Pengantar Perencanaan Wilayah Kota

8/10/2019 Pengantar Perencanaan Wilayah Kota

1/13


2/13

2

ASPEK LAND USE DAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

KELURAHAN MENUR PUMPUNGAN

1.3 Sistematika Pembahasan

Dalam memudahkan pemahaman mengenai land use dan intensitas

pemanfaatan ruang maka makalah ini disusun berdasarkan sistematika berikut ini :

BAB I Pendahuluan : Berisi latar belakang, tujuan dan sistematika pembahasan

makalah ini.

BAB II Data : Berisi fakta-fakta mengenai land use dan intensitas pemanfaatan

ruang di kelurahan menur pumpungan yang disajikan dalam bentuk peta, tabel

maupun diagram.

BAB IIIMasalah : pada bab ini berisi masalah-masalah yang terdapat dalam aspek

land use dan intensitas pemanfaatan ruang di kelurahan menur pumpungan yang

tidak sesuai dengan yang semestinya.

BAB IV Potensi : Berisi potensi dan kelebihan yang dimiliki kelurahan menur

pumpungan dari aspek Land Use dan intensitas pemanfaatan ruangnya.

BAB V Penutup : Berisi kesimpulan dari hasil survey berdasarkan aspek land use

dan intensitas pemanfaatan ruang kelurahan menur pumpungan.


3/13

3



BAB II

DATA

2.1 Land use

Sebelum mengetahui data dan fakta aspek land use kelurahan Menur Pumpungan

akan di bahas terlebih dahulu mengenai definisi Land Use sendiri. Land Use atau

penggunaan tanah adalah wujud tutupan permukaan bumi baik yang merupakan

bentukan alami maupun buatan manusia (Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004

tentang Penatagunaan Tanah) dan dapat di di definisikan sebagai jenis kegiatan atau

fungsi yang terdapat pada sebidang tanah.Istilah Tata guna tanah adalah pengaturan

penggunaan tanah yang mencakup tanah dengan semua unsur alam: soil, air, iklim; juga

dengan kegiatan manusia: sosial-ekonomi dan di dalamnya terdapat unsur sumber dayaalam dan sumber daya manusia.

Menurut Pemerintah Kota Surabaya (RTRW Kota Surabaya 2005-2013):

Penggunaan Tanah di Bedakan atas : Perumahan, Perdagangan dan jasa, Fasilitas

umum, Industri dan pergudangan, Ruang Terbuka Hijau, Perairan, Kawasan khusus.

Berdasarkan hasil survey penggunaan tanah kelurahan menur pumpungan yang

memiliki luas wilayah sekitar 202 hektar terdiri atas pemukiman atau perumahan,

fasilitas umum, ruang terbuka hijau, pertokoan dan jasa. Dimana proporsi masing-

masing nya adalah dari luas total wilayah kelurahan menur pumpungan 73% terdiri atas

pemukiman atau perumahan warga, 13% terdiri atas fasilitas umum : terdapat banyak

sekolah mulai dari sekolah dasar sampai perguruan tinggi, selain itu terdapat juga

banyak apotek dan fasilitas umum lain. 9% ruang terbuka hijau baik lapangan olahraga

maupun tempat pemakaman dan 5% untuk perdagangan dan jasa : di pinggiran jalan

manyar hampir dipenuhi oleh berbagai macam bentuk perdagangan dan jasa.


4/13

4



2.2 Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diizinkan

berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk. Intensitas

pemanfaatan ruang yang akan di bahas pada makalah ini adalah mengenai Koefisien

Dasar Bangunan (KDB), Lantai bangunan, dan Garis Sempadan Bangunan (GSB).

Kelurahan Menur Pumpungan menjadi lapangan survey pada pembahasan makalah ini.

2.2.1 Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau Building Covered Ratio (BCR) adalah

angka perbandingan antara luas lantai dasar bangunan terhadap luas persil. Dalam

perencanaan wilayah dan kota, KDB menunjukan perbandingan antara luas lantai

dasar bangunan yang terdapat pada suatu wilayah terhadap luas wilayah

bersangkutan. Besaran KDB dinyatakan dalam persen; misalnya KDB 60%: artinya

perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas persil maksimum 60%.

Dalam pengertian ini, angka 60% adalah angka maksimum yang tidak bleh dilewati.

Tujuan penetapan KDB adalah :

Untuk menjaga dan mempertahankan ketersediaan ruang terbuka yang bermanfaat

bagi penghawaan alamiah, penerangan alamiah dan peresapan air ke dalam tanah.

Untuk mempertahankan keseimbangan antara kepadatan bangunan dan wilayah

dimana bangunan tersebut berada, agar lingkungan menjadi nyaman untuk

ditempati.

Untuk menciptakan keindahan dan kerapian tatanan bangunan melalui pengaturan

luas lantai dasar bangunan.

73%

13%

5% 9%

Diagram Land use Kelurahan menur

Pumpungan

Perumahan

Fasilitas Umum

Perdagangan dan jasa

Ruang terbuka hijau


5/13

5



Untuk memberikan peluang bagi penyediaan vegetasi didalam persil, baik tanaman

pohon, tanaman perdu maupun tanaman penutup tanah.

Untuk menyediakan RTH privat yang diisyaratkan undang-undang Nomor 26 Tahun

2007 tentang Tata Ruang.

Besaran KDB di kawasan tengan kota pada umumnya lebih tinggi

dibandingkan kawasan pinggirannya. Hal ini disebabkan karena penyediaan ruang

terbuka di kawasan pusat kota lebih sulit karena harga tanah sangat mahal.

Kawasan yang mempunyai KDB tinggi antara lain adalah kawasan perkampungan

padat, kawasan bisnis di pusat kota. Kawasan yang mempunyai KDB rendah antara

lain adalah kawasan perumahan pinggiran kota, kawasan olah raga, hutan kota.

Fungsi lahan di wilayah kelurahan menur pumpungan pada umumnya

dimanfaatkan untuk rumah tinggal, fasilitas umum, perdagangan dan jasa serta

ruang terbuka hijau. Pemanfaatan lahan tersebut mempengaruhi kecenderungan

pada KDB. Varisasi KDB pada wilayah kelurahan menur pumpungan dapat

diklasifikasikan sebagai berikut :

KDB < 40% : Berupa fasilitas olahraga dan ruang terbuka hijau yang

umumnya tidak terdapat bangunan diatasnya.

KDB 40 % - 60 % : Berupa fasilitas peribadatan seperti masjid-masjid

besar salah satunya masjid baitul fikri UNTAG. Selain itu berupa

fasilitas pendidikan dan kesehatan. KDB 60 % - 80 % : Berupa perumahan kelas atas dan perumahan

formal skala menengah kebawah.

KDB > 80 % : Berupa pemukiman perkampungan warga yang pada

namun masih teratur dan perkampungan yang banyak didominasi

oleh tempat kost serta pemukiman informal yang terkesan kumuh.

Secara umum kondisi eksisting penggunaan lahan di kelurahan menur

pumpungan didominasi oleh pemukiman masyarakat. Presentasi penyebaran KDB

dikelurahan menur pumpungan merata, KDB < 40 % mencakup 18% dari daerah

Gambar 1.1 :

UNTAG dan

Masjid Baitul

Fikri UNTAG

(sumber : Survey

lapangan)


6/13

6



yang memiliki KDB dimana berupa ruang terbuka hijau. Lalu KDB 40% - 60%

mencakup 23% dari daerah yang memiliki KDB dimana berupa fasilitas umum. KDB

60% - 80% mencakup 32% dari daerah yang memiliki KDB dimana berupa

perumahan kelas atas dan formal skala menengah kebawah. KDB > 80% mencakup

27% berupa pemukiman perkampungan warga yang didominasi oleh tempat kost.

2.2.2 Garis Sempadan Bangunan

Garis sempadan bangunan (GSB) adalah jarak antara bangunan terhadap

titik tertentu pada penampang jalan. Ada dua cara untyki menetapkan GSB, yaitu :

Garis Sempadan Bangunan sebagai jarak bebas antara batas dinding terluar

banguna terhadap batas ruang milik jalan.

Garis Sempadan Bangunan sebagai jarak antara dinding terluar bangunan terhdap

sebuah titik tengah right of way.

Penatapan Garis Sempadan Bangunan ditentukan oleh posisi kaveling

terhadap jalan. Kaveling yang menghadap ke satu jalan, mempunyai satu garis

sempadan muka bangunan atau garis sempadan bangunan. Garis sempadan

lainnya adalah garis sempadan samping dan garis sempadan belakang bangunan.

Kaveling yang menghadap ke arah dua jalan mempunyai dua garis sempadan

bangunan.

Daerah sempadan bangunan ditetapkan dengan tujuan :

Untuk menjaga pandangan bebas pengemudi terhadap pergerakan disekitar

tikungan jalan dan pergerakan di dalam kaveling. Dengan adanya daerah sempadan

bangunan, pengemudi kendaraan di jalan mempnyai ruang bebas untuk

mengantisipasi pergerakan yang ada dengan tiba-tiba dari dalam kaveling atau dari

tiungan jalan.

18%

23%

32%

27%

Diagram KDB Kelurahan Menur

Pumpungan

KDB < 40%

KDB 40% - 60%

KDB 60% - 80%

KDB > 80%


7/13


8/13

8



11% dari total bangunan. Berada pada daerah fasilitas umum seperti

fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan yang memiliki jarak yang lebar

antara bangunan dengan jalan.

Secara normative garis sempadan bangunan yang berlaku di kota Surabaya

ditetapkan sebesar 0.5 kali lebar badan jalan.

2.2.3 Tinggi Bangunan

Tinggi bangunan dihitung berdasarkan jumlah lantai bangunan dimulai dari

lantai dasar bangunan sampai lantai tertinggi atau teratas suatu bangunan. Jumlah

lantai bangunan berhubungan erat dengan Koefisien Lantai Bangunan dimana jugaberhubungan dengan Koefisien Dasar Bangunan. Semakin tinggi bangunan atau

jumlah lantai bangunan, besaran KDB akan semakin kecil jika besaran KLB tetap.

Hubungan KLB dan KDB ditulis dengan rumus :

KLB : KDB = jumlah lantai bangunan

Jika KLB 150 % dan KDB 50 %, maka jumlah lantai bangunan adalah 3

lantai. Jika KLB sama dengan KDB maka jumlah lantai bangunan adalah satu lantai

atau bangunan tidak bertingkat.

Pada survey lapangan yang dilakukan dikelurahan menur pumpungan

didapatkan klasifikasi bangunan berdasarkan tinggi bangunan atau banyak lantai

bangunan yakni :

12 lantai : secara umum terdiri atas pemukiman pemukiman warga

baik perumahan formal dan informal serta di perkampungan warga.

31%

58%

11%

Diagram GSB kelurahan menur

pumpungan

GSB 0 - 3 meter

GSB 3 - 5 meter

GSB 5 - 8 meter

Gambar 1.3 :

Beberapa Fasilitas

kesehatankelurahan menur

pumpungan (

Sumber: survey

lapangan )


9/13


10/13

10



BAB III

MASALAH

3.1 Land Use

Secara umum penggunaan lahan di kelurahan menur pumpungan telah sesuai

dengan RTRW Kota Surabaya 2005-2013 dimana areal pemukiman atau perumahan,

fasilitas umum, perdagangan dan jasa seta ruang terbuka hijau telah terpenuhi. Namun,

penggunaan lahan untuk industri dan pergudangan serta perairan dikelurahan menur

pumpungan belum menunjukkan angka presentase yang berarti. Paling tidak terdapat

beberapa industri yang bergerak dan membantu dalam meningkatkan perekonomian

kelurahan menur pumpungan (sumber survey lapangan ).


Berdasarkan hasil survey lapangan di kelurahan menur pumpungan masalah yang

teridentifikasi adalah dari Koefisien Dasar Bangunan dan Garis Sempadan Bangunan.

Terdapat KDB yang tinggi pada kawasan perkampungan padat dikelurahan menur

pumpungan menyebabkan kurangnya ruang terbuka untuk tempat meresapnya air

kedalam tanah. Keindahan dan kerapihan nya juga kurang baik dikarenakan KDB yang

tinggi pada beberapa perkampungan padat di kelurahan menur pumpungan. Hal ini

menyebabkan tatanan bangunan yang buruk. Sedangkan mengenai Garis Sempadan

Bangunan terdapat titik-titik tikungan jalan tertentu dimana jarak antara dinding terluar

bangunan yang sangat dekat dengan ruang milik jalan. Hal ini dapat membahayakan

pengguna kaveling terhadapa pergerakan lalu lintas di jalan raya. Pandangan bebas

pengemudi terhadap pergerakan disekitar jalan juga menjadi terganggu. Karena GSB

yang kecil tidak terdapat ruang terbuka untuk ditanami vegetasi di dalam kaveling. Selain

itu terdapat bangunan yang keseragaman GSB nya berbeda-beda sehingga terlihat tidak

rapi (sumber survey lapangan).


11/13

11



BAB IV

POTENSI

4.1 Land Use

Berdasarkan hasil survey lapangan mengenai potensi dalam aspek land use

kelurahan menur pumpungan di dapatkan bahwa pada faktanya penggunaan lahan

untuk industri dan perdagangan sangat kecil, tidak terdapat industri besar di kelurahan

menur pumpungan, hal ini tentunya menjadi kelebihan yang menguntungkan bagi warga

kelurahan menur pumpungan dimana polusi akibat aktifitas perindustrian menjadi sangat

kecil dan menjamin kesehatan warga kelurahan menur pumpungan. Selain itu,

penggunaan lahan untul areal fasilitas pendidikan juga besar, terdapat banyak

perguruan tinggi, SMA, SMP dan sebagainya menjadikan kelurahan ini sebagai daerah

pendidikan dengan kualitas masyarakat yang baik. Terdapat areal ruang terbuka hijau

yang cukup luas menjadi pemandangan lebih dikelurahan menur pumpungan salah

satunya di sepanjang jalan manyar kartika dan jalan manyar rejo (sumber : survey

lapangan).


Salah satu tujuan penetapan KDB dan GSB pada intinya agar tatanan bangunan

terlihat rapi dan menciptakan keindahan serta menjadikan lingkungan menjadi nyaman

untuk ditempati. Berdasarkan survey lapangan kelurahan menur pumpungan beberapa

perumahan formal dengan KDB dan GSB yang tidak terlalu besar terlihat bahwa tatanan

nya rapi, keindahan dan keseragaman bangunannya terjaga. Ruang untuk tempat

penanaman vegetasi di halaman depan kaveling juga cukup sehingga terdapat tempat

peresapan air kedalam tanah. Secara umum KDB dan GSB dikelurahan menur

pumpungan telah sesuai dengan yang diharapkan.

Gambar 1.4 : RTH

dan Fasilitas

Pendidikan

Kelurahan Menur

Pumpungan

(sumber : survey

lapangan)


12/13

12



BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan pada bab II, III dan IV maka didapatkan beberapa kesimpulan

mengenai aspek land use dan intensitas pemanfaatan ruang di kelurahan menur

pumpungan.

- Menurut Pemerintah Kota Surabaya (RTRW Kota Surabaya 2005-2013):

Penggunaan Tanah di Bedakan atas : Perumahan, Perdagangan dan jasa, Fasilitas

umum, Industri dan pergudangan, Ruang Terbuka Hijau, Perairan, Kawasan khusus.

- Secara umum penggunaan lahan kelurahan menur pumpungan di dominasi oleh

perumahan, fasilitas umum, perdagangan dan jasa serta ruang terbuka hijau.

- Secara umum kondisi eksisting penggunaan lahan di kelurahan menur pumpungan

didominasi oleh pemukiman masyarakat.

- Penetapan KDB dan GSB bertujuan untuk menjaga dan mempertahankan

ketersediaan ruang terbuka hijau, tatanan bangunan yang rapi, dan lingkungan yang

nyaman untuk ditempati.


13/13

13



Daftar Pustaka

RDTR kertajaya tahun 2008

Purwadio, Heru (2011). Diktat Mata Kuliah Pengantar PWK. ITS Surabaya. Surabaya.

Pengantar Perencanaan Wilayah Kota

Documents

Transcript of Pengantar Perencanaan Wilayah Kota