BAB II

PEMAHAMAN TERHADAP MALL

Pada Bab ini dijelaskan pemahaman yang lebih spesifik dari judul, yakni pemahaman

terhadap mall. Data bersumber dari pustaka cetak dan internet yang disajikan berupa tulisan,

tabel dan gambar yang memberikan pemahaman terhadap mall. Selain itu, untuk medukung

pemahaman terhadap literatur dilakukan observasi terhadap proyek sejenis untuk mendukung

pemahaman.

2.1 Tinjauan Umum MallBerikut disajikan pemahaman mengenai aspek non teknis (non-perancangan) yang

digunakan untuk memperjelas spesifikasi mall yang dirancang.

2.1.1 Pengertian MallBeberapa Pengertian tentang mall yang dikutip dari berbagai sumber

literatur diantaranya sebagai berikut :

a. Menurut Rubenstein”...Traditionally the word ’Mall’ has mean an area usually lined

with shade trees and used as a public walk or promenade...” (Nurrachman, 2011:18).

Bila diterjemahkan dalam bahasa Indonesia menjadi ”...Secara tadisional kata mall

dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi oleh pohon-

pohon dan biasanya untuk jalan-jalan...”

b. Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departement store

besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi

bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang

merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall), dengan fungsi sebagai

sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung

dan pedagang (Maitland dalam Marlina, 2008:215).

Jadi Berdasarkan pemaparan sumber di atas dapat disimpulkan bahwa mall dapat

diartikan sebagai suatu fasilitas komersial dengan wujud arsitektural berupa ruang rekreasi

(jalan) yang ditata sedemikian rupa untuk menghubungkan dua titik keramaian atau lebih

dengan dikelilingi retail atau tempat penjualan berbagai kebutuhan. Dalam mall pengunjung

melakukan rekreasi dengan berjalan-jalan dan sesekali melihat barang yang dijual oleh retail

sebelum memutuskan untuk memasuki retail tersebut.

Sehingga dengan demikian esensi dari mall bukan sebagai pertokoan padat barang,

namun lebih kepada sebuah tempat penjualan dengan menonjolkan rekreasi dan kenyamanan

berbelanja. Hal inilah yang mengakibatkan harga barang di mall relatif lebih tinggi.

2.1.2 Klasifikasi MallMall dalam berbagai topik sering disamakan dengan shopping centre, sehingga dalam

berbagai sumber literatur, klasifikasi mall hampir sama dengan klasifikasi shopping center.

Berdasarkan beberapa sumber, maka klasifikasi mall dalam ruang lingkup shopping center

adalah sebagai berikut :

a. Dilihat Dari Jenis Barang Yang Dijual

Gibbert (1959:127) mengemukakan tiga jenis barang yang dijual dalam mall dan

terdapat pada jenis toko sebagai berikut:

1. Convinience Shop: pertokoan yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-hari.

2. Demand Store : pertokoan yang menjual barang-barang tertentu yang biasa diperlukan

oleh pelanggan.

3. Impulse Store : Pertokoan yang menjual barang-barang mewah.

b. Dilihat dari Luas Areal Pelayanan

Gibbert (1959:127) menyebutkan bahwa berdasarkan jangkauan pelayanannya, dalam hal

ini adalah luas wilayah, maka mall dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis sebagai

berikut:

1. Tipe Mall Regional dengan luas areal antara 32.000 – 95.000 m2 dengan skala

pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk.

2. Tipe Mall Distrik dengan luas areal antara 10.000 – 30.000 m2 dengan jangkauan

pelayanan antara 40.000 – 150.000 penduduk.

c. Berdasarkan Sistem Transaksi dan Penjualan

Menurut Marlina (2008:217) dijelaskan bahwa berdasarkan sistem transaksinya, sebuah

pusat perbelanjaan dapat dibedakan sebagai berikut:

1. Toko Grosir, yaitu toko yang menjual barang dalam partai besar. barang-barang

tersebut biasanya disimpan digudang atau ditempat lain, sedangkan yang ada

dipajang hanya contohnya.

2. Toko Eceran, yaitu toko yang menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang.

Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi.

Berdasarkan sumber ini, maka toko eceran membutuhkan display area yang besar dan

dropping area yang kecil, sementara toko grosir sebaliknya. Untuk mall akan lebih baik

menggunakan sistem eceran apabila pengunjung yang ditargekan adalah konsumen langsung

dari barang yang dijual.

d. Berdasarkan Unsur Lokasi

Menurut Marlina (2008:217) mall merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang

berkembang hingga saat ini. Shopping mall memiliki ciri khas yang membedakannya dengan

pusat perbelanjaan lain yaitu tersedianya jalur mall dan plaza yang menghubungkan dua (2)

atau lebih pusat keramaian (generator).

2.1.3 Unsur dalam Kegiatan Mall

Beddington (1982:2) Unsur-unsur dalam kegiatan pusat perbelanjaan dapat

dikelompokkan menjadi tiga yaitu pengunjung, barang dan pengelola. Penjelasan selanjutnya

sebagai berikut :

a. Pengunjung

Menurut Beddington (1989:2) menyebutkan bahwa pengunjung/pembeli adalah suatu

lembaga atau individu yang melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya

atau konsumsi rumah tangganya. Sementara Menurut Beddington (1989:2) aktivitas

berbelanja pengunjung dapat dibedakan menjadi dua, antara lain :

1) Convenience Shopping merupakan kegiatan berbelanja keperluan sehari-hari. Hal yang

dibutuhkan pembeli disini adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat.

2) Comparison Shopping merupakan kegiatan berbelanja yang dilakukan dengan

membandingkan harga, jenis, kualitas, pelayanan, dan sebagainya walaupun belum tentu

membeli. Kegiatan ini juga dalam istilah lain disebut dengan window shopping. Berdasarkan

kedua jenis aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya

antara berbelanja dengan membeli. Membeli (to buy) adalah hasil sesuatu yang

telah ditentukan sebelumnya dan mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak

dibeli akan mengarahkan pembeli pada toko tertentu. Pembeli biasanya membawa dana yang

cukup untuk barang yang diinginkannya.

Sedangkan kata berbelanja (shopping), dalam hal ini tidak mempunyai tujuan khusus dan

biasanya disertai dengan waktu yang berlebihan dan dana yang cukup. Orang

berbelanja tidak hanya untuk membeli barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera, namun

juga untuk membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi oleh

keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan kebiasaan.

Selain itu, kegiatan yang terdapat pada mall dewasa ini tidak hanya berbelanja saja,

namun juga para pengunjung ingin mendapat berbagai kebutuhan yang lengkap dalam suatu

fasilitas. Kegiatan yang ingin dipenuhi antara lain berupa makan, bermain, berkumpul

bersama kerabat, perawatan diri. Sehingga pada mall tidak hanya menjual barang namun juga

perlu menjual jasa untuk meningkatkan daya tarik (Nurlalia, 2015:16).

b. Barang

Barang merupakan obyek yang diperjual belikan dalam dunia perdagangan, sehingga

kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan (Nusadarifa, 1989). Dalam Nusadarifa (1989:21)

disebutkan bahwa jika dilihat dari karakteristiknya, jenis barang yang dijual pada pusat

perbelanjaan dapat dibedakan menjadi empat (4) yaitu :

1) Convenience Goods, merupakan barang kebutuhan sehari-hari.

2) Specialty Goods, merupakan jenis barang tertentu seperti benda-benda antik dan

koleksi.

3) Shopping Goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman.

4) Impulse Goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan atau dicari oleh

pengunjung.

Berdasarkan sumber ini maka jenis barang yang dominan dijual dalam mall adalah

convenience goods yang merupakan kebutuhan sehari-hari seperti pakaian, makanan dan

minuman dan shopping goods yang merupakan kebutuhan musiman seperti gadget, elektronik

dan peralatan olahraga.

c. Pedagang dan Pengelola

Menurut Swasta dan Sukotjo (1988) diesbutkan bahwa pedagang adalah suatu lembaga

atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada konsumen akhir untuk

keperluan pribadi yang bersifat non bisnis.

Sehubungan dengan sumber di atas, maka pedagang dalam mall merupakan penyewa dari

sebuah tempat/kios yang dikelola oleh pengelola mall. Secara terperinci, fungsi-fungsi dan

kegiatan yang dilakukan pedagang dalam mall ini adalah sebagai berikut : pengangkutan,

penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan kegiatan promosi,

memberikan promosi dan informasi, melakukan pengepakan dan pembungkusan dan

mengadakan penyortiran.

Dalam melaksanakan transaksi jual beli, ada tiga macam pelayanan yang diberikan dari

pedagang kepada pembeli, diterjemahkan dari Beddington (1982:6), yaitu :

1) Self Service (swalayan) yaitu pengunjung memilih dan mengambil sendiri barang-

barang yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, lalu membawanya ke kasir

untuk dibayar.

2) Self Selection (swapilih) dimana pembeli dapat memilih langsung barang yang dibeli

lalu menyerahkannya kepada pramuniaga untuk dibuatkan bukti pembelian.

3) Personal Service (pelayanan pribadi) dimana pembeli akan mendapatkan pelayanan

sepenuhnya dari pramuniaga dalam arti juga dapat berkonsultasi, misalnya pada toko

pakaian.

Berdasarkan sumber ini, maka jenis pelayanan yang digunakan dalam mall dapat

disesuaikan menurut sistem penjualan, akan tetapi sistem yang paling tepat dari aktivitas mall

adalah self service (swalayan). Hal ini dikarenakan sistem ini memberikan keleluasaan

penuh kepada pelanggan untuk menentukan sendiri barang yang dikehendaki maupun untuk

aktivitas window shopping serta lebih efisien dalam penyediaan tenaga pelayan.

2.1.4 Faktor yang Memengaruhi Pengembangan Mall

Terdapat beberapa variabel yang menentukan tingkat kesuksesan sebuah pusat

perbelanjaan. Marlina (2008).menjelaskan bahwa kesuskesan tidak ditentukan oleh salah satu

dari faktor-faktor ini namun semuanya merupakan satu rangkaian yang saling mempengaruhi.

Berikut adalah faktor-faktornya :

a. Lokasi

Lokasi adalah faktor pertama dan kunci untuk pembangunan mall atau shopping center.

Lokasi yang baik harus dekat dengan wilayah populasi tangkapan yang terdiri dari

kawasan pemukiman, kawasan perkantoran atau industri, hotel, objek wisata, sarana

transportasi publik serta kelompok jenis usaha yang sesuai.

b. Visibilitas

Visibilitas, yang berarti posisi shopping mall harus dengan mudah dapat dilihat oleh

siapa saja. Idealnya, shopping mall harus tampak jelas dari arus lalu lintas kendaraan dan

pejalan kaki

c. Kemudahan Akses

Shopping center yang terakses dengan jalan raya utama akan mendapatkan manfaat yang

lebih tinggi karena volume arus lalu lintas yang berimplikasi positif pada

pengunjung.

d. Luas

Luas sebuah pusat perbelanjaan biasanya berpatokan pada luas kotor seluruh area lantai

(gross floor area). Luas kotor adalah jumlah total dari seluruh area lantai yang dibangun

di dalam bangunan.

e. Perencanaan dan Desain Ruang

Perencanaan tata ruang dan desain penting diperhatikan karena menyangkut

optimalisasi imbal hasil investasi serta memenuhi kebutuhan operasional penyewa.

f. Penyewa Utama

Penyewa utama merupakan ritel besar, punya nama besar dan menjadi magnet untuk

shopping mall ini. Kehadirannya bisa menjadi daya tarik untuk peritel kecil agar mau

menyewa ruangan di mall.

g. Keseimbangan Penyewa

Perlu diperhatikan keseimbangan penyewa dengan tujuan untuk menciptakan

kemudahan berbelanja, menciptakan efek sinergi dan menyediakan pengalaman

berbelanja yang beragam bagi pengunjung.

h. Citra, Pemasaran dan Manajemen

Strategi pembinaan citra sangat membantu diferensiasi pusat perbelanjaan dan

membedakan pusat perbelanjaan yang sukses dengan para pesaingnya.

i. Berorientasi Layanan Pelanggan

Dalam mall harus dipahami siapa pelanggannya, dari mana asal pelanggan, apa yang

diinginkan pelanggan dan yang menarik minatnya.

Berdasarkan penjelasan-penjelasan ini dapat disimpulkan bahwa pemilihan lokasi harus

menjadi pertimbangan yang vital dalam pengembangan mall. Sementara dalam pemilihan

lokasi yang strategis biasanya memiliki kekurangan dalam hal luas lahan yang tersedia

sehingga dari lokasi dapat diperkirakan jenis mall yang akan terbangun.

2.2 Studi Perancangan MallBerikut dijelaskan mengenai aspek teknis tentang mall yang mengarah langsung

pada perancangan mall sebagai sebuah produk arsitektur yang berupa bangunan.

2.2.1 Elemen-elemen dalam MallSebagai landasan dasar, perlu diketahui apa saja yang menjadi elemen dalam

ruang mall. Aji Bangun dan Harvey M. Rubenstein dalam Nurrachman (2011:10-12)

menyebutkan bahwa elemen-elemen yang terdapat dalam mall dapat dijabarkan sebagai

berikut:

a. Atrium

Atrium merupakan ruang kosong (void) yang secara horisontal diapit oleh lapisan-

lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan ketinggian dua lapis lantai

atau lebih yang mendapat terang alami siang hari dan menjadi pusat orientasi

bangunan.

b. Magnet primer

Magnet merupakan transformasi dari ‟node‟ kota, yang berfungsi sebagai titik

konsentrasi, dapat juga sebagai landmark. Perwujudannya dapat berupa crowd

atau plaza. Penempatan magnet primer atau anchor mall terletak pada setiap

pengakhiran koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan basement

dalam hubungan vertikal. Magnet mall dalam istilah lain juga disebut generator.

c. Magnet Sekunder

Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mall yang dapat dianggap sebagai

‟distrik‟ pada pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet

primer (crowd dan ruang publik terbuka) sebagai daya tarik utama dalam pusat

perbelanjaan tersebut.

d. Koridor

Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki. Koridor terbagi menjadi dua

macam, antara lain :

1) Koridor Utama yang merupakan orientasi dari toko-toko yang ada di sepanjang

toko- toko tersebut dengan lebar sekitar 15 meter untuk koridor outdoor.

2) Koridor Tambahan (Sekunder) yang merupakan koridor yang terletak pada

sepanjang koridor utama dengan lebar minimal untuk koridor sekunder adalah 6

meter untuk koridor outdoor.

e. Street Furniture

Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi

dengan pohon, antara lain berupa lampu jalan, patung, desain grafik, kolam, tempat

duduk, pot taman, tempat sampah dan lain-lain.

2.2.2 Lokasi Mall

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa lokasi merupakan kunci sukses suatu

pusat perbelanjaan termasuk mall sehingga dengan demikian pemilihan lokasi harus

benar- benar diperhatikan.

a. Pemilihan Lokasi

Marlina (2008:204) menyatakan bahwa pilihan tujuan berbelanja akan tergantung

pada nilai keuntungan yang didapat konsumen bila berbelanja ke tempat yang

ditujunya. Pada sumber yang sama juga dijelaskan teori tentang berbelanja

tersebut. Berikut rangkuman dari teori tersebut :

1) Spatial Interaction Theory (Teori Interaksi Ruang)

Jarak pengunjung ke lokasi mall merupakan faktor penghambat sementara daya

tarik mall merupakan faktor pendorong sehingga dapat dianalisa ketentuan antara

jarak dan daya tarik.

2) Behaviour Theory (Teori Perilaku Individu)

Keputusan konsumen dalam memilih dipengaruhi oleh keadaan konsumen

tersebut terhadap fasilitas yang ada. Setiap konsumen memiliki karakter yang

berbeda sehingga perlu dianalisa karakter-karakter konsumen yang akan

berkunjung.

Berdasarkan sumber ini, maka dapat dikatakan bahwa semakin jauh jarak mall

dengan pusat keramaian maka semakin banyak pula hal/fasilitas menarik yang

harus disediakan untuk menarik pengunjung atau dengan menyediakan potongan

harga yang cukup menjanjikan. Namun bukan berarti karena jaraknya dekat

menjadikan mall minim fasilitas dan fitur menarik lainnya.

b. Pemilihan Tapak

Marlina (2008:208) menjelaskan pertimbangan pemiilihan tapak untuk sebuah

pusat perbelanjaan dapat dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut :

1. Tapak yang dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di dalam kawasan

perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis pasar.

2. Tapak yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk yang sesuai

untuk rancangan area perdagangan dengan segala kelengkapannya, termasuk

ruang parkir yang cukup.

3. Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak menghambat

pembangunan yang akan dilakukan.

4. Lokasi tapak mudah dicapai, terutama dari fasilitas umum seperti bandara

dan stasiun.

5. Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa yang

mungkin diperoleh.

6. Ketersediaan jaringan utilitas yang memadai sesuai jenis pusat perbelanjaan yang

direncanakan.

7. Kondisi geologi dan hidrologi tanah untuk analisis jenis pondasi yang digunakan.

Berdasarkan sumber ini maka dapat disimpulkan bahwa persyaratan lokasi yang

terbaik adalah kedekatan dengan pemukiman yang juga berimbas pada akses.

2.2.3 Aspek Arsitektural

Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek

arsitekturalnya yang terdiri dari bentuk, pola penataan dimensi dan komposisi ruang

penjualannya.

a. Bentuk Mall

Menurut Maithland dalam Yempormase (2013:11) dijelaskan bahwa terdapat tiga (3)

bentuk umum mall dengan keuntungan dan kerugiannya masing-masing, berikut

merupakan rangkuman dari sumber tersebut :

1) Open Mall (mall terbuka), adalah mall tanpa pelingkup. Keuntunganya adalah kesan luas

dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugianya berupa

kendala iklim dan cuaca (climatic control) (berpengaruh terhadap kenyamanan) dan kesan

pewadahan kurang.

2) Enclosed Mall (mall tertutup), adalah mall dengan pelingkup. Keuntunganya berupa

kenyamanan (climatic control). Kerugiannya adalah biaya mahal dan kesan ruang kurang

jelas.

3) Integrated Mall (mall terpadu), adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.

Biasany berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Hal ini juga merupakan salah

satu solusi climatic control.

Berdasarkan keterangan sumber ini maka bentuk yang paling menjawab solusi ruang mall

adalah semi open mall, karena dapat memberikan pilihan ruang yang lebih dinamis antara

ruang dalam dan ruang luar, namun akan memerlukan luasan tapak yang lebih besar daripada

closed mall.

b. Pola Sirkulasi Shopping Mall

Maithland dalam Yempormase (2012:21) menyebutkan bahwa pada dasarnya pola

mall berpola linier. Tatanan mall yang sering dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan

lebar koridor standar antara 8-16 m. Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk

sebaiknya dapat dicapai dari segala arah.

Berikut merupakan sistem atau pola sirkulasi pada sebuah mall. Sistem mall

menggunakan pedestrian yang disisinya berderet retail tempat berjualan barang (lihat gambar

2.1).

Gambar 2.1 Sistem mallSumber: Yempormase (2012)

Sehingga dengan demikian, pola mall memiliki visual ruang yang lebih baik dan

menghindari kesan padat barang yang sering membosankan konsumen. Sementara dalam

hubungannya dengan generator mall, Darlow (1972) menyebutkan beberapa pola yang

digunakan untuk menata mall sebagai berikut (lihat Gambar 2.2):

Gambar 2.2 Pola Peletakan Generator MallSumber : Darlow (1972 :16)

“M” berarti magnet atau generator mall yang menurut sumber ini dapat berupa anchor

tenant dari berbagai brand yang terkenal. Hal tersebut dikarenakan brand yang terkenal dapat

menarik minat pengunjung dan seringkali menjadi pusat perhatian dibanding dengan retail

yang lain sehingga brand tersebut diberikan ruang lebih sebagai anchor tenant.

c. Dimensi Mall

Diterjemahkan dari Beddington (1982:16) dijelaskan hal yang perlu diperhatikan bahwa

mall jangan terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung.panjang ideal sebuah

pedestrian mall berkisar antara 200-250 meter, setelah itu harus ada suatu ruang untuk

istirahat dan pause point dan suatu fokal poin yang menarik agar pengunjung tidak

kehilangan seleranya.

d. Penataan Retail

Masih mengacu pada sumber di atas jika penataan sirkulasi mal hanya memiiki satu

koridor, diharapkan semua retail dapat dilewati pengunjung sehingga semua retail

memiliki nilai nilai komersial yang sama. Berdasarkan Pickard (2002:335) dijelaskan

kompleksitas kegiatan yang terjadi pada suatu retail sebagai berikut (lihat Gambar 2.3):

Gambar 2.3 Pola aktivitas dalam sebuah retailSumber : Pickard (2002:335)

Berdasarkan gambar di atas dapat disimpulkan bahwa display area atau ruang pajang

merupakan fokal poin yang menjadi daya tarik terhadap konsumen dan dituntut juga akses

untuk barang dan pengelolaan yang tidak mengganggu aktivitas utama. Sementara untuk

detail shop front atau fasad depan toko menurut Beddington (1982:25) ada beberapa tipe

(lihat gambar 2.4).

Gambar 2.4 Contoh bentuk shop frontSumber : Beddington (1982:47)

e. Komposisi Ruang Penjualan

McKeveer (1948) menjelaskan bahwa pada umumnya sebuah pertokoan/perbelanjaan

dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pemakaiannya yang terdiri dari :

1. Ruang non penjualan (non selling area), meliputi : ruang-ruang yang berhubungan

dengan pelayanan konsumen (customer service), proses memasukkan dan menukarkan

barang dagangan dan aktivitas pengelola dan karyawan.

2. Ruang pajang barang dagangan (display), tempat terjadinya interaksi antara

konsumen dengan penjual. Ruang ini juga disebut selling area.

Sementara untuk orientasi ruang-ruang dalam mall, berdasarkan kepuasan pelanggan dan

produktivitas karyawan, ada empat pendekatan umum menempatkan ruang-ruang penjualan :

1. Sandwich Approach, keterbatasan sistem ini adalah tidak efisiennya bagi pelanggan dan

karyawan ke lantai tertentu dalam hubungannya untuk melakukan kegiatan non selling

area.

2. Core Approach, dengan menempatkan non selling area ke pusat core, arus

kedatangan barang bercampur dengan kegiatan penunjang dalam selling area.

3. Peripheral Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang

dagangan tanpa mengganggu kegiatan penunjang. Area non selling diletakkan

mengelilingi area penjualan.

4. Annex Approach, pada metode ini semua kegiatan non-penjualan dikelompokkan menjadi

satu dan diletakkan terpisah dengan daerah penjualan.

Sementara Jean Lambert (2010:3) menjelaskan ada beberapa tipe tenant sesuai

ukurannya (lihat tabel 2.1).

Tabel 2.1 Tipe Tenant sesuai ukurannya

Sumber : Diterjemahkan dari Jean Lambert (2010:3)

f. Sistem Sirkulasi Mall

Sementara Beddington (1982:32) menjelaskan beberapa pola sirkulasi untuk loading dan

unloading dock seperti gambar berikut :

1. Sistem servis satu lajur

Sistem servis satu lajur memanfaatkan satu lajur (kiri/kanan) untuk digunakan sebagai

loading dan unloading barang (lihat gambar 2.5).

Gambar 2.5 One Way Service RoadSumber: Beddington (1982:32)

2. Sistem servis dua lajur

Sistem servis dua lajur memanfaatkan 2 sisi lajur untuk loading dan unloading (lihat

gambar 2.6).

No. Jenis Tenant Ukuran Minimal (m2) Ukuran Maksimal (m2)1 Anchor Tenant 2.336 -2 Mini-Anchor Tenant 935 2.3353 Large Speciality Tenant 374 9344 Speciality Tenant - 373

Gambar 2.6 One Way Service Road to shops

Sumber: Beddington (1982:32)

3. Sistem T

Sistem T merupakan alternatif di tempat sempit dan untuk kelancaran sirkulasi

sehingga truk barang tidak memerlukan ruang untuk putar balik lagi (lihat gambar

2.7)

Gambar 2.7 Sistem TSumber: Beddington (1982:32)

4. Pola Loading Deck

Dalam loading dan unloading barang seringkali truk harus parkir dan menunggu

giliran, berikut pola yang dijelaskan dalam Beddington (1982:32) (lihat gambar

2.8).

Gambar 2.8: Pola Loading DeckSumber : Beddington (1982:32)

2.2.4 Aspek Struktural

Berikut ini akan dijelaskan kriteria perancangan mall berdasarkan aspek struktural yang

juga meliputi konstruksi dalam pembangunan mall. Sesuai dengan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan Teknis Bangunan dan

Gedung, dijelaskan bahwa mall termasuk bangunan klas 6 dan ada beberapa persyaratan

mengenai struktur bangunan komersial sebagai berikut :

a. Jarak struktur utama dari tapak sekurang-kurangnya 10 m ke dalam tapak

b. Bangunan dengan bentuk dasar T, L dan U hendaknya menggunakan dilatasi pada 25 m

untuk mencegah kerusakan akibat gempa

c. Saat terjadi gempa, struktur bangunan harus dapat bertahan dalam waktu yang cukup

bagi pengguna untuk melarikan diri

Sementara Kevin Ducharme dan Matthew Paladino (2012:99) menyimpulkan bahwa

untuk bangunan komersial, struktur yang paling direkomendasikan adalah struktur beton

bertulang dengan atap kubah lingkaran. Hal ini didasari dari segi ekonomi yang relatif murah

dan efisien serta efektif untuk menunjang fungsi bangunan.

Dalam sumber juga dijelaskan ada tiga bagian struktur yang digunakan dalam bangunan

komersial yaitu :

a. Sub Structure berupa pondasi

b. Supper Structure berupa kolom

c. Upper Structure berupa struktur penutup atap

Joseph De Chiara dan John Callender (1983:1297) dalam buku Time Saver Standard

menjelaskan beberapa kriteria desain yang menyangkut struktur diantaranya :

a. Jarak kolom dalam modul sebaiknya 6 m; 7,5 m; atau 9 m

b. Tinggi plafon berkisar antara 3 – 4 m untuk pandangan yang baik

c. Terdapat pilihan antara single level dan multi level, mall dengan multi level memiliki

void untuk pandangan secara vertikal.

2.2.5 Aspek Utilitas

Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek

utilitasnya.

a. Sistem Pencahayaan

Sistem pencahayaan yang digunakan dalam mall terbagi menjadi 2 yaitu pencahayaan

alami dan buatan. Untuk pencahayaan alami yang terbaik adalah cahaya langit (bukan

sinar langsung) namun intensitasnya tidak bisa ditebak karena tergantung kondisi alam.

Menurut Tangoro (2009) pencahayaan alami dalam pusat perbelanjaan (mall) mengikuti

kriteria sebagai berikut :

1) Pencahayaan alami pada pusat perbelanjaan sebaiknya diterapkan terutama pada pagi

hingga sore hari untuk menekan biaya konsumsi energi lampu.

2) Pencahayaan alami yang paling sering digunakan dalam pusat perbelanjaan adalah

pencahayaan alami pada atrium (void) dengan menggunakan skylight sehingga juga

memberi kesan luas dengan pencayhayaan yang optimal di siang hari.

3) Massa memanjang Timur-Barat lebih efektif untuk memasukkan cahaya alami,

sementara massa berbentuk lingkaran digunakan untuk memasukan cahaya secara lebih

merata.

4) Adaptasi bentuk bangunan terhadap pencahayaan alami seperti bentuk yang ramping,

void, fasad yang miring, fasad yang ditonjolkan atau bentuk segitiga yang

memungkinkan cahaya masuk dari kedua sisi bangunan.

Sementara untuk pencahayaan buatan menggunakan lampu. Lampu dipilih sesuai

kegiatan. Masing-masing kegiatan memiliki kebutuhan cahaya yang berbeda seperti

berikut (lihat tabel 2.2):

Jenis Pencahayaan Tingkat

Penerangan

(lux)

Contoh-contoh Area Kegiatan

Pencahayaan Umum untuk

ruangan dan area yangjarang digunakan dan/atautugas-tugas atau visual

20 Layanan penerangan yang minimum dalam area sirkulasi

luar ruangan, pertokoan di daerah terbuka, halaman tempatpenyimpanan50 Tempat pejalan kaki & panggung

70 Ruang Boiler

Tabel 2.2: Kebutuhan Pencahayaan Untuk Berbagai kegiatan

Sumber: UNEP(2015) dalam Parsika: 2016: 26

Berdasarkan data tabel di atas dapat diketahui bahwa pencahayaan di pertokoan

membutuhkan intensitas sedang, namun untuk retail tertentu seperti bookstore dan barang

kesenian memerlukan pencahayaan yang lebih terang.

b. Sistem Penghawaan

Tangoro (2009) menjelaskan bahwa sistem penghawaan pada Mall (Pusat

Perbelanjaan) dapat digolongkan menjadi dua yaitu alami dan buatan, lebih jelasnya

sebagai berikut :

1) Sistem Penghawaan Alami

Sistem penghawaan alami adalah suatu sistem penghawaan yang memanfaatkan hembusan

angin dan iklim sekitar untuk penghawaannya atau tanpa bantuan alat.

2) Sistem Penghawaan Buatan

Penghawaan pada suatu Mall (Pusat Perbelanjaan) dapat diatur oleh Air Conditioner atau

biasa disebut dengan AC. Suhu yang biasanya digunakan 18-20 derajat celcius.

Penggunaan AC biasanya digunakan pada Mall dan Plaza yang biasanya cenderung terdiri

dari bangunan tunggal.

2.3 Studi Fasilitas Sejenis

Berikut disajikan hasil observasi fasilitas sejenis yang dilakukan pada Oktober 2015

dengan cara mengunjungi langsung objek observasi dan mengambil data yang diperlukan.

sederhana 100 Halaman Trafo, ruang tungku, dll.

150 area sirkulasi di industri, pertokoan dan ruang

penyimpananPencahayaan umum untuk

interior

200 Layanan penerangan yang minimum dalam tugas

300 Meja & mesin kerja ukuran sedang, proses umum dalam

industri kimia dan makanan, kegiatan membaca danmembuat arsip450 Gantungan baju, pemeriksaan, kantor untuk menggambar,

perakitan mesin dan bagian yang halus, pekerjaan warna,pekerjaan menggambar kritis.1500 Pekerjaan mesin dan di atas meja yang sangat halus,

perakitan mesin presisi kecil dan instrumen; komponenelektronik, pengukuran dan pemeriksaan bagian kecil yangrumit (sebagian mungkin diberikan oleh tugas pencahayaansetempat)

2.3.1 Beachwalk Kuta Bali

Beachwalk Kuta Bali merupakan jenis shopping mall yang saat ini merupakan salah

satu mall yang sangat ramai dikunjungi setiap harinya. Mall ini dibuka sejak tahun 2012 dan

kini menjadi salah satu mall paling ramai di Bali. Mall ini berlokasi di Jalan Pantai Kuta,

sekitar 25 menit dari Bandara Ngurah Rai dan berada pada kawasan wisata dan area

komersial di Pantau Kuta (gambar 2.9).

Gambar 2.9: peta lokasi Beachwalk Kuta BaliSumber: google maps, 2016

Kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluas 3,7 hektar atau 37.000

m2 tepat di depan Pantai Kuta. Beachwalk dalam gambar peta situasi sesungguhnya

merupakan satu komplek dengan Sheraton Resort sehingga dari citra satelit terlihat menyatu

(lihat gambar 2.10).

Gambar 2.10: rencana tapak Beachwalk Kuta BaliSumber: google earth, 2016

Di sebelah selatan Beachwalk terdapat hotel Seraton Resort, yang juga masih dalam

satu kompleks dengan mall ini. Sementara terlihat dalam gambar pola penataan massa di

Beachwalk menggunakan konsep semi open mall dan layout mall ini menonjolkan penataan

landscape untuk menghilangkan kesan pertokoan dalam ruangan. Sirkulasi pada mall ini

bersifat sangat dinamis dan terbuka karena sirkulasi yang tidak bersifat linier. (lihat gambar

2.11). Detil Layout bisa dilihat pada lampiran.

Gambar 2.11: layout plan Beachwalk Kuta BaliSumber: observasi oktober 2016

Mall ini mulai beroperasi jam 09.00 WITA hingga 22.00 WITA dan buka setiap hari.

Sementara untuk jam kerja kantor pengelola hanya pada hari senin sampai jumat mulai pukul

09.00 hingga pukul 18.00 WITA. Mall ini mengambil keuntungan dari pemandangan sunset

di Pantai Kuta yang menawan sehingga puncak kunjungan di mall ini terjadi pada sore hari.

Konsep semi open dan pantai membuat mall ini memiliki banyak kolam yang juga berfungsi

sebagai penyejuk alami bangunan (lihat gambar 2.12).

Gambar 2.12: sirkulasi Beachwalk Kuta BaliSumber: observasi Oktober 2016

Desain Beachwalk mengadopsi konsep semi indoor yang lebih menekankan konsep

penataan landscape. Hal ini menjadikan nuansa yang berbeda dari sebuah mall. Kolam besar

dan meneteskan air terletak langsung di depan retail menguatkan kesan ruang luar

yang terintegrasi dengan mall ini. Selain itu, desain yang berkelanjutan dan tindakan ramah

lingkungan seperti sistem penampungan air hujan juga tersedia di sini.

Retail di Beachwalk masih mempertahankan nuansa modern dan mewah. Penyewa

Retail Shoppingwalk merupakan merek terkenal kelas dunia yaitu, Mango, Zara, Gap

Topshop, dan H&M yang baru saja dibuka. Barang-barang yang dijual oleh merek dagang

tersebut sering menjadi tren bagi masyarakat lokal maupun mancanegara. (lihat gambar

2.13).

Gambar 2.13: retail Beachwalk Kuta BaliSumber: observasi Oktober 2016

Penekanan pada mall ini adalah sirkulasi yang dinamis sehingga membuat

pengunjung mall tidak merasa bosan dalam melihat-lihat (window shopping) dan menikmati

fasilitas-fasilitas di mall ini. Berikut Merupakan Fasilitas yang terdapat pada Beachwalk

Kuta Bali:

a. Fasilitas Utama

Gambar 2.14: Fasilitas utama pada Beachwalk Kuta BaliSumber : Observasi Oktober 2016

Fasilitas Utama pada mall ini adalah areal perbelanjaan yang terbagi dalam berbagai

jenis retail yang memiliki luasan 20m2 – 300m2. Anchor tenant pada pusat perbelanjaan

Beachwalk adalah H&M, Topman, dan Zara yang memiliki luasan tenant 300m2. Selain itu

fasilitas utama adalah jalur sirkulasi yang menguhubungkan tiap tenant yang dinamis dengan

lebar variatif antara 6-10 meter dan bernuansa natural (gambar 2.14).

b. Fasilitas Penunjang

Gambar 2.15: Fasilitas penunjang berupa taman dan foodcourt pada Beachwalk Kuta BaliSumber : Observasi Oktober 2016

Penunjang dalam fasilitas perbelanjaan pada Beachwalk kuta Bali adalah area taman

yang terdapat pada lantai dua yang biasa digunakan pengunjung untuk beristirahat dan

pada sore hari bisa dipergunakan untuk menikmati sunset di Pantai Kuta. Tersedia Pula

beberapa stand makanan yang terdapat pada lantai tiga yang bisa dipergunakan

pengunjung (gambar 2.15).

c. Fasilitas Pelengkap

Gambar 2.16: Fasilitas pelengkap pada Beachwalk Kuta BaliSumber : Observasi Oktober 2016

Mall selain sebagai pusat perbelanjaan juga menyediakan sarana hiburan. Pada

Beachwalk Kuta Bali terdapat fasilitas pelengkap yang bersifat sebagai sarana hiburan

yaitu, bioskop, gamezone, dan children care. Pada lantai satu juga terdapat area yang

bisa digunakan sebagai area pameran (exhibition) yang bisa disewa untuk umum (gambar

2.16).

d. Fasilitas Servis

Gambar 2.17: Fasilitas servis pada Beachwalk Kuta BaliSumber : Observasi Oktober 2016

Pada tiap lantai pada shoppingmalk kuta bali terdapat fasilitas kamar mandi yang luas

dan representatif. Pada lantai satu juga terdapat fasilitas pusat informasi bagi para

pengunjung Beachwalk Kuta Bali.

2.3.2 Mall Bali Galeria

Mall Bali Galeria adalah sebuah pusat perbelanjaan yang terletak Jl. By pass I Gusti

Ngurah Rai, Simpang Dewa Ruci Kuta, Bali. Mall Bali Galeria merupakan salah satu mall

terbesar di Bali dengan luas bangunan 9.830 m² yang mengincar kalangan masyarakat kaum

menengah keatas. Di bagian Utara yang merupakan bagian depan mall ini justru tidak

terletak di depan jalan utama, hanya akses masuk/keluar yang terlihat dari jalan utama

(gambar 2.18)

Gambar 2.18: Lokasi Mall Bali GaleriaSumber: google maps, Oktober 2016

Mall ini tidak memiliki kenggulan view dikarenakan lokasinya yang berada di

persimpangan yang padat, namun mall ini membuat konsep dengan tetap membuat ruang

terbuka hijau di dalam bangunan. Ruang terbuka hijau pada dua bagian yang salah satunya

digunakan sebagai tempat makan untuk retail-retail makanan di dalam mall. Walaupun

sirkulasi yang digunakan bersifat linier sehingga lebih mudah dalam mengakses retail-retail

pada mall ini (gambar 2.19).

Gambar 2.19: Layout Mall Bali GaleriaSumber : Observasi Oktober 2016

Berdasarkan layout tersebut, dapat dilihat bahwa area biru di antara retail-retail yang

diberi warna kuning merupakan area sirkulasi atau koridor yang digunakan pengunjung untuk

melalui retail-retail yang ada. Area yang diberi warna hijau merupakan area hijau adalah area

terbuka yang digunakan sebagai plaza yang menguhubungkan generator yang terdapat pada

Mall Bali Galeria

Bentuk utama dari Mall Bali Galeria adalah persegi panjang yang didalamnya terdapat

tiga ruang terbuka sebagai plaza dan salah satunya digunakan sebagai area makan di depan

foodcourt yang berorientasi ke panggung. Panggung tersebut digunakan apabila ada acara dari

pihak luar dan bersifat menghibur. Penataan retail pada Mall Bali Galeria bersifat linier dimana

Sembilan tenant besar menjadi penyewa di dalamnya.

Mall ini mengusung type duty free sehingga beberapa barang impor yang dijual bebas

dari pajak sehingga lebih murah. Adapun jenis barang yang dijual di kompleks ini meliputi :

1. Barang-barang yang bersifat kebutuhan primer, berupa makanan dan minuman, pakaian,

sepatu, dan sandal, pada bagian ini terdapat pada wilayah swalayan Hypermart yang

terletak pada lantai dua bangunan ini.

2. Barang-barang yang bersifat kebutuhan Sekunder, seperti buku bacaan dan pakaian terletak

pada bagian timur bangunan pada Matahari Departement Store.

3. Barang- barang yang bersifat pelengkap kebutuhan dan bersifat hiburan seperti, Kaset,

kosmetik, dan gadget terletak pada tengah-tengah bangunan utama.

Berikut merupakan Fasilitas-fasilitas yang ada di Mall Bali Galeria:

a. Fasilitas Utama

Gambar 2.20: Fasilitas Utama pada Mall Bali GaleriaSumber : Observasi Oktober 2016

Pada Mall Bali Galeria terdapat retail yang diletakkan dengan sistem mall yang

digabungkan dengan koridor yang bersifat linier dan void yang memudahkan melihat ke

lantai satu dari lantai dua. Pada mall Bali Galeria bekerja sama dengan Matahari

Department Store dan Hypermart sebagai anchor tenant yang menjadi magnet utama pada

mall ini. Selain itu juga terdapat berbagai jenis penyewa retail terkenal yang terdapat

dalam mall bali galeria yaitu, Gramedia, Johny Andrean, Apple, J.Co, dan lain-lain

(gambar 2.20)

b. Fasilitas Penunjang

Gambar 2.21: Fasilitas Penunjang pada Mall Bali GaleriaSumber : Observasi Oktober 2016

Salah satu plaza di Mall Bali Galeria dipergunakan sebagai tempat makan yang berada

di sisi barat bangunan. Selain itu juga terdapat panggung yang bersifat temporer di area

plaza tersebut dimana pada situasi tertentu terdapat suatu acara (gambar 2.21).

c. Fasilitas Pelengkap

Gambar 2.22: Fasilitas Pelengkap pada Mall Bali GaleriaSumber : Observasi Oktober 2016

Mall bali galleria menyediakan fasilitas pelengkap disamping fasilitas utama sebagai

pusat perbelanjaan diantaranya bioskop dan Gamezone. Pada tengah bangunan juga

terdapat area void dan berada di dalam bangunan yang bisa dipergunakan untuk area

eksebisi dan juga bazaar murah atau cuci gudang dari suatu perusahaan (gambar 2.22).

d. Fasilitas Servis

Gambar 2.23: Fasilitas servis pada Mall Bali GaleriaSumber : Observasi Oktober 2016

Terdapat beberapa sarana yang bersifat sebagai servis yaitu kamar mandi yang terletak

tiap lantai dan berada tersembunyi di dalam bangunan. Terdapat pula pusat informasi

pada bangunan dekat dengan ATM center (gambar 2.23).

2.3.3 Mall Taman Anggrek Jakarta

Mal Taman Anggrek (biasanya disebut TA/MTA) adalah sebuah pusat perbelanjaan

yang terletak di Tanjung Duren Selatan, Grogol Petamburan, Jakarta Barat, Indonesia

tepatnya pada jalan Jl. Letjen. S. Parman Kav. 21. Saat dibuka pada tahun 1996 , Mall Taman

Anggrek adalah pusat perbelanjaan terbesar di Asia Tenggara. Di pusat perbelanjaan ini,

terdapat sebuah rink ice skating yang populer & Timezone sebagai fasilitas tambahannya

(gambar 2.24).

Gambar 2.24: lokasi mall taman anggrekSumber : google maps, 2016

Pola massa bangunan pada mall bali galleria berbentu L dimana tiap lantai terdapat

anchor tenant dan sirkulasi dengan sistem mall. Sistem tersebut akan membuat para

pengunjung menjadi tidak bosan karena sirkulasinya yang dibuat dinamis (gambar 2.25 untuk

detil layout ada pada lampiran).

Gambar 2.25: layout mall taman anggrekSumber: studi ekskursi September 2015

Mall yang berdiri di lahan dengan luas 54.039 m2 ini juga merupakan podium dari

bangunan tinggi yang berfungsi residensial (apartemen). Mall Taman anggrek terdiri dari

enam lantai dan dua basement yang diperuntukkan untuk parkir. Lantai-lantai di atasnya

dipergunakan untuk tenant-tenant, food court (lantai 4), dan fasilitas penunjang lainnya.

berikut merupakan fasilitas-fasilitas yang terdapat pada mall taman anggrek.

a. Fasilitas Utama

Gambar 2.26: Anchor Tenant pada Mall Taman Anggrek JakartaSumber : studi ekskursi September 2015

Sistem mall merupakan sistem sirkulasi yang terdapat pada mall taman anggrek yang

berupa sirkulasi yang dinamis dengan suasana yang modern dan terkesan bersih. Sirkulasi

yang cukup luas dengan lebar kira-kira 3-4 meter membuat sirkulasi bisa dilalui oleh

beberapa kelompok orang sekaligus.

Anchor tenant pada mall taman anggrek adalah matahari department store yang

menyewa hingga enam lantai dari sebagian lantai di basement hingga lantai empat. Tenant-

tenant lainnya memiliki luasan yang beragam.

b. Fasilitas Penunjang

Gambar 2.27: Atrium pada Mall Taman Anggrek JakartaSumber : studi ekskursi September 2015

Fasilitas penunjang dalam kegiatan jalan-jalan di mall adalah atrium yang memberikan

kesan tebuka dan leluasa di dalam mall. Atrium tersebut juga bisa difungsikan sebagai

sarana untuk melaksanakan kegiatan eksebisi, cuci gudang, dan acara lainnya (gambar

2.27).

c. Fasilitas Pelengkap

Gambar 2.28: Fasilitas pelengkap pada Mall Taman Anggrek JakartaSumber : Observasi September 2015

Sebagai mall yang besar, sangat banyak fasilitas yang ditawarkan pada mall taman

anggrek diluar fungsi utama sebagai pusat perbelanjaan. Terdapat fasilitas-fasilitas lain

yang mampu menarik pengungjung seperti arena ice skating, bioskop, gamezone, dan

karaoke yang luas (gambar 2.28).

d. Fasilitas Servis

Terdapat beberapa sarana yang bersifat sebagai servis yaitu kamar mandi yang terletak

tiap lantai dan berada tersembunyi di dalam bangunan. Terdapat pula pusat informasi pada

bangunan dekat dengan ATM center. Bagi para pengunjung muslim juga terdapat musholla

yang terletak di lantai satu mall

2.3.4 Komparasi Studi Banding

Berdasarkan data studi banding yang telah terkumpul selanjutnya dilakukan analisis

menggunakan metode perbandingan. Perbandingan ini ditinjau dari berbagai aspek seperti

daya tarik utama, luas bangunan, pola srikulasi, dan lain-lain sehingga mampu untuk

mendapatkan kriteria desain yang relevan terhadap proyek yang akan dibangun (lihat tabel

2.3).

Tabel 2.3 Komparasi Studi Banding

Objek

Aspek Beachwalk Kuta Bali Mall Bali Galeria Mall Taman Anggrek

Sumber dataObservasi, 20 Oktober 20162015, wawancara

Observasi, 18 Oktober 20162015

Observasi, September 20152015

LokasiJalan Pantai Kuta, Badung,Bali

Jalan Kartika Plaza Kuta,Kabupaten Badung

Tanjung Duren Selatan,Jakarta Barat Bandung

Daya tarik utamapengunjung padamall

Pantai Kuta, visual mallyang unik

Jalan By Pass Ngurah Rai,Simpang Dewa Ruci,cinema xxi

Fasilitas Pelengkap(ice skating, bioskop,karaoke)

Luas Bangunan 3,7 Ha 1,5 Ha 5,4 Ha

Bentuk Bangunan

Bentuk dasar massa elips,plastis, ruang terbuka ditengah sebagai plaza danstage

Bentuk dasar massa Persegipanjang, ruang terbuka ditengah sebagai plaza danstage

Bentuk massa L,solid monolith, malltertutup, void indoor ditengah

SirkulasiBangunan

Sirkulasi bangunan yangdinamis memanfaatkanbentuk massa yangmelengkung

Sirkulasi linier denganlebar koridor rata-rata 4-6meter yang menjadikanmudah dalam pencapaian.

Sirkulasi dinamis walaupunbentuk masa L, dipadukandengan sirkulasi yangmelengkung dan linier

Arsitektur Mall

Style kontemporer, ataputama kerucut materialalang-alang sintetis, greenroof, finishing lantai utamakeramik granit, lantai luarkayu dan beton rabat

Style neo vernakular, ataplimasan dan pelana, ukiranBali, material bata merahbali, finishing lantaikeramik

Style modern, atap dakbeton,fiishing lantai granit,

StrukturBangunan

3 lantai + 2 basement,struktur rangka, grid kolomelips dinamis tak beraturan

2 lantai + basement +struktur rangka grid kotakberaturan

6 lantai + 2 basement,struktur rangka, gridberaturan berbentuk L

Aspek utilitas

pencahayaan alami-buatan,AC sentral, genset, pompa,STP

pencahayaan alami-buatan,AC sentral, genset, pompa,STP

pencahayaan buatan, ACsentral genset, pompa

Plaza Mallruang terbuka dengantaman, kolam, roof garden

ruang terbuka dengantaman

Atrium (void indoor) dalambangunan

FasilitasPerbelanjaan

Kebutuhan sehari-hari,Pakaian, makanan danminuman, elektronik,keperluan rumah tangga,Buku Hiburan

Kebutuhan Sehari-hari,pakaian, makanan danminuman, elektronik,keperluan rumah tangga,Buku Hiburan

Pakaian, makanan danminuman, elektronik,keperluan rumah tangga,kosmetik, optic, BukuHiburan

FasilitasPenunjang

Bioskop, Restoran,kidzone, penitipan anak,seating area, stage,photobooth

Bioskop, Plaza,gamezone

Kidzone, rooftop plaza, iceskating, bioskop, gamezone,karaoke, photobooth

Sistem ParkirBasement, Tepi jalanPantai Kuta, betingkat, VIP

Dalam Tapak (ground),basement, bertingkat

Basement

Jam Operasional 10.30 -23.30 WITA 09.00 -22.00 WITA 09.00 – 22.00 WIB

Jumlah Tenant 215 250 528

Jumlah Divisi danPegawai

5 Devisi dan 80 Pegawai 90 Pegawai -

Sumber : Observasi dan analisis, Oktober 2016

2.4 Spesifikasi Umum Shopping Mall

Spesifikasi umum merupakan hasil sintesis dan kesimpulan terhadap studi literatur dan

studi banding dalam perencanaan Shopping mall.

2.4.1 Pengertian Shopping Mall

Berikut merupakan Pemahaman terhadap pengertian dari judul proyek yaitu Shopping

Mall. Shopping Mall terdiri dari kata shopping dimana memiliki arti berbelanja. Berbelanja

menurut kamus besar bahasa Indonesia merupakan aktivitas membeli barang di toko, pasar,

kedai, dan sebagainya untuk memenuhi suatu kebutuhan. Berbelanja merupakan salah satu

bagian dari kebutuhan manusia. Bahkan berbelanja menjadi bagian yang tak bisa terlepas dari

kehidupan manusia dan telah menjadi salah satu kebiasaan hidup (lifestyle) tersendiri bagi

manusia saat ini.

Mall berarti sebagai suatu ruang rekreasi yang menghubungkan dua pusat keramaian

atau lebih dengan definisi yang berkembang ke arah pusat perbelanjaan yang terbentuk oleh

deretan pertokoan yang berorientasi ke arah sirkulasi dengan sistem mall.

Jadi Shopping mall merupakan suatu pusat perbelanjaan yang dibuat sebagai sarana

rekreasi dan wisata selain pemenuhan kebutuhan konsumsi dari manusia.

2.4.2 Jenis dan Klasifikasi Shopping Mall sebagai pusat perbelanjaan

Berikut merupakan Jenis dan Klasifikasi Shopping Mall berdasarkan studi literatur.

a. Berdasarkan Jenis Barang yang Dijual

Shopping Mall termasuk jenis perbelanjaan Semi Demand (setengah permintaan),

yaitu yang menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan

sehari-hari. Adapun barang-barangnya meliputi pakaian, makanan dan minuman,

elektronik, buku, mainan dan sarana hiburan. (Marlina, 2008:210)

b. Berdasarkan Ruang Lingkup Pelayanan

Shopping Mall termasuk dalam pusat perbelanjaan kelas distrik yang

mempunyai jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah),

dengan luas bangunan berkisar antara 10.000-30.000 m2. Unit-unit penjualannya terdiri

atas junior departement store, supermarket, dan toko-toko. (Gibbert, 1959:127)

c. Berdasarkan Sistem Transaksi

Shopping Mall Menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Shopping

Mall lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Area

display barang dagangan memerlukan ruang dengan dimensi yang relatif besar untuk

mewadahi variasi dagangan yang tinggi. Sebaliknya, gudang hanya memerlukan area

dengan dimensi yang lebih kecil. Area loading barang bukan merupakan area vital pada

mall. (Marlina, 2008:217)

d. Berdasarkan Lokasi

Jika dilihat dari lokasi maka shopping mall termasuk dalam kategori shopping

precint yang merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu

ruang terbuka yang bebas. Ruang tersebut bisa berdasarkan lokasi tapak yang memiliki

keunggulan view atau dengan membuat ruang terbuka hijau di dalam bangunan.

(McKeveer, 1977:38).

2.4.3 Tujuan

Tujuan utama dari Shopping Mall adalah untuk menampung, menyediakan dan

mewadahi dari kebutuhan orang-orang sekitar dan wisatawan untuk mendapatkan berbagai

jenis produk di satu wadah. Kebutuhan tersebut baik dalam rekreasi, dan kebutuhan pokok

seperti makanan, minuman, pakaian, dan lain sebagainya dengan menggabungkan antara

produk yang bersifat lokal dengan modern. Selain itu meningkatkan pendapatan pemerintah

setempat dengan adanya Shopping Mall ini dikarenakan pajak dari lokasi perdagangan.

2.4.4 Fungsi

Adanya Shopping Mall ini tidak hanya untuk memenuhi satu aktivitas, terdapat

beberapa aktivitas yang dipenuhi dan juga diklasifikasikan ke dalam fungsi utama, fungsi

penunjang, dan fungsi pelengkap. Berikut penjabaran dari fungsi-fungsi tersebut yang dibagi

menjadi fungsi utama, penunjang, dan pelengkap:

a. Fungsi Utama

Sesuai dengan judul proyek, fungsi utama dari Shopping Mall ini adalah sebagai

wadah untuk memenuhi aktivitas belanja bagi para pengunjung.

b. Fungsi Penunjang

Selain sebagai sarana aktivitas belanja,aktivitas yang dipenuhi berupa pemenuhan

kebutuhan untuk rekreasi dan hiburan bagi pengunjung.

c. Fungsi Pelengkap

Adanya Shopping Mall ini juga berfungsi untuk memenuhi kebutuhan terhadap

sarana pameran/eksebisi dan acara pertunjukkan di dalam mall.

2.4.5 Fasilitas dalam Shopping Mall

Berdasarkan fungsi-fungsi yang akan dipenuhi, berikut merupakan spesifikasi terhadap

fasilitas-fasilitas yang dapat disimpulkan di dalam Shopping Mall berdasarkan McKeveer

(1977) dan studi obyek sejenis:

a. Fasilitas Utama

Sebagai pemenuhan aktivitas perbelanjaan, maka fasilitas paling utama yang

tersedia adalah retail / tenant yang nantinya akan disewa oleh berbagai jenis produk

dengan berbagai merek. Selain itu juga terdapat fasilitas plaza sebagai pengikat

antara retail-retail yang tersedia dan bisa dimanfaatkan sebagai ruang terbuka pada

mall.

b. Fasilitas Penunjang

Tersedia fasilitas yang rekreatif sebagai sarana hiburan di dalam mall. Fasilitas

yang tersedia berupa fasilitas yang juga bisa sebagai generator untuk menarik

pengunjung ke dalam mall seperti: food court, game zone, dan bioskop.

c. Fasilitas Pelengkap

Fasilitas pelengkap merupakan fasilitas yang berfungsi hanya pada waktu dan saat

tertentu dalam satu tahun, tidak terus menerus berfungsi pada mall. Fasilitas

tersebut adalah arena eksebisi dan panggung.

d. Fasilitas Servis

Adanya fasilitas servis akan sangat menunjang seluruh aktivitas yang ada pada

mall. Fasilitas untuk fasilitas servis adalah toilet, kantor pengelola, parkir, dan

ruang-ruang utilitas.

2.4.6 Prinsip Desain

Berikut dijelaskan mengenai prinsip umum yang dijadikan pedoman dalam merancang

sebuah mall yang menyangkut prinsip umum, pengelolaan, dan unsur lokasi :

a. Prinsip Umum Desain Shopping Mall

Besaran dalam proyek ini mencakup kepada bangunan yang terintegrasi, dengan

fokus pada ruang rekreasi terbuka ke pusat perbelanjaan serta penambahan beberapa

fasilitas penunjang mall. Pada desain juga memperhatikan nilai-nilai arsitektur lokal ke

dalam bangunan. Mempergunakan material yang ramah lingkungan namun tetap

dengan harga yang mudah dijangkau. Penggunaan kanopi di berbagai tempat seperti

drop off, parkir, dan plaza sebagai peneduh serta pemanfaatan lansekap sehingga

menghasilkan suasana yang membuat civitas merasa nyaman dan bertahan lebih lama

di dalam mall (McKeveer, 1977:108-113).

b. Prinsip Pengelolaan Proyek

Prinsip umum pengelolaan untuk mall lebih cenderung dengan sistem murni dikelola

oleh pihak swasta dengan memperhatikan pada peraturan dan perizinan pemerintah

khususnya berkaitan dengan bangunan komersial. Terdapat beberapa hal penting yang

harus dikelola dalam perencanaan shopping mall yaitu Bidang Administrasi, Promosi,

Operasional, Pemeliharaan (Marlina, 2008: 212).

c. Persyaratan Lokasi

Berdasarkan studi literatur dan studi banding, disimpulkan kriteria lokasi secara

umum sebagai berikut :

1) Lokasi dekat dengan pemukiman atau objek wisata yang ramai dikunjungi.

2) Memiliki akses jalan yang cukup lebar (sekitar 8 meter atau lebih).

3) Lokasi tapak terlihat dari jalan dan mudah dijangkau.

4) Tersedia utilitas yang memadai dan berfungsi baik.

5) Topografi tapak dengan kemiringan kurang dari 5%.

6) Bentuk tapak yang regular sehingga mudah menempatkan massa bangunan.

7) Lokasi tapak dikelilingi oleh akses-akses penting.