7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

1/7

PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

Konsolidasi Tanah sebagai Metode Pengadaan Tanah untuk pembangunan

yang partisipasif.

Konsolidasi tanah sebagai metode pengadaan tanah untuk pembangunan,

sebenarnya sudah dilakukan cukup lama di Indonesia yaitu 1983 di Kawasan Renon

Denpasar Proinsi !ali" #ecara normati$, konsolidasi tanah baru diatur pada Peraturan

Kepala !P% %o" & 'ahun 1991 tentang Konsolidasi tanah, yaitu( kebi)aksanaan

pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha

pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas

lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi akti$

masyarakat" #etelah itu, konsolidasi tanah selalu dituangkan dalam berbagai peraturan,

khususnya peraturan terkait pertanahan dan pembangunan perumahan seperti *ndang+

*ndang %o" & 'ahun 199 tentang Perumahan dan Permukiman, PP %o" 8- 'ahun

1999 tentang Kasiba .Kawasan #iap !angun/ dan 0isiba .0ingkungan #iap !angun/,

hingga terakhir dalam *ndang+*ndang %o" 1 'ahun -11 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman" Dalam undang+undang tersebut dinyatakan bahwa, konsolidasi

tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan peman$aatan

tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah untuk

kepentingan pembangunan perumahan dan permukiman guna meningkatkan kualitaslingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi akti$ masyarakat"

Konsolidasi tanah dianggap penting dalam kebi)akan pembangunan perumahan

karena konsolidasi tanah mempunyai ciri+ciri kekhasan sebagai berikut( a" Prosedur

pelaksanaannya menghormati hak atas tanah dan men)un)ung tinggi aspek keadilan

dengan melibatkan partisipasi akti$ para pemilik tanah melalui musyawarah dalam

setiap pengambilan keputusan, baik dalam tahap perencanaan maupun dalam tahap

pelaksanaannya2 b" Pemilik tanah diupayakan tidak tergusur dari lingkungannya2 c"

Keuntungan yang diperoleh dari hasil peningkatan nilai tambah tanah dan biaya

pelaksanaannya didistribusikan secara adil diantara pemilik tanah atau pesertakonsolidasi2 d" Penataan penguasaan tanah dilakukan sekaligus dengan penataan

penggunaan tanahnya serta penserti$ikatan tanah yang telah dikonsolidasi2 e" !iaya

pelaksanaan diupayakan dari pemilik tanah sehingga tidak hanya mengandalkan biaya

dari pemerintah yang sangat terbatas2 $" Penggunaan tanah ditata secara e$isien dan

optimal dengan mengacu kepada Rencana 'ata Ruang ilayah4Rencana

Pembangunan ilayah, sekaligus menyediakan tanah untuk sarana dan prasarana

yang dibutuhkan sehingga dapat mendukung kebi)akan pemerintah daerah"

Kendati konsolidasi tanah mempunyai ciri+ciri yang cukup menarik, dan sudah

diatur se)ak - tahun, akan tetapi implementasinya belum menun)ukkan hasil yang

maksimal, meskipun hanya sebatas konsolidasi tanah untuk pengadaan tanah

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

2/7

perumahan" Kendala pelaksanaan konsolidasi tanah disebabkan oleh hal+hal sebagai

berikut(

1" aktu yang ditempuh dan peker)aan yang harus dilakukan oleh pemerintah untuk

menyelesaikan pengadaan tanah relati$ lebih lama dan lebih banyak, karena harus

membangun sarana dan prasarana lingkungan yang memadai untuk suatu lingkunganperumahan atau kawasan permukiman yang layak huni" 5ika tanah yang dikonsolidasi

adalah non hunian .tanah untuk pertanian dan perikanan /, maka pemerintah pun harus

menyiapkan lahan tersebut sesuai penggunaan semula, meskipun dengan luasan yang

lebih kecil" #elain itu, harus menyiapkan4membangun sarana dan prasarana

lingkungan serta lahan usaha pemilik tanah, tentu untuk itu dibutuhkan biaya yang

lebih besar"

" 'idak semua kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum, pengadaan tanahnya

dapat dilakukan dengan metode konsolidasi" Pembangunan waduk atau bendungan

misalnya, sulit dilakukan dengan metode konsolidasi, sehingga pemerintah

beranggapan bahwa hasil konsolidasi tanah tidak maksimal untuk pengadaan

tanahnya"

3" 6uncul perilaku 7spekulan tanah dari sebagian pemilik tanah yang tanahnya

dikonsolidasi" !eberapa pengalaman konsolidasi tanah menun)ukkan bahwa setelah

suatu wilayah dikonsolidasi, peserta konsolidasi men)ual kembali tanahnya yang

sudah tertata rapi dalam suatu kawasan, dengan pertimbangan keuntungan ekonomis

yang akan diperoleh , pemerintah beranggapan bahwa konsolidasi tanah tidak tepat

sasaran karena yang menikmati pertambahan nilai ruang dan lingkungan bukan

peserta konsolidasi tanah akan tetapi orang lain yang secara ekonomi mempunyai

kemampuan ekonomi lebih baik daripada peserta konsolidasi "&" !agi pemilik tanah, kendala lebih disebabkan kurangnya pemahaman yang

komprehensi$ atas man$aat4keuntungan men)adi peserta konsolidasi tanah" Pemilik

tanah masih enggan untuk mengi:inkan luasan tanahnya dikurangi tanpa ganti rugi

sama sekali" 6asyarakat pemilik tanah belum sepenuhnya memahami nilai

keuntungan yang akan diperoleh secara ekonomis, sosial dan ekologis dari

keikutsertaannya dalam konsolidasi tanah"

'erhadap kendala+kendala pelaksanaan konsolidasi tanah di atas, pemerintah

dapat mengupayakan solusinya" Pemerintah perlu merumuskan terlebih dahulukegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang bagaimana yang tanahnya

dapat disediakan melalui metoda konsolidasi tanah" 5ika untuk pembangunan

bendungan, waduk, bandar udara atau kegiatan pembangunan lain yang mempunyai

dampak besar terhadap kehidupan manusia, pengadaan tanahnya tentu sulit dilakukan

melalui konsolidasi" %amun pada kegiatan+kegiatan pembangunan seperti penataan

permukiman, )alan4)alan tol, )alur kereta api, rumah sakit pemerintah, kantor

pemerintah, sarana olah raga, sarana pendidikan milik pemerintah misalnya,

pengadaan tanahnya dapat dilakukan dengan metoda konsolidasi"

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

3/7

Pada pembangunan )alur kereta api atau )alan tol misalnya, )ika luas tanah

pemilik semula tidak terlalu luas sehingga tidak layak untuk dibangun rumah atau

dipergunakan untuk usaha pertanian di atas tanah yang tersisa, maka tanah peserta

konsolidasi tersebut dapat dipindahkan tidak )auh dari lokasi semula" Dengandemikian maka luas wilayah yang dikonsolidasi pun harus memperhitungkan4 lebih

luas dari sekedar luas tanah yang dibutuhkan untuk pembangunan proyek kepentingan

umum tersebut karena harus memperhitungkan tanah milik peserta konsolidasi yang

men)adi tidak layak huni4tidak layak garap"

;danya solusi di atas, tentulah peker)aan pemerintah men)adi lebih sulit, lebih

mahal dan lebih memakan waktu" %amun, pemerintah dapat beker)a sama dengan

pihak swasta dalam bentuk hukum ker)asama Pemerintah dan #wasta .KP#/ atau

Public+Priat Partnerships .PPP/" Ker)asama pemerintah dan swasta ini pertama kali

muncul di ;merika #erikat dalam proyek pendanaan program+program pendidikan"Pada tahun 19-+an sasaran ker)a sama meluas ke sektor pembaharuan perkotaan"

Dalam hal pembangunan in$rastruktur untuk kepentingan umum, hal tersebut

telah diatur dalam Perpres %o" < 'ahun -- )o Perpres %o" 13 'ahun -1- tentang

Ker)asama Pemerintah dan badan *saha #wasta dalam Penyediaan Intrastruktur"

Dalam Pasal & ayat .1/ Perpres %o" < 'ahun -- ditegaskan bahwa pembangunan

in$rastruktur yang dapat diker)asamakan dengan inestor .badan usaha swasta/ adalah(

a" in$rastruktur transportasi, meliputi pelayanan )asa kebandar+udaraan, penyediaan

dan4atau pelayanan )asa kepelabuhanan, sarana dan prasarana perkeretaapian2 b"

in$rastruktur )alan, meliputi )alan tol dan )embatan tol2 c" in$rastruktur pengairan,meliputi saluran pembawa air baku2 d" in$rastruktur air minum, meliputi bangunan

pengambilan air baku, )aringan transmisi, )aringan distribusi, instalasi pengelolaan air

minum2 e" in$rastruktur air limbah, meliputi instalasi pengolahan air limbah, )aringan

pengumpul dan )aringan utama dan sarana persampahan yang meliputi pengangkut

dan tempat pembuangan2 $" in$rastruktur telekomunikasi dan in$ormatika, meliputi

)aringan telekomunikasi dan in$rastruktur e+goernemnt2 g" in$rastruktur

ketenagalistrikan, meliputi pembangkit, termasuk pengembangan tenaga listrik yang

berasal dari panas bumi, transmisi atau distribusi tenaga listrik2 dan h" in$rastruktur

migas, meliputi transmisi dan4atau distribusi migas"

Ker)asama dalam bentuk hubungan hukum PPP, ketiga pihak yang terlibat

samasama diuntungkan" Pemerintah diuntungkan karena kegiatan pembangunan

ber)alan sebagaimana direncanakan, tanpa perlu khawatir masalah+masalah yang

timbul dalam proses pengadaan tanahnya" #ementara pembangunan sarana dan

prasarana lingkungan wilayah yang dikonsolidasi dapat dibebankan pada badan usaha

swasta yang men)adi partner, misalnya melalui bentuk =oporate #ocial Responsibility

.=#R/ dari perusahaan"

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

4/7

!adan usaha swasta diuntungkan karena proyek yang dapat dilaksanakan tepat

waktu sesuai yang di)adwalkan, sehingga biaya dapat diperkirakan dengan baik, dan

selan)utnya dunia usaha akan lebih tertarik untuk berinestasi di Indonesia" >al ini

)uga men)adi keuntungan bagi pemerintah karena dapat men)amin dan memelihara

iklim inestasi di Indonesia yang aman dan kondusi$"!agi masyarakat secara keseluruhan tentunya diuntungkan karena proyek yang

dibangun, dapat dinikmati lebih cepat kegunaannya oleh masyarakat" ?leh sebab itu

kriteria kepentingan umum dalam *ndang+undang Pengadaan 'anah untuk

Pembangunan kelak, harus mengatur hal tersebut seketat mungkin, sehingga

terlibatnya swasta dalam proses pembangunan untuk kepentingan umum tidak

mengaburkan makna kepentingan umum itu sendiri"

#ecara khusus, bagi peserta konsolidasi, sudah tentu memperoleh keuntungan

ekonomis, sosiologis dan ekologis sekaligus" >al ini penting, karena selama ini kita

seringkali ter)ebak dalam pola pembangunan yang konensional yang

mendikhotomikan man$aat ekonomi dengan biaya sosial .social cost/ dan biaya

lingkungan .enironmental cost/" Padahal, ketiga unsur pembangunan tersebut

.ekonomi, sosial, dan lingkungan/ secara sadar harus diperhitungkan dalam

perencanaan, kebi)akan dan proses pembangunan"8 Dengan demikian, )ika tanah

seseorang akibat dikonsolidasi tidak lagi layak huni atau layak garap, sehingga harus

pindah, maka ia dapat pindah ke lokasi yang tidak terlalu )auh dari lokasi semula

sebelum dikonsolidasi" >al ini penting agar pemilik tanah yang dikonsolidasi tetap

bertempat tinggal di sekitar lokasi semula, dalam wilayah yang layak secara sosial danekologis"

;tas dasar keuntungan+keuntungan tersebut di atas, maka seyogianya

konsolidasi tanah dipertimbangkan secara serius sebagai metoda pengadaan tanah bagi

pembangunan untuk kepentingan umum yang men)un)ung asas keadilan dan

keikutsertaan4partisipasi$, sebagai asas dari pengadaan tanah" ;sas keadilan

merupakan asas yang memberikan )aminan penggantian yang layak kepada

pihakpihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah sehingga mendapatkan

kesempatan untuk dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik" Dalam hal ini

penggantian yang layak tidak selalu diidentikkan dengan uang, namun )uga

lingkungan yang layak secara sosial dan ekologis" ;sas keikutsertaan4partisipasi$

merupakan dukungan dalam penyelenggaraan pengadaan tanah melalui partisipasi

masyarakat baik secara langsung mapun tidak langsung se)ak perencanaan sampai

dengan kegiatan pembangunan" Partisipasi masyarakat .khususnya masyarakat

pemilik tanah yang dikonsolidasi/ mempunyai peran penting dalam terwu)udnya

pengadaan tanah melalui metoda konsolidasi"

5ika dari aspek penataan ruang partisipasi masyarakat diwu)udkan dalam peranmasyarakat dalam proses penataan ruang, yang dituangkan dalam bentuk hukum PP

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

5/7

%o" %o" 8 'ahun -1- tentang !entuk dan 'ata =ara Peran 6asyarakat dalam

Penataan Ruang, maka dari perspekti$ hukum konsolidasi tanah pun harus diatur

paling rendah dalam bentuk hukum peraturan pemerintah, sehingga konsolidasi tanah

sebagai wu)ud peran masyarakat mempunyai dasar hukum yang cukup kuat" *ntuk itu

perlu dirumuskan ketentuan ru)ukannya dalam undang+undang tentang Pengadaan'anah untuk Pembangunan kelak, sebagaimana halnya dalam penyediaan tanah untuk

perumahan dan kawasan permukiman melalui konsolidasi tanah, telah ditegaskan

dalam Pasal 113 *ndang+*ndang %o" 1 'ahun -11 akan diatur lebih lan)ut dalam

bentuk peraturan pemerintah"

Konsolidasi Tanah sebagai Wujud Peran Serta Masyarakat dalam Penataan

Ruang yang Terpadu dan Partisipasif .

Pasal 1 angka *ndang+*ndang %o" 'ahun --< tentang Penataan Ruang.**PR/, menegaskan bahwa penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan

tata ruang, peman$aatan ruang dan pengendalian peman$aatan ruang" Penataan ruang

perlu diatur untuk mengharmoniskan lingkungan alam dan lingkungan buatan yang

mampu mewu)udkan keterpaduan penggunaan sumber daya alam dan sumber daya

buatan, serta memberikan perlindungan terhadap $ungsi ruang dan pencegahan

dampak negati$ terhadap lingkungan sebagai akibat peman$aatan ruang" *ntuk itu,

Pasal PP %o" 1 'ahun -1- tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, men)elaskan

bahwa pengaturan penataan ruang perlu diselenggarakan untuk( a" mewu)udkan

ketertiban dalam penyelenggaraan penataan ruang2 b" memberikan kepastian hukumbagi seluruh pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas dan tanggung )awab

serta hak dan kewa)ibannya dalam penataan ruang2 c" mewu)udkan keadilan bagi

seluruh pemangku kepentingan dalam seluruh aspek penyelenggaraan penataan ruang"

Ketiga tu)uan pengaturan penataan ruang tersebut selaras dengan tu)uan hukum

itu sendiri untuk menciptakan ketertiban, kepastian hukum dan keadilan" #elan)utnya,

penataan ruang harus mengacu pada asas+asas sebagaimana tercantum dalam Pasal

**PR, yaitu(

a" Keterpaduan

b" Keserasian , keselarasan, dan keseimbangan

c" Keberlan)utan

d" keberdayagunaan dan keberhasilgunaan

e" Keterbukaan

$" kebersamaan dan kemitraan

g" perlindungan kepentingan umum2

h" kepastian hukum dan keadilan

i" akuntabilitas"

!agian paling krusial dalam penataan ruang adalah penataan ruang daratan .tanah/karena beragam aktiitas dan kepentingan manusia ada didalamnya" *ntuk itu setiap

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

6/7

peman$aatan ruang menurut Pasal 33 ayat .1/ **PR, harus mengacu pada $ungsi

ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang dengan mengembangkan

penatagunaan ruangnya" Penatagunaan tanah menurut Pasal 1 PP %o" 1 'ahun --&

tentang Penatagunaan 'anah, meliputi kegiatan penguasaan, penggunaan dan

peman$aatan tanah yang berwu)ud konsolidasi peman$aatan tanah melalui pengaturankelembagaan yang terkait dengan peman$aatan tanah sebagai satu kesatuan sistem

untuk kepentingan masyarakat secara adil" Penatagunaan tanah harus dilakukan

dengan mengacu pada neraca penggunaan tanah yang berisi neraca perubahan dan

kesesuaian antara penggunaan dan peman$aatan tanah serta data ketersediaan tanah

dan penetapan prioritas penyediaannya

#elan)utnya pen)elasan Pasal 33 ayat .3/ **PR menegaskan bahwa dalam

rangka penatagunaan tanah pada ruang yang telah direncanakan untuk pembangunan

prasarana dan sarana bagi kepentingan umum, pemerintah .baik pusat maupun daerah/

mempunyai hak prioritas pertama untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari

pemegang hak atas tanah" 5ika kepentingan masyarakat dalam pengertian

penatagunaan tanah di atas, dita$sirkan sebagai kepentingan umum, maka dalam

konteks pengadaan tanah untuk pembangunan, Ketentuan Pasal 33 ayat .3/ **PR )o

Pasal 1 PP %o" 1 'ahun --& harus dimaknai bahwa hak prioritas pertama

pemerintah adalah wu)ud dari hak menguasai negara sebagaimana ditegaskan dalam

Pasal 33 ayat .3/ **D 19& )o Pasal ayat ./ **P;" Dalam kaitan ini negara

berperan penting untuk mewu)udkan tanah sebagai unsur public goods men)adi priate

goods secara adil9 , untuk menyelaraskan dan memadukan kegiatan pengadaan tanah

dalam penataan ruang"

6anakala kegiatan pengadaan tanah tersebut dilakukan melalui metodekonsolidasi tanah, maka hak prioritas pemerintah ini men)adi )aminan bagi pemilik

tanah yang dikonsolidasi, untuk memperoleh kembali tanahnya dalam kondisi

lingkungan sosial dan ekologis yang lebih baik4layak, serta berserti$ikat" >al ini

se)alan dengan salah satu hak indiidu dalam penataan ruang yaitu menikmati

pertambahan nilai ruang sebagai akibat adanya penataan ruang .Pasal - **PR/"

Pertambahan nilai ruang )ika dikaitkan dengan $iloso$i dari konsolidasi tanah adalah

7membangun tanpa menggusur, maka harus diartikan tidak sa)a pertambahan nilai

secara ekonomis akan tetapi )uga secara sosial, budaya dan kualitas lingkungan "

Dalam konteks ini, konsolidasi tanah men)adi instrumen penting untukterwu)udnya penataan ruang dan pengembangan wilayah yang terpadu dan

partisipasi$" 'erpadu dalam arti mengintegrasikan berbagai kepentingan yang bersi$at

lintas sektor, lintas wilayah dan lintas pemangku kepentingan .Pen)elasan Pasal

huru$ a **PR/, sedangkan partisipasi$ merupakan implementasi ketentuan Pasal

**PR yang mengharuskan penyelenggaraan penataan ruang tersebut melibatkan

peran masyarakat baik melalui( a" partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang2 b"

partisipasi dalam peman$aatan ruang2 dan c" partisipasi dalam pengendalian

peman$aatan ruang"

Pada ketiga tahapan tersebut, pemilik tanah yang dikonsolidasi sudah barang

tentu dapat berpartisipasi langsung, dalam proses pengadaan tanah untuk

7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH

7/7

pembangunan dengan ketentuan teknisnya mengacu pada Peraturan Kepala !P% %o"

& 'ahun 1991 tentang Konsolidasi 'anah" #ementara untuk bidang pembangunannya

mengacu pada peraturan bidang terkait" 6isalnya )ika pengadaan tanah itu untuk

membangun atau menata kawasan permukiman maka yang diacu *ndang+*ndang %o"

1 'ahun -11 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta peraturanpelaksanaannya, dan seterusnya"

%amun demikian demi harmonisasi dan sinkronisasi peraturan, harus diru)uk

pula Peraturan Pemerintah %o" 8 'ahun -1- tentang !entuk dan 'ata =ara Peran

6asyarakat dalam Penataan Ruang" 6eskipun peraturan pemerintah tersebut tidak

secara eksplisit mengatakan konsolidasi tanah sebagai salah satu bentuk dan tata cara

peran masyarakat dalam penataan ruang, akan tetapi Pasal & PP %o" 8 'ahun -1-

harus dita$sirkan secara luas dan sistematis dengan peraturan yang terkait dengan

pengadaan tanah dan konsolidasi tanah" Pasal & tersebut menyatakan sebagai berikut

'u)uan pengaturan bentuk dan tata cara peran masyarakat dalam penataan ruang

adalah(

1" men)amin terlaksananya hak dan kewa)iban masyarakat di bidang penataan ruang

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang+undangan

" mendorong peran masyarakat dalam penataan ruang

3" menciptakan masyarakat yang ikut bertanggung )awab dalam penataan ruang

&" mewu)udkan pelaksanaan penataan ruang yang transparan, e$ekti$, akuntabel, dan

berkualitas

" meningkatkan kualitas pelayanan dan pengambilan kebi)akan penataan ruang"

6engingat konsolidasi tanah dapat men)adi metoda pengadaan tanah untuk

pembangunan yang mengedepankan asas keikutsertaan dan keadilan, makakonsolidasi tanah dapat pula di)adikan instrumen untuk mewu)udkan penataan ruang

yang partisipasi$ dan mewu)udkan pengembangan wilayah yang terpadu dengan

wilayah+wilayah di sekitarnya"