STRATEGI MEMULAI BISNIS PROPERTI

MENGGALI STRATEGI BISNIS PROPERTI

Bisnis Properti Tanpa Modal - Menjadi seorang Developer atau pengusaha Properti memerlukan keahlian dan Strategi Bisnis Properti yang matang. Sangat berbeda jika menjalankan bisnis-bisnis jualan barang-barang elektronik atau bisnis-bisnis yang tidak terlalu menyedot modal, namun anda jangan terlalu khawatir terlalu berlebihan terkait modal besar untuk memulai Bisnis Properti,, karena banyak Cara memulainya tanpa modal dan bisa anda baca di artikel saya terdahulu "Bisnis Properti Tanpa Modal".Developer pemula ,untuk memulai bisnis ini paling tidak dia harus menyiapkan dana minimal dana ratusan juta, apalagi dengan meroketnya harga Properti saat ini. Rumah tipe sederhana saja saat ini sudah 100 Jutaan lebih  apalagi Harga Rumah Mewah tentu sudah menjulang hingga Milyaran Rupiah. Jadi untuk menjadi Developer itu Butuh Modal Besar Dong? ia benar itu syarat utama jadi Pengusaha Properti namun Anda menjadi Developer tanpa modal sendiripun anda bisa.

Apa yang harus Anda Kuasai Untuk Menjadi Developer?

Menjadi Developer Properti yang Propesional itu bukan seberapa besar modal sendiri yang disediakan akan tetapi Seberapa cerdas anda Memiliki dan menerapkan Strategi Bisnis Properti, Jika hari ini tidak punya modal sendiri, tidak perlu khwatir karena banyak Bank-Bank yang mau menyediakan dana buat anda hingga milyaran Rupiah. Yang jadi pertanyaan buat anda adalah seberapa mampukan anda Menguasai Ilmu dan Skill Menjadi Pembisnis Properti.Memulai Bisnis Properti Memerlukan Stretegi. Nah untuk menguasai Strategi Bisnis properti anda harus terus Belajar dan Mengasah Keterampilan dalam Bisnis ini. Ingat Hukum Bisnis adalah Jika menggunakan Modal Besar berarti Resikonya juga besar, untuk menekan resiko perlu Ilmu, Nah berikut saya ingin menjelaskan Beberapa Keahlian yang Harus anda Ketahui agar menjadi Developer Properti yang Handal.

Lima Stategi Memulai Bisnis Properti

Pertama adalah anda harus Mengetahui pengetahuan umum mengenai Dunia Properti, karena tanpa pengetahuan umum terkait properti maka Bisnis Properti yang anda lakukan adalah Bunuh diri. Tidak ada  ceritanya, Tokoh top Bisnis Dunia yang terjun disebuah Bisnis tetapi tidak Paham akan dunia Bisnis Ia tekuni.Kedua adalah Cara memperoleh Modal, ingatkan anda pada perkataan saya awal bahwa Bisnis properti itu butuh Modal Besar!. Nah maka dari itu salah satu Keahlian yang harus anda kuasai adalah Cara-cara memproleh modal Usaha,, apalagi pada saat-saat awal Memulainya dan biasanya saat itulah Susahnya mencari Modal.Lanjut Pada urutan ketiga dari keahlian yang harus anda Kuasai adalah Kemampuan Bernegosiasi, Ingat bisnis Properti banyak melibatkan orang dan Instansi Jadi untuk bisa memenangkan Pertandingan ini dengan Kompetitor Developer Properti maka anda harus menjadi Ahli Negosiasi Ulung, atau paling tidak punya tim yang mengusai kemampuan ini.Yang keempat adalah Kemampuan dibidang Legalitas dan hukum yang terkait dengan Bisnis Properti, sebagaimana saya katakan tadi bisnis Properti banyak melibatkan banyak pihak termasuk pemerintah, nah agar tidak terjadi masalah dikemudian hari maka anda harus mempunyai tim yang mengetahui masalah Legalitas.Selanjutnya adalah kemampuan menganalisa Pasar Serta Kemampuan Penjualan, Nah inilah Inti dari Sebuah Strategi saat memulai bisnis Properti, setelah dibangun dan dibentuk tanpa kemampuan Mengnalisa dan Menjual ini tentu akan berakibat Buruk Buat Bisnis Properti anda, dan Kebangkrutan pun akan mencengkram anda.

Oke itu sekilah sterkait dengan Strategi-strategi Saat Memulai Bisnis properti.. Satu pesan dari saya sebelum menceburkan diri di Bisnis Properti Maka satu hal yang harus anda ketahui Adalah Ilmu Bisnis Properti itu sendiri, maka Belajar dulu baru terjun,, Ok. oya anda bisa Belajar dengan Ahli properti yang Paham tekait strategi Bisnis properti sialahkan baca Panduan Menjadi Developer Proeperti  

ELEMAHAN RUPIAH GOYANG INDUSTRI PROPERTIMata uang rupiah terus mengalami tekanan terhadap dolar Amerika Serikat (US$) beserta mata uang dunia lainnya sejak bulan Agustus 2013. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia pun mengalami goncangan. Apakah sektor properti termasuk yang terkena dampaknya?Otoritas moneter (Bank Indonesia) mencatat, penurunan rupiah terhadap US$ sudah terasa sejak 14 Agustus 2013. Pada periode 14 Agustus 2013 hingga 20 Agustus 2013, rupiah melemah dari Rp10.797 per US$ menjadi Rp11.004 per US$.Jika dirunut tiga tahun ke belakang, rupiah sempat anjlok hingga menyentuh Rp12.000 per US$ pada 21 November 2008. Rupiah sempat anjlok lagi hingga Rp11.975 per US$ pada? Februari 2009. Kondisi terburuk terjadi pada 1998 silam di mana nilai tukar rupiah menukik tajam hingga menyentuh angka Rp17.000 per US$.Salah satu penyebab menurunnya nilai tukar rupiah tersebut adalah neraca perdagangan Indonesia yang terus mengalami defisit belakangan ini. Faktor domestik lainnya, yakni reaksi atas asumsi makro pada APBN 2014 yang dinilai kurang pro terhadap pasar turut memberikan tekanan terhadap rupiah.Sementara faktor dari luar negeri, yaitu kebijakan Bank Sentral Amerika Serikat (The Fed) yang akan menghentikan paket Quantitative Easing (QE) tahap III membuat panik pasar sehingga turut memberikan tekanan terhadap rupiah dan mata uang global lainnya. Pasalnya, kebijakan tersebut dipercaya mampu menjadi penyelamat kondisi ekonomi dunia yang masih belum kuat.Goyang Industri Properti?Terkaparnya rupiah atas dolar Amerika Serikat menggoyang stabilitas perekonomian Indonesia. Sejumlah sektor ekonomi Indonesia pun terpukul. Terutama sektor yang berbasis impor, seperti sektor farmasi, kimia dan automotif. Namun, ada pula yang diuntungkan dengan melemahnya rupiah, seperti sektor yang berbasis ekspor karena adanya keuntungan selisih kurs. Industri perkebunan dan perdagangan, misalnya, diuntungkan dengan kondisi melemahnya rupiah terhadap US$.Sektor lain yang diprediksi akan terpengaruh kinerja pertumbuhan akibat pelemahan rupiah adalah properti. Ada yang memperkirakan bahwa harga rumah akan terdongkrak seiring dengan menguatnya dollar Negeri Paman Sam terhadap rupiah. Penguatan dolar terhadap rupiah memang mau tidak mau akan harga bahan bangunan, misalnya besi konstruksi yang kebanyakan masih diimpor. Namun, komponen utama yang berpengaruh besar terhadap harga jual rumah adalah harga lahan yang naik setiap tahun.Menurut Ciputra, Ketua Umum REI periode 1972-1974, kondisi perekonomian Indonesia sedang tidak menentu karena masih terpengaruh oleh lesunya perekonomian global dan pelemahan rupiah terhadap US$. Oleh karena itu, Pak Ci, demikian ia akrab disapa, mengingatkan kepada para pelaku properti untuk waspada terhadap kondisi tersebut.Waspada. Sebab begini, kalau hanya keadaan ekonomi sekarang masih baik. Tapi kalau keadaan ekonomi lebih jelek, jadi kita waspada,? ucapnya sebagaimana dikutip finance.detik.com. pertumbuhan sektor properti, lanjutnya, sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian.Di tengah depresiasi rupiah terhadap dolar, sektor properti dinilai masih kuat untuk menghadapinya. Pasalnya, empat paket stimulus yang ditelurkan pemerintah untuk menjaga perekonomian Indonesia akan meyakinkan pasar bahwa depresiasi tersebut tidak

akan menuju ke krisis ekonomi seperti yang terjadi pada 1998 silam.?Bahkan Grup properti asal Australia, Crown Group, berencana menanamkan modalnya di Indonesia meski sedang ada gonjang-ganjing nilai tukar rupiah. Optimisme Crown Goup tersebut ditunjukkan dengan rencana mengembangkan sebuah proyek di Jakarta yang ground breakingnya akan dilangsungkan akhir tahun ini.Crown tidak akan mundur. Sudah ada business plan dan konsep pengembangan di Indonesia yang jelas. Kami sudah berpengalaman 17 tahun juga," ujar Michael Ginarto, Kepala Divisi Penjualan dan Pemasaran Crown Group di Indonesia.Iwan Sunito, CEO Crown Group menambahkan, alasan perusahan yang digawanginya melebarkan sayap bisnisnya di Indonesia adalah melihat pesatnya pertumbuhan ekonomi sehingga menjadi pasar yang menarik dan menantang. ?Rencana tersebut juga dapat dilihat sebagai salah satu impian terbesar saya untuk memberikan kontribusi terhadap tanah kelahiran saya, atau dengan kata lain, kita dapat menyebutnya sebagai proyek Pulang Kampung,? urainya.Bersifat SementaraMenurut Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, nilai tukar rupiah yang melemah hingga menembus level Rp11.000 per US$ tidak akan memengaruhi harga perumahan di Indonesia. pasarlnya, pelemahan rupiah bersifat sementara dan akan berangsur-angsur kembali normal. Kenaikan harga rumah sebenarnya lebih dipengaruhi oleh kenaikan harga BBM.Kalau dolar ini kan sifatnya sementara. Sedikit lagi kan juga kembali normal, yang berpengaruh itu BBM sebetulnya. Kenaikan harga BBM itu mendongkrak bahan-bahan bangunan, nah itu yang harus disesuaikan. Tapi tidak semua tempat perlu penyesuaian,? jelasnya seperti dikutip finance.detik.com.Tanda-tanda tidak terpengaruhnya harga rumah karena pelemahan rupiah, lanjut Djan, adalah pameran perumahan yang dihelat Kemenpera di 10 kota belum lama ini menunjukkan tingkat penjualan yang tinggi sehingga masih memberikan keuntungan bagi pengembang. ?Kemarin saya bikin pameran perumahan, di sepuluh kota itu dengan harga yang sama tidak ada masalah penjualan tetap tinggi, jadi pengembang masih mau menjual dengan harga lama. Tapi kalau dari dolar nggak, ini kan cuma efek sementara, dan ini bisa segera diatasi oleh pemerintah,? ucapnya.2014 MelambatMenurut Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, pasar properti Indonesia terus mengalami pertumbuhan signifikan sejak 2009 dan diprediksi melambat di 2014 ini. Dalam dua tahun terakhir pasar properti memang telah menjadi primadona dengan pertumbuhan pembangunan dan peningkatan harga yang signifikan khususnya di Jabodetabek. Peningkatan ini juga kemudian mulai terjadi di kota-kota lain.Hal ini telah membuat pasar menjadi jenuh dan terdapat beberapa titik lokasi yang memasuki tahap over value. Kondisi ini membuat pasar properti relatif mengalami perlambatan. Seiring dengan hal tersebut indikator perekonomian nasional tengah diuji dengan menurunnya defisit transaksi, merosotnya nilai Rupiah, dan anjloknya pasar modal. Meskipun hal ini terkait juga dengan kondisi ekonomi dunia, khususnya Amerika, namun dampak yang akan terjadi akan turut memukul sektor properti,? papar Ali.Siklus properti yang tengah melambat, lanjutnya, juga terkena dampak perekonomian yang melemah. Kondisi ini yang seharusnya diwaspadai oleh para pelaku bisnis properti saat ini. Dalam jangka menengah bila kondisi ini tidak bisa teratasi dengan baik oleh pemerintah maka pasar properti diperkirakan akan lebih terpukul dan relatif akan terjadi perlambatan yang lebih dalam lagi.Lebih jauh Ali menuturkan, pelaku pasar properti segmen menengah atas seharusnya telah mulai berpikir untuk mengkalkulasi ulang bisnis propertinya khususnya untuk proyek-proyek yang menggunakan material luar negeri karena merosotnya nilai Rupiah. Kehati-

hatian pelaku pasar turut dipertaruhkan agar jangan sampai terjadi proyek macet dan berimbas pada kredit macet perbankan.Di sisi lain pasar properti segmen menengah pun relatif akan melambat dengan menurunnya daya beli akibat meningkatnya BI Rate. Dimana diperkirakan Bank Indonesia pun akan kembali menaikkan BI Ratenya dalam semester kedua tahun 2013 ini dan secara langsung akan menaikan suku bunga KPR sehingga pasar pun relatif akan semakin terbatas,? tuturnya.Menurut Sekretaris Jenderal DPP REI, Eddy Hussy, kenaikan suku bunga KPR ditentukan oleh kebijakan bank yang bersangkutan. Jika kenaikan suku bunga KPR terlampau tinggi, dikhawatirkan akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. ?Tapi kami berharap supaya bunga itu bisa rendah agar masyarakat tetap mampu untuk membeli rumah.? Tapi pemerintah punya pertimbangan ekonomi Negara, jadi kami pengembang akan menyesuaikan,? ucapnya sebagaimana dikutip bisnis.com.Adapun pasar properti kelas menengah sampai atas juga akan dihadapkan terhadap batasan aturan baru Loan to Value dari Bank Indonesia. Hal ini juga akan turut berdampak terhadap penundaan atau pembatalan rencana pembelian properti oleh konsumen khususnya di kelas menengah sampai atas.Indonesia Property Watch memperkirakan bila kondisi perekonomian berkelanjuran sampai triwulan keempat tahun 2013, maka pasar properti diperkirakan akan anjlok lebih dari perkiraan semula, minimal terjadi penurunan pertumbuhan 25% di tahun 2014 dan merupakan tahun Waspada Pasar Properti,? ucapnya.Kondisi politik tahun 2014, kata Ali, saat ini relatif agak berbeda dengan iklim pemilu yang lalu dan diperkirakan lebih bergejolak dibandingkan pemilu yang lalu. Hal ini turut mempengaruhi pertumbuhan pasar properti nasional yang relatif akan berdampak merosotnya pasar properti lebih besar lagi. Namun demikian diperkirakan pasar properti menengah bawah relatif masih bisa bertumbuh di tahun 2014 karena banyak pembelanjaan partai-partai yang dapat mendongkrak daya beli masyarakat meskipun dalam jangka waktu tertentu.Dengan kondisi ini artinya melambatnya pasar properti saat ini juga dibarengi dengan kondisi-kondisi yang bisa memungkinkan pasar properti akan jatuh lebih rendah lagi. Namun demikian hal ini bukan semata-mata karena pasar properti itu sendiri melainkan karena dampak yang bersamaan antara siklus properti yang sedang melambat dan perekonomian nasional yang sedang terpuruk. Perekonomian nasional diharapkan dapat segera diatasi dengan baik sehingga siklus properti yang telah mengalami perlambatan tidak jatuh terlalu dalam lagi.Pukul Industri KonstruksiPelemahan rupiah terhadap US$ akhir-akhir ini tidak dapat terhindarkan lagi akan menyebabkan naiknya biaya-biaya material utama konstruksi baik yang datangnya dari luar negeri (impor) maupun material industri lokal. Dengan kemampuan pemenuhan kebutuhan barang konstruksi nasional yang masih minim, pilihan untuk mengimpor material konstruksi ketika apresiasi US$ terhadap rupiah demikian tinggi jelas akan menjadi tambahan beban bagi penyelesaian proyek-proyek yang sedang atau akan di laksanakan oleh kontraktor.Padahal, sektor konstruksi di Indonesia mengalami peningkatan yang signifikan. Dalam PDB tahun 2011 terjadi peningkatan sekitar sebesar 8%, tahun 2012 sebesar 10% dan pada tahun 2013 diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 11-12%. Secara nilai juga mengalami peningkatan, pada tahun 2011 sebesar Rp 250 triliun, pada tahun 2012 sebesar Rp 330 Triliun dan diprediksi pada tahun 2013 nilai belanja konstruksi nasional meningkat sekitar 20%.Sekarang baru kita akan bekerja dengan baik, tiba-tiba mengalami dua hal. Yang pertama adalah, mengalami kenaikan harga BBM. Kita bertahan dengan kenaikan BBM. Kita

berusaha tidak ada kenaikan harga dan kita coba bertahan dengan efesiensi. Kita juga himbau kepada para suplier kita supaya kenaikan harga BBM ini juga tidak memberikan dampak yang signifikan,? jelas Sudarto, Ketua Umum Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI).Penyelesaian proyek-proyek baik infrastruktur maupun komersial sangat sangat dibutuhkan dan perlu didukung penyelesaiannya untuk memperkuat perekonomian nasional. ?Menyikapi berbagai permasalahan tersebut maka para pelaku jasa konstruksi nasional yang tergabung dalam AKI sepakat untuk menyatakan sikap yang pertama, mendukung pemerintah dalam melakukan langkah-langkah penguatan ekonomi, khususnya melalui penyelesaian semua proyek infrastruktur yang sedang atau akan dilaksanakan dengan tepat waktu dan sesuai mutu seperti yang dipersyaratkan,? katanya.

Kurs Rupiah Melemah, Bagaimana Nasib Proyek Infrastruktur?Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Basuki Hadimuljono mengatakan, proyek infrastruktur yang akan dimulai April 2015 tak terpengaruh melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat. Ia mengakui saat lelang, Rupiah pada nilai tukar Rp 12.600-12.700 per Dollar Amerika Serikat, sedangkan kini pada kisaran Rp 13.000. "Perubahan ke Rp 300 itu belum mengganggu pelaksanaan proyek," ujar Basuki di Aula Barat ITB, Senin, 23 Maret 2015.Menurutnya, komponen utama seperti aspal dan baja, tidak banyak terpengaruh kurs. Aspal yang berasal dari minyak, harganya kini turun seperti minyak. Pasokan baja yang berlimpah di dunia sekarang ini, juga tidak membuat harganya melambung. "Untuk aspal, kami akan pakai banyak dari Buton," katanya.Saat ini sudah ada penawaran sebanyak 86 ribu ton aspal. "Ini masih kurang serius, kami minta agar ditambah lagi," ujarnya. Selain itu, Kementerian Pekerjaan Umum akan memakai kajian dan teknologi hasil tiga badan penelitian dan pengembangan yang berkantor di Bandung, yakni terkait air, jalan dan jembatan, serta perumahan dan permukiman.Sebagai mantan kepala penelitian dan pengembangan Kementerian Pekerjaan Umum, Basuki tahu ada hasil riset kantornya yang dipakai. Jika ada Direkturnya yang berani menggantikannya dengan barang atau hasil teknologi impor, ia mengancam segera memecatnya. "Hasil Litbang di PU harus dipakai. Memakai teknologi kita itu butuh militansi," ujarnya.Sementara itu Rektor Universitas Paramadina, Firmansjah di tempat yang sama mengatakan, setelah reformasi dan krisis moneter 1997, Indonesia baru lima tahun belakangan ini menggeser kebijakan ke pembangunan infrastruktur. "Pergeseran mulai 2009-2014 dari mendorong konsumsi supaya ekonomi terus bergerak ke infrastruktur," ujar dia.Adapun Rektor ITB Kadarsah mengingatkan adanya masalah pekerja konstruksi. "Sekarang ini diperlukan 750 ribu orang insinyur," kata dia. Pada kurun 2015- 2019, pemerintah diantaranya merencanakan pembangunan waduk hingga 65 buah di berbagai daerah di Indonesia, penambahan jalan tol sepanjang 1.000 kilometer dan jalan non-tol 2.000 kilometer.

Bagaimana efeknya terhadap harga properti? semoga sharing kali ini dapat bermanfaat bagi anda semua.

Mengenali Berbagai Jenis PropertiSebelum membahas lebih lanjut tentang properti, perlu kita ketahui bahwa dunia properti itu luas. Ada Tanah dan Bangunan, ada Residential, ada pula Komersial. Kalau Residential mulai dari Rumah Dengan Tanah (Landed Residence), Rumah Susun, Apartement, Condominium, Condotel, Hotel, dan Serviced Apartment. Kalau komersial mulai dari Gudang, Pabrik, Ruko, Kantor, dan Mall. Sekarang sedang trend SoHo (Shop and Home), One Stop Service yang menggabungkan konsep Residensial dan Komersial dalam satu area.

Karena segmen properti yang sangat luas dan terus terang saya juga bukan orang yang terlalu ahli soal properti, maka sharing kali ini saya batasi hanya di segmen properti residensial saja khususnya Landed Residence. Hal ini karena saya kebetulan memiliki riset tentang segmen tersebut yang bisa mendukung opini saya.Segmen Properti Residensial sendiri dibagi lagi menjadi 2 jenis. Jenis pertama yaitu Properti Residensial Primer yang dibangun oleh Properti, sehingga investor membeli dari developer. Jenis yang kedua yaitu Properti Residensial Sekunder, dimana pada jenis ini investor membeli dari satu pihak ke pihak lainnya.Secara spesifik saya hanya membahas harga properti di Residensial Primer saja karena saya membahasnya berdasarkan hasil survey dari Bank Indonesia tentang properti residensial primer di Indonesia.Indeks Properti Residensial Indonesia adalah suatu indeks yang mencerminkan harga properti secara umum pada pasar primer (developer) di seluruh Indonesia. Gampangnya semacam IHSG untuk properti. Grafik batang menunjukkan nilainya misalnya 140, grafik warna kuning menunjukkan pertumbuhan dari kuartal ke kuartal (3 bulanan). Angka 3% artinya jika pada akhir Maret 2013 harga rumah dari developer ditawarkan di harga Rp 1 M, maka pada akhir Juni 2013, harga rumah dengan luas dan spesifikasi yang sama naik menjadi Rp 1,03 Milliar.Grafik yang abu2 memiliki fungsi yang sama dengan grafik kuning, hanya saja periodenya Year On Year, artinya tahunan. Angka 10%, artinya dibandingkan tahun lalu dengan tahun sekarang telah naik 10%. Berdasarkan perkiraan dari Bank Indonesia, pada Kuartal III 2013, diperkirakan kenaikan harga rumah dari sebelumnya sekitar 12% year on year akan naik menjadi sekitar 15% year on year.Hal ini berarti harga rumah dari developer diperkirakan akan naik lebih tinggi dari kenaikan pada triwulan sebelumnya. Apakah hal ini disebabkan karena penguatan USD? Properti residensial memiliki banyak unsur yang bisa berpengaruh dalam harganya. Pertama, rumah adalah kebutuhan. Meski harganya terus naik, kebutuhan akan terus ada apabila jumlah rumah yang tersedia lebih sedikit daripada jumlah permintaan rumah.Kedua, karena survei ini berasal dari harga properti di tingkat developer, kita harus memahami bahwa jika terjadi kenaikan UMR dan biaya bahan baku, maka akan berpengaruh pada harga rumah. UMR jelas naik dibandingkan tahun sebelumnya karena ada kenaikan. Demikian juga dengan biaya bahan baku yang menggunakan bahan impor. Kenaikan bahan baku akan menyebabkan kenaikan harga rumah karena meningkatnya biaya pembuatan. Meski demikian, menurut saya kontribusi dari penguatan dolar seharusnya tidak terlalu signifikan mengingat rumah tidak dibangun hari ini dan langsung jadi.Rumah dibangun secara periodik begitu pula terhadap kebutuhan bahan bakunya. Jika sumber pendanaan untuk properti terbatas, tentu tidak semua bahan baku disiapkan sekaligus di muka. Jadi meskipun saat ini harga bahan baku tinggi karena jika dibuat estimasi dengan USD yang menguat, jika dalam proses pembangunannya memakan waktu beberapa tahun dan terjadi penguatan Rupiah maka biaya pendirian rumah bisa turun.Kenaikan harga properti menurut saya lebih dipengaruhi karena era bunga murah karena penurunan BI Rate yang agresif dalam beberapa tahun terakhir. Bunga KPR yang semakin murah dan syarat kepemilikan yang lebih mudah karena masa cicilan diperpanjang telah meningkatkan permintaan secara signifikan. Namun hal tersebut sebenarnya baru banyak terjadi 2 tahun terakhir ini. Sebelum tahun 2012, jika anda memperhatikan grafik warna abu2, kenaikan harga properti pada tahun 2011 dan sebelumnya berkisar antara 3-6% Baru pada tahun 2012 dan 2013 kenaikannya mencapai belasan persen.BI Rate yang murah menjadikan cicilan KPR lebih terjangkau. Oleh sebagian pihak hal ini dimanfaatkan untuk menspekulasikan harga properti. Belum lagi dengan sistem KPR, seseorang dengan modal Rp 300 juta sudah bisa memiliki rumah Rp 1 M. Jika harga rumah tersebut naik 15% saja menjadi Rp 1,15 M dalam 1 tahun. Maka keuntungan orang tersebut adalah Rp 150 juta. Sementara modal yang dikeluarkan hanya Rp 300 juta

Hal inilah yang menurut saya menjadi faktor utama yang menyebabkan kenaikan harga properti. Faktor penguatan USD hanya salah satu faktor kecil saja. Jika KPR bisa diatur sedemikian rupa sehingga tidak bisa dijadikan sebagai alat spekulasi (misalnya seperti yang saat ini dilakukan dimana KPR untuk rumah kedua bobot DPnya diperbesar, KPR untuk rumah yang belum dibangun tidak diperbolehkan), maka harga properti akan lebih terkendali.Pengalaman pribadi saya ketika memperhatikan beberapa properti di sekitar tempat tinggal, banyak ruko dengan kelas harga tidak masuk akal, yang “katanya” mencapai Rp 4 atau 5 milliar atau bahkan lebih, ternyata tidak ada yang menempati atau kosong. Kosongnya juga cukup lama. Hal ini menunjukkan harga properti memang boleh mahal / naik, tapi jika tidak ada yang beli apakah harganya tidak akan turun? Mari kita lihat saja. Tapi tentu hal ini tidak bisa disamaratakan di seluruh Indonesia karena hanya di area tertentu saja.Demikian sharing kali ini, pada kesempatan berikutnya saya akan membahas efek penguatan dolar terhadap reksa dana. Semoga bermanfaat.Penyebutan produk investasi  (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang. Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.

Industrial AnalysisDalam pertemuan ke-3 ini, saya mempelajari Industrial Analysis. Secara umum industrial analisis adalah kombinasi antara ekonomi industri dan strategi yang mengandung arti bahwa struktur industri tidak hanya terbatas pada ukuran besarnya industri tetapi juga ditentukan oleh mobilitas hambatan yang masuk ke dalam industri. Dalam hal ini kita perlu memperhatikan target / pangsa pasar yang tepat dan konsumen yang potensial. Pengertian pangsa pasar sendiri adalah orang-orang yang menjadi target pemasaran kita, sedangkan konsumen adalah orang-orang yang membeli dan menggunakan produk baik berupa barang maupun jasa yang kita hasilkan untuk memenuhi kebutuhan mereka. Bentuk persaingan dalam kegiatan pemasaran dapat dibagi menjadi 4 bentuk yaitu persaingan merk/brand. Contoh : Sosro dengan Fresh Tea, persaingan industri. Contoh : Coca Cola, Aqua, Fanta, dan semua industri minuman yang lain, persaingan bentuk. Contoh : Sosro dengan susu Ultra, dan persaingan generik. Contoh : Sosro dengan Sari Roti. Selain itu dalam menganalisis industri dan persaingan diperlukan 4 langkah yang harus dilakukan, yaitu : menetapkan target pasar, mengidentifikasi pesaing langsung, mengetahui kondisi persaingan, melakukan penilaian terhadap keunggulan bersaing. Michael Porter merumuskanPorter Five Forces untuk melihat daya tarik persaingan suatu industri. Terdapat 5 hal yang harus dianalisis untuk mengetahui daya tarik persaingan. Kelima hal tersebut adalahpersaingan dalam industri, kekuatan tawar-menawar pelaku bisnis yang baru, kekuatan tawar-menawar pembeli, kekuatan tawar pemasok, dan kekuatan tawar produk pengganti. Michael Porter juga membagi strategi bersaing menjadi 3 strategi umum yaitu diferensiasi, keunggulan biaya (low cost), dan fokus untuk mengerjakan 1 target pasar khusus. Menurut saya sebagian besar perusahaan biasanya cenderung memilih salah satu dari ketiga strategi ini untuk diterapkan, karena pada kenyataannya suatu perusahaan akan mengalami kesulitan jika harus menjalankan ketiga strategi ini secara bersamaan. Dan itu pun masih belum ditambah melakukan penyusunan strategi untuk mengatasi kendala-kendala yang ada baik internal maupun eksternal. Tetapi jika perusahaan memilih salah satu dari tiga strategi tersebut, bukan berarti bahwa perusahaan akan sama sekali mengabaikan strategi yang lain, tetapi justru dua strategi yang lain bisa diterapkan pada level yang paling dasar.   Menurut saya, untuk bisa menerapkan analisis industri dan persaingan dalam dunia bisnis dan agar suatu perusahaan mampu bertahan dalam persaingan, maka perusahaan tersebut harus memiliki keunggulan bersaing yang tidak dimiliki oleh para pesaingnya. Karena keunggulan

bersaing akan menjadi senjata untuk menaklukan pasar dan persaingan, dan untuk membangun keunggulan bersaing, maka perusahaan dapat mengambil langkah :  1 Mencari sumber keunggulan, misalnya : keterampilan yang baik, sumber daya yang berkualitas, dan sebagainya.2 Mencari keunggulan posisi dari pesaing dengan efisiensi biaya produksi dan memberikan nilai tambah kepada konsumen.3 Menghasilkan kualitas kerja yang tinggi dengan melihat kepuasan dan loyalitas pelanggan, pangsa pasar, dan juga profitability dari produk ataupun jasa yang dihasilkan.

Contoh Analisis SWOT Untuk Menilai Perusahaan

Sebelum masuk ke contoh analisis SWOT, mungkin di antara anda sudah tidak asing lagi dengan

metode analisis bisnis yang satu ini, yaitu Analisis SWOT. Metode ini memang cukup populer

untuk di gunakan, karena dengan penjelasan yang simple kita dapat menilai suatu perusahaan

secara keseluruhan dengan akurat. Terlepas dari metode ini, memang masih banyak sebenarnya

metode analisis yang dapat di gunakan, seperti  metode analisis 5 forces of porters (cukup

terkenal), dan lain-lain tentunya.

Tidak dipungkiri suatu hasil analisis sangat dapat berguna untuk internal perusahaan itu sendiri

(sebagai bahan evaluasi untuk meningkatkan kinerja) dan pihak eksternal (sebagai bahan

pertimbangan untuk berinvestasi). Sebelum lebih jauh mengenai contoh analisis SWOT, tidak

salahnya kita mengulang kembali pengertian analisis SWOT atau apa itu analisis SWOT.

Pengertian Analisis SWOT

Pada kesempatan kali ini yuk kita bahas Pengertian Analisis SWOT, pertama-tama kita perlu

mengetahui singkatan dari SWOT itu sendiri, yaitu:

S = Strengths (Kekuatan)

W = Weaknesses (Kelemahan)

O = Opportunities (Kesempatan)

T = Threats (Ancaman)

Mengutip dari wikipedia, analisis SWOT adalah :“Merupakan metode perencanaan strategis yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang (opportunities), dan ancaman (threats) dalam suatu proyek bisnis/perusahaan atau suatu spekulasi bisnis. Keempat faktor itulah yang membentuk akronim SWOT (strengths, weaknesses, opportunities, dan threats)”.

NB: Teknik ini dibuat oleh Albert Humphrey, yang memimpin suatu proyek riset pada

Universitas Stanford tepatnya dasawarsa 1960 an dan 1970 an dengan menggunakan data dari

perusahaan-perusahaan Fortune 500.

Dari penjelasan singkat di atas mungkin anda sudah ada gambaran mengenai pengertian

SWOT, tidak sah sepertinya sebelum masuk ke contoh analisis SWOT, baiknya kita membahas

mengenai sedikit manfaat analisis SWOT bagi perusahaan.

Manfaat Analisis SWOT

Metode analisis SWOT merupakan alat yang tepat untuk menemukan masalah dari 4 (empat) sisi

yang berbeda, dimana aplikasinya adalah bagaimana kekuatan (strengths) mampu mengambil

keuntungan dari sebuah peluang (opportunities) yang ada, kemudian bagaimana cara mengatasi

kelemahan (weaknesses) yang mencegah keuntungan, selanjutnya bagaimana kekuatan

(strengths) mampu menghadapi ancaman (threats) yang ada, dan terakhir adalah bagaimana cara

mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau

menciptakan sebuah ancaman baru.

Dengan saling berhubungannya 4 faktor tersebut, maka membuat analisis ini memberikan

kemudahan untuk mewujudkan visi dan misi suatu perusahaan. Untuk menyempurnakan atau

melengkapi pemahaman tentang analisis SWOT, maka saya akan memberikan bagaimana contoh

analisis SWOT suatu perusahaan.

Strategic MarketingDalam pertemuan pertama, saya mempelajari mengenai Strategic Marketing. Didahului oleh pengertian marketing itu sendiri yang merupakan kegiatan yang meliputi seluruh sistem yang berhubungan dengan tujuan untuk merencanakan dan menentukan harga hingga mempromosikan dan mendistribusikan barang dan jasa yang mampu memberikan kepuasan bagi pembeli aktual maupun potensial. Sedangkan 3 unsur utama dalam marketing (pemasaran) meliputi kondisi dan kebutuhan pasar, strategi pemasaran, dan pengelolaan sumber daya yang ketiganya memiliki hubungan yang saling berkaitan. Lalu strategi sendiri dapat diartikan sebagai rancangan-rancangan yang sudah ditetapkan secara matang dan intensif guna mencapai tujuan tertentu.Sehingga strategi pemasaran (strategic marketing) dapat diartikan sebagai sebuah proses yang dapat memungkinkan suatu organisasi untuk memusatkan sumber daya yang terbatas pada peluang terbesar untuk meningkatkan penjualan dan mencapai keunggulan bersaing yang berkelanjutan. Dalam memasarkan suatu produk baik barang maupun jasa dibutuhkan suatu strategi yang tepat karena pemasaran berupaya mengembangkan tanggapan yang efektif terhadap perubahan lingkungan pasar dengan menentukan segmen pasar dan mengembangkan serta melakukan penawaran produk kepada target pasar. Urutan tindakan perencanaan dalam pemasaran yaitu ;1 Menetapkan tujuan (goal).2 Menyusun strategi yang tepat.3 Menyusun taktik secara jelas dan detail.4 Melakukan implementasi dari strategi dan taktik yang sudah ditetapkan.5 Melakukan pengawasan secara intensif.Dalam usaha untuk mencapai tujuan perusahaan, kita harus mengetahui dan bisa mengidentifikasi siapa yang menjadi pesaing/ competitor/ benchmark perusahaan kita secara tepat agar kita tetap dapat eksis dan mampu bersaing dengan perusahaan lain yang menjadi pesaing/competitor/benchmark tersebut.Untuk menyusun strategi yang tepat diperlukan integrasi dan konsolidasi yang erat antara kualitas pelanggan, kualitas perusahaan, dan kualitas rekan kerja yang nantinya akan menghasilkan kualitas proposisi yang optimal. Demikian juga dengan taktik, taktik yang sudah ditetapkan sangat dipengaruhi oleh kualitas desain kemasan produk, kualitas komunikasi yang baik, dan kualitas pendistribusian produk yang terjamin. Jika ketiga hal tersebut terpenuhi maka taktik yang sudah ditetapkan bisa dipastikan akan berfungsi dengan maksimal.Kemudian dilanjutkan dengan proses implementasi dimana sarana dan prasarana yang ada harus dikembangkan terlebih dahulu agar memudahkan proses implementasi tersebut

berjalan dengan baik dan setelah itu baru ditetapkan jadwal terstruktur mengenai tindakan-tindakan apa yang akan dilaksanakan selanjutnya. Setelah proses implementasi dilakukan, maka diperlukan tindakan pengawasan yang terdiri atas evaluasi kinerja perusahaan dan evaluasi lingkungan. Sehingga dapat dijadikan tolok ukur untuk mengambil tindakan selanjutnya.Seorang pengusaha perlu memiliki perencanaan pemasaran yang bertitik tolak pada orientasi pasar dan orientasi kewirausahaan. Dikatakan perlu memiliki orientasi pasar karena ia harus terus fokus pada keuntungan jangka panjang, sedangkan perlu memiliki orientasi kewirausahaan karena ia dituntut untuk pro-aktif, bisa mengambil resiko secara tepat dan bijaksana, dan inovatif. Sehingga apabila seseorang memiliki keahlian pemasaran yang baik ditambah dengan jiwa kewirausahaan yang kuat, maka ia dapat menjadi seorang pengusaha yang memiliki keahlian pemasaran yang handal.Dari penjabaran diatas saya dapat mengambil kesimpulan bahwa strategic marketing adalah hal yang terpenting yang harus dibangun dan harus ada sebelum memulai kegiatan pemasaran karena tanpa strategic marketing yang baik maka proses berlangsungnya kinerja perusahaan akan terhambat yang lama kelamaan jika terus dibiarkan bisa mengakibatkan perusahaan tersebut tidak bisa menjalankan fungsi kerjanya dengan maksimal hingga akhirnya mengalami kebangkrutan. Jadi kita tidak bisa terus-menerus menerapkan strategi pemasaran yang lama tetapi kita harus berani memunculkan ide-ide mengenai strategi pemasaran yang baru yang tentunya lebih efektif dan efisien. 

Analysis MarketDalam pertemuan ke-4 ini saya mempelajari mengenai Analysis Market. Dalam analysis market berkaitan dengan pesaing (competitor) dan customer (pelanggan). Adapun faktor yang membentuk analysis market adalah1) Value chain (rantai nilai), terdiri atas primary activities dan support activities.Yang termasuk dalam primary activities antara lain : inbound logistics, operations, outbound logistics, marketing & sales, dan service. Sedangkan yang termasuk dalam support activities antara lain : firm infrastructure, human resources management, technology, dan procurement.2) STP (Segmenting, Targeting, Positioning). Dalam analysis market jika margin semakin besar, maka keuntungan yang diperoleh juga semakin besar. Segmenting dapat didefinisikan sebagai proses dari pengklasifikasian populasi masyarakat ke dalam beberapa segment yang memiliki karakteristik yang sama. Segmentasi dapat didasarkan pada kondisi kependudukan dan geografi. Setelah dilakukan segmenting maka ditetapkan target dari segment tersebut. Targeting berarti proses penyeleksian dari segment yang ada, misalnya ditinjau dari kondisi kependudukan, maka ditetapkan target khusus untuk penduduk kalangan menengah ke atas. Apabila target sudah ditetapkan selanjutnya dapat dilakukan tindakan Positioning, yaitu gambaran produk yang dapat dibayangkan dalam pemikiran konsumen. Misalnya, jika saya menjual CD maka CD tersebut sebaiknya mudah digunakan dan mengandung pembelajaran yang berguna untuk menambah wawasan konsumen dengan harga yang paling kompetitif. Dari penjabaran diatas dapat saya ambil kesimpulan bahwa pesaing (competitor) dan orientasi pelanggan (customer orientation) sangat dibutuhkan untuk menunjukkan perbedaan antara perusahaan kita dan perusahaan lain. Saya mengambil kesimpulan bahwa pesaing (competitor) dan orientasi pelanggan (customer orientation) sangat dibutuhkan untuk menunjukkan perbedaan antara perusahaan kita dan perusahaan lain karena dari hal ini saya justru dapat menggunakan perbedaan itu sebagai senjata untuk menarik lebih banyak konsumen yang belum menjadi target dari perusahaan lain, sebab dari perbedaan antara perusahaan saya dan perusahaan lain justru dapat memancing keingintahuan dan ketertarikan konsumen untuk mencoba produk (barang atau jasa) yang menurut mereka baru, yang belum pernah mereka temukan sebelumnya dari perusahaan lain. Saya berusaha untuk mengidentifikasi siapa saja yang menjadi pesaing (competitor) dari

perusahaan dan juga pelanggan yang akan dijadikan target oleh perusahaan yang belum menjadi target perusahaan lain. Dan dari hasil identifikasi tersebut, saya dapat membuat suatu perbedaan yang mencolok yang belum ada di perusahaan lain untuk saya terapkan dalam perusahaan dengan target konsumen yang memang belum menjadi target dari perusahaan lain, sehingga memancing keingintahuan dan ketertarikan mereka akan produk yang saya hasilkan, yang menurut konsumen baru dan belum pernah mereka temukan sebelumnya. Dengan demikian, lebih banyak konsumen akan tertarik untuk membeli produk yang saya hasilkan, yang tidak dimiliki oleh perusahaan lain.

Contoh Analisis SWOT Perusahaan

Dengan adanya contoh analisis SWOT, maka sangat berharap anda bisa memahaminya secara keseluruhan mengenai analisis SWOT. Perlu di pahami, inti analisis SWOT ini adalah menilai dalam/internal perusahaan dengan melihat kekuatan (Strengths) dan kelemahan (Weaknesses), kemudian menilai luar/eksternal perusahaan dengan melihat peluang (Opportunities) dan ancaman (Threats).Tanpa panjang lebar, yuk kita ke bahasan contoh analisis swot perusahaan (saya ambil contoh perusahaan NOKIA), Contoh analisis SWOT NOKIA:NB: Sebelumnya perlu diperhatikan, saya tidak mencantumkan data dan hanya memberikan penjelasan sekedarnya karena nanti akan memakan banyak tulisan. Bagi anda yang ingin serius menganalisis memakai metode SWOT, maka WAJIB untuk menyertakan data dan penjelasan yang maksimal agar analisis benar-benar tepat.

1.      Strengths (Kekuatan)

PengalamanBagaimana tidak, NOKIA masuk dunia mobile mulai dari tahun 1968-1991 dan pada tahun 1992 sudah mulai meluncurkan ponsel GSM dengan produk Nokia 1011.

Jaringan Terbesar Penjualan & DistribusiNokia merupakan brand yang telah melekat di hati para kosumen dan merupakan perintis ponsel yang saat ini sangat di butuhkan oleh seluruh dunia, jadi wajar saja kekuatannya terletak pada terbesar penjualan dan distribusinya.

Hubungan Pelanggan yang KuatBicara brand NOKIA maka hampir seluruh dunia mengenal merk ponsel ini, pelanggan yang loyal serta setia pasti susah untuk pindah ke lain hati.

Berbagai Macam Produk untuk Semua KelasTidak hanya sebatas hubungan pelanggan yang kuat, Nokia juga memanjakan konsumennya dengan berbagai macam produk yang sesuai kelas.

2.      Weaknesses (Kelemahan)

Kurang Gaya Dalam Produk MurahMemang sudah wajar, harga menentukan sebuah kualitas ataupun tampilannya. Tetapi ini menjadi kelemahan yang mana produk China dapat membuat replika dengan gaya eksklusif tetapi tetap dengan harga yang sangat murah.

Kehilangan Pangsa PasarUntuk saat ini Nokia memang telah kehilangan pasarnya setelah symbian tidak lagi update, lalu di akuisisi oleh Microsoft dengan OS Windows Phone.

3.      Opportunities (Kesempatan)

Pertumbuhan Pasar BaruDengan pertumbuhan pasar/trend baru, yaitu handphone berbasis smartphone maka ini menjadi suatu peluang untuk berkonstrasi pada meningkatkan kualitas smartphone.

4.      Threats (Ancaman)

Ponsel ChinaPonsel China merupakan suatu ancaman yang sangat serius bagi Nokia, karena dengan fitur yang cukup hampir sama, mereka berani menjual dengan harga murah dan ini pun menjadi sebuah perang harga.

Pesaing Seperti Samsung & AppleDari tahun 2000 an – 2010 Nokia memang tiada tandingannya dalam hal ponsel, karena memang memberikan setiap kebutuhan para konsumen, akan tetapi mulai tahun 2011 para pesaing Nokia (khususnya Samsung dan Apple) mulai melejit, berikut statistik penjualannya:

Kesimpulan

Setelah menganalisis semua faktor, langkah selanjutnya adalah bagaimana memaksimalkan kekuatan (strengths), menutupi kelemahan (weaknesses), memanfaatkan peluang (opportunities), dan menangkal semua ancaman (threats) yang datang. Semoga penjelasan contoh analisis SWOT diatas dapat memberikan gambaran mengenai analisis SWOT secara keseluruhan. 

Krisis Mata Uang Rupiah

Akhir-akhir ini nilai tukar Rupiah cenderung melemah. Hal yang sama juga dialami oleh mata

uang beberapa negara emerging markets (negara berkembang yang sedang mengalami

pertumbuhan ekonomi dengan cepat) lainnya.

Mengapa Nilai Tukar Rupiah Melemah?

Pelemahan rupiah terjadi karena beberapa faktor eksternal selain faktor internal, seperti defisit

neraca transaksi berjalan. Banyak pengaruhnya dari faktor eksternal, contohnya rencana AS

untuk mengurangi stimulus moneter dan kondisi harga-harga komoditi yang masih terkoreksi di

2013, serta penurunan hasil ekspor Indonesia. Selain itu, merosotnya pergerakan rupiah lebih

didukung kecenderungan melambatnya ekonomi negara-negara berkembang, seperti China dan

India. Sedangkan dengan negara-negara maju terjadi pemulihan ekonomi.

Nilai tukar sebuah mata uang ditentukan oleh hubungan penawaran-permintaan (supply-demand)

atas mata uang. Jika permintaan atas sebuah mata uang meningkat, sementara penawarannya

tetap atau menurun, maka nilai tukar mata uang itu akan naik. Kalau penawaran sebuah mata

uang meningkat, sementara permintaannya tetap atau menurun, maka nilai tukar mata uang itu

akan melemah. Dengan demikian, Rupiah melemah karena penawaran atasnya tinggi, sementara

permintaan atasnya rendah.

Faktor yang menyebabkan penawaran atas rupiah tinggi, sementara atasnya rendah adalah

keluarnya sejumlah besar investasi portofolio asing dari Indonesia. Keluarnya investasi

portofolio asing ini akan menurunkan nilai tukar Rupiah, karena dalam proses ini, investor

menukar Rupiah dengan mata uang negara lain untuk diinvestasikan di negara lain. Maka akan

terjadi peningkatan penawaran atas Rupiah.

Kenapa investasi portofolio asing ini keluar dari Indonesia? Alasan yang sering disebut adalah

karena rencana the Fed (bank sentral AS) untuk mengurangi Quantitative Easing (QE).

Karenanya, nilai tukar obligasi dan aset-aset finansial lain di AS akan naik.Faktor berikutnya

yang menyebabkan penawaran tinggi dan permintaan rendah atas Rupiah adalah neraca nilai

perdagangan Indonesia yang defisit. Artinya, ekspor lebih kecil daripada impor.

Merosotnya Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) belakangan ini juga berkaitan dengan

melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS). Sementara pelemahan

rupiah dipengaruhi oleh ketidakpastian pemerintah menaikkan harga Bahan Bakar Minyak

(BBM) subsidi. Apabila harga BBM naik otomatis inflasi naik dan suku bunga negatif akhirnya

investor cabut. Dari sisi kurs anjlok otomatis investor akan rugi sehingga mereka harus menarik

diri dari pasar modal. melemahnya pasar modal Indonesia tidak bisa dipisahkan dengan

melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar AS.

Dampak Melemahnya Rupiah

Dinamika ekspor-impor memang berdampak pada nilai tukar mata uang. Ekspor meningkatkan

permintaan atas mata uang negara eksportir, karena dalam ekspor, biasanya terjadi pertukaran

mata uang negara tujuan, dengan mata uang negara eksportir. Pertukaran ini terjadi karena si

eksportir membutuhkan hasil akhir ekspor dalam bentuk mata uang negerinya agar bisa terpakai

dalam usahanya. Sebaliknya, impor meningkatkan penawaran atas mata uang negara importir,

karena dalam impor, biasanya terjadi pertukaran mata uang negara importir dengan mata uang

negara asal. Karena akhir-akhir ini, impor Indonesia lebih besar daripada ekspornya, maka

situasi ini telah melemahkan nilai tukar Rupiah.

Banyak pihak yang terpukul atas meningkatnya komoditi ekspor di Indonesia, Pertama adalah

konsumen, terutama konsumen kelas bawah, karena pendapatan mereka tidak bisa mengimbangi

kenaikan harga barang. Kedua  pihak-pihak dalam rantai distribusi komoditi impor mulai dari

importir sampai pengecer, karena mereka menghadapi pasar dalam negeri yang menyusut.

Ketiga adalah  para usahawan yang berorientasi pada pasar dalam negeri.  Keempat rakyat

pekerja yang sudah terpukul dari sisi konsumsi akibat kenaikan harga barang, juga akan dijepit

dari sisi upah oleh pengusaha yang terjepit oleh kenaikan harga alat-alat produksi impor,

kenaikan nilai utang luar negeri dan penyusutan pasar dalam negeri.

Namun, anjloknya Rupiah bukan hanya berdampak pada kenaikan harga komoditi impor saja.

Dampak lainnya yang juga penting adalah kenaikan nominal Rupiah dari utang luar negeri,

karena utang luar negeri dipatok dengan mata uang asing.

uang Rupiah yang dimiliki pengutang harus ditukar dengan mata uang pembayaran utang.

Akibatnya, nilai tukar Rupiah bisa semakin lemah.

Akan tetapi ada pula pihak yang diuntungkan oleh krisis Rupiah, jika mata uang suatu negara

melemah, maka yang diuntungkan adalah sektor ekspor yang bahan bakunya (sebagian besar)

berasal dari dalam negeri.

Solusi

 Solusi yang paling tepat menjaga nilai mata uang kita adalah investasi emas. Kapanpun emas

akan selalu stabil, walaupun pernah turun sesaat. Hal tersebut bukan berarti harga emas tidak

stabil. Untuk melakukan investasi tentunya bukan di hitung dalam waktu yang singkat saja,

tetapi investasi bisa dikatakan benar – benar investasi kalau kita menghitung dalam jangka yang

lama, menjaga stabilitas harga dan mengamankan neraca perdagangan.

Selain itu, BI harus berusaha untuk membuat rupiah lebih menarik dengan menaikkan Fasilitas

Bank Indonesia (Fasbi) minimal 100 basis point.

Perlu segera diambil langkah-langkah fundamental dan struktural. Pengendalian rupiah, tak

semestinya dilakukan dengan mengerem pertumbuhan kredit yang bisa berdampak pada

perlambatan pertumbuhan ekonomi. Yang harus dilakukan adalah pengaturan cash flow

nasional. Bank Indonesia perlu mempertimbangkan relaksasi ketentuan untuk melakukan

pendalaman pasar valuta asing, untuk memikat aliran modal masuk (capital inflow).

Namun di sisi lain, Arif menegaskan ekspor harus didorong dan impor harus sangat

dikendalikan. Produksi nasional, mutlak harus didongkrak, termasuk produksi sektor pertanian,

serta industri perkapalan dan sektor kelautan. Agar impor pangan dan defisit neraca djasa bisa

ditekan.

Kebijakan fiskal pemerintah harus disusun dalam kerangka mendorong ekspor. Misalnya dengan

menurunkan pajak ekspor dan promosi perdagangan agresif. Sebaliknya untuk mengendalikan

impor, pajak impor harus dinaikkan dengan dimulai dari barang mewah.

Selain itu, adanya strategi pengembangan industri dan produksi nasional, terutama industri

menengah dan kecil. Penciptaan lapangan kerja, realisasi anggaran, serta implementasi program

pedesaan, UMKM, dan sosial, perlu dipercepat.

Beragam Dampak Kurs Rupiah Melemah

Kemerosotan kurs Rupiah hingga nyaris 13,000 per Dolar beberapa hari belakangan telah

menjadi berita terpanas menjelang akhir tahun. Beragam faktor menjadi penyebab kurs Rupiah

melemah; diantaranya fundamental ekonomi Indonesia yang masih rapuh serta sentimen regional

Asia dan negara-negara berkembang yang memburuk dan berakibat pada pelarian modal ke luar

negeri. 

Depresiasi, atau penurunan nilai tukar (kurs) suatu mata uang, seringkali dipandang negatif.

Kenapa? Padahal sebenarnya, ada yang diuntungkan dan ada pula yang dirugikan. Kurs Rupiah

melemah memiliki beragam implikasi bagi masyarakat, baik perusahaan maupun individual.

1. Nilai Gaji Dalam Dolar AS Meningkat

Tanpa perlu dijabarkan sekalipun, fakta ini sudah umum dipahami. Kurs Rupiah melemah

membuat nilai gaji dalam bentuk Dolar AS atau mata uang asing lainnya jadi meningkat saat

ditukarkan dengan Rupiah. Kiriman bulanan TKI sebesar 500 USD ke keluarganya di Indonesia,

misalnya. Saat kurs Rupiah 12,000 per Dolar AS maka jumlah itu hanya akan setara dengan

sekitar 6 juta Rupiah; tetapi bila kurs Rupiah melemah hingga 13,000 per Dolar AS maka

nilainya akan meningkat jadi sekitar 6,5 juta Rupiah.

Ini dengan sendirinya akan meningkatkan pendapatan dan kesejahteraan keluarga Indonesia yang

kebetulan kerabatnya bekerja di luar negeri, sekaligus membuat makin banyak orang

berkeinginan untuk menjadi TKI.

2. Meningkatkan Daya Saing Produk Made In Indonesia di Luar Negeri

Sudah umum diketahui juga bahwa dengan kurs Rupiah melemah, harga produk Indonesia akan

makin murah bagi konsumen yang berdomisili di luar negeri. Secara teoritis, hal ini bisa

meningkatkan pangsa pasar bagi produk-produk Made In Indonesia. Selain itu, perusahaan

berorientasi ekspor menerima pembayaran dari luar negeri dalam bentuk Dolar AS yang nilainya

semakin tinggi seiring melemahnya Rupiah. Dengan sendirinya, kondisi ini bisa meningkatkan

ekspor Indonesia.

Meningkatnya daya saing produk Made In Indonesia di luar negeri ini berpotensi memicu ekspor

Indonesia dan menguntungkan perusahaan-perusahaan berorientasi ekspor jika biaya produksi

barang-barang ekspor itu sendiri bisa dijaga dalam kisaran normal dan produk Indonesia disukai

di luar negeri.

 

3. Harga Barang Impor Naik

Salah satu dampak yang langsung terasa saat kurs Rupiah melemah adalah kenaikan harga

barang-barang impor. Sebagian besar perdagangan luar negeri Indonesia dijalankan dengan

perantaraan Dolar AS, sehingga mahalnya Dolar AS akan membuat harga barang impor juga

makin mahal. Apakah ini bagus?

Bagi barang-barang impor dari jenis barang konsumsi, mungkin bagus. Katakanlah harga buah-

buahan impor naik, misalnya, maka orang mungkin akan tertarik untuk membeli buah-buahan

lokal yang lebih murah dan segar. Jika masyarakat lebih suka buah lokal, maka impor buah pun

akan turun. Pendapatan importir buah ikut anjlok, tetapi di saat yang bersamaan akan menggeser

rejeki bagi petani dan pedagang buah lokal.

Namun, kenaikan harga barang impor ini akan buruk sekali bagi industri yang berbahan baku

impor, misalnya industri Tempe dan Tahu. Kebutuhan kedelai Indonesia sebagian besar dipenuhi

dari impor, sehingga bila kurs Rupiah melemah terus menerus, maka harga kedelai akan makin

menjulang tinggi, dan dampaknya harga Tempe dan Tahu naik, serta industrinya terancam

gulung tikar.

emakin banyak industri berbahan baku impor di Indonesia, maka dampak kurs rupiah melemah

terhadap perekonomian akan semakin berat. Selain karena perusahaan-perusahaan di industri itu

terancam tutup, para pegawainya bisa di-PHK, dan pertumbuhan ekonomi juga terancam

melambat. Padahal, jumlah industri berbahan baku impor ini banyak sekali, bukan hanya industri

Tempe dan Tahu.

4. Beban Hutang Negara Dan Swasta Makin Berat

Guna menjalankan pembangunan negara, pemerintah seringkali perlu berhutang, baik secara

langsung ke lembaga atau negara tertentu, maupun dengan menerbitkan obligasi (surat utang).

Perusahaan-perusahaan swasta pun seringkali perlu berhutang dulu untuk mengembangkan

usahanya. Jika hutang-hutang ini dilakukan dalam bentuk Dolar AS, maka pengembaliannya pun

harus dilakukan dengan mata uang yang sama, walaupun kurs Rupiah saat pengembalian hutang

berbeda dengan saat pemberian hutang.

Umpamakan perusahaan X berhutang 1 juta USD saat kurs Rupiah masih 12,000 per Dolar AS,

atau dengan kata lain ia akan mendapatkan dana segar dari sumber hutang sebesar 12 milyar

Rupiah. Perjanjiannya, satu tahun kemudian ia harus mengembalikan hutang 1 juta USD itu plus

bunga 2% (20,000 USD). Di awal perjanjian, ia mungkin mengira hanya perlu mengembalikan

12 milyar Rupiah plus bunga 240 juta Rupiah. Tetapi bila saat jatuh tempo pengembalian hutang

tiba ternyata kurs Rupiah melemah hingga 13,000 per Dolar AS, maka besar jumlah yang harus

dikembalikan perusahaan X tersebut adalah 13 milyar Rupiah plus bunga 260 juta Rupiah. Atau

dengan kata lain, beban hutangnya berlipat ganda dari pinjaman awal.

Saat krisis tahun 1997/1998 dulu, sebagian besar hutang Indonesia, baik hutang negara maupun

hutang swasta, berbasis Dolar Amerika Serikat. Akibatnya, ketika kurs Rupiah melemah drastis,

maka perekonomian langsung kolaps. Namun selama beberapa tahun terakhir ini, Pemerintah

lebih banyak berhutang dalam Rupiah, sehingga risiko krisis jadi lebih kecil. Walaupun

demikian, sebagian hutang Pemerintah Indonesia masih ada yang berdenominasi Dolar AS,

begitu pula banyak sekali hutang-hutang perusahaan swasta dalam mata uang tersebut, sehingga

ketika kurs Rupiah melemah akan tetap terasa efeknya.

Demikianlah sejumlah pengaruh signifikan yang menjadi dampak kurs Rupiah melemah. Positif

atau negatifnya pelemahan nilai tukar bisa berbeda-beda bagi setiap orang. Selain empat poin

diatas tersebut juga ada sejumlah efek minor lain yang mungkin timbul. Namun dampaknya bagi

negara merupakan gabungan dari semua dampak negatif dan positif itu, sehingga ibarat

penjumlahan dan pengurangan dalam matematika, apakah menguntungkan atau merugikan hasil

akhirnya akan tergantung pada lebih banyak mana antara positif dan negatifnya, dan itupun

bervariasi antar sektor ekonomi

Anda belum mengenal 'Trading Forex Online' ? 

Dengan kapitalasi pasar terbesar saat ini, serta pergerakan sd 100-250 pips per hari. Artinya apa?

Hanya dengan modal 500$ an, Anda berpotensi mendapat 1-10$. Trading forex online mungkin

bisa Anda manfaatkan untuk untuk mendapat penghasilan tambahan. Anda bisa melakukan

trading forex online dengan santai lewat pc, tabled, android, dari rumah atau dimanapun, serta

dengan modal yg tidak terlalu besar

Dampak Pengembangan Properti Bagi Sosial Ekonomi(Studi Kasus : Kawasan Ciputra World Surabaya)

Bisnis properti mulai keluar dari titik bawah di tahun 2009, dan mencapai titik puncak di tahun 2014. Arah bisnis properti menuju booming, seiring dengan keberadaan empat penggerak perekonomian nasional di tahun 2010-2014 yaitu konsumsi pemerintah dan swasta, investasi langsung lokal maupun asing, nilai ekspor yang tumbuh, serta jumlah wisatawan lokal dan asing yang bertambah. ( Feryadi, Tomy :2013).

Harga pasar property Indonesia yang lebih banyak ditujukkan untuk kalangan menengah ke atas tumbuh hingga 15,1% sepanjang sembilan bulan pertama 2011. Hasil ini menempatkan Indonesia berada di posisi kedua dari 21 kota di dunia untuk pasar properti mewah. Secara umum dampak properti bagi ekonomi adalah peningkatan pada sektor, karena jika properti tumbuh, maka sektor lain ikut terangkat. Kesejahteraan rakyat juga meningkat. Sebaliknya, jika sektor properti yang lebih dulu terpukul maka bisa menimbulkan krisis ekonomi. Contohnya, saat terjadi krisis keuangan tahun 2008, dampak sangat terasa terjadi di sektor pebankan, yaitu naiknya suku bunga kredit. Sektor property pun terpengaruh.

Studi di beberapa negara menunjukkan sektor properti memiliki kaitan erat (backward & forward linkage) dengan sekitar 240-270 industri, sub industri dan jasa (tergantung tingkatan ekonomi negara tersebut). Selain sektor konstruksi, sektor properti secara langsung dan tak langsung terkait dengan banyak sektor lain, mulai dari produk semen, kayu, kabel, pipa, keramik, furniture, jasa arsitek, jasa interior, sampai jasa keuangan canggih seperti hedge fund dan produk derivatif. Beragamnya linkage tersebut menyebabkan siklus properti akan sangat signifikan mempengaruhi pertumbuhan dan keberlangsungan ekonomi suatu negara, termasuk negara berkembang seperti Indonesia.

Bagi Indonesia, dampak pertumbuhan sektor properti jelas terefleksi dari kontribusi sektor konstruksi terhadap agregat ekonomi RI yang terus meningkat dalam empat tahun terakhir. Pengaruhnya terhadap penyerapan tenaga kerja juga cukup signifikan. Sekurangnya 6% dari total tenaga kerja terserap langsung oleh sektor konstruksi dan tambahan sekitar 4% dari total tenaga kerja terserap oleh sektor-sektor lain yang terkait properti.

Salah satu kota yang berhasil dalam mengembangkan bisnis property adalah Kota Surabaya. Kota Surabaya merupakan ibukota Provinsi Jawa Timur dan merupakan kota terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta. Terbukti kenaikan harga properti yang cukup signifikan di Surabaya. Survei-survei yang dilakukan Bank Indonesia (BI), World Bank dan sejumlah konsultan properti menunjukkan kenaikan harga rumah rata-rata sebesar 11,2% YoY pada Q1-2013, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Surabaya. Meski harga naik, permintaan tampaknya masih kencang, terutama di segmen menengah-atas. Menurut BI, penjualan rumah kelas menengah melonjak 33,6% YoY pada Q1-2013.Pertumbuhan harga yang positif tersebut ditunjang sejumlah faktor eksternal seperti kondisi ekonomi Indonesia yang kondusif, politik yang stabil, dan pasokan properti mewah yang terbatas serta permintaan konsumen lokal segmen atas meningkat untuk tujuan investasi.

Potensi bisnis properti di Surabaya semakin prospektif juga dikarenakan pembangunan infrastruktur kota. Menurut Erlangga Satriagung (dalam www.rumah.com) pertumbuhan sektor properti di Jawa Timur, khususnya Surabaya, secara umum bagus, termasuk pasar kelas menengah dan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Perbandingan pasar kelas atas, menengah, dan bawah di Surabaya adalah 10:30:60. Kawasan paling potensial untuk hunian di Surabaya adalah di Barat dan Timur. Namun, Barat dan Timur Surabaya memiliki karakter berbeda. Kawasan Timur Surabaya berkembang karena banyak perguruan tinggi, sementara di Barat adalah kawasan yang dikembangkan oleh pengembang-pengembang besar, seperti Ciputra dan Pakuwon.

Ciputra Ciputra Surya Tbk didirikan pada tahun 1989 dengan nama PT Bumi Citrasurya dengan proyek pertamanya yang berada di Surabaya bagian barat. Salah satu proyek Ciputra di Kota Surabaya adalah Superblok Ciputra World di Jalan Mayjen Sungkono. Pembangunan Kawasan Superblok - Ciputra World dirancang sebagai block cluster dimana didalamnya sudah terdapat fasilitas hunian (apartemen dan hotel), perkantoran dan pusat perbelanjaan (mall). Pengembangan Ciputra World Surabaya ini dibagi menjadi 3 tahapan. Tahap pertama adalah The Via dan The Vue Apartment serta pusat perbelanjaan seluas 90 ribu meter persegi. Keduanya sudah meraup kesuksesan dengan terjualnya 417 unit apartemen di The Via dan The Vue dan tingkat okupansi mall yang menembus 90 persen. Pengembangan tahap dua Ciputra World Surabaya (CWS) dilaksanakan pada pertengahan 2012. Di tahap dua, pengembangan meliputi tiga menara untuk kondominium hotel (kondotel), small office home office (SOHO) Skyloft dan apartemen The Voila yang menghabiskan lahan seluas 60.000 meter persegi (m2). Luas lahan CWS sendiri terus diperluas dari semula 7,7 hektare (ha) menjadi 8,5 ha. Sedangkan tahap III superblock Ciputra World Surabaya dilaksanakan pada kuartal III 2013, dan akan membangun satu hotel bintang tiga.

Dengan dibangunnya kompleks bangunan ini diharapkan dapat mengurangi kepadatan lalu lintas di jalan-jalan utama kota Surabaya pada jam-jam sibuk, sebagai akibat dari banyaknya warga kota Surabaya yang bertempat tinggal di pinggiran kota dan bekerja di pusat kota.

Namun pada kenyataannya, pengembangan property Ciputra World Surabaya memberikan dampak negatif yaitu kemacetan . Tidak hanya pengguna jalan sepanjang Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya yang merasakan dampak kemacetan pasca beroperasinya Ciputra World. Ancaman banjir juga akan dirasakan warga sekitarnya, antara lain warga Kris Kencana hingga Kelurahan Pakis. Banjir dikhawatirkan terjadi karena kawasan itu merupakan serapan air.

Menurut pakar tata kota dari Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya, Haryo Sulistiarso mengaku kawasan Mayjen Sungkono memang difungsikan sebagai kawasan campuran. Artinya kawasan usaha yang berpadu dengan pemukiman. Namun, seiring perkembangan waktu, kawasan bisnis terlihat lebih dominan dibandingkan dengan pemukiman.

Sayangnya, Pemkot Surabaya kurang tegas dalam bersikap meski kawasan tersebut kini menjadi pusat bisnis dan perkantoran. Terlebih dengan dibangunnya Ciputra World yang jelas-jelas mempunyai pondasi lebih tinggi dari bangunan-bangunan yang ada. Dipastikan banjir yang menjadi penderitaan warga Mayjen Sungkono saat musim penghujan makin parah. Terlebih jika saluran air tembusan ke Gunungsari yang dijanjikan Ciputra World belum dibangun.

Mungkin pemkot telah membangun sudetan saluran Gunungsari dari Mayjen Sungkono-Gunungsari. Tujuannya untuk membuang air dari Jl. Mayjen Sungkono ke Gunungsari, karena sebelumnya air hujan dari Jl. Mayjen Sungkono terbuang ke saluran Banyu Urip. Namun tetap saja itu tak menyelesaikan ancaman banjir di sana. Apalagi dengan adanya Ciputra World yang bangunannya lebih tinggi dibandingkan bangunan yang lainnya. Pastinya buangan airnya akan meluber ke kawasan sekitarnya.

Pakar tata kota yang juga dosen ITS ini berharap pemkot tegas terhadap Ciputra World untuk menyelesaikan saluran pembuangan air yang dijanjikannya. Sebelumnya, Kepala Dinas Pekerjaan Umum Bina Marga dan Pematusan Kota Surabaya Erna Purawati mengaku saluran pembuangan air dari bangunan Ciputra World ke lokasi pintu air Gunungsari belum diselesaikan pihak pengembang. Menurutnya, saat ini masih dalam tahapan pengerukan. Padahal, pembangunan saluran itu menjadi salah satu perjanjian yang harus ditepati Ciputra World agar Pemkot bisa mengijinkan beroperasi.