PEMBANGUNAN PERUMAHAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH TERJANGKAU MELALUI KEMITRAAN PEMERINTAH, DUNIA USAHA DAN LEMBAGA SWADAYA MASYARAKAT KECAMATAN MIJEN, KOTA SEMARANG (TEMATIK KONSEP PEMBIAYAAN)

PEMBANGUNAN PERUMAHAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH TERJANGKAU MELALUI KEMITRAAN PEMERINTAH, DUNIA USAHA DAN LEMBAGA SWADAYA MASYARAKATKECAMATAN MIJEN, KOTA SEMARANG(TEMATIK KONSEP PEMBIAYAAN)

Kelompok 3AEREN MARSYUKRILLA 21040111120005M. FIKRI RUSDIANTO 21040111140105ANANDA KUSTANTI PUTRI 21040111130039TIA ADELIA SURYANI21040111130035LATIFAH 21040111130089PUTERI RIZQI AMELIA21040111140109JURIKE WINARENDRI21040111140111

OutlineLatar BelakangGambaran Umum Kecamatan Semarang TimurKarakteristik Permukiman di Kecamatan Semarang TimurPermasalahan Permukiman di Kecamatan Semarang TimurPenentuan Lokasi Perencanaan Permukiman TerjangkauKonsep Perencanaan PermukimanDesain PermukimanRencana Anggaran BiayaKonsep PembiayaanKonsep Pengadaan LahanKonsep PPCPPelaksanaan PembangunanKesimpulan

1. Latar Belakang Kebutuhan tempat tinggal atau rumah bagi kehidupan masyarakat Hunian yang layak dan sesuai dengan standar yang ditetapkan adalah hak dari setiap mayarakat. Meningkatnya jumlah penduduk. Kemampuan pihak terkait dalam menyediakan permukiman ini juga sangat terbatas. Masyarakat kurang mampu untuk memenuhi huniannya secara swadaya, spontan dan tidak terorganisir.Affordable housing bagiMBR dan pengorganisasian keswadayaan masyarakat dan kemitraan pemerintah, dunia usaha dan organisasi non pemerintah di Kota Semarang.Strategi perencanaan inovatif dan kreatif yang melibatkan berbagai stakeholder dalam hal kemitraan untuk mengatasi masalah permukiman.2. Gambaran Umum Kecamatan Semarang Timura. Kependudukan

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Sumber : Kecamatan Semarang Timur Dalam Angka 2011

Jika dilihat dari gambar piramida penduduknya mayoritas penduduk berjenis kelamin perempuan dan Setiap KK yang ada di Kecamatan Semarang Timur rata-rata memiliki keluarga sebanyak 4 jiwa. Kelurahan Jumlah PendudukJumlah KKRata-Rata Penduduk Per Rumah TanggaKarangturi34809884Karang Tempel415115113Rejosari1659443254Sarirejo979428014Kebon Agung444916983Bugangan972421504Mlatiharjo566213794Mlatibaru901820204Rejomulyo418611004Kemijen1355741033Jumlah79615220754b. Ekonomi

Sumber : Kecamatan Semarang Timur Dalam Angka 2011

c. TGL

Berdasarkan diagram diatas, dapat diketahui bahwa mayoritas penduduk di Kecamatan Semarang Timur bekerja sebagai pedagang, selanjutnya buruh industri dan seterusnya.4. Karakteristik Permukiman di Semarang TimurPersentase Penyewa dan Pemilik RumahAlasan Menyewa Rumah15%85% Sumber : Hasil Survei dan Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

Diagram Jenis Pekerjaan Pemilik dan Penyewa RumahDiagram Usia Kepala Keluarga Pemilik dan Penyewa Rumah

Rumah Milik

Rumah Sewa

5. Permasalahan Permukiman di Kecamatan Semarang TimurFisikEkonomiSosialKebijakan PemerintahKecamatan Semarang Timur merupakan daerah amblesan tanah dan daerah yang rawan terkena rob dan banjir.Kondisi saluran drainase yang tidak mengalir dan menimbulkan bau menyengat.Kondisi rumah yang kurang layak huni dari segi fisik maupun lingkungan sekitar.

Pendapatan masyarakat umumnya diperoleh dari pendapatan kepala keluarga yaitu sebesar Rp 500.000,- sampai Rp 1.000.000, - per bulan.

Masih rendahnya aksesibilitas masyarakat berpendapatan rendah terhadap hunian yang layak dan terjangkau.terbatasnya kemampuan pemerintah/pemerintah daerah dalam melakukan fasilitasi serta masih kurangnya dukungan dunia usaha dan lembaga keuangan dalam pembangunan perumahan bagi masyarakat berpendapatan rendah di Kecamatan Semarang TimurMasyarakat sulit mendapatkan lahan dengan harga murahAdanya biaya-biaya perijinan akan menambah beban membayar uang muka dan cicilan kredit perumahan bagi MBRPenyediaan KPR membutuhkan dana yang besar dan bersifat jangka panjangTerdapat banyak jenis pajak harus dibayar pada saat membeli rumah6. Penentuan Lokasi Perencanaan di Kecamatan MijenAksesibilitas, dilalui BRT dan lokasi strategisHarga Lahan yang masih murah dan terjangkau

Kelerengan datar dan landai serta hidrologi yang berupa akuifer sedang penyebaran luasTata guna lahan berdasarkan RTRW Kota Semaran yang diperuntukkan sbg kawasan permukiman 7. Konsep Perencanaan Perumahan Terjangkau Livable And Prosperous HousingLivable pada konsep ini mencakup layak secara bangunan serta ruang-ruang di dalam bangunannya.

Livable pada konsep ini juga mencakup standarisasi kelayakan rumah yang ditinjau dari lingkungan yang sehat dan aman yang didukung prasarana, sarana dan utilitas.Prosperous atau Sejahtera yang dimaksud dalam konsep ini adalah bagaimana kebutuhan manusia yang mencakup aspek fisik, sosial dan juga budaya dapat terpenuhi.

Prosperous atau Sejahtera, rumah merupakan salah satu wujud aktualisasi diri manusia. Maka apabila seseorang memiliki sebuah rumah yang layak sebagai tempat berlindung, dapat dikatakan pula bahwa kesejahteraan orang tersebut semakin meningkat

SiteplanDenah dan Desain 3D Rumah

Rumah Kecil Tipe 36/72

Rumah Sedang Tipe 45/90Rumah Besar Tipe 90/120Memiliki 3 kamar tidur, ruang tengah, 2 kamar mandi, dapur & carport.didesain minimalis modern dengan plafon yang tinggi untuk mengurangi panas udara dalam bangunan rumah dan menciptakan kesan megah. ruang tamu yang tergabung dengan ruang keluarga, didesain dengan ornamen untukmempercantik bangunan dan melindungi penghuni dari panas matahariHanya memiliki 1 kamar tidur, ruang tamu yang tergabung dengan ruang keluarga, Atap asbes dan RTH yang cukup8. Rencana Anggaran BiayaTotal Biaya/PekerjaanRumah KecilRumah SedangRumah BesarTOTAL60.150.203140,331,724213,283,133NoNama PrasaranaBiaya (Rupiah)1Pekerjaan JalanJalan Kolektor3.149.531.466Jalan Lingkunga4.847.140.6102Pekerjaan Pedestrian WaysPedestrian Ways Jalan Kolektor727.256.725Pedestrian Ways Jalan Lingkunga2.222.982.1453Pekerjaan DrainaseDrainase Sepanjang Jalan Kolektor12.084.835Drainase Sepanjang Jalan Lingkunga35.245.6074Pekerjaan Jaringan Listrik908.880.3165Pekerjaan Jaringan Telepon738.997.5166Pekerjaan Taman Skala Kawasan 1.687.845.000Total (Rupiah)14.329.964.221NoNama SaranaBiaya (Rupiah)1Pertokoan (@20)45.257.129.0002Mushala (@2)102.469.2123Masjid259.845.8254TK91.031.5605SD1.487.381.6556Posyandu51.584.3067Balai Pertemuan137.141.9268Pos Keamanan34.689.386TOTAL59.587.093.221 Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014

9. Konsep Pembiayaan dan Penentuan Harga RumahTipe RumahJumlah UnitLuas Lahan / UnitHarga Lahan (m2)Total Harga LahanPembiayaan RumahTotal BiayaHarga Jual Rumah (Keuntungan 20%)Kecil50072200.00014.400.00060.150.20474.550.20489.460.245Sedang33390200.00018.000.000140.331.725158.331.725189.998.070Besar167120200.00024.000.000213.283.134237.283.134284.739.761 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014Pembiayaan dan Harga Jual Perumahan Tanpa Konsep Pembiayaan SubsidiHarga ini tentu masih sangat berat untuk dijangkau oleh kalangan MBR. Jika pemilik harus membayar uang muka pembelian sekitar 10% (hampir 9 juta rupiah).TipeJumlah UnitTotal BiayaHarga JualDP (10%)Total AngsuranCicilan Perbulan (15 thn)Kecil50060.150.20472.180.2447.218.02464.962.220360.901Sedang333140.331.725168.398.06916.839.807151.558.262841.990Besar167213.283.134255.939.76025.593.976230.345.7841.279.699Ruko20226.285.645316.799.90331.679.990285.119.9131.584.000Total Angsuran Rumah dan Ruko Dengan Konsep Subsidi dan FLPP Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Perumahan dan Permukiman, 2014Rumah tipe kecil untuk MBR : Cicilan selama 15 tahun Pembayaran awal sebesar 10% pembayaran awal hanya sebesar Rp 7.200.000, Biaya cicilan hanya sekitar Rp 360.000,- dan tetap setiap bulan karena mendapatkan subsidi keringan bunga kredit FLPP Harga ini tentunya sangat terjangkau bagi MBR untuk memperoleh unit rumah.1610. Konsep Pengadaan Lahan Pengadaan lahan menggunakan strategi sites-and-services yaitu membagi tanggung jawab antara pemerintah dengan masyarakat/developer. Dalam hal ini, lahan disediakan oleh pihak pemerintah. Sehingga dapat mengurangi harga jual rumah.

Konsep & Strategi Pengorganisasian Masyarakat dan Kemitraan (PPCP)Adapun 7 tahap pengorganisasian proyek perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalah sebagai berikut :Memilih Permukiman Yang Layak untuk Direlokasi Dan Ditata Kembali

1Memperkuat Organisasi Internal Masyarakat 2Mengatur Pertemuan Untuk Melibatkan Stakeholder3Melakukan Survey Semua Aspek Masyarakat4Mendesain Semua Aspek Rencana Penataan Dan Relokasi Permukiman MBR5Melaksanakan Proyek Penataan Secara Nyata6Melanjutkan Pertemuan Sebagai Jembatan Untuk Tahap Berikutnya7

Aktor Pembangunan dan Perannya

12. Pelaksanaan Pembangunan PemerintahSwastaMasyarakatKementrian Perumahan Rakyat, mempunyai peran untuk menerbitkan subsidi yang berasal dari APBN berupa pemberian bunga tetap (FLPP) dan kemudian menyalurkannya kepada bank pelaksana untuk menerbitkan KPR.Pemerintah Kota Semarang berperan dalam pengadaan lahan bagi perumahan MBR, sehingga nantinya rumah yang dibangun dapat terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Pihak developer bertanggung jawab dalam pembangunan fisik perumahan.Bank bertanggung jawab dalam penyediaan dana pembangunanGabungan antara dana FLPP dan dana Bank Pelaksana dengan proporsi tertentu nantinya akan digunakan oleh developer untuk membangun perumahan dan kemudian dikreditkan ke MBRMasyarakat menjadi pihak yang berperan dalam sistem subsidi silangMasyarakat yang membeli rumah tipe besar akan dikenakan harga yang lebih tinggi, dengan tujuan keuntungan yang diperoleh dapat digunakan untuk subsidi penjualan rumah tipe kecil, yang mana rumah tipe kecil tersebut diperuntukkan bagi MBR

Timeline Pembangunan Perumahan Terjangkau

13. KesimpulanKebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah perlu untuk dipenuhi secara baik seperti penyediaan sarana dan prasarana, lokasi yang strategis dan pembiayaan yang terjangkau menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, konsep Livable and Prosperous Housing menjadi salah satu konsep yang dapat mewujudkannya dengan menyediakan bangunan layak secara fisik, mental dan lingkungan serta strategi sites and services dan pembagian tanggung jawab antara pemerintah, masyarakat dan developer. Kemitraan merupakan solusi yang baik untuk penyediaan rumah MBR. Hal ini karena kemitraan padadasarnya mengandung hakekat keadilan dalam perolehan keuntungan dan manfaat pembebanan biaya penanggungan resiko yang timbul dalam kegiatan usaha tersebut. Konsep pembiayaan yang digunakan dalam pembangunan perumahan bagi MBR adalah dengan menggunakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) kepada MBR yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat dan pihak Bank Pelaksana, untuk menerbitkan sistem kredit KPR Sejahtera Tapak.