Формирование жилищного фонда, доступного для граждан...

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Москва

Kopeikin_Zarubezhye_new.qxd 18.06.2009 16:07

DEVELOPMENT OF AFFORDABLE HOUSING STOCK FOR MODERATE

AND SLIGHTLY BELOW MODERATE INCOME CITIZENS.

FOREIGN COUNTRIES' APPROACH TO THE ISSUE

A.B. Kopeikin, N.N. Rogozhina, A.A. Tumanov

THE INSTITUTE FOR URBAN ECONOMICS

Moscow, 2009

Kopeikin_Zarubezhye_new.qxd 18.06.2009 16:07

ФОРМИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, ДОСТУПНОГО ДЛЯ

ГРАЖДАН С НЕВЫСОКИМИ ДОХОДАМИ:

ПОДХОДЫ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А. Туманов

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Москва, 2009

Kopeikin_Zarubezhye_new.qxd 18.06.2009 16:07 Page 1

УДК [332.8�058.34+365�058.34](1�87)ББК 65.441.2К65

Копейкин, А.Б.

K65 Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими

доходами: подходы зарубежных стран / А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина,

А.А. Туманов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2009. — 130 с.

ISBN 978�5�8130�0141�3

Книга посвящена анализу зарубежного опыта создания недорогого жилищного фонда для домо�хозяйств с невысоким уровнем доходов. В странах Европы и Америки помимо предоставлениясубсидий отдельным категориям граждан, развития специальных ипотечных программ для граж�дан со средними доходами существует большое разнообразие моделей строительства и пре�доставления жилья, занимающих промежуточное положение между чисто рыночными моделямии моделями социального жилья для малоимущих. Авторы рассматривают опыт жилищных ассо�циаций Великобритании, соответствующие программы США, Скандинавских стран, Франции идр. Предложены схемы обеспечения доступным жильем граждан с невысоким уровнем доходов,которые можно реализовать в России.Книга адресована работникам государственных органов власти, региональных и муниципальныхадминистраций, осуществляющих жилищную политику, участникам жилищного рынка (работни�кам банков, жилищных и ипотечных фондов, строительных компаний).

УДК [332.8�058.34+365�058.34](1�87)ББК 65.441.2

Данное издание подготовлено и напечатано при поддержке Агентства США по международномуразвитию (USAID). Точка зрения авторов данного издания может не совпадать с точкой зренияАгентства США по международному развитию (USAID)

Полное или частичное воспроизведение материалов, содержащихся в данном издании,допускается только с письменного согласия издателя. При цитировании ссылка на фонд«Институт экономики города» обязательна

При печати книги использованы экологически чистые краски, не содержащие свинец

ISBN 978�5�8130�0141�3 © Фонд «Институт экономики города», 2009


СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Определение доступного жилья и подходы к его оценке

2. Примеры жилищной политики по увеличению объемов

строительства жилья для граждан с невысокими доходами

в некоторых зарубежных городах

3. Совместная собственность: опыт Великобритании

4. Финансирование доступного жилья во Франции

5. Швейцария: неприбыльное жилищное строительство

6. Государственная поддержка предложения жилья

в Скандинавских странах

7. Государственная поддержка жилищных программ в Ирландии

8. Доступное жилье в США

9. История строительства индивидуального жилья своими силами

(самострой)

10. Опыт Республики Казахстан

11. Предложения для России

Библиография

Summary

4

7

18

21

37

43

47

60

68

102

112

114

125

127


ВВЕДЕНИЕ

Одной из основных целей государственной жилищной политики является

повышение доступности жилья для населения России. На реализацию дан>

ной цели ориентированы приоритетный национальный проект (ПНП) «Дос>

тупное и комфортное жилье — гражданам России», федеральная целевая

программа (ФЦП) «Жилище».

За три года реализации национального проекта объем выданных гражданам ипо>

течных кредитов вырос в более чем в 14 раз и достиг 550 млрд руб. Однако из>за

значительного роста цен на жилье доля граждан, имеющих возможность са>

мостоятельно, при помощи текущих доходов, накоплений и доступа к ипо>

течному жилищному кредитованию приобрести стандартное жилье рыноч>

ными методами выросла не столь значительно — с 9% в 2003 г. до 18% в 2007 г.

и, по существующим прогнозам, достигнет к 2010 г. даже в оптимистичном

варианте только 30%. С учетом того что доля жилья социального использова>

ния в обозримом будущем не превысит 15—20%, возникает запрос на выра>

ботку общественно приемлемых механизмов решения жилищной проблемы

для значительной доли населения, как минимум для 50% семей.

Более того, без государственного вмешательства в ситуацию на жилищ>

ном рынке с целью обеспечения населения с низкими доходами жильем под

воздействием рыночных сил цены на жилье будут определяться преимуще>

ственно спросом на него, а не затратами на его производство1. При отсут>

ствии минимальных требований к качеству жилья домохозяйства с невысо>

кими доходами будут вытесняться с рынка качественного жилья в порой

непригодные для проживания условия, либо, например, молодежи придется

«тесниться» с родителями. Это затрудняет пространственную мобильность

населения, приводит к расслоению общества и росту трансакционных из>

держек, так как, скажем, среди обитателей богатых кварталов будет прак>

тически отсутствовать спрос на низкооплачиваемую работу (вывоз мусора,

уборка улиц и т.д.), что приведет к росту нагрузки на транспортную систему (работ>

ники сферы обслуживания будут вынуждены тратить больше времени и

средств на дорогу от дома до работы). Обеспечение сбалансированного раз>

вития местных сообществ является одной из важнейших задач органов

местного самоуправления и федеральных органов власти в любой стране.

Сложность этой задачи состоит в том, что местное сообщество динамично

развивается, а оценка спроса населения на жилье с учетом доходов сильно

затруднена.

1 См.: Elsinga M., Haffner M., van der Heijden H. Basics of housing policy: affordability and accessibility. [Режим доступа:

www.enhr2008.com].


Как определить спрос на жилье: возможность приобрести и готовность

приобрести? Спрос на жилье может быть измерен в терминах затрат на прожива>

ние в жилом помещении, типов жилья (квартира, индивидуальный дом, та>

унхаус), площади и планировки, местоположения (относительно торговых и

офисных центров, транспортной инфраструктуры, школ). Ключевым эле>

ментом в оценке спроса на жилье является разделение возможности приоб>

рести жилье определенного типа в конкретном районе и готовности совер>

шить эту покупку. Если место обладает привлекательными характеристика>

ми, то цены на здешнее жилье, как правило, вырастают из>за ограниченнос>

ти предложения, что, в свою очередь, ограничивает возможности домохо>

зяйства по приобретению такого жилья. И наоборот, если характеристики

местоположения жилища негативные, уровень готовности купить такое

жилье может снизиться, что повлечет за собой снижение цен. Это объясня>

ет, почему в регионе, который в целом является недоступным с точки зрения

покупки в нем жилья, отдельные участки остаются доступными.

В США при определении того, является жилье доступным или нет, в пер>

вую очередь смотрят на время и расстояние от дома до работы. Например, в

Южной Калифорнии большинство домохозяйств, принимая решение о мес>

те проживания, делают выбор между двумя вариантами: более высокими

расходами на жилье при небольших расстояниях и невысоких затратах на

проезд к работе, с одной стороны, и низкими расходами на жилье при значи>

тельном удалении от места работы — с другой.

Ни в одной стране не зафиксирована ситуация, когда объем социального

жилья в точности соответствует количеству домохозяйств, не имеющих воз>

можности приобрести жилье с использованием ипотеки самостоятельно. В

этих условиях в Европе и Америке помимо предоставления субсидий от>

дельным категориям граждан, развития специальных ипотечных программ

для граждан со средними доходами существует много разнообразных моде>

лей строительства и предоставления жилья, занимающих промежуточное

положение между чисто рыночными моделями и моделями социального

жилья для малоимущих.

В книге рассмотрен опыт зарубежных стран в области обеспечения жиль>

ем семей, доходов которых недостаточно для приобретения жилья на рынке

и которые не могут взять ипотечный кредит на сумму, необходимую для со>

финансирования приобретения или строительства жилья. Зарубежные при>

меры государственного участия в формировании жилищного фонда, доступ>

ного для домохозяйств с невысоким уровнем доходов, наглядно показывают

возможности включения в жилищный рынок семей, которые имеют ограни>

ченные средства и нуждаются в относительно небольшой поддержке для

приобретения жилья, в том числе и с помощью ипотечного кредита. На осно>

ве зарубежного опыта предлагаются возможные схемы государственной

Введение 5


поддержки таких семей, которые могут быть реализованы в России. Вопро>

сы формирования социального жилищного фонда и обеспечения домохо>

зяйств социальным жильем не рассматриваются.

Раздел «Формы владения и пользования жильем в Скандинавских

странах»и главы 8—11 написаны А.Б. Копейкиным, главы 3—5, 11 и раздел

«Формы государственной поддержки предложения (строительства)

жилья» — Н.Н. Рогожиной, главы 1, 2, 7 — А.А. Тумановым.

6 Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими доходами


1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ПОДХОДЫ К ЕГО ОЦЕНКЕ

Опыт зарубежных странВ широком смысле доступное жилье — это жилье, обеспечивающее опре>

деленные стандарты проживания по цене или арендной ставке, которая не

является чересчур обременительной для домохозяйства. Данный термин за>

частую используется для анализа возможностей домохозяйств с низкими

доходами арендовать жилье в конкретном регионе. Тем не менее понятие

«доступное жилье» можно применять и для анализа возможностей домохо>

зяйств с различным уровнем доходов, в том числе высоким, приобретать в

собственность или арендовать жилье в определенной географической мест>

ности.

В более узком смысле доступное жилье — это жилье, стоимость владения

которым или аренды которого для домохозяйства установлена на более низ>

ком, чем рыночный, уровне путем государственного вмешательства в какой>

либо форме1. Другими словами, это любое жилье, которое в той или инойформе субсидируется государством с целью сделать его доступным для от>

дельных категорий граждан.

Как правило, доступность жилья анализируется с двух ракурсов: доступ>

ность приобретения жилья и доступность владения жильем. Первый показа>

тель характеризует возможности домохозяйств удовлетворить свои жи>

лищные потребности путем приобретения жилья в собственность, а второй

концентрируется на анализе текущих (или желаемых) расходов по оплате

жилья и жилищно>коммунальных услуг. В западной литературе проблема

доступности жилья рассматривается в контексте ситуации, когда потреб>

ности домохозяйства в жилье не могут быть удовлетворены на рынке2. Темсамым предполагается, что способ удовлетворения жилищных потребностей

неважен: если домохозяйство желает приобрести жилье в собственность, но

может лишь арендовать его, то в рамках описанного подхода такая ситуация

не считается проблемой, а помощь государства концентрируется на предос>

тавлении поддержки в найме жилья.

Ключевым фактором, влияющим на доступность жилья для населения,

являются доходы. Поэтому наиболее распространенным способом измере>

ния доступности жилья является анализ доли доходов, расходуемых на оп>

1 См.: Increasing affordable housing supply. Affordable homes partnership. Dublin, 2007.

2 См., например: Consultation paper on a new planning policy statement: housing (PPS3) / UK Department of

Communities and Local Government. L., 2005.


лату жилья и коммунальных услуг. В рамках других подходов предлагается

анализировать так называемые остаточные доходы, в качестве которых мо>

гут рассматриваться доходы за вычетом текущих расходов на оплату жилья

и коммунальных услуг либо доходы, определяемые за вычетом расходов на

удовлетворение базовых потребностей (приобретение одежды, еды и т.д.),

т.е. «возможные расходы на жилье». Первый подход используется в основ>

ном для анализа доступности приобретения жилья или владения жильем, в

котором домохозяйство проживает в данный момент, а также масштабов и

глубины жилищной бедности, второй — для оценки того, какое жилье из

имеющегося на рынке может быть доступно для домохозяйства с точки зре>

ния необременительности текущих жилищных расходов.

Наибольший интерес для органов местного самоуправления представля>

ет анализ доступности жилья для граждан с низкими доходами. Для этого

требуется выбрать один из методов определения такой категории граждан.

Один из вариантов — анализ доступности жилья для рабочих, получающих

минимальную заработную плату: так как они являются наиболее уязвимой

(в смысле жилья) категорией граждан, то в идеале должны иметь доступ хо>

тя бы к небольшим квартирам в том районе, где расположена их работа. Дру>

гой способ основывается на концепции относительной бедности, т.е. выделе>

нии группы домохозяйств с доходами на уровне менее 60% от средних по ре>

гиону.

Важно правильно определить стандарты проживания, поскольку расхо>

ды на проживание в двухкомнатной квартире в подавляющем большинстве слу>

чаев будут больше, чем в однокомнатной, что напрямую влияет на доступ>

ность жилья. При оценке доступности жилья в регионе обычно принимают>

ся во внимание расходы на приобретение и/или проживание и оплату жи>

лищно>коммунальных услуг для медианного жилья. Так, в США для оценки

доступности приобретения жилья в собственность используется индекс дос>

тупности жилья (HAI — housing affordability index), показывающий долю

проданного в данном регионе жилья, доступного для домохозяйства с меди>

анными доходами. На полностью сбалансированном рынке жилья для такого

домохозяйства должна быть доступна половина продаваемого жилья.

Однако с точки зрения выстраивания региональной политики поддержки

отдельных категорий граждан необходим более дифференцированный под>

ход как к определению затрат на жилье (по площади, расположению, обес>

печенности удобствами), так и к категориям граждан, которым такая подде>

ржка будет предоставлена.

В США классификация домохозяйств по доходу в целях повышения эф>

фективности мер государственной поддержки наиболее нуждающихся в ней

домохозяйств осуществляется на основе показателя «доходы домохозяйства

в % от среднего по статистическому округу». Средние доходы домохозяйства



по округу (average median income — AMI) ежегодно рассчитываются Адми>

нистративно>бюджетным управлением США на основе результатов обсле>

дования домохозяйств, проводимого в каждом из статистических округов

страны. Для целей предоставления жилищных субсидий за счет средств фе>

дерального бюджета США выделены следующие группы домохозяйств: 1) с

очень низкими доходами (уровень доходов домохозяйства относительно ме>

дианных доходов — до 50%); 2) с низкими доходами (50—80%); 3) со средни>

ми доходами (80—120%). Размер медианных доходов может определяться не

только для всех домохозяйств в целом, но отдельно, в зависимости от соста>

ва семьи, для того чтобы учесть различающиеся стандарты проживания и

потребления. В табл. 1.1 приведен пример расчета границ категорий для до>

мохозяйств, проживающих в Калифорнии и состоящих из трех или четырех

человек.

Таблица 1.1. Зависимость границ доходов от численности домохозяйства

Результаты различных исследований структуры потребительской кор>

зины американских домохозяйств свидетельствуют о том, что домохозяй>

ства, чей доход составляет 80% от медианного, могут тратить на жилищные

цели (текущие расходы на обслуживание жилья и оплата коммунальных ус>

луг, платежи по ипотечным кредитам, накопление первоначального взноса)

около 25% своих доходов1. При снижении уровня доходов данный показательуменьшается, так как расходы на еду, транспорт, медицину и другие базо>

вые потребности составляют большую долю в семейном бюджете.

Согласно рекомендациям Министерства жилищной политики и городско>

го развития США (HUD) доля расходов на приобретение/наем жилья (вклю>

чая жилищно>коммунальные платежи) не должна превышать 30% совокуп>

ного дохода домохозяйства.

Концепция разрыва в уровне доступности жилья, использующая пре>

дельную долю расходов на жилье в совокупных доходах домохозяйства, поз>

воляет не только определить категории домохозяйств, нуждающихся в под>

держке путем предоставления жилья по нерыночным ценам, но и оценить

примерную стоимость такого жилья и объемы субсидий.

1. Определение доступного жилья и подходы к его оценке 9

Доходы

домохозяйства % от медианных

доходов Домохозяйство из трех

человек Домохозяйство из

четырех человек

Диапазон доходов, долл.

Очень низкие

Низкие

Средние

До 50%

50—80%

80—120%

До 23 650

23 651—37 900

37 901—56 800

До 26 300

26 301—42 100

42 101—63 100

Источник: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development / E. Seifel (еd.). California

Redevelopment Association. California, 1998.

1 См.: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development / E. Seifel (еd.). California

Redevelopment Association. California, 1998.


Разрывом в уровне доступности найма жилья (rental housing affordability

gap) называется разница между среднерыночной (типичной) платой за наем

жилья и максимально доступным для домохозяйства уровнем расходов на

наем — это та величина, на которую плата за наем должна быть сокращена

для данного домохозяйства, например, с помощью государственной субси>

дии. В случае приобретения жилья определяется разница между рыночной

стоимостью типичной квартиры и средствами, которые домохозяйство мо>

жет потратить на ее приобретение с использованием собственных и заемных

средств при условии, что 30% своих доходов оно направляет на погашение

ипотечного кредита, взятого на типичных для данного рынка условиях. Эта

величина называется разрывом в уровне доступности приобретения жилья

(homeownership housing affordability gap).

Важным моментом при оценке доступности жилья для приобретения в

собственность или в наем является анализ соответствия структуры спроса и

предложения доступного жилья для домохозяйств с различным уровнем до>

ходов. В табл. 1.2 приведен пример, когда, при общей благоприятной картине с

обеспечением наемного жилья, наблюдается дефицит квартир для домохо>

зяйств с низкими доходами. Это свидетельствует о том, что в данном районе

существует проблема доступности жилья в наем для низкодоходных домо>

хозяйств, которая может быть решена, например, за счет предоставления

субсидий по оплате части платы за наем или стимулирования строительства

доступного жилья для данных категорий жителей.

Таблица 1.2. Пример оценки дефицита/избытка предложения жилья в аренду


% от доходов

медианного

домохозяйства

Количество

домохозяйствКоличество

доступного наемного

жилья, ед.

Дефицит ($) или избыток (+)

предложения наемного жилья

До 30%

30—40%

40—50%

50—60%

60—80%

От 80%

Всего

73 700

25 800

23 800

22 800

39 600

104 200

289 900

310

30 730

111 860

74 060

69 760

20 590

307 310

> 73 390

> 68 460

+ 19 600

+ 70 860

+ 101 020

+ 17 410

+ 17 410

Источник: The Tenth Annual Report on Progress in Implementing the King County Countywide Planning Policies. King

County Affordable Housing, Washington, 2006.


Определение доступного жилья и подходы к его

оценке в РоссииВ настоящее время в России нет общепризнанного определения термина

«доступное жилье». Согласно результатам проведенного Фондом обществен>

ного мнения опроса населения1, 32% респондентов считают, что доступноежилье — это дешевое жилье, которое «по карману» обычным людям, и толь>

ко около 20% населения доступное жилье определяют как жилье, стоимость кото>

рого соответствует средствам людей, их семейному доходу и достатку. В рамках ПНП

«Доступное и комфортное жилье — гражданам России» прогнозируется увели>

чение доли населения, которому доступно приобретение типового (среднего)

жилья с помощью собственных и заемных средств (кредита на средних ры>

ночных условиях) с 9% в 2004 г. до 30% в 2010 г.

Ввиду отсутствия устоявшегося определения доступного жилья и ряда

важных статистических данных оценка доступности жилья в России прово>

дится в основном на основе простых агрегированных показателей: коэффи>

циента доступности жилья, индекса возможности приобретения жилья с по>

мощью ипотечного кредита и доли населения, которому доступно приобрете>

ние жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещени>

ями, с помощью собственных и заемных средств.

По своей экономической сути коэффициент доступности жилья, рассчи>

тываемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной кварти>

ры общей площадью 54 м2 к среднему годовому совокупному денежному до>

ходу семьи, состоящей из трех человек, характеризует лишь один из факто>

ров доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уров>

ня доходов населения. Он отражает количество лет, в течение которых семья

со средними доходами может приобрести стандартное жилье, откладывая

все свои доходы2. Примечательно, что в 1998 г. до экономического кризисасемья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы

для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 лет, а

после кризиса — более 7,4 лет. Начиная с 1999 г. данный показатель имел по>

ложительную динамику снижения значений (рис. 1.1). В 2006 г. в результате

роста цен на жилье, опережающего рост доходов населения, коэффициент

доступности жилья увеличился и составил около 4,7 лет, а в 2007 г. — 5,3 лет.

При этом необходимо напомнить, что ФЦП «Жилище» на 2010 г. предусмот>

рено целевое значение данного показателя, равное трем годам.

1. Определение доступного жилья и подходы к его оценке

1 См.: Что такое "доступное жилье"? : Отчет Фонда общественного мнения о результатах общероссийского опроса

25—26 августа 2007 г. [Режим доступа: www.fom.ru].

2 Обсуждение методологических проблем расчета коэффициента доступности жилья в России см.: Косарева Н.Б.,

Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7.

11


В Европе показатель доступности жилья варьируется в среднем от трех>

четырех до пяти>шести лет, в отдельных странах СНГ он составляет 7 лет

(рис. 1.2)1. В США, как и в России, велика региональная дифференциация поэтому показателю: в 2006 г. наименьшее значение составляло 1,9 года в

Форт>Вейне, наибольшее — 11,5 лет в Лос>Анджелесе (рис. 1.3)2.

Рис. 1.2. Коэффициент доступности жилья в мире (соотношение цен на жилье и доходов населения)

Рис. 1.1. Коэффициент доступности жилья

12

1 Следует учитывать, что в силу некоторого расхождения методик расчета данного показателя для России и в рамках

международной статистики сопоставление их значений возможно лишь с определенной степенью условности. Более

подробно см.: Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2007. № 7.

2 См.: 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey. [Режим доступа:

http://www.demographia.com/].

Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими доходами

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 лет

14,6

11,58,6

7,7

8,4

7,07,0

6,8

5,9

5,55,4

5,4

5,3

3,6

3,0

Эстония (2001)

США (Лос>Анджелес) (2007)

Австралия (Сидней) (2007)

Великобритания (Лондон) (2007)

Канада (Ванкувер) (2007)

США (Нью>Йорк) (2007)

Украина (2004)

Армения (Ереван) (2005)

Германия (Мюнхен) (2001)

Великобритания (2007)

Франция (Страсбург) (2001)

Ирландия (Дублин) (2007)

Россия (2008)

США (2007)

ЕС (2002)

7,4

5,9

5,04,8 4,7

4,1 4,3 4,2

4,7

5,3 5,3

3*

Лет

7,5

7,0

6,5

6,0

5,5

5,0

4,5

4,0

3,5

3,0

2,5

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Источник: расчеты Института экономики города; UN Habitat, 4th Annual Demographia International Housing

Affordability Survey. [Режим доступа: www.demographia.com].

* Целевой показатель ФЦП «Жилище».



Рис. 1.3. Коэффициент доступности жилья в США в 2007 г.

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 лет

11,5

10,8

10,07,0

6,1

5,9

5,5

5,1

4,5

4,0

3,6

2,9

2,7

2,4

1,9

Лос>Анджелес

Сан>Франциско

Сан>Диего

Нью>Йорк

Бостон

Лас>Вегас

Вашингтон

Портланд

Чикаго

Филадельфия

США (в среднем)

Хьюстон

Питсбург

Детройт

Форт>Вейн

Источник: www.demographia.com.

В ФЦП «Жилище» для оценки доступности жилья, которое может быть

приобретено с помощью собственных и заемных средств, используется пока>

затель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответству>

ющее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собствен>

ных и заемных средств». Он позволяет более точно и комплексно оценить

доступность приобретения жилья на основе данных о распределении насе>

ления по уровню доходов и параметров предлагаемых на рынке ипотечных

кредитов. Подробный алгоритм расчета этого показателя описан в приложе>

нии 9 к ФЦП «Жилище». Он рассчитывается путем определения минималь>

ного совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходи>

мого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных

средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о

распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. В 2004 г.

значение данного показателя составило 9%, а к 2010 г. планируется (в рамках

национального проекта), что 30% семей будут иметь возможность приобрес>

ти стандартное жилье за счет собственных и заемных средств (рис. 1.4). Уже

в 2007 г. значение показателя составило 17,7% (при планируемых в соответ>

ствии с ФЦП «Жилище» 17%). Таким образом, можно говорить о существен>

ной положительной динамике данного показателя, обусловленной прежде

всего успешным развитием ипотечного кредитования и улучшением усло>

вий кредитования (снижение процентных ставок, увеличение сроков креди>

тования и др.).


Рис. 1.4. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующеестандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственныхи заемных средств, %

Факт Целевой показатель ФЦП «Жилище»


9

17

11

19

14

1721

26

3035

30

25

20

15

10

5

02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Примечание. 2004—2007 гг. — расчеты Института экономики города. Средний размер жилья — 54 м2; LTV (размер

кредита в стоимости приобретаемого жилья) — 70%; доля платежа в доходе — 30% (2004 г.), 35% (2005—2007 гг.); срок

кредита и процентная ставка в 2004 г. — 15 лет и 15% (оценки), в 2005 г. — 16,8 лет и 14,6% (данные о типовом

заемщике АИЖК), в 2006 г. — 15,2 лет и 13,7% (данные ЦБ РФ), в 2007 г. — 16,6 лет и 12,6% (данные Банка России).

2008—2010 гг. — прогноз ФЦП «Жилище». Средний размер жилья — 54 м2; LTV — 70%; доля платежа в доходе —

30%; срок — 15 лет; процентная ставка — 10,5% (2008 г.), 9,8% (2009 г.), 9,1% (2010 г.).

Источник: Росстат, АИЖК, Банк России, Институт экономики города, ФЦП «Жилище».

18

К сожалению, по данному индикатору возможности детальных междуна>

родных сопоставлений невелики. По>видимому, в странах с развитыми рын>

ками жилья его значение колеблется в интервале 40—60%. В частности, в

Великобритании уменьшение значения индикатора с 46% в конце 1980>х гг.

до 37% в 2002 г. вызвало серьезную озабоченность и заставило начать обсуж>

дение комплекса мер, направленных на исправление сложившейся ситуа>

ции и повышение уровня доступности жилья1.Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного креди>

та2 показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйстваиз трех человек и доходов, которые необходимо иметь для приобретения

стандартного жилья размером 54 м2 с помощью ипотечного кредита, выдава>

емого на стандартных условиях (табл. 1.3). Значение индекса в 100% означа>

ет, что домохозяйство из трех человек имеет средние доходы, в точности со>

ответствующие необходимым доходам для приобретения стандартного

жилья с помощью ипотечного кредита на средних сложившихся условиях.

Если индекс меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство из трех

человек не в состоянии приобрести стандартное жилье.

1 См.: Barker K. Review of Housing Supply. Final report: Recommendations. L.: HMSO, 2004. [Режим доступа: www.bark>

erreview.org.uk].

2 В зарубежной литературе данный индекс, как правило, называется housing affordability index (HAI). В США его

рассчитывает Национальная ассоциация риелторов (www.realtor.org).



1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Срок кредита, лет

Процентная ставка,

годовая, %

LTV, %

Платеж к доходу, %

Средняя площадь

жилья, м2

3

40

70

30

54

5

35

70

30

54

10

30

70

30

54

10

25

70

30

54

10

20

70

30

54

15

18

70

30

54

15

15

70

30

54

16,8

14,6

70

35

54

15,2

13,7

70

35

54

16,6

12,6

70

35

54

Примечание. LTV, платеж к доходу — оценки Института экономики города; срок кредита, процентная ставка — оценки

Института экономики города (1998—2004 гг.), данные о типовом заемщике АИЖК (2005 г.), данные Банка России

(2006 и 2007 гг.).

Значение показателя в 50% означает, что среднестатистическое домохо>

зяйство имеет лишь 50% дохода, необходимого для приобретения стандарт>

ного жилья с помощью ипотечного кредита. В 2007 г. доходы среднестатисти>

ческого домохозяйства составляли 65% от необходимых доходов, а в 1998 —

только 10% (рис. 1.5).

При этом необходимо отметить, что данный индекс важно правильно ин>

терпретировать. Значение индекса меньше 100% означает невозможность

для среднестатистического домохозяйства приобрести стандартное жилье с

помощью ипотечного кредита, но такое домохозяйство может улучшить жи>

лищные условия — например, увеличить размер жилья или число комнат

путем продажи старого и приобретения нового жилья с помощью ипотечно>

го кредита.

Рис. 1.5. Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в России, 1998—2007 гг., %

Таблица 1.3. Основные параметры, используемые при расчете индекса возможностиприобретения жилья с помощью ипотечного кредита

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1017

2733

40

5460

65

7568

%

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.



Использование концепции разрыва в уровне доступности жилья в России

позволит получить дополнительные количественные оценки проблем, имею>

щихся у домохозяйств с невысокими доходами в части доступа к адекватно>

му жилью. Основным препятствием на пути определения доступности или

недоступности жилья в России является отсутствие регулярной официаль>

ной статистической информации о медианных доходах домохозяйств как в

целом, так и по отдельным группам. Поэтому невозможно определить уро>

вень доходов, соответствующий 50, 80 и 120% медианных доходов. Если в ка>

честве иллюстрации использовать среднедушевые денежные доходы и до>

пускать, что доходы домохозяйства из трех человек получаются из средне>

душевых простым умножением на три (что не совсем верно), то можно

оценить разрыв в доступности жилья для семьи среднестатистического

размера (по данным переписи 2002 г., средний размер домохозяйства —

2,7 человека).

Используя данные о распределении населения по уровню среднедушево>

го дохода за девять месяцев 2007 г., можно оценить медианное значение до>

хода в 8840 руб./мес. Таким образом, медианный годовой доход домохозяй>

ства из трех человек составит 318,24 тыс. руб. В табл. 1.4 представлены дос>

тупные для разных категорий домохозяйства расходы на оплату жилья и

жилищно>коммунальных услуг, рассчитанные исходя из предельных стан>

дартов, используемых в США, в 30% от совокупного дохода.

По данным Росстроя за январь — сентябрь 2007 г., средние расходы на оп>

лату жилищно>коммунальных услуг за квартиру площадью 54 м2 (что мож>

но рассматривать в качестве заменителя медианного значения) составили

около 6,5 тыс. руб. в год. Зная это, можно посчитать доступный уровень

оплаты жилья (табл. 1.4).

Таблица 1.4. Доступный уровень оплаты жилья

Доходы


% от доходов

медианного


Доступные расходы на

оплату жилья и

коммунальные услуги,

руб./год

Доступный уровень оплаты

жилья и коммунальных

услуг, руб./год.


Низкие

Средние

Выше средних

До 50

50—80

80—120

120—150

До 47 736

47 737—76 377

76 378—114 566

114 567—143 208

До 41 586

41 587—70 227

70 228—108 416

108 417—137 058

При среднем уровне платы за наем двухкомнатной квартиры, например,

в 120 тыс. руб. в год наем жилья оказывается недоступным даже для граж>

дан со средним уровнем доходов (табл. 1.5).



Таблица 1.5. Разрыв в уровне доступности наемного жилья

Доходы

домохозяйства Разрыв в уровне доступности

наемного жилья, руб.

Разрыв в уровне доступности

приобретения жилья, руб.


Низкие

Средние

Выше средних

От 78 414

28 641—78 413

11 584—28 640

0—11 583

От 1 340 857

1 143 742—1 340 856

880 915—1 143 741

683 793—880 914

Сходная ситуация и при измерении разрыва в уровне доступности приоб>

ретения «стандартного» жилья: при текущих условиях кредитования

(LTV — 70%, процентная ставка — 12,7% годовых, срок — 16,4 лет) приоб>

рести жилье не могут даже граждане со средним уровнем доходов. Разрыв в

доступности приобретения жилья велик настолько, что действующие прог>

раммы государственной поддержки зачастую не способны его полностью

преодолеть.


2. ПРИМЕРЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ПО УВЕЛИЧЕНИЮ ОБЪЕМОВ

СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГРАЖДАН С НЕВЫСОКИМИ ДОХОДАМИ

В НЕКОТОРЫХ ЗАРУБЕЖНЫХ ГОРОДАХ

В большинстве крупных европейских городов одной из целей жилищной

политики является увеличение объемов строительства жилья, в том числе

для граждан с невысокими доходами. При этом в некоторых городах, напри>

мер в Париже, Нанте, Флоренции, Севилье, Болонье и Барселоне, для реше>

ния жилищной проблемы домохозяйств с невысоким уровнем доходов пла>

нируется увеличивать предложение жилья в социальный наем (по льготным

ставкам).

Выбор механизма решения жилищной проблемы во многом зависит от то>

го, в чьей собственности находится земля. Существует два основных подхо>

да: стимулирование строительства доступного жилья на частных земельных

участках и контроль за застройкой муниципальных и государственных зе>

мель. Регулируя доступ строительных компаний к распределяемым в

собственность участкам под жилищное строительство, муниципалитет мо>

жет стимулировать строительство жилья для семей с невысокими доходами.

Скажем, власти Севильи и Барселоны бесплатно передают или продают по

ценам ниже рыночных земли для строительства доступного жилья. В горо>

дах, где большая часть земли принадлежит муниципалитету, она предостав>

ляется застройщикам через публичные торги на правах собственности или

отдается в долгосрочную возобновляемую аренду. Если же речь идет о стро>

ительстве доступного жилья, то муниципалитет может налагать на застрой>

щиков дополнительные обязательства о снижении стоимости жилья при вы>

делении земельных участков и/или предлагать более льготные условия,

способствующие удешевлению жилья. Так, в Порто частным застройщикам

земля продается в собственность, в то время как жилищным ассоциациям

она сдается в аренду не менее чем на 70 лет (что снижает затраты на полу>

чение земельного участка). Аналогичные условия действуют в Нанте, Пари>

же, Страсбурге, Севилье и др. А вот, например, в Берлине, Франкфурте, Ко>

пенгагене, Осло, Барселоне, Париже большая часть земли находится в част>

ной собственности, что существенно ограничивает возможности муниципа>

литетов влиять на решения застройщиков через выделение земли под жи>

лищное строительство.

Практически во всех городах на муниципальном уровне приняты планы

пространственного развития, в которых вся территория поделена на функ>

циональные зоны в соответствии с типами разрешенного использования.

Выделение земли под жилищное строительство через механизмы зони>


2. Примеры жилищной политики в зарубежных городах 19

1 В случаях, когда данная недвижимость выставляется на продажу. При этом выкупная цена для муниципалитета

может быть даже ниже рыночной.

2 См.: Quality of Life in Canadian Communities. Trends and Issues in Affordable Housing and Homelessness /

Federation of Canadian Municipalities. Vancouver, 2007.

рования — это один из способов увеличить предложение жилья для граждан

с невысокими доходами. Но во многих городах, повторим, большая часть зем>

ли находится в частной собственности, поэтому муниципалитеты использу>

ют другие инструменты.

В Амстердаме, Хельсинки и Стокгольме муниципалитеты не продают

землю под жилищное строительство в собственность, а предоставляют в

долгосрочную возобновляемую аренду. Таким образом власти устраняют

возможность нежелательного использования земельных участков.

В Болонье используется механизм «справедливого распределения» зе>

мельных участков (Perequation), который предусматривает предоставление

денежной компенсации владельцу земли при введении ограничений на воз>

можные виды использования земельного участка. Так, при ограничении вы>

сотности и/или плотности застройки владелец земли может передать (про>

дать) свои права на застройку земельного участка другому лицу, которое на

ином участке сможет их реализовать. То есть права застройки оказываются

отделены от прав собственности и могут быть переданы другим лицам. Му>

ниципалитет же в рамках данной схемы определяет зоны, внутри которых

могут быть использованы права на застройку. После того как собственник

земли, предназначенной под общественные цели, реализовал свои права на

застройку на другом земельном участке, он обязан продать/передать землю

муниципалитету.

Во французских городах для решения проблем развития частных терри>

торий под общественные нужды применяется инструмент «зоны развития и

реконструкции» (Zone d'Amenagement Concert — ZAC), разработанный в

1967 г. Он используется исключительно городскими властями для целей раз>

вития территорий и включает в себя обширный набор методов, например

право первой покупки любой недвижимости, расположенной на реконструи>

руемой в рамках ZAC территории1, и право на выселение (вынужденнаяпродажа муниципальным властям).

В Канаде муниципалитеты используют следующие механизмы создания

доступного жилья2.1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки. Эти изме>

нения предусматривают разрешение застройщику увеличить плотность

застройки в обмен на предоставление доступного жилья или других ус>

луг, от получения которых выигрывает все местное сообщество.

2. Создание земельных трастов (land trust). Например, в одной из провин>

ций Канады — Саскатуне был создан земельный траст, который предс>

тавляет собой револьверный фонд акций (revolving equity fund), форми>

руемый за счет взносов корпораций, фондов и правительства. Фонд мо>

жет предоставлять кредиты на развитие доступного жилья через вторые

(последующие) ипотеки.



3. Принятие регламентов, предусматривающих обязательное строитель>

ство доступного жилья. В плане развития Торонто содержится требова>

ние к застройщикам, осуществляющим новое жилищное строительство

на участках площадью более 5 га, включить в проект минимум 20% дос>

тупного жилья. В Оттаве имеется аналогичное требование о том, что во

всех строительных проектах должно предусматриваться не менее 25%

доступного жилья.

4. Создание и реализация программ помощи в приобретении жилья гражда>

нам с невысоким доходом. В Саскатуне, например, местные органы влас>

ти оказывают такую помощь, предоставляя субсидии на первоначальный

взнос


3. СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: ОПЫТ ВЕЛИКОБРИТАНИИ

Что такое совместная собственность? Термин «совместная собственность» (shared>equity)1 обозначает финан>

совые схемы, позволяющие разделить стоимость жилья между несколькими

юридическими и физическими лицами. Сделка совместной собственности

(shared>equity transaction) предполагает наличие двух покупателей жилой

собственности, один из которых будет проживать в жилой недвижимости и

являться сособственником, а другой — выступать в роли инвестора>сособ>

ственника. Эти схемы позволяют основному покупателю (часто называемо>

му первым собственником) сократить свои платежи путем передачи прав

собственности на часть дома другому собственнику. Совместная собствен>

ность может быть разных видов, которые предполагают различные способы

распределения прав и ответственности, связанной с домовладением2.Значительная часть схем совместной собственности представлена в фор>

ме ипотеки. При таком подходе покупатель передает права на часть дома (к

примеру, на 25%) ипотечной компании на срок, соответствующий сроку ипо>

течного кредита. Совместная ипотека может не иметь процентных платежей.

Другая схема совместной собственности подразумевает долгосрочную

собственность на часть жилья. К примеру, жилье может быть построено на

земле, принадлежащей муниципальному земельному трасту (Community

Land Trust). При этом трасту принадлежит 20% стоимости жилья. В этой си>

туации первый собственник никогда не станет полным собственником жилья

без решения второго собственника о продаже принадлежащей ему части.

Кроме того, существуют схемы, где второй собственник является прямым

собственником части жилья, но дает первому покупателю право при жела>

нии постепенно выкупить все жилье. Эта схема ориентирована на граждан,

нуждающихся в улучшении жилищных условий и соответствующих двум

основным критериям: социальной востребованности их профессий и уста>

новленному уровню доходов (категории граждан с невысоким уровнем дохо>

дов, который определяется на местном уровне). Механизм совместной

собственности позволяет таким гражданам уменьшить затраты вхождения

на жилищный рынок.

Механизм обеспечения жильем с помощью схем совместной собственнос>

ти более сложный, чем обычная ипотека или аренда, поэтому трансакционные зат>

раты больше. Эти схемы людям понять труднее. Больше всего вопросов и

споров вызывает способ деления затрат и рисков между первым и вторым

1 См.: Whitehead C., Yates J. Increasing Affordability Problems — A Role for Shared Equity Products? Experience in

Austria and UK // Housing Finance International. 2007. Sept.

2 См.: Have you heard about Shared Ownership? A guide to buying a home from a housing association in stages / Housing

Corporation. 2005. [Режим доступа: www.housingcorp.gov.uk].


собственниками. В большинстве схем предусмотрено, что первый собствен>

ник оплачивает затраты на ремонт, содержание и техническое обслужива>

ние собственности. Трудности при оценке долей каждого собственника воз>

никают тогда, когда сделанные улучшения влияют на стоимость собствен>

ности. Сложность используемых в данной схеме процедур может превра>

титься в проблему при серьезном нарушении графика погашения ипотечно>

го кредита, если речь заходит об обращении взыскания. Однако компенсаци>

ей всех этих проблем служит выигрыш от низких затрат и передачи части

рисков второму собственнику.

Схемы совместной собственности стали возникать в большинстве индуст>

риальных стран в ситуации опережающего по сравнению с доходами населе>

ния роста цен на жилье, в результате чего домохозяйствам становилось все

труднее его приобретать. Совместная собственность помогает уменьшить

первоначальные платежи и позволяет и в этих условиях приобретать жилье.

Более того, поскольку проблемы повышения доступности жилья находятся в

сфере обязательств государства, оно также содействует развитию схем сов>

местной собственности.

Многие экономисты считают, что совместная собственность не только

подходит для покупателей первого жилья, но и может найти более широкое

применение на рынке.

Дело в том, что жилищная собственность имеет очень специфические

риски, которыми не могут эффективно управлять индивидуальные домовла>

дельцы. При приобретении жилой собственности домохозяйство инвестиру>

ет в актив, стоимость которого во времени значительно меняется, находится

под воздействием изменений на территории расположения собственности.

Кроме того, для продажи данного актива требуется значительное время, и

при этом возникают трансакционные затраты. Теоретически собственник

жилья должен передать часть рисков, включив в число собственников этого

специфического жилищного актива других, особенно финансовые институ>

ты, которые лучше могут снизить риски. По мнению экспертов1, совместнаясобственность интересна покупателям, инвесторам, ипотечным компаниям и

банкам, правительству.

Для покупателей совместная собственность создает новый тип ипотек с

невысокими платежами. Она обеспечивает доступность к более дорогому,

большему по площади и лучше расположенному жилью, что обычно воз>

можно только при приобретении жилья в полную собственность.

Для инвестора, вкладывающего средства в часть стоимости актива, сов>

местная собственность дает возможность диверсифицировать активы. До>

ходность такого актива зависит от развития вторичного рынка, на котором

активы в виде жилья различных типов со специфическими рисками могут

быть сформированы в пулы и проданы.


1 См.: Whitehead C., Yates J. Increasing Affordability Problems...


3. Совместная собственность: опыт Великобритании 23

Ипотечным компаниям и банкам совместная собственность позволяет

проникать на новые рынки, использовать различные деривативные продук>

ты, снижающие стоимость финансирования.

Правительство с помощью совместной собственности может реализовы>

вать программы помощи в улучшении жилищных условий семьям с невысо>

ким уровнем доходов, предполагающие небольшие субсидии или даже отсу>

тствие прямых субсидий.

Совместная собственность существует по преимуществу в странах с анг>

лосаксонским правом. В США она является важной частью развития секто>

ра доступного жилья в рамках схем, поддерживаемых государством. В дру>

гих странах, например во Франции и Германии, существуют законодатель>

ные препятствия для развития совместной собственности. В Скандинавских

странах значительный интерес к развитию таких продуктов проявляет пра>

вительство. Однако наибольшее развитие схемы совместной собственности

получили в Великобритании и Австралии — здесь они стали реализовы>

ваться в рамках правительственной жилищной политики в 1970—1980>е гг.,

когда рост цен на жилье существенно обгонял рост доходов.

В обеих странах совместная собственность предполагала предоставление

домохозяйству жилья из государственного сектора и субсидируемую аренду

части жилья, принадлежащей правительству. В Великобритании покупа>

тель получал обычный ипотечный кредит с переменной процентной ставкой,

но только на цели приобретения вновь построенного или реконструирован>

ного жилья и мог постепенно полностью выкупить жилье по текущей цене.

Следующим этапом развития совместной собственности стало внедрение

в конце 1990>х гг. схемы «Покупка жилья» (HomeBuy), в соответствии с ко>

торой правительство обеспечивает возможность для домохозяйств, соответ>

ствующих определенным требованиям, выбрать готовое жилье и получить

беспроцентный ипотечный кредит на сумму, составляющую 25% стоимости

жилья. Покупатель имеет право выплатить ипотеку в любое время с учетом

текущей стоимости жилья и стать 100%>м собственником. Такой подход поз>

воляет избежать многих трудностей, связанных с совместной собствен>

ностью, и использовать в схеме обеспечения жильем обычную ипотеку.

Оценку собственности на продажу или для расчета суммы ипотеки осущес>

твляет районный оценщик. Эти схемы применяются в небольших масштабах

и доступны лишь узкому кругу потенциальных покупателей, которые соот>

ветствуют установленным правительством критериям (в Великобритании

это работники, занятые в ключевых сферах экономики). Такие схемы не спо>

собствуют развитию вторичного рынка, поскольку продукты не стандарти>

зированы и велико участие правительства. Таким образом, данные продук>

ты способствуют включению небольшого количества домохозяйств в число

собственников жилья, но слабо влияют в целом на развитие рынка жилищ>

ного финансирования.



1 См.: Housing Corporation — Capital Funding Guide. 2007. [Режим доступа: www.housingcorp.gov.uk].

В Австралии ситуация выглядит более динамичной в силу наличия пра>

вительственных и частных инициатив. В 2003 г. были приняты Рекоменда>

ции премьер>министра, которые базировались на модели жилищного парт>

нерства, впервые примененной в США. Они основывались на экономическом

принципе, в соответствии с которым граждане хотели бы использовать фи>

нансовый рынок для передачи риска, связанного с собственностью на жилье,

другим субъектам рынка. Данная модель предполагает, что покупатель дол>

жен финансировать свою часть собственности обычным кредитом и некой

субсидией (например, такой, как субсидия первому покупателю жилья). Ин>

вестор (второй собственник) получает доход от роста стоимости жилья (при

его продаже), а также от арендных платежей или дивидендов на собствен>

ную часть жилья до момента ее продажи. Эффективность модели связана со

снижением портфельного риска, поскольку активы в виде жилья не корре>

лируются с большинством других активов.

Практика показала, что продукты совместной собственности требуют го>

сударственной поддержки и в основном рассчитаны на небольшие сроки ре>

ализации, поскольку домохозяйства стремятся стать 100%>ми собственника>

ми как можно скорее. Эти факторы ограничивают интерес частного сектора

к таким продуктам.

Совместная собственность в ВеликобританииДанная схема была введена в Великобритании с целью помочь тем граж>

данам, которые не могут купить подходящее жилье другим способом на рын>

ке, нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют возможности

полностью оплатить стоимость жилья. Приоритет обычно отдается аренда>

торам государственного жилья или тем, кто находится в листе ожидания у

местных властей или жилищных ассоциаций. Это граждане, которые никог>

да не владели недвижимостью (first>time buyer). В соответствии с данной

схемой гражданин покупает часть жилой собственности и платит арендную

плату за оставшуюся часть, которая не является его собственностью. Посте>

пенно покупаются оставшиеся доли, и гражданин становится собственником

всего жилья. Схема реализуется через жилищные ассоциации и финансиру>

ется Жилищной корпорацией (Housing Corporation) — независимой, специ>

ализированной, неприбыльной организацией, источником средств которой

являются выпуск облигаций и заимствования у банков1. Совместнымисобственниками могут стать до четырех человек, при этом они должны удов>

летворять установленным критериям допуска в ту или иную схему обеспе>

чения жильем.

Жилье в совместной собственности может быть представлено новыми или

реконструированными квартирами либо домами, которые продаются через



жилищные ассоциации. Цены варьируются в зависимости от местоположе>

ния, но предполагается, что они соответствуют возможностям тех людей, ко>

торые не могут приобрести жилье по рыночным ценам.

Как уже было отмечено, схема позволяет приобрести часть жилой

собственности. Эта покупка финансируется ипотечным кредитом банка или

строительного общества (building society). Оставшаяся доля жилья не явля>

ется собственностью гражданина и арендуется у жилищной ассоциации.

Размер приобретаемой доли зависит от доходов и накоплений гражданина.

Обычно приобретается 50% собственности, но может быть приобретена как

большая — до 75%, так и меньшая — 25%>я доля. Кроме того, оплачивается

обслуживание выкупленной квартиры. При желании в дальнейшем посте>

пенно может быть выкуплена оставшаяся доля жилья. Однако последующие

цены могут в ту или другую сторону отличаться от первоначальной цены,

поскольку оставшиеся доли стоимости недвижимости выкупаются по теку>

щей цене.

Срок аренды оставшейся невыкупленной части жилья обычно составляет

99 лет. Таким образом, в этом жилье можно жить как в своем собственном,

обладая всеми правами и обязанностями собственника (по ремонту, своевре>

менному внесению арендной платы и платы за обслуживание), но без обяза>

тельства выкупать оставшуюся часть жилья. Вообще, домохозяйство имеет

право как приобретать оставшиеся доли собственности, исходя из своих воз>

можностей и планов, так и продать собственность. Годовая арендная плата

не может быть более 3% стоимости той части жилья, которая находится в

собственности жилищной ассоциации.

Жилье может быть продано в любое время при условии письменного за>

явления жилищной ассоциации. Может быть продана часть жилья, находя>

щаяся в собственности гражданина, либо жилье может быть сначала пол>

ностью выкуплено, а затем продано. При продаже жилья может образовать>

ся дополнительная прибыль, а могут быть и потери по сравнению с первона>

чальной стоимостью в зависимости от ситуации на жилищном рынке.

До тех пор пока жилье не выкуплено полностью в соответствии с догово>

ром аренды, жилищная ассоциация может предложить покупателя и огра>

ничить цену продажи с учетом оценки независимого оценщика — ассоциа>

ция хочет, чтобы собственность была доступна для тех, кто намерен участ>

вовать в схеме совместной собственности. В некоторых сельских районах

жилищные ассоциации могут ограничить возможность выкупа оставшейся

доли собственности или оставить за собой право выкупить жилье по рыноч>

ной стоимости. Целью такого ограничения является сохранение недорогого

жилищного фонда в сельской местности.

Некоторые жилищные ассоциации предлагают схемы совместной

собственности, не предполагающие государственного финансового участия.


Они работают на тех же принципах, но имеют некоторые отличия в деталях.

Аналогичные схемы могут предлагать и частные девелоперы.

Жилищная корпорация поддерживает также ряд других схем обеспече>

ния жильем граждан с невысоким уровнем доходов.

Аренда для пожилых людей. Это возможность для данной категории

граждан (в возрасте 55 и более лет) приобрести жилье у жилищной ассоци>

ации с использованием схемы совместной собственности. В зависимости от

суммы собственных средств они могут купить долю в 25, 50 или 75%. Макси>

мальная доля, которую может купить пожилой человек, составляет 75% сто>

имости жилья. В этом случае арендатор не должен платить аренду за остав>

шиеся 25% доли собственности.

Индивидуальное строительство. Группа людей может организовать ас>

социацию граждан, строящих свое жилье, а Жилищная корпорация — по>

мочь таким группам в поиске средств для создания этих домов на основе сов>

местной собственности, полной собственности и аренды.

Право на покупку. Некоторые арендаторы жилья в государственном сек>

торе имеют право приобретать жилье, принадлежащее частным неблаготво>

рительным жилищным ассоциациям, со скидкой, которая зависит от количе>

ства лет, в течение которых они являлись арендаторами жилья.

Если цены на жилье в той или иной местности очень высоки по сравнению

с доходами проживающих там граждан, то жилищная ассоциация может по>

мочь домохозяйствам, у которых нет достаточных средств для приобретения

собственной обязательной доли. Эта помощь оказывается в двух формах. Во>

первых, если обязательная для приобретения в собственность доля состав>

ляет 50%, жилищная ассоциация может уменьшить ее до 25% (именно такой

нижний предел установлен Жилищной корпорацией). Во>вторых, жилищ>

ная ассоциация может продать долю собственности по более низкой по срав>

нению с рыночной цене.

В Великобритании банки и строительные общества готовы предоставлять

ипотечные кредиты на часть совместной собственности, но им не нравится

отсутствие стандартизации и небольшие масштабы продукта. Это увеличи>

вает трансакционные затраты и делает данный актив малоликвидным1. Вовремя рецессии в начале 1990>х гг. девелоперы выступили с инициативой,

согласно которой покупатель мог вначале купить менее 100% жилья и посте>

пенно выкупать остальное. В последующие годы такая схема стала неинте>

ресна девелоперам, так как они легко могли продать жилье за полную стои>

мость.

В 2006 г. начал развиваться новый поддерживаемый правительством про>

дукт, предполагающий приобретение жилья на рынке в рассрочку

(Expanded Open Market HomeBuy — расширенная программа по покупке

жилья на открытом рынке). Как и в схеме «Покупка жилья», покупатель пе>


1 См.: Whitehead C., Yates J. Ор. сit.


редает 25% жилой собственности в обеспечение двух разных ипотек: одна

ипотека без процентов на 12,5% стоимости жилой недвижимости от прави>

тельства, а именно правительственного Агентства по приобретению жилья

(Government's HomeBuy Agent), и другая также на 12,5% стоимости жилой

недвижимости от кредиторов (отобраны четыре кредитора — участника

программы), предоставляющих обычную ипотеку, при которой процентные

платежи начинают вноситься через пять лет. Цель правительства — увели>

чить доступность государственного финансирования и включить рыночные

финансовые институты в схемы финансирования доступного жилья. Реали>

зация этой схемы столкнулась с некоторыми трудностями, частично из>за

требований регулятора финансовых институтов, в результате чего только

ограниченный круг кредиторов смог участвовать в программе.

В июле 2007 г. правительство предложило модифицированную, более гиб>

кую версию прежней схемы под названием «Покупка жилья на открытом

рынке» (Open Market HomeBuy). В соответствии с ней правительство пре>

доставляет ипотеку на 17,5% стоимости жилья, которая дополняется обыч>

ной ипотекой отобранных для участия в программе квалифицированных

кредиторов. Эта группа кредиторов включает большинство банков и строи>

тельных обществ, регулируемых органом финансового надзора. В данной

программе частный сектор не должен предоставлять никаких других креди>

тов, кроме традиционной ипотеки. В то же время правительство дает им>

пульс рынку развивать разные схемы совместной собственности, способ>

ствующие повышению доступности жилья. Перечислим основные характе>

ристики программы «Покупка жилья на открытом рынке»:

отсутствуют проценты по кредиту государства, при этом покупатель де>

лится с государством частью стоимости жилья при ее увеличении, когда

возвращает кредит;

кредит может использоваться в сочетании с другими депозитами, кото>

рые имеет покупатель;

кредит должен быть возвращен, когда жилье продается, но по желанию

покупателя может быть возвращен и раньше. Сумма, которая возвраща>

ется, рассчитывается как 17,5% (или менее, если кредит взят на меньшую

сумму) рыночной стоимости жилья на дату возврата платежа. Если поку>

пателю помогали в силу того, что он имеет статус ключевого работника

(key worker), то кредит должен быть возвращен в случае, если покупа>

тель покидает работу, квалифицированную программой как ключевая;

программа доступна для арендующих социальное жилье, ключевых ра>

ботников и других приоритетных групп, определяемых региональными

жилищными советами (Regional Housing Board). Представители програм>

мы содействия приобретению первого жилья (HomeBuy Agent) разъясня>

ют заявителям, как они могут стать участниками программы;



максимальная сумма кредита — 50 тыс. фунтов. Если необходима боль>

шая сумма, то в исключительных случаях возможно обращение в инвес>

тиционное региональное подразделение Жилищной корпорации. Покупа>

телям может быть предложена необходимая сумма, но в пределах макси>

мальных 17,5% покупной цены;

ключевые работники могут перенести свой кредит и соответствующие

платежи на другое жилье, если они вынуждены переехать (к примеру,

из>за изменения местоположения работы или места проживания). Одна>

ко Агентство по приобретению жилья не предоставляет дополнительных

средств для приобретения нового жилья;

покупатель может рефинансировать кредит у другого квалифицирован>

ного кредитора, но должен получить согласие Агентства по приобретению

жилья, если рефинансируется государственный кредит;

если собственник хочет продать жилье, он должен информировать Аген>

тство по приобретению жилья, которое в этом случае организует проце>

дуру оценки.

Национальная программа доступного жилья Механизмы, схемы и средства реализации программ приобретения

жилья на рынке содержатся в Национальной программе доступного жилья

(2006—2008 гг.)1. В рамках программы выделено 3,9 млрд фунтов стерлинговдля создания 84 тыс. новых доступных жилых единиц, в том числе 35 тыс.

единиц недорогого жилья в собственности и 49 тыс. — социального арендно>

го жилья. Государственный орган — Жилищная корпорация — реализует

программу через свои региональные офисы, которые играют существенную

роль в оценке заявок, предлагаемых цен и затрат на жилье.

Основными региональными партнерами Жилищной корпорации являют>

ся жилищные ассоциации. Это неприбыльные организации, управляющие

жильем, предоставляемым в аренду или продаваемом гражданам, которые

не могут на рыночных условиях его приобрести или арендовать. Жилищные

ассоциации формируют жилищный фонд с помощью государственных

средств, получаемых на конкурсной основе от Жилищной корпорации или

местных властей. В ряде случаев они используют также собственные сред>

ства. Жилищные ассоциации являются зарегистрированными социальными

домовладельцами. В правление ассоциации могут входить жители, предста>

вители местных властей, местных сообществ, бизнесменов, политиков.


1 См.: National Affordable Housing Programme 2008>11. The National Affordable Homes Agency. 2007. [Режим доступа:

http://www.housingcorp.gov.uk/].



Особенности функционирования жилищных ассоциаций1. Муниципалитет предоставляет застройщику земельный участок для жи>

лищного строительства. При этом муниципалитет может в муниципаль>

ных правилах районирования или в условиях контракта предусмотреть

требования строительства доступного жилья с определенными характе>

ристиками в определенном объеме и в соответствии с утвержденной в му>

ниципальном образовании стратегией развития доступного жилья (в рам>

ках стратегии развития муниципального образования). C застройщиком

должны быть согласованы тип доступного жилья, его объем, местополо>

жение и организация, которая впоследствии будет управлять этим жиль>

ем. В противном случае муниципалитет не выдает застройщику разреше>

ние на строительство.

2. Застройщик осуществляет строительство жилья, при необходимости

привлекая для этих целей жилищную ассоциацию, которая впоследствии

будет управлять доступным жильем. Жилищная ассоциация заинтересо>

вана в контроле за качеством строительства социального жилья, а заст>

ройщик — нет. В некоторых случаях он может создать собственную

жилищную ассоциацию либо по завершении строительства найти жи>

лищную ассоциацию, желающую управлять построенным доступным

жильем.

3. Условия передачи доступного жилья жилищной ассоциации являются

предметом переговоров между нею, муниципалитетом и застройщиком.

Последнему, как правило, компенсируются затраты на строительство

жилья, а земля, приобретенная им, не оплачивается. Жилищная ассоциа>

ция может использовать государственные субсидии (через Жилищную

корпорацию) для оплаты части издержек застройщика. Средний размер

субсидии после введения такой схемы уменьшился с 80% до 45—50% сто>

имости проекта.

4. Жилищная ассоциация управляет имеющимся фондом доступного жилья

путем предоставления его в пожизненную аренду отдельным категориям

граждан (определяемых муниципалитетом) по арендным ставкам ниже

рыночных, но покрывающим капитальные затраты ассоциации на созда>

ние и поддержание доступного жилья. Другой способ — предоставление

жилья в совместную собственность (shared equity schemes). Пользователи

доступного жилья, как правило, не могут быть из него принудительно вы>

селены (например, если у них вырастут доходы), но и не могут его прива>

тизировать. Хотя в определенных случаях доступное жилье может быть

приобретено по цене, учитывающей понесенные на его строительство зат>

раты в текущих ценах. Разрыв между такой ценой и рыночной оценива>

ется где>то в 10%.



5. Жилищные ассоциации могут получить государственные гранты для пок>

рытия части своих капитальных расходов на создание и обслуживание

доступного жилья, но исключительно на конкурсной основе. В качестве

критерия отбора используется предлагаемая для домохозяйства аренд>

ная ставка (чем ниже — тем лучше). В 1998 г. жилищные ассоциации по>

лучили право осуществлять заимствования на рынке под залог будущих

арендных платежей и устанавливать размер последних с учетом не толь>

ко капитальных затрат, но и затрат на обслуживание кредитов. Тем не

менее арендные платежи по>прежнему ниже рыночных.

6. В Великобритании рынок жилищных ассоциаций достаточно монополизи>

рован, так как существуют высокие барьеры вхождения в него. Рост жи>

лищных ассоциаций возможен только путем получения в управление му>

ниципального жилищного фонда с контролируемыми арендными ставка>

ми или участия жилищных ассоциаций в строительстве нового жилья с

последующим управлением им.

7. Крупные корпорации, которые заинтересованы в предоставлении своим

сотрудникам жилья, реализуют эту задачу путем передачи жилья в

собственность работников либо в управление жилищной ассоциации.

8. Уровень арендной платы в секторе доступного жилья регулируется. Еже>

годно уровень арендной платы может быть увеличен по индексу инфля>

ции (retail price index) плюс 0,1—0,5% (0,5% — для жилищных ассоциа>

ций). Учитывая накопившийся разрыв между рыночным уровнем аренд>

ной платы и уровнем регулируемой арендной платы (после введения в

1998 г. контроля за арендной платой в секторе доступного жилья), в 2002 г.

был введен режим реструктуризации арендной платы (rent restructuring

regime), в рамках которого для каждого типа жилья определяется целе>

вой уровень арендной платы с учетом возможностей населения в данном

районе осуществлять платежи (на основе оценки доходов). Жилищные ас>

социации могут до 2011 г. плавно увеличивать уровень арендной платы до

целевого уровня. По оценкам экспертов, в настоящее время практически

везде уровень арендной платы отклоняется от целевого уровня не более

чем на 5%.

9. По оценкам экспертов, жилищные ассоциации в среднем получают субси>

дий на сумму 45—50% стоимости проекта, для нового доступного

арендного жилья они также получают землю или жилье по ценам ниже

рыночных.

Отбор жилищных ассоциаций и проектовЖилищные ассоциации, желающие принять участие в программе Жи>

лищной корпорации, должны заполнить анкету для предварительной ква>



лификации. В конкурсной заявке обосновываются пути достижения эффек>

тивных результатов, описываются используемые методы строительства

(предпочтение отдается современным методам). При отборе проектов важ>

ную роль играет фактор стоимости земельного участка и структуры затрат

на строительство. При оценке заявки во внимание принимаются не только

строительные затраты, но и затраты, связанные с содержанием жилья в те>

чение срока его эксплуатации. Существуют индикаторы качества жилья

(Housing Quality Indicators — HQI), на основе которых оцениваются проекты.

Кроме того, проект тестируется по таким показателям, как сумма необходи>

мых средств на квартиру (жилую единицу) и сумма средств на человека.

Все жилищные ассоциации должны иметь письменное изложение своей

политики с описанием жилищных услуг, которые они предоставляют, и пе>

речнем лиц, которые могут получить жилье. Должна быть такжа раскрыта

процедура рассмотрения заявлений от граждан.

Жилищные ассоциации предоставляют жилье домохозяйствам, относя>

щимся к разным слоям общества. Участниками программы могут стать:

граждане установленных (ключевых) специальностей (key workers) —

определяются местными органами власти (медицинский персонал, учите>

ля, полицейские, социальные работники, воспитатели детских садов и

др.);

покупатели первого жилья (first>time buyers), удовлетворяющие крите>

риям, установленным региональным жилищным советом (к примеру, по

программам, финансируемым государством, максимальный доход заяви>

теля должен быть 60 тыс. ф. ст., а местные региональные жилищные сове>

ты могут принять другой уровень доходов в качестве максимального для

участия в региональной программе). В табл. 3.1. приведен перечень кате>

горий граждан, имеющих право участвовать в региональных программах;

проживающие в сельской местности;

пожилые граждане (старше 55 лет);

инвалиды;

проживающие на правах социального найма;

индивидуальные застройщики (self builders).

Жилищные ассоциации ежегодно проверяют рабочий статус участника

программы (для key workers), его соответствие условиям программы.



Таблица 3.1. Категории граждан — первых покупателей жилья, имеющих правоучаствовать в региональных жилищных программах

Регион Категория

Лондон

Юго>Восток

Восток

Юго>Запад

Западная часть

Центрального

района

Восточная часть

Центрального

района

Йоркшир и

Хамберсайд

Северо>Восток

Северо>Запад

Служащие, работающие или проживающие в районе и работающие в сфе>

рах, ориентированных на потребности Лондона. Максимальный доход домо>

хозяйства — 52,5 тыс. ф. ст.

Граждане, осуществляющие непосредственный вклад в местную экономику,

включая работников сферы общественных услуг (не всегда входят в список

ключевых работников). Максимальный доход — 60 тыс. ф. ст.

Работники общественного сектора: медицинские секретари и служащие в

приемной, помощники учителей и педагогов, основные работники, занятые в

местных органах власти. Максимальный доход — 60 тыс. ф. ст.

Ключевые работники общественного сектора, оказывающие сущест>

венные общественные услуги. Другие покупатели первого жилья с

доходом не выше 60 тыс. ф. ст. Приоритетом для оказания помощи

являются домохозяйства с низким уровнем доходов

Первые покупатели жилья, которые получают помощь в районах, страдаю>

щих от внутренней миграции, где нет доступного недорогого жилья и новое

доступное жилье предназначено для удовлетворения местных потребнос>

тей; граждане, проживающие в загрязненных районах

Граждане, которым необходима помощь для приобретения жилья на мест>

ном рынке жилья. Средний уровень доходов домохозяйства — около

20 тыс. ф. ст.

Ключевые работники местной экономики в районах, где соотношение цен на

жилье и уровня заработной платы выше 4 : 1

Граждане, связанные с районом; «реструктурированные» семьи; закончив>

шие обучение в региональных университетах и колледжах; граждане, кото>

рых необходимо привлечь в отдаленные сельские районы, и др. Максималь>

ный доход — 25% рыночной стоимости собственности в районе

Собственники жилья, проживающие в загрязненных районах; пожилые лю>

ди, которым для проживания необходим район, в большей степени удовлет>

воряющий их потребностям, но которые не в состоянии приобрести другую

собственность; ключевые работники

Жилищные ассоциации реализуют две группы программ — жилье для

сдачи в аренду и жилье для продажи (покупка жилья на рынке, совместная

собственность, покупка жилья социальными категориями, т.е. проживающи>

ми на правах социального найма, и т.п.).

Источники финансирования:

социальный жилищный грант (предоставляемый Жилищной корпорацией);

долгосрочный кредит банка;

другие государственные субсидии, гранты от местных властей;

скидки на землю от государственного и частного секторов;

собственные средства;

благотворительные фонды.



Для граждан предусмотрен ряд льгот:

в случае совместной собственности гражданин может выкупить долю от

25% (минимум) до 75% (максимум) стоимости жилья. За оставшуюся часть

жилья выплачивается арендная плата, уровень которой ниже рыночной

(устанавливаются максимальные ограничения на ее рост). Гражданин

имеет право на постепенный выкуп 100% жилой собственности;

при покупке жилья на рынке государство помогает определенным катего>

риям граждан — они получают ипотечный кредит, по которому могут не

платить в течение первых пяти лет;

при покупке жилья гражданами, проживающими на правах социального

найма (социальная категория), им предоставляется скидка от 9 до

16 тыс. ф. ст. в зависимости от местоположения собственности.

Каковы возможности последующей продажи жилья? Часть жилья, при>

надлежащая гражданину на правах собственности, может быть продана в

рамках жилищной ассоциации, также можно выкупить оставшуюся долю и

продать жилье обычным способом. Домовладелец может сам определить но>

вого покупателя. Цена продажи устанавливается на основе оценки независи>

мого оценщика (рыночная цена). Если домовладелец хочет, чтобы цена была

ниже оценочной, он должен:

получить предварительное согласие Жилищной корпорации (согласие

может быть получено, только если цена со скидкой не ниже затрат на

строительство жилья);

показать, как скидка повлияет на последующих покупателей жилья

(например, сокращение первоначальной арендной платы обеспечит

долгосрочную выгоду покупателям и повысит доступность жилья).

При изменении статуса участника программы (к примеру, перестал быть

работником ключевых сфер занятости) он обязан в течение пяти лет пол>

ностью выкупить жилье или продать его. Если гражданин, принадлежащий

к социальной категории, продает жилье в течение пяти лет с момента приоб>

ретения, то полученная при выкупе жилья скидка должна быть возвращена.

Программа поддержки покупателей первого жилья Рассмотрим одну из программ, реализуемых в рамках Национальной

программы доступного жилья — программу поддержки покупателей перво>

го жилья (HomeBuy)1.Схема такова:

1) вновь построенное жилье приобретается с помощью доступного ипотеч>

ного кредита и правительственной поддержки;

2) ипотека и денежный взнос покупателя в сумме должны составлять как

минимум 50% рыночной стоимости жилья;

1 См.: The First>Time Buyers' Initiative. Buyers' guide. [Режим доступа: http://www.englishpartnerships.co.uk/communi>

tiespublications.htm#FTBI].


3) правительство помогает оплатить оставшуюся стоимость жилья;

4) покупатель становится полным собственником жилья;

5) при продаже жилья он должен полностью вернуть средства, внесенные

правительством;

6) покупатель может делать частичные постепенные платежи в любое

время;

7) покупатель совершает в адрес правительства платежи в зависимости от

суммы его взноса после трех лет владения жильем: 1% после трех лет, 2%

после четырех лет и 3% в последующие годы;

8) покупатели могут продавать свое жилье на рынке;

9) региональные представители программы — HomeBuy аgents — оценива>

ют и одобряют покупателей, подходящих под условия программы.

Как работает эта схема? Средства правительственной поддержки пре>

доставляются не покупателям первого жилья, а участвующим в программе

застройщикам жилья. Далее при продаже жилья правительство получает в

нем долю, эквивалентную в процентном отношении первоначальному взно>

су, требуемому для помощи покупателю. Это дает возможность покупателю

первого жилья получить доступную ипотеку на сумму как минимум 50% по>

купной цены, по которой он в состоянии платить. В течение первых трех лет

покупатель не платит правительству за пользование его частью жилья. Че>

рез три года он начинает возвращать правительству долг через региональ>

ного представителя программы вышеописанным порядком: сначала 1% от

стоимости доли правительства в год, потом этот платеж повышается каж>

дый год, достигая максимум 3% через пять лет. Такая схема позволяет поку>

пателю постепенно стать полным собственником жилья. Он может также в

любое время уменьшить выплачиваемую правительству сумму за счет

досрочного увеличения размера платежа. Минимальный дополнительный

платеж составляет 10% рыночной стоимости недвижимости.

Представители программы содействия приобретению первого жилья

функционируют от имени правительства на региональном уровне и реали>

зуют программу поддержки покупателей первого жилья в своих регионах.

Они также консультируют покупателей в процессе приобретения первого

жилья. В число функций региональных представителей программы содей>

ствия приобретению первого жилья входит:

осуществление деятельности от имени правительства на региональном

уровне;

предоставление информации о схемах поддержки приобретения первого

жилья потенциальным покупателям;

работа с заявлениями, оценка суммы доступной ипотеки и предоставле>

ние руководства будущим участникам программы;

предоставление одобренным для участия в программе покупателям пер>



вого жилья консультанта для заключения сделки по приобретению

жилья.

После совершения сделки информация передается в центральное нацио>

нальное представительство программы поддержки покупателей первого

жилья, которое регулирует платежи покупателя правительству, осущес>

твляемые после первых трех лет владения жильем, и получает обратно сум>

му, внесенную правительством при продаже жилья.

В рамках программы может приобретаться жилье, построенное застрой>

щиками, отобранными для участия в программе, и в соответствии с установ>

ленными требованиями к проекту. Это обычно дома с одной>двумя спаль>

нями. По отдельным схемам могут быть доступны и большие дома.

Кто может участвовать в программе? Около 50% новых домов продаются

работникам ключевых специальностей — воспитателям, учителям, поли>

цейским и др. Другая часть домов доступна покупателям первого жилья,

определяемым региональными жилищными советами.

Квалификационные критерии для заявителей:

заявитель — покупатель первого жилья — не в состоянии приобрести но>

вое жилье на рыночных условиях (это оценивается на основе информации

о его доходах, рыночных цен на жилье и условий ипотечного кредитова>

ния), он также не имеет возможности без поддержки купить для прожи>

вания жилье, расположенное в разумном транспортном удалении от мес>

та его работы (это оценивают местные органы власти совместно с регио>

нальными офисами Жилищной корпорации);

заявитель должен иметь сбережения (достаточные средства) для внесе>

ния первого взноса (до 5% стоимости приобретаемого жилья), оплаты юриди>

ческих услуг, гербового сбора и других затрат, связанных с переездом;

заявитель должен работать в соответствии с постоянным контрактом

(исключения — для ключевых работников); если это частный предприни>

матель, он должен предоставить баланс за последние три года;

заявитель не может иметь жилье в собственности или ипотечный кредит;

заявитель должен иметь хорошую кредитную историю.

Критерии отказа в участии в программе тем категориям граждан, кото>

рые по формальным признакам соответствуют условиям программы:

задолженность по арендной плате за жилье в течение 12 месяцев;

расторжение постоянного контракта;

плохая кредитная история;

наличие жилья в собственности или ипотечного кредита.

Что происходит при продаже жилья участником программы? В этом слу>

чае он должен вернуть долю правительства, оцененную на основе текущей

рыночной стоимости. Таблица 3.2 содержит пример расчетов исходя из того,

что первоначальная стоимость жилья составляет 150 тыс. ф. ст., покупатель



берет ипотечный кредит на 70% и вносит собственные средства в размере 5%

стоимости жилья.

Итак, если участник программы решит продать жилье после пяти лет

владения собственностью, то, при условии увеличения стоимости

собственности ежегодно на 5%, он должен будет вернуть правительству

47 861 ф. ст. и из оставшихся 143 582 ф. ст. погасить задолженность по

ипотечному кредиту.

Таблица 3.2. Пример расчетов при продаже жилья участником программы


Год Доля правительства, кото$

рая будет возвращена

собственником при будущей

продаже жилья, ф. ст. (на

начало года)

Сумма собственной части

стоимости жилья (ипотека

плюс собственные средства

— 75%), ф. ст. (на начало

года)

Оценочная стоимость жилья

при условии, что она

ежегодно увеличивается на

5%, ф. ст. (на начало года)

37 500

39 375

41 344

43 411

45 581

47 861

112 500

118 125

124 031

130 233

136 744

143 582

150 000

157 500

165 375

173 644

182 326

191 442

1

2

3

4

5

6


4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ВО ФРАНЦИИ

Система жилищного финансирования во Франции характеризуется зна>

чительным присутствием государства на рынке жилья. Она включает ры>

ночные кредиты, регулируемые кредиты и субсидируемые кредиты1.Рыночные кредиты предоставляются домохозяйствам банками и специа>

лизированными финансовыми компаниями. Определенную долю рынка за>

нимают жилищные сберегательные программы (схемы контрактных сбере>

жений), имеющие налоговые льготы и государственные субсидии. Но

поскольку они не содержат ограничения на доход участника программы

(только ограничения на сумму накоплений и сумму кредита), то и не отно>

сятся к социальным субсидируемым программам. Контрактные сбережения

были введены в 1965 г. и должны были стимулировать граждан направлять

свои сбережения в жилье. По сбережениям и кредитам установлены лимиты

в 90 тыс. евро, поэтому они часто используются вместе с другими типами

кредитов.

Государственная поддержка строительства и приобретения жилья во

Франции осуществляется в форме государственных ипотечных жилищных

кредитов, ипотечных кредитов с нулевой процентной ставкой, регулируе>

мых кредитов.

Во Франции существуют также субсидии для семей с низкими доходами:

субсидия на улучшение собственного жилья — до 20% стоимости улучше>

ния (до 2 тыс. евро); процент субсидии может быть повышен для инвали>

дов, семей с очень низкими доходами и для проживающих в специальных

районах городской реконструкции;

налоговые льготы в виде снижения НДС, различных налоговых вычетов,

которые со временем меняются.

Государственные ипотечные жилищные кредиты Государственные ипотечные жилищные кредиты (Prets l'Accession a la

Propriete — PAP) выдавались компанией Credit Foncier de France и полу>

чившими специальное разрешение кредитными организациями домохозяй>

ствам с низкими доходами для приобретения жилья в собственность. Госуда>

рство устанавливало предельный уровень процентной ставки по таким кре>

дитам, компенсируя кредитору разницу между нею и рыночной ставкой. От>

ношение объема кредита к стоимости жилья (LTV) по PAP>кредитам было

ограничено 90%. Кроме того, существовало ограничение и на размер креди>

та, который определялся составом домохозяйства и местоположением при>

обретаемого жилья.

1 В данном разделе использованы материалы из книги Н.Н. Рогожиной и А.А. Туманова «Зарубежный опыт

предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем доходов" (М.: Фонд «Институт

экономики города», 2007) и статьи Je.>P. Schaefer «Financing Social Housing in France" (Housing Finance International.

Vol. XVII, N 4. June 2003).


Чтобы получить кредит, заемщик должен иметь доходы ниже определен>

ного, устанавливаемого правительством (с учетом экономической ситуации)

уровня и использовать этот кредит для приобретения жилья, проживать в

котором ему следует не менее восьми месяцев в году.

Процентная ставка по РАР>кредитам может быть фиксированной или

плавающей. Ежемесячные платежи по кредитам с фиксированной процент>

ной ставкой рассчитываются по формуле аннуитета и не меняются в течение

всего срока действия договора. Ежемесячные платежи по кредитам с пере>

менной процентной ставкой рассчитываются на основе формулы аннуитет>

ного платежа и перерасчитываются при изменении процентной ставки по

кредиту (в зарубежной литературе это называется растущим аннуитетом —

progressive annuities). Срок кредитования составляет 15, 18 или 20 лет.

Досрочное погашение всего кредита или его части возможно, но при опреде>

ленных условиях. Во>первых, объем досрочного погашения должен состав>

лять не менее 10% первоначальной суммы долга. Во>вторых, заемщик допол>

нительно должен заплатить штраф за досрочное погашение в размере 1%

досрочно уплачиваемой суммы.

Ипотечные кредиты с нулевой процентной

ставкой В 1995 г. французское правительство запустило новую программу — ипо>

течные кредиты с нулевой процентной ставкой (Pret a Taux Zero — PTZ) —

с целью оказать помощь населению в строительстве или приобретении

жилья для основного проживания. Кредиты в рамках программы предостав>

ляются только домохозяйствам, которые в течение двух предыдущих лет не

имели в собственности жилья и доход которых ниже установленного порого>

вого значения.

График платежей по кредиту определяется в соответствии с законом и

зависит от доходов заемщика. Чем ниже доход, тем больше времени имеет

заемщик для выплаты кредита. При этом, в соответствии с названием прог>

раммы, заемщик не платит никаких процентов за пользование кредитом.

Организациям, выдавшим такие кредиты, правительство выплачивает суб>

сидию, которая призвана компенсировать отсутствие процентных платежей

от заемщика. Как и кредиты PAP, PTZ>кредиты являются социальными.

Для того чтобы получить кредит, заемщик должен иметь доход ниже опре>

деленного, устанавливаемого правительством уровня, который, в свою оче>

редь, зависит от структуры домохозяйства и местоположения приобретае>

мой собственности. Как правило, PTZ>кредиты не являются основным ис>

точником финансирования приобретения жилья, а дополняют другие креди>

ты. На размер кредита установлены следующие ограничения:



не более 20% стоимости приобретаемого жилья, но не более установленно>

го уровня с учетом структуры домохозяйства и местоположения

собственности;

не более 50% величины других кредитов на срок более двух лет, получен>

ных тем же заемщиком для финансирования приобретения жилья.

Если кредит предоставляется на улучшение существующей недвижи>

мости, то стоимость улучшения должна составлять не менее 35% общей сто>

имости. Такое требование объясняется тем, что данный тип кредитов имеет

в качестве приоритета новое строительство.

Выдачей PZT>кредитов занимаются кредитные организации, заключив>

шие специальное соглашение с правительством. Учитывая социальный ха>

рактер этих кредитов, выдавать их также имеет право французская госуда>

рственная почтовая служба. Это сделано для того, чтобы как можно больше

домохозяйств могли получить данный кредит. При этом кредитные органи>

зации не обязаны выдавать кредит каждому обратившемуся к ним заемщи>

ку. Они принимают решение в соответствии с проведенной ими оценкой кре>

дитоспособности и платежеспособности заемщика.

Регулируемые кредиты Процентная ставка по регулируемым кредитам (Prets Conventionnes) оп>

ределяется Credit Foncier de France как сумма учетной ставки и надбавки,

зависящей от типа кредита. Процентная ставка по кредитам с переменной

ставкой может меняться не чаще одного раза в год, при этом первые два го>

да она является фиксированной. Существуют два типа регулируемых кре>

дитов: классические регулируемые кредиты и специальные регулируемые

кредиты.

Максимальное значение процентной ставки по классическим

регулируемым кредитам (prets conventionnes classiques — PC) определяется

государством, но конкретный уровень кредиторы могут устанавливать са>

мостоятельно. При этом они обязаны предлагать не менее одного кредитного

продукта с фиксированной ставкой и не менее одного с плавающей. Кроме

того, они могут выдавать кредиты с постоянными или увеличивающимися

аннуитетными платежами. Критерии оценки заемщиков определяет Credit

Foncier de France. Хотя в явном виде ограничений по доходу заемщика не ус>

тановлено, домохозяйства с высокими доходами, скорее всего, не участвуют

в данной программе, так как имеются ограничения на максимальную стои>

мость приобретаемого жилья.

РС>кредит может быть использован для финансирования:

строительства нового жилья (срок кредита — 10—25 лет);

приобретения готового жилья (срок кредита — 10—25 лет);

реконструкции и ремонта жилья (срок кредита — 5—15 лет);

4. Финансирование доступного жилья во Франции 39



процесса рефинансирования ранее взятого РС>кредита с возрастающими

платежами, выданного до 1984 г. на указанные выше цели, за исключени>

ем реконструкции и ремонта жилья (срок кредита — 10—25 лет).

Размер РС>кредита составляет до 90% стоимости приобретаемого жилья.

Выдавать его имеют право только кредитные организации, подписавшие

специальное соглашение с Credit Foncier de France, и Национальный сбере>

гательный банк (La Caisse Nationale d'Еpargne).

Специальный тип регулируемых кредитов (prets a l'accession sociale —

PAS) — это так называемая социально доступная ипотека, ориентированная

на домохозяйства с низкими доходами (ниже установленного значения). От>

личительной особенностью PAS>кредитов является то, что заемщики полу>

чают государственные гарантии, покрывающие неплатежи по кредиту в си>

туации потери работы. Став безработными, заемщики имеют право в тече>

ние 12 месяцев переносить 50% своих месячных платежей по кредиту на бо>

лее позднее время. Такая возможность заемщикам может быть предоставле>

на не более двух раз, причем второй раз — по прошествии восьми лет с мо>

мента получения кредита. Из>за жестких правил программы большинство

финансовых учреждений не хотят заниматься ее реализацией, поэтому чис>

ло участников крайне невелико.

Ипотечные кредиты, выдаваемые

работодателямиКомпании, в штате которых более 10 работников, отчисляют 0,45% фонда

заработной платы на поддержку своих работников при приобретении жилья.

Служащий может получить кредит напрямую у своей компании (на срок 5—

20 лет) либо в специализированном агентстве (L'Agence Nationale pour la

Participation des Employeurs a l'Еffort de Construction — ANPEEC; Union

d'Economic Sociale pour le Logement — UESL), на депозит которого компания

перечисляла средства (на срок от года до 20 лет). Размер кредита составля>

ет 10—20% стоимости приобретаемого жилья и зависит от доходов заемщи>

ка. Существуют ограничения на максимальный размер кредита в зависимос>

ти от местоположения приобретаемого жилья. Процентная ставка по креди>

ту — 1,5% годовых. Особенностью данного кредита является то, что заемщик

должен подать заявление на получение кредита своему работодателю.


4. Финансирование доступного жилья во Франции 41

Меры по стимулированию создания арендного

жильяВо Франции приняты налоговые стимулы (налоговые вычеты) для част>

ных инвесторов, вкладывающих средства в создание нового арендного

жилья. При этом сначала действовали требования, чтобы жилье было клас>

сифицировано как социальное, сдача в аренду которого допускается по регу>

лируемым ставкам и только гражданам, имеющим доходы в пределах уста>

новленной правительством суммы. Впоследствии, с 1999 г., был введен новый

налоговый статус — «частный домовладелец». Инвестировать можно как в

новое, так и в старое жилье. Были смягчены регулирующие требования, в

частности арендная плата стала близка к рыночной, отменено ограничение

на доход семьи>арендатора. Налоговые стимулы предусматривают вычет 8%

цены из налогооблагаемого дохода в течение первых пяти лет и 2,5% в тече>

ние последующих четырех лет с возможностью продления до шести лет.

Срок аренды должен быть не менее девяти лет. Эти льготы применимы толь>

ко в случае аренды жилья для основного проживания и не допускаются в си>

туации, когда жилье арендуется в качестве второго жилья. Налогообложе>

ние арендного дохода осуществляет по более низким по сравнению с обыч>

ными ставкам.

Социальное арендное жилье финансируется в основном за счет нерыноч>

ных долгосрочных кредитов с поддержкой в виде субсидий государства,

местных органов власти, грантов работодателей и небольших взносов в

собственный капитал со стороны зарегистрированных социальных домовла>

дельцев. Данные кредиты имеют следующие характеристики:

предоставляются на длительный срок (35 лет для строительства и

50 лет для приобретения земли);

подкрепляются гарантиями местных органов власти или совместных

фондов;

предоставляются по ставке ниже рыночной государственными финансо>

выми институтами и другими одобренными организациями.

Кредиты предоставляются под определенные программы. Стоимость

строительства и земли не должна превышать установленной цены. Кредиты

на новое строительство выдаются только после анализа инвестиционной

программы и финансового обоснования в соответствии со стандартами, одоб>

ренными Министерством жилищного строительства. По такой схеме пре>

доставляются, например, самые дешевые кредиты, предназначенные для

строительства жилья для семей с очень низкими доходами, кредиты для ре>

конструкции жилищного фонда, кредиты для строительства домов для по>

жилых людей, инвалидов, общежитий для студентов, оборудованных лаге>

рей для бездомных или туристов, для реализации других жилищных проек>

тов в соответствии с целями социальной политики.



Кредиты предоставляются зарегистрированным социальным домовла>

дельцам или другим неприбыльным организациям при условии обществен>

ного одобрения программы и получения гарантии местных органов власти.

Доля взноса зарегистрированных социальных домовладельцев в основной

капитал зависит от их финансового положения.

Структура стандартной схемы финансирования социального жилья

выглядит следующим образом:

государственная субсидия — 8%;

субсидия местных органов власти — 5%;

кредиты работодателей (под 1%) — 17%;

льготные кредиты государственных финансовых организаций — 64%;

собственный капитал — 6%.

«Промежуточный» арендный жилищный сектор находится между соци>

альной арендой и рыночной арендой и предназначен для обеспечения аренд>

ным жильем тех домохозяйств, чей доход выше, чем у имеющих право на со>

циальное арендное жилье. В «промежуточном» секторе работают как инди>

видуальные, так и корпоративные девелоперы, используя субсидируемые

кредиты. Процентные ставки по кредитам здесь несколько выше, чем по кре>

дитам на социальное арендное жилье, максимальная величина арендной

платы в 1,8 раза превышает максимальную арендную ставку по социальной

аренде, и максимальный доход арендодателей в 1,5 раза выше, чем устанав>

ливается по социальной аренде.


5. ШВЕЙЦАРИЯ: НЕПРИБЫЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Жилищная политика в Швейцарии проводится в условиях преобладания

частных рыночных игроков в системе арендного жилья. Здесь нет нацио>

нальной системы поддержки спроса, и меры, нацеленные на рост предложе>

ния жилья, носят спорадический характер1. В области предложения жильядоминируют традиционные местные кооперативные предприятия. Государ>

ственные предприятия, такие как железная дорога, водопроводные службы

и т.д., создают жилищные кооперативы для строительства домов высокого

качества для квалифицированных работников. В 1924 г. муниципалитет Цю>

риха получил право предоставить кооперативам кредиты, покрывающие

94% стоимости затрат. Оставшиеся 6% были профинансированы за счет по>

купки долей членами кооперативов и городом (0,6%). Это давало городу воз>

можность влиять на деятельность кооперативов, в частности, через приня>

тие таких оценочных критериев, в соответствии с которыми приоритет по>

лучали семьи с детьми, либо путем воздействия на процесс определения

размера арендной платы в целях установления ее на уровне ниже рыночной.

Кооперативное жилье сдается в аренду, при этом арендная плата устанав>

ливается на затратной основе, но не может превышать 20% доходов работни>

ков. Запрещено устанавливать рыночную арендную плату. Источником му>

ниципальных кредитов выступают муниципальные пенсионные фонды.

Характеристика современного неприбыльного

жилищного строительства в ШвейцарииНеприбыльные жилищные организации в основном представлены жи>

лищными кооперативами. Кроме того, существуют ассоциации, фонды, му>

ниципальные организации. Государству принадлежит не более 3% жилищ>

ного фонда.

Большинство организаций неприбыльного жилья являются очень ма>

ленькими и имеют менее 100 жилых единиц. Однако есть несколько крупных

организаций, управляющих до 15 тыс. жилых единиц. Федеральное прави>

тельство рассматривает эти организации как средство обеспечения жильем

домохозяйств, относящихся к социальной категории и имеющих низкие до>

ходы.

Существуют три неприбыльные жилищные организации (поддерживаю>

щие), осуществляющие деятельность в разных районах страны. Они пре>

1 При подготовке этого раздела использованы материалы статьи J. Lawson «The Swiss model of non>profit housing;

financing social housing through cooperative relations in the absence of deep public subsidy», подготовленной для ENHR

International Research Conference (Dublin, July 2008). [Режим доступа: www.enhr2008.com].


доставляют финансовые и юридические консультации своим членам, ведут

представительскую деятельность и выполняют различные задачи, опреде>

ленные в долгосрочном соглашении с Федеральной жилищной службой, та>

кие как обучение, ипотечное администрирование и управление револьвер>

ным фондом. Крупнейшей среди этих организаций является Швейцарская

жилищная федерация с головным офисом в Цюрихе. Она была создана в

1919 г. и в настоящее время представляет почти тысячу жилищных коопера>

тивов, неприбыльных строительных подрядчиков и фондов, охватывающих

133 тыс. жилых единиц. Вторая крупная поддерживающая организация —

Швейцарская федерация либеральных кооперативов, функционирующая с

1965 г. и состоящая из 300 членов, которые представляют 14 тыс. жилых еди>

ниц. Третья — Швейцарская федерация содействия жилищному строитель>

ству и жилищной собственности, членами которой являются 200 фондов и

жилищных кооперативов.

Финансирование неприбыльного жилищного

строительства Существует несколько способов государственной поддержки и финансо>

вых гарантий, предлагаемых на разных уровнях правительства. Первая, и

наиболее важная, форма помощи — это предоставление земли. На уровне

муниципалитета или кантона земля может быть продана или передана в

аренду по ценам ниже рыночных. В Цюрихе доступность подходящей

стройплощадки является ключевым фактором, обусловливающим темпы

роста, формы и масштабы развития неприбыльного жилищного строитель>

ного сектора. В отличие от крупных организаций более мелкие не имеют не>

обходимых средств для приобретения или аренды строительной площадки и

финансирования строительства нового жилья — этим организациям феде>

ральное правительство помогает получить небольшие кредиты, привлекает

средства частных фондов. Подобные кредиты, например, по низкой процент>

ной ставке на конкурсных условиях предоставляет револьверный фонд, ко>

торый образуется за счет отчислений в размере примерно 5% общей стои>

мости проекта, реализуемого в сфере жилищного строительства.

Вторая форма помощи федерального правительства — предоставление

гарантий по всем кредитам, выдаваемым кооперативом, эмитирующим об>

лигации для привлечения средств в сферу неприбыльного строительства.

Формируемые таким образом средства могут пойти на финансирование до

70% стоимости проекта.

И наконец, федеральное правительство предоставляет гарантии по ипо>

течным кредитам кооперативам, благодаря чему снижается процентная

ставка по кредиту.



45

Федеральный револьверный фонд Федеральный револьверный фонд (Federal Revolving Fund) был создан в

1974 г. для кредитования неприбыльных организаций по жилищному строи>

тельству. В настоящее время фонд имеет 300 млн швейцарских франков и

предоставляет кредиты на срок до 20 лет по ставкам на 1,5—2 п.п. ниже ры>

ночных. Кредиты контролируются организациями, поддерживающими

неприбыльный сектор, и могут быть дополнены ипотечными. Обычно фонд

предоставляет 30 тыс. швейцарских франков на стандартное жилье, с 2009 г.

эта сумма увеличивается до 45 тыс. Заявление на кредит оценивается Коми>

тетом по жилищной политике, инженерно>техническими экспертами, фи>

нансовыми экспертами (из поддерживающей организации). Стандарты

оценки создаются и развиваются Федеральным жилищным департаментом

и касаются трех аспектов: качество жилья (размер, цена, комфортность); ка>

чество ближайшего окружения (доступность, места общего пользования,

уровень шума и др.); качество окружающей среды (транспортная доступ>

ность, зоны отдыха, школы и т.д.). Револьверный фонд играет большую роль

в развитии неприбыльного жилищного сектора. Благодаря тому что кредиты

возвращаются, накапливаются средства для поддержки новых проектов.

В Швейцарии с 1956 г. существует также Ипотечный гарантийный фонд

(Mortgage Guarantee Fund), который предоставляет банкам гарантии на 90%

суммы кредита на новое строительство и реконструкцию. Он финансирует>

ся участниками и поддерживается государственным гарантийным фондом,

благодаря чему «неприбыльные строители» могут получить первый или вто>

рой ипотечный кредит по невысокой процентной ставке. Правда, необходи>

мость расплачиваться по таким гарантиям возникает нечасто.

Кооперативы по эмиссии облигаций для неприбыльного

жилищного строительства В Швейцарии существуют специальные кооперативы по выпуску облига>

ций. Их цель — привлечь средства для финансирования неприбыльного жи>

лищного строительства. Правительство обычно предоставляет гарантии по

таким облигациям, в результате чего снижаются их риски и повышается

привлекательность для инвесторов. Эти облигации характеризуются низкой

ставкой фиксированного дохода. Инвестор, покупая их, получает в течение

определенного времени (обычно 10 лет) доход в соответствии с установлен>

ным графиком. Правительство может также предложить ряд финансовых

стимулов, например налоговое освобождение. Правительства некоторых

стран (Великобритания, США, Австрия, Швейцария) могут выпускать обли>

гации, чтобы собрать средства на строительство доступного жилья.

5. Швейцария: неприбыльное жилищное строительство



Швейцарский кооператив по выпуску облигаций (Bond Issuing

Cooperative — BIC) был учрежден поддерживающими организациями и Фе>

деральным жилищным департаментом в 1990 г., когда процентные ставки по

кредитам были очень высоки. Сейчас он выпускает 8—15>летние облигации,

которые поддерживаются государственными гарантиями. За счет этих

средств участникам предоставляются кредиты по фиксированной процент>

ной ставке. Крупные неприбыльные организации финансово устойчивы, а

вот небольшим «неприбыльным строителям» кооператив позволяет объеди>

ниться и получить доступ к финансовым ресурсам на более привлекатель>

ных условиях. Для небольших неприбыльных проектов это очень важно. Ко>

оператив, в котором около 350 членов, помогает финансировать примерно

877 проектов, создающих 30 000 единиц неприбыльного жилья.

Институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страхо>

вые компании, заинтересованы в приобретении этих облигаций, имеющих

государственную гарантию и кредитный рейтинг на уровне ААА.


6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ

В СКАНДИНАВСКИХ СТРАНАХ

Формы государственной поддержки

предложения (строительства) жилья Средства в виде государственной или муниципальной поддержки жи>

лищного строительства в Скандинавских странах направляются в те сферы,

куда частный инвестор не пойдет, — это, к примеру, строительство жилья

для студентов или пенсионеров либо строительство недорогого арендного

жилья1. Другое направление господдержки — ремонт и реконструкция су>ществующего жилого фонда. Реализуются следующие формы государствен>

ной поддержки предложения жилья (строительства жилья):

субсидирование процентной ставки по государственным кредитам;

процентная субсидия по рыночным кредитам;

инвестиционные гранты (разовые гранты на строительство или рекон>

струкцию жилья);

государственные гарантии на покрытие кредитного риска по кредитам,

предоставленным кредитными институтами на рыночных условиях или

на покрытие кредитного риска по государственным жилищным кредитам;

снижение ставки НДС (редко используемая форма).

Таблица 6.1. Основные формы поддержки предложения жилья в Скандинавских странах в 2003 г.

Меры поддержки

Государственные кредиты

Субсидирование процентной ставки

Инвестиционный грант

Государственные гарантии по

кредитам на строительство

(реконструкцию)

Нет

Нет

Нет

Нет

Нет

Да

Нет

Да

Нет

Нет

Да

Да

Да

Да

Нет

Нет

Да

Да

Нет

Да

Нет

Да

Да

Да

Нет

Исландия Норвегия Финляндия Дания Швеция

Источник: Housing and Housing Policy in the Nordic Countries. Р. 104.

1 См.: Housing and Housing Policy in the Nordic Countries / M. Lujanen (еd.). Copenhagen: Nordic, 2004.

Наиболее распространенным видом поддержки предложения жилья яв>

ляются инвестиционные гранты, которые применяются в Норвегии, Фин>

ляндии, Дании, Швеции. В Норвегии — в основном для жилищного строи>

тельства, ориентированного на пожилых граждан, студентов, и в ряде слу>

чаев для муниципального жилищного строительства. В Финляндии — для

финансирования строительства жилья для специальных групп: пожилых,



граждан с ограниченными возможностями, молодежи и бездомных. В Да>

нии — для строительства арендного неприбыльного (некоммерческого) жилья,

арендного частного жилья и для обновления городов (urban regeneration).

Государственные гарантии по кредитам используют Финляндия и Шве>

ция. В Финляндии такого рода гарантии охватывают около 20% кредитов на

новое жилищное строительство и 40% кредитов на строительство жилья,

предназначенного для сдачи в аренду. В Швеции почти все жилищное стро>

ительство может получить гарантии государства, но на практике это касает>

ся только 10% строящегося жилья. В Дании такие гарантии, как правило, не

применяются, однако ограниченные государственные гарантии могут пре>

доставляться для определенных форм экспериментального строительства.

Муниципальные гарантии предоставляются на часть жилищного кредита,

превышающую 65%, как для неприбыльного (некоммерческого) арендного

жилья, так и для частных кооперативных жилищных ассоциаций.

Одной из проблем, которые могут возникнуть при предоставлении госу>

дарственных и муниципальных гарантий, являются потери при некачест>

венной проработке решений. Так, в Швеции за 1992—2000 гг. они были оценены в

$ 800 млн (чистые потери составили $ 730 млн, поскольку $ 70 млн были собраны в

виде годовой платы за этот период)1. Другая проблема связана с тем, чтоструктуры, принимающие решения, в недостаточной степени ответственны

за качество строительного проекта и работ, под которые выдаются гарантии.

Однако эту проблему можно преодолеть путем введения такого обязатель>

ного требования, как независимая оценка проекта.

Следующим по распространенности в Скандинавских странах видом под>

держки выступает субсидирование процентной ставки. Она применяется в

Финляндии, Дании, Швеции. В Исландии и Норвегии в настоящее время нет

кредитов с субсидируемой процентной ставкой.

В Норвегии важнейшей формой поддержки строительства жилья явля>

ются правительственные кредиты.

Остановимся более подробно на особенностях государственной поддерж>

ки жилищного строительства в Дании. Здесь до 80% финансирования строи>

тельства нового частного жилья и коммерческого арендного жилья осущес>

твляется в основном за счет средств ипотечного кредита. С 1960>х гг. ипотеч>

ными кредитами финансируется и значительная часть стоимости строи>

тельства некоммерческого арендного жилья (и субсидируемого кооператив>

ного жилищного строительства). При этом муниципалитеты (ранее государ>

ство) предоставляют гарантии на часть кредита, превышающую 65% (до

80%) стоимости жилья.

Государство и муниципалитеты также поддерживают создание неком>

мерческого арендного жилья путем предоставления прямых субсидий (гран>

тов) на строительство. Муниципальные инвестиционные субсидии по своей

1 Lujanen M. Housing Finance, Guarantees and Subsidy Policies in the Nordic Countries // Applying Experience of Market

Economy Countries in Housing Finance of Transition Economies: Public and Private Roles in Unbundling Risks. Vilnius,

2001. Oct. 18—19.


496. Государственная поддержка предложения жилья в Скандинавских странах

Дания

Финляндия

Норвегия

Швеция

76

43

75

99

73

61

89

100

79

73

91

100

77

64

93

100

59

69

70

100

53

69

68

100

53

79

50

100

56

66

47

100

45

42

56

100

35

35

60

100

36

32

56

61

31

43

56

69

44

44

66

66

42

22

49

61

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003


сути близки к инвестиционному гранту — это беспроцентный кредит, аморти>

зация которого не осуществляется в течение срока до 50 лет. С 1990 г. такие гран>

ты предоставляют только муниципалитеты. Сейчас размер грантов состав>

ляет до 7% стоимости жилья. Владелец жилья вносит первоначальный взнос

в размере 2%. Таким образом, потребность в заемных средствах сокращает>

ся на 9%. Инвестиционные гранты в Дании доступны также для строителей

частного арендного жилья (включая специальное жилье для молодежи). Му>

ниципальные гарантии по кредиту применяются для поддержки частных

кооперативных жилищных ассоциаций при создании ими нового жилья. Но

при этом требуется первоначальный взнос в сумме 20% стоимости жилья.

Кроме того, поддержка в форме субсидии (гранта), предоставляемая частич>

но муниципалитетами и частично государством, направлена на обновление

городов и покрывает ремонт и реконструкцию частного арендного жилья,

жилья собственников и частных кооперативных жилищных ассоциаций.

Таблица 6.2. Государственная поддержка нового жилищного строительства (доля государ>ственной поддержки в общем объеме финансирования жилищного строи>тельства), %

Как видно из табл. 6.2, в 1990>е гг. государственная поддержка жилищно>

го строительства в Дании, Финляндии и Норвегии сокращалась. Частично

это связано со снижением уровня процентных ставок по кредитам. Но даже

при такой тенденции данная форма государственной поддержки играет су>

щественную роль. Значительная часть жилищного строительства в Сканди>

навских странах (за исключением Исландии) получает правительственную

поддержку. В Исландии такая четко выраженная поддержка отсутствует,

однако ряд правительственных мер косвенно влияет на новое строительство.

В Швеции в начале 2000 г. было отменено субсидирование процентной став>

ки по кредитам для строительства жилья, находящегося в частной собствен>

ности. Поэтому в общем объеме финансирования жилищного строительства

доля правительственной поддержки уменьшилась до 60%.

Опыт показал, что поддержка строительства позволяет направлять про>

цесс жилищного строительства в нужную сторону, к примеру создавать

больше жилья для пожилых, инвалидов. В то же время случается, что суб>



сидии приводят к искажению жилищного рынка: строится жилье, не соотве>

тствующее спросу, и в тех районах, где нет необходимого обслуживания. В

Дании децентрализована ответственность за принятие решения о государ>

ственной поддержке, и региональные проблемы решаются путем использо>

вания значительного муниципального софинансирования.

Объемы государственной поддержки в Финляндии и Норвегии меняются

в зависимости от состояния жилищного строительства, финансируемого ры>

ночным способом, — они увеличиваются при сокращении рыночного жи>

лищного строительства.

Государственная поддержка строительства арендного жилья во всех

Скандинавских странах почти всегда осуществляется в соответствии с

затратно>ценовым принципом (cost>price principle), предполагающим, что

процентные субсидии, предоставляемые собственникам жилья, будут пол>

ностью или по крайней мере в значительной части выгодны владельцам

жилья. Когда частное или кооперативное жилье продается, первый

собственник может полностью или частично капитализировать сумму

средств, которая была ранее получена в виде государственной поддержки.

Таблица 6.3. Доля затрат на жилищное строительство в ВВП (1980—2003 г.), % от ВВП

Данные табл. 6.3 иллюстрируют различия в жилищной политике Сканди>

навских стран с точки зрения соотношения государственных затрат на жи>

лищное строительство и объема внутреннего валового продукта (ВВП). В

приведенных данных не учтена такая форма государственной поддержки,

как государственные гарантии по кредитам.

В Норвегии основными инструментами жилищной политики, нацеленной

на развитие жилищной собственности, являются кредиты первым покупате>

лям жилья и индивидуальные инвестиционные гранты. Кредиты первым по>

купателям жилья прежде всего предназначены для тех первых покупателей

жилья, кому недоступен частный ипотечный рынок. Местные власти финан>

сируют эти кредиты за счет средств Государственного жилищного банка на

рыночных условиях. При невозврате кредита убытки делятся между мест>

ными властями и банком, причем первые 25% убытков покрываются местны>

Дания

Финляндия

Норвегия

Швеция

0,57

0,56

0,32

0,95

0,60

0,52

0,22

1,42

0,58

0,39

0,30

1,60

0,57

0,55

0,30

1,90

0,55

0,55

0,23

1,82

0,54

0,44

0,05

0,59

0,53

0,37

0,10

0,37

0,56

0,33

0,15

0,19

—

0,29

—

0,08

—

0,15

0,18

0,07

0,32

0,13

—

0,08

1980 1985 1990 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003




ми властями. Условия первых кредитов базируются на рыночных условиях,

но уровень процентной ставки не покрывает оцениваемого высокого риска.

При предоставлении кредита производится оценка его доступности с точки

зрения требования к платежеспособности домохозяйства. Инвестиционный

грант для приобретения жилья может предоставляться в связи с первым

кредитом для первых покупателей жилья. Этот инструмент нацелен на обес>

печение собственным жильем инвалидов. Гранты доступны домохозяйствам

с постоянно низкими доходами, которые не могут быть квалифицированы в

качестве получателей первого кредита. По оценкам экспертов, в 2007 г. в

среднем грант покрывал 22% цены приобретаемого жилья.

Существует порядок, который ограничивает продажу жилья, приобре>

тенного при поддержке государства. Если жилье продается через 10 лет пос>

ле приобретения, то средства, полученные в виде гранта, не требуется возв>

ращать. Но если жилье продается в течение первых 10 лет после приобрете>

ния, то грант должен быть возвращен в сумме, зависящей от срока владения

жильем. 10% суммы гранта ежегодно становятся собственностью домохозяй>

ства. Поэтому сумма возврата тем меньше, чем больше домохозяйство вла>

дело жильем до его продажи.

В Швеции гарантии государства предоставляются по кредитам, выдан>

ным Национальным советом гарантирования жилищных кредитов и принад>

лежащими государству кредитными институтами SBAB и Vexatious AB.

Формы владения и пользования жильем

в Скандинавских странахМеханизмы строительства жилья, доступного для граждан с невысоким

уровнем доходов, зависят от существующих в той или иной стране форм

владения и пользования жильем, предоставляющих дополнительные воз>

можности для развития схем доступного жилья. В Скандинавских странах,

как и в большинстве других стран мира, существуют три основные формы

владения и пользования жильем (legal forms of tenure): прямая собствен>

ность, непрямая собственность и аренда двух типов (социальная и коммер>

ческая).

В категорию прямой собственности входит прежде всего собственность на

индивидуальные дома, и это право относительно одинаково трактуется во

всех Скандинавских странах. Однако если речь идет о других типах зданий,

то в разных странах существуют разные формы владения. Основной формой

непрямой собственности является кооперативная собственность1. В Швецииона известна как собственность на основе аренды (tenant>ownership). Аренд>

ный сектор (арендное жилье) в большинстве Скандинавских стран (как,

впрочем, и везде в мире) может быть разделен на две характерные группы:

1 См.: Guidelines on Social Housing. Principles and Examples. N.Y. ; Geneva : United Nations, 2006.



частное коммерческое жилье, сдаваемое внаем, и государственное и соци>

альное жилье, сдаваемое внаем.

В табл. 6.4 приведено распределение жилищного фонда по формам владе>

ния и пользования жильем1.

Таблица 6.4. Распределение жилищного фонда по типу владения (2000 г.), %

1 См.: Housing and Housing Policy in the Nordic Countries.

2 Там же.

Дания

Финляндия

Исландия

Норвегия

Швеция

51

64

81

63

38

6

—

5

14

16

20

17

4

5

23

19

15

10

18

17

5

4

—

—

6

100

100

100

100

100

Прямая

собственность

Непрямая


Социальное

жилье (аренда)

Частное коммерческое

жилье (аренда)

Другое Итого


Прямая собственностьВ Скандинавских странах жилье, находящееся в собственности един>

ственного собственника, существует на тех же условиях, что и любая другая

собственность. Например, ограничения на использование земли определя>

ются согласно законодательству о землепользовании. Ограничений по пере>

даче собственности практически не существует. Финансирование в основном

осуществляется за счет ипотечных кредитов.

Принципиальная разница между Швецией и Финляндией, с одной сторо>

ны, и остальными Скандинавскими странами — с другой, состоит в том, что

в последних собственники могут занимать квартиры в многоквартирных

домах (owner occupied flats). Такая форма собственности в Швеции и Фин>

ляндии отсутствует. Как станет ясно из нижеследующего, держатель акций

финской жилищной компании имеет настолько полные права, в том числе по

их передаче, что долевое право собственности практически может быть при>

равнено к прямому. Таким образом, квартиры в домах под управлением

финских жилищных компаний практически являются прямой собствен>

ностью2.Существует два основных типа права собственности на квартиру в мно>

гоквартирном доме.

Один из них, распространенный в Норвегии, — это общая долевая

собственность. Формирование таких долей и управление ими регулируется

законом о долях собственников. Доля собственника не обладает статусом не>

зависимого имущества, однако право собственности на нее неразрывно свя>

зано с правом пользования квартирой согласно реестру; кроме того, данное



право может быть заложено и может выступать в качестве обеспечения ипо>

течного кредита. Таким образом, данное право существует практически на

равных со стандартным правом собственности. Муниципалитет, который не>

сет ответственность за соблюдение правовых норм при создании долей

собственников, должен удостовериться, что в этом случае ничто не препят>

ствует выполнению плана землепользования и жилье соответствует мини>

мальным установленным нормам. Если общая долевая собственность созда>

ется на базе арендного дома, то квартиросъемщикам предоставляется право

купить снимаемую ими квартиру. При этом цена квартиры составит 80% ее

рыночной стоимости. Если квартиросъемщик отказывается от покупки, за

ним сохраняется право владения и пользования согласно договору аренды.

Второй тип права собственности распространен в Исландии и Дании. Зда>

ние подразделяется на части в трехмерном пространстве. Индивидуальные

жилища в таком здании регистрируются как индивидуальная собственность

и получают соответствующий статус. Части здания, не относящиеся к дан>

ной группе (земельный участок, а также имущество общего пользования:

лестничные пролеты, чердачные помещения, технические части здания —

отопительные котлы, лифты, несущие части конструкции, крыша и т.п.),

составляют общую собственность и управляются ассоциацией домовладельцев.

Следует отметить, что в Финляндии и Швеции существуют некоторые

элементы непрямой собственности. На них возлагаются те же самые функ>

ции, что и на квартиры, занимаемые собственниками (owner>occuppied flats)

в Дании и Исландии. В Финляндии жилищные компании, являющиеся пря>

мыми собственниками, как правило, создаются застройщиками. На практи>

ке квартиры финских жилищных компаний фактически являются «почти

прямой» собственностью акционеров, поскольку те несут ответственность за

финансирование жилья, принадлежащего компании, и пользуются обшир>

ными правами по использованию жилья, включая как непосредственно

пользование, так и передачу собственности.

Застройщик, купивший земельный участок и производящий на нем стро>

ительные работы (либо выступающий заказчиком таких работ), создает жи>

лищную компанию с ограниченной ответственностью и продает ее акции как

по окончании строительства, так и до завершения проекта строительства.

Для того чтобы защитить акционеров, купивших акции до начала или в про>

цессе строительства дома, здание страхуется согласно законодательству

(должным образом, в надлежащие сроки и по надлежащей цене). Традици>

онно около 10% средств, необходимых для покупки земельного участка и

строительства, привлекаются путем получения кредитов жилищными ком>

паниями, остальная часть средств добирается от продажи акций. До 70% сто>

имости акций на каждую квартиру может быть получено в форме кредита

под залог акций. При поручительстве государства данная цифра может



достигнуть максимума в 85%. Государственное страхование от риска утраты

покрывает максимум 20% стоимости акций. В отличие от выплат процентов

по индивидуальным кредитам на выплату процентов по кредитам жилищ>

ных компаний не распространяются налоговые льготы.

Существуют альтернативные способы финансирования жилищных ком>

паний с ограниченной ответственностью. Например, могут быть предостав>

лены государственные субсидии по процентным ставкам жилищной компа>

нии в размере 28% процентных расходов на выплату кредитов. Себестои>

мость кредитов для компании такого типа аналогична стоимости индивиду>

альных кредитов — соответственно, потребность в средствах, получаемых

от продажи акций, не так высока, как в предыдущем случае.

Когда строительство завершено и здание готово к передаче под управле>

ние акционеров, последние, если они являются физическими лицами, реша>

ют, будут ли они сами проживать там либо квартиры будут сдаваться внаем.

Акции жилищных компаний с ограниченной ответственностью также могут

быть куплены юридическими лицами, включая муниципалитеты.

Другими словами, финансирование каждой квартиры строго индивиду>

ально, и каждая квартира может быть занята собственником либо сдаваться

внаем. Это означает, что квартиры, создаваемые финскими жилищными

компаниями, могут являться способом вложения капитала.

Жилищные компании ответственны за поддержание здания в должном

состоянии и его ремонт, за исключением непосредственно квартир.

Акционеры жилищных компаний обладают неограниченным правом

пользования жильем до тех пор, пока они оплачивают соответствующую

часть затрат компании, не наносят вреда зданию и не нарушают прав треть>

их лиц. Ограничений по сдаче внаем квартир в таких домах, в принципе, не

существует, более того — в Финляндии это вполне обычное явление, особен>

но в крупных городах.

Собственник жилья ответствен перед компанией за все платежи, даже ес>

ли он сам не проживает в данной квартире. Обязательства акционера перед

компанией не могут быть завершены никаким иным способом, кроме прода>

жи акций. Если акционер оказывается должен компании либо от других

жильцов на него поступают обоснованные жалобы, руководство компании

может самостоятельно сдать его квартиру внаем, без передачи права

собственности третьим лицам.

Продажа акций жилищных компаний никак не ограничена. Однако сог>

ласно внутренним нормативным актам конкретной компании сама она, ее ак>

ционеры либо муниципалитет могут обладать преимущественным правом

покупки.

Что касается владения и пользования землей, то здесь также имеется

право собственности, но используется и право аренды. Например, в Финлян>



дии, Норвегии и Швеции широко используется право аренды земельного

участка, которое может быть заложено точно так же, как и собственность.

Такие договоры аренды являются долгосрочными, и обладатель права арен>

ды обладает правом продажи здания и передачи права аренды земли. Преи>

мущество данной схемы владения в том, что стоимость «доступа» к земель>

ному участку уменьшается. Если муниципалитет сдает землю в аренду, у

него больше средств контроля над использованием земли, чем обычные нор>

мативные акты планирования использования земельного участка.

Непрямая собственностьНепрямое право собственности характеризуется тем, что собственность

принадлежит юридическому лицу, членами или совладельцами которого яв>

ляются жильцы. Другая характерная черта такого типа владения недвижи>

мостью заключается в том, что обладание акциями данной организации под>

разумевает под собой право проживания. Если владелец (в большинстве слу>

чаев жилец) продает свою долю акций, то он также передает и право на про>

живание. Таким образом, эти права являются нераздельными.

В роли собственника могут выступать организации нескольких типов.

Согласно шведскому законодательству, например, преимущество отдается

ассоциациям владельцев жилья (tenant>owner assotiations). Соответственно,

тип владения недвижимостью в этом случае можно охарактеризовать как

владение на основе аренды (tenant>ownership), и законодательная база для

него в основном представлена в Законе о кооперативах (Cooperative

Associations Act). В Норвегии также существуют специальные юридические

лица, которые являются собственниками недвижимости. В Финляндии пра>

во пользования жильем (right of occupancy housing) похоже на аренду, так

как собственник дома и ассоциация являются разными юридическими

лицами.

Владение на основе аренды (tenant>ownership) и кооперативные формы

владения имеют иное экономическое содержание, нежели аренда. При упла>

те членского взноса арендатор>владелец принимает участие в финансирова>

нии здания и, в принципе, обладает правом передачи своего права владения

и проживания третьему лицу, которое может быть принято в члены ассоци>

ации. Владелец на основе аренды может также заложить свое право и в слу>

чае обращения взыскания претендовать на излишки средств от продажи

этого права. В отличие от ситуации с финскими жилищными компаниями

право владения на основе аренды не может быть использовано как чистое

вложение капитала. Например, по той причине, что право сдачи жилья вна>

ем ограничено. Отметим, что право на владение на основе аренды подразу>

мевает определенный риск. Если дела у ассоциации идут плохо, владелец

может утратить средства, уплаченные в качестве членских взносов. Аренда>



тор не несет ответственности за выплату долгов ассоциации и может отка>

заться от своих прав. В Швеции полагается известить об этом ассоциацию за

три месяца и не раньше чем через два года после вступления в ассоциацию.

В Дании существуют частные ассоциации кооперативного жилья (а так>

же другие жилищные ассоциации), похожие на шведские и норвежские ко>

оперативные ассоциации. Датский закон о кооперативном жилье (Danish

Cooperative Housing Act), принятый в 1979 г., не содержит формального

определения таких жилищных ассоциаций, однако владельцы кооператив>

ных долей имеют право пользования квартирами в доме, принадлежащем

ассоциации.

В Исландии существует социальное жилье, занимаемое собственниками

(social owner>occupied flats), бывшее жилье для рабочих, которое распреде>

лялось на основе социальных критериев. Оно считается находящимся в

непрямой собственности, так как право собственности в данном случае огра>

ничено. Например, такое жилье, а оно составляет около 5% всего жилищного

фонда страны, не подлежит продаже на свободном рынке недвижимости. С

1983 г. в Исландии существует дополнительный тип кооперативного жилья,

который очень похож на шведский вариант жилья, находящегося во владе>

нии на основе аренды (HSB tenant>owner housing). Собственниками такого

жилья являются не кооперативные жилищные ассоциации, а вышестоящие

«родительские» региональные жилищные ассоциации. Жильцы вносят пер>

вый взнос в размере 10% себестоимости жилья. Такое жилье не может быть

выставлено на продажу на рынке, региональные ассоциации распределяют

его по принципу приоритета среди своих членов. Жильцы могут получить

уведомление о выселении в единственном случае — если ими были серьезно

нарушены обязательства по контракту. Сам жилец может выехать с занима>

емой жилплощади, подав заявление за полгода. Исландские жилищные ко>

оперативы составляют полпроцента от всего жилищного фонда страны.

В Норвегии законодательство, регулирующее первичные кооперативы

жильцов и вторичные кооперативы, похожее на шведское, существует с

1960 г., до этого кооперативное жилье предоставлялось на базе стандартных

контрактов. Согласно норвежскому законодательству целью кооперативной

ассоциации является покупка или строительство жилья для последующей

сдачи его внаем своим членам. В настоящее время, если речь идет о строи>

тельстве нового жилья, для этой цели часто используются компании с огра>

ниченной ответственностью. Члены кооператива могут быть выселены в слу>

чае невыполнения ими своих обязательств перед жилищным кооперативом.

Члены кооператива могут отказаться от кооперативного права и таким обра>

зом освободиться от каких бы то ни было новых обязанностей перед ассоци>

ацией по прошествии шести месяцев. До принятия законодательства по ко>

оперативам в некоторых муниципалитетах (включая Осло) существовала

система контроля цен на кооперативное жилье.



В Швеции формирование ассоциаций арендаторов, владельцев или ко>

оперативов началось с создания Муниципальной кооперативной компании

(HSB) в 1920>х гг. Вплоть до 1990>х гг. рынок был полностью поделен между

двумя национальными кооперативными компаниями: HSB и Riksbyggen. В

настоящее время существенная доля рынка принадлежит нескольким ком>

паниям>застройщикам. Шведский закон о праве владения собственностью

на основе аренды, с поправками от 1991 г., совместно с законом о кооператив>

ных ассоциациях регулирует отношения между жилищной кооперативной

ассоциацией и жильцом. В отношении же аспектов, не оговоренных в законо>

дательстве, суть шведского права владения на основе аренды со временем

значительно изменилась. В 1950—1960>х гг. строительство кооперативного

арендного жилья было частью социальных программ, первоначальные взно>

сы оставались незначительными, и цены на такое жилье контролировались

вплоть до конца 1960>х. Сегодня строительство кооперативного жилья под>

разумевает создание более престижного жилья, характеризующегося как

высокими первоначальными выплатами, так и дорогими ипотечными креди>

тами. Что вполне согласуется с тем, что по шведским законам в многоквар>

тирных домах могут быть только квартиры, сдаваемые внаем, а не являю>

щиеся собственностью граждан.

АрендаАрендное жилье обычно означает жилищный фонд, специально предназ>

наченный для сдачи внаем владельцем. Однако другие типы жилья также

могут быть сданы в аренду; кроме того, арендное жилье может быть сдано в

поднаем первичным арендатором. Как правило, квартиросъемщик находит>

ся в менее выгодном положении, если арендодатель не является собственни>

ком сдаваемого имущества или домовладелец сам нуждается в данной квар>

тире либо собирается ее продать. В Скандинавских странах (как, впрочем, и

во многих других) арендное жилье широко распространено и имеет во многом

схожую структуру. Можно выделить два сектора такого жилья: 1) жилье, пост>

роенное на общественные средства и, соответственно, связанное со специ>

альным регулированием, касающимся прав жильцов и уровня арендной

платы; 2) жилье, подчиняющееся законам свободного рынка.

В Швеции второй сектор практически отсутствует, поскольку почти все

арендное жилье строится с привлечением в той или иной форме обществен>

ных средств. В принципе, такая общественная поддержка вкупе с налоговым

режимом одинакова для всех категорий собственников и форм собственнос>

ти и не зависит от условий использования жилья и цен. Тем не менее суще>

ствует практика муниципального арендного жилья, которое функционирует

так же, как и частное, но на некоммерческой основе.



Формы предоставления социального арендного жилья различны. В Дании

муниципалитет может требовать, чтобы 25% некоммерческого арендного

жилья было предоставлено особо нуждающимся категориям граждан. В

Финляндии в одном многоквартирном доме могут присутствовать квартиры

разного типа собственности; таким образом, социальное арендное жилье фи>

зически интегрируется с обыкновенным арендным жильем и квартирами,

принадлежащими жилищным компаниям. В Исландии и Норвегии социаль>

ное арендное жилье часто размещается в специальных зданиях, принадле>

жащих муниципалитету, некоммерческим организациям (Норвегия) или ас>

социациям помощи престарелым и инвалидам (Исландия). В Норвегии, если

внутренние нормативные документы кооператива запрещают покупку

квартир юридическими лицами, муниципалитет тем не менее обладает пра>

вом на покупку определенной квоты квартир для социальных нужд. Для Ис>

ландии также обычной практикой является владение муниципалитетами от>

дельными квартирами с последующей сдачей этого жилья внаем.

Одним из способов классификации арендного жилья является классифи>

кация на основе контроля за арендной платой (если контроль отсутствует,

арендная плата определяется по принципам свободного рынка). В некоторых

странах существуют специальные законы, касающиеся рынка частного

арендного жилья. В Скандинавских странах, однако, регулирование аренд>

ной платы посредством законодательных актов постепенно сходит на нет. В

Норвегии и Дании величина арендной платы в частном секторе регулирует>

ся лишь частично. Менее жестким, но столь же эффективным методом конт>

роля за уровнем арендной платы является требование к компаниям, принад>

лежащим муниципалитетам, работать на некоммерческой основе. Такие

компании обыкновенно становятся ценовыми лидерами на рынке (предлага>

ют самые низкие ставки), как произошло, например, в Швеции.

Другие формы пользования жильем не подвергаются ценовому регулиро>

ванию и подчиняются рыночным законам и тенденциям.

Нормы гражданского права, предусматривающие права и обязанности

домовладельцев и квартиросъемщиков, сходны во всех Скандинавских стра>

нах. В законодательстве оговорены вопросы, касающиеся договора аренды

во всех его аспектах (срок действия, срок уведомления о выселении или доб>

ровольном освобождении жилья, условия проживания, уровень арендной

платы, передача права пользования и отказ от него, гарантии против необос>

нованного выселения и др.). Споры по вопросам аренды на начальном этапе

обычно в первую очередь рассматриваются общественными организациями,

и только потом судами.

Во всех Скандинавских странах существуют нормы, касающиеся лише>

ния прав пользования жильем по причине «серьезных нарушений условий

контракта». Вместо непосредственного разрыва контракта домовладелец

может выслать квартиросъемщику уведомление. Что касается защиты от



уведомления о выселении с жилой площади, обычно именуемой гарантией от

необоснованного выселения (security of tenure), то такие нормативные пра>

вовые акты находятся в области законодательства по социальному обеспече>

нию.

Согласно датскому и норвежскому законодательству бессрочный конт>

ракт (или, иными словами, контракт, заключенный на неопределенный срок)

подразумевает, что домовладелец может выслать уведомление о выселении

только в специально оговоренных, исключительных случаях. Например, он

намерен лично использовать собственность, здание подлежит сносу или

нуждается в капитальном ремонте, жилье принадлежит компании, а рабо>

чий контракт квартиросъемщика с ней закончен, квартиросъемщик причи>

нил серьезные неудобства другим жильцам, либо другие важные обстоя>

тельства требуют закрытия контракта по инициативе домовладельца. В то

же время если контракт заключен на определенный срок, то он может быть

аннулирован без уведомления. Но как бы то ни было, суд может не прини>

мать во внимание срок контракта, если домовладелец не имеет для его

расторжения достаточных оснований.

Согласно законам Исландии квартиросъемщик имеет право выбора каса>

тельно продления договора аренды. Это право, однако, может быть аннули>

ровано в определенных случаях, включая нижеследующие: домовладелец

сам нуждается в данной квартире, собирается либо сдавать ее члену своей

семьи, либо продать, либо имело место нарушение условий контракта.

Так как договор об аренде заключен с гарантией против необоснованного

выселения, необходимо также предоставить жильцу правовую защиту от

чрезмерного повышения арендной платы, иначе гарантия против необосно>

ванного выселения будет просто неэффективна. Таким образом, всегда су>

ществует некоторое ограничение запросов домовладельца, связанных с

продлением контракта.


7. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА

ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ В ИРЛАНДИИ

Главная цель государственной жилищной политики в Ирландии заклю>

чается в создании условий для того, чтобы каждое домохозяйство могло про>

живать в качественном жилье в соответствии со своими потребностями1.Учитывая высокую долю жилищного фонда, находящегося в собственности

граждан (79% в 2005 г.), приоритетом государственной политики является

повышение доступности приобретения жилья в собственность (табл. 7.1).

Программы государственной поддержки населения в приобретении

жилья в собственность появились в Ирландии в конце XIX в. — первона>

чально это были меры общего характера, направленные на уменьшение сто>

имости жилья и повышение его доступности, в частности вычет из налогооб>

лагаемой базы процентных платежей по ипотечным кредитам (с 1920>х гг. до

2002 г.). Однако подобные меры были оценены как неэффективные и являю>

щиеся одним из факторов роста уровня цен. Пока инфляция в стране была

достаточно низкой, эти опасения не учитывались при выработке государ>

ственной политики, но после всплеска инфляции в 1990>е гг. неэффектив>

ность данных мер стала очевидной. Это привело к внедрению новых целевых

инструментов повышения доступности приобретения жилья в собственность

отдельными группами населения. В качестве основного инструмента начи>

ная с 1980>х гг. рассматривалась доступная ипотека для семей с низкими до>

ходами, предоставляемая под низкие процентные ставки местными органа>

ми власти. Впоследствии для повышения эффективности управления прог>

раммой было создано Агентство жилищного финансирования (Housing

Finance Agency — HFA).

Табл. 7.1. Механизмы государственной поддержки в приобретении жилья в Ирландии

1 См.: Norris M., Shiels P. еt al. Supporting Low>income homebuyers in Ireland, 1990—2003: Profile, Policy and Issues.

Center for Housing Research. 2007; Increasing Affordable Housing Supply. Affordable Homes Partnership. Ireland. 2007;

Norris M., Shiels P. Regular National Report on Housing Developments in European Countries. 2004.

Механизм господдержки

1

Год принятия или внесения в

данный механизм существенных

изменений

2

Основные задачи и целевые

категории населения

3

1899

1919, 1936, 1966, 1973

Предоставление за счет средств местного

бюджета ипотечных кредитов домохозяй>

ствам с низкими доходами, которые не в

состоянии взять ипотечный кредит у ком>

мерческих организаций

Предоставление арендаторам возможнос>

ти приватизации жилья со скидкой

Жилищные кредиты (Local

Authority Housing Loans)

Приватизация жилья

(Tenant Purchase)


7. Государственная поддержка жилищных программ в Ирландии 61

1991

1991

1991

1991

1999

1999

2001

2003

Предоставление домохозяйствам с низки>

ми доходами или жилищным ассоциациям

возможности осуществлять строительство

жилья для собственного проживания на

дешевых земельных участках, принадле>

жащих местным органам власти

Стимулирование арендаторов муници>

пального жилья к приобретению жилья на

рынке в собственность и высвобождению

муниципального арендного жилья путем

субсидирования части платежей по ипо>

течному кредиту

Оказание помощи домохозяйствам с низ>

кими доходами в приобретении жилья в

совместную с муниципалитетом собствен>

ность с последующим полным выкупом в

течение 25—30 лет.

Предоставление ежегодной субсидии по

оплате части арендных платежей в рамках

программы «Совместная собственность"

Увеличение предложения нового жилья

для продажи муниципалитетами по сни>

женным ценам в районах с низкой доступ>

ностью жилья на рынке

Снижение ежемесячных платежей по ипо>

течному кредиту путем предоставления

субсидии

Обеспечение доступа к жилью или зе>

мельным участкам домохозяйств, которые

нуждаются в улучшении жилищных усло>

вий, но не имеют достаточных доходов для

приобретения жилья с помощью ипотечно>

го кредита на рынке, так как ежемесячные

платежи по такому кредиту превышают 35%

их ежемесячных совокупных доходов

Строительство 10 тыс. доступных квартир на

земельных участках, принадлежащих госу>

дарству

Дешевые земельные

участки (Low Cost Sites)

Компенсация ипотечным

покупателям (Mortgage

Allowance)

Программа «Совместная

собственность» (Shared

Ownership)

Субсидирование арендных

платежей (Rent Subsidy)

Программа «Доступное

жилье»

Субсидирование платежей

по ипотечным кредитам

(Mortgage Subsidy)

Развитие доступного жилья

(Affordable Housing under

the auspices of Part V of the

Planning and Development

Acts 2000 to 2006) —

программа «Раздел 5»

Программа «Содействие

созданию доступного

жилья» (Affordable Housing

Initiative)

Механизм господдержки

1

Год принятия или внесения в

данный механизм существенных

изменений

2

Основные задачи и целевые

категории населения

3



Рассмотрим подробнее действующие в настоящее время механизмы го>

сударственной поддержки приобретения жилья в Ирландии.

1. Приватизация жилья (Tenants Purchase Scheme). Арендаторы муни>

ципального жилья, проживающие в нем более года, имеют право приобрести

это жилье в собственность либо сразу, либо постепенно, через программу

«Совместная собственность» по рыночным ценам. При определении стоимос>

ти жилья не учитываются улучшения, сделанные за счет средств арендато>

ра. Кроме того, участникам программы предоставляется скидка в размере

3,8 тыс. евро плюс 3% рыночной стоимости жилья за каждый год проживания

в муниципальном жилье (необязательно в одном и том же), но не более 30%.

2. Компенсация ипотечным покупателям (Mortgage Allowance Scheme).Арендаторы муниципального жилья с ежегодным доходом менее 28 тыс. ев>

ро, которые хотят переехать в собственное жилье (купленное или построен>

ное), могут получить субсидию на компенсацию части платежей по ипотеч>

ному кредиту. Субсидия предоставляется на кредиты от 38,1 тыс. евро и

составляет до 11,5 тыс. евро, которые выплачиваются в течение пяти лет.

Субсидия перечисляется непосредственно кредитору, при этом ее размер со

временем уменьшается. Это сделано для того, чтобы облегчить переход

участников от арендных платежей к платежам по кредиту (которые, как

правило, выше).

3. Жилищные кредиты (Local Authority Housing Loans). Домохозяйства,

которые хотят приобрести или построить жилье, но не в состоянии получить

кредит на рыночных условиях, могут обратиться за получением аннуитетно>

го ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой к местным органам

власти. Для участия в программе домохозяйство должно удовлетворять сле>

дующим критериям: получить отказ в предоставлении кредита и в банке, и

в строительном обществе (building society); иметь доход менее 40 тыс. евро в

год, если работает только один член домохозяйства, или 100 тыс. евро в слу>

чае занятости двух и более членов домохозяйства1. Максимальный размеркредита на приобретение жилья составляет 185 тыс. евро, а на ремонт — 38 тыс.

евро, если оформляется залог, и 15 тыс. евро, если залог не оформляется.

4. Программа «Совместная собственность» (Shared Ownership Scheme).Реализация данной схемы началась в 1991 г. Участник может приобрести от

40% жилья (в том числе с помощью муниципального ипотечного кредита), а

оставшуюся часть в течение 25 лет выкупить из государственной собствен>

ности. Жилье может быть приобретено как на первичном, так и на вторичном

рынке. Местные органы власти определяют критерии участия в программе и

устанавливают максимальную стоимость приобретаемого в рамках програм>

мы жилья. За невыкупленную долю жилья участник должен ежемесячно

вносить арендную плату, составляющую 4,3% стоимости невыкупленного

жилья в год. Арендная плата ежегодно увеличивается на 4,5%. Муниципали>

1 В этом случае суммарный доход определяется сложением дохода основного работника, умноженного на 2,5; и доходов

остальных работающих.



тет за счет поступающих арендных платежей выплачивает проценты по

кредиту, взятому у Агентства жилищного финансирования. Домохозяйства,

чей доход менее 28 тыс. евро, могут получить субсидию на арендную плату в

размере 1050 — 2550 евро. На практике такие домохозяйства не участвуют в

программе, так как не имеют достаточно средств для приобретения 40%

жилья. Для домохозяйств с более высокими доходами суммарные платежи

по ипотечному кредиту и арендные платежи оказываются лишь несущест>

венно ниже затрат на приобретение всего жилья в собственность. Участни>

ками схемы в настоящее время являются в основном домохозяйства, кото>

рые по разным причинам не могут получить ипотечный кредит, достаточный

для приобретения жилья целиком в собственность.

5. Программа «Доступное жилье» (Affordable Housing Scheme). Начиная

с 1999 г. местные органы власти предоставляют участнику субсидию на при>

обретение жилья на рынке, преимущественно в форме земельных участков,

на которых и осуществляется строительство жилья для участников прог>

раммы. Участники приобретают жилье по рыночным ценам (за вычетом сто>

имости земельного участка, предоставленного местными органами власти).

Таким образом, государство субсидирует порядка 30% стоимости жилья.

Участник может взять ипотечный кредит как у муниципалитета, так и у

частной компании. Для домохозяйств с низким уровнем доходов (менее 28

тыс. евро) существует возможность получить субсидию на оплату части пла>

тежей по кредиту в размере от 1050 до 2550 евро. В случае продажи приоб>

ретенного в рамках программы жилья участник должен вернуть муниципа>

литету часть разницы между текущей рыночной стоимостью жилья и стои>

мостью, по которой оно приобреталось. В первые 10 лет участия в программе

эта доля составляет 100%, а в последующие годы уменьшается на 10 п.п. еже>

годно и к 20>му году составляет 0%. В программе могут принять участие до>

мохозяйства, чей доход не превышает установленного Агентством жилищ>

ного финансирования. Очередность же формируется местными органами

власти, и в разных муниципалитетах критерии определения очередности

могут сильно различаться, поэтому домохозяйство нередко подает докумен>

ты на участие в программе сразу в нескольких муниципалитетах.

В регионах, где муниципалитеты проводят активную градостроительную

политику, увеличивается предложение доступного жилья. Но, поскольку

процесс строительства жилья на муниципальных землях в рамках данной

программы полностью контролируется муниципалитетом, общий период

строительства (с момента принятия решения о застройке территории и до

момента продажи жилья участнику) составляет около шести лет. Кроме то>

го, в регионах, наиболее активно реализующих данную программу, земель>

ные участки, пригодные для строительства доступного жилья, стали исто>

щаться, что послужило толчком к принятию в 2003 г. программы «Содей>

ствие созданию доступного жилья».



6. Программа «Раздел 5» (Part V). Принятая в 2000 г., эта программа во

многом схожа с программой «Доступное жилье», но основным источником

средств для предоставления субсидии участникам являются доходы от по>

вышения привлекательности (и, соответственно, стоимости) земельного

участка в процессе его застройки частным застройщиком. В рамках данной

схемы при получении разрешения на застройку земельного участка девело>

пер должен согласовать с муниципалитетом долю доступного жилья, кото>

рая будет построена на данной территории и продана домохозяйствам с низ>

кими доходами, категории которых определеяются муниципалитетом. В

2002 г. правительство расширило возможности застройщиков по выполне>

нию своих обязательство по строительству доступного жилья. Теперь деве>

лопер может выбирать между строительством доступного жилья на данном

земельном участке, передачей другого земельного участка в собственность

муниципалитета или перечислением денежных средств на счет муниципа>

литета (в исключительных случаях). Если участниками программы «Доступ>

ное жилье» могли стать домохозяйства, чей доход не превышал установлен>

ного уровня, то к участию в программе «Раздел 5» допускаются домохозяй>

ства, которые не в состоянии приобрести жилье на рынке (платеж по ипотечно>

му кредиту необходимого размера превышает 35% х

7. Программа «Содействие созданию доступного жилья» (AffordableHousing Initiative). Основная цель данной программы, принятой в 2003 г.,

состоит в вовлечении дополнительных земельных участков, находящихся в

собственности государства, в программу «Доступное жилье», так как к 2003

г. стал наблюдаться дефицит земельных участков, находящихся в собствен>

ности местных органов власти и пригодных для включения в программу. В

целом условия данной программы совпадают с условиями программы «Раз>

дел 5», за исключением того что ипотечные кредиты участникам предостав>

ляются только частными компаниями.

Таблица 7.2. Планируемая структура финансирования предложения доступного жильяв Ирландии в 2007—2009 гг., тыс. домов

Программа

Совместная собственность

Доступное жилье

Раздел 5

Содействие созданию доступного жилья

Итого

2007

500

1 000

2 400

600

4 500

2008

500

1 750

3 000

800

6 050

2009

500

1 750

2 800

1 500

6 550

Всего

1 500

3 500

8 200

2 900

17 100

Источник: Increasing affordable housing supply.

Из данных табл. 7.2 следует, что в 2007—2009 гг. из 17 100 доступных до>

мов почти половина финансируется в рамках программы «Раздел 5». В раз>

витие программы «Совместная собственность» готовится к запуску програм>


ма по предоставлению государственных жилищных кредитов (government

equity loan). В рамках данной программы участник финансирует приобрете>

ние жилья за счет собственных средств и ипотечного кредита у рыночных

игроков, а на оставшуюся сумму получает государственный жилищный кре>

дит (ГЖК). Программа ориентирована на тех, кто покупает свое первое

жилье на первичном или вторичном рынке жилья и имеет достаточно дохо>

дов для обслуживания стандартного ипотечного кредита1. Государственный жилищный кредит в размере 20—30% стоимости при>

обретаемого жилья выдается на 35 лет. Частичное или полное погашение

кредита возможно в любое время, но в размере не менее 10% текущей ры>

ночной стоимости жилья (определяется независимым оценщиком каждый

раз, когда участник планирует осуществить погашение по кредиту). Через

35 лет ГЖК должен быть полностью выплачен. В противном случае на жилье

обращается взыскание и оно продается для погашения кредита. Основные

требования к приобретаемому жилью — оно должно быть основным местом

проживания участника программы и стоить не дороже 380 тыс. евро. Главное

отличие государственного жилищного кредита от традиционного ипотечного

кредита состоит в том, что его размер изменяется в соответствии с измене>

нием стоимости жилья, на приобретение которого он был выдан. Фактически

участник, выплачивая ГЖК, выкупает у государства часть жилья по теку>

щей рыночной стоимости. В случае выхода из программы и продажи жилья

ГЖК должен быть полностью выплачен.

Помимо поддержки приобретения жилья в собственность в Ирландии су>

ществует и ряд программ поддержки отдельных категорий граждан при

аренде жилья. Наиболее крупной является программа «Арендное жилье»

(Rental Accommodation Scheme), начатая в 2004 г. Основная задача програм>

мы — предоставление качественного жилья в долгосрочную аренду домохо>

зяйствам, имеющим на протяжении долгого времени потребность в улучше>

нии жилищных условий. В рамках данной программы, призванной заменить

действовавшую ранее программу предоставления субсидий по оплате части

арендных платежей, местные органы власти подыскивают для участников

подходящее жилье и перечисляют ежемесячные арендные платежи

собственнику этого жилья. Участник ежемесячно выплачивает муниципали>

тету определенную сумму за проживание в арендном жилье, которая, как

правило, ниже фактической арендной ставки и определяется в зависимости

от уровня доходов участника.

В рамках другой программы — «Расширение жилища» (Local Authority

Extension Scheme) местные органы власти могут провести работы по расши>

рению площади муниципального арендного жилья для того, чтобы обеспе>

чить жильем домохозяйства из числа очередников и решить тем самым, в

частности, проблемы перенаселенности жилища.

В настоящее время действуют программы принятые начиная с 1991 г. В

табл. 7.3 представлены их основные особенности.


1 По состоянию на 2008 г. это примерно 25—58 тыс. евро для одиночек и до 75 тыс. евро при наличии созаемщиков.


66 Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысокими доходамиТ

абли

ца 7

.3. О

снов

ные

хара

ктер

исти

ки п

рогр

амм

под

держ

ки н

асел

ения

в п

риоб

рете

нии

жил

ья,

дейс

твую

щих

в И

рлан

дии

Ха

ра

кт

ери

сти

ка

Пр

огр

ам

ма

Со

вмес

тн

ая

соб

стве

нн

ост

ь

До

сту

пн

ое

жи

ль

еР

азд

ел 5

Со

дей

стви

е со

зда

ни

ю

до

сту

пн

ого

жи

ль

я

12

34

5

Пр

ин

ци

пы

уч

аст

ия

и р

еа

ли

зац

ии

Кр

ит

ер

ии

от

бо

ра

уч

аст

ни

ко

в

От

об

ра

нн

ые

дл

я

уч

аст

ия

в п

ро

гра

мм

е

до

мо

хо

зяй

ств

а

вы

би

ра

ют

жи

ль

е н

а

пе

рв

ич

но

м и

ли

вт

ор

ич

но

м р

ын

ке

.

Ме

стн

ые

ор

ган

ы в

ла

сти

пр

ио

бр

ет

аю

т ж

ил

ье

в

соб

ств

ен

но

сть

и з

ат

ем

пр

од

аю

т е

го ч

аст

ь (

не

ме

не

е 4

0%

) у

ча

стн

ик

у

До

мо

хо

зяй

ств

а,

пр

ио

бр

ет

аю

щи

е с

во

е

пе

рв

ое

жи

ль

е;

на

ни

ма

те

ли

жи

ль

я,

пр

ин

ад

ле

жа

ще

го

Ст

ро

ит

ел

ьст

во

жи

ль

я н

а

му

ни

ци

па

ль

но

й

зем

ле

. Су

бси

ди

я

пр

ед

ост

ав

ля

ет

ся в

ви

де

зе

ме

ль

но

го

уч

аст

ка

по

д

стр

ои

те

ль

ств

о. Е

сли

ее

не

хв

ат

ае

т,

то

госу

да

рст

во

мо

же

т

пр

ед

ост

ав

ит

ь

до

по

лн

ит

ел

ьн

ую

ед

ин

ор

азо

ву

ю

суб

сид

ию

Та

ки

е ж

е,

ка

к в

пр

огр

ам

ме

«Со

вм

ест

на

я

соб

ств

ен

но

сть

»

За

стр

ой

щи

ки

пр

ед

ост

ав

ля

ют

суб

сид

ию

, р

азм

ер

ко

то

ро

й о

п>

ре

де

ля

ет

ся п

о с

огл

аш

ен

ию

заст

ро

йщ

ик

а и

му

ни

ци

па

ли

>

те

та

на

осн

ов

е о

це

нк

и п

ри

>

ро

ста

ст

ои

мо

сти

зе

ме

ль

но

го

уч

аст

ка

в р

езу

ль

та

те

ст

ро

и>

те

ль

ств

а (

суб

сид

ия

ка

к с

огл

а>

сов

ан

на

я ч

аст

ь п

ри

ро

ста

ст

о>

им

ост

и з

ем

ел

ьн

ого

уч

аст

ка

в

ви

де

сн

иж

ен

ия

це

н п

ри

пр

о>

да

же

кв

ар

ти

р н

иж

е р

ын

оч

но

й

це

ны

). С

уб

сид

ия

мо

же

т п

ре

>

до

ста

вл

ят

ься

в в

ид

е п

ер

ед

ач

и

заст

ро

йщ

ик

ом

му

ни

ци

па

ли

>

те

ту

пр

ин

ад

ле

жа

ще

го е

му

зе

>

ме

ль

но

го у

ча

стк

а и

ли

жи

ль

я

на

со

гла

сов

ан

ну

ю с

ум

му

, в

иск

лю

чи

те

ль

ны

х с

лу

ча

ях

де

>

не

жн

ых

ср

ед

ств

До

мо

хо

зяй

ств

а,

пр

ио

бр

ет

аю

>

щи

е с

во

е п

ер

во

е ж

ил

ье

, е

сли

пл

ат

еж

и п

о и

по

те

чн

ом

у к

ре

>

ди

ту

на

жи

ль

е,

пр

ио

бр

ет

ае

>

мо

е н

а р

ын

ке

, п

ре

вы

ша

ют

Ст

ро

ит

ел

ьст

во

жи

ль

я н

а

зем

ел

ьн

ых

уч

аст

ка

х,

пр

ин

ад

ле

жа

щи

х г

осу

да

рст

ву

ил

и м

ун

иц

ип

ал

ит

ет

у.

Су

бси

ди

я п

ре

до

ста

вл

яе

тся

в

ви

де

зе

ме

ль

но

го у

ча

стк

а п

од

стр

ои

те

ль

ств

о. Е

сли

ее

не

хв

ат

ае

т,

то

го

суд

ар

ств

о м

ож

ет

пр

ед

ост

ав

ит

ь

до

по

лн

ит

ел

ьн

ую

ед

ин

ор

азо

ву

ю с

уб

сид

ию

Та

ки

е ж

е,

ка

к в

пр

огр

ам

ме

«Ра

зде

л 5

»



Фи

на

нсо

вы

е

усл

ов

ия

по

ку

пк

и

му

ни

ци

па

ли

те

ту

ил

и

НК

О;

ну

жд

аю

щи

еся

в

пр

ед

ост

ав

ле

ни

и

соц

иа

ль

но

го ж

ил

ья

.

Ма

кси

ма

ль

ны

й д

ох

од

до

мо

хо

зяй

ств

а:

с о

дн

им

ра

бо

та

ю>

щи

м —

40

ты

с. е

вр

о;

с д

ву

мя

ра

бо

та

ющ

и>

ми

— 1

00

ты

с. е

вр

о

Тр

еб

уе

тся

пе

рв

он

ач

ал

ьн

ый

взн

ос.

Уч

аст

ни

к м

ож

ет

пр

ет

ен

до

ва

ть

на

по

лу

че

ни

е с

уб

сид

ии

на

оп

ла

ту

ар

ен

ды

.

Ип

от

еч

ны

е к

ре

ди

ты

пр

ед

ост

ав

ля

ют

ся

му

ни

ци

па

ли

те

то

м ч

ер

ез

Аге

нт

ств

о ж

ил

ищ

но

го

фи

на

нси

ро

ва

ни

я. Ж

ил

ье

до

лж

но

бы

ть

по

лн

ост

ью

вы

ку

пл

ен

о у

му

ни

ци

па

ли

те

та

в

те

че

ни

е 2

5 л

ет

Сто

имос

ть п

риоб

рета

е>

мог

о ж

илья

сни

жае

тся

за

счет

пре

дост

авле

ния

бесп

латн

ого

зем

ельн

ого

учас

тка

для

стро

ител

ь>

ства

и в

отд

ельн

ых

слу>

чаях

еди

нора

зово

й су

б>

сиди

и. У

част

ник

мож

ет

полу

чить

суб

сиди

ю н

а

опла

ту ч

асти

пер

вона

>

чаль

ного

взн

оса

по и

по>

течн

ому

кред

иту.

В с

лу>

чае

пере

прод

ажи

жил

ья

в те

чени

е 20

лет

уча

ст>

ник

долж

ен в

ерну

ть г

о>

суда

рств

у вс

ю и

ли ч

асть

субс

идии

. Ипо

течн

ые

кред

иты

пре

дост

авля

ют>

ся м

униц

ипал

итет

ом и

ли

част

ным

и кр

едит

орам

и

(LT

V —

97%

)

35

% ч

ист

ого

до

хо

да

до

мо

хо

>

зяй

ств

а.

Об

щи

х о

гра

ни

че

ни

й н

а м

ак

>

сим

ал

ьн

ый

до

хо

д н

ет

. Оп

ре

>

де

ля

ет

ся и

нд

ив

ид

уа

ль

но

в з

а>

ви

сим

ост

и о

т о

пи

сан

ны

х в

ы>

ше

усл

ов

ий

Ст

ои

мо

сть

пр

ио

бр

ет

ае

мо

го

жи

ль

я с

ни

жа

ет

ся в

ре

зул

ьт

ат

е с

огл

аш

ен

ия

ме

жд

у з

аст

ро

йщ

ик

ом

и

му

ни

ци

па

ли

те

то

м. Д

ля

ещ

е

бо

ль

ше

го с

ни

же

ни

я

пе

рв

он

ач

ал

ьн

ого

пл

ат

еж

а

уч

аст

ни

ка

му

ни

ци

па

ли

те

т

мо

же

т п

ри

ме

ни

ть

усл

ов

ия

пр

огр

ам

мы

«С

ов

ме

стн

ая

соб

ств

ен

но

сть

». У

сло

ви

я

во

звр

ат

а с

уб

сид

ии

в с

лу

ча

е

пе

ре

пр

од

аж

и ж

ил

ья

ан

ал

оги

чн

ы у

сло

ви

ям

пр

огр

ам

мы

«Д

ост

уп

но

е

жи

ль

е»

Ст

ои

мо

сть

жи

ль

я д

ля

уч

аст

ни

ка

за

ви

сит

от

об

ъе

ма

суб

сид

ий

на

ст

ро

ит

ел

ьст

во

это

го ж

ил

ья

. Усл

ов

ия

во

звр

ат

а с

уб

сид

ии

в с

лу

ча

е

пе

ре

пр

од

аж

и ж

ил

ья

ан

ал

оги

чн

ы у

сло

ви

ям

пр

огр

ам

мы

«Д

ост

уп

но

е

жи

ль

е»з

.

Ип

от

еч

ны

е к

ре

ди

ты

пр

ед

ост

ав

ля

ют

ся ч

аст

ны

ми

кр

ед

ит

ор

ам

и

Ист

оч

ни

к:

Incr

ea

sin

g a

ffo

rda

ble

ho

usi

ng

su

pp

ly. I

rela

nd

, A

ffo

rda

ble

ho

me

s p

art

ne

rsh

ip,

Oct

ob

er

20

07

.


8. ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ В США

Важность проблемы формирования доступного

жилья в США и варианты ее решенияДоступное жилье считается в США очень ценным активом для населения.

Однако положение с доступностью не такое радужное, как может показать>

ся стороннему наблюдателю из России1. Гражданское общество США расце>

нивает его как критическое2. Особенно это заметно в штатах с высоким уров>нем жизни. Например, в Калифорнии более 60% населения не могут позво>

лить себе стать собственниками жилья. Высока и арендная плата. Многие

платят неоправданно большие суммы за собственный кров, а кто>то вынуж>

ден делить с соседями крошечную жилплощадь, поскольку для них разделе>

ние расходов на жилье с другими — единственная возможность иметь кры>

шу над головой. Семьи, в которых единственный кормилец получает мини>

мальную зарплату, не могут позволить себе даже весьма среднюю по разме>

рам и качеству однокомнатную квартиру с маленькой кухней (так называе>

мая студия) во многих районах Калифорнии, да и страны в целом. Существу>

ет и такая проблема, как растущее число бездомных3. Многие американцы,нуждающиеся в доступном жилье, являются работниками, крайне необхо>

димыми для нормальной жизнедеятельности всего общества. Это и медсест>

ры, и школьные учителя, и те, кто обеспечивает безопасность населения, ра>

ботает в сфере розничной торговли…

В США общественно признанным является принцип обеспечения всех

граждан подходящим жильем, отвечающим требованиям безопасности и на>

дежности, санитарным нормам4. Считается, что как строительство, так иподдержание доступного жилья в пригодном для эксплуатации состоянии

содействует появлению благоустроенных микрорайонов, возвращению «в

строй» некогда запущенных домов, что пополняет жилой фонд и уменьшает

перенаселенность жилищ. Кроме того, реализация идеи доступного жилья

приводит:

к повышению уровня «стабильности» микрорайонов вследствие возраста>

ющих шансов приобрести жилье в собственность;

устранению обстоятельств, которые неизбежно ведут к росту преступ>

ности, и, следовательно, повышению безопасности микрорайонов;

повышению экономической активности граждан в результате развития

инициатив местных органов власти, например строительства жилья в не>

1 См.: Who Bearing the Burden? Severely Unaffordable Housing / D. Pelletiere, M. Treskon, Sh. Crowley (еds.)

Washington: NLIHC, 2005.

2 См.: America's Neighbors: The Affordable Housing Crisis and the People it Affects. Washington: NLIHC, 2004.

3 См.: America's Neighbors…

4 См.: Green R. K., Malpezzi S. A primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy. Washington: The Urban Institute

Press, 2003.


посредственной близости от места работы будущих жильцов или вдоль

основных транспортных коридоров, тем самым достигается баланс между

заинтересованностью в работе и заинтересованностью в жилье, сокраща>

ется время, затрачиваемое на поездки на работу и обратно;

экономическому возрождению и оживлению старых центральных микро>

районов (привлечение представителей деловых кругов, сохранение или

расширение возможностей заниматься бизнесом в этой местности за счет

стабилизации расходов на жилье для персонала, повышения производи>

тельности труда и улучшения общего психологического климата);

уменьшению расходов на жилье в семьях со скромными доходами, что

позволит им использовать часть средств на нужды образования и умень>

шит экономическую зависимость от услуг, предоставляемых государ>

ством;

пополнению доходов местных органов власти за счет поступлений в виде

налогов и сборов;

появлению дополнительных возможностей найти работу на стройках или

сопутствующую работу1.В результате постепенного уменьшения ресурсов, предоставляемых фе>

деральными властями США для строительства и поддержания доступного

жилья, создались условия, при которых стала необходимой разработка

комплексной стратегии развития системы доступного жилья как на уровне

штатов, так и на уровне местного самоуправления. В США реализуется сис>

темный подход к развитию программ доступного жилья. Стратегия обеспе>

чения доступным жильем включает оценку потребностей, предположитель>

ную оценку доступных ресурсов, обоснование источников поступления

средств и направлений их использования и, наконец, конкретные решения. В

качестве альтернативных обычно рассматриваются следующие решения:

новое строительство в масштабах всего города или развитие старых райо>

нов, охваченных проектом по перепланировке;

перепланировка и застройка старых районов или застройка, иницииро>

ванная застройщиками;

привлечение некоммерческих либо коммерческих строительных органи>

заций;

подача заявок на строительство на безальтернативной или на конкурсной

основе;

создание жилья для пожилых людей, жилья для семей, жилья специаль>

ного назначения;

создание жилья для больших или небольших семей;

капитальный ремонт или строительство нового жилья;

создание арендного жилья или жилья в собственности;

предоставление дотаций или кредитов;

8. Доступное жилье в США 69

1 См.: Green R. K., Malpezzi S. A primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy.


привлечение заемных средств или использование других вариантов фи>

нансирования;

предоставление аннуитетных (стандартных) или нестандартных креди>

тов;

вариации в условиях кредитования, касающиеся максимальной суммы

кредита; процентных ставок по кредиту, вопросов, относящихся к сфере

андеррайтинга (оценка вероятности погашения кредита);

рассредоточение доступного жилья по территории всей административ>

ной единицы или сосредоточение жилищной программы на конкретной

территории;

плотная жилая застройка вдоль транспортных коридоров;

жилье для граждан с разным уровнем доходов;

уменьшение размера различных сборов и пошлин или освобождение от

их уплаты;

адресная финансовая помощь разным с точки зрения доходов группам

населения1.

Оценка потребностей в доступном жильеВ США первым критически важным шагом при оценке потребностей

местного населения в доступном жилье является анализ информации о

гражданах, проживающих и работающих в конкретном микрорайоне, о са>

мом микрорайоне, плате за жилье и о том, в каком состоянии здесь находит>

ся рынок жилья. Результаты этого анализа имеют определяющее значение

при выборе программ и конкретных решений местными органами власти и

учитываются при распределении ресурсов.

Для проведения оценки используется база данных Бюро переписи насе>

лении США — здесь собрана наиболее полная информация обо всех микро>

районах, включая данные о количестве людей, живущих в перенаселенных

домах, а также о количестве тех, кто попадает в категорию граждан с низки>

ми и умеренными доходами и у кого более 30% семейного бюджета составля>

ют расходы на жилье.

Информацию о состоянии рынка жилья и текущей демографической си>

туации получают в местных бюро недвижимости и в официальных учрежде>

ниях штата, таких как Департамент финансов и Агентство коммерции, в

различных ассоциациях или из разных баз данных по сетевому доступу.

Другими важными источниками информации являются объединения жи>

телей микрорайонов, организации, объединяющие конкретные группы лю>

дей (например, агентства, обслуживающие людей с ограниченными возмож>

ностями, людей, живущих в передвижных домах, или собственников домов,

сдаваемых в аренду), а также предприятия коммунального обслуживания.


1 См.: Green R. K., Malpezzi S. A primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy.


При определении потребности населения в жилье специалисты принима>

ют во внимание целый ряд факторов, например:

демографические — тенденции развития демографической ситуации, ге>

ографическое распределение семей с низким доходом;

данные о жилом фонде — типы имеющегося в наличии жилья, объемы

жилья, которое на текущий момент является доступным, состояние жи>

лого фонда;

информация о домохозяйствах — процентное соотношение собственников

и арендаторов жилья, количество семей, проживающих в перенаселен>

ных жилищах, количество семей, которые тратят более 30% своих дохо>

дов на оплату жилья, количество людей, которые нуждаются в жилье

специального назначения;

рыночные факторы — стоимость жилья, процент пустующих квартир,

списки ожидающих получения жилищных субсидий.

При разработке стратегии развития доступного жилья в конкретном мик>

рорайоне приходится также принимать решения по поводу того, следует ли

строить больше жилья для пожилых людей или же для больших семей. А ес>

ли микрорайон уже полностью застроен, то разработчики сосредотачивают>

ся на капитальном ремонте зданий и на тех программах, которые за основу

берут именно сохранение доступности жилья для семей с низким доходом.

Предположительная оценка доступных ресурсовСледующим этапом работы по формированию доступного жилищного

фонда является оценка ресурсов для этой цели. В известной мере именно на>

личием или отсутствием ресурсов определяется, какие именно потребности

местного сообщества жителей могут быть удовлетворены в данный конкрет>

ный момент. Например, если нет достаточных средств на строительство но>

вого жилья, то планируется решать менее приоритетные и затратные

задачи.

Жилищные программы в США сильно разнятся своими источниками,

масштабами и целями. Только Министерство жилищного строительства и

городского развития руководит несколькими десятками разнообразных жи>

лищных программ; кроме того, существует более 1000 федеральных и муни>

ципальных жилищных агентств, каждое из которых занимается нескольки>

ми программами по поддержке жилищного строительства — на средства,

полученные из федерального бюджета и других источников. Более того, мно>

гие частные инвесторы участвуют в программах финансирования, направ>

ленных на содействие производству доступного жилья1.Так, в ряде штатов США законодательно определено, чтобы агентства,

занимающиеся перепланировкой и застройкой старых районов, направляли

не менее 20% всех налоговых поступлений (которые появятся в результате


1 См.: Developing Housing for the Workforce a toolkit / Urban Land Institute. Washington: ULI, 2007.


того, что на реконструируемой территории будет создана современная

недвижимость, приносящая доход) на строительство доступного жилья, под>

держание существующего доступного жилья в пригодном для эксплуатации

состоянии и его обслуживание. Речь идет о жилье, которое является доступ>

ным для граждан с низкими и умеренными доходами1. Помимо этого местныесообщества располагают и другими вариантами финансирования своих

программ. Не говоря уже о разнообразных федеральных программах финан>

сирования строительства и капитального ремонта доступного жилья, на

уровне штатов имеются средства на эти цели, которыми распоряжается

Агентство жилищного финансирования. Определенные ограниченные по

размеру средства есть и у департаментов жилья и развития местных сооб>

ществ, причем большая их часть направляется малым городам и сельским

поселениям.

Характеристика микрорайона или определенной

административной территорииВ США строительство доступного жилья планируется с учетом особен>

ностей микрорайонов. В качестве примера можно выделить следующие ти>

пы административных единиц:

дорогой район городской застройки с нуждающимися в ремонте односе>

мейными и многоквартирными домами;

городская территория с районами трущоб, заброшенным жильем, кото>

рая характеризуется нехваткой стабильных и содержащихся в порядке

зон с домами на одну семью;

дорогая пригородная территория, где возможна уплотняющая застройка

и где не хватает многоквартирных домов и/или жилья для пожилых лю>

дей, а также прочего жилья специального назначения;

район дешевого пригородного жилья, нуждающегося в ремонте, с перс>

пективой уплотняющей застройки (и как следствие, потенциальной опас>

ностью ухудшения условий жизни в микрорайоне);

сельская территория с районами, в которых необходимо отремонтировать

жилье и наблюдается нехватка жилья, рассчитанного на несколько семей,

и/или жилья для сезонных рабочих;

городская/пригородная территория, заселенная бездомными (как одино>

кими, так и семьями) или людьми, которые имеют специфические требо>

вания к жилью, а также людьми с ограниченными возможностями по при>

чине хронического недуга.

С учетом специфики территории принимается то или иное решение, ка>

сающееся доступного жилья:

капитальный ремонт домов на одну семью и многоквартирных домов;

72

1 См: Affordable Housing and Urban Redevelopment in the United States / W. Van Vliet (еd.). Thousand Oaks ; London ;

New Delhi : SAGE Publications, 1997.



новое «уплотняющее» строительство;

строительство жилья специального назначения или приютов;

реализация программы покупки первого в жизни жилья;

приспособление уже существующих строений под определенные нужды;

новое строительство многоквартирных домов;

новое строительство жилья для пожилых людей;

новое строительство домов на несколько семей;

строительство жилья для сезонных рабочих;

организация временных убежищ со справочно>информационными цент>

рами, связанными с органами соцобеспечения;

организация приютов для семей с предоставлением медицинских услуг и

услуг по уходу за ребенком;

предоставление временного жилья (каждый конкретный случай возник>

новения потребности в таком жилье рассматривается отдельно);

предоставление постоянного жилья с набором специальных услуг для лю>

дей с ограниченными возможностями.

Средства на финансирование доступного жильяКак уже отмечалось, финансирование строительства доступного жилья

является многоуровневым и осуществляется из федеральных, региональ>

ных, местных и частных источников. Причем благодаря усовершенствова>

нию процедуры централизованного распределения налоговых скидок по на>

логу на содержание жилищного фонда и объектов социально>культурной

сферы для малообеспеченных граждан и налоговых скидок на сохранение

исторических зданий сектор доступного жилья стал привлекать больше

частных инвестиций, в результате чего процесс обновления жилищного

фонда и реконструкции старых зданий стал более рентабельным. Многие

агентства создают целевые жилищные фонды, которые постоянно пополня>

ются средствами для реализации программ обеспечения граждан доступ>

ным жильем.

Застройщики отмечают, что жизненно необходимыми компонентами для

успешного финансирования проектов доступного жилья являются прочные

и долгосрочные контакты с кредиторами, творческое использование ресур>

сов и умение вести переговоры1. Далее представлено не претендующее наполноту описание некоторых ресурсов финансирования и субсидирования,

используемых застройщиками, которые работают в сфере доступного

жилья.

Самая крупная в США программа по поддержке доступного жилья — это

программа Министерства жилищного строительства и городского развития,

которая называется «Налоговые скидки по налогу на содержание жилищно>

го фонда и объектов социально>культурной сферы для малообеспеченных


1 См.: Myerson D. The Business of Affordable Housing. Washington: ULI, 2007.


граждан». Данная программа закреплена федеральным налоговым кодексом

и проводится под патронажем государственных ведомств по финансирова>

нию жилищного строительства. Каждый штат получает определенную кво>

ту скидок, которые правительство штата вправе распределить самостоя>

тельно, что обычно происходит на конкурсной основе. Кроме того, некоторые

штаты могут самостоятельно предоставлять такие скидки «за свой счет».

Данные налоговые скидки могут быть использованы только при постройке

сдаваемого внаем жилищного фонда, причем ограничения по доходам жиль>

цов должны соблюдаться в течение 15 лет, и государство настойчиво побуж>

дает застройщиков продлевать этот срок — «срок доступности» — до 30 лет.

В некоторых штатах он еще больше. Застройщик может воспользоваться од>

ной из двух схем обеспечения доступности: либо 40% жилищного фонда

должно быть доступно семьям с доходом до 60% среднего уровня дохода, ли>

бо 20% — тем, чьи доходы составляют 50% и меньше.

Другой источник — налоговые скидки, которые федеральное правитель>

ство и правительство штата предлагают частным инвесторам и застройщи>

кам с тем, чтобы сохранить исторические здания. Речь идет о жилых здани>

ях либо зданиях, перепланированных под жилые и входящих в категорию

доступного жилья. Такие налоговые скидки могут сочетаться с вышеописан>

ными, что позволяет как восстанавливать здания, имеющие историческую

ценность, так и пополнять фонд доступного жилья.

Используются также единовременные субсидии на развитие местной

инфраструктуры, которые федеральное правительство ежегодно выделяет

правительствам штатов и органам местного самоуправления, расходуя на

это около $ 4 млрд, и которые могут быть использованы на усмотрение полу>

чателя, например на строительство и реконструкцию доступного жилья.

Следующий вариант — субсидируемое жилье для пожилых граждан и

инвалидов. Эта программа предоставляет субсидии некоммерческим заст>

ройщикам, которые занимаются жильем для таких категорий граждан. Дан>

ные субсидии покрывают все расходы по проекту застройки, и, таким обра>

зом, отпадает необходимость в погашении долга.

Некоторые программы в рамках штатов предлагают кредиты с невысокой

либо нулевой ставкой, что может сочетаться с налоговыми скидками и дру>

гими ресурсами. Последние могут быть получены и за счет ценных бумаг, не

облагаемых налогами. Такие ценные бумаги обычно позволяют привлекать

средства намного дешевле, чем при обыкновенных ипотечных кредитах, так

как в данном случае инвестор не платит федеральный налог на ценные бумаги.

Используются различные субсидии общественного сектора на доступное

жилье, которые могут включать: переданную на безвозмездной основе зем>

лю, освобождение от сборов, освобождение от налога на имущество, налич>

ные деньги либо невзыскиваемый кредит.




В проектах со смешанным уровнем дохода жильцов доход от коммерчес>

кой части проекта может быть направлен на субсидирование программы

доступного жилья в рамках того же самого проекта. Вообще, привлечение за>

емных средств — один из способов увеличить объем ресурсов с тем, чтобы

удовлетворить текущие потребности именно сейчас, а не когда>то в буду>

щем. Например, в 1993—1996 гг. власти города Сан>Хосе (Калифорния) ус>

пешно привлекли заемные средства на сумму $ 105 млн для реализации про>

ектов предоставления доступного жилья. Обеспечением этих займов послу>

жили 20% средств жилищных фондов. Это позволило значительно увели>

чить число единиц доступного жилья. На обслуживания долга город ежегод>

но тратит примерно $ 9 млн1.Как уже отмечалось, в стратегии развития системы доступного жилья

должна содержаться предварительная оценка всех доходов и расходов на

несколько лет. Для этого требуется, чтобы местные органы власти спрогно>

зировали объем средств, которые они смогут получить из различных источ>

ников. Если речь идет о федеральных и прочих подобных фондах, то мест>

ные органы власти, которые не играют самостоятельной роли в распределе>

нии средств из таких фондов, могут составить предварительные оценки,

основываясь на прошлом опыте и любой доступной им информации о предс>

тоящем финансировании конкретной программы. Что же касается местных

фондов, образуемых, например, из процентного дохода за счет погашения

долга заемщиками, то необходимо тщательно изучить кредитный портфель

конкретной административной единицы, чтобы определить, когда должны

поступить платежи и каков будет процентный доход.

В отношении средств местных бюджетов, зарезервированных для реше>

ния жилищных вопросов, предварительные оценки делаются исходя из ис>

торического опыта, на основании информации о тенденциях динамики стои>

мости недвижимости на территории, где реализуется проект по переплани>

ровке и новой застройке, а также на основании предварительных оценок

предполагаемого развития территории и с учетом такого фактора, как наме>

рение представителей новых видов бизнеса начать свою деятельность имен>

но здесь.

Приведем перечень федеральных программ, нацеленных на формирова>

ние и предоставление доступного жилья2:программа целевого субсидирования федеральным правительством раз>

вития местных сообществ;

кредиты, предоставляемые в рамках многочисленных федеральных прог>

рамм;

программа инвестиционного партнерства «Жилище» (HOME);

программы Министерства жилья и городского развития по строительству

жилья для пожилых и людей с ограниченными возможностями;

программа обеспечения жильем ВИЧ>инфицированных;

1 См.: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development / E. Seifel (еd.). California

Redevelopment Association, 1998.

2 Здесь и далее — о программах на региональном и местном уровнях см.: California Affordable Housing Handbook.

Strategies for Planning & Development.


дотации на строительство убежищ (программы помощи бездомным);

программа «Надежда» (HOPE);

программы оказания финансовой поддержки фермерским хозяйствам в

решении жилищной проблемы;

предоставление налоговых скидок на жилье семьям с низким доходом;

программы ипотечного страхования Федеральной жилищной админист>

рации (Federal Home Administration — FHA);

программы ипотечного страхования Государственного департамента по

делам ветеранов;

программа финансовой помощи лицам, арендующим жилье;

программа предоставления государственного жилья;

налоговые скидки с процентов по ипотечным кредитам.

Аналогичные программы на уровне штата на примере штата Калифорния:

программы Агентства жилищного финансирования;

программы выпуска муниципальных облигаций, обеспеченных залогом

недвижимости;

программы финансовой помощи при покупке жилья;

программы предоставления властями штата налоговых скидок на жилье

семьям с низким доходом;

программы Департамента жилья и развития местных сообществ;

жилищные гранты, предоставляемые фермерам;

кредиты на покрытие расходов, связанных с предстоящим строитель>

ством жилья (на проведение разного рода оценок, составление архитек>

турного проекта и т.д.);

кредиты на перевод парка арендуемых передвижных домов в частную

собственность;

калифорнийские программы кредитования покупки жилья ветеранами.

Местные бюджеты также используют различные формы поддержки сис>

темы доступного жилья:

фонды Агентства по перепланировке и новой застройке жилых районов

(так называемые двадцатипроцентные фонды);

фонд оплаты расходов, связанных с реализацией программ обеспечения

жильем семей с разными доходами;

целевые жилищные фонды

средства от погашения ранее предоставленных целевых займов.

Важным источником средств является частное финансирование, например:

программа доступного жилья Федерального банка жилищного кредита

(Federal Home Loan Bank);



гранты и кредиты частных фондов;

программы частных финансовых учреждений;

программы некоммерческих кредитных организаций.

С самого начала оказания государственной поддержки при аренде дос>

тупного жилья, а именно с 1937 г., программы развивались в трех направле>

ниях.

1. Государственный жилищный фонд. Квартиры находятся в собствен>

ности государства и обслуживаются муниципальными компаниями. В насто>

ящее время государственный жилищный фонд составляет 1,1 млн квартир и

продолжает использоваться для обеспечения доступным жильем семей с на>

иболее низкими доходами в рамках программ Министерства жилья и городс>

кого развития, при этом размер платежей за аренду жилья, как правило, не

превышает 30% доходов семей.

2. Субсидируемое жилье в частном секторе (project>based assisted housing).С помощью разнообразных государственных программ субсидирования

строительства доступного жилья, действовавших в 1960>1980>х гг., феде>

ральное правительство построило 1,3 млн единиц доступного жилья.

3. Субсидии нанимателям жилья. Участники данных программ, а это

2 млн домохозяйств, могут с помощью ваучеров арендовать доступное жилье

в частном секторе. При этом размер платежей за аренду жилья, как прави>

ло, не превышает 30% доходов семей. Некоторые другие федеральные жи>

лищные программы также позволяют арендовать доступное жилье, но пре>

доставляют субсидии меньшего размера и потому уже не способны охватить

самые бедные домохозяйства.

4. Налоговые вычеты на жилье для семей с низкими доходами (LowIncome Нousing Tax Credit). В рамках данной программы предоставляются

субсидии на оплату расходов на капитальное обслуживание жилья, сдавае>

мого внаем семьям, чьи доходы не превышают 60% медианного уровня.

5. Партнерство в инвестициях в жилье (HOME Investment Program). Врамках данной программы штаты и муниципалитеты могут получить субси>

дии на оказание помощи при оплате расходов на приобретение, аренду

и/или обслуживание жилья. В 1992—2005 гг. была оказана помощь 240 тыс.

семей. Согласно условиям программы арендная плата за жилье должна быть

доступна для домохозяйств, чей доход не превышает 65% медианного уровня.

6. Доступ к жилью для ВИЧ>инфицированных (Housing Opportunitiesfor Persons with AIDS). Средства в рамках данной программы предоставля>

ются штатам, муниципалитетам и некоммерческим организациям на конку>

рсной основе с 1992 г. За это время 67 тыс. домохозяйств с низкими доходами

получили помощь при оплате жилищных услуг в качестве одного из элемен>

тов программы.



7. Предоставление субсидий на аренду жилья пожилым людям (OlderRental Subsidy Program). Эта программа предусматривает меры, нацелен>

ные на повышение доступности арендного жилья для пожилых людей. В

числе мер: субсидии на оплату арендной платы (полностью или частично),

создание условий для снижения уровня арендной платы.

Программы строительства доступного жилья:

проработка на муниципальном уровне В данном разделе описаны отдельные вопросы и проблемы, которые рас>

сматриваются муниципалитетами в процессе работы над программой

доступного жилья, и возможные варианты решений1. Перечень этих альтер>натив был приведен ранее.

Что предпочесть в рамках проекта по

перепланировке — новое строительство в масштабах

всего города или развитие старых районов?Если возрождение какого>то микрорайона в рамках проекта по перепла>

нировке и застройке старых районов признается приоритетным, то прини>

мается решение о направлении средств целевым назначением в конкретный

микрорайон, поскольку в США закон о перепланировке и новой застройке

допускает использование средств из жилищных фондов вне территории,

входящей в проект по перепланировке. Если местное агентство намеревает>

ся использовать эти средства за пределами территории действия проекта, то

оно должно представить доказательства того, что в конечном счете данная

территория только выиграет. Другие фонды, например федеральные, обыч>

но могут использоваться в масштабах всего города. В стратегии должен быть

точно оговорен объем средств, доступных для нужд как территории, охва>

ченной проектом по перепланировке, так и территории вне его.

Перепланировка и застройка старых районов или

застройка, инициированная агентствами по

перепланировке и новой застройке жилых районов.

Застроенная территория или незанятая территорияМногие жилищные проекты инициируются и управляются агентствами

по перепланировке и новой застройке жилых районов. И хотя это гарантиру>

ет, что проект будет соответствовать целям, определенным агентством, та>

кой подход чреват удорожанием застройки. Ведь если земельный участок


1 См.: Myerson D. Op. cit.; California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development.



закупает государственное агентство, это может полностью устранить эле>

мент конкуренции и привести к росту закупочной цены на землю. Конкурен>

ция между застройщиками за доступ к земельному участку, напротив, га>

рантирует, что только лучшие из проектов получат финансирование, а заст>

ройщики будут стараться привлечь средства из других источников, что, в

свою очередь, уменьшит размер субсидии, которая потребуется от местного

исполнительного органа.

Если проект будет реализовываться на уже застроенной, а не на пустую>

щей территории, затраты на снос зданий, переселение жителей, ликвида>

цию последствий заражения местности токсичными веществами и прочие

неизбежные в таком случае траты могут сделать расходы на реализацию

проекта чрезвычайно большими. Тем не менее бывают ситуации, когда

целью является именно возрождение конкретного микрорайона. В таком

случае местные органы власти предпочитают покупать землю в порядке

«прямого приобретения» или используя право на отчуждение частной

собственности, а уж затем искать застройщика для завершения всего проекта.

Привлечение некоммерческих строительных организа>

ций либо коммерческих строительных организацийВ сфере строительства доступного жилья в США обычно заняты как не>

коммерческие, так и коммерческие строительные организации1. Последниеобычно указывают конкретные цифры прибыли для каждого проекта, в то

время как первые скорее ставят себе цель добиться удовлетворительного

среднего результата по данному показателю по всем проектам в целом. Одни

администрации предпочитают работать и с теми и с другими в порядке

поступления заявок либо на конкурсной основе. А некоторые резервируют

фонды именно для некоммерческих строительных организаций, что гаран>

тирует последним как минимум конкретный объем финансирования.

Партнерство, целью которого является создание доступного жилья, явля>

ется нормальной деловой практикой. Например, компания BRIDGE, базиру>

ющаяся в Калифорнии, часто заключает контракты с коммерческими заст>

ройщиками, содержащие требование о резервировании определенной части

жилой площади во вновь строящемся жилье для семей с низкими доходами.

Такие требования существуют в той или иной форме более чем в 100 городах

и округах США2.

Подача заявок на строительство на безальтернативной

или на конкурсной основе Застройщики могут быть профинансированы после подачи заявок на бе>

1 См.: Myerson D. The Business of Affordable Housing.

2 См. там же.


зальтернативной или на конкурсной основе1. В первом случае заявки прини>маются в любое время, а застройщик обычно финансируется тогда, когда за

проектом уже закреплены прочие источники финансирования и сам проект

прошел все или хотя бы некоторые этапы процесса планирования. Во втором

случае заявки принимаются только в определенное время, проводится их

оценка и сортировка в соответствии с установленными критериями, после

чего из них выбираются объекты финансирования.

Оба эти подхода имеют как плюсы, так и минусы. Безальтернативная по>

дача заявок наиболее целесообразна в тех случаях, когда ресурсы ограни>

ченны, а органы власти на местах хотят иметь гарантии того, что лишь самые

сильные, лучшие проекты получат развитие. Если задействована процедура

подачи заявок на безальтернативной основе, то застройщики частенько по>

дают свои заявки на очень ранней стадии, чтобы быть первыми. При этом

иногда персонал агентства тратит очень много времени, обсуждая с ними все

детали, чтобы придать проекту должный вид и его можно было принять к

рассмотрению. Однако именно такая процедура позволяет застройщикам

работать, не беспокоясь по поводу получения финансирования из иных ис>

точников.

Если же задействована конкурсная процедура подачи заявок, то для

застройщика определяются некие предельные сроки. Это часто приводит к

тому, что подаются непродуманные, а иногда и просто неполные проекты.

Кроме того, если все происходящее на местном уровне не сопрягается с гра>

фиком финансирования из других источников, то для всех вовлеченных в

проект застройщиков схема не будет работать. В отличие от безальтерна>

тивного варианта при подаче заявок на конкурсной основе у персонала аген>

тства то очень много работы (когда наступает срок подачи заявок), то ее

практически нет. Например, в упоминавшемся выше Сан>Хосе при выделе>

нии финансов использовались оба подхода2. Начинали местные органы влас>ти с приема заявок один раз в год на конкурсной основе и постепенно переш>

ли к приему заявок без проведения конкурса. Сейчас действует некий гиб>

рид этих двух процедур: город принимает заявки один раз в месяц, но при

этом сортирует и оценивает полученные заявки на конкурсной основе. По

мнению экспертов, такой подход имеет некоторые плюсы безальтернатив>

ной процедуры, но освобожден от того отрицательного, что характерно для

процедуры отбора заявок без конкурса.

В России принят только конкурсный подход, а все безальтернативные за>

явки считаются коррупционно ненадежными.


1 См.: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development.

2 Там же.



Принятие решения по поводу типа и целевого

назначения предлагаемого строительного проектаС точки зрения общественного восприятия предпочтительнее построить

жилье для пожилых, нежели жилье специального назначения или для мало>

обеспеченных семей. Люди полагают, что при строительстве, например, в их

микрорайоне семейного жилья могут возникнуть такие проблемы, как пере>

полненные школы, заторы на улицах или неприятности, связанные с

небрежным отношением к собственности. Тем не менее в последние годы

большая часть финансовых средств идет на столь необходимые семьям боль>

шие квартиры или на строительство жилья специального назначения, нап>

ример гостиниц, состоящих исключительно из однокомнатных номеров, или

жилья для людей с ограниченными возможностями.

Жилье для больших или небольших семейОпять же общественное мнение таково, что лучше строить жилье для не>

больших семей. Местное сообщество часто бывает настроено против боль>

ших семей и перенаселенности жилых помещений. Кроме того, строитель>

ство жилья для больших семей обходится дороже, а более высокая арендная

плата за счет добавления лишней спальни часто не покрывает издержек,

связанных с ее строительством. В результате застройщик, ориентирующий>

ся на рынок, вряд ли захочет строить дом со множеством больших квартир.

Стимулировать строительство такого жилья следует с помощью решений

политического характера, иначе оно просто сойдет на нет.

Капитальный ремонт или строительство нового жильяКапитальный ремонт жилья и покупка жилья с последующим проведени>

ем капремонта — эти программы направлены на то, чтобы сохранить суще>

ствующее жилье, повысить его качество, одновременно заботясь об укрепле>

нии уклада жизни всего микрорайона и не допуская его упадка. Программы

содействуют тому, чтобы семьи, желающие или вынужденные жить там, где

они живут, могли позволить себе это, но при этом условия их проживания

улучшились бы.

Программы капитального ремонта жилья требуют большого штата

сотрудников, причем обладающих навыками проведения соответствующих

инспекций хода работ. При капитальном ремонте жилья, занимаемого квар>

тиросъемщиками, может потребоваться их переселение, временное или пос>

тоянное, в другое жилье. Затраты на такое переселение могут значительно

увеличить стоимость проекта капремонта. Наконец, за исключением случа>

ев, когда капремонт проводится в выселенном доме, он обычно не ведет к

увеличению предложения доступного жилья.


Строительство нового жилья дает микрорайону те же плюсы, что и капи>

тальный ремонт: укрепление жизненного уклада и недопущение упадка. Ис>

торически сложилось так, что на новое строительство всегда выделяется

больше средств, нежели на небольшие проекты по капитальному ремонту

жилья. Однако соседи по микрорайону часто отрицательно относятся к идее

нового строительства, опасаясь, что это приведет к более плотной застройке

и переселенности.

Арендуемое жилье или жилье в собственностиЕсли в конкретной административной единице есть территории с высокой

концентрацией жилья, сдаваемого в аренду, то приоритетным направлением

работы может стать содействие строительству жилья, которое становится

собственностью граждан. И наоборот, если ощущается недостаток жилья

под аренду, надо в первую очередь строить именно его.

Примеры решений относительно схем финансирования

программ

Субсидии или кредитыБольшинство местных сообществ отдают предпочтение кредитам, а не

субсидиям1. Постоянно возобновляемый ссудный фонд позволяет им неод>нократно повторно использовать свои средства. Кроме того, выдача кредитов

позволяет кредиторам лучше контролировать процесс застройки, что обес>

печивает должное обслуживание конкретного проекта и управление им.

В то же время работа с субсидиями гораздо проще. Например, нет необхо>

димости выяснять, может ли заемщик погасить кредит, знакомиться с его

кредитной историей, беспокоиться по поводу собственных средств и обеспе>

чения ссуды или же заказывать дорогостоящие отчеты, такие как акт оцен>

ки или отчет о страховании правового титула. Также не нужно периодичес>

ки проводить мониторинг проекта или аттестацию жильцов на предмет по>

лучаемых ими доходов, чтобы убедиться в том, что они по>прежнему имеют

право на получение кредита или в состоянии приступить к выплатам (если

речь идет о кредитах с отсрочкой платежа). Но, естественно, средства субси>

дии никогда не возвращаются в бюджет.

Иногда целесообразно предоставлять и субсидии и кредиты. Субсидии

предпочтительнее, если необходимая сумма меньше определенного размера,

например в рамках проекта капитального ремонта жилья на сумму менее

$5—10 тыс. Кредиты же можно выдавать на более дорогостоящие или слож>

ные проекты.


1 При подготовке подраздела «Примеры решений относительно схем финансирования программ» использованы

материалы из кн.: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development.


Иногда при принятии решения о предоставлении субсидии ориентируют>

ся на некий конкретный уровень дохода граждан. Например, субсидии могут

предоставляться только очень малообеспеченным семьям (с уровнем дохода

меньше 50% среднего дохода граждан, проживающих на данной террито>

рии). Те же, чей доход составляет 51—120% среднего уровня субсидии, могут

рассчитывать только на кредит.

Иногда, для определенного рода жилья, требуется предоставление имен>

но дотации. Например, если речь идет о приютах для бездомных, то предпо>

лагается, что те, кто ими пользуется, платят очень мало, если вообще что>

либо платят, за такой кров. В этом случае вряд ли приходится говорить о дохо>

де, который мог бы идти на обслуживание долга, и, соответственно, о кредите.

Привлечение заемных средствВажной частью жилищной политики становится пополнение местных

финансов за счет привлечения заемных средств из различных источни>

ков — как государственных, так и частных.

Если говорить о программах капитального ремонта жилья на одну семью

или небольшого многоквартирного дома, то привлечь заемные средства весь>

ма непросто. Большинство малообеспеченных семей уже тратят значитель>

ные для себя суммы на жилье и не имеют лишних личных сбережений, кото>

рыми они могли бы пополнить выделенные на капремонт фонды. Ведь имен>

но нехватка собственных средств у таких семей обычно приводила к отсроч>

ке обслуживания долга и заставляла оказывать им помощь в проведении ка>

питального ремонта. В то же время семьи с умеренным доходом часто распо>

лагают средствами, которые они могли бы вложить в капитальный ремонт

жилья. Так что органам власти на местах целесообразно определить величи>

ну некоего минимального финансового вклада семей в зависимости от нали>

чия у них средств.

Следует отметить, что для проектов нового строительства и проектов по>

купки жилья с последующим капремонтом имеется много источников допол>

нительного финансирования. Это могут быть кредиты частных финансовых

учреждений, финансирование путем выпуска облигаций, предоставление

налоговых скидок на жилье семьям с низким доходом, фонды, созданные в

рамках программы обеспечения граждан доступным жильем, средства раз>

личных фондов, а также предоставляемые мелкими кредиторами, такими,

например, как Фонд жилья для малообеспеченных семей.

Нестандартные кредиты с отсрочкой платежа

или аннуитетные кредитыЕсли кредиты предоставляются частным лицам, то соблюдаются опреде>

ленные требования закона. В случаях, когда привлекаются государственные



финансы, семья с очень низким доходом может отдавать не более 30% своего

совокупного дохода на расходы, так или иначе связанные с жильем, а семьи

с умеренным доходом — не более 35%. Если расходы семьи на жилье (с уче>

том необходимых платежей по кредиту) превышают эту величину, то кредит

не может погашаться равномерными выплатами, как это происходит при ан>

нуитетном кредите. Органы власти на местах могут принять решение,

согласно которому все лица с низким доходом, которые желают получить

кредит на капитальный ремонт, имеют право на кредит с отсрочкой платежа.

В случае с более крупными проектами обычно требуется, чтобы кредит

начал погашаться, как только становится ясным, что поступления денежных

средств от проекта делают это погашение возможным. Часто в первые годы

реализации проекта денежные потоки бывают недостаточными для того,

чтобы гарантировать платежи в счет погашения кредита, а вот через нес>

колько лет это становится возможным. Однако ипотечный кризис в США по>

казал ненадежность нестандартных кредитов с отсрочкой платежа.

Инновационные подходы к финансированиюПомимо тех типичных способов финансирования, которые перечислены

выше, некоторые застройщики нашли свои ниши для финансирования важ>

ных для них проектов.

На раннем этапе своего существования католическая некоммерческая

компания Mercy Housing создала фонд займов Mercy (Mercy Loan Fund),

чтобы сократить разрыв между заемными фондами, доступными через

обычные источники, и фондами, предоставляемыми местным или федераль>

ным правительством. Средства фонда представляют собой пожертвования

физических и юридических лиц. Несмотря на то что Mercy изначально

представлял собой заемный фонд для Mercy Housing, 70% его активов в нас>

тоящее время отведены под нужды некоммерческих застройщиков, не свя>

занных с этой компанией. Фонд предоставил более $ 54 млн в 296 займах

другим некоммерческим организациям, а также выступал посредником в

20 случаях на общую сумму $ 41 млн, тем самым способствовав созданию бо>

лее чем 10 400 квартир1.

Решения, касающиеся вопросов территориального

планирования размещения доступного жильяПри разработке программы доступного жилья необходимо оценить, как

лучше формировать доступный жилищный фонд с точки зрения территори>

ального размещения: рассредоточивать доступное жилье по всей админист>

ративной единице или сосредотачивать его на конкретной территории.

Часто доступное жилье располагалось в самых захудалых районах горо>

84

1 См.: Myerson D. The Business of Affordable Housing.



8. Доступное жилье в США

1 См.: California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning & Development.

2 См.: Developing Housing for the Workforce a toolkit / Urban Land Institute. Washington: ULI, 2007.

85

да, где ютились в основном одни бедняки. Это приводило к созданию атмос>

феры гетто, что, понятно, не улучшало ни быта живущих там людей, ни

восприятия обществом идеи создания доступного жилья. Поэтому при новом

строительстве местные органы власти стараются распределять доступное

жилье в масштабах всей административной единицы.

Например, в 1989 г. власти Сан>Хосе приняли решение рассредоточить

строительство доступного жилья по всему городу1. До этого, в 1980—1989 гг.,почти половина всех средств на создание доступного жилья ушла в центр го>

рода и восточную его часть, то есть в те два района, где и без того было сосре>

доточено большое количество жителей с низким доходом. После того как бы>

ли разработаны и начали реализовываться решения по рассредоточению

доступного жилья, удалось поломать эту тенденцию, и 85% всех средств

пошло в проекты за пределами этих и без того перегруженных в социальном

отношении микрорайонов. (Важно отметить, что данные решения влияют

только на строительство нового жилья. Исторически сложилось так, что

средства на капитальный ремонт обычно использовались в более старых

районах города, например в центре, где и жилье более старое, и потребность

в проведении капитального ремонта наибольшая.) Эта политика была столь

эффективно реализована властями Сан>Хосе, что в городе более не осталось

очагов нищеты. Это, в свою очередь, позволило получить доступ к опреде>

ленным федеральным финансам, например средствам, выделяемым на раз>

витие зон промышленной застройки и зон, где расположено частное жилье.

Таким образом, Министерство жилья и городского развития США (HUD)

сделало правильные выводы из ошибок прошлого и с недавних пор сосредо>

точилось на стимулировании рассредоточения проектов строительства

жилья, которые оно финансирует2.Однако и этот подход не свободен от недостатков. Некоторые эксперты

считают, что в результате такой политики слишком мало средств направля>

ется в те районы, где живут малообеспеченные граждане, и, вообще говоря,

не помогает решать проблемы с доступным жильем тем, кто желал бы жить

в непосредственной близости от родственников и друзей.

В некоторых ситуациях сосредоточение жилищной программы на конк>

ретной территории оправданно. Например, если программы проведения ка>

питального ремонта нацелены на конкретные микрорайоны, то эффект от их

реализации будет более ощутимым, чем в случае их рассредоточения на

большой территории. Если несколько домов, расположенных на одной улице,

получают субсидию на проведение малярных работ, то это может послужить

стимулом и для собственников других домов, расположенных там же, благо>

устроить свою недвижимость. Помимо этого местное сообщество жителей

может захотеть, чтобы программы по ремонту и благоустройству жилья ре>

ализовывались в районах, которые окружают новую застройку, состоящую

из домов, купленных семьями впервые в жизни, при финансовой поддержке



государственного агентства, поскольку считается, что таким образом созда>

ется благоприятная среда для новых собственников жилья.

С точки зрения застройщиков (девелоперов) предварительное планиро>

вание доступного жилья включает в себя несколько основных шагов. Кредо

практически любой фирмы, занимающейся созданием жилья, формулиру>

ется следующим образом: работать там, где в тебе нуждаются и где населе>

ние доброжелательно к тебе относится1. Оценка потенциального проекта, атакже предварительное планирование состоит из совокупности различных

расчетов, касающихся местоположения, масштабов проекта, уровня риска,

финансирования, субсидирования, политической обстановки и обстановки

на местах.

Что касается определения конкретных возможностей постройки новых

объектов, жилищные компании обычно используют несколько стандартных

методов, которые включают в себя как поиск контрактов, так и ожидание

предложений. Под последними следует понимать предложения от местного

самоуправления о строительстве жилья или о возможности получить при>

годную для застройки землю. Многие компании пытаются создать благопри>

ятную почву для последующих проектов, устанавливая дружеские отноше>

ния с местным самоуправлением, формируя и поддерживая как свой

собственный позитивный имидж, так и позитивный имидж доступного

жилья на обслуживаемой компанией территории.

Еще одним аспектом жилищного территориального планирования явля>

ется оценка эффективности плотной жилой застройки вдоль транспортных

коридоров. Время, затрачиваемое на поездку к месту работы и обратно пос>

тоянно увеличивается, поскольку люди в поисках доступного жилья все бо>

лее отдаляются от места службы. По некоторым данным, жители Калифор>

нии, проживающие в пригородных зонах, тратят на транспорт 15—20% сво>

его дохода. Принятие решения о плотной жилой застройке вдоль транспорт>

ных коридоров поможет не допустить развития этой тенденции и одновре>

менно решить многие другие задачи жилищной политики. Жилье, построен>

ное в таких районах, даже в самых дорогих административных единицах бу>

дет доступным. Кроме того, под вопросом окажется необходимость совер>

шать поездки на автомобиле, число машин на дорогах уменьшится, как и

потребность в парковочных местах в центре города, где ресурс парковок

полностью исчерпан.

Жилье для граждан с различающимися доходамиСтроительство жилья для людей с различающимися доходами содей>

ствует рассредоточению доступного жилья. Однако такой цели непросто

достичь, если речь идет о проектах строительства жилья, сдаваемого в арен>

ду. Многие источники финансирования, например в рамках реализации

1 См.: Developing Housing for the Workforce a toolkit.


программы предоставления 9%>й налоговой скидки на жилье семьям с низ>

ким доходом, на конкурсной основе сравнивают заявки и отдают предпочте>

ние той застройке, в которой 100% квартир являются доступным жильем для

малообеспеченных семей.

В последнее время более целесообразным стало финансирование строи>

тельства квартир для граждан с различающимися доходами путем выпуска

облигаций. В результате возросло число заявок на строительство жилья, в

котором 80% квартир продаются по рыночной стоимости, а 20% доступны ма>

лообеспеченным семьям.

Программа строительства жилья для граждан с различающимися дохо>

дами хорошо себя зарекомендовала и при реализации проектов строитель>

ства жилья для приобретения в собственность, когда некоторое количество

жильцов получают кредит под заложенную недвижимость и финансовую

помощь для первого взноса. В этом случае застройка может осуществляться

и без прямого государственного субсидирования, а вот покупатели жилья

могут получить субсидии и на оставшуюся сумму взять кредит.

Уменьшение размера различных сборов и пошлин

или освобождение от их уплатыСборы на нужды уже существующей в микрорайоне школы или на стро>

ительство новой, на выделение определенной территории в качестве парко>

вой зоны, сборы, связанные с зонированием, планировкой местности, а так>

же строительные и прочие взносы могут на несколько тысяч долларов уве>

личить стоимость каждой единицы жилья. И хотя важность таких сборов

для местных органов власти очевидна, именно уменьшение их размера или

освобождение от уплаты этих сборов и пошлин делают строительство столь

необходимого жилья, доступного людям с низким или с умеренным доходом,

более реалистичным. Другое возможное решение данной проблемы состоит в

том, чтобы перенести уплату сборов и пошлин на более поздний этап — пос>

ле завершения строительных работ. Так, застройщик может сэкономить на

проценте, выплачиваемом за строительный кредит, поскольку сумма пос>

леднего не увеличивается на величину сборов/пошлин, которые могут быть

выплачены позже при выдаче долгосрочного ипотечного кредита.

Адресная финансовая помощь разным с точки зрения

доходов группам населенияСогласно закону штата Калифорния 20% средств из местных бюджетов,

зарезервированные на решение проблемы обеспечения граждан доступным

жильем, должны идти в помощь семьям, доход которых не превышает 120%



среднего дохода в штате1. В отношении других источников финансированияприменяются другие требования — например, средства из них могут идти

лишь семьям, доход которых составляет 50, 60 или 80% среднего дохода в штате.

Но размер финансовой помощи может быть скорректирован и по>иному.

В процессе разработки программ и принятия решений местные органы

власти определяются с тем, будут ли какие>то средства из местного бюдже>

та идти на адресную поддержку граждан с неким определенным уровнем до>

хода. Например, местная администрация может решить, что все средства из

местного фонда на капитальный ремонт зданий пойдут в помощь семьям, чей

доход не превышает 80% среднего дохода, а средства, выделяемые в рамках

реализации программ строительства жилья в собственность, — тем, чей до>

ход менее 120% среднего дохода для данной местности.

Согласно проводимой администрацией Сан>Хосе политике распределе>

ния городских доходов 85% из них должны резервироваться на нужды мало>

обеспеченных семей (с доходом меньше 62% среднего по штату), а остальные

15% идут на помощь семьям с умеренным доходом. Причем в последнем слу>

чае все средства направляются на реализацию программ приобретения

жилья в собственность, поскольку аренда жилья, доступная семьям с уме>

ренным доходом, в Сан>Хосе стоит дороже, чем средняя рыночная аренда

жилья2.Жилищная стратегия, чтобы быть эффективной, должна учитывать, ка>

ковы будут социально>экономические последствия ее реализации для мик>

рорайонов. Крайне важно иметь план, предусматривающий этот аспект,

иначе вряд ли удастся избежать тех или иных упущений. Такой план обес>

печит должную координацию действий при использовании местных бюдже>

тов, с тем чтобы гарантировать максимальную отдачу. При разработке,

например, плана по благоустройству важно принимать во внимание как воп>

росы, относящиеся к физической инфраструктуре, так и социальные вопро>

сы. Признаки того, что микрорайон пришел в полный упадок, очевидны. Это

заброшенные или выселенные дома, испещренные граффити стены, строи>

тельный и прочий мусор, разбросанный повсюду, брошенные бесхозные ма>

шины. Гораздо труднее заметить социальные признаки того, что у микро>

района есть проблемы, скажем такие как перенаселенные дома, недостаток

возможностей для получения образования, безработица, наркомания и на>

личие банд несовершеннолетних преступников.

Стратегия в отношении микрорайонов должна содержать информацию,

аналогичную той, которая необходима при разработке жилищной стратегии:

оценку потребностей, оценку имеющихся ресурсов, информацию об уже су>

ществующих программах и итогах их реализации в целях удовлетворения

потребностей, а также план реализации стратегии.


1 См.: Affordable Housing and Urban Redevelopment in the United States.

2 Там же.



Трудности, возникающие при реализации стратегииМестные органы власти могут натолкнуться на ряд трудностей еще в про>

цессе разработки стратегии обеспечения населения доступным жильем. Од>

на из наиболее острых проблем — это оппозиционно настроенные по отноше>

нию к программе соседи ее участников по микрорайону. Прочие трудности

обычно сводятся к следующему: нестабильность и постоянное сокращение

имеющихся источников финансирования, появление других, более насущ>

ных потребностей, нежели обеспечение доступным жильем, нехватка земли

под застройку, недостаточная политическая воля и заинтересованность

властей. Некоторые из этих трудностей можно устранить, лишь разрабаты>

вая специальные программы и принимая конкретные решения. Например,

если местные власти не располагают необходимым количеством доступной

для строительства земли, то они могут разработать программы по приспо>

сабливанию уже существующих строений под определенные нужды или

сосредоточить свои усилия на программах капитального ремонта жилья. Ес>

ли ресурсы скудны, то местные органы разрабатывают программы, которые

помогут людям, но не потребуют больших капитальных затрат, например

программу, в рамках которой тем, кто покупает свое первое в жизни жилье,

покрываются расходы, связанные с передачей недвижимости в собственность.

Как улучшить в глазах общественности репутацию программы пре>

доставления доступного жилья? В первую очередь надо сделать так, чтобы

жилье, которое строится при финансовой поддержке государства, было вы>

сокого качества и выглядело не хуже, а, может быть, даже лучше того, что

создается на территории данной административной единицы в условиях

свободной рыночной конкуренции и по рыночным ценам.

Особенности государственной политики

обеспечения жильем отдельных категорий

наемных работниковВ США значительное внимание уделяется такой категории доступного

жилья, как жилье для отдельных категорий наемных работников1. То есть вданном случае проблема доступности жилья рассматривается не с точки

зрения социальной справедливости, защиты низкодоходных слоев населе>

ния, а с точки зрения обеспечения нормального функционирования экономи>

ки различных районов города. Невольно напрашивается аналогия со слу>

жебным жильем для дворников, хорошо понятная россиянам, но в США эта

проблема трактуется гораздо шире.

Термин «жилье для отдельных категорий наемных работников» (workforce

housing) получил широкое распространение в США только в XXI веке. Хотя,

1 При подготовке раздела использованы материалы из кн.: Developing Housing for the Workforce a toolkit.



наверное, каждый человек интуитивно представляет себе, о чем идет речь,

дать унифицированное определение этого понятия весьма и весьма непрос>

то, поскольку конкретные ситуации сильно разнятся под влиянием многих

факторов, в числе которых уровень доходов населения и цен на жилье, огра>

ничения, накладываемые доступностью земельных участков, правовой кли>

мат и др. Например, учитель из Сан>Хосе (штат Калифорния) и учитель из

Вашингтона (округ Колумбия) оба могут испытывать проблемы с покупкой

дома, однако реально доступные для них варианты будут разными в силу

различий рынков недвижимости.

Обычно под термином «жилье для отдельных категорий наемных работ>

ников» понимается жилье, доступное семьям наемных работников, которые

не соответствуют требованиям специальных программ субсидирования, од>

нако не могут себе позволить достойного жилья по рыночной стоимости в

своем районе. Зачастую «жилье для отдельных категорий наемных работни>

ков» определяется как жилье для семей работников определенных специ>

альностей с уровнем дохода 60—120% среднего уровня дохода по муници>

пальному району.

В зависимости от условий конкретного рынка недвижимости органы

местного самоуправления могут выработать другое определение жилья дан>

ной категории. Один из вариантов — установить максимальный уровень до>

хода для семей наемных работников равным расходам на покупку сред>

нестатистического жилья. В некоторых районах уровень расходов на сред>

нестатистическое жилье значительно выше, чем реальные доходы работаю>

щих, что свидетельствует о серьезном дисбалансе на рынке недвижимости.

Например, по сведениям Калифорнийской ассоциации риелторов, средняя

цена дома в штате Калифорния в 2005 г. была $ 548 400. При ставке по ипо>

течному кредиту в размере 6,26% плюс 20%>й первый взнос годовой доход,

необходимый для покупки такого дома, — $ 133 390. Однако средний доход по

штату составил $ 64 113; то есть, чтобы приобрести среднестатистический

дом в Калифорнии, уровень дохода покупателя должен составлять 208%

среднестатистического годового дохода по штату. Таким образом, Калифор>

ния может установить границы среднегодового дохода для участия в прог>

рамме «жилье — для отдельных категорий наемных работников» в пределах

60—200% среднегодового дохода по штату.

Хотя такой способ и можно использовать для определения верхней гра>

ницы среднегодового дохода для участия в программе, возникает вопрос,

должно ли такое жилье быть съемным либо приобретаться в собственность.

Муниципальный район со сбалансированным рынком жилья, как правило,

предлагает как съемное жилье, так и жилье на продажу для всех возраст>

ных групп граждан. На самом деле оба типа жилья играют важную роль в

экономике района, и любые попытки установить верное соотношение между

ними должны строиться на оценке нужд района, а также состава предлагае>

мого жилья.


Выше было определено, что целевой группой, на которую рассчитана

программа доступного жилья для отдельных категорий наемных работни>

ков, являются семьи, которые не соответствуют требованиям программ суб>

сидированного жилья и в то же время не могут позволить себе приобрести

достойное жилье по его рыночной стоимости. Слово «достойное» здесь не

случайно. Во многих районах жилье, доступное установленным категориям

работников, существует, однако зачастую находится в неудовлетворитель>

ном состоянии, либо, например, в небезопасном квартале, либо там, где не

хватает школ, и т.п. Иногда доступное жилье по рыночным ценам располага>

ется в пригородах, то есть на значительном удалении от рабочих мест. Воз>

никает вопрос: подходит ли такое жилье для наемных работников?

В чем суть проблемы?Поскольку процент собственников жилья в Америке очень высок (в нас>

тоящее время почти 70% американцев владеют собственным жильем), мно>

гие сомневаются в самом существовании проблемы обеспечения жильем

определенных категорий работников. Несмотря на то что статистика может

выглядеть воодушевляюще, данные о числе собственников жилья наводят

на определенные размышления. Согласно оценке НЖК — Национальной

жилищной конференции (National Housing Conference), 14,1 млн семей (каж>

дая восьмая) испытывают острую потребность в жилье, то есть проживают в

зданиях, находящихся в аварийном состоянии, либо тратят более половины

своего дохода на оплату жилья. Пять миллионов из вышеозначенных семей —

это низко> и среднедоходные семьи наемных работников, в которых как ми>

нимум один член семьи работает полный день и получает зарплату в разме>

ре от минимальной заработной платы до 120% среднего уровня дохода.

В рамках выборочного исследования «От зарплаты до зарплаты: размер

заработной платы и стоимость жилья в Америке» НЖК подсчитала доступ>

ность жилья для наемных работников прежде всего сферы услуг, медицинс>

кого обслуживания и образования на рынках жилья 60 крупнейших городов.

Выяснилось, что ни дворник, ни продавец (со средней для своей профессии

зарплатой) не могут себе позволить приобрести среднестатистический дом

ни в одном из городов, представленных в исследовании. В то время как для

среднестатистического учителя начальных классов и среднестатистическо>

го полицейского такое жилье является доступным примерно в половине го>

родов, а для дипломированной медсестры — только в трех. И хотя учитель

начальных классов и полицейский зарабатывают достаточно для того, чтобы

снимать среднюю двухкомнатную квартиру практически на всех изученных

рынках жилья, ни дворник, ни продавец не обладают такой возможностью

ни в одном из городов. Так же примерно в половине городов медсестра не в




состоянии снимать двухкомнатную квартиру. В ходе исследования обнару>

жилось также, что проблема доступности жилья не ограничивается больши>

ми городами: 40% семей, испытывающих острую потребность в жилье, про>

живают в центральных городах, 43% — в городских пригородах, а 17% — за

городом.

Что же предпринимают в условиях высоких цен работники? Им прихо>

дится искать другие варианты доступного жилья. Для многих это означает

ежедневные поездки на работу и обратно (по маршруту пригород — город —

пригород), в другом случае семья вынуждена тесниться в жилье, которое не

предназначено для проживания такого количества людей. А третьим прихо>

дится терпеть и то и другое. По данным НЖК, 4,3 млн семей с низким и сред>

ним доходом, формально не испытывающие острой потребности в жилье (не

проживают в аварийных зданиях и тратят менее половины своего дохода на

оплату жилья), тем не менее всерьез обеспокоены стоимостью и состоя>

нием своего жилья: 1,6 млн таких семей живут в условиях перенаселе>

ния, а 2,7 млн тратят на дорогу до места работы свыше 45 минут ежедневно.

Примерно 200 000 семей страдают от обеих проблем.

Ежедневные поездки на работу и обратно не только неудобны для наем>

ных работников, но и загружают местную дорожную сеть, что создает проб>

лемы даже для тех, кто живет в относительной близости от работы. Помимо

того что пробки являются помехой движению, они еще и наносят серьезный

финансовый ущерб. По оценке Техасского института транспорта, в 2003 г.

пробки на дорогах явились причиной опозданий наемных работников в со>

вокупности на 3,7 млн часов, а также привели к бесполезному сжиганию

2,3 млн галлонов горючего (около 8,7 млн л), что оценивается в $ 63 млрд

убытка.

Кроме того, так как плотность населения в пригородах относительно не>

велика, здесь обычно отсутствует система общественного транспорта, а это

значит, что единственным средством передвижения остается машина, что, в

свою очередь, приводит к значительным дополнительным расходам для се>

мей наемных работников. А по мере того как в поисках доступного жилья

пригороды заполняются новыми жильцами, дорога до ближайшего города и

обратно (которую изначально можно было с большой натяжкой назвать при>

емлемой по временным затратам) быстро переходит в разряд невыносимо дол>

гой. Например, несколько лет назад жители Темекула — пригорода в 60 милях

от Сан>Диего — тратили на дорогу 60 минут, в настоящее время тот же са>

мый путь они проделывают за два с половиной часа, а в ближайшее время

этот показатель, скорее всего, достигнет трех часов, если для решения проб>

лемы не будут привлечены значительные государственные инвестиции.

Вообще, рынок доступного жилья не может пополняться за счет пригоро>

дов без каких либо государственных инвестиций, ведь разрастающиеся при>

городы требуют новых дорог, школ, библиотек, пожарных частей, отделений


полиции и т.д. В условиях растущих цен на энергоносители и изменяющего>

ся климата целесообразность экстенсивного развития доступного жилья

представляется сомнительной (к этому вопросу мы вернемся чуть позже).

По результатам недавнего исследования, проведенного Национальной ас>

социацией риелторов, 42% респондентов посчитали недостаток доступного

жилья одним из трех главных факторов, вызывающих у них опасения, — на>

ряду с высоким уровнем цен на электроэнергию и проблемами здравоохра>

нения. Как это ни удивительно, 80% респондентов высказались за повыше>

ние доступности жилья в их районе, а почти 70% заявили, что они скорее

проголосуют за кандидата, выступающего в поддержку программ по созда>

нию доступного жилья.

Хотя оценить «убытки» экономического развития конкретного района,

связанные с недостатком доступного жилья, сложно, жилье, несомненно, яв>

ляется важным фактором экономического развития. Но сначала маленькое

отступление…

Владение собственным жильем всегда было для граждан США самой

важной частью «американской мечты», сильным стимулом индивидуально>

го экономического развития. Долгие годы, по крайней мере на общегосудар>

ственном уровне, средние цены на жилье в основном соответствовали дохо>

дам, что делало для многих наемных работников мечту о домовладении осу>

ществимой. Однако примерно в 1997 г. уровень доходов и стоимость жилья

стали существенно различаться: доходы остались, по сути, неизменными, в

то время как цены на жилье резко поднялись. Это и привело к появлению

проблемы доступности жилья для отдельных категорий наемных работни>

ков. Почему цены на жилье повысились при неизменном уровне доходов —

отдельный вопрос. Но как бы то ни было, для многих наемных работников

«американская мечта» владеть собственным жильем становится все менее и

менее осуществимой, что, по мнению ряда исследователей, в будущем будет

иметь серьезные последствия для американского общества. Высокие цены

на жилье не только усложнили процесс накопления средств на покупку

жилья для семей наемных работников, но и углубили пропасть между бога>

тыми и бедными.

Итак, жилье, доступное наемным работникам и расположенное поблизос>

ти от их работы, — необходимое условие для нормального функционирова>

ния местной экономики. Цены на жилье — это фактор, который решающим

образом влияет на принятие работником решения о смене места жительства,

и, по мере того как жилье становится менее доступным, все труднее наби>

рать новый и удерживать на местах старый персонал. В итоге жесткие усло>

вия рынка труда заставляют работодателей предлагать более высокую

зарплату для привлечения и удержания наемных работников, что повыша>

ет стоимость ведения бизнеса и, соответственно, делает район менее привле>

кательным для работодателей.




Когда речь идет о поддержке программы жилья для отдельных категорий

наемных работников, под последними чаще всего подразумеваются муници>

пальные служащие — учителя, полицейские, пожарные, то есть те, без кого

немыслима инфраструктура района, но кто зачастую не в состоянии себе

позволить жить там, где работает. На самом же деле круг наемных работни>

ков намного шире — это и молодые специалисты, и строители, и продавцы, и

работники сферы обслуживания, и служащие офисов. Все они также играют

важную роль в успешном экономическом развитии того или иного района.

Исследования показали, что чем дальше работники живут от места рабо>

ты, тем ниже их продуктивность. Ведь им приходится мириться не только с

более долгой дорогой до работы, но еще и с большим количеством пробок, в

результате они проводят больше времени в пути и, соответственно, более

склонны опаздывать на работу — не говоря уже о том, что на работу они при>

езжают усталыми и расстроенными.

Согласно одной из теорий проблема может быть решена экстенсивными

методами. Другими словами, работники удаляются от места работы до тех

пор, пока не найдут доступное для себя жилье. В последнее время темпы та>

кого «расселения» начали расти. Если в 1970 г. в 13 крупнейших городских

агломерациях США более половины жителей были сосредоточены далее

чем за 10 миль (16 км) от центрального делового района (ЦДР) города, то к

2000 г. таких агломераций было уже 46. За тот же самый период резко уве>

личилось и количество агломераций, в которых более одной пятой жителей

проживали дальше чем в 20 милях (32 км) от ЦДР, — с 17 до 44. А в шести

крупнейших агломерациях более одной пятой части жителей проживали за

30 миль (48 км) от ЦДР.

Некоторые наблюдатели считают, что разрастание пригородов — резуль>

тат действия рыночных сил, а значит, рынок сам может решить проблему

доступного жилья. Однако, делая такое предположение, мы упускаем из ви>

ду важное обстоятельство: так называемый рынок в данном случае не что

иное, как продукт сознательного и продолжительного вмешательства госу>

дарства в процесс землеустройства. Правительства всех уровней (феде>

ральное правительство, правительства штатов и местные правительства)

несут частичную ответственность за существующие в настоящее время схе>

мы развития жилищного фонда.

Правительственное вмешательство, в том числе такие меры, как установ>

ление правил и практики районирования населенных пунктов, правил фи>

нансирования жилья и контроль над инфраструктурой, подготовило почву

для разрастания городов. Таким образом, утверждая, что попытка решить

проблему жилья для отдельных категорий наемных работников является

результатом социальных изменений и действий или представляет собой

«незаконное вмешательство государства» в сферу рынка, мы забываем об



уже существующем государственном вмешательстве в рынок жилья.

Даже если администрация определенного района решает остановить

дальнейшее разрастание пригорода, решение созданных на более ранних

этапах проблем — нелегкая задача. Ситуация, при которой единственный

крупный город являлся центром трудоустройства для целого региона и этот

город был окружен спальными пригородами, — такая ситуация уже устаре>

ла. За последние десятилетия рассредоточенное строительство привело к

созданию жилищного фонда, связанного сразу с несколькими рабочими

центрами. Во многих крупных городских агломерациях в пригородах зачас>

тую находится больше офисов, чем в деловом центре города. Принимая во

внимание тенденции и реалии развития жилищного строительства, стоит

отметить, что в настоящее время поддержание баланса между рабочими

местами и жилищным фондом региона не может осуществляться только за

счет постройки нового жилья в деловом центре.

В настоящее время типичная семья наемного работника обычно включает

в себя двух человек, работающих в разных пригородах. Такое изменение

структуры занятости чревато серьезными последствиями для государствен>

ного планирования. Теперь обеспечить транспортом наемных работников,

добирающихся на работу из одного пригорода в другой, намного сложнее. То

же относится и к созданию доступного и удобно расположенного для них

жилья. Хотя практически в любой компании есть сотрудники с разным уров>

нем дохода — от сторожей до менеджеров высшего звена, близлежащие

районы в большинстве случаев не могут похвастаться таким же разнообра>

зием жилого фонда. К тому же наемные работники, не меняющие место ра>

боты на протяжении всей своей карьеры, скорее исключение, чем правило.

Большинство делают это не раз. Рынок труда в США характеризуется мо>

бильностью, что в совокупности с демографическими реалиями семей наем>

ных работников требует проведения гибкой жилищной политики, и в первую

очередь соблюдения баланса между наличием рабочих мест и доступным

жилищным фондом.

Споры о причинах возникновения проблем с жильем для отдельных кате>

горий наемных работников будут продолжаться. По мнению одних специа>

листов, виноваты практики районирования, которые допускают строитель>

ство только крупных индивидуальных домов на крупных участках земли и

препятствуют сооружению многоквартирных домов. Другие склонны счи>

тать, что причиной является сложный процесс получения необходимых по

закону разрешений на строительство, что создает дополнительные риски,

требует больших вложений времени и финансов в строительство и в итоге

серьезно уменьшает предложение жилья. Безусловно, свою роль сыграл и

так называемый феномен NIMBY1. Что же касается уменьшения спроса нажилье, что многие видят причину этого в стабильно низких зарплатах.

1 Not in my back yard (дословно «где угодно, только не на моем заднем дворе») — социально>психологический

феномен, когда люди протестуют против какого>либо нововведения в непосредственной близости от своего жилья, но

теоретически допускают его где>нибудь в другом месте. Приводит к уменьшению предложения жилья, а значит, к

повышению цен на уже существующее жилье.



Итак, прийти к общему мнению относительно причин проблемы пока не

удалось, но все осознают необходимость скорейшего выхода из сложившей>

ся ситуации, и это создает политическую напряженность по всей стране. Во

многих районах создаются инициативные группы, которые ищут пути реше>

ния проблемы, все больше организаций и частных лиц считают это своим

приоритетом. Губернаторы, местные выборные и назначаемые представите>

ли власти, торговые палаты и многие другие заинтересованные стороны

осознают прямую связь между доступностью жилья для наемных работни>

ков и экономическим развитием региона.

Такие организации, как «Жилье для отдельных категорий наемных ра>

ботников», Национальная ассоциация округов, Национальная ассоциация

строительных компаний и Национальная лига городов, создают специаль>

ные программы, чтобы решить проблему доступного жилья для наемных ра>

ботников, а кроме того, пытаются добиться политической поддержки ре>

форм, необходимых для развития этого сегмента рынка жилья, который по>

ка не может обеспечить нужды страны. Итогом подобных инициатив стано>

вятся партнерства — между работодателями, местными правительствами,

отделами среднего образования, профсоюзами, застройщиками, финансовы>

ми институтами, религиозными организациями, районными организациями,

корпорациями застройщиков района и т.п. — по созданию жилья для отдель>

ных категорий наемных работников. При этом бремя ответственности за соз>

дание такого жилья в основном лежит на местных правительствах. Феде>

ральное правительство продолжает политику децентрализации, передавая

инициативу правительствам штатов и местным органам самоуправления, а

последние, в свою очередь, пытаются творчески подойти к решению данной

проблемы. Районы экспериментируют в поисках решений. Большинство ста>

раются привлечь как можно больше частных инвестиций в отрасль, будучи

сильно ограниченными в государственных средствах. Во многих районах

местное самоуправление пытается подтолкнуть рынок к созданию доступно>

го жилья путем политики исключающего районирования — это означает,

что застройщик обязан создавать доступное жилье наряду с жильем, пред>

лагаемым по рыночной стоимости. Такой способ создания доступного жилья

предоставляет дополнительную компактность расположения жилищного

фонда, что компенсирует затраты на его создание.

По сути, проблема доступного жилья сводится к простому финансовому

уравнению: с учетом реальной ситуации на рынках многих регионов, строи>

тельство жилья, доступного для отдельных категорий наемных работников,

просто нерентабельно. Для того чтобы изменить данную ситуацию, необхо>

дима государственная поддержка и стимулирование. Однако данное уравне>

ние становится намного более сложным, если принять во внимание все фак>

торы, влияющие на доступность жилья. Итоговая цена жилья зависит от це>

лого ряда переменных параметров, в числе которых цены на землю, затраты


на строительство, компактность застройки, продолжительность и сложность

получения необходимых документов, размер строящихся объектов, финан>

сирование и ожидаемая доходность жилья. В некоторых районах решением

проблемы может быть предоставление земли бесплатно, тем самым затраты

на приобретение земли ликвидируются, что позволяет создавать экономи>

чески рентабельное жилье для отдельных категорий наемных работников.

На наиболее сложных рынках приходится использовать все возможные сти>

мулы для создания такого жилья.

Опыт США показывает, что проблему обеспечения граждан жильем не>

возможно решить средствами какой>то одной программы. Решения должны

быть многосторонними и постоянно корректироваться, чтобы соответство>

вать изменяющейся ситуации на рынке и, соответственно, новым задачам.

Администрация района выбирает из множества инструментов и приемов та>

кие, что позволяют решать жилищные проблемы населения. Целесообраз>

ность применения того или иного инструмента зависит от положения дел в

конкретном районе.

Разработка стратегии развития фонда доступного

для наемных работников жилья.Разработка стратегии в муниципалитетах США начинается с анализа си>

туации в данном районе. При помощи квалифицированного специалиста по

анализу рынка районная администрация воссоздает точную картину суще>

ствующего жилищного фонда, уделяя особое внимание ценам и доступности

жилья. Также рынок жилья анализируется с точки зрения соотношения

между съемным жильем и жильем на продажу, наличия (либо отсутствия)

разнообразия типов жилья в районе. При оценке жилищного фонда съемно>

го жилья в первую очередь определяется, насколько он соответствует нуж>

дам района. Анализируется размер средней, максимальной и минимальной

арендной платы, изучаются жилищные объекты, находящиеся в стадии раз>

работки. Аналогичным образом оценивается и жилье на продажу. Поскольку

создание нового жилищного фонда доступного жилья сопряжено с затрата>

ми и рисками, администрации районов вынуждены более внимательно отно>

ситься к сохранению того, что уже имеется. В идеале при оценке жилищно>

го фонда возможно выявить среди существующих жилых объектов такие,

которые могут быть квалифицированы как доступное жилье для отдельных

категорий наемных работников. Во многих районах, например, к этой катего>

рии задолго до появления самого термина относились индивидуальные дома.

Также возможно найти подходящее жилье среди жилья на продажу в квар>

талах, населяемых жильцами со средним доходом, или в районах с домами и

земельными участками меньшего размера.



Как только закончен анализ существующего фонда доступного жилья,

следует рассмотреть и некоторые другие вопросы:

в каком состоянии находится существующий фонд доступного жилья (как

на продажу, так и съемного)?

не грозит ли существующему жилищном фонду исчезновение по причине

перепланировки или превращения данного жилья в жилье класса люкс?

что можно сделать для сохранения доступности уже существующего

жилья?

в случае появления в существующем жилищном фонде незанятых квар>

тир возможна ли его перепланировка с целью создания смешанного жи>

лищного фонда для жильцов с разным уровнем дохода?

есть ли задолженности по плановому техническому обслуживанию дан>

ного сегмента жилищного фонда?

стоит ли изменить какие>либо из существующих нормативных актов для

того, чтобы сохранить фонд доступного жилья?

возможно ли уплотнение жилищного фонда в пределах данного района

путем постройки новых объектов доступного жилья для отдельных кате>

горий наемных работников?

Далее администрация района выявляет избыточные объекты недвижи>

мого имущества, которые могут представлять интерес с точки зрения разви>

тия фонда доступного жилья. Исходя из того что основной проблемой при

создании жилья (особенно если речь идет о жилье для отдельных категорий

наемных работников) является приобретение и объединение свободных и

заброшенных земельных участков, можно уменьшить связанные с этим рис>

ки, а также способствовать эффективному использованию таких участков, в

частности, путем внесения их в реестр государственных земель и зданий.

При его составлении учитываются ограничения, налагаемые на такие зе>

мельные участки. Выясняется, существуют ли на участке заброшенные зда>

ния, которые необходимо снести, не находится ли участок в районе с уязви>

мой природной средой, не загрязнен ли он опасными веществами, насколько

аккуратно его владелец платил налог на землю, были ли проблемы с получе>

нием прав на данный земельный участок. В США создана Национальная

компания по свободным территориям (National Vacant Properties Campaign),

целью которой является оказание помощи в реабилитации свободных и

заброшенных земель, экономически выгодном их использовании. Это хоро>

ший вспомогательный ресурс для администраций районов, где имеются по>

добные земельные участки.

Главной целью оценки жилищных нужд является помощь в определении

целевого рынка жилья для отдельных категорий наемных работников конк>

ретного района — рынка, который может оказаться шире и разнообразнее,

чем предполагалось ранее. Более детальный анализ целевого рынка помога>



ет понять, как превратить результаты оценки спроса на жилье в реальные

жилищные проекты.

По сравнению с анализом предложения на рынке жилья анализ спроса на

жилье — процедура намного более сложная, в основном по той причине, что

объемы спроса на жилье в конкретном районе зачастую занижаются из>за

того, что люди готовы согласиться на доступное жилье, невзирая на его зна>

чительную удаленность от работы, необходимость проживания в перенасе>

ленном жилье и т.п. Чтобы оценить масштабы рынка жилья для работников,

в большинстве случаев анализируется спрос на жилье по регионам. Анализ

существующих в регионе рабочих мест помогает при создании базы для

определения соотношения между доступными рабочими местами и жильем

как в рамках одного района, так и в рамках всего региона. Для того чтобы

лучше представить общую картину спроса на жилье для отдельных катего>

рий наемных работников, иногда проводятся опросы населения.

Обеспечить необходимое разнообразие жилищного фонда, которое бы

удовлетворяло нужды целевого рынка, невозможно без понимания специ>

фики последнего. Например, рынок жилья для отдельных категорий наем>

ных работников включает в себя жилье для более и менее квалифицирован>

ных наемных работников, обладающими разными жилищными нуждами и

карьерными перспективами. Ведь, например, молодые специалисты востре>

бованных профессий, начав с рынка жилья для отдельных категорий наем>

ных работников, по мере продвижения по карьерной лестнице, возможно,

смогут себе позволить приобрести жилье по рыночной стоимости в отличие

от менее квалифицированных работников. Также необходимо учитывать об>

щее количество членов семьи, количество работающих членов семьи, а так>

же ситуацию на жилищном рынке в той местности, где семья проживает. На

некоторых рынках семья из двух учителей может приобрести квартиру по

ее рыночной стоимости, а вот одинокий учитель в большинстве регионов

США, как уже отмечалось, скорее всего не сможет себе этого позволить.

Или, например, семья может не попадать в категорию, которой предоставля>

ется льготное съемное жилье, но и не имеет возможности приобрести подхо>

дящее съемное жилье по его рыночной стоимости.

После оценки жилищных нужд района проводится работа, результатом

которой должны стать ответы на следующие вопросы:

что понимается под определением «жилье для отдельных категорий на>

емных работников» в данном районе?

каковы масштабы целевого рынка, то есть количество населения (домохо>

зяйств), подпадающего под определение отдельных категорий работни>

ков для такого доступного жилья?

кто (муниципальные работники, работники сферы услуг, молодые специ>

алисты) и в каких пропорциях представлен на целевом рынке района?



какие типы жилья были бы наиболее предпочтительными для каждой из

вышеперечисленных групп населения?

на какие уступки они идут в настоящее время, чтобы иметь жилище (нап>

ример, долгая дорога до рабочего места, взрослые дети проживают с ро>

дителями до тех пор, пока не накопят на собственное жилье, и др.)?

какие ограничения накладывает спрос на жилье для отдельных катего>

рий наемных работников (например, проблема заключается в выплате

первого взноса при покупке жилья)?

как население района отреагирует на уплотнение жилых кварталов или

создание домов со смешанным составом жильцов?

нет ли проблем с набором и текучестью кадров у местных компаний?

В обзоре существующих в районе жилищных программ должна содер>

жаться информация о количестве людей, которых эти программы обслужи>

вают в данный момент, а также об уровне их дохода.

Во многих районах законодательные барьеры (государственные сборы по

новым проектам в жилищной сфере, исключающее районирование, меры по

защите окружающей среды, др.) практически не дают развиваться рынку

жилья для отдельных категорий наемных работников. Принимая во внима>

ние недостаточность предложения жилья, администрация района должна

определять и решать конкретные задачи по сохранению уже имеющегося

жилищного фонда и созданию нового. Одной из таких стратегий является

разделение наемных работников на две категории согласно размеру их зара>

ботка по отношению к среднему уровню. Для тех, чья зарплата ниже этого

уровня, строят доступное съемное жилье, для тех, чья зарплата выше, —

жилье на продажу.

Безусловно, проблему нехватки жилья для отдельных категорий наем>

ных работников невозможно решить средствами только одной социальной

программы. Максимальные шансы на успех имеет комплексный подход, яв>

ляющийся составной частью общего плана землепользования и предостав>

ления прав на землю. Одним из лучших способов сделать строительство

жилья для отдельных категорий наемных работников рентабельным явля>

ется безвозмездная передача застройщику земельного участка, находяще>

гося во владении государства. Напомним, что важным шагом на пути выра>

ботки комплексной стратегии развития жилищного сектора экономики яв>

ляется создание реестра государственных земель с целью выявления участ>

ков, пригодных для строительства жилья для отдельных категорий наемных

работников.

Во многих районах создание такого жилья просто нерентабельно, поэтому

застройщиков необходимо стимулировать. В этих целях могут быть исполь>

зованы некоторые программы, спонсируемые Министерством жилищного

строительства и городского развития и управляемые федеральными и мест>




ными агентствами по недвижимости, — несмотря на то что федеральное

правительство уже на протяжении нескольких десятилетий проводит деце>

нтрализацию жилищной политики. Финансирование проектов по созданию

жилых объектов со смешанным контингентом жильцов по уровню их дохода

также осуществляется в рамках федеральных программ. Самая крупная в

США программа по поддержке доступного жилья — программа Министер>

ства жилищного строительства и городского развития «Налоговые скидки по

налогу на содержание жилищного фонда и объектов социально>культурной

сферы для малообеспеченных граждан» — предоставляет налоговые скидки

частным застройщикам доступного жилья. Несмотря на то что уровень дохо>

дов целевой аудитории этой и других подобных программ ниже требуемого

для программ по созданию жилья для отдельных категорий наемных работ>

ников, в некоторых смешанных проектах предусмотрено жилье для средне>

доходных семей и/или квартиры по их рыночной стоимости, что можно рас>

ценить как жилье для отдельных категорий наемных работников.

Так как роль федерального правительства в проведении жилищной поли>

тики за последние десятилетия существенно уменьшилась, правительства

штатов и местное самоуправление ищут нестандартные способы финансиро>

вания проектов по созданию жилья для отдельных категорий наемных ра>

ботников. Примером таких финансовых инструментов могут служить жи>

лищные доверительные фонды, финансирование за счет выпуска облигаций

или налога на прирост рентного дохода, налоговые скидки, а также государ>

ственно>частные партнерства. Частные кредиторы, включая благотвори>

тельные организации, со своей стороны, также стремятся к тому, чтобы сде>

лать строительство доступного жилья рентабельным. Кроме того, различные

организации, от пенсионных фондов до профсоюзов, представляют собой по>

тенциальные источники финансирования жилья для отдельных категорий

наемных работников. Некоторые работодатели решают проблему недостат>

ка жилья для своих работников, создавая специальные программы финанси>

рования. Остается добавить, что успешная программа по созданию жилья

для отдельных категорий наемных работников должна не только решать

проблему создания и сохранения такого жилья, но и обеспечивать его дол>

говременную доступность.


9. ИСТОРИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

СВОИМИ СИЛАМИ (САМОСТРОЙ)

Самострой имеет давнюю историю. На ранних стадиях развития строи>

тельных обществ (building societies)1 в Германии и Дании они практиковали

различные формы участия своих членов в строительстве2. По>видимому,первой известной попыткой проведения в жизнь комплексной программы

строительства своими силами при помощи государства была шведская прог>

рамма «Свой дом», для реализации которой в 1904 г. был создан специальный

фонд, предоставляющий займы. Программа была ориентирована на сельс>

ких жителей, однако в ее реализации принимал участие также ряд муници>

палитетов.

В 1910—1920 гг. правительствам многих европейских стран приходилось

под политическим давлением решать задачу обеспечения жильем своих

граждан. Великобритания, например, сосредоточила усилия на строитель>

стве социального жилья, в Северной Европе в основном поддержали коопе>

ративы. Однако сотни тысяч семей в это самое время в Афинах, Стокгольме,

Париже, Риге, Риме, Хельсинки, Торонто и Вене построили собственные до>

ма своими силами. Отношение правительств к такому строительству варьи>

ровалось от враждебного до сдержанной поддержки, нормой была нейтраль>

ная позиция.

Двадцатые годыВ большей степени, чем другие, в 1920>х гг. в эту систему были вовлечены

Финляндия, Греция и молодые советские республики, где строительство

своими силами как в сельских, так и в городских районах было поддержано

правительствами. Больше всего домов было построено в Советском Союзе.

Хотя после революции попытки использования и продажи частных зе>

мельных участков жестко пресекались, система владения собственным ин>

дивидуальным домом и, соответственно, земельным участком не была раз>

рушена. Перед лицом длительного и жесткого жилищного дефицита в пери>

од нэпа частное строительство не только разрешалось, но и активно поддер>

живалось. В августе 1922 г. был издан декрет «О праве на строительство»,

разрешавший бесплатно предоставлять участки земли под строительство

своими силами. Также предоставлялись государственные кредиты под 2%

годовых, но при этом собственных средств должно быть не менее 30%. Что

особенно важно, этот взнос можно было заменить обещанием строить своими

1 В настоящее время building societies являются банками, предоставляющими ипотечные кредиты и название —

строительные общества — не соответствует содержанию их деятельности.

2 Данный раздел подготовлен на основе следующих работ: Aided Self>help Housing, a Case of Amnesia / R. Harris (еd.).

1999. Vol. 14, N 3. Р. 227—281; Slipping throught the Cracks: The Origins of Aided self>help Housing, 1918—53. Ibid. Р.

281—311.


9. История строительства индивидуального жилья своими силами (самострой) 103

силами. Во время строительного бума в 1923—1926 гг. более 2/3 домов было

построено частным сектором. В 1927 г. было введено десятилетнее налоговое

освобождение в целях стимулирования данного сектора экономики и реше>

ния социальных задач. В 1926 г. затраты на строительство частного дома сво>

ими силами составляли около половины затрат на строительство городской

квартиры в общественном секторе, прежде всего из>за дешевых строймате>

риалов: 99% домов были небольшими одноэтажными и деревянными. Кроме

того, значительно удешевлял производство собственный труд: в общем слу>

чае затраты на оплату труда составляли около 1/5 общих затрат. С 1924 г. го>

сударство стало активно поддерживать кооперативы, многие из которых

также использовали труд своих членов. С 1930 г. поддержка строительства в

частном секторе в СССР прекратилась.

В мире же отношение к самострою было в целом скептическим. Наиболее

острой критике эта система была подвергнута между двумя мировыми вой>

нами в Великобритании. Здесь в первой трети ХХ в. тысячи семей самоволь>

но построили дома и коттеджи на «ничейной» земле, чем вызвали недоволь>

ство местных архитекторов и национального правительства, настаивавших

на том, что участки, занятые самостроем, не отвечают санитарным и эстети>

ческим требованиям. Эти очевидные аргументы не оспаривались и в других

европейских странах, однако правительства там допускали возможность са>

мостроя в развитии жилищного рынка.

Так было, например, в Германии. В соответствии с Законом о гомстедах1

каждая семья могла приобрести дом и сад — система индивидуальных домов

для семей была признана идеальной. Поддержка строительства жилья сво>

ими силами осуществлялась на региональном уровне. Так, в Восточной

Пруссии гражданам, которые согласились вкладывать свой труд в строи>

тельство собственного жилья, была оказана помощь, выразившаяся в креди>

товании строительства, техническом надзоре за стройкой, предоставлении и

доставке строительных материалов со скидкой.

В начале 1920>х гг. было изобретено множество схем подобного строи>

тельства, некоторые — при участии выдающихся архитекторов того време>

ни. Достаточно сказать, что Эрнст Май принял непосредственное участие в

жилищной программе самостроя во Франкфурте. Поддержка такого уровня

1 Термин «гомстед» (от англ. homestead — усадьба, участок) появился в США и со временем под ним стали понимать

участок земли с домом. В мае 1862 г. в ходе Гражданской войны в США под давлением народных масс и радикально>

демократического крыла Республиканской партии был принят Гомстед>акт — закон о земельных наделах. В

соответствии с ним каждый гражданин США, достигший 21 года и не воевавший на стороне Юга против Севера, мог

получить из земель общественного фонда участок земли не более 160 акров (65 га) после уплаты регистрационного

сбора — $ 10. Поселенец, приступивший к обработке земли и начавший возводить на ней строения, получал

бесплатно право собственности на эту землю по истечении пяти лет. Участок можно было приобрести в

собственность и досрочно, уплатив $ 1,25 за акр. По этому акту в США было роздано около 2 млн гомстедов общей

площадью около 285 млн акров (115 млн га). Принятие Гомстед>акта, мероприятия против рабовладельцев в ходе

Гражданской войны и Реконструкции Юга знаменовали собой победу в национальном масштабе фермерского,

«американского» пути развития капитализма в сельском хозяйстве, который обеспечивал «наиболее быстрое

развитие производительных сил при условиях, наиболее благоприятных для массы народа из всех возможных при

капитализме» (Ленин В.И. Полн. собр. соч. : 5>е изд. Т. 17. С. 150).



позволила системе самостроя избавиться от клейма второсортного жилья.

Другой выдающийся архитектор, Давид Ланген, дал ей восторженную ха>

рактеристику, отметив, что строительство небольших домов имеет неоспо>

римое преимущество за счет активных форм кооперации будущих жителей,

которые становятся горячими поборниками современных идей городского

планирования и помогают реализовать их своими руками. Попутно отметим,

что как раз в это время распространение получила практика строительства

жилья из готовых блоков, что неудивительно, поскольку Германия была ли>

дером в разработке новых технологий.

Однако не германский опыт, а программы Вены и Стокгольма привлекли

к себе наибольшее внимание. Венские власти предоставляли индивидуаль>

ным застройщикам домов в коттеджных поселках и кооперативам низкопро>

центное кредитование, стройматериалы, оказывали техническую помощь и,

что наиболее важно, выделяли земельные участки на условиях долгосроч>

ной недорогой аренды. Что касается стокгольмского опыта помощи самозаст>

ройщикам, то он самый систематический и длительный.

Как уже говорилось, еще в 1904 г. шведское правительство создало фонд

для предоставления займов застройщикам. Примерно в это же время адми>

нистрация Стокгольма стала активно предлагать горожанам дешевые зе>

мельные участки в пригородах. В числе первых покупателей было немало

рабочих, которые построили на этих участках дома. Однако к 1914 г. самост>

рой фактически прекратился — появились планы строительства здесь доро>

гих домов. После Первой мировой войны под лозунгом «Дом своим трудом»

стали создаваться неформальные небольшие строительные кооперативы, а

на этой почве, в свою очередь, строительные и управляющие кооперативные

организации. Накопительно>строительные общества (HSB) мобилизовывали

не только финансовые, но и трудовые ресурсы своих членов. Городской совет

оказывал им определенную поддержку. Одновременно с этим он предпринял

попытку заказать частным застройщикам строительство скромных домов —

и отказался от этой практики. Затем была попытка поддержать самострой

совсем примитивных домов, без элементарных удобств, которая также была

отвергнута по соображениям санитарии. Наконец, третий эксперимент был

признан успешным и принят за образец организации строительства

собственными силами с муниципальной поддержкой. Город подготавливал

основные коммуникации, предоставлял дешевые участки земли, ипотечный

кредит с высоким LTV, строительные материалы, надзор и техническую по>

мощь. Эта система получила название «Волшебный дом», или «Стокголь>

мский план». При строительстве использовались готовые стеновые панели и

другие строительные элементы. Жилищное подразделение городского сове>

та отбирало для участия в программе только семьи во главе с работающим

мужчиной. Участникам на выбор предлагалось несколько недорогих проек>

тов, с них брали согласие на контроль за ходом строительства и обязатель>



ство закончить его в соответствии с графиком. Как правило, семья возводи>

ла дом за один строительный сезон.

Движение гомстед в период депрессииВ 1930>е гг. интерес к самострою в Европе и Северной Америке повысил>

ся. Росла безработица, и люди пытались выживать за счет самообеспечения

продовольствием. Особенно в США, при наличии значительного количества

автомобилей, было возможно совмещать частичную занятость на работе с

ведением подсобного хозяйства. Тогда же появилось социально>политичес>

кое течение, которое можно охарактеризовать как возврат к природе. В ре>

зультате совокупного действия многих факторов гомстеды как форма жиз>

необеспечения стали более чем жилищной программой.

В Германии в 1931 г. была принята масштабная программа переселения

безработных рабочих в пригородные дома с участками. Первоначально пред>

полагалось строительство только собственными силами, однако довольно

скоро власти в добровольно>принудительном порядке организовали строи>

тельные бригады. Интересно отметить, что в компании «Сименс» рабочим

предоставлялись два оплачиваемых дня в неделю для строительства

собственного жилья. Аналогичные проекты реализовывались и в Австрии,

где дошли до крайней степени экономии — строили дома без водопроводов,

газа и электричества, и, несмотря на это, качество было высоким, а спрос

значительным.

В США идея гомстедов получила значительную поддержку в основном

потому, что опиралась на идеологию возврата к земле, на традицию пола>

гаться на собственные силы. Будучи губернатором Нью>Йорка, Франклин

Рузвельт поддержал идею гомстедов, а став президентом — соответствую>

щую национальную программу.

Последствия Второй мировой войныПосле Второй мировой войны в Европе ощущалась значительная нехват>

ка жилья, и идея самостроя обрела второе дыхание. Однако наибольшие из>

менения произошли не в Старом, а в Новом Свете. В США в 1949 г. 1/3 инди>

видуальных домов были построены их собственниками, то же самое в Кана>

де и Австралии.

В США было изменено законодательство, после чего Федеральная жи>

лищная администрация (FHA) начала выдавать кредиты по программе Title

III, предназначенные для жилищных улучшений и строительства «скром>

ных домов». В Канаде в рамках программы поддержки ветеранов было пре>

доставлено дешевое жилищное финансирование десяткам тысяч человек.

Первоначально администрация по делам ветеранов заключала договоры с


местными строителями на строительство домов, однако столкнулась с систе>

матическим перерасходованием средств и низким качеством строительства.

Пришлось изменить стратегию и разработать программу «Построй сам

собственный дом» (Build>Your>Own>Home), а также организовать ее подде>

ржку, включая строительные курсы и инспекцию строительства на местах.

В Европе наибольшую популярность по ряду причин строительство

собственными силами приобрело в Греции, где в определенные периоды

строилось по 15 тыс. домов в месяц.

Финский опыт

Финансовая помощь самострою со стороны государстваВ 20—40 гг. ХХ в. так называемая скандинавская модель социального

обеспечения стала оказывать влияние на социальную политику Финляндии1.К концу 1940>х здесь работала модель социальной политики, основанная на

остаточном принципе, когда помощь предоставлялась лишь наиболее нуж>

дающимся слоям населения. Это нашло отражение и в жилищной политике,

проводя которую государство использовало два основных инструмента —

регулирование жилищных взаимоотношений между собственником жилья и

арендатором с периодическим контролем за этими взаимоотношениями и

жилищное финансирование. Второй инструмент предназначался для помо>

щи гражданам, строившим жилье своими силами. В Финляндии последова>

тельно применялись три системы кредитования. В рамках второй системы

финансировался только самострой, в рамках первой и третьей — и другие

проекты жилищного строительства.

Государственное кредитование строительства жилья Финляндия обрела независимость в 1917 г., а уже в 1920 г. начала рабо>

тать первая схема государственного кредитования строительства жилья.

Важно помнить, что это происходило на фоне жесточайшего кризиса,

вызванного начавшейся в Финляндии в 1918 г. гражданской войной между

Красной гвардией, состоявшей преимущественно из городских и сельских

наемных работников и мелких фермеров, и Белой гвардией — в нее входили

в основном независимые крестьяне и представители среднего класса. Война

закончилась поражением Красной гвардии, вслед за которым последовали

жесточайшие репрессии. Период «белого террора» в Финляндии был непро>

должителен, но в результате страна оказалась разделенной на два лагеря. В

том числе и по этой причине социальная политика страны в 1920>1930>е гг.

была крайне отсталой.


1 Данный раздел представляет собой краткое изложение работы The State and Self>help Housing in Urban Finland, 1920

to 1950 / H. Ruonavaara (ed.). 1999. Vol. 14, N 3. Р. 329—341.


Жилищное строительство также находилось в кризисе, поэтому вплоть

до середины 1920>х гг. ощущалась острая нехватка жилья. Ситуация требо>

вала вмешательства государства, и между 1920 и 1926 гг. началось государ>

ственное финансирование строительства жилья при помощи субсидий. В об>

зоре кредитной политики государства, подготовленном в 1927 г. для Нацио>

нального совета по социальной политике, отмечалось, что стимулом для фи>

нансирования послужило стремление не только покончить с нехваткой

жилья, но и обеспечить социальную стабильность в стране. Власть опаса>

лась, что социальное недовольство работающего населения усугубится тем,

что ему приходится жить в домах, пришедших в полный упадок, по сути в

трущобах. Кстати, подобные опасения заставили власть и в других странах

в это же время начать оказывать государственную поддержку гражданам

при строительстве домов своими силами.

Первые государственные кредиты на строительство жилья были беспро>

центными и разными по размеру. Действовали такие программы следующим

образом: 30% всех строительных издержек покрывались кредитами, кото>

рые выделялись муниципальным образованиям и некоммерческим органи>

зациям, строившим жилье, и только 20% кредитных средств направлялись

непосредственно тем, кто строил собственное жилье. В силу того что сущест>

вовали трудности с привлечением оставшихся необходимых для строитель>

ства средств, правительство также предоставляло амортизационные креди>

ты с низким процентом, когда соотношение размера кредита и стоимости

жилья не превышало 20%. В 1924 г. перестали выдавать беспроцентные госу>

дарственные кредиты, но подняли это соотношение до 25%. Таким образом,

государственное финансирование строительства жилья при помощи субси>

дий покрывало максимум половину всех издержек на строительство. Одна>

ко и такая система кредитования получила общественную поддержку.

Муниципальные власти занимались распределением государственных

кредитов. Застройщик мог получить такой кредит при условии получения от

муниципалитета необходимого земельного участка либо совсем бесплатно,

либо на условиях очень дешевой аренды минимум на 50 лет. Более того, ког>

да государство еще предоставляло беспроцентные кредиты, в обязанность

муниципальных властей входило предоставление аналогичного кредита,

размер которого должен был составлять половину от государственного. Пос>

ле отмены беспроцентных кредитов муниципалитетам было вменено в обя>

занность либо выдать дополнительный амортизационный кредит в размере

3/5 от государственного, либо гарантировать обеспечение по такому же бан>

ковскому кредиту. Эта муниципальная субсидия равнялась примерно поло>

вине государственной субсидии.

Первоначально государственные жилищные кредиты адресовались му>

ниципальным застройщикам и прочим некоммерческим строительным орга>

низациям, но начиная с 1922 г. они стали доступны и тем, кто строил




собственные дома. Однако если посмотреть, как распределялись жилищные

кредиты и уже построенные жилые дома, профинансированные государ>

ством, то становится очевидным, что основной акцент в жилищной политике

ставился на строительстве муниципального жилья и кредитовании неком>

мерческого жилищного строительства. В 1920—1926 гг. те, кто строил

собственный дом, получали 16% от всех государственных кредитов на стро>

ительство жилья, а между тем их доля в общем объеме жилья, построенного

с привлечением государственного финансирования, была несколько выше —

21%. Такое несоответствие объясняется тем, что муниципальные застрой>

щики и некоммерческие строительные организации в среднем получали бо>

лее крупные по размеру кредиты, чем те, кто строил собственные дома.

В начале 1920>х гг. система государственного кредитования внесла значи>

тельный вклад в строительство жилья в городах. Почти на одну треть горо>

дское жилищное строительство в 1920—1926 гг. осуществлялось при помощи

государственных кредитов. И хотя абсолютные цифры были не столь уж ве>

лики — построено всего 6438 домов, следует помнить, что в то время Фин>

ляндию нельзя было назвать урбанизированной страной и строительство

частных домов сталкивалось со значительными трудностями. Но те, кто

строил жилье собственными силами, от государственной финансовой помо>

щи жилищному строительству выигрывали не очень много. Тогда бытовало

мнение, что муниципальное жилищное строительство и строительство

жилья некоммерческими организациями более отвечали потребностям се>

мей с низким доходом. Тех же, кто мог позволить себе строить дом собствен>

ными силами, считали более преуспевающими, чем обычные семьи предста>

вителей рабочего класса, полагая, что они меньше нуждаются в финансовой

поддержке. Кроме того, те, кто занимался жилищной реформой, не верили,

что индивидуум, строящий свой дом, может это сделать с адекватным уров>

нем качества. Они полагали, что муниципальные застройщики или неком>

мерческие организации, руководимые экспертами в жилищных вопросах,

лучше могли решить проблему нехватки жилья.

Строительство собственными силами при государственной финансовой

поддержке было поставлено во главу угла при реализации одного конкрет>

ного жилищного проекта — речь идет о строительстве жилых районов по ти>

пу города>сада (garden city) на окраинах больших и малых городов. Однако

некоторые эксперты, с недоверием относившиеся к самострою, подчеркива>

ли, что некоммерческие организации тоже могут построить подобный жилой

район и что самый известный из всех финских городов>садов — Капыла на

окраине Хельсинки — как раз ими в основном и построен.


Фонд «Собственный дом»Политика кредитования, распространенная в начале 1920>х гг., была вре>

менной мерой, от которой постарались отказаться как можно скорее. В 1927

г. ей на смену пришла новая система, в рамках которой вопросами финанси>

рования коммерческого строительства жилья должен был заниматься «по>

лугосударственный» ипотечный банк. Он сумел в короткий срок захватить

значительную часть рынка, но утратил свои лидирующие позиции во время

Великой депрессии. Сама идея создания такого банка была позаимствована

в Швеции, равно как и способ, каким предполагалось финансировать самост>

рой. Средства на жилищное строительство в форме субсидий тем, кто стро>

ил частные дома, предоставлял специально для этой цели созданный обще>

ственный фонд под названием «Собственный дом». Это были вторичные кре>

диты с соотношением размера кредита и стоимости жилья не более 40%.

Срок погашения кредитов равнялся 27 годам с отсрочкой платежей на пер>

вые три года. Годовая фиксированная процентная ставка равнялась 4,5%

(для сравнения: процент по банковским кредитам в конце 1920>х гг. был на

уровне 10%). Условия для тех, кто строил жилье собственными силами, более

чем благоприятные.

Хотя эти кредиты выдавались исключительно собственникам жилья, ко>

торые его строили для собственного проживания, а не спекулянтам недви>

жимостью, законодательно было разрешено добавлять к домам на одну>две

семьи еще соответственно одну>две жилые пристройки. Тем самым на уров>

не закона было признано, что на тот момент (в начале ХХ столетия) семья

собственника отдельно стоящего дома (или домов, имеющих общую стену)

зачастую не могла содержать его, не имея возможности сдавать площади в

аренду жильцам или использовать часть дома как пансион. Поэтому тем, кто

строил дом своими силами, разрешалось добавить к нему одну>две комнаты,

чтобы можно было сдавать их в аренду. Однако официальные лица, занятые

проведением жилищной реформы, к такой практике относились насторо>

женно. Они хотели, чтобы финансовая помощь государства шла именно на

улучшение жилищных условий, особенно на решение проблемы перенасе>

ленности домов, и полагали, что субсидирование самостроя необязательно

будет служить этим целям. Ведь семья, нуждающаяся в финансовой подде>

ржке для строительства дома собственными силами, будет испытывать соб>

лазн сдавать как можно больше комнат, а значит, не произойдет никакого

реального улучшения жилищных условий по стране. Кроме того, реформа>

торы считали, что пускать совершенно посторонних людей, в свой дом, под

одну крышу со своей семьей предосудительно и по моральным соображениям.

Национальный совет по социальной политике, который предоставлял жи>

лищные кредиты, также стремился контролировать качество жилья, кото>

рое строили те, кто их получал. До того, как выдать кредит, тщательно изу>




чались планы строительства, и если в них чего>то не хватало, то заявка на

кредит отклонялась. Совет сам готовил и публиковал образцы планов строи>

тельства частных домов. Считалось, что те рабочие окраины, которые перед

Первой мировой войной возникли вокруг всех крупнейших городов, изоби>

ловали недостатками как с точки зрения планировки, так и с эстетической

точки зрения, и реформаторы не хотели, чтобы появилась новая версия этих

старых окраин.

Фонд «Собственный дом» был задуман для осуществления государствен>

ного финансирования в гораздо меньшем масштабе, чем это делалось в

1920—1925 гг. Он никогда не был важным источником финансовой помощи в

строительстве городского жилья. За 1927—1937 гг. из средств фонда было

профинансировано строительство всего около 1500 домов, примерно 3% от

общего объема городского жилья, построенного за тот же период. Как уже

было сказано, в 1920>х гг. доля домов, построенных собственными силами, в

общем объеме построенного жилья была невелика. Но поскольку сейчас не>

легко найти статистические данные, которые могли бы рассказать нам о

строительстве жилья в 1931—1936 гг. с разбивкой по категориям застройщи>

ков, весьма трудно оценить, каким был вклад фонда в самострой той поры.

Вероятно, доля тех, кто строил такое жилье и при этом получал кредиты из

«Собственного дома», не превышала 1/3. Но это, повторим, грубая оценка,

основанная на данных о строительстве жилья в 1927—1930 гг.

Система государственного жилищного кредитования

в 1940>х гг.В 1940 г. Национальный совет по социальной политике предложил новую

жилищную программу. Это предложение было одобрено парламентом Фин>

ляндии, и начиная с 1941 г. государство начало выдавать вторичные жилищ>

ные кредиты на строительство жилья в населенных пунктах. При этом фи>

нансировалось не только строительство отдельных домов, но и строитель>

ство жилья для сдачи в аренду и жилья, построенного строительными ком>

паниями. Финансирование строительства частных домов подверглось ре>

формированию: кредиты теперь получали и муниципалитеты, и некоммер>

ческие строительные организации, которые строили такие дома на продажу.

Спрос на эти кредиты был очень высоким. Муниципальные образования и

некоммерческие строительные организации приступили к планированию

крупномасштабного строительства частных домов для последующей прода>

жи, но из>за войны этим планам не суждено было осуществиться.

Около 90% из 9600 домов, профинансированных новыми кредитами в

1940>е гг., были построены ближе к концу десятилетия. В это время общий

объем построенного жилья в городах был мал, а доля жилья, профинансиро>

ванного государственными субсидиями, составляла около 1/3. Только 30%



жилья, построенного при помощи государственных субсидий, относились к

категории частных домов. Возможно, влияние субсидирования и было суще>

ственным, но в то время финансирование строительства отдельно стоящих

домов еще не стало приоритетом государственной политики.

Проводившаяся в 1940>е гг. политика поддержки строительства отдельно

стоящих домов опять же объясняется стремлением обеспечить в стране «со>

циальный мир». В эти годы в рамках строительства, профинансированного

государством, образцы планов стали использоваться при строительстве до>

мов гораздо шире, чем до войны. Стояла задача как можно более дешево и в

то же время эффективно научиться строить отдельные дома, доступные ма>

лообеспеченным людям. Считалось, что использование при строительстве

образцов планов повысит не только эффективность строительства, но и ка>

чество застройки и улучшит ее с эстетической точки зрения, поскольку та>

кие планы готовили профессиональные архитекторы.

Во время войны и в период послевоенного восстановления значение само>

строя возросло. Финансовые возможности были невелики, материалов, кото>

рые нужны для строительства многоквартирных домов, было очень мало, а

вот лесоматериалов, напротив, достаточно. Кроме того, чтобы строить свои>

ми силами, не нужно привлекать большое количество сторонних рабочих, а

следовательно, и нехватка рабочих рук ощущается меньше.


10. ОПЫТ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

В Республике Казахстан со стороны государства была предпринята нес>

колько прямолинейная попытка практически старым советским способом

вмешаться в строительство жилья с целью снижения его стоимости и повы>

шения доступности для граждан со средними доходами. Рисунок далее ил>

люстрирует механизм строительства доступного жилья, реализованный в

Казахстане в рамках Государственной программы развития жилищного

строительства на 2005—2007 гг.

Органам местного самоуправления были выделены бюджетные средства

для подготовки земельных участков, обеспеченных инженерной инфраст>

руктурой. Эти участки бесплатно предоставлялись застройщикам, которых

выбирали на конкурсной основе — основным требованием было построить и

предоставить участникам программы жилье ограниченной стоимости (не бо>

лее $ 400 за квадратный метр в Астане и Алма>Ате). Победителям конкурса

предоставлялись беспроцентные ссуды на строительство жилья.

Органы местного самоуправления выбирали участников программы (мо>

лодые семьи, работники бюджетной сферы). Последним при посредстве Ка>

захстанской ипотечной компании (КИК) предоставлялись ипотечные креди>

ты без первого взноса под 10% годовых в национальной валюте.

Поучительны трудности, встретившиеся на пути реализации подобного

решения:

многочисленные нарушения правил доступа к более дешевому жилью;

отсутствие должной мотивации акиматов (муниципалитетов и регионов)

предоставлять земельные участки, обеспеченные инфраструктурой, да>

же при полном государственном финансировании развития инфраструк>

туры;

невысокое качество жилья;

нарушение сроков строительства.

Опыт Казахстана подтверждает, что прямолинейное накачивание строи>

тельного сектора бюджетными средствами не очень эффективно, а главное,

не создает комплексной системы строительства доступного жилья. Не сле>

дует увлекаться прямым субсидированием там, где целесообразно исполь>

зовать некоммерческие организации для решения важной социальной

задачи — строительства и эксплуатации доступного жилья.


10. Опыт республики Казахстан 113

БЮДЖЕТ СТРАНЫ

Беспроцентные займы на строительство

на сумму $ 1 млрд

ЗАСТРОЙЩИК — ОРГАН МЕСТНОГОСАМОУПРАВЛЕНИЯ

ГЕНЕРАЛЬНЫЙПОДРЯДЧИК

Подрядчик

Проект

Фильтр на входе(категории)

Конкурс по выборугенеральногоподрядчика

Приобретает квартирув собственность

Предоставлениеучастка в аренду

Льготные кредиты ипотечных компаний (под 10% годовых,LTV = 100%) за счет участия в схеме Гарантийного фонда

ипотечного страхования и КИК

ДОМ

Рис. 10.1. Опыт Казахстана: застройщик — заказчик — муниципалитет


В данном разделе мы рассмотрим некоторые схемы формирования

доступного жилья, которые можно рекомендовать для использования в Рос>

сии1. Все они направлены на стимулирование предложения на рынке относи>тельно недорогого жилья, что увеличивает долю граждан, которым стано>

вится доступным приобретение жилья на рынке за счет собственных средств

и ипотечных кредитов.

11. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДЛЯ РОССИИ

На основе изучения зарубежного опыта можно предложить схемы обес>

печения доступным жильем граждан с невысоким уровнем доходов

(рис. 11.1).

Рис. 11.1. Возможные схемы улучшения жилищных условий граждан с невысокими доходами

Возможные способы улучшения жилищных условицй граждан с доходами,

не позволяющими приобрести или арендовать жилье на рынке

Приобретение в


Аренда Участие в кооперативе

Участие в

некоммерческих схемах

(non$profit)

Строительство

собственными силами

Субсидии на

приобретение

Субсидии на

коммерческий найм

Некоммерческий найм

(non$profit)

Cоциальный найм

Паевое участие

Приобретение

собственности

1 См. также: Копейкин А.Б., Пузанов А.С., Рогожина Н.Н. Формирование предложения жилья для граждан Российской

Федерации со средними доходами // Городской альманах : вып. 3. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.


11. Предложения для России 115

В России решение этой задачи осложнено сохраняющейся монополизаци>

ей рынка земельных участков, что в условиях растущего спроса приводит к

«перекосу» предложения жилья в сторону верхнего ценового сегмента. Кро>

ме того, частный арендный сектор находится в основном в режиме «нефор>

мальной экономики», что не позволяет в полной мере использовать его воз>

можности при разработке комплексной государственной жилищной полити>

ки. Поэтому в настоящее время самое главное — добиться уменьшения сто>

имости строительства жилья и создать механизмы строительства недорого>

го жилья, доступного для семей со средним и несколько ниже среднего уров>

нем дохода.

При подготовке экспертной оценки возможностей снижения стоимости

строительства (табл. 11.1) были приняты во внимание работы по анализу

структуры стоимости строительства жилья, проведенные консультантами

Всемирного банка в 2004—2005 гг. на основе опроса девелоперов в ряде реги>

онов России (Москва и Московская область, Санкт>Петербург, Ставрополь,

Иркутск, Новосибирск, Ростов и города Ростовской области).

Таким образом, основными источниками уменьшения стоимости строи>

тельства жилья являются снижение затрат на приобретение земельного

участка и инфраструктуру, разработка и внедрение недорогих типовых про>

ектов, снижение прибыли застройщика (за счет организации строительства

неприбыльными структурами и снижения строительных рисков). Использо>

вание этих механизмов может предположительно снизить цену жилья для

потребителя на 25% с учетом субсидий и на 19% без учета субсидий. Сегодня

это позволило бы увеличить долю семей, способных приобрести жилье на ос>

нове рыночных механизмов, с 19 до 33%, а в прогнозируемых условиях

2010 г. — с 30 до 58%.

Источников снижения цены два — это бюджетные субсидии и уменьше>

ние стоимости квадратного метра путем возложения функций застройщика

на некоммерческие организации. Вторая идея может быть реализована пу>

тем развития некоммерческого (кооперативного) сектора жилищного строи>

тельства. Суть ее в том, что если у нас монополизированный рынок и мы вы>

нуждены покупать жилье по цене, в которой заложена монопольная свер>

хприбыль, то давайте элиминируем в этом процессе коммерческого застрой>

щика и сделаем застройщиками самих граждан, наподобие жилищно>строи>

тельных кооперативов советских времен. У таких застройщиков не будет

маржи, не будет монопольной сверхприбыли, что позволит снизить цену и

повысить доступность жилья. Эта идея вполне имеет право на существова>

ние и имеет массу зарубежных аналогов.



Таблица 11.1. Анализ возможности снижения стоимости строительства (на примережилья высокой ценовой категории)

Составляющая

стоимости

Земля

Инфраструктура

Стоимость

строительства

Дополнительные

расходы

Привлеченные

средства

Прибыль

застройщика

(включающая и

плату за риски)

Общий доход по

проекту

Ценовая

структура,

%

14,32

5,29

39,79

12,00

4,75

23,85

100,00

Возможность снижения цены для

населения

Бесплатное предоставление

земельного участка, закрытые

аукционы

Бесплатное подключение, скидки

Новые типовые проекты

Снижение затрат на проектные

разработки за счет предложения

типовых проектов, а также

сокращения затрат на согласования

Субсидирование процентной ставки

Организация строительства

неприбыльными структурами,

проведение конкурсов

застройщиков, снижение рисков за

счет страхования, гарантий

Источник средств

Субсидия в натуральной

или денежной форме

Косвенная денежная

субсидия (выпадающие

доходы)

Бюджетные средства

Разовые затраты

Бюджетные средства

Организационные

мероприятия

Возможная схема стимулирования строительства недорогого жилья

должна удовлетворять следующим условиям:

обладать финансовой устойчивостью;

иметь «правильные» стимулы для всех заинтересованных участников (в

частности, для органов местного самоуправления — стимулы формиро>

вать земельные участки, обеспечивать их инженерной инфраструктурой

и предоставлять для целей жилищного строительства);

быть защищенной от возможных злоупотреблений (в условиях российс>

кого рынка жилья — в первую очередь защищенной от инвестиционного

и спекулятивного спроса).

Жилищные кооперативы и некоммерческие жилищные ассоциации —

наиболее подходящие формы для организаций, на которые может быть воз>

ложена функция застройщика при строительстве доступного жилья. Строи>

тельную прибыль в данном случае возможно уменьшить потому, что основ>

ной целью данных структур является исключительно обеспечение жильем

своих участников. Кроме того, кооперативное жилье имеет пониженную

ликвидность по сравнению с жильем, находящимся в частной собственности



(продать можно только пай, а вступление в кооператив нового члена должно

быть утверждено решением общего собрания), что делает его гораздо менее

привлекательным с точки зрения возможности проведения спекулятивных

и инвестиционных операций.

В современных российских условиях это может иметь весьма важное зна>

чение. Согласно российскому законодательству у члена жилищного коопера>

тива после выплаты пая автоматически возникает право собственности на

занимаемое жилое помещение. Это делает жилищные кооперативы проме>

жуточной (несамостоятельной) организационной формой, так как после

выплаты первого паевого взноса их деятельность должна регулироваться

законодательством об объединениях собственников. Между тем в большин>

стве стран мира кооперативная собственность на жилье является одной из

системообразующих — кооперативы успешно используются для удовлетво>

рения жилищных потребностей определенных категорий граждан, в первую

очередь граждан с невысокими доходами. Представляется, что назрела не>

обходимость внести изменения в российское законодательство, чтобы вос>

создать правовые основы существования и «полноценных» кооперативов

(именно воссоздать, потому что этот институт — «советские ЖСК» — доста>

точно успешно функционировал в 1960—1980>е гг.).

Государственное регулирование деятельности жилищных кооперативов

и некоммерческих жилищных ассоциаций, а также их государственная под>

держка позволят создать социально ориентированный механизм строитель>

ства недорогого жилья. Рыночные застройщики в любом случае ориентиро>

ваны на получение прибыли, и административные методы ограничения их

прибыли могут оказаться неэффективными. Как показал зарубежный опыт,

благодаря развитию некоммерческого и кооперативного сектора жилищного

строительства создается фонд доступного жилья, и граждане с невысокими

доходами получают возможность решать свои жилищные проблемы.

В этом контексте для обсуждения могут быть предложены две схемы. В

первой застройщиком является жилищный кооператив с сохранением пае>

вых отношений после выплаты паевого взноса, во второй — некоммерческая

жилищная ассоциация (НЖА). Для реализации как одной, так и другой схе>

мы на федеральном уровне в соответствии с Федеральным законом «О не>

коммерческих организациях» должна быть создана государственная жи>

лищная корпорация (ГЖК), основной целью которой будет повышение

доступности жилья для граждан со средними доходами путем формирова>

ния условий для уменьшения стоимости строительства жилья. Предполага>

ется, что на ГЖК могут быть возложены следующие функции:

1) выбор и организация разработки типовых проектов жилья;

2) разработка (совместно с органами местного самоуправления) стандартов

участия граждан в кооперативах;



3) аккредитация НЖА и заказчиков для участия в программе строитель>

ства жилья для граждан со средними доходами;

4) предоставление гарантий банкам по кредитам, предоставляемым НЖА

или кооперативам на строительство жилья;

5) участие в распределении федеральных субсидий, ссуд или предоставле>

ние займов на формирование земельных участков и обеспечение их инф>

раструктурой;

6) предоставление гарантий по договору кооператива с заказчиком (первая

схема) в целях страхования рисков удорожания строительства и увели>

чения сроков строительства, а также риска незавершения строительства;

7) предоставление займов, субсидий НКО (вторая схема);

8) разработка стандартных схем организации финансирования и организа>

ции строительства;

9) разработка механизма ограничений на продажу гражданами жилья,

построенного и приобретенного в рамках данных схем, в целях снижения

вероятности осуществления спекулятивных и инвестиционных сделок.

Реализация этих схем строительства доступного жилья позволит умень>

шить стоимость жилья благодаря тому, что его низкая ликвидность будет

способствовать уменьшению спекулятивного и инвестиционного спроса.

Кроме того, уменьшить стоимость можно путем разработки и применения

типовых проектов строительства, «неинтересных» с точки зрения спроса,

предъявляемого элитным сегментом, а также внедрением особых процедур

предоставления земельных участков, например закрытых аукционов, спосо>

бствующих снижению цены. Следует также рассмотреть вопрос об осущес>

твлении такого строительства заказчиками и застройщиками «нового типа»,

ограничивающими свою прибыль в силу особого правового статуса и способа

управления.

Дополнительный эффект уменьшения цены для потребителя может быть

обеспечен за счет:

предоставления органам местного самоуправления (ОМСУ) или регионам

субсидий, ссуд или займов на формирование земельных участков и на их

обустройство инженерной инфраструктурой;

предоставления кооперативам субсидий на приобретение земельного

участка (первая схема);

предоставления ГЖК гарантий по договору кооператива с заказчиком,

как формы страхования рисков, связанных со строительством;

предоставления займов и субсидий НЖА (вторая схема);

уменьшения стоимости привлеченных средств за счет предоставления

ГЖК гарантий банкам по кредитам на строительство жилья.

Остановимся более подробно на предлагаемых схемах.


Застройщик — жилищный кооператив с сохранением

паевых отношений после выплаты паевого взноса

(без получения права собственности на квартиру)В соответствии с данной схемой создается жилищный кооператив (рис.

11.2) — как по инициативе граждан, так и по инициативе ОМСУ или неком>

мерческой организации (регионального фонда жилья — РФЖ или муници>

пального фонда жилья — МФЖ). Члены кооператива отбираются в соответ>

ствии с критериями, устанавливаемыми ГЖК с участием ОМСУ. При этом

учитывается заявленная социально>политическая цель — строительство

жилья для людей со средними доходами (ограничение сверху), достаточны>

ми для того, чтобы в конечном счете выплатить пай.

Для финансирования строительства жилья члены жилищного кооперати>

ва должны накопить не менее 20—30% стоимости строительного проекта.

Подобный опыт существует, например, в Калининградской области, где в со>

ответствии с действующим законодательством создан кредитный коопера>

тив, в рамках которого осуществляется накопление средств граждан. Из


Бюджет

ОРГАН МЕСТНОГОСАМОУПРАВЛЕНИЯ

(РЕГИОН)ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОРПОРАЦИЯ

(ГЖК)

Аукцион напредоставление участка

в собственность

Фильтр на входе(стандарты

отбора)

Методическаяпомощь

Субсидии иссуды на

формирование земельногоучастка и

обеспечение егоинфраструктурой

Банк (кредит)

Подрядчик

Типовой проект

Фильтр на выходе

Управление многоквартирным домом

Некоммерческая жилищная ассоциация(застройщикDзаказчик)

ДОМ

Стандарты ГарантииАренда,

аренда/ЖК справом выкупа

Займы

Рис. 11.2. Застройщик — кооператив без получения собственности на квартиру (первая схема)


этих средств предоставляется кредит жилищно>строительному кооперати>

ву, пайщики которого одновременно являются пайщиками кредитного ко>

оператива. Возможен вариант финансирования строительства жилья посре>

дством получения бюджетной субсидии, займа от ГЖК. ОМСУ получает суб>

сидию от ГЖК на формирование земельного участка и обеспечение его инф>

раструктурой. Кооператив принимает участие в аукционе по приобретению

земельного участка (не исключен вариант закрытых аукционов).

Строительство жилого дома может быть организовано двояким образом:

кооператив либо самостоятельно реализует функции застройщика>заказчи>

ка, либо заключает договор с выбранным им (в соответствии со стандартами

ГЖК) заказчиком (профессиональные девелоперы, региональные фонды

жилья и ипотеки — РФЖ, муниципальные фонды жилья и ипотеки —

МФЖ, созданные по всей стране при участии Агентства по ипотечному жи>

лищному кредитованию). ГЖК предоставляет гарантии по договору коопе>

ратива с заказчиком (на случай, если заказчик неэффективно израсходует

средства, а жилье не достроит). Формы взаимодействия кооператива>заст>

ройщика и заказчика могут отличаться как по составу функций, так и по

степени и формам ответственности за исполнение обязательств, взятых на

себя заказчиком.

Оставляя за скобками возможность изменения состава функций, рас>

смотрим варианты взаимодействия сторон по степени вовлеченности и пока

формальной ответственности. Наиболее приемлемыми формами взаимоот>

ношений, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федера>

ции, могут быт агентский договор и договор подряда. Именно подряда, а не

строительного подряда, так как функции заказчика шире, чем функции под>

рядчика по договору строительного подряда, например, на него может быть

возложена функция привлечения средств. Соответственно, от выбора дого>

вора и способа обеспечения заказчик может быть «советником» (агентский

договор) или, например, нести всю полноту ответственности за выполнение

обязательства (в случае заключения договора подряда, обеспеченного, нап>

ример, гарантией банка). Очевидно, что стоимость выполнения обеспеченно>

го договора подряда будет несравненно выше, чем агентского.

Далее заказчик выбирает типовой проект по согласованию с кооперати>

вом (в соответствии со стандартами ГЖК), организует проектно>изыска>

тельские работы, оценивает смету предстоящих расходов. Затем привлека>

ет необходимые подрядные организации, обеспечивает их всем необходи>

мым в соответствии с законодательством и договорами, контролирует ход

работ. Кроме того, заказчик обеспечивает финансирование проекта, привле>

кая в дополнение к накоплениям членов кооператива банковский кредит,

обеспеченный залогом земельного участка и строящегося жилья. Учитывая

ограниченную ликвидность залога, связанную с ограничениями по использо>

ванию земельного участка для целей кооперативного строительства (если



используется форма закрытых аукционов) и незаинтересованность банков в

таком кредитовании, в схеме предусмотрены гарантии ГЖК банку по креди>

ту. Кооператив должен обеспечить управление рисками, прежде всего рис>

ком удорожания строительства, риском увеличения срока работ и риском

незавершения строительства (эти риски могут быть поделены между коопе>

ративом и заказчиком либо полностью возложены на кооператив). По окон>

чании строительства дома члены кооператива продолжают вносить деньги

до полной выплаты пая. Это является источником погашения кредитов.

Члены кооператива не получают права собственности на квартиру, они

являются собственниками пая (как было показано выше, это потребует вне>

сения соответствующих изменений в федеральное законодательство). ГЖК

устанавливает правила, ограничивающие возможность продажи пая членом

кооператива (продажа только членам кооператива, компенсация ранее по>

лученных льгот), а также ограничения по сдаче таких жилых помещений в

аренду на рынке жилья.

Застройщик — некоммерческая жилищная ассоциацияДанную схему иллюстрирует рис. 11.3. Напомним, что ее аналогом явля>

ется английская система жилищных ассоциаций, которую мы коротко оха>

рактеризовали выше.


Рис. 11.3. Застройщик — кооператив без получения собственности на квартиру (вторая схема)

Бюджет

ОРГАН МЕСТНОГОСАМОУПРАВЛЕНИЯ

(РЕГИОН)

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОРПОРАЦИЯ(ГЖК)

Аукцион напредоставление участка

в собственность

Фильтр на входе(стандарты

отбора)

Методическаяпомощь

Средствафизических лиц

(30%)

Субсидии иссуды на

формирование земельногоучастка и

обеспечение егоинфраструктурой

Банк (кредит)

Подрядчик

Типовой проект

Фильтр на выходе

КООПЕРАТИВ (ЗАСТРОЙЩИК)

ССК (накопления,госпремии, кредит)

ЗАКАЗЧИК1. РегиональD

ный (мунициDпальный)фонд жилья(РФЖ, МФЖ).

2. ПрофессиDональные деDвелоперы

ДОМ

Гарантии

Договор

Стандарты

Гарантии

Бюджетныесубсидии,

займы

Заселение,выплата пая

А

А



Итак, создается некоммерческая жилищная ассоциация (НЖА), которая

будет профессионально заниматься строительством жилья и его последую>

щим управлением. Инициатива ее создания может исходить от граждан,

ОМСУ, регионального правительства или ГЖК. В состав наблюдательного

совета НЖА включаются помимо прочих представители общественности и

граждан, заинтересованных в получении доступа к жилью по умеренным

ценам.

Стандарты деятельности некоммерческой жилищной ассоциации уста>

навливает ГЖК, которая сертифицирует НЖА для участия в проекте стро>

ительства жилья для граждан со средними доходами. Участие в программе

сертификации дает возможность пользоваться гарантиями, займами и про>

чими услугами ГЖК.

ГЖК совместно с ОМСУ устанавливает критерии отбора граждан, кото>

рым будет предоставляться возможность доступа к жилью по умеренным

ценам, например путем ограничения уровня доходов сверху в соответствии

с понятием средних доходов.

Застройщиком>заказчиком является НЖА, в функции которой входит

выбор типового проекта, организация проектно>изыскательских работ и

оценка сметы предстоящих расходов. НЖА также принимает участие в аук>

ционе по приобретению земельного участка (может быть рассмотрен вари>

ант закрытого аукциона среди сертифицированных НЖА).

После приобретения земельного участка, обеспеченного инфраструкту>

рой, НЖА привлекает подрядные организации, предоставляет им все необ>

ходимое в соответствии с законодательством и договорами, контролирует

ход работ, организует финансирование строительного проекта. Благодаря

возможности получить гарантии ГЖК перед банком НЖА может привле>

кать банковские кредиты, которые частично могут быть обеспечены залогом

земельного участка и строящегося жилья. Еще один источник финансирова>

ния — займы от ГЖК. При умеренных процентных ставках они также могут

стать источником уменьшения стоимости строительства жилья.

НЖА обеспечивает управление строительными рисками, прежде всего

риском удорожания строительства, риском увеличения срока работ и рис>

ком незавершения строительства. Целесообразным представляется созда>

ние в рамках ГЖК системы взаимного страхования вышеперечисленных

рисков.

После завершения строительства НЖА предлагает жилье установлен>

ным категориям граждан. Возможны варианты предоставления жилья в

аренду и аренду с правом выкупа. На базе построенного жилого дома может

быть создан жилищный кооператив с правом выкупа квартиры в собствен>

ность.

В последующем НЖА занимается управлением данным домом, и эта де>

ятельность должна быть как минимум безубыточной. Часть средств, полу>



Источники

финансирования


Финансовые и

строительные

риски

Потенциальные

источники

уменьшения

стоимости


Потенциальные

источники

уменьшения цены

продажи

Мотивы для ОМСУ

предоставления

земельных

участков

Роль ГЖК

Системные

преимущества

Бюджетные субсидии. Бюджетные ссу>

ды. Банковские кредиты. Средства фи>

зических лиц

Вариант А: риски поделены между ко>

оперативом и заказчиком.

Вариант Б: риски полностью возложе>

ны на кооператив

Субсидии на формирование земельных

участков, на обеспечение инженерной

инфраструктурой. Типовые проекты

Заказчик «нового типа», ограничиваю>

щий свою прибыль. Субсидии на при>

обретение земельного участка (возмо>

жен вариант закрытых аукционов)

Субсидии на формирование земельных

участков, на обеспечение инженерной

инфраструктурой. Политическое и ад>

министративное давление

Участие в распределении бюджетных

субсидий. Гарантии по договору с за>

казчиком. Гарантия банку>кредитору.

Разработка типовых проектов и форм

договоров

Использование рыночных механизмов

для ограничения прибыли застройщи>

ков и обеспечения жильем целевых ка>

тегорий граждан. Минимизация нега>

тивного влияния господдержки ССК на

рынок и обеспечение целевого и эф>

фективного использования средств

граждан на приобретение жилья

Бюджетные субсидии. Бюджетные

ссуды. Займы жилищной

корпорации. Банковские кредиты

НЖА

Субсидии на формирование

земельных участков, на обеспечение

инженерной инфраструктурой.

Типовые проекты

НЖА — застройщик «нового типа».

Субсидии на приобретение

земельного участка

Субсидии на формирование земель>

ных участков, на обеспечение инже>

нерной инфраструктурой.

Политическое и административное

давление

Участие в распределении

бюджетных средств. Гарантия

банку>кредитору.

Разработка типовых проектов и

форм договоров. Предоставление

возвратных займов, субсидий

Использование рыночных механиз>

мов для ограничения прибыли заст>

ройщиков и обеспечения жильем

целевых категорий граждан.

Развитие конкуренции в сфере уп>

равления многоквартирными дома>

ми компаниями, не стремящимися к

извлечению прибыли

Первая схемаХарактеристика Вторая схема

ченных от продажи жилья и, возможно, от предоставления услуг управле>

ния, перечисляются ГЖК в качестве погашения привлеченных ранее зай>

мов.

Роль ГЖК в данной схеме заключается также в установлении правил,

ограничивающих возможность продажи гражданами жилья на рынок. Нап>

ример, при продаже пая член кооператива должен вернуть все средства,

предоставленные ему в виде субсидий.

Таблица 11.2. Основные характеристики первой и второй схем



Системные риски Предлагаемые меры могут не

создать стимулов для

предоставления земельных

участков. Стоимость услуг НЖА,

возможно, будет высокой.

Высокие процентные ставки

Предлагаемые меры могут не создать

стимулов для предоставления земель>

ных участков. Стоимость услуг заказ>

чика, возможно, будет высокой. Воз>

можно, будут высокие процентные

ставки по банковскому кредиту. Суще>

ствует риск неисполнения договора с

заказчиком и/или кредитного договора

Первая схема Вторая схема


БИБЛИОГРАФИЯ

1. Копейкин А.Б., Пузанов А.С., Рогожина Н.Н. Формирование предложе>

ния жилья для граждан Российской Федерации со средними доходами

// Городской альманах : вып. 3. — М. : Фонд «Институт экономики го>

рода», 2008.

2. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Воп>

росы экономики. — 2007. — № 7.

3. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Зарубежный опыт предоставления суб>

сидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем дохо>

дов. — М. : Фонд «Институт экономики города», 2007.

4. Affordable Housing and Urban Redevelopment in the United States / W.

Vliet (еd.). — Thousand Oaks ; London ; New Delhi : SAGE Publications,

1997.

5. Aided Self>help Housing, a Case of Amnesia / R. Harris (еd.). — 1999. — Vol. 14. — Р.

227>281.

6. America's Neighbors: The Affordable Housing Crisis and the People it

Affects. — Washington : NLIHC, 2004.

7. California Affordable Housing Handbook. Strategies for Planning &

Development / E. Seifel (еd.). — California : California Redevelopment

Association, 1998.

8. Developing Housing for the Workforce a toolkit. — Washington : ULI,

2007.

9. Dragons T., Bramley G. Increasing Affordable Housing Supply.

Affordable Homes Partnership. — Ireland, 2007.

10. Elsinga M., Haffner M., Heijden H.van der. Basics of housing policy:

affordability and accessibility. [Режим доступа: www.enhr2008.com].

11. Increasing affordable housing supply. Affordable homes partnership.

Dublin, 2007.

12. Consultation paper on a new planning policy statement: housing (PPS3) /

UK Department of Communities and Local Government. — L., 2005.

13. Green R., Malpezzi S. A primer on U.S. Housing Markets and Housing

Policy. — Washington : The Urban Institute Press, 2003.

14. Guidelines on Social Housing. Principles and Examples. — New York and

Geneva : United Nations, 2006.

15. Have you heard about Shared Ownership? A guide to buying a home

from a housing association in stages. Housing Corporation, 2005. [Режим

доступа: www.housingcorp.gov.uk].



16. Hills J. Ends and Means: The Future Roles of Social Housing in England

// CASEreport 34. L., 2007.

17. Housing Corporation — Capital Funding Guide. 2007.

[www.housingcorp.gov.uk].

18. Lawson J. The Swiss model of non>profit housing; financing social hous>

ing through cooperative relations in the absence of deep public subsidy /

ENHR // International Research Conference. — Dublin, 2008. [Режим

доступа: www.enhr2008.com].

19. Lujanen M. Housing and Housing Policy in the Nordic Countries. >>

Copenhagen : Nordic, 2004.

20. Myerson D. The Business of Affordable Housing. — Washington : ULI,

2007.

21. National Affordable Housing Programme 2008>11. The National

Affordable Homes Agency. 2007. [www.housingcorp.gov.uk].

22. Norris M., Shiels P. Regular National Report on Housing Developments in

European Countries. 2004.

23. Quality of Life in Canadian Communities. Trends and Issues in Affordable

Housing and Homelessness / Federation of Canadian Municipalities. —

Vancouver, 2007.

24. Schaefer Je.$P. Financing Social Housing in France // Housing Finance

International. >2003. — Vol. XVII, N 4.

25. Shiels P., Norris M. еt al. Supporting Low>income homebuyers in Ireland,

1990>2003: Profile, Policy and Issues / Center for Housing Research. 2007.

26. The First Time Buyers' Initiative. Buyers' guide. [Режим доступа:

http://www.englishpartnerships.co.uk/communitiespublications.htm#FT

BI].

27. The State and Self>help Housing in Urban Finland, 1920 to 1950 / H.

Ruonavaara (ed.). — 1999. — Vol. 14.

28. Urban Land Institute. Developing Housing for the Workforce a toolkit. —

Washington : ULI, 2007.

29. Whitehead C., Yates J. Increasing Affordability Problems — A Role for

Shared Equity Products? Experience in Austria and UK // Housing

Finance International. — 2007. — Sept.

30. Who Bearing the Burden? Severely Unaffordable Housing / D. Pelletiere,

M. Treskon, S. Crowley (еds.). — Washington : NLIHC, 2005.

31. 3rd Annual Demographic International Housing Affordability Survey.

[Режим доступа: http://www.demographia.com/].


SUMMARY

Development of affordable housing stock for moderate and slightly belowmoderate income citizens. Foreign countries' approach to the issue.

A.B. Kopeikin, N.N. Rogozhina, A.A. Tumanov

This book analyzes foreign practices of creating a low>cost housing stock for

moderate and slightly below moderate income households. The countries of

Europe and America grant subsidies to certain categories of citizens, develop

special mortgage programs for moderate income citizens, and, in addition to

this, they have a large variety of models of housing construction and housing

supply, which are somewhere between purely market models and models of

social housing for the poor. The authors investigate the practices of housing

associations of the UK, programs applied in USA, Scandinavian countries,

France, etc., and offer schemes of providing affordable housing to moderate and

slightly below moderate income citizens, which could be implemented in Russia.

The book targets civil servants, the staff of regional and municipal adminis>

trations responsible for housing policies and participants of the housing market

(bank employees, the staff of housing and mortgage foundations and construc>

tion companies).


Специалисты Института экономики города подготовили

в 2007—2009 годах

следующие книги:

Управление муниципальным экономическим развитием

Под ред. Г.Ю. Ветрова

М.: Фонд "Институт экономики города", 2009. — 258 с. ISBN: ISBN 978/5/8130/0

Учебное пособие имеет своей целью сформировать целостное представление о теоретических подхо�дах к управлению муниципальным экономическим развитием и практической деятельности муниципаль�ных образований, направленной на развитие их экономического потенциала. Экономическое развитиерассматривается как одна из наиболее сложных сфер в системе муниципального управления, котораятребует комплексной согласованной работы различных органов местного самоуправления, а такжевыстраивания конструктивных отношений между различными субъектами местного сообщества, согла�сования местных интересов с общестрановыми и региональными. Особое внимание уделено планиро�ванию, инвестиционной политике, механизмам общественного участия, а также другим актуальным воп�росам экономического развития российских муниципальных образований в контексте реформы местно�го самоуправления.

Пособие иллюстрируется практическими примерами, в том числе материалами проектов, реализован�ных сотрудниками фонда "Институт экономики города" в различных муниципальных образованиях Рос�сийской Федерации в 1999�2007 гг.

Пособие предназначено для студентов и аспирантов, изучающих муниципальное управление, работни�ков органов местного самоуправления, а также для широкого круга читателей, интересующихся муници�пальной проблематикой.

Городской альманах : вып. 4

Под ред. Г.Ю. Ветрова

М.: Фонд «Институт экономики города», 2009. — 312 с. ISBN 978/5/8130/0139/0

Центральной темой четвертого выпуска альманаха станет социально�экономическое развитие городовроссийского Дальнего Востока. Материалы предоставят специалисты ряда дальневосточных эксперт�ных центров, таких как Институт экономических исследований ДВО РАН, ГУ "ДальНИИ рынка", Дальне�восточный центр социальных инноваций, эксперты Ассоциации городов Сибири и Дальнего Востока,сотрудники Института экономики города.

Будут также рассмотрены очередные результаты проекта ИЭГ по мониторингу реализации реформыместного самоуправления. Продолжится публикация материалов по актуальным проблемам городскогоуправления в таких сферах, как планирование социально�экономического развития, муниципальные фи�нансы и межбюджетные отношения, управление жилищно�коммунальным комплексом, формированиегородских агломераций. В нескольких статьях будет представлен опыт Украины и Кыргызстана.

Сборник рассчитан на широкую аудиторию, интересующуюся проблемами муниципального и регио�нального развития: представителей органов власти, общественных и научных организаций, студентов,предпринимателей.


Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной

инфраструктуры

Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю.

М.: Академия народного хозяйства при правительстве Российской Федерации, 2009. — 264 с.

ISBN 978/5/7749/0540/9

В учебном пособии впервые комплексно представлены практические инструменты и методики государ�ственной поддержки строительства и развития коммунальной инфраструктуры в условиях рыночной эко�номики, а также подробно описан чрезвычайно востребованный в настоящее время институт частно�го�сударственного партнерства при развитии территорий в целях жилищного строительства. Данная рабо�та адресована студентам и аспирантам, изучающим экономику, управление (менеджмент), градорегули�рование, жилищно�коммунальный комплекс, специалистам, повышающим квалификацию в сфере ЖКХи планирования развития территорий, а также сотрудникам администраций федерального, региональ�ного и местного уровней, участвующим в реализации политики и программ стимулирования жилищногостроительства и развития коммунального комплекса.

Финансирование жилищного строительства

Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Якубов М.О.

М.: Фонд "Институт экономики города", 2007. — 168 с. ISBN 978/5/8130/0123/9

Развитие жилищного строительства в России является важным национальным приоритетом. Целый рядзаконодательных и программных инициатив государства за последние несколько лет направлен на по�вышение эффективности и расширение источников финансирования жилищного строительства. Одна�ко, несмотря на принятые меры, банковское кредитование строительства не получило должного распро�странения и основным источником жилищного финансирования остаются средства граждан.

В настоящей работе рассматриваются проблемы, ограничивающие возможности финансирования про�ектов жилищного строительства, и прежде всего проблемы развития кредитования застройщиков бан�ками. Проводится анализ различных схем и способов финансирования застройщиков как в России, таки за рубежом.

Заказать книги, а также полный каталог изданий Института экономики

города можно по факсу (495) 787d45d20, 363d50d47, электронной почте

[email protected]

или на сайте www.urbaneconomics.ru


КОПЕЙКИН Александр Борисович

РОГОЖИНА Наталия Николаевна

ТУМАНОВ Андрей Анатольевич

Формирование жилищного фонда, доступного для граждан

с невысокими доходами: подходы зарубежных стран

Ответственный за выпуск М.Ю. Ледовский

Редактор Е.З. Абоева

Компьютерная верстка А.Е. Зубков

Подписано в печать 28.06.2009

Печать офсетная

Тираж 500 экз.


Формирование жилищного фонда, доступного для граждан...

Documents

Transcript of Формирование жилищного фонда, доступного для граждан...