TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016 DAFTAR...

TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016

BUKU VII i

DAFTAR ISI

LATAR BELAKANG ..................................................................................................... 1

TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 2

PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 3

MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 3

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 4

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 4

RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 6

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 8

1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 8

1.2.1. Maksud ..................................................................................................... 8

1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 8

1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 10

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 10

2.1.1. Kondisi Eksisting Pasar Umum ................................................................. 10

2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat Ini .............................................................. 10

2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 11

2.1.4. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 11

2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 11

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 11

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 11

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................. 11

2.2.4. Rencana Strategis Kementerian PUPR .................................................... 11

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Perdagangan .................................................... 12

2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 12


BUKU VII ii

BAB 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 13

3.2. Tinjauan Tata Ruang ........................................................................................... 13

3.3. Aksesibilitas ........................................................................................................ 13

3.4. Aspek Fisik .......................................................................................................... 13

3.5. Spesifikasi Keluaran ............................................................................................ 15

3.6. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi ......................................................................... 16

BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaah (Demand) ............................................................................ 17

4.1.1. Metodologi ................................................................................................ 17

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 17

4.1.3. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 18

4.1.4. Analisis Induktif ........................................................................................ 18

4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 18

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU .................................................................... 19

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 19

4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 20

4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 20

4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 20

4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 20

4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 21

4.5. Analisis Keuangan ............................................................................................... 21

4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 21

4.5.2. Pendapatan .............................................................................................. 22

4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 22

4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 23

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana ............................... 23

4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 23

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) .................................................... 23

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 24

4.6.2. Pembiayaan (Financing) ........................................................................... 24


BUKU VII iii

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 24

4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 24

4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 25

4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 25

BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 26

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 26

5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 31

5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 32

5.1.4. Rencana dan Jadwal, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum ... 32

5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 32

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 32

5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 33

5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan

(Stakeholder Mapping) ............................................................................. 33

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 35

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 35

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 36

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ........................................................ 36

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 38

7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 38

7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 38

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 38

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 39

7.2.4. Alur Finansial Operasional ....................................................................... 39

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 39

7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 39


BUKU VII iv

BAB 8. KAJIAN RISIKO

8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 40

8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 41

8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 41

8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 43

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DAN DUKUNGAN PEMERINTAH

DAN/ATAU JAMINAN PEMERINTAH

9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 50

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 50

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 51

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

ISSUES)

10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 52

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis ................................................................... 52

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 53

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 53

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 53

11.4. Proses Pengadaan .............................................................................................. 54

11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................. 54


BUKU VII v

DAFTAR TABEL Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Proyek KPBU Sektor Perumahan ................................ 15

Tabel 2. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 41

Tabel 3. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 42

Tabel 4. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 42

Tabel 5. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Rumah Susun ...................................... 44

DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Contoh Struktur Organisasi KPBU Rumah Susun ..................................................... 33


BUKU VII 1

LATAR BELAKANG

Pertumbuhan penduduk perkotaan yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun telah

menimbulkan peningkatan permintaan terhadap kebutuhan akan tempat tinggal atau

perumahan di perkotaan. Peningkatan permintaan akan perumahan ini secara nasional sangat

menguntungkan bagi pertumbuhan ekonomi akan tetapi hal ini hanya menjadi prospektif bagi

penyediaan rumah untuk kalangan menengah-atas (high-middle income).

Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic needs) manusia selain pangan dan

sandang, maka pemenuhan kebutuhan akan rumah menjadi prioritas yang tidak dapat

ditangguhkan. Pembangunan perumahan merupakan salah satu hal penting dalam strategi

pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan,

dan berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka

pemantapan ketahanan nasional. Dengan demikian rumah sudah menjadi kebutuhan dasar

seluruh manusia untuk membina keluarga dalam rangka menjaga kelangsungan kehidupannya.

Dari seluruh manusia yang membutuhkan rumah terdapat kelompok yang memiliki kesulitan

yang cukup besar dalam memenuhi kebutuhan perumahannya, yakni kelompok masyarakat

berpenghasilan rendah.

Berdasarkan kajian yang dilakukan oleh Direktorat Pengembangan Permukiman, Ditjen Cipta

Karya, pada tahun 2014 tercatat data Backlog sebesar 7,6 juta unit berdasarkan konsep

penghunian dan backlog berdasarkan konsep kepemilikan sebesar 13,5 juta unit, serta

berdasarkan Proyeksi Data Indikator Perumahan dan Kesehatan Lingkungan BPS tahun 2011,

terdapat 3,4 juta unit rumah tidak layak huni di tahun 2014.

Hal bahwa setiap orang/ Keluarga/ Rumah tangga Indonesia berhak menempati rumah yang

layak huni merupakan amanah daripada:

1. UUD 1945 Ps.28H, “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat

tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta memperoleh

pelayanan kesehatan”.

2. UU No. 1/ 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Ps.5 ayat(1), “Negara

bertanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang

pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”.

3. UU No. 20/ 2011 Tentang Rumah Susun Ps.5 ayat(1), “Negara bertanggung jawab atas

penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”.

Arah Kebijakan Nasional sesuai RPJMN 2015-2019 adalah Meningkatkan akses masyarakat

berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak, aman, dan terjangkau, serta didukung oleh

penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas yang memadai.

Kebijakan penyediaan perumahan untuk 5 (lima) tahun ke depan yaitu untuk memperluas akses

terhadap tempat tinggal yang layak yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang

memadai untuk seluruh kelompok masyarakat secara berkeadilan, melalui pengembangan

multi-sistem penyediaan perumahan secara utuh dan seimbang, meliputi:


BUKU VII 2

1. Pengendalian Perumahan Komersial,

2. Penguatan Perumahan Umum,

3. Rumah Susun,

4. Pemberdayaan Perumahan Swadaya, dan

5. Fasilitas Perumahan Khusus.

Kehadiran negara dengan melakukan tata kelola kelembagaan penyelenggaraan di pusat dan

daerah secara transparan, akuntabel, dan bebas KKN. untuk menjalankan amanat Pasal 54

ayat (3) Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

(termasuk UU No.20/2011 tentang Rusun), dengan POLITIK ANGGARAN (Minimal 3% dari

APBN/ APBD).

Dana APBN/ APBD dan dana-dana lainnya (dunia usaha, CSR, masyarakat, dll) dialokasikan

untuk mendukung program dan terobosan Pemerintah (Pusat dan Daerah), dan dengan

Kemitraan Pemerintah, Swasta dan Masyarakat (Public Private Partnership/ PPP).

Pada tingkat domestik, kota-kota besar telah meluncurkan Rencana Induk, yang mengadaptasi

strategi nasional diatas untuk memenuhi tantangan dalam negeri. Namun, pertanyaan-

pertanyaan tentang pendanaan, pelaksanaan, pengelolaan, lahan dan pengembangan proyek-

proyek perumahan tersebut merupakan tantangan dan permasalahannya.

Dengan melihat kondisi tersebut, maka Pemerintah perlu membuat suatu terobosan

pembangunan perumahan yang dalam studi ini berfokus pada rumah susun yang memadai

dengan memanfaatkan sumber pembiayaan alternatif, salah satunya melalui skema Kerjasama

Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).

Menurut UU No.16 tahun 1985, Rumah Susun diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat

yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang

masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian

yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

TUJUAN TOOLKIT KPBU

Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan

Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah

menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam

peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi

proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:


BUKU VII 3

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong

partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi

dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk

pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website

3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan

tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi

kelayakan

PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:

1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah

2. Badan usaha pemrakarsa

3. Badan usaha

4. Pemangku kepentingan lainnya

MENGAPA PERLU KPBU?

• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur

• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam

penyediaan infrastruktur atau layanan publik

• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk

dikembangkan


BUKU VII 4

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien

• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak

swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat

digunakan dalam waktu yang lebih lama.

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?

Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan

merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,

yaitu:

1) Infrastruktur transportasi

2) Infrastruktur jalan

3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi

4) Infrastruktur air minum

5) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah terpusat

6) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah setempat

7) Infrastruktur sistem pengelolaan

persampahan

8) Infrastruktur telekomunikasi dan

informatika

9) Infrastruktur energi dan

ketenagalistrikan

10) Infrastruktur minyak dan gas bumi

11) Infrastruktur konservasi energi

12) Infrastruktur fasilitas perkotaan

13) Infrastruktur kawasan

14) Infrastruktur pariwisata

15) Infrastruktur fasilitas pendidikan

16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga

17) Infrastruktur kesehatan

18) Infrastruktur pemasyarakatan

19) Infrastruktur perumahan rakyat

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN

Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk

keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor Perumahan

Rakyat yang berfokus pada rumah susun. Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Teknis


BUKU VII 5

Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan

Lampiran-lampiran

• Info Memorandum

• Bahan Market Sounding

• Lain-lain


BUKU VII 6

Ringkasan Eksekutif

Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan

menjadi titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil

keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan

gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.

Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek

ini dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan

jumlah dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan

pernyataan pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.

Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan

yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan

eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :

1. Pengantar.

Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek

pengembangan rumah susun serta mengapa perlunya proyek ini dilakukan dengan

skema KPBU.

2. Lokasi Proyek

Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek pengembangan rumah susun,

mulai dari provinsi, kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan

pelayanannya.

3. Peluang Pasar

Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek pengembangan rumah susun

berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan.

4. Skema Kerjasama yang ditawarkan

Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta

dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.

5. Rencana Investasi

Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-

pihak yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila

ada) mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang

diharapkan (Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit

projection) selama masa kerjasama.


BUKU VII 7

6. Struktur Organisasi

Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU.

Penjelasan dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan

keterangannya.

7. Kesiapan Proyek

Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah

maupun belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan

sebagainya.

8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam

proyek KPBU yang akan dilaksanakan.

.


BUKU VII 8

Bab 1. Pendahuluan

1.1. Latar Belakang

Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari kebutuhan

pengembangan dan pembangunan infrastruktur dan sarana perumahan serta pemenuhan

target-target pembangunan di sektor perumahan rakyat, khususnya rumah susun, baik

secara nasional maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam

Latar Belakang ini meliputi:

• Kondisi perumahan rakyat;

• Kendala dalam pengembangan perumahan rakyat;

• Kebijakan umum pengembangan rumah susun;

• Pembiayaan pengembangan rumah susun;

• Kendala dalam penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan perumahan

khususnya rumah susun;

• Kesimpulan kebutuhan penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan rumah susun

dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.

1.2. Maksud dan Tujuan

1.2.1. Maksud

Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh

dari maksud tersebut antara lain sebagai berikut:

• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk

berinvestasi dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan rumah susun.

• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan rumah

susun melalui KPBU.

• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan

rumah susun melalui skema KPBU.

• Dan/atau lainnya.

1.2.2. Tujuan

Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari

tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:


BUKU VII 9

• Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan

dan/ataupun pengelolaan rumah susun melalui skema KPBU.

• Meningkatkan pelayanan rumah susun kepada masyarakat.

• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam

memberikan pelayanan dan sarana rumah susun di wilayah proyek.

• Dan/atau lain-lain.

1.3. Sistematika Pembahasan

Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:

Ringkasan Eksekutif

Bab 1 : Pendahuluan

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan

Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan

Bab 4 : Kajian Teknis

Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU

Bab 8 : Kajian Risiko

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)

Bab 11 : Kajian Pengadaan

Bab 12: Rencana Pelaksanaan


BUKU VII 10

Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan

Permasalahan penyediaan dan pengelolaan rumah susun harus dapat diuraikan secara

jelas. Kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan rumah susun yang ada serta

mengidentifikasi segara permasalahan dan kekurangannya. Untuk mengidentifikasi

permasalahan dimaksud, maka beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab

pada tahapan Prastudi Kelayakan ini.

2.1.1. Kondisi Eksisting Perumahan

Menjelaskan kondisi eksisting perumahan yang antara lain meliputi:

• Perumahan apa saja yang ada

• Lokasi dan fungsi perumahan

• Pengelola rumah susun

• Pengguna rumah susun

• Manfaat rumah susun

• Kualitas rumah susun yang ada

• Biaya atau tarif sewa rumah susun

2.1.2. Tren Wilayah Perumahan Saat ini

Menjelaskan tren perumahan saat ini apa saja misalnya maraknya pembangunan

rumah untuk investasi yang tidak diikuti dengan pembangunan jaringan transportasi

untuk memudahkan aksesibilitas, Tanah untuk perumahan semakin terbatas dan

mahal khususnya di area perkotaan sehingga rumah susun menjadi alternatif,

Rendahnya keterjangkauan (affordability) Masyarakat berpenghasilan rendah (MBR),

baik membangun atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab masih

banyaknya MBR belum tinggal dirumah layak huni (Potensi perumahan dan

permukiman kumuh), Ketimpangan antara pasokan (supply) dan kebutuhan

(demand), dan lain sebagainya.


BUKU VII 11

2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah

Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan perumahan di

wilayah tersebut, termasuk misalnya alokasi anggaran untuk perumahan, program

apa saja yang sedang atau akan dijalankan, dan lain sebagainya.

2.1.4. Demografi dan Kebutuhan

Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan perumahan baik saat ini maupun

proyeksi selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan perumahan, gap antara

perumahan yang ada dengan perumahan yang diperlukan (termasuk rumah susun).

2.2. Kajian Kepatuhan

Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau

pengelolaan perumahan dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-

kebijakan yang ada. Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain

dijabarkan dalam sub-bab berikut.

2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN)

Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan penyediaan rumah susun

sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat dalam rencana

pembangunan jangka panjang nasional.

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN)


sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat nasional dalam

rencana pembangunan jangka menengah nasional.

2.2.3. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)


sesuai dengan rencana pembangunan di sektor perumahan rakyat jangka menengah

di wilayah pelayanan.

2.2.4. Rencana Strategis KemenPUPR


sesuai dengan rencana strategis Kementerian PUPR.


BUKU VII 12

2.2.5. Rencana Strategis Dinas Permukiman dan Perumahan


sesuai dengan rencana strategis Dinas Perhubungan di wilayah pelayanan.

2.3. Kesimpulan

Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan rumah susun dengan skema KPBU sesuai

dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana yang ada.


BUKU VII 13

Bab 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting

Menguraikan kondisi eksisting penyediaan perumahan rakyat di wilayah perencanaan.

Termasuk juga membahas pryeksi pertumbuhan penduduk dan kebutuhan perumahan serta

kendala-kendala pembiayaan perumahan rakyat saat ini.

3.2. Tinjauan Tata Ruang

Melakukan kajian terhadap rencana tata ruang, termasuk didalamnya rencana detail tata

ruang di wilayah perencanaan.

3.3. Aksesibilitas

Mengkaji rencana aksesibilitas terhadap lokasi proyek KPBU, dilihat dari aspek transportasi

dan moda pendukung lainnya.

3.4. Aspek Fisik

Rusun sebagai salah satu solusi pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi

masyarakat berpenghasilan menengah-bawah. Memerlukan standar perencanaan

Rusun sebagai dasar pembangunannya. Standar perencanaan Rusun ini diperlukan

agar harga jual/sewa Rusun dapat terjangkau oleh kelompok sasaran yang dituju,

tanpa mengurangi asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, keserasian

Rusun dengan tata bangunan dan lingkungan kota. Standar perencanaan Rusun di

kawasan perkotaan adalah sebagai berikut:

1. Kepadatan Bangunan

Dalam mengatur kepadatan (intensitas) bangunan diperlukan perbandingan yang

tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar

Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

• Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas dasar

bangunan dengan luas lahan/persil, tidak melebihi dari 0.4;


BUKU VII 14

• Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai

bangunan dengan luas tanah, tidak kurang dari 1,5;

• Koefisien Bagian Bersama (KB) adalah perbandingan Bagian Bersama

dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.

2. Lokasi Rumah Susun

Rusun dibangun di lokasi yang sesuai rencana tata ruang, rencana tata

bangunan dan lingkungan, terjangkau layanan transportasi umum, serta dengan

mempertimbangkan keserasian dengan lingkungan sekitarnya.

3. Tata Letak

Tata letak Rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan,

kawasan dan ruang, serta dengan memperhatikan faktor-faktor kemanfaatan,

keselamatan, keseimbangan dan keserasian.

4. Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian

Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan

terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami,

kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.

5. Jenis Fungsi Rumah Susun

Jenis fungsi peruntukkan Rusun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam

satu Rusun/ kawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan fungsi

usaha.

6. Luasan Satuan Rumah Susun

Luas sarusun minimum 21 m2, dengan fungsi utama sebagai ruang tidur/ruang

serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.

7. Kelengkapan Rumah Susun

Rusun harus dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang menunjang

kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan

kegiatan sehari-hari.

8. Transportasi Vertikal

• Rusun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai,

menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal;

• Rusun bertingkat tinggi dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan

lift sebagai transportasi vertikal.

Agar dapat menurunkan harga sewa dan jual Rusun, pembangunan Rusun juga

menerapkan teknologi bahan bangunan dan konstruksi yang memenuhi standar

pelayanan minimal dari aspek keamanan konstruksi, kesehatan, dan kenyamanan,


BUKU VII 15

yang berbasis potensi sumber daya dan kearifan lokal. Pemanfaatan potensi sumber

daya dan kearifan lokal ini diharapkan dapat mengurangi beban biaya sosial yang

terjadi pada saat persiapan, pelaksanaan pembangunan, serta biaya operasi dan

pemeliharaan Rusun.

Pembangunan Rusun bertujuan untuk pemenuhan kebutuhan Rusunawa layak huni

dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah di kawasan

perkotaan dengan penduduk di atas 1,5 (satu setengah) juta jiwa, sehingga akan

berdampak pada:

• Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota;

• Peningkatan kualitas hidup masyarakat berpenghasilan menengah-bawah

dan pencegahan tumbuhnya kawasan kumuh perkotaan;

• Peningkatan efisiensi prasarana, sarana dan utilitas perkotaan;

• Peningkatan produktivitas masyarakat dan daya saing kota;

• Peningkatan pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat

• Berpenghasilan menengah-bawah.

• Peningkatan penyerapan tenaga kerja dan pertumbuhan ekonomi

3.5. Spesifikasi Keluaran

Beberapa spesifikasi keluaran yang dapat digunakan diantaranya adalah seperti

pada tabel di bawah ini.

Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran Sektor Perumahan

No Spesifikasi Teknis Keterangan Contoh

1 Tingkat hunian sarusun Prosentase unit rusun yang terisi atau dimiliki

100% unit rusun dihuni di tahun 2019

2 Terbangunnya prasarana, sarana dan utilitas rumah susun yang memadai

Tersedianya PSU yang mendukung kawasan rusun yang

sehat dan layak huni

Tersedia jaringan air minum kapasitas 50

L/detik.

Kapasitas pengolahan air limbah 20 m3/hari

Sambungan listrik pra-bayar di setiap unit rusun dengan daya

1.300W

3 Ruang terbuka hijau Tersedianya ruang terbuka hijau di kawasan rusun

Tersedia ruang terbuka hijau minimal 30% dari

luas kawasan

4 Kualitas bahan bangunan Kualitas bahan bangunan yang


BUKU VII 16

No Spesifikasi Teknis Keterangan Contoh

digunakan untuk setiap unit rusun

5 Transportasi Vertikal Menjelaskan alat transportasi vertikal untuk lantai yang berada

diatasnya

Kapasitas Lift = ton

Kecepatan Lift: 100 meter/menit

Lift Travel: > 70 meter

5 Dan lain-lain

3.6. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi

Menguraikan jadwal pelaksanaan konstruksi dan pengadaan peralatan yang akan

dilakukan.


BUKU VII 17

Bab 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaan (Demand)

4.1.1. Metodologi

Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan

Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam

metodologi mencakup:

a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner

memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan

menyangkut dengan rumah susun yang akan dibangun.

b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,

dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha

menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui

serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)

pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan

kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi

baris dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat

dari nilai Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa

hubungan antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat

dari nilai korelasinya.

Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary

(dua kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai

kategori lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya

mencakup 1 (satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab

tabulation yang unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan

istilah analisis korelasi. Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena

melibatkan lebih dari dua variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang

akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak bebas.

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai

Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang

mencakup diantaranya:

• Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta

persentase karakteristik respondennya.


BUKU VII 18

• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.

• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.

• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.

• Proses editing dan pengkodean (coding).

• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan

pengolahan data.

4.1.3. Analisis Deskriptif

Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu

diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

• Informasi kelompok usia responden.

• Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.

• Informasi pendapatan responden

• Kesediaan membayar harga rumah (willingnes to pay), termasuk cara

pembayarannya.

• Keinginan responden untuk tinggal di rusun (willingness to use).

• Ekspetasi utama responden terhadap kualitas bangunan dan pelayanan rumah

susun tersebut. (misalnya, ketersediaan air bersih, pengelolaan air limbah,

fasilitas pendukung, dan sebagainya)

4.1.4. Analisis Induktif.

Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua

variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika

memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya

hubungan antara budaya dan pandangan masyarakat untuk tinggal di rumah susun.

4.2. Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar calon pembeli atau penghuni rumah

susun namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu

dimasukkan beberapa hal di bawah ini:

• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang

diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup

ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan,


BUKU VII 19

risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan

Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman,

jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat

disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.

• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,

diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur

perolehan penjaminan, dan lainnya.

• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan

yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.

• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi

dari proyek-proyek KPBU sektor perumahan.

4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian

kerjasama, seperti misalnya dari penyediaan utilitas (air minum dan pengelolaan limbah),

penyewaan fasilitas niaga, penyediaan fasilitas pendidikan, penyediaan fasilitas kesehatan,

parkir kendaraan.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak

terhadap pendapatan jika terjadi:

• kenaikan biaya KPBU (cost over run);

• pembangunan KPBU selesai lebih awal;

• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga

dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan

(clawback mechanism);

• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)

merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan

kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan

tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan


BUKU VII 20

ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu

diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi

pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu

diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:

4.4.1. Asumsi umum

• Periode evaluasi;

• Faktor konversi;

• Dan asumsi lain yang diperlukan.

4.4.2. Manfaat

Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek

KPBU. Manfaat dari pembangunan rumah susun dapat beragam tergantung dari jenis

serta tujuan pengembangan rumah susun tersebut.

Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,

Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

4.4.3. Biaya

• Biaya penyiapan KPBU;

• Biaya modal;

• Biaya operasional;

• Biaya pemeliharaan;

• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.

Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan

pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

4.4.4. Parameter Penilaian

Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU

yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:

• Economic Internal Rate of Return (EIRR);

• Economic Net Present Value (ENPV);

• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).


BUKU VII 21

4.4.5. Analisis sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

• Perubahan nilai social discount rate;

• Penurunan/kenaikan komponen biaya;

• Penurunan/kenaikan komponen manfaat

4.5. Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan

dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain

meliputi:

4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan

Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek

KPBU rumah susun adalah antara lain sebagai berikut :

• Tingkat inflasi per tahun

• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman

pertahun

• Jumlah penghuni atau pembeli rusun

• Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi

per tahunnya

• Lamanya jangka waktu cicilan

• Harga rusun yang dapat diterapkan

• Taris utilitas yang diterapkan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.

• Tarif pajak

• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,

pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.

• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya

• Periode kerja sama


BUKU VII 22

4.5.2. Pendapatan

Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi

pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis

sebelumnya.

4.5.3. Biaya

Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari

tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang

perlu dikaji meliputi:

• Biaya investasi (CAPEX)

Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun

secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan

harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk

biaya investasi (CAPEX) sektor perumahan ini antara lain meliputi :

- Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan tanah kawasan, reklamasi

- Biaya investasi untuk bangunan

- Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang

- Biaya investasi fasilitas listrik, air minum, telepon, dll

- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk

jalan akses, tempat parkir, dll.

- Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan

Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek

investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang

mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek,

biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.

• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)

Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga

asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

- Biaya tenaga kerja

- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur rumah susun

- Biaya listrik, bahan bakar genset, dan utilitas

- Biaya penyusutan

- Biaya asuransi

- Biaya bunga hutang


BUKU VII 23

- Biaya lainnya

4.5.4. Indikator keuangan

Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan

menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.

Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.

• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC

maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return

(MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana

Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana

dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan

yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

• Proyeksi laba rugi (income statement)

• Proyeksi neraca (balance sheet)

• Proyeksi arus kas (cash flow)

4.5.6. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

• Penurunan/kenaikan biaya;

• Penurunan/kenaikan permintaan.

4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk

membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)

terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public

Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value


BUKU VII 24

(NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek

tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak

dipilih.

4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)

Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk

menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

Untuk PSC : CAPEX dan OPEX

Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit

4.6.2. Pembiayaan (Financing)

Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya

total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh

pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.

4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)

Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait

langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.

4.6.4. Risiko

Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC

seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko

ditransfer kepada Badan Usaha.

PSC KPBU

Competitive neutrality

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Risk

Ancillary cost

Financing

Base cost

Value for Money


BUKU VII 25

4.6.5. Competitive Neutrality

Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan

kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau

asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada

komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu,

untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.

4.6.6. Kesimpulan

Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran

besaran VFM dari proyek KPBU.


BUKU VII 26

Bab 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian Hukum

Kajian hukum bertujuan untuk memastikan bahwa rencana proyek KPBU sesuai dengan

peraturan perundang-undangan terkait.

5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan

a. Undang-undang Rumah Susun

• Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

• Undang-undang No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun

b. Peraturan KPBU

Menjelaskan diperbolehkannya beserta persyaratannya melakukan KPBU untuk

penyediaan infrastruktur, prinsip-prinsip dasar KPBU yang akan diterapkan

dalam dalam proyek KPBU yang akan dilaksanakan, dan tahap-tahap penyiapan

KPBU yang telah dilaksanakan. Beberapa aturan terkait yang berlaku saat toolkit

ini disusun adalah:

• Peraturan Presiden No. 38/2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur dengan point-point penting:

- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama

dengan Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang disebut

dengan skema KPBU (Kerjasama Pemerintah Badan Usaha);

- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan melalui skema KPBU

adalah infrastruktur perumahan.

- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur

atau gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.

- Penentuan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah sebagai

Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema KPBU

dilakukan sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku di

sektor infrastruktur yang dikerjasamakan.

- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi

penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan

Usaha Pelaksana.


BUKU VII 27

• Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4/2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam

Penyediaan Infrastruktur, dengan point-point penting:

- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan

panduan umum ini diantaranya mencakup penyediaan dan/atau

pengelolaan fasilitas dan/atau pelayanan jasa perkeretaapian.

- pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga) tahap yaitu: (i) Tahap

Perencanaan; (ii) Tahap Penyiapan; dan (iii) Tahap Transaksi.

c. Peraturan Sektor Perumahan

Beberapa peraturan yang perlu dikaji terkait sektor perumahan ini antara lain

adalah:

• Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 82 Tahun 2015 Peraturan ini

mengatur tentang jaminan pemerintah pusat atas pembiayaan infrastruktur

melalui pinjaman langsung dari lembaga keuangan nasional kepada badan

usaha milik negara (BUMN). Melalui peraturan ini, BUMN bisa

mendapatkan pinjaman direct lending. Artinya, BUMN tidak harus

menunggu dana pemerintah saja untuk melaksanakan kegiatan

pembangunan. Peraturan ini berlaku sejak November 2015 dan seterusnya.

• Peraturan Presiden No. 88 tahun 2014 tentang Pembinaan

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman yang mengatur

pembinaan pengaturan di bidang perumahan dan permukiman termasuk

rumah susun yang mencakup: (a) pembangunan; (b) penguasaan,

pemilikan, dan pemanfaatan; (c) pengelolaan; (d) peningkatan kualitas; (e).

kelembagaan; dan (f) pendanaan dan pembiayaan.

• Peraturan Presiden Nomor 01 Tahun 2008 tentang Pembiayaan Sekunder

Perumahan

• Peraturan Pemerintah Nomor 1 2015 tentang perubahan keempat PP

Nomor 12 Tahun 2001 perubahan ini berisi Peraturan Pemerintah (PP)

tentang Impor Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat

Strategis yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai

(PPN). Perubahan tersebut dilakukan dalam rangka perolehan rumah

melalui KPR bagi MBR. Sebelumnya, pembebasan PPN bagi rumah tapak

sudah terbit. Adapun PP ini mengatur supaya pembebasan pajak cukup

dilakukan oleh Kementerian Keuangan (Kemenkeu) dan tidak perlu diatur

pada PP lagi.

• Perubahan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 99 Tahun 2013 menjadi PP

Nomor 55 Tahun 2015 peraturan ini berisi tentang pengelolaan aset

jaminan sosial ketenagakerjaan. Dengan peraturan ini, dana Badan


BUKU VII 28

Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) bisa digunakan untuk pembiayaan

perumahan. Peraturan ini berlaku sejak 4 agustus 2015 dan sampai 2016.

• Revisi PP Nomor 15 Tahun 2004 menjadi PP Nomor 83 Tahun 2015

peraturan ini berisi tentang penguatan peran Perum Perumnas. Selain itu,

melalui revisi tersebut, tugas Perumnas juga menjadi lebih kaya.

• Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah

Oleh Bukan Pemilik

• Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah

• Peraturan menteri terkait pengadaan perumahan dan permukiman dengan

dukungan fasilitas subsidi.

• Peraturan Menteri Nomor 269/PMK.010/2015 tentang Batasan Harga Jual

Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik Dan Penghasilan Bagi Orang

Pribadi

• Peraturan Menteri Nomor 01 Tahun 2014 tentang Petunjuk Teknis

Penggunaan Dana Alokasi Khusus Bidang Perumahan Dan Kawasan

Permukiman

• Keputusan Menteri Nomor 348-KPTS-M-2015 tentang Batasan Harga Jual

Rumah Yang Dapat Diperoleh Melalui Kredit Pembiayaan Pemilikan

Rumah Sejahtera

d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha

Berisikan kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana

proyek KPBU. Peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pendirian

Badan Usaha sebagai Badan Usaha Pelaksana pada sektor perkeretaapian

sekurang-kurangnya adalah:

• UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas

• UU No. 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian

• Peraturan Pemerintah Nomor 56 Tahun 2009 tentang Penyelenggaraan

Perkeretaapian

• Peraturan Pemerintah Nomor 72 tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan

Angkutan Kereta Api

e. Peraturan Terkait Lingkungan

Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan

dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait

dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL

atau Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:


BUKU VII 29

• Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup

• Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan

• Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang

Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis

Mengenai Dampak Lingkungan

f. Peraturan Terkait Pembiayaan Daerah

Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pembiayaan

infrastruktur, khususnya Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 13 tahun 2006

tentang Pengelolaan Keuangan Daerah, yang telah diperbaharui oleh Peraturan

Menteri Dalam Negeri No. 59 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri

No. 21 tahun 2011.

g. Peraturan Terkait Pengadaan

Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pengadaan terutama

untuk menentukan tapahan proses pengadaan, apakah pengadaan dilakukan

secara satu tahap atau dua tahap dengan melihat spesifikasi keluaran proyek

KPBU.

Peraturan yang perlu dikaji setidaknya adalah Peraturan Kepala LKPP No. 19

tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha

Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur

h. Peraturan Terkait Penanaman Modal

Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor Perumahan dengan

Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang

Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang

Penanaman Modal.

i. Peraturan Terkait Persaingan Usaha

Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU sektor perumahan dengan peraturan

persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1999 Tentang

Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan peraturan

pelaksanaannya.

j. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan

Dalam kegiatan pengusahaan perkeretaapian dapat menimbulkan hubungan

ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian Proyek KPBU

perumahan dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang

Ketenagakerjaan.

k. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah


BUKU VII 30

Penyediaan infrastruktur rumah susun merupakan bagian dari jenis infrastruktur

dalam peraturan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek KPBU dengan peraturan-peraturan

berikut:

• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum.

• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014,

Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30

Tahun 2015.

• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana teleah

diuban dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2015.

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari

Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.

• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.

l. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah

Pada bagian ini dianalisa kemungkinan pemanfaatan Barang Milik

Negara/Barang Milik Daerah dalam Proyek KPBU berdasarkan:

• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolan Barang

Milik Negara/Daerah

• Peraturan Menteri Keuangan No. 78/PMK.06/2014 Tentang Tata Cara

Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara

• Peraturan Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 Tentang

Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka

Penyediaan Infrastruktur.

m. Persyaratan kepemilikan modal badan usaha di bidang perumahan

Berisikan kajian Persyaratan kepemilikan modal badan usaha di bidang

perumahan.


BUKU VII 31

n. Peraturan Terkait Perpajakan

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan

pengusahaan rumah susun oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan dapat

teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan kepada Badan Usaha.

o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan

pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU.

Berkaitan dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya

konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap Peraturan Menteri Keuangan No.

223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan Kelayakan Atas Sebagian Biaya

Konstruksi Pada Proyek Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam

Pelaksanaan Infrastruktur.

p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah

Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan

pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat

diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerinah

diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko

keuangan dalam APBN.

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap Proses pemberian jaminan

pemerintah oleh PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) yang diatur

dalam:

• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan

Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha

yang Dilakukan Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan

• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama

Pemerintah dengan Badan Usaha.

• Peraturan Menteri Keuangan No. 265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam

Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek KPBU dalam

Penyediaan Infrastruktur

5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi

Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada

penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan

strategi mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya.

Misalnya, resiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.


BUKU VII 32

5.1.3. Kebutuhan Perijinan

Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk

pelaksanaan proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-

perijinan tersebut, baik perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses

pengadaan. Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat

Penetapan Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan

pemerintah (jika dibutuhkan), dan sebagainya yang diperlukan sebelum proses

pengadaan. Sementara Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya diperlukan

setelah proses pengadaan dan penandatangan kerjasama.

5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum

Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan

dengan rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.

5.2. Kajian Kelembagaan

5.2.1. Struktur Organisasi KPBU

Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi

yang akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas,

wewenang dan tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab

berikutnya. Salah contoh skema kerjasama yang dapat dilakukan adalah seperti pada

gambar di bawah ini


BUKU VII 33

Gambar 1. Contoh Struktur Organisasi KPBU Rumah Susun

5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama

5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder

Mapping)

Dalam sub-bab ini akan diuraikan struktur kelembagaan kerjasama termasuk peran

dan tanggung jawab dari masing-masing lembaga terkait.

A. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu disiapkan

oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

B. Tim KPBU

Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan

Surat Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung

jawab Tim KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan

keputusan.

C. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab SPC, serta menentukan peran dalam

skema pengambilan keputusan.


BUKU VII 34

D. Pemerintah Daerah

Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung

pelaksanaan proyek KPBU ini. Sebagai contoh adalah Pemerintah Daerah

mempunyai peran, tugas, dan wewenang sebagai berikut:

a. mendorong pengembangan kawasan perdagangan, kawasan industri,

dan pusat kegiatan perekonomian lainnya;

b. mengawasi terjaminnya kelestarian lingkungan;

c. ikut menjamin keselamatan dan keamanan prasarana kereta api;

d. membina masyarakat di sekitar lokasi pembangunan dan memfasilitasi

masyarakat di wilayahnya untuk dapat berperan serta secara positif

terselenggaranya pembangunan rumah susun;

e. menyediakan pusat informasi muatan di tingkat wilayah;

f. memberikan izin mendirikan bangunan; dan

g. memberikan rekomendasi dalam penetapan lokasi pembangunan rumah

susun.

E. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi,

penganggaran dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu dimasukkan karena

proyek KPBU akan menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga

penetapan tarif. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.

F. Perumnas, Dinas Perumahan, dsb.

Menguraikan peran pengelola perumahan eksisting, serta menentukan peran

dalam skema pengambilan keputusan.

G. Badan Regulator

Menguraikan tugas dan tanggung jawab Badan Regulator apabila memang akan

dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai siapa saja anggota Badan Regulator

serta siapa yang akan mengesahkan keberadaan badan ini. Menentukan peran

dalam skema pengambilan keputusan.

H. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)

Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan

Pemerintah.

I. Badan Lainnya

Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga

lain yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.


BUKU VII 35

5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan

Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan

(stakeholder) terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi

untuk mendukung peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.

5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan

Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung

jawab pemangku kepentingan (stakeholder) terkait, pada bagian ini dilakukan analisa

kerangka acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU.


BUKU VII 36

Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.

Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:

6.1. Pengamanan Lingkungan

Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan

kajian awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal

yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:

1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar

belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan

pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)

end-of-life);

2. Lokasi terkena dampak;

3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;

4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:

• Susun daftar potensi dampak;

• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;

• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah

(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,

kemungkinan terjadi);

5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.

Gedung bertingkat seperti rumah susun yang nantinya di bawah satu jenis usaha yaitu

pengelolaan rumah susun maka amdal yang digunakan adalah amdal tunggal. Dari jenis

amdal diketahui bahwa hunian rumah susun sedikit menimbulkan dampak akan lingkungan

di bandingkan hunian landed house/perumahan.

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan

Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana

mitigasinya telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang

ditimbulkan cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.


BUKU VII 37

Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek

KPBU. Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:

1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;

2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena

dampak;

3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,

apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;

4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;

5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena

dampak dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan

kompensasi tersebut;

6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan

tanah dan/atau pemukiman kembali;

7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;

8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman

kembali.

Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus

menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan

oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal

yang perlu diperhatikan oleh PJPK:

1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL

atau SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri

Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan

yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.

Berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup):

a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan

kawasan lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan

mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau

b. Memenuhi salah satu kriteria berikut:

2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK

dapat menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh

Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.


BUKU VII 38

Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU

Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan

sampai dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:

7.1. Alternatif Skema Kerjasama

Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan

keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut.

7.2. Penetapan Skema KPBU

Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan

diterapkan. Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan,

kelembagaan, ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur,

kemampuan (teknis dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha

pelaksana, kemungkinan pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan

kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta

kepada sektor publik.

Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab

masing-masing lembaga.

7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU

Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana.

Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku,

termasuk tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.

Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan

suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,

alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.

7.2.2. Jangka Waktu Dan Pentahapan KPBU

Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan rumah susun skala

besar seringkali perlu dilakukan pentahapan dengan memperhatikan kondisi

permintaan ataupun pertimbangan lainnya.


BUKU VII 39

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga

Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,

kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian.

7.2.4. Alur Finansial Operasional

Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah

proyek KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan

khusus pengelola proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan

usaha tersebut dalam mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut

bisa saja dalam bentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.

7.2.5. Penggunaan Aset Daerah

Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa

saja yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian

yang akan diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti

misalnya aset jalan akses, aset jaringan listrik dan sebagainya.

7.2.6. Status Kepemilikan Aset Dan Pengalihan Aset

Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian

kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian

kerjasama.


BUKU VII 40

Bab 8. KAJIAN RISIKO

Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan

suatu proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses

analisa risiko terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko.

Tujuan analisa risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-

besarnya melalui proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan,

mengalihkan, dan menyerap/menerima risiko tersebut.

8.1. Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam

proyek. Untuk sektor perkeretaapian, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:

a. Risiko Lokasi risiko kenaikan biaya pembebasan lahan atau bahkan lahan tidak

bisa dibebaskan, kontaminasi ke lingkungan lokasi, proses pemukiman kembali yang

rumit, keresahan masyarakat, kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.

b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan penyelesaian

konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,

ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.

c. Risiko Sponsor adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi

kewajiban kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,

d. Risiko Finansial risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),

terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat

inflasi yang signifikan, dan sebagainya.

e. Risiko Operasional risiko terjadinya perubahan biaya operasi dan pemeliharaan,

operasional sistem yang tidak optimal, kualitas layanan yang buruk atau layanan

tidak tersedia, dan sebagainya.

f. Risiko Pendapatan risiko kegagalan penetapan tarif awal, kegagalan penyesuaian

tarif sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan perhitungan volume

permintaan, kegagalan memungut pembayaran tarif, dan sebagainya.

g. Risiko Politik risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat

perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).

h. Risiko Kahar risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana

alam.

i. Risiko Kepemilikan Aset risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset

saat serah terima, dan sebagainya.


BUKU VII 41

8.2. Prinsip Alokasi Risiko

Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam

pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara

optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola

risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.

Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang

relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk

menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat

menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga

berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.

Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama

(yang dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan

proyek) perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi

risiko yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).

8.3. Metode Penilaian Risiko

Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya

yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria

penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat

konsekuensi risiko.

Tabel 2. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan

Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang telah terjadi di proyek lainnya.

Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual

Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu

Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi

Hampir Tidak Mungkin Terjadi

Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati terjadi di proyek lainnya.


BUKU VII 42

Tabel 3. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko

Peringkat Dampak

Keuangan Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik

Tidak Penting

Varian <5% terhadap anggaran

Tidak ada atau hanya cidera pribadi,

Pertolongan Pertama dibutuhkan tetapi tidak ada penundaan hari

< 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada dampak kecil terhadap unsur-unsur non-inti

Pelanggaran Kecil

Perubahan dan dampak kecil terhadap proyek

Ringan Varian 5%-10% terhadap anggaran

Cidera ringan, perawatan medis dan penundaan beberapa hari

3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi ada kerugian sementara dari sisi layanan, atau kinerja unsur-unsur non-inti yang berada dibawah standar

Pelanggaran prosedur/ pedoman internal

Perubahan memberikan dampak yang signifikan terhadap proyek

Sedang Varian 10%-20% terhadap anggaran

Cidera: Kemungkinan rawat inap dan banyak penundaan hari

6 – 12 bulan Kerugian sementara unsur proyek inti, atau standar kinerja unsur inti yang menjadi berada di bawah standar

Pelanggaran kebijakan/ peraturan pemerintah

Ketidakstabilan situasi berdampak pada keuangan dan kinerja.

Besar Varian 20%_30% terhadap anggaran

Cacat sebagian atau penyakit jangka panjang atau beberapa cidera serius

1 – 2 tahun Ketidakmampuan untuk memenuhi unsur inti, dan secara signifikan menjadikan proyek dibatalkan

Pelanggan lisensi atau hukum, pengenaan penalti

Ketidakstabilan berdampak pada keuangan dan kinerja

Serius Varian 30%-50% terhadap anggaran

Kematian atau cacat permanen

>2 tahun Kegagalan total proyek

Intervensi peraturan atau tuntutan, pengenaan penalti

Ketidakstabilan menyebabkan penghentian layanan

Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukaan dalam matriks peta risiko sebagai

berikut:

Tabel 4. Matriks Dampak Risiko

Kemungkinan

Konsekuensi

Tidak Penting

Ringan Sedang Besar Serius

Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi

Mungkin Sekali

Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi

Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak Mungkin

Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah


BUKU VII 43

8.4. Mitigasi Risiko

Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan

mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko.

Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi

preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa

penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak

ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko tersebut.


BUKU VII 44

Tabel 5. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Rumah Susun Kategori Risiko dan

Persitiwa Risiko Deskripsi PJPK BU Bersama

Strategi Mitigasi Sesuai Best Practice

Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko

1. RISIKO LAHAN

Keterlambatan dan kenaikan biaya pembebasan lahan

Keterlambatan dan kenaikan Biaya akibat proses pembebasan lahan yang berkepanjangan

Pemerintah menyediakan lahan proyek sebelum proses pengadaan

Kebutuhan lahan biasanya masif dan dipengaruhi dari trase yang direncanakan

Lahan tidak dapat dibebaskan

Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek karena proses pembebasan lahan yang sulit

Status hukum lahan dan prosedur yang jelas dalam pembebasan lahan proyek

Kejelasan status hukum dan tata ruang lahan bisa menjadi kendala

Proses permukiman kembali yang rumit

Keterlambatan dan kenaikan biaya karena rumitnya isu proses pemukiman kembali

Kompensasi yang wajar dan komunikasi yang baik dengan pihak yang terkena dampak

Dampak sosial relatif luas bila lahan di perkotaan dan sifatnya masih produktif

Kesulitan pada kondisi lokasi yang tak terduga

Keterlambatan karena ketidakpastian kondisi lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Kerusakan artefak dan barang kuno pada lokasi

Data historis penggunaan lahan dan penyelidikan tanah

Gagal menjaga keselamatan dalam lokasi

Implementasi prosedur keselamatan kerja yang baik

Kontaminasi/polusi ke lingkungan lokasi

Kesesuaian dengan studi Amdal yang baik

2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI

Risiko design brief Kerugian akibat tidak jelasnya/tidak lengkapnya design brief

Konsultan desain yang

berpengalaman dan baik

Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi Konsultan desain yang Biasanya teridentifikasi


BUKU VII 45

Kategori Risiko dan Persitiwa Risiko

Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai

Best Practice Kondisi Spesifik terkait

Alokasi Risiko

desain yang diminta operator

berpengalaman dan baik saat uji operasi teknis

Terlambatnya penyelesaian konstruksi

Dapat termasuk terlambatnya pengembalian akses lokasi

Kontraktor yang handal dan klausul kontrak yang standar

Kenaikan biaya konstruksi

Kesepakatan faktor eskalasi harga tertentu dalam kontrak

Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji operasi teknis

Koordinasi kontraktor dan operator yang baik

3. RISIKO SPONSOR

Kinerja subkontraktor yang buruk

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari sub-kontraktor

Proses pemilihan sub-kontraktor yang kredibel

Kegagalan/default dari Badan Usaha

Default Badan Usaha yang mengarah ke terminasi/step-in oleh Financier

Konsorsium didukung sponsor yang kredibel dan solid

Kegagalan/default dari sponsor proyek

Default pihak sponsor (atau anggota konsorsium)

Proses PQ untuk memperoleh sponsor yang kredibel

4. RISIKO FINANSIAL

Kegagalan mencapai financial close

Tidak tercapainya financial close karena ketidakpastian kondisi pasar

Koordinasi yang baik dengan potential lenders

Bisa juga karena conditions precedence tidak terpenuhi

Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal proyek yang tidak

Konsorsium didukung sponsor/lender yang kredibel


BUKU VII 46




Alokasi Risiko

optimal dan solid

Risiko nilai tukar mata uang

fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar mata uang

Instrumen lindung nilai

Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi terhadap asumsi dalam life-cycle cost

Faktor indeksasi tarif;

Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat suku bunga

Lindung nilai tingkat suku bunga

Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak lagi tersedia dari penyedia asuransi di pasaran

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

Khususnya untuk cakupan asuransi risiko terkait keadaan kahar

Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat premi terhadap estimasi awal

Konsultansi dengan spesialis/broker asuransi

5. RISIKO OPERASI

Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa terbangun

Kontraktor yang handal

Buruk atau tidak tersedianya layanan

Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi

Operator yang handal; Spesifikasi output yang jelas

Aksi industri Aksi mogok, larangan kerja,dsb

Kebijakan SDM dan hubungan industrial yang baik

Bisa oleh staf operator, subkontraktor atau penyuplai

Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya O&M atau kenaikan tidak terduga

Operator yang handal;

Faktor eskalasi dalam kontrak

Kesalahan estimasi biaya life cycle

Kesepakatan/kontrak dengan supplier seawal mungkin


BUKU VII 47




Alokasi Risiko

Kecelakaan lalu lintas atau isu keselamatan

Asuransi kewajiban pihak ketiga

6. RISIKO PENDAPATAN

Perubahan volume permintaan

Survai lalu lintas yang handal;

Pinjaman lunak di awal operasi

Bila dipicu aksi Pemerintah, jaminan permintaan minimum dapat dipertimbangkan

Kesalahan estimasi pendapatan dari model awal

Survai lalu lintas yang handal Bila dipicu aksi Pemerintah, jaminan pendapatan minimum dapat dipertimbangkan

Pelanggan akhir gagal bayar (tarif tidak terjangkau)

Akibat kemampuan (affordability) dan keinginan (willingness) membayar pelanggan di bawah tingkat kelayakan

Subsidi (khususnya tarif)

Sosialisasi yang baik ke publik

Kegagalan memungut pembayaran tarif

Akibat kegagalan / tidak optimalnya sistem pemungutan tariff

Survai user affordability and willingness yang handal

Kegagalan mengajukan

penyesuaian tarif

Akibat BU tidak mampu memenuhi standar minimal yang disepakati

Kinerja operasi yang baik dan jelas;

Penyesuaian tarif periodic terlambat

Pada indeksasi tarif terhadap tingkat inflasi


Tingkat penyesuaian tarif lebih rendah dari proyeksi

khususnya setelah indeksasi tarif dan rebasing tariff


Kesalahan perhitungan estimasi tarif

Survai user affordability and willingness yang handal

7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN


BUKU VII 48




Alokasi Risiko

Risiko jaringan (1) Ingkar janji otoritas untuk membangun dan memelihara jaringan sesuai rencana

Standar kinerja operasi dan pengawasan yang baik

Risiko jaringan (2) Ingkar janji otoritas untuk membangun fasilitas penghubung

Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik

Risiko jaringan (3) Ingkar janji otoritas untuk tidak membangun fasilitas pesaing

Pemahaman kontrak yang baik oleh sektor publik

8. RISIKO INTERFACE

Risiko interface (2) Ketimpangan kualitas pekerjaan dukungan pemerintah dan yang dikerjakan BU.

Pekerjaan perbaikan oleh pihak yang kualitas pekerjaannya lebih rendah

Kontrak konstruksi dari pihak pemerintah maupun BU harus selaras dalam kualitas pekerjaan

Risiko interface(3) Rework yang substantial terkait perbedaan standar / metode layanan yang digunakan

Kesepakatan para pihak sedini mungkin tentang standar /metode yang akan diterapkan

Kontrak konstruksi dari pihak pemerintah maupun BU harus selaras dalam kualitas pekerjaan

9. RISIKO POLITIK

Mata uang asing tidak dapat dikonversi

Mata uang asing tidak tersedianya dan/atau tidak bisa dikonversi dari Rupiah

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank sentral

Mata uang asing tidak dapat direpatriasi

Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke negara asal investor

• Pembiayaan domestik

• Akun pembiayaan luar negeri

• Penjaminan dari bank


BUKU VII 49




Alokasi Risiko

sentral

Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK

• Mediasi

• Penjaminan pemerintah

Perubahan regulasi (dan pajak) yang umum

Perubahan regulasi (dan pajak) yang diskriminatif dan spesifik

Provisi kontrak yang jelas termasuk kompensasinya

Keterlambatan perolehan persetujuan perencanaan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Gagal/terlambatnya perolehan persetujuan

Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak wajar dari otoritas terkait


Biasanya terkait isu selain Perencanaan

10. RISIKO KAHAR

Bencana alam Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan keamanan masyarakat

Asuransi, bila dimungkinkan

Cuaca ekstrim Asuransi, bila dimungkinkan

Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu aspek ekonomis pihak yang terkena dampak

Setiap pihak dapat mengakhiri kontrak KPBU dan memicu prosedur terminasi proyek

Terutama bila asuransi tidak tersedia untuk risiko tertentu

11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT

Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb Asuransi

Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012


BUKU VII 50

Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH

9.1. Kajian Kemampuan PJPK

Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang menjadi

tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan subsidi

dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah daerah dan

laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.

Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya

manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang

akan di-KPBU-kan.

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan

Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial

yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan

memiliki total biaya investasi paling kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).

VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang tidak

mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).

Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal yang

perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:

a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?

b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”

c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan

kompetitif dibawah skema KPBU?

d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau

manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?

e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:


BUKU VII 51

• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK

• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara

finansial apabila diberikan VGF

f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan dalam

Perpres No. 38 tahun 2015?

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah

Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk

mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan

oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan

peraturanperundang-undangan yang berlaku.

Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.

265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi

Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.

Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang

memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang

disediakan meliputi:

a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:

• penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;

• penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi

Kelayakan

b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:

• pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;

• pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;

• perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang merupakan

bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK berdasarkan Perjanjian

KPBU.


BUKU VII 52

Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI

(OUTSTANDING ISSUES)

Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab

sebagai berikut:

10.1. Identifikasi hal-hal kritis

Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan

proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya

penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.

10.2. Rencana penyelesaian hal-hal kritis

Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-

hal kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.


BUKU VII 53

Bab 11. KAJIAN PENGADAAN

Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.

11.1. Landasan hukum pengadaan KPBU

Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan

Badan Usaha.

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan

Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung

Panitia Pengadaan.

11.3. Tahapan dalam pengadaan KPBU

Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu

tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.

Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek

KPBU yang memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan

b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.

Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang

memiliki karakteristik:

a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti

karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan

b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang

optimal.


BUKU VII 54

11.4. Proses Pengadaan

Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti

tertuang pada sebelumnya.

11.5. Jadwal dan Kontak

Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat

sekretariat Panitia Pengadaan.

TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016 DAFTAR...

Documents

Transcript of TOOLKIT KPBU SEKTOR PERUMAHAN 2016 DAFTAR...