1

BAB I PENDAHULUAN

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Salah satu teknik analisa yang sudah cukup lama digunakan untuk

pengembangan lahan dan dianggap paling efektif adalah analisa Highest and Best

Use (HBU). Teknik analisa ini merupakan pengembangan dari teori optimalisasi

penggunaan lahan pertanian yang dipelopori oleh Von Thunen, seorang petani

dari Jerman, pada tahun 1826. Pada awalnya, Von Thunen berusaha mencari

jawaban atas besaran sewa lahan yang optimal jika dihubungkan dengan jarak dari

pusat kota. Teori optimalisasi lahan ini berkembang menjadi bagian yang penting

dalam menentukan pengembangan properti. Penentuan pengembangan properti

menjadi kawasan perumahan, perkantoran, pergudangan, kawasan industri, atau

pengembangan lainnya tidak lepas dari metoda HBU. HBU ini diperlukan karena

pemilik lahan ingin meningkatkan nilai properti yang sesuai dengan dinamika

pengembangan wilayah sebagai dampak peningkatan ekonomi dari komunitas

wilayah tersebut (Marsetianto, 2013).

HBU sebagai optimalisasi penggunaan lahan yang tertinggi dan terbaik

dapat dilihat dari sisi hukum, fisik atau teknis, dan dari sisi keuangan.

Pengembangan suatu lahan/tanah agar bisa optimal perlu memperhatikan beberapa

aspek dari analisa penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU). Setelah melakukan

analisa HBU barulah bisa diketahui peruntukan lahan yang sesuai, sehingga

kegunaanya bisa mendapatkan hasil yang optimal (Hidayati dan Harjanto, 2003:

49 -- 52).

2

Berlakunya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan

Daerah dan Undang-Undang Nomor 25 tahun 1999 tentang Perimbangan

Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah yang telah diperbaharui menjadi

Undang-Undang No.32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dan Undang-

Undang No. 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah

Pusat dan Daerah, dan aturan pelaksanaannya, khususnya PP Nomor 105 Tahun

2000 tentang Pengelolaan dan Pertanggungjawaban Keuangan Daerah, maka telah

terjadi pembaharuan di dalam manajemen keuangan daerah. Dengan adanya

otonomi, Daerah diberikan kewenangan yang luas untuk mengurus rumah

tangganya sendiri dengan sesedikit mungkin campur tangan Pemerintah Pusat.

Pemerintah Daerah mempunyai hak dan kewenangan yang luas untuk

menggunakan sumber-sumber keuangan yang dimilikinya sesuai dengan

kebutuhan dan aspirasi masyarakat yang berkembang di daerah (Bastari, 2004).

Menurut Siregar (2004: 541) Otonomi daerah dan perimbangan keuangan

antara pusat dan daerah, secara emplisit sebenarnya memposisikan Pemerintah

Daerah agar mandiri dalam setiap aspek pembangunan daerah. Kondisi ini

menuntut Pemerintah Daerah untuk mampu menghimpun sumber-sumber dana

potensial guna mendukung biaya operasi Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah

perlu melakukan langkah-langkah strategis untuk mengevaluasi dan

merestrukturisasi sumber-sumber penerimaan daerah, baik yang masuk dalam

Pendapatan Asli Daerah (PAD) maupun yang merupakan imbal penerimaan dari

pihak lain, baik dari pengusaha maupun dari masyarakat lainnya.

Kabupaten Bireuen adalah salah satu kabupaten yang ada di Propinsi Aceh,

3

Indonesia. Kabupaten ini menjadi wilayah otonom sejak tahun 2000 sebagai hasil

pemekaran dari Kabupaten Aceh Utara. Kabupeten Bireuen memiliki luas 1.899

Km2

yang terdiri dari 17 Kecamatan dan 569 desa. Kabupaten Bireuen, saat ini

memiliki banyak aset tetap yang berupa tanah dan bangunan yang belum

dimanfaatkan dengan baik atau belum dimanfaatkan secara optimal. Salah satu

aset Pemda Kabupaten Bireuen berupa tanah dan bangunan yang saat ini

pemanfaatannya kurang optimal adalah tanah bekas gedung bioskop. Tanah bekas

gedung bioskop ini terletak tepat di tengah-tengah Kota Kabupaten Bireuen yaitu

di Jalan Ramai No.56. Tanah bekas gedung bioskop yang merupakan hak milik

Pemerintah Kabupaten Bireuen dengan status Hak Pengelolaan Lahan (HPL) yang

memiliki luas 2.500 m2 (berdasarkan sertifikat tanah).

Dalam mengoptimalkan suatu aset yang menjadi kekayaan daerah, maka

potensi fisik, perletakan/lokasi, legalitas, jumlah/volume, dan nilai ekonomi yang

dimiliki aset tersebut, harus dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan

tidak memiliki potensi. Aset yang memiliki potensi dapat dikelompokkan

berdasarkan sektor-sektor unggulan yang menjadi tumpuan dalam strategi

pengembangan ekonomi, baik dalam jangka pendek, menengah, maupun jangka

panjang. Kriteria untuk menentukan aset yang memiliki potensi harus terukur dan

transparan. Aset yang tidak dapat dioptimalkan harus dicari faktor penyebabnya

baik dari faktor legalitas, faktor fisik, faktor nilai ekonomi ataupun faktor lainnya

(Siregar, 2004: 519).

Optimalisasi aset merupakan suatu keharusan bagi Pemerintah Daerah

Kabupaten Bireuen agar Pemerintah Daerah dapat menambah imbal penerimaan

4

daerah. Saat ini Pemerintah Kabupaten Bireuen perlu memberikan perhatian lebih

terhadap tanah bekas gedung bioskop yang hingga kini pemanfaatannya belum

optimal.

1.2 Keaslian Penelitian

Penelitian mengenai optimalisasi aset dengan menggunakan analisa HBU

sudah pernah dilakukan sebelumnya, namun penelitian mengenai optimalisasi aset

tanah bekas gedung bioskop milik Pemerintah Kabupaten Bireuen belum pernah

dilakukan sebelumnya. Penelitian ini berpedoman pada penelitian-penelitian yang

dilakukan oleh peneliti terdahulu sehingga memiliki banyak kesamaan dengan

penelitian sebelumnya baik dalam metoda pengambilan data maupun alat analisa

yang digunakan. Penelitian-penelitian terdahulu yang pernah dilakukan dapat

dilihat pada Tabel 1.1 berikut.

Tabel 1.1

Penelitian-Penelitian Terdahulu

Peneliti Objek Penelitian Pendekatan Penelitian

1 2 3

Yurika Xanthinia

Wijayanti (2005)

Analisa Penggunaan Tertinggi

dan Terbaik (HBU): Studi

Kasus Tanah eks Mess Pemda

Kabupaten Tabalong di Kota

Banjarmasin

Highest and Best Use Analysis.

Campbell, (2010) High and best use

Multifunctional Agricultural

Market

Analisa HBU dalam praktek penilaian

tanah pertanian

Adams dkk, (2011) Property Investment Appraisal Discounted cash flow (DCF) teknik

untuk analisa pasar properti.

Luce, 2012. highest and best use terhadap

lahan kosong di Arlington,

Virginia

Alat analisis yang digunakan adalah

site analysis, zoning analysis, market

analysis, financial analysis dan market

feasibility.

Miftahul Mubayyinah

dan Christiono Utomo

(2012)

Analisa Highest and Best Use

(HBU) Lahan “X” Untuk

Properti.

Analisa Highest and Best Use (HBU),

yaitu secara fisik dimungkinkan,

secara hukum diijinkan, layak secara

finansial, dan memiliki produktivitas

maksimum.

5

1 2 3

Akmaluddin, dan

Christiono Utomo,

(2013)

Sebidang tanah di di Jl.

Gubeng Raya No.54 Surabaya

dengan luas 1.150 m2

Analisa HBU dengan melakukan

tinjauan dari aspek fisik, legal,

finansial, dan produktivitas

maksimum agar mendapatkan hasil

jenis properti komersial optimum.

Lepikhina dan

Sannikova, (2014)

Penilaian ahli penggunaan

paling efektif dari sebidang

tanah yang mengambil contoh

pada objek tanah kosong yang

terletak di bagian tengah kota

Yanaul di Republik

Bashkortostan (27 Azina Street,

Yanaul).

Analisa Permintaan Pasar (APP) dan

metoda Analytic Hierarchy Process

(AHP) - untuk menentukan tingkat

preferensi empat faktor kunci:

Keuntungan Lokasi, kualitas Sumber

Daya, Permintaan Pasar dan

Kelayakan Teknologi, agar menjadi

prioritas pada faktor-faktor ini.

Berdasarkan Tabel 1.1 di atas, maka yang membedakan penelitian ini

dengan penelitian sebelumnya adalah tempat dan lokasi penelitian serta objek

yang diteliti. Selain itu penelitian ini juga menganalisa sudut pandang masyarakat

dalam menentukan properti yang akan dibangun.

1.3 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang penelitian, maka dapat ditarik rumusan masalah

dalam penelitian ini yaitu tanah bekas gedung bioskop yang terletak ditengah kota

Kabupaten Bireuen saat ini belum dimanfaatkan secara optimal. Sehingga penulis

merasa perlu memberikan solusi yang terbaik kepada Pemerintah Daerah agar

tanah tersebut bisa dimanfaatkan.

1.4 Pertanyaan Penelitian

Untuk mewujudkan optimalisasi aset tetap berupa tanah bekas gedung

bioskop yang dimiliki oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Bireuen, maka setiap

bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut harus memberikan hasil yang optimal

bagi daerah sehingga bisa memberikan konstribusi bagi daerah. Berdasarkan hal

tersebut kemudian muncul pertanyaan penelitian, apa penggunaan yang tertinggi

6

dan terbaik dari tanah bekas gedung bioskop Pemerintah Daerah Kabupaten

Bireuen?

1.5 Tujuan Penelitian

Tujuan utama dari penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi penggunaan

yang tertinggi dan terbaik. Kemudian menentukan tiga alternatif pengembangan

dalam bentuk rumah toko (ruko), swalayan dan penginapan/hotel.

1.6 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I

merupakan Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian

penelitian, tujuan penelitian, rumusan penelitian, manfaat penelitian, dan

sistematika penulisan. Bab II membahas tentang landasan teori/kajian pustaka,

yang mencakup tentang teori dan kajian terhadap penelitian terdahulu. Bab III

membahas tentang metoda penelitian, yang mencakup tentang desain penelitian,

metoda pengumpulan dan analisa data. Bab IV membahas tentang analisa data,

yang mencakup tentang analisa kelayakan fisik dan peraturan, analisa pasar,

analisa persepsi masyarakat dan analisa keuangan. Bab V membahas tentang

kesimpulan dan saran.