SUBJECT : THESIS

Philosopher :

P R O T A G O R A S (490-420 BC)

STUDI PERILAKU KONSUMEN DALAM PEMBELIAN REAL PROPERTY YANG PERTAMA KALI DI SURABAYA

PROGRAM MAGISTER BIDANG KEAHLIAN REAL ESTATE JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2013

FARHATUL MUTIAH 3211 208 004

DOSEN PEMBIMBING

Ir. Purwanita Setijanti, M.Sc,Ph.D Ir. Muhammad Faqih, M.SA., Ph.D

Piramida penduduk Surabaya 2010 BPS, 2012

Hierarchy of Needs Maslow, 1943 dalam Newmark&Thompson, 1977

Perkembangan developer Database REI

Previous Study II. LITERATURE REVIEW INTRODUCTION

Konsumen

Berbagai pilihan bagi konsumen Sastra, 2006,

Konsumen

Konsumen

PERILAKU

konsumen

Pembelian rumah yang pertama

II. LITERATURE REVIEW INTRODUCTION

RUMUSAN MASALAH

PERTANYAAN PENELITIAN

Adanya berbagai macam karakteristik pembeli rumah yang pertama di Surabaya, sehingga perlu untuk ditemukan karakteristiknya. Pertimbangan dalam mengambil keputusan, dapat menimbulkan kecenderungan-kecenderungan konsumen dalam pembelian rumah yang pertama.

1. Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah?

2. Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah terhadap perbedaan penghasilan konsumen?

3. Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah terhadap perbedaan harga rumah dan cara pembayaran rumah?

4. Bagaimana kecenderungan karakteristik konsumen terkait perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah?

Previous Study II. LITERATURE REVIEW THEORY REVIEW

REAL ESTATE

Jika kebutuhan paling dasar sudah terpenuhi, maka manusia akan semakin berusaha untuk memenuhi kebutuhan yang lainnya. (Maslow, 1943, dalam Newmark & Thompson, 1977)

Rumah merupakan sebuah barang konsumsi finansial dengan harga tinggi dengan durasi pembiayaan jangka panjang, serta alat investasi yang baik bagi pemiliknya (Clark and Dieleman, 1996, dalam Datta dan Jones, 2001

Faktor yang dapat membatasi setiap orang memiliki rumah yaitu : peraturan pemerintah, supply, preferensi, transparansi pasar, budget. (Priemus, 1984, dalam Jansen, 2011)

KONSEP MARKETING MIX Marketing Mix (bauran pemasaran) merupakan alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran (Kotler,1999).

II. LITERATURE REVIEW THEORY REVIEW

PERILAKU KONSUMEN

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERILAKU KONSUMEN (Kotler, 1997)

PERILAKU KONSUMEN

Proses dan aktivitas ketika seseorang berhubungan dengan pencarian, pemilihan, pembelian, penggunaan, serta pengevaluasian produk dan jasa demi memenuhi kebutuhan dan keinginan.

(Slovic,Paul et al, 1977).

PERILAKU KONSUMEN DALAM PENGAMBILAN KEPUTUSAN

• Pengenalan masalah (problem recognition).

• Pencarian informasi (information source)

Menurut Kotler (1999), sumber informasi konsumen digolongkan dalam empat kelompok, yaitu :

• Sumber pribadi : keluarga, teman, tetangga.

• Sumber komersial : Iklan, agen, kemasan.

Ekspektasi keadaan

Keadaan aktual

Di bawah ambang

Tingkat ketidak sesuaian

Tidak ada pengenalan kebutuhan

Pengenalan kebutuhan

Di atas ambang

Diagram Proses Pengenalan Kebutuhan (Engel, Blackwell dan Miniard, 1995)

KAJIAN PUSTAK

• Sumber publik : media massa, organisasi penilai

• Sumber pengalaman : penanganan, pemakaian.

THEORY REVIEW

PERILAKU KONSUMEN DALAM PENGAMBILAN KEPUTUSAN

• Mengevaluasi alternatif (alternative evaluation).

Kriteria evaluasi (Kotler, 1997) :

1. Harga

2. Brand/Image Pengembang

3. Saliensi kriteria evaluasi (atribut yang mencolok )

Berbeda pengaruhnya untuk konsumen yang berbeda dan produk yang berbeda atribut bauran promosi.

• Keputusan pembelian (purchase decision).

Pengambil keputusan bertindak seakan kegunaan produk tersebut setara dengan hasil yang didapat, probabilitas sebagai faktor alam, dan keputusan dilakukan dengan mengambil kegunaan yang diharapkan (Zwick & Rapoport,2005)

Tiga aktivitas yang sedang berlangsung ( Hahn, 2002) :

1. Rutinitas konsumen dalam melakukan pembelian.

2. Kualitas yang diperoleh dari suatu keputusan pembelian.

3. Komitmen atau loyalitas konsumen untuk tidak akan mengganti keputusan yang sudah biasa di beli dengan produk pesaing

• Evaluasi pasca pembelian (post-purchase evaluation)

Merupakan proses evaluasi yang dilakukan konsumen tidak hanya berakhir pada tahap pembuatan keputusan pembelian. Setelah membeli produk tersebut, konsumen akan melakukan evaluasi apakah produk tersebut sesuai dengan harapannya.

II. LITERATURE REVIEW THEORY REVIEW

II. LITERATURE REVIEW RESEARCH METHODE

SAMPLE

- Sample : Warga Surabaya dan sekitarnya (Gresik, Sidoarjo, Surabaya) yang baru membeli property pertamanya sebagai tempat tinggal (enduser).

- Dilakukan pilot study kepada 10 responden

- Survey disebarkan pada 29 Maret – 15 April 2013 dan 1 - 15 Mei 2013 melalui internet di link : http://www.surveyexpression.com/Survey.aspx?id=20b623c3-4fce-483d-84cc-9450c2f75a9c.

- Survey terdiri dari 6 item karakteristik demografis dan 9 item karakteristik rumah. Untuk perilaku konsumen terdapat 33 item pernyataan (Y1-33).

- Pertanyaan mengenai perilaku konsumen (Y1-23), menggunakan skala 5 respons sangat setuju-sangat tidak setuju. Pertanyaan mengenai preferensi konsumen terkait kualitas produk dalam keputusan pembelian, diberikan skala 5 respons sangat penting-sangat tidak penting.

- Terdapat screening questions bahwa responden sudah/belum membeli rumah pertama. Terdapat deteksi IP address untuk mengontrol responden.

DATA COLLECTING : SURVEY

DATA ANALISA : STATISTIK

- Untuk mengolah data, digunakan program statistik SPSS 17.0 dan Microsoft Excel. Analisa-analisa yang akan digunakan adalah Korelasi Eta, One-way ANOVA, dan Fisher LSD (Least Significant Difference).

II. LITERATURE REVIEW RESEARCH METHODE

variabel Meliputi Indikator

Perilaku Konsumen

- Pengenalan Masalah

-Pindah pekerjaan, Pernikahan, Kelahiran Anak pertama, Harga kontrak mahal.

-Pencarian Informasi -Pameran rumah, Survey lokasi perumahan, Lama waktu pencarian, keikutsertaan keluarga.

- Pengevaluasian Alternatif

- Harga rumah, Bunga KPR, keberadaan diskon, kesesuaian penghasilan, kenaikan nilai tanah, reputasi developer, developer besar dan terkenal.

-Keputusan Pembelian - keterbatasan waktu, kenaikan harga, emosi, kesesuaian dengan kebutuhan & budget.

- Evaluasi Pasca Pembelian

- Kesesuaian kualitas dengan harga, kesediaan mereferensi, kepuasan akan rumah, kepuasan akan developer.

-Preferensi -Kedekatan lokasi; keamanan; ketersediaan fasum; desain rumah (fasad, sirkulasi ruang, sirkulasi cahaya& udara); fitur rumah (garasi & plafond tinggi).

Karakteristik Konsumen

Karakteristik Rumah

Perilaku Konsumen [Y1 - Y33]

Pembelian rumah yang pertama

Jenis kelamin, usia, pendidikan, status keluarga, pekerjaan, penghasilan

Lokasi, tipe rumah, lama menempati,harga, cara pembayaran, dana down payment, sumber informasi

rumah, frekuensi survey

Pengenalan masalah, Pencarian informasi, Pengevaluasian alternatif, Keputusan Pembelian, Evaluasi Pasca Pembelian, Preferensi Pembelian

COMPOSITION OF QUESTIONNAIRE

RESEARCH METHODE

Karakteristik Konsumen [6]

1. Jenis Kelamin

2. Umur

3. Pendidikan

4. Status Keluarga

5. Pekerjaan

6. Pendapatan keluarga/bulan

Karakteristik Rumah[9]

1. Lokasi rumah

2. Tipe rumah

3. Lama menempati rumah

4. Harga rumah

5. Cara pembayaran

6 Sumber dana Down Payment

7. Sumber informasi tentang rumah

8. Sumber informasi plg berpengaruh

9. Frekuensi survey sebelum membeli

CONSUMER BEHAVIOR [Y1-Y34]

Apa alasan yg mendasari anda membeli rumah?

1. Pindah pekerjaan

2. Pernikahan

3. Kelahiran bayi

4. Harga kontrak rumah mahal

Apa yang anda lakukan dlm mencari informasi?

5. Saya mendatangi lebih dr 3 pameran rumah.

6. Saya mendatangi lebih dari 3 lokasi perumahan.

7. Saya membutuhkan waktu lebih dari 3 bulan dari

awal pencarian hingga mantap membeli.

8. Bapak dan ibu juga aktif mencari informasi.

Mengapa anda cenderung memilih rumah tsb?

9. Harga rumah lebih rendah drpd alternatif lain.

10. Bunga KPR lebih rendah daripada alternatif lain.

11. Ada diskon menarik dari developer

12. Harga rumah sesuai dengan penghasilan keluarga.

13. Nilai tanah/harga rumah diperkirakan akan naik.

14. Developer memiliki reputasi yang baik.

15. Developer adalah perusahaan besar dan terkenal.

Apa yg membuat anda memutuskan membeli?

16. Waktu semakin mendesak.

17. Harga yang semakin naik.

18. Emosi sudah terikat dengan pilihan ini.

19. Rumah sudah sesuai dengan kebutuhan & budget.

Bagaimana evaluasi anda terhadap keputusan pembelian tersebut?

20. Kualitas rumah yang saya beli sesuai dengan harga.

21. Saya bersedia mereferensikan real estate ini ke teman saya.

22. Saya puas dengan rumah yang saya beli.

23. Saya puas dengan kerja developer.

Preferensi Rumah

Site

24. Dekat dengan tempat kerja

25. Dekat dengan sekolah, toko, taman

26. Dekat dengan jalan utama

Lingkungan

27. Terdapat Security 24 jam

28. Ada playground/ taman

Rumah

29. Desain fasad menarik

30. Sirkulasi antar ruang lega

31. Cahaya dan udara segar memadai

32. Ada garasi

33. Plafond tinggi

Pertanyaan X : Closed questions Pertanyaan Y 1-23 : Skala 5 respons Setuju-Tidak setuju Pertanyaan Y 24-33 : Skala 5 respons Penting-Tidak Penting

1 : sangat tidak setuju 2 : tidak setuju 3 : netral 4 : setuju 5 : sangat setuju

1 : sangat tidak penting 2 : tidak penting 3 : netral 4 : penting 5 : sangat penting

Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah terhadap perbedaan penghasilan konsumen?

Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah terhadap perbedaan harga rumah dan cara pembayaran rumah?

Bagaimana kecenderungan karakteristik konsumen terkait perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah?

Korelasi Eta Uji Anova

Uji LSD

Analisa Cluster Uji Anova

Uji LSD

ANALISA DATA

RESEARCH METHODE

1

2

3

Korelasi Eta Uji Anova

Uji LSD

HASIL ANALISA

Korelasi Eta : Mengukur korelasi antara data interval dengan data kategorik. One-way Anova : mencari ada tidaknya perbedaan grup dalam perilaku konsumen. Fisher LSD : Setelah hasil Anova diketahui, untuk mencari letak dimana perbedaan tersebut.

Statistik

Bagaimana perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah?

Analisa Deskriptif

Transformasi MSI

DATA HASIL KUISIONER Jumlah responden yang terkumpul adalah 95 responden.

KARAKTERISTIK KONSUMEN KARAKTERISTIK RUMAH

ANALISA

1

- Proses transisi dari couple ke family, seringkali diikuti oleh kepindahan dari menyewa ke memiliki dalam waktu dekat. (Clark et al, 1994 dalam Jansen et al, 2011) - Beberapa fungsi dari rumah adalah sebagai sebuah konsumsi yang tahan lama dan membutuhkan konsumsi keuangan yang cukup besar serta investasi yang baik bagi pemiliknya. (Clark dan Dieleman, 1996, dalam Datta dan Jones, 2001)

-Rumah merupakan barang bertipe search good yang membutuhkan pencarian informasi secara detail dan sebanyak-banyaknya. (Kasali, 2007), - Termasuk tipe pencarian aktif (Kotler, 1999), - Selain itu, pencarian informasi mengenai rumah ini juga merupakan enduring involvement atau keterlibatan abadi (Mowen & Minor, 2002).

Perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah.

ANALISA

1

-Harga adalah salah satu atribut paling penting yang dievaluasi oleh konsumen. (Mowen & Minor, 2002) -Brand/image merupakan determinan penting dalam pengevaluasian alternatif, Kotler (1999). Tetapi dalam penelitian ini netral.

Dalam decision- making, termasuk dalam pembelian rumah yang pertama kali, seorang calon end-user akan dihadapkan pada keterbatasan waktu. (Jansen et al, 2011).

Perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah.

ANALISA

Perilaku konsumen pada saat pertama kali membeli rumah.

Kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan dari suatu rumah tinggal ditentukan oleh lokasinya, dalam arti daya tarik dari suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu lingkungan dan aksesibilitas. Luhst (1997),.

- Kualitas Produk dan Harga merupakan salah satu faktor utama yang perlu diperhatikan dalam kaitannya dengan kepuasan konsumen (Lupiyoadi, 2002, dalam Mulyana, 2004). - Adanya word of mouth communication menunjukkan adanya kepuasan konsumen (Kotler, 1999)

ANALISA

Dari 9 item Karakteristik Konsumen terhadap Perilaku konsumen, “penghasilan” memiliki korelasi Eta berkekuatan minimal sedang (> 0,24) yang terbanyak

Tabel Uji Post-hoc Fisher LSD (BNT) untuk variabel "Penghasilan"

Perilaku Konsumen Fisher's LSD Anova

< 3 juta 3-5 juta

6-8 juta 9-11 juta

>12 juta

Y5 Mendatangi > 3 pameran -0,81a -0,91b 0.91ab 2.027

Y6 Mendatangi > 3 lokasi -0,87a -0,85b 0,87ab 1.857

Y23 Puas dengan developer -0,69a -0,90b 0,90ab 1.454

Y30 Sirkulasi ruang 1,07a 0,85b 0,59c -1,07abcd 1,03d 3.668

1. Antar kelompok penghasilan memiliki perbedaan yang signifikan (F=2,470).

2. Kelompok penghasilan lebih rendah cenderung kurang menyetujui alasan pernikahan dibanding kelompok penghasilan lebih tinggi. Kelompok penghasilan menengah (6-11 juta) cenderung memiliki keterlibatan yang lebih pasif daripada kelompok penghasilan tinggi (>12 juta). Kelompok ini juga memiliki kepuasan terhadap developer yang lebih besar.

3. Kelompok penghasilan lebih rendah (<8 juta) cenderung mementingkan sirkulasi ruang daripada kelompok harga 9-11 juta.

PENGHASILAN

ANALISA

1. Antar kelompok harga memiliki perbedaan yang signifikan (F tabel 2,710). 2. Semakin kecil harga rumah (terlihat dari kelompok harga 100 juta), maka pertimbangan konsumen

dalam memutuskan pembelian rumah pada hal-hal berikut ini semakin kecil pula (Yakni : alasan pernikahan, nilai tanah yang diperkirakan naik, Keterbatasan waktu, Harga yang diperkirakan akan naik, serta preferensi akan keamanan 24 jam).

3. Kesediaan mereferensikan hunian lebih kecil daripada kelompok harga tinggi (>300 juta). Satu-satunya pertimbangan yang bernilai tinggi yakni harga yang lebih rendah daripada alternatif lainnya.

4. Dari karakteristik mayoritas anggotanya, kelompok harga 100 juta membutuhkan rumah karena life-cycle memiliki anak. Mayoritas berkeluarga dengan anak, penghasilan <5 juta, SMA, sehingga beban kelompok ini lebih besar dari pada keluarga yang belum memiliki anak.

Tabel Uji Post-hoc Fisher LSD (BNT) untuk variabel “Harga rumah”

Perilaku Konsumen

Fisher LSD Anova

F < 100 juta

101-200 juta

201-300 juta > 301 juta

Y2 Alasan pernikahan -0,75ab -0,67cd 0,73ac 0,69bd 5,340

Y9 Harga rendah 0,64ab -0,64a -0,71b 3,188

Y13 Nilai tanah naik -0,62a -0,52b 0,62ab 2,763

Y15 Developer besar -0,56a 0,56a 1,526

Y16 Keterbatasan waktu -0,88abc 0,66a 0,61b 0,88c 3,385

Y17 Harga naik -0,60a 0,60a 1,745

Y19 Rumah sesuai budget -0,64a -0,52b 0,64ab 2,283

Y21 Bersedia mereferensi -0,58a 0,58a 1,413

Y27 Security 24 jam -0,98ab -0,68c 0,98ac 0,77b 7,021

Y32 Ada garasi -0,52a 0,52a 1,616

HARGA RUMAH

Dari 9 item Karakteristik Rumah terhadap Perilaku konsumen, “harga rumah” dan “cara pembayaran” memiliki korelasi Eta berkekuatan minimal sedang (> 0,24) yang terbanyak.

Tabel Uji Post-hoc Fisher LSD (BNT) untuk variabel “Cara Bayar”

Perilaku Konsumen

Fisher's LSD Anova

Tunai

In-house payme

nt

KPR 5

tahun

KPR 10

tahun

KPR 15 tahun

F

Y5

Mendatangi > 3 pameran -1,10ab 1,10a 0,68b 2,412

Y6 Mendatangi > 3 lokasi -0,84ab 0,84a 0,66b 2,388

Y8 Orangtua aktif 0,52a 1,02b -1,02ab 2,183

Y14

Reputasi developer baik -1,04ab 1,04a 0,66b 2,393

Y24 Dekat kantor 0,61a -0,61 1,554

Y26 Dekat jalan utama -1,06a 1,06ab -0,52b 2,353

Y29 Fasad menarik -0,85a 0,89ab -0,89b 1,607

Y31 Cahaya-udara segar 0,78a -0,78a 1,250

Y32 Ada garasi 0,71a 0,94b -0.94ab 2,878

1. Antar kelompok cara pembayaran memiliki perbedaan yang signifikan (F tabel 2,47). 2. Kelompok tunai memiliki keterlibatan dalam pencarian informasi yang lebih rendah daripada

kelompok KPR 15 tahun. Sementara itu, kelompok KPR 15 tahun juga memiliki preferensi yang lebih rendah terhadap beberapa fitur rumah dibanding kelompok cara pembayaran lain.

3. Adanya strata ekonomi yang lebih tinggi pada kelompok tunai, yakni digolongkan ke dalam golongan A+ oleh Kasali (2007). Selain itu, mayoritas dari mereka juga merupakan subset tertentu keluarga mapan, yang pembayaran DP nya didapat dari orangtua mereka.

4. Untuk kelompok KPR 15 tahun memiliki pola pikir rasionalitas yang tinggi, dan memiliki keterlibatan abadi (terlihat dari proses pencarian yang dilakukan) terhadap pemilihan rumah pertamanya. Hal ini juga disebabkan mayoritas golongan ini adalah keluarga muda, yang baru membangun keluarganya.

CARA PEMBAYARAN ANALISA

ANALISA

UJI ANOVA - cluster NO Perilaku Konsumen Fisher's LSD Anova

F table

Cluster 1

Cluster 2

Cluster 3

F I Y1 Alasan Pindah kota 0,73a -0,73a 3,617 3,1 Y3 Alasan pernikahan 0,61a -0,61a 3,214 3,1 Y4 Kontrak mahal 0,63a -0,63a 2,564 3,1

II Y5 Mendatangi > 3 pameran 1,25a 1,02b -1,25ab 11,883 3,1

Y6 Mendatangi > 3 lokasi 1,38a 1,10b -1,38ab 14,942 3,1

Y7 Membutuhkan > 3 bulan 1,13a 0,84b -1,13ab 8,458 3,1 Y8 Orangtua aktif 1,23ab -0,82a -1,23b 15,417 3,1 III Y9 Harga rendah 0,57a -0,57a 2,379 3,1 Y10 Bunga rendah 0,98ab -0,47a -0,98b 6,723 3,1 Y11 Diskon menarik 1,03ab -0,62a -1,03b 8,190 3,1 Y14 Developer reputasi baik 1,36ab -1,11a -1,36b 26,729 3,1

Y15 Developer besar & terkenal 1,28ab -1,14a -1,28b 26,801 3,1

IV Y16 Waktu mendesak 0,58a 0,63b -0,63ab 2,873 3,1 Y17 Harga semakin naik 1,63ab 1,24ac -1,63ac 26,122 3,1

V Y20 Kualitas sesuai harga 1,02ab 0,50ac -1,02bc 10,933 3,1 Y21 Bersedia mereferensi 1,10ab -1,10a -1,02b 24,094 3,1 Y22 Puas dengan rumah 0,91ab -0,90a -0,91b 13,980 3,1

Y23 Puas dengan developer 1,02a -1,02ab 0,61b 16,589 3,1

ANALISA

- Anggota cluster ini memiliki persetujuan tinggi terhadap pertimbangan harga dan reputasi developer yang baik.

- Mayoritas anggota belum menikah dan menikah dengan 1 anak, dengan harga rumah lebih dari 300 juta.

- Pengeluaran untuk membeli rumah merupakan pengeluaran terbesar dalam hidup serta bagian dari investasi. (Kasali, 2007)

- Anggota memiliki keterlibatan aktif dan mengevaluasi informasi tentang rumah.

- Memiliki tingkat persetujuan rendah untuk mereferensikan rumah tersebut serta kepuasan terhadap rumah dan developer.

- Harga rumah yang dibeli oleh cluster ini adalah 100-200 juta dan 200-300 juta, dengan dominasi anggota bervariasi.

- Dengan semakin bertambahnya anggota keluarga, semakin beragam pula pemikiran dan preferensi dalam pembelian rumah (Jansen et al, 2011).

Cluster 1 : Ekonomis-Keterlibatan tinggi - puas

CLUSTER ANALISA

Cluster 2 : Kognitif-Keterlibatan Tinggi-Kurang puas

Cluster 3 : Keterlibatan Rendah-Kurang puas

- Harga rumah yang dibeli oleh cluster ini adalah 200-300 juta.

- Anggota cenderung kurang aktif dan kurang mempertimbangkan faktor waktu dan kenaikan harga.

- Memiliki kepuasan yang rendah - Cluster ini didominasi oleh anggota

menikah belum punya anak dan menikah dengan 2 anak.

CONCLUSION Dalam pembelian rumah yang pertama, masyarakat Surabaya dalam penelitian ini menyatakan : 1. Cenderung membeli rumah karena pergantian status pernikahan dan harga kontrak rumah yang

semakin mahal. 2. Dalam pencarian informasi, mayoritas masyarakat melakukan survey lebih dari 3 pameran dan 3

lokasi perumahan, denga. Mereka juga membutuhn waktu lebih dari 3 bulan. 3. Dalam pengevaluasian alternatif, mayoritas masyarakat memilih rumah yang memiliki harga lebih

rendah, namun cenderung netral terhadap iming-iming bunga KPR yang lebih kecil dan diskon dari developer. Mayoritas juga memilih harga tanah yang diperkirakan akan naik dan harga yang sesuai dengan penghasilan keluarga. Lain hal-nya tentang reputasi developer serta developer yang besar dan terkenal, masyarakat cenderung netral untuk hal ini.

4. Dalam keputusan pembelian, ada kecenderungan netral dalam keterbatasan waktu dan harga yang semakin naik.

5. Preferensi tertinggi ada pada kedekatan pada sekolah, toko, taman dan jalan utama.Selain itu juga pada sirkulasi ruang, cahaya dan udara.

Dalam perbedaan perilaku konsumen, dapat disimpulkan bahwa:

1. Dalam penelitian ini, Penghasilan, Harga rumah, dan Cara Pembayaran memiliki hubungan korelasi yang paling signifikan terhadap Perilaku Konsumen.

2. Ditemukan adanya perbedaaan perilaku konsumen dalam grup Penghasilan. Pada kondisi tertentu, konsumen dengan penghasilan menengah, cenderung untuk memiliki keterlibatan rendah. Sedangkan konsumen dengan penghasilan sangat tinggi cenderung memiliki keterlibatan yang lebih tinggi. Kelompok penghasilan lebih rendah cenderung mementingkan sirkulasi ruang daripada kelompok penghasilan tinggi..

CONCLUSION Dapat disimpulkan bahwa:

3. Ditemukan adanya perbedaan perilaku konsumen dalam grup Harga Rumah. Kelompok harga rendah cenderung untuk memilih rumah yang lebih murah. Selain itu, kelompok ini juga cenderung mengabaikan pertimbangan lain dalam pemilihan rumah dan memiliki kesediaan yang rendah untuk mereferensikan hunian tersebut

4. Ditemukan danya perbedaan perilaku konsumen dalam grup cara pembayaran. Kelompok tunai memiliki keterlibatan dalam pencarian informasi yang lebih rendah daripada kelompok KPR 15 tahun. Sementara itu, kelompok KPR 15 tahun juga memiliki preferensi yang lebih rendah terhadap beberapa fitur rumah dibanding kelompok cara pembayaran lain.

5. Terbentuk 3 cluster karakteristik konsumen, dengan perbandingan 39%, 45%, dan 16%. yakni cluster “Ekonomis-Keterlibatan Tinggi-Puas”, “Kognitif-Keterlibatan Tinggi-Kurang puas”, dan “Keterlibatan Rendah-Kurang puas”.

Untuk penelitian lebih lanjut disarankan untuk mempertimbangkan : - Memasukkan karakteristik pembeli berdasarkan faktor-faktor pengaruh lainnya, misalnya aspek

psikografis. - Memasukkan aspek bauran pemasaran rumah secara menyeluruh. - Mempertimbangkan metode wawancara terstruktur dalam pengumpulan data.

SUGGESTION

Terima kasih.

References : BPS Kota Surabaya, 2012, surabayakota.bps.go.id, Diunduh 12 Juni 2012 pukul 01:42 WIB Database REI 2009. Engel, J.F., Blackwell, R.D. dan Miniard, P.W. (1995), Perilaku Konsumen, Edisi Bahasa Indonesia, Jilid 1, Binarupa Aksara Publisher, Tangerang. Jansen, S., et al. (2011), The Measurement and Analysis of Housing Preference and Choice, Springer. Netherlands-London-New York Kasali, R. (2007), Membidik Pasar Indonesia : Segmentasi, Targeting, dan Positioning, Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Kotler, P. (1999), Manajemen Pemasaran, Edisi Bahasa Indonesia, Jilid 2, PT.Prenhalindo, Jakarta. Newmark, N.L dan Thompson, P.J, (1977), Self, Space and Shelter : An Introducing to Housing, Canfield Press, San Fransisco. Schiffman, L.G. dan Kanuk, L.L. (1994), Consumer Behavior, Prentice Hall International, London