1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Sebagai ibukota Propinsi Nusa Tenggara Timur, Kota Kupang menjadi

sentralisasi berbagai kegiatan. Kegiatan-kegiatan yang dimaksud seperti kegiatan

politik, pemerintahan, keamanan, sosial, ekonomi, perdagangan dan jasa,

perindustrian, dan lain-lain. Sentralisasi kegiatan di Kota Kupang semakin

membuka lapangan pekerjaan dan peluang berbisnis dan berinvestasi di Kota

Kupang.

Kota Kupang mengalami pertumbuhan yang signifikan di bidang ekonomi

dan bisnis. Pertumbuhan ekonomi dan bisnis di Kota Kupang pada 2010 mencapai

8,33 persen, yang sebelumnya 6,13 persen (BPS, Kota Kupang 2011).

Pertumbuhan ekonomi dan bisnis di Kota Kupang ini membawa dampak positif

dan negatif. Dampak positif dari berkembangnya perekonomian dan bisnis adalah

meningkatkan investasi di Kota Kupang, tercatat akumulasi nilai investasi bidang

perdagangan dan jasa di Kota Kupang tahun 2012 mencapai Rp7 triliun lebih

(ANTARA News 2012,6). Semakin pesatnya kegiatan bisnis dan pertumbuhan

ekonomi, membawa peningkatan penghasilan di kalangan masyarakat menengah

ke atas yang pada akhirnya mereka akan merambah dunia investasi. Investasi

yang umumnya mereka lakukan adalah pada sektor property, perdagangan dan

jasa (BPS, Kota Kupang 2011). Sedangkan dampak negatif dari berkembangnya

kegiatan ekonomi terkait dengan masalah ketersediaan lahan untuk

permukiman/perumahan. Melihat kenyataan sekarang ini, semakin banyaknya

pembangunan di pusat kota, bukan tidak mungkin dimasa yang akan datang lahan

untuk perumahan semakin terbatas dan kawasan permukiman/perumahan

dialihkan ke daerah pinggiran bahkan diluar kota sehingga jarak tempuh

masyarakat ke pusat kota sebagai pusat aktivitas membutuhkan waktu yang lama.

Disisi lain peningkatan jumlah penduduk di Kota Kupang baik yang sifatnya

sementara maupun yang berdomisili tetap di Kota Kupang terus bertambah

berdampak pada kebutuhan hunian menjadi lebih tinggi. Tercatat laju

pertumbuhan penduduk Kota Kupang periode 2000-2010 mengalami peningkatan

2

dari 1,25% naik menjadi 3,49%, dengan total jumlah penduduk Kota Kupang

tahun 2010 sebanyak 336.239 jiwa sementara Kota Kupang merupakan kota

dengan luas wilayah paling kecil dibandingkan dengan luas wilayah

kota/kabupaten lainnya di NTT yaitu 165 km², dalam setiap km² ditempati

penduduk sebanyak 2.034 jiwa (BPS, Kota Kupang 2011). Untuk mengatasi

masalah-masalah diatas, salah satu bentuk pemecahannya adalah dengan konsep

perancangan bangunan multifungsi (Mixed Use Building), di mana bangunan

tersebut mampu mengakomodasi berbagai jenis aktivitas yang kompleks dan

terpadu didalam kota. Dengan konsep mixed use building diharapkan dapat

mengoptimalkan penggunaan lahan perkotaan, mempersingkat jarak fungsi satu

sama lain dengan memanfaatkan bangunan semaksimal mungkin untuk

menampung berbagai aktivitas masyarakat di dalamnya.

Pembangunan dengan konsep mixed use antara apartemen, pusat

perbelanjaan dan kantor sewa yang mempunyai fungsi dan keterkaitan yang saling

mendukung akan mengurangi penggunaan lahan, serta dapat memenuhi kebutuhan

masyarakat menengah ke atas dalam berinvestasi dan tuntutan gaya hidup

konsumtif, menciptakan hunian di pusat kota, dan penciptaan lapangan pekerjaan

melalui fasilitas-fasilitas yang ada. Konsep pembangunan mix use dalam satu

lokasi memberikan keuntungan yang lebih besar daripada pembangunan single

building untuk satu jenis aktivitas.

1.2 Identifikasi dan Rumusan Masalah

1.2.1 Identifikasi masalah

Belum tersedianya suatu wadah aktivitas terpadu (bangunan multifungsi) yang

menggabungkan beberapa fungsi aktivitas masyarakat di Kota Kupang yang

kompleks dimana dapat menampung beberapa fasilitas jasa dan komersial seperti

hunian (apartemen), pusat perbelanjaan (mall), perkantoran, yang juga sekaligus

sebagai tempat rekreasi dan hiburan bagi masyarakat Kota Kupang.

1.2.2 Rumusan masalah

Mengacu pada masalah diatas, maka rumusan masalah yang dapat diambil adalah

“Bagaimana merancang suatu bangunan dengan konsep mixed use yang

menggabungkan beberapa fasilitas didalamnya seperti hunian (apartemen),

pusat perbelanjaan (mall), dan kantor sewa di Kota Kupang”

3

1.3 Batasan masalah

Dalam penelitian ini pembahasan dibatasi pada beberapa hal pokok saja, hal-hal

yang akan dibahas meliputi:

1. Pembahasan mengenai bangunan mixed use.

2. Pembahasan mengenai fasilitas bangunan mixed use berupa apartemen, pusat

perbelanjaan (mall) dan kantor sewa.

3. Pengolahan tapak, penataan masa bangunan, dan fasilitas pendukung didalam

tapak yang baik agar hasilnya dapat dicapai secara maksimal.

4. Penataan massa bangunan pada tapak sehingga tapak dapat terpakai secara

optimal.

1.4 Tujuan dan Sasaran

1.4.1 Tujuan

Tujuan utama yang akan dicapai adalah merancang bangunan komersial dengan

konsep mixed use, yang menggabungkan fasilitas hunian (apartemen), fasilitas

perbelanjaan (mall) dan kantor sewa yang terpadu sebagai pusat kegiatan bisnis,

yang juga sekaligus tempat rekreasi dan hiburan bagi masyarakat di Kota Kupang.

1.4.2 Sasaran

Adapun sasaran yang akan dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Review tapak dan existing sekitar tapak.

2. Menentukan fasilitas dan kebutuhan ruang untuk masing-masing fasilitas.

3. Menganalisa pelaku, tapak dan bangunan.

4. Mendesain tapak dan bangunan.

1.5 Sistematika penulisan

Bab I Pendahuluan

Meliputi Latar belakang, Identifikasi dan Rumusan masalah, Batasan

masalah, Tujuan dan Sasaran, Metodologi, Sistematika penulisan,

Kerangka berpikir.

Bab II Tinjauan Pustaka

Meliputi Tinjauan judul, Tinjauan umum perancangan, Tinjauan obyek

perancangan, Studi banding proyek sejenis.

Bab III Metode penelitian

4

Meliputi Jenis Penelitian, Teknik pengumpulan data, Metode analisa,

Tahapan penulisan, Tahapan penelitian, Rencana waktu pelaksanaan,

Jenis kegiatan.

Bab IV Deskripsi perancangan

Meliputi Gambaran umum Kota Kupang, Karakteristik fisik dasar,

Tinjauan obyek dan lokasi perancangan.

Bab V Analisa

Meliputi analisa lokasi, analisa klimatologi,

Bab VI Konsep

Meliputi

Bab VII Hasil perancangan

Meliputi

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

5

1.6 Kerangka Berpikir