un pequeño Despacho de Valuación Inmobiliaria por su estructura tiende a realizar los trabajos con mayor eficacia por lo que permite un servicio más rápido que un Despacho con mayor volumen de trabajo, las visitas a los inmuebles se realizan con prontitud y el cálculo del avalúo se hace con mayor celeridad ya que de ésto depende tener mas clientes y así recomendar el despacho.

3.- Atención personalizada.-

Como las necesidades del cliente y el motivo del avalúo es distinta en cada caso particular, por el mismo costo del avalúo se recibe toda la información adicional necesaria para realizar otros trámites e incluso asesoría para llegar a un buen fin; Con esto se pretende decir que el cliente no es un número mas de solicitud, sino que se conoce al cliente y a sus necesidades en forma particular y específica.

La situación económica del país repercute en todas las actividades sea cual sea su giro, ya que conlleva alteraciones a nivel general como es el salario, las divisas que entran y salen del país, el costo de los inmuebles etc, por ésta razón la actividad valuatoria en México tiene que estar relacionada con diferentes factores que requieren actualización día con día, y que van a depender directamente de la estabilidad del país.

Por lo anteriormente mencionado, se distinguen factores incluidos en el contexto de la macroeconomía, como es el precio del petróleo y el tipo de cambio de la moneda, que de sufrir alguna devaluación, acarreará un efecto dominó en la mayoría de las actividades, incluido el valor de las propiedades en nuestro país.

Considerando que se trata de un pequeño Despacho de Valuación Inmobiliaria, es necesario tomar en cuenta factores que pudieran en un momento dado poner en riesgo la prestación del servicio para lo que se sugiere hacer un análisis de factores de riesgo en cada caso de forma particular, de acuerdo a los servicios que se prestan y al tipo de público al que va dirigido o clientes más frecuentes.

Los casos más comunes que se pueden presentar son los siguientes:

1. Despachos que laboren con una institución Bancaria, considerar un Banco alterno. 2. Buscar el apoyo de una tercera persona que cuente con el servicio de un banco, el

cual en un momento dado ayude a presentar nuestros avalúos al mismo, y así resolver el problema.

3. Ayudarse entre compañeros que tengan diferentes registros y que el Despacho carezca de uno de ellos para así dar el servicio solicitado.

Entre otras situaciones.

Existen diferentes tamaños de empresas como son la chica, mediana y grande; La pequeña es aquella PYME, que tiene un bajo número de operaciones, no tiene una estabilidad en recepción de solicitudes y que por tal motivo no se cuenta con un recurso

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económico mayor que permitiera crecer, o contratar mas recurso humano, por lo general se conforma del dueño y uno o dos ayudantes generales de oficina. La empresa mediana es aquella que ya tiene una cartera formal de clientes y además ofrece sus servicios con regularidad a Instituciones que requieran de éste trámite, por lo que se encuentra en una situación mas estable, al contar con trabajo durante todo el año, y la grande que es una Sociedad de valuación, que ha crecido bastante por el volumen de avalúos que manejan, contando con personal interno de planta y externo, que son valuadores que recurren a ellos para tramitar los avalúos y que ésta empresa realice los trámites directamente con alguna Institución Bancaria.

Así mismo existen empresarios Mayores, en éste caso encontramos a las Instituciones Bancarias, quienes tienen un gran volumen de operaciones, apoyándose en el outsourcing que le brindan profesionistas y despachos de valuación comprometidos, quienes otorgan al banco confiabilidad y seguridad en sus operaciones.

Por otro lado se debe considerar a la competencia la cual sí existe, aunque cada empresa tiene ya definida su cartera de clientes. Esta competencia no es exclusiva con despachos del mismo tamaño, sino también tomar en cuenta los medianos y grandes que por su gran estructura y capacidad económica atraen a un gran número de solicitantes y que en un momento determinado pueden hacer sucumbir a un despacho pequeño. No hay que perder de vista que un despacho pequeño y con experiencia puede ponerse a la par dando un mejor servicio que uno grande.

DEMANDA DE TAREAS.

Son las características con las que se debe contar para la realización del trabajo, en vías dar satisfacción a los clientes, y cumplir con la misión del negocio.

a) Habilidades.- Si se parte del principio de que habilidad es la capacidad y la disposición para realizar alguna tarea, se reconoce la necesidad de poner en práctica algunas de ellas, sobresaliendo:

1. Aquéllas que se necesitan para atender al público. Dado que el trato con la gente es de lo mas delicado, se deben poner en práctica algunas habilidades para que el cliente quede satisfecho, ellas podrían ser: Paciencia para no desesperarse cuando hay exceso de trabajo y el cliente no comprende o no anota la información que se le está dando y pide que se le repita nuevamente toda la información que ya se le había dado. Claridad, al explicar y hablar con un lenguaje sencillo de comprender sin dar por hecho que se conocen algunos conceptos específicos de ésta actividad. Compromiso desde el momento mismo de recibir la documentación y el anticipo para realizar un trabajo, cumplir con dar el mejor servicio en un tiempo acordado. Tolerancia, ser prudentes cuando las cosas no salen bien a la primera. Comprensión, tener empatia con el cliente, esto quiere decir dicho de una forma cotidiana "ponerse en el lugar del cliente", y Confianza, al

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hacer que la formalidad y profesionalismo haga que el cliente crea en el Despacho de Valuación.

2. Las que se requieren con la Institución Bancaria. ya que son ellos los que apoyan la existencia de ésta empresa al confiar en el desempeño del Despacho y al certificar los avalúos que se realizan, por tal razón el trato cotidiano con su personal, ya sean colegas o superiores requieren de las siguientes habilidades: Manejo del conocimiento necesario sobre la materia, como se ha venido mencionado, se requiere de conocimientos previos para realizar esta actividad ya que lleva implícita responsabilidad ante el banco, el cliente y uno mismo. Manejo de números y cálculo de valores, tanto el perito valuador como la institución bancaria requiere de manejar correctamente valores de inmuebles, valores catastrales, cálculo de deméritos por antigüedad, por malas condiciones de mantenimiento o deficiencia del proyecto. Saber reconocer los errores y subsanarlos, toda persona por el simple hecho de no ser perfecta corre el riesgo de tener algunos errores en su tarea lo cual no es grave, sino la gravedad se presenta en el momento de no ser honesto y reconocer un error en el trabajo. Escuchar las sugerencias para mejorar el desempeño y se pueden tener beneficios al aceptar sugerencias que quizá lleve a realizar mejor o mas rápido el trabajo. Acatar las disposiciones que dicte el banco, en ocasiones aunque no se esté de acuerdo con alguna disposición, no se está sujeto a discusión su aceptación. Discreción, nunca hablar de mas sino concretarse a cumplir lo mejor posible con el trabajo. Puntualidad, realizar el trabajo dentro de el tiempo prometido.

3. Cumplimiento de todas las tareas encomendadas, cumplir con todo lo encomendado. Disposición para reuniones informativas necesarias. Acudir a sesiones importantes de trabajo.

4. Las que se requieren en la oficina. Por la misma convivencia diaria, se debe tener ciertas habilidades para una relación y un ambiente positivo de trabajo, sobresaliendo: Habilidad para pedir o solicitar un trabajo o un servicio, pedir en forma correcta y clara. Confianza para el manejo de documentos importantes e incluso de dinero, Habilidad para dar una orden ya que en la forma de pedir esta el dar. Respetar, es una habilidad importante porque aunque haya autoridad en un negocio no indica que se tenga derecho de faltarle al respeto a un compañero o a un subordinado.

b) Experiencia.- Resulta obligatorio cumplir con éste punto ya que de ninguna manera se puede establecer un negocio formalmente, cuando se ignora ése ramo o se trata de ir aprendiendo sobre la marcha. Para existir un buen servicio se debe de conocer perfectamente lo que se esta ofreciendo.

c) Disposición.- Tener una actitud positiva y favorable hacia una actividad que se debe realizar.

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d) Responsabilidades.- La responsabilidad es el estar conciente del compromiso que se tiene con la empresa y el no fallar con la confianza que se le ha depositado, es estar conciente de que cualquier actividad que realicemos en forma correcta o incorrecta tendrá una consecuencia ya sea positiva o negativa en nuestro expediente. Algunas de éstas responsabilidades son: cumplir con el horario de trabajo estipulado, realizar el trabajo en forma eficiente, responsabilidad de respetar el inmueble y equipo, custodiar los valores que en ella se contengan, realizar los pagos y trámites bancarios con oportunidad etc.

e) Energía.- Inyectar dinamismo a las actividades cotidianas, sin caer en el aburrimiento o simplemente en la indiferencia, esforzarse por realizar bien y de la mejor forma el trabajo. Esto es un ejemplo que se debe dar al subordinado porque si la misma autoridad realiza todas las actividades sin entusiasmo, qué se puede esperar de los que ni dueños son.

f) Involucramiento.- Se debe demostrar el interés por todos los acontecimientos y tareas que implica nuestra empresa y su entorno.

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CONCLUSIONES.

En todo momento el objetivo central de éste trabajo de tesis es la aportación de una Metodología para establecer un pequeño Despacho de Valuación Inmobiliaria, se pretende aportar una visión que hasta el momento se carece; Fue interesante la experiencia de presentar una recopilación de información básica, pretendiendo con esto que resulte entendible a personas involucradas e incluso a personas ajenas a ésta actividad.

Es importante presentar los diferentes tipos de avalúos, mostrando en cada caso, qué fin se persigue con su realización y de manera inversa, cuando se está ante la necesidad de llevar a cabo un trámite, saber qué tipo de avalúo es el que mas conviene realizar.

Se pretende dar una aportación útil e interesante para todos los compañeros de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnológico de la Construcción (ITC).

A título personal, el gusto y satisfacción de haber culminado los estudios de la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, con ésta aportación que con esfuerzo y dedicación se realizó.

Sin embargo, todo lo plasmado en éste trabajo no tendría éxito si se pasa por alto el fijarse un objetivo meta, el cual sea el reto a alcanzar tratando de que el objetivo principal y los objetivos secundarios sean factibles de medir de forma cualitativa y cuantitativa, y al mismo tiempo que sean realistas o alcanzables estableciéndose estrategias para lograrlo. El ir consolidándose cada vez más como empresa va trayendo consigo grandes ventajas como es un buen posicionamiento en el medio, proyectando una imagen de un Despacho experimentado, profesional y confiable, que como resultado de esto permita tener un crecimiento a través de un mayor número de solicitudes de clientes cautivos reincidentes y clientes que por recomendación se acerquen a éste Despacho.

Se debe poner en práctica un adecuado proceso administrativo que permita desde una planeación bien lograda asentar bases firmes y sólidas para el desarrollo y crecimiento de la empresa para destacar frente al competido mundo en el que nos encontramos tratando en la medida de las posibilidades llegar a ser de los mejores. El crecimiento no se refiere únicamente al número de transacciones realizadas sino a la posibilidad de ampliar incluso la variedad de servicios adicionales.

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Seguir explotando la cercanía con el solicitante al que a pesar del gran desarrollo tecnológico, sigue teniendo a un profesional de confianza quien tratara de brindarle un servicio eficaz y personalizado, lo cual no siempre obtiene con la competencia. Recordar siempre que la mejor publicidad es la opinión de un cliente satisfecho.

Se recomienda ofrecer la mejor y más completa información, brindar el tiempo necesario para disipar cualquier duda, y hacerse de los recursos básicos para una adecuada operación tanto de factor humano, materiales y financieros.

Para evitar que los cambios vertiginosos nos rebasen es de vital importancia e incluso sugerencia mantenerse actualizados de la mejor forma, ya sea perteneciendo a colegios de profesionales que presenten ésta actividad como es el colegio de arquitectos, de Ingenieros o el Colegio Nacional de Maestros en Valuación A.C. surgido de este instituto, ya que mediante sus sesiones informativas de forma continua brindan a sus agremiados lo último en el tema mediante conferencias, simposios o simplemente lectura de nuevos estatutos sobre el tema. También se recomienda permanecer en contacto directo con los organismos e instituciones involucradas que ya se han mencionado a lo largo de éste trabajo, que por razones de tiempo si no pudiera existir ése acercamiento de forma personal, investigar constantemente mediante el medio electrónico del internet las páginas de éstos organismos y empaparse de la información necesaria, para realizar los trabajos con todo el conocimiento actualizado sobre la materia y evitar de ésta manera molestas reclamaciones por parte de los clientes o hasta posibles sanciones de alguna autoridad por no acatarse a las condiciones actuales en éste ramo.

Por otro lado también sería recomendable que no se vea a la competencia como el rival a vencer, sino que exista dentro de lo posible un sentido de colaboración y apoyo mutuo en el que ambas partes resulten beneficiadas, es decir si en un momento dado se solicitara al despacho un avalúo ciertamente más especializado y no se tuviera el conocimiento, preparación o permisos específicos, recomendar a colegas para que en el futuro exista la misma posibilidad de forma recíproca y así formar cadenas de apoyo en la especialidad, siempre tratando de rodearse de personas que comulguen con nuestros mismo principios en cuanto a lo profesional, puntualidad, formalidad y honradez.

Por último no sale sobrando ser reiterativo en cuanto al cumplimiento con todos los requisitos básicos para ofrecer un servicio ético y profesional que sea fiel reflejo de la función de la valuación para tener siempre clientes satisfechos.

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A N E X O S

Clave avalúa SHF-:

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro):

Fecha del avalúo: Avalúa de inmueble objeto de crédito garantizado a la vwtenda

AVALÚO INMOBILIARIO

Calle: No.Exterior: No.lnterior:

Conjunto (en su caso): Colonia:

Delegación ó Municipio: Entidad Federativa:

Código Postal:

Solicitante:

Valor comercial:

Observaciones:

Clave avalúo SHF:

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro):

Fecha del avalúo: Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

I . ASPECTOS GENERALES

1 . - ANTECEDENTES

rnstftuefén qae practica ef avara©-:

Solicitante del Avalúo: R.F.C.:

Domicilio del solicitante:

Controlador: Especialidad:

Clave SHF: Registro de la Institución :

Vaiuador: Especialidad :

Clave SHF: Registro de la Institución:

Fecha de inspección:

Entidad Otorgante del crédito: Constructor:

(solo en caso de vivienda nueva)

Objeto del Avalúo: Propósito del Avalúo:

NOMBRE DEL BANCO o ü. DE VALUACIÓN Síctedaíf TDF '

Sociedad SHF:

Profesión: Postgrada (en su caso):

Profesión: Postgrado (en su caso):

Ced. Prof.: Ced. Prof.:

Reg. Tesorería:

Ced. Prof. Ced. Prof.

Reg. IGECEM

Vigencia del avalúo:

Clave SHF: Folio: Clave única de vivienda (CUVI):

2 . - INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE inmueble que se Valúa:

Uonsst&on det rnmueuld Cate:

No.Exterior: No. Interior:

Conjunto (en su caso): Colonia:

Delegación ó Municipio: Entidad Federativa:

Localidad: Código Postal:

Propietario del Inmueble:

Régimen de Propiedad Domicilio del propietario:

N° de Cuenta Predial: N° de Cuenta del Agua:

3 . - DECLARACIONES V ADVERTENCIAS DECLARACIONES: SEREAUZARCWlASSlaJENTESVERIFICAaONES:

¿LaldenMicaciónlisKadelinmuebtecoirK^contosefiáadoenladocumeniaaófi?

¿las superficies físicas observadas coinciden con la documentación?

¿Se verifico el estado de la conslrijcnón y conservaósn del Bimuebte?

(con el alcance esperado para efectos del avalúo)

¿ Se verfco el estado actual del inmueble y su uso ?

¿B inmueble es considerado monumento histórico por el INAH ?

¿B inmueble es considerado monumento histórico por el INBA ?

ADVERTENCIAS:

No se dispuso de documentación relevante

d no

No se encuentran ofertas da mercado en la zona para considerar el enfoque comparativo de mercado

Baste duda sobre el uso del inmuebte o de laguna sección del mismo

existen obras pubScas o privadas que afectan los servicios en la colonia

Señalar aquí otras en su caso:

Clave avalúo SHF: Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro): Fecha del avalúo:

Avalúo de «mueble objeto de credto garantizado a la viran*

LIMITANTES DEL AVALUÓ EL PRESENTE AVALÚO CONSTITUYE UN DICTAMEN DE VALOR B U M USO EXPRESO DEL PROPÓSITO EXPRESADO EN LA CARÁTULA DEL MISMO, POR LO TANTO CARECE DE VAUDEZ SÍES UVUZADO PARA OTROS FINES. EL PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN DICTAMEN ESTRUCTURAL DE CIMENTACIÓN 0 DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERÍA CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACIÓN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UWUZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIÓN FlSlCA PARA EFECTOS DE AVALÚO INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMALÍAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN NORMAL -SEGÚN LA VIDA ÚTIL CONSUMIDA- DE UN INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASÍ INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, YA QUE AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DE CONSERVACIÓN MALOS O RUINOSOS, ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGÚN EL PROPÓSITO DEL MISMO. EL PRESENTE AVALÚO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y -EN SU CASO-LA AUTORIDAD FISCAL O CATASTRAL LOCAL, ASI COMO CRITERIOS DE VALUACIÓN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGÚN EL ALCANCE DEL A VALÚO EN FUNCIÓN DEL PROPÓSITO DEL MISMO

NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASI SE INDIQUE EN EL AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL ESTADO DEL MISMO. EN EL BIEN O EN SUS CERCANÍAS LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO ASÍ COMO LOS NÚMEROS DE CUENTA PREDIAL Y AGUA Y LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE SE SEÑALAN SEGÚN LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALÚO. POR LO TANTO NO SE ASUME RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO LO PUEDE SER EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, CATASTRO, U OTROS.

LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALÚO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL MISMO. CUANDO SE INDICA SEGÚN MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HÁBITOS DE MEDICIÓN EXISTENTES, POR LO QUE SU RESULTADO ÚNICAMENTE SE DESTINA PARA FINES DE CÁLCULO DEL AVALÚO. LA EDAD DEL INMUEBLE SE CONSIDERA EN BASE A LA INFORMACIÓN DOCUMENTAL EXISTENTE (UCENCIAS DE CONSTRUCCIÓN, BOLETA PREDIAL, ESCRITURAS U OTROS) Y EN SU CASO, SE ESTIMA EN SASE A LO APRECIADO FÍSICAMENTE.

NO ES PROPÓSITO DEL PRESENTE AVALÚO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVÁMENES, RESERVA DE DOMINIO. ADEUDOS FISCALES O OE CUALQUIER OTRO TIPO QUE PUDIERA AFECTAR EL BIEN QUE SE VALÚA A MENOS QUE EXPRESAMENTE SEAN DECLARADOS POR EL SOLICITANTE V/D PROPIETARIO DEL MISMO, POR LO QUE NO ASUMIMOS RESPONSABILIDAD ALGUNA POR INFORMACIÓN OMITIDA EN LA SOLICITUD DEL AVALÚO

QUIENES INTERVENIMOS EN EL PRESENTE AVALÚO DECLARAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD QUE NO GUARDAMOS NINGÚN TIPO DE RELACIÓN O NEXO DE PARENTESCO O DE NEGOCIOS CON EL CUENTE O PROPIETARIO DEL BIEN QUE SE VALÚA.

TODA VEZ QUE EL OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO NO ES VERIFICAR DESLINDES DE PROPIEDAD. NI DE OCUPACIÓN IRREGULAR Ó CUALQUIER OTRA RESTRICCIÓN LEGAL EL VALOR COMERCIAL AL QUE SE CONCLUYE SOLO CONSIDÉRALAS EXPRESADAS EN EL PROPIO AVALÚO, PORQUE SE OBSERVARON DURANTE LA INSPECCIÓN OCULAR AL BIEN.

SE DA COMO VERDADERA LA SUPERFICIE DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTACIÓN PROPORCIONADA, ESCRITURAS, CERTIFICADO DE UBERTAD DE GRAVAMEN O INFORMACIÓN CATASTRAL. YA QUE EN ESTE AVALÚO NO SE REALIZA LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO PARA VERIFICAR OCHA SUPERFICIE.

«¡REFI

4.- E NTORNO Clasificación de la Zxxac

Area ó Corredor de Vafor: Referencia de proximidad urbana:

Tipo de construcción dominante:

índice de saturación en la zona:

Densidad de Población: Nivel socioeconómico:

Vías de Acceso: e importancia de

las mismas

Infraestructura de la zona:

% de Infraestructura en la zona:

Clave avalúo SHF: Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro): Fecha del avalúo.

Avaluó de inmueble objeto de crédto garanteado a la vivienda

Equipamiento Urbano:

Contaminación ambiental:

I I . CARACTERÍSTICAS PARTICULARES

1.-TERRENO

TRAMO DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN! Calte(s) con frente: [ 1 frente 2 Frentes 3 Frentes 4 Frentes Interior

Calle Transversal: Caite Transversa!

Cade limítrofe Calle limítrofe Calle limítrofe Calle limítrofe

Superficie del terreno: |

Configuración: Topografía:

Características Panorámicas y/o Urbanas:

Uso del Suelo:

Coeficiente del Suelo:

Densidad Habitacional: Intensidad de Construcción:

Servidumbres ó Restricciones:

Orientación: Orientación Orientación: Orientación: Orientación-Orientación

m* Regular| | Irregular] |

C.O.S.:| C.U.S.:

Medidas y Colindancias: Fuente: |

DEL TERRENO: D E L A R E A P R I V A T I V A :

Clave avalúo SHF

Clave avalúo Banco (SEA).

Clave avalúo (Otro)

Fecha del avalúa. Avaluó de inmueble objeto de crédto garantizado a la vMenda

2.- DESCRIPCIÓN GENERAL DE tAS CONSTRUCCIONES

Uso Actual

No. De Recamaras: [ No. De Baños: No. De estacionamientos:

T-1 T-2 T-3 T-4 T-5

Tipos de construcción: Calidad y clasificación de la construcción: Según IGECEM Superficie m2

Numero de pisos/niveles: sujeto-1 I conjunto-1 I Calidad del proyecto: I

T-1 T-2 T-3 T-4 T-5

Edad aprox de la construcción: Vida útil remanente en años: Vida total Estado de Conservacion- Clave

Unidades rentables: Unidades rentables totales:

Avance de obra privativa: Avance de obra común (solo en condominios):

3.- SUPERFICIES

DEL TERRENO:

Superficie de Terreno: [

Indiviso del terreno: [

Indiviso áreas comunes: f

Sup Terreno proporcional (solo condominios)

Superficie de Terreno común:

DE LAS CONSTRUCCIONES:

Fuente j

Fuerte Q

Fuente

Superficie Construida: [

Superficie accesoria: Q

Superficie vendible: Q

Superficie Construida común: [

m-

m*

nf

*

Fuente

Fuste

Fuerte.

Fuente

Superficie inscrita en escrituras;!

Clave avalúo SHF

Clave avaluó Banco (SEA).

Clave avaluó (Otro)

Fecha del avalúo Avaluó de inmueble objeta de crédito garantizado a la vivienda

4.- ELEMENTOS PE LA CONSTRUCCIÓN Obra Negra

Cimentación

Estructura

Muros

Entrepisos

Techos

Azoteas

Bardas

Revestimientos y Acabados Interiores. Espado arquitectónico Pisos Muros Plafones

Aplanados Extenores

Zoclos

Escaleras

Pintura

Recubrimientos Especiales

Clave avalúo SHF:

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro):

Fecha del avalúo". Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Carpintería: Puertos.

Guardarropa:

Lambrines o Plafones:

Pisos:

Instalaciones hidráulicas y sanitarias:

Muebles de baño:

Inst Eléctrica:

Puertas y veníanería: (Aluminio)

Herrería:

Vidriería:

Cerrajería:

Fachada:

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (Comunes y Privativas):

Instalaciones especiales: _ _ _ |W* I Descripción: [ Cantidad I Unidad | Indiviso | Edad | Conservación

1 2 3 4 5 6 7

Clave avalúo SHF:

Clave avalúa Banca (SEA):

Clave avalúo (Otro):

Fecha del avalúo: Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Elementos Accesorios:

[Ñ* T I _ _J3e?<:[ i' ,clon: I Cantidad ¡ U n i d a d ¡ indiv iso f Edad [ Conservación ~~j

1 2 3 4 S 6 7

Obras Complementarias (comunes)

fw* | Descripción: | Cantidad | Unidad | indiviso | Edad | Conservación |

1 2 3 4 S 6 7

__

CONSIDERACIONES PREVIAS A t AVALÚO PARA LA DETERMINACIÓN D a VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE CGNSirJERAN LOS SIGÚELES ErffOQUES: ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO:

Se basa en la investigación de bienes comparables existentes en ei meneado abierto, mediante opefackxies de cottipra-venta redentes, oferta y d e ^ ^ inmuebles, para posteiíamiente homologar los datos obtenidos y estimar un valor de mercado. Las muestias se obtienen det mercado a p a o def vafuador no aleatoriamente. Y la justificaban de éste método se basa en que un inversionista no pagará mas por una propiedad que lo que estaría depuesto a pagar por una propiedad similar disponMe en el mareado.

ENFOQUE DE COSTOS: Es el método para estimar el vator cte una propiedad o * propiedad: répBca del original o una que pueda proporcionar una utSdadecpvalenteoan basa en el costo de reproducción o reposición de te construcción y sus accesorios menos te deprecad tota! (acumulada), más el valor del terreno.

ENFOQUE DE INGRESOS:

Es el método para estimar el «atar que oonadera los datos de ingresos y egresos refefiv^s a k propiedades as ̂ ^vahSKKlo, y espiar dy^or medirte el proceso de capiJafeacióft La captefeaoóft r e l a c e esémadodevaíor Este prooaso pueda consieferar una capteleaf^dyecte( en dorKfe una t ^ al ir^eso rje un soto año), o bien tasas de remimiento o de descuento ( o ^ un periodo proyectado.

Clave avaluó SHF

Clave avalúo Banco (SEA)

Clave avalúo (Otro)

Fecha del avaluó Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

I I I . ENFOQUE DE MERCADO l.-IHFORMACIOH DE MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR UNITARIO DE VENTA

Caso

1

2

3

4

5

6

Calle y Número Colonia Sup. terr.

Sup. const

edad Clasif. telefono

|

|

|

|

|

1

Informante

2.- ANÁLISIS POR HGKOLOGACIÓM V AJUSTES

O

ID U

1 2 3 4 5 6

Oferta$ Sup. Const M2

S/m*

Factores de Homolo0actón •o o

« § es ®

c •o

s o D

"O A "O "¡5 O

•o

S 8 3

c •o

o o

o

I a.

S S 5

Factor resultante

$/m2 Homologado

/

Análisis estadístico por m2: MEDIA GEOMÉTRICA

MEDIA ARMÓNICA

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE DISP

Valor homologado: En N.R.:

3 . - CONCLUSIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (en base at análisis de homologación)

Vafor unitaria spScaMe Sup. Vendlulc DcscripCfúíi Vaíúr de Kcfcado

Observaciones:

Clave avaluó S H F .

Clave avalúo Banco (SEA).

Claw avaM'io (Otro)

Fecha del avalúo Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

IV. ENFOQUE PE COSTOS'

1-- INFORMACIÓN DE MERCADO PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO DEL TERRENO ZJ Casa

1

2

3

4

5

6

Caite y H&msío Colonia Sup. T Sup. C (en su caso)

edad (en su caso)

WiWMt.

(en su caso)

| OFERTA.

| OFERTA.

| OFERTA.

| OFERTA:

| OFERTA:

| OFERTA:

teíáfijftú informante

nota: (en su caso) se refiere a las muestras donde se aplicará la metodología indirecta por residual.

Considerando el valor del terreno a partir de un procedimiento residual estático: F = [VI (1 - b)J - Pn

J t

2 3 4

5

6

Tipo de inmueble

b £W<l-t»J Pagos

DeRtfio. Pagos

netos ($Am*) Pagos

totales Vl-Pn Valor Unitario

($ftn2)

2.-ANAUSBPOtt HOMOLOGACIÓN Y AJUSTES

A N Á L I S I S D E L M E R C A D O I N M O B I L I A R I O ( S U E L O ) .

I 1 2 3 4

5 6

Oferta ajustada

$

Sup.

Terreno m* $/m*

Factores d e Homologac ión

o t i­

fo

I ti.

1 LL.

O LL

tn O o u.

g-1— LL. i

Factor Resultante

$ /m»

/

Análisis estadístico por m2: MEDIA GEOMÉTRICA

MEDÍA ARMÓNICA

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE DISP

Valor homologado aplicable: EnK.R.:

Ob*«vs«oiiiis:

Clave avalúo SHf:

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro);

Fecha del avalúo: Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

A) DEL TERRENO: LO re ¡ IPO o DOMINAN i e. VALOR DE CALLE O DE ZONA: m2 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE EFICIENCIA C

AREA O CORREDOR DE VALOR:

F Z o | 1.00

Fracc.

1

2

3

Suma:

Indiviso:

F U b | 1.00 |FFr

Sup. m 2

0 .000000%

EL TERRENO:

0 1.00 | F F o | 1.00 | F S u | 1.00

V.unit$/m2 Fre aplicado

| F R e | 1.00

V.res.$/m2

Valor medio del terreno $ / m 2 : |

Valor Fracc.

Valor parcial' | |

JVALOR DEL TERRENO: |

0) DÉLAS CONSIfiUCaONÉS: Depreciación edad según Tesorería

Tipo

1

2

3

4

5

Uso Con d= ((0.100*VP)+(0.900(VP-E)))A/P

Clave Depreciación Edad

Tesorería Aplicable

Factor por

Conservación

Factor do

Eficiencia

Demerito %

Tipo

1

2

3

4

5

Suma:

Sup.m2 V .RN.$ /m2

VRN=¡

Valor medio $/m2:

Derrito. V .R.N.Rest$/m2 Indiviso V. N. R. ($)

|VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: |

O INSTALACIONES ESPECIALES: CONCEPTO CLAVE CANT. UNID. EDAD

(anos)

VALOR UNITARIO

Factores Feo | Fed

VALOR PARCIAL

COMUNES:

INDIVISO: 0 .000000% TOT AL COMUNES:

100

100

100

100

100

100

100

100

100

1.00

100

100

100

100

PRIVATIVAS:

VRNH TOT

100

100

100

100

100

100

100

1.00

100

100

1.00

100

100

100

100

100

AL DE PRIVATIVAS:

i TOTALES:

|VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES:

| Resultado del enfoque de costos (a+b+c). Valor Físico ó Directo: |

Clave avalúo SHK

Clave avalúo Banco (SEA).

Clave avsMrt© (Otro)

Fecha del avalúo Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

IV.A. ENFOQUE PE INGRESOS

1 . - INFORMACIÓN DE MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR UNITARIO DE RENTA

Caso

1

2

3

4

5

6

Calle y Número Colonia Sup. terr.

Sup. const

edad Clasrf. telefono

|

|

|

|

|

1

Informante

2,-ANÁLISIS POR HOMOLOGACIÓM Y AJUSTES

s 3 i 2 3 4 5 6

Ofertas Sup. Const M2

S/m*

Factores de Homologación •o •a 8 S3

«

c •o o s Si D 3

"O g 3

"B

I O 1

O.

i i Factor resultante

$/m2 Homologado

/

Análisis estadístico por m2: MEDIA GEOMÉTRICA

MEDIA ARMÓNICA

PROMEDIO

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE DISP

Valor homologado: En N.R.:

Observaciones:

Clave avalúo SHF:

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave avalúo (Otro):

Fecha del avalúo: Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la «Manda

IV.B. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

a) Renta real o efectiva $:

b) Renta estimada o de mercado $:

T ipo Super.m2 V.Uni t $<m2 V.Parc ia l $

RENTA BRUTA MENSUAL REAL 0 EFECTIVA:

PROMEDIO GLOBAL $/M2:

ESTIMADA:

EN NÚMEROS REDONDOS:

CALCULO DE DEDUCCIONES:

IMPORTE DE DEDUCCIONES:

Uso:

Parama:

Na

t.- torosos brutas mensuales potsnci&las:

[meses cada I lefios. 2-Vasios:

3.- Ingreso mensual efectVo:

4-Predat

5.-

6.-7.-Seguro:

8-Depredación fisc 0

9.- Suma deducciones Bscates:

daVRJAyacrasoBosa [ |a

dat ingresa aiessaat CIBGIBIQ

de V.R.N, y accesorios

[deV.HR. y accesorios

preda:

mantenimiento-

administración:

seguro:

depreciación fecal:

t i - Deducción 4sca¡ mayor:

(2 UHdad antes de impuestos:

13.- Impuesto sóbrela rants:

personas nmatos: | J

personas Meas: dalablñ.

14.- participacióa da las aUirJadBs:

15-Deducciones:

ptedat

ífwitenirnfeiiío'

administración:

seguro

ISR.

PTU:

10.- Deducción tees) opcional:

persona Saca habtecionel | j comercial

personaroorat: noapica

"E PORCENTAJE DE DEDUCCIONES:

CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN:

1.-SUMA DE:

2 - P O R E L E N F O Q l

TASA REAL

I E D E M E R C /

+ +

«DO:

TASA DE LIQUIDEZ

INGRESO NETO ANUAL » VALOR DE MERCADO =

3.- CONSIDERANDO UNA TASA UBRE DE RIESGO

DE RIESGO DE ACUERDO AL USO.

T c - ( T L R * 0 ) * F R DONDE: U R =

+ TASA DE RB

H A S l -ADEPRECU

D=

-(-

«¡ION

SUPERACIÓN

=

DE LA CONS

FR=

TRUC

RESULTA UN VALOR DE CAPITAL

=

EIONYPOR

=

UN FACTOR

PROMEDIO

1 1

| TASAPORAPLICAR:|

iZACrON DE:

SEGÚN LA FORMULA: VC= (PMT fM1+l)A-n)> / i, RESULTA UN VALOR DE:

Renta mensual bruta Deducciones mensuales est PMT renta neta mensual Tasa de Capitalización Edad en meses n

APLICABLE A NUESTRO CASO.

Clave avalúo SHF.

Clave avalúo Banco (SEA):

Clavt» avalúo (Otro):

Fecha del avalúo. Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

V. CONCLUSIONES

1.- RESUMEN DE VALORES

x Resultados por enfoque:

Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado)

C O S Í O S {Va lo r F ís ico o D i r ec to )

Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas)

Z.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

Declaraciones:

3„- CONCLUSION

Valor Comercial en Húmeros Redondos

Esta cantidad representa el valor comercial al día :

VALOR REFERIDO (En su caso)

| Fecha a referir : ¡Factor.

Valor: Valor: -

PESOS ACTUALES

VIEJOS PESOS

índice anterior: Índice actual:

VALUAOOR

Valuador Especialidad: Registro de la 'MI&UÍUCÍÍHI: Clave SHF: NOMBRE DEL BANCO O U. DE VALUACIÓN

Controlador: Especialidad: Registro de la Institución: Clave SHF:

Clave avaluó SHI-

Clave avalúo Banco (SEA)

Clave avalrto (Otro)

Fecha del avaluó Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Reporte fotográfico Avalúo No:

n

rr

Clave avalúo SHK

Clave avalúo Banco (SEA):

Claw» aval i» (Otro)-

Fecha del avalúa. Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Reporte fotográfico Avalúo No:

Clave avalúo SHK

Clave avalúo Banco (SEA):

Clave» avalúo (Otro):

Fecha del avalúo: Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones)

m I Í D L Í Q T E C A

Clave avaluó SHt-

Clave avalúo Banco (SEA)

Clav* avalúo (Otro)

Fecha det avalúo Avaluó de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Reporte fotográfico Comparables Avalúo No;

caso 1 caso?

caso 3 caso 4

casos caso 6