Pengertian & Sistem Sirkulasi

I.1.Pengenalan Perbelanjaan,

I.1.1.Pusat Perbelanjaan

I.1.1.1 Pengertian

o Adalah kompleks pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan

membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial

masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi

pengunjung.

o Adalah sebagai suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola

oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan

mengenai hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya

bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut. (Nadine Bednington 1982)

I.1.1.2. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan

a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar (Shopping Centers,

Planning, Development & Administration, Edgar Lion P.Eng )

o Regional Shopping Centers :

Luas areal antara 27.870 – 92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran

dengan department store. Skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk,

terletak pada lokasi yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran,

rekreasi dan seni.

o Community Shopping Centre :

Luas areal antara 9.290 – 23.225 m2, terdiri atas junior departmen store,

supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk,

terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah).

o Neigbourhood Shopping Centre :

Luas areal antara 2.720 – 9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000

penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan

tertentu.

b. Dilihat dari jenis barang yang dijual ( Design for Shopping Centers, Nadine

Beddington ).

o Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga

merupakan kebutuhan pokok.

o Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk

kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.

o Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang

menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.

o Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan

lain-lain.

c. Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan

1. Sistem Banyak Koridor

o Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada

penekanan, sehingga semua dianggap sama, yang strategis hanya

bagian depan / yang dekat dengan enterance saja.

o Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi.

o Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar tahun 1960-an di

Indonesia.

o Contoh : Pasar Senen & Pertokoan Duta Merlin.

2. Sistem Plaza

o Terdapat plaza / ruang berskala besar yang menjadi pusat orientasi

kegiatan dalam ruang dan masih menggunakan pola koridor untuk

efisiensi ruang.

o Mulai terdapat hierarki dari lokasi masing-masing toko, lokasi strategis

berada di dekat plaza tersebut, mulai mengenal pola vide & mezanin

o Contoh : Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza,

Plaza Semanggi, ITC Cempaka Mas, dll.

3. Sistem Mall

o Dikonsentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau

lebih magnet pertokoan dapat menjadi poros massa, dan dalam

ukuran besar dapat berkembang menjadi sebuah atrium.

o Jalur itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua

titik magnet atau anchor yang membentuk sirkulasi utama.

o Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M, Atrium Senen, Mall Kelapa Gading

1-2, Mall Ciputra.

d. Menurut standar perencanaan DKI Jakarta, Pusat Perbelanjaan di Jakarta dapat

diklasifikasikan sebagai berikut :

o Pusat Perbelanjaan Lingkungan

Jangkauan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk. Pada umumnya

barang yang diperdagangkan adalah barang-barang primer (dipakai sehari-hari).

Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan

pemukiman.

o Pusat Perbelanjaan Wilayah

Jangkauan pelayanan meliputi 30.000-200.000 penduduk. Pada umumnya

barang yang diperdagangkan adalah barang sekunder (kebutuhan berkala).

Radius pelayanan wilayah/ tingkat kecamatan. Pencapaian 2500 m dengan

kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m dengan berjalan

kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah.

o Pusat Perbelanjaan Kota

Jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk. Jenis barang

yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas toko, bioskop, rekreasi,

bank, dan lain-lain. Pencapaian maksimal 25 menit dengan kendaraan.

Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran.

I.1.1.3 Perkembangan Pusat Perbelanjaan di Jakarta

Pusat-pusat perbelanjaan yang ada di Jakarta sangat beragam kondisi dan

kelasnya. Banyaknya pusat perbelanjaan ini menunjukkan keadaan ekonomi

masyarakat yang mulai membaik. Beberapa hal yang menyebabkan semakin

maraknya pusat perbelanjaan di Jakarta, adalah :

o Mulai membaiknya perekonomian setelah terpuruk dari krisis sejak tahun 1998,

mempengaruhi pendapatan penduduk, dan daya beli masyarakat tidak hanya

ditujukan untuk kebutuhan primer saja tetapi juga hal-hal sekunder dan tersier.

o Kecenderungan masyarakat perkotaan yang menjadikan pusat perbelanjaan untuk

berbelanja sekaligus sebagai tempat rekreasi sehingga pusat perbelanjaan pasti

ramai dikunjungi pada hari libur.

o Sarana transportasi yang memadai seperti jalan tol, sehingga jarak tempuh ke pusat

perbelanjaan dapat dicapai dengan waktu singkat. Hal ini dapat dilihat pada peta

lokasi pusat perbelanjaan yang ada yaitu selain terletak di jalan arteri/ utama yang

strategis, juga terletak di sekitar outter-ring road dan inner ring road.

Rata-rata tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta saat ini adalah pada pusat-

pusat perbelanjaan strata title (kepemilikan perorangan) 70,07 %, sedangkan pada

pusat-pusat perbelanjaan sewa lebih tinggi yaitu 89,80 %.

Nah dilihat dari Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan dengan jelas dapat disimpulkan:

1. Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke pertokoan tempoe doloe dan

ukuran ruang/kios kecil mulai dari 4-6 m2 dan juga lebar jalur sirkulasi lebih

kecil. Unit retail/ kios menggunakan sistem jual.

2. Sistem Plaza pada era 90an telah menetapkan jalurnya yg benar dimana ukuran

kios masih terbagi antara yg besar dan kecil juga sistem unit retailnya adalah bisa

sistem sewa dan sistem jual, hanya saja di era 90an kecenderungan sistem Plaza

ini menjadikan Pusat Perbelanjaan menjadi lebih elite dengan lebar sirkulasi yg

memadai, tampilan Kios telah diperhatikan (shopping window) (Lihat contoh-

contoh yang telah disebutkan di atas).

Sedang sekarang sistem plaza cenderung dipakai dengan pusat perbelanjaan yg

menamakan diri mereka Trade Center dimana ukuran ruang retail/ kios kecil dan

melakukan sistem jual pada kios yang ada pada Pusat Perbelanjaan itu.

Tidak ada yang salah dengan sistem jual di atas karena pada dasarnya sesuai

Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan Sistem Plaza merupakan Pengembangan dari

sistem sirkulasi Banyak Koridor.

3. Sistem Mall bisa dilihat setiap unit kios akan menghadap ke jalur sirkulasi utama

sehingga tiap unitnya akan menjadi sangat strategis. Ukuran tiap-tiap unit retail

juga besar diatas 24m2 dengan lebar umum minimum 4m tiap unit sehingga para

penyewa dapat menampilkan/ mendisplay barang dagangan mereka dengan baik..

Dan sistem unit retailnya adalah sistem sewa.