KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan atas kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas limpahan rahmat dan hidayahNya,

sehingga kami dapat menyelesaikan laporan perumahan dan permukiman dengan tema PENGORGANISASIAN

MASYARAKAT (MBR) DALAM PEMBANGUNAN PERUMAHAN TERJANGKAU DAN KEMITRAAN PEMERINTAH,

DUNIA USAHA DAN LEMBAGA SWADAYA MASYARAKAT DI KECAMATAN GENUK, SEMARANG., dengan baik

guna memenuhi tugas mata Perumahan dan Permukiman. Tidak lupa kami ucapkan terima kasih kepada semua

pihak yang telah membantu dan terlibat sehingga laporan ini dapat terselesaikan.

Dalam penyusunan laporan ini, kami menyadari bahwa masih ada kekurangan dan kesalahan. Oleh karena

itu, kami mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun agar laporan ini dapat mendapatkan hasil serta

manfaat yang lebih baik. Penulis berharap agar laporan yang telah disusun ini dapat bermanfaat bagi semua pihak,

khususnya Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Diponegoro Semarang.

Semarang, Juni 2014

Tim Penulis

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN......................................................................................................................................11.1. Latar Belakang......................................................................................................................................1

i

i

1.2. Perumusan Masalah.............................................................................................................................21.3. Tujuan dan Sasaran.............................................................................................................................21.4. Ruang Lingkup (Subtansi dan Wilayah)...............................................................................................2

1.4.1. Ruang Lingkup Wilayah.........................................................................................................21.4.2. Ruang Lingkup Materi............................................................................................................3

1.5. Manfaat Penelitian, Kerangka Pikir dan Sistematika Penulisan...........................................................31.5.1. Kerangka Pemikiran...............................................................................................................41.5.2. Sistematika Penulisan............................................................................................................4

BAB II GAMBARAN UMUM PERMASALAHAN DAN KEBIJAKAN PERUMAHAN.....................................62.1. Permasalahan dan Kebijakan Pembangunan Perumahan di Kota Semarang.....................................6

2.1.1. Kependudukan.......................................................................................................................62.1.2. PDRB.....................................................................................................................................72.1.3. Struktur Ekonomi....................................................................................................................92.1.4. UMR.......................................................................................................................................102.1.5. Landuse..................................................................................................................................102.1.6. Kondisi Perumahan................................................................................................................11

BAB III KAJIAN LITERATUR...........................................................................................................................273.1. Pengertian MBR (low income people), Rumah Layak Huni (adequate housing), dan Rumah yang Terjangkau (affordable housing).........................................................................................................................273.2. Peraturan, Pedoman, Persyaratan Teknis Lingkungan Siap Bangun (LISIBA) dan Perumahan Permukiman

yang layak.............................................................................................................................................273.3. Program, fasilitas dan dukungan pemerintah terkait pembiayaan, pengadaan lahan, pengurusan ijin dll

dalam kegiatan pembangunan perumahan terjangkau bagi MBR.......................................................313.3.1. Program FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)...................................313.3.2. Program Kredit Kepemilikan Rumah Bersubsidi KPRS.........................................................323.3.3. Pengadaan Tanah di Indonesia.............................................................................................323.3.4. Perbaikan Kampung/ Kampong Improvement Programme (KIP)..........................................323.3.5. Pemugaran Perumahan Desa................................................................................................333.3.6. Penyediaan Kapling Siap Bangun (KSB)...............................................................................333.3.7. Rumah Struktur Beratap (RSB)..............................................................................................343.3.8. Rumah Susun Sewa Sederhana............................................................................................343.3.9. Pembangunan Rumah Susun................................................................................................353.3.10. Strategi dan Kebijakan Pemerintah Indonesia terkait Perijinan.............................................35

3.4. Best practices dan pembelajaran (lessons learned) dari pembangunan perumahan bagi MBR : Pembangunan Berkelanjutan Rumah Susun di Kota Batam Sebagai Kawasan Pusat Industri...........363.4.1. Selayang Pandang Kota Batam.............................................................................................363.4.2. Pembangunan Rumah Susun di Kota Batam........................................................................363.4.3. Pembangunan Berkelanjutan Rumah Susun di Batam..........................................................37

BAB IV STUDI LAPANGAN DAN PENILAIAN KEBUTUHAN (NEEDS ASSESSMENT)................................394.1. Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi......................................................................................................394.2. Karakteristik Wilayah Perumahan Banjar Dowo Kecamatan Genuk....................................................39

4.2.1. Lokasi perumahan..................................................................................................................394.2.2. Kondisi Fisik Perumahan........................................................................................................404.2.3 Persebaran Letak Lokasi Kuisioner........................................................................................414.2.4 Keterkaitan pihak pengembang, perbankan, pemerintah dan masyarakat............................41

4.3. Karakteristik Sosial di Perumahan Banjar Dowo Kecamatan Genuk...................................................434.3.1 Karakteristik Penghuni...........................................................................................................434.3.2 Karakteristik Rumah...............................................................................................................444.3.3 Kondisi Perekonomian perumahan........................................................................................46

4.4 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Fasilitas yang Telah Disediakan Developer.......................494.4.1 Kepuasan Terhadap Fasilitas Jalan.......................................................................................494.4.2 Tingkat Kepuasan Terhadap Fasilitas Air Bersih...................................................................504.4.3 Tingkat Kepuasan Terhadap Listrik........................................................................................50

ii

4.4.4 Tingkat Kepuasan Terhadap Drainase/Selokan.....................................................................504.4.5 Tingkat Kepuasan Terhadap Keamanan dan Kebersihan Perumahan..................................504.4.6 Tingkat Kepuasan Terhadap Kebisingan Perumahan...........................................................514.4.7 Tingkat Kepuasan Terhadap Fasilitas Olahraga....................................................................514.4.8 Tingkat Kepuasan Terhadap Fasilitas Peribadatan...............................................................514.4.9 Tingkat Kepuasan Terhadap Fasilitas Rekreasi.....................................................................524.4.10 Keinginan Untuk Pindah.........................................................................................................52

BAB V KONSEP DAN RENCANA PERUMAHAN TERJANGKAU BAGI MBR.............................................535.1. Deliniasi dan Justifikasi Pemilihan Lokasi Pembangunan Bagi MBR...................................................535.2. Konsep Perumahan Terjangkau Bagi MBR..........................................................................................535.3. Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang..............................................................................................55

5.3.1. Analisis Aktivitas dan Pengguna............................................................................................555.3.2. Analisis Kebutuhan Ruang.....................................................................................................60

5.4. Analisis Tapak dan Penyediaan Infrastruktur.......................................................................................635.4.1. Analisis Tapak........................................................................................................................635.4.2. Analisis Penyediaan Infrastruktur...........................................................................................665.4.3. Analisis Kriteria Terukur.........................................................................................................71

5.5. Sitepan Kawasan..................................................................................................................................735.6. Rencana dan Konsep Rumah...............................................................................................................735.7. Analisis Rencana Anggaran dan Pembiayaan Rumah (RAB)..............................................................75BAB VI KONSEP DAN STRATEGI PENGORGANISASIAN MASYARAKAT DAN KEMITRAAN.................776.1 Konsep dan Strategi Pengorgansasian Masyarakat dan Kerjasama (PPCP)......................................776.2 Konsep dan Strategi dalam Pembiayaan.............................................................................................786.3. Konsep dan Strategi Pengorgansasian dalam Pengadaan Lahan.......................................................806.4 Konsep dan Strategi dalam Pelaksanaan Pembangunan....................................................................81

DAFTAR PETA

Peta 1. 1 Administrasi Kecamatan Genuk.........................................................................................................3Peta 2. 1 Tata Guna Lahan Kota Semarang......................................................................................................11Peta 2. 2 Peta Tata Guna Lahan Kecamatan Genuk........................................................................................25Peta 2. 3 Peta Kesesuaian Guna Lahan Kecamatan Genuk terhadap RTRW..................................................25Peta 2. 4 Peta Lokasi Studi................................................................................................................................26

iii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. 1 Kerangka Pemikiram Kelompok 6B..............................................................................................4Gambar 2. 1 Peta Perkembangan Perumahan di Kota Semarang....................................................................12Gambar 2. 2 ................................................................................................................................................12Gambar 2. 3 Perbandingan Tata Guna Lahan Pemukiman dalam RTRW Kota Semarang..............................15Gambar 2. 4 PDRB Kota Semarang 2005 – 2009.............................................................................................17Gambar 2. 5 Kunci Keterkaitan aspek Pelayanan Perumahan..........................................................................21Gambar 3. 1 Pola pertumbuhan RIT menuju Rs Sehat-2 pada kondisi lahan dengan harga tinggi, yang membentuk aturan rumah deret dengan ukuranm lebar minimal lahan 6.00 m dengan luas lahan efektif 72 m 2 dan luas lahan ideal 200 m2........................................................................................................................................................31Gambar 4. 1 Lokasi Perumahan Banjardowo....................................................................................................39Gambar 4. 2 Mekanisme Pembiayaan dalam Penyediaan RS/RSS di Perumahan Banjardowo......................42Gambar 4. 3 Permohonan Pengajuan Rumah subsidi di Perumahan Banjardowo Genuk...............................43Gambar 6. 1 Skema Pembiayaan FLPP............................................................................................................78

iv

DAFTAR GRAFIKGrafik 2. 1 Jumlah Penduduk Kota Semarang Tahun 2008-2012.....................................................................6Grafik 2. 2 Piramida Penduduk Kota Semarang Menurut Jenis Kelamin dan Kelompok Umur Tahun 2012....6Grafik 2. 3 Kepadatan Penduduk tiap Km2 per Kecamatan di Kota Semarang Tahun 2012............................7Grafik 2. 4 Urutan Kecamatan dengan Jumlah Penduduk Tertinggi hingga terendah.......................................22Grafik 2. 5 Kontribusi Penduduk Kecamatan Genuk terhadap Kota Semarang................................................22Grafik 2. 6 Piramida Penduduk Kec. Genuk......................................................................................................23Grafik 2. 7 Penduduk Menurut Mata Pencaharian di Kecamatan Genuk..........................................................23Grafik 4. 1 Perbandingan Lahan Terbangun dan Non Terbangun pada Lokasi Tapak Perumahan Banjardowo

40Grafik 4. 2 Perbandingan Karakteristik Penghuni Rumah sesuai dengan Jenis Kelamin dan Ruang Kamar.. .43Grafik 4. 3 Perbandingan Masyarakat Pemilik maupun Penyewa Rumah sesuai dengan Status Pernikahan. 44Grafik 4. 4 Perbandingan Penyewa dan Pemilik Rumah sesuai dengan Tingkat Pendidikan...........................44Grafik 4. 5 Tipe Rumah......................................................................................................................................45Grafik 4. 6 Alasan Membeli Rumah 70 Responden di Perumahan Banjar Dowo Kecamatan Genuk...............45Grafik 4. 7 Karakteristik Renovasi Rumah Pemilik dan Penyewa.......................................................................45Grafik 4. 8 Sektor Pekerjaan Penyewa Dan Pemilik Di Perumahan Griya Utama Banjardowo Baru................46

v

Grafik 4. 9 Jenis Pekerjaan Penyewa Dan Pemilik Di Perumahan Griya Utama Banjardowo Baru..................46Grafik 4. 10 Total Penghasilan Penyewa Dan Pemilik Di Perumahan Griya Utama Banjardowo Baru.............47Grafik 4. 11 Harga Sewa/ Kredit Penyewa Dan Pemilik Di Perumahan Griya Utama Banjardowo Baru..........47Grafik 4. 12 harga lahan penghuni, antara pada tahun pembelian dan tahun sekarang...................................48Grafik 4. 13 Harga Sewa per Bulan (Penyewa rumah)......................................................................................49Grafik 4. 14 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Fasilitas Jalan...............................................................50Grafik 4. 15 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Drainase/Selokan.........................................................50Grafik 4. 16 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Kemanan dan Kebersihan............................................51Grafik 4. 17 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Kebisingan....................................................................51Grafik 4. 18 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Fsilitas Olahraga..........................................................51Grafik 4. 19 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Fasilitas Peribadatan.....................................................52Grafik 4. 20 Tingkat Kepuasan Masyarakat Terhadap Fasilitas Rekreasi.........................................................52Grafik 4. 21 Keinginan Pindah Masyarakat Banjardowo....................................................................................52

DAFTAR TABELTabel II. 1 Luas Wilayah dan Jumlah Penduduk Per Kecamatan di Kota Semarang........................................7Tabel II. 2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku dan Atas Dasar Harga Konstan 2000 serta Perkembangannya di Kota Semarang Tahun 2006-2011..................................................................................................................8Tabel II. 3 Rata-rata Pertumbuhan Ekonomi per Tahun Kota Semarang Tahun 2005-2011...........................8Tabel II. 4 Pertumbuhan Sektor Ekonomi di Kota Semarang Menurut Lapangan Usaha Tahun 2007-2011....8Tabel II. 5 Rata-rata PDRB per Kapita Penduduk Kota Semarang Tahun 2006-2011......................................9Tabel II. 6 Struktur Ekonomi di Kota Semarang Tahun 2007-2011...................................................................10Tabel II. 7 Daftar UMR Kota Semarang Tahun 2009-2014................................................................................10Tabel II. 8 Aspek Pelayanan Umum dalam Bidang Perumahan........................................................................13Tabel II. 9 Rencana Pengembangan Kawasan Perumahan dan Permukiman Kota Semarang.......................14Tabel II. 10 Rata-rata Pertumbuhan Ekonomi Kota Semarang Tahun 2005-2009...........................................17Tabel II. 11 Jumlah industri Kota Semarang 2005 - 2009..................................................................................18Tabel II. 12 Aspek Daya Saing Investasi Kota Semarang..................................................................................18Tabel II. 13 Aspek Pelayanan Umum dalam Bidang Penanaman Modal Kota Semarang Tahun 2005-2009..19Tabel II. 14 Sektor Basis Kecamatan Genuk.....................................................................................................24Tabel II. 15 Karakteristik Laju Pertumbuhan Ekonomi Sektor Kec. Genuk........................................................24Tabel III. 1 Standar Perumahan.........................................................................................................................29Tabel IV. 1 Harga Rumah Sesuai Tipe di Perumahan Griya Utama Banjardowo Baru.....................................47Tabel IV. 2 Persyaratan KPR dan Kepemilikan Rumah.....................................................................................48Tabel VI. 1 Tabel Struktur PPCP.......................................................................................................................77

vi

Tabel VI. 2 Tabel SKIM FLPP............................................................................................................................79Tabel VI. 3 Tabel Bunga KPR FLPP..................................................................................................................79Tabel VI. 4 Tabel Skema Pengelolaan Rusun..................................................................................................80Tabel VI. 5 Tabel Pembebasan Lahan...............................................................................................................81

vii