Mengenal Apartemen Green Pramuka City  Menjawab Catatan dari Komikus Acho 

By Eki. Datuak Rangkato Bungsu 081807456503 / 082299648867 

http://www.pramukacity.com Menganggapi apa yang  telah di  tulis oleh Mr. Muhadkly Acho   dalam  sebuah catatan  ringan yang 

dipubisnya    tentang  “Apartemen  Green  Pramuka  City  dan  Segala  Permasalahannya”      sempat 

membuat  saya  berfikir  panjang  dan  ragu  ragu  untuk memutuskan  diri  bergabung menjadi  team 

penjualan dari Apartemen Green Pramuka City.   Apalagi dalam tulisan tersebut yang bersangkutan 

mengawali dengan kalimat pembuka, “ Waspadalah sebelum membeli Apartemen Green Pramuka 

City”  dimana  yang  bersangkutan  telah membeli  salah  satu  unit  di  apartemen  tersebut  sekitar  2 

tahan yang lalu. 

Setelah  saya  cermati  lebih  jauh,  Ada  beberapa  poin  penting  yang menjadi  perhatian  dari  yang 

bersangkutan terhadap permasalahan yang terjadi di Apartemen Green Pramuka City di Antaranya: 

1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau. 

2. Sertifikat hak yang belum kunjung diterima oleh penghuni 

3. Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni 

4. Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) 

5. Masalah Fitting Out atau Renovasi 

6. Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

Saya  mencoba  untuk  tidak  menutup  mata,  bahwa  memang  saya  mendengar  ada  beberapa 

permasalahan yang terjadi dan dikeluhkan oleh para penghuni   di Apartemen Green Pramuka city, 

seperti apa yang  telah dituliskan   oleh yang bersangkutan, akan  tetapi apa yang ditulis oleh yang 

bersangkutan tidaklah dapat diterima dan dicerna mentah mentah,  begitu saja.  

Pada  prinsipnya  Secara  pribadi  saya  sangat  berterimakasih  kepada  yang  bersangkutan  terhadap 

perhatian dan  kepeduliannya, dimana  yang bersangkutan mau meluangkan waktu dan pikirannya 

ditengah tengah menjalani profesinya sebagai Artis komedian.  

Kepada semua calon investor atau pembeli properti termasuk didalamnya  apartemen, namun tidak 

saja  terbatas   di Green Pramuka City,  tapi  juga apartemen  lainnya,  saya  sependapat dengan yang 

bersangkutan.  Sebagai  seorang  calon  pembeli,  terlebih  dahulu  harus   waspada  dan  berhati  hati, 

sebelum  mengambil  sebuah  keputusan  investasi,  karena  ini  terkait  dengan  sebuah  keputusan 

finasial penting  yang  akan mempengaruhi  keuangan  anda. Karena  setiap  keputusan  investasi  apa 

saja,  tentu  ada  resikonya,  termasuk  didalamnya  investasi  dibidang  properti,  akan  tetapi  jika 

dibandingkan dengan jenis investasi lainnya, Investasi di bidang properti memilliki Resiko yang jauh 

lebih  rendah dan  terkendali,   oleh  sebab  itu,  saran  saya,  anda perlu mengenali dan mempelajari 

properti yang akan anda beli. Tidak mendengarkan  informasi secara sepihak adalah sebuah pilihan 

bijak, kapan perlu sempatkan waktu anda untuk survei ke lokasi akan sangat jauh lebih baik. 

 Adapun  hal    yang  metarbelakangi  saya  menanggapi  tulisan  tersebut  adalah  dalam  rangka 

memberikan  sebuah  sudut  pandangan  yang  berbeda  kepada  para  penghuni  dan  calon  penghuni 

Apartemen Green  Pramuka City, dimana mereka   perlu membaca dan melihat   permasalahan  ini  

secara utuh.   Tidak dari satu perspektif saya yang cendrung menyudutkan Developer dalam hal  ini 

PT. Duta  Paramindo  Sejahtera.  Para  Penghuni  dan  Calon  Penghuni  harus mendapatkan  informasi 

yang benar dan berimbang. 

Pada kesempatan  ini Saya akan coba meluruskan dan menanggapi permasalahan yang dikeluhkan 

oleh yang bersangkutan secara satu persatu sebagai berikut:  

1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau. 

Sepengetahuan    saya  sampai dengan  saat  ini Depeloper masih Berkomitmen membangun 

Komplek hunian  tersebut dengan konsep Green  Living dengan 80% area  terbuka hijau. Di 

awal memang  sempat  saya mendengar  bahwa  ada  perencanaan  pembangunan  17  tower 

apartemen,  sebagaimana  yang  ditulis  oleh  yang  bersangkutan,    namun  berdasarkan 

informasi  terbaru yang saya dapatkan Depelover hanya akan membangun   sampai dengan 

13 Tower di area seluas 12,9 Ha. 

Rencana pembangunan   hanya 13    tower  tersebut merupakan bukti nyata dari komitmen 

Developer    dalam  memberikan  ruang  terbuka  hijau  kepada  para  penghuni  dan  calon 

penghuni apartemen Green Pramuka City.  

2. Sertifikat hak yang belum kunjung diterima oleh penghuni 

Memang benar bahwa sampai dengan saat ini belum satupun dari pemilik unit di Apartemen 

Green Pramuka City menerima sertifikat Kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan 

Rumah Susun (SHMSRS). Bukan Maksud untuk mensepelekan  hak dari  pemilik,  namun hal 

tersebut  bukanlah  sebuah  permasalahan  yang  serius  dan  disengaja,  karena  penerbitan 

sertifikat  Kepemilikan  bukanlah  merupakan  kewenagan  Developer,  melainkan  Badan 

Pertanahan Nasional (BPN) sebagaimana di atur dalam undang‐undang. 

Sepengetahuan  saya  untuk  bisa  dapat  diterbitkan  sertifikat  unit  dari  sebuah  apartemen, 

maka  terlebih  dahulu  setiap  apartemen  harus  memiliki  sertifikat  layak  fungsi  yang  

permohonannya di Jakarta dimohonkan kepada Gubernur. 

Untuk  dapat  diterbitkan  sertifikat  layak  Fungsi    dari  setiap  apartemen,  maka  setiap 

apartemen tersebut harus memenuhi setiap persyaratan yang di tentukan dan di atur dalam 

undang‐undang  Rumah  Susun,  dimana  apartemen  tersebut  harus menyelesaikan  seluruh 

atau  sebagian  apartemen  lengkap  dengan  sarana  dan  prasarana  pendukung  dari  hunian 

tersebut. 

Saat  ini,  sama‐sama  kita  ketahui  dari  13  tower  yang  direncakan,  sampai  dengan  saat  ini 

depelover bar u membangun sampai dengan Tower ke‐9, masih ada 4 tower yang belum di 

bangun di komplek Apartemen Green Pramuka. Sedangkan penjualan baru sampai dengan 

tower ke‐8. 

Hal  ini menunjukkan  bahwa  developer memiliki  kemampuan  financial  yang  sehat  untuk 

membangun keseluruhan tower dan fasilitas pendukung yang telah di Janjikan di awal. 

Dikarenakan  keseluruhan  komplek  hunian  ini  masih  dalam  tahap  pembangunan,  ada 

beberapa fasilitas pendukung yang memang sengaja belum dibangun oleh developer. Karena 

fasilatas tersebut tidak dimungkinkan di bangun di awal, karena akan cendrung cepat rusak 

dan hancur. Hal ini  terkait masih ada beberapa pekerjaan berat di sekitar fasilitas yang akan 

dibangun  tersebut,   seperti pembangunan 2  tower disebelah  tower Boegenvile dan Tower 

Pino.  

Hai  inilah yang menyebabkan mengapa Sertifikat kepemilikan belum bisa di terbitkan, para 

penghuni apartemen  seharusnya  sudah mengetahui hal  tersebut. Karena hal  ini  tidak  saja 

terjadi di apartemen Green Pramuka City,  tetapi  juga di apartemen  lainnya yang  sebagian 

towernya telah diserahterimakan dan tower lainnya masih dalam tahap pembangunan. 

Sebagaimana saya sampaikan di atas masalah  in bukanlah merupakan suatu permasalahan 

yang serius, walaupun para pemiliki belum menerima sertifikat kepemilikan   mereka, para 

pemilik tetap dapat melakukan jual beli unit secondary dengan mudah dan gampang.  

Berdasarkan  informasi  yang  saya  kumpulkan  dilapangan,  para  pemilik  awal  banyak  yang 

mendapatkan keuntungan  yang berlipat ganda dari investasi mereka di Green Pramuka City,  

Keuntungan tersebut di dapat dari kenaikan investasi mereka dari setiap unit yang lebih dari 

100%  setelah  3  tahun  kepemilikan,  selain  itu  mereka  juga  mendapat  keuntungan  dari 

penyewaan setiap unit, sebagai informasi awal sewa di apartemen Green Pramuka  berkisar 

antara 10% sampai dengan 20%  pertahun dari nilai investasi awal pertahun.     

3. Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni 

Sebagai apartemen sekelas rusunami, dimana setiap towernya memiliki  lebih kurang 1.050 

unit  hunian.  Dimana  berdasarkan  undang‐undang  developer  hanya  berkewajiban 

menyediakan area parkir minimum 1:10, maka developer hanya berkewajiban menyediakan 

area parkir  yang minimal mampu menampung 105  kendaraan   untuk  satu  tower. Apabila 

para  penghuni  disetiap  unitnya  memiliki  satu  kendaraan  saja  berupa  mobil,  bisa 

dibayangkan bahwa, area parkir dikawasan tersebut tidak akan mampu menampung jumlah 

dari kendaraan para penghuni. Melihat hal  tersebut maka manajement haruslah membuat 

sebuah penataan  yang berkeadilan dengan  tidak memberikan perlakuan  istimewa  kepada 

salah satu penghuni, karena para penghuni memiliki hak yang sama dengan penghuni lainya. 

Sepengetahuan  saya    di  awal  atau  ketika  melakukan  penjualan  developer  tidak  pernah 

menjanjikan  area parkir  yang      lebih  luas dan mampu menampung  kendaraan  yang  lebih 

banyak  dengan  perbandingan  yang  lebih  baik  dari  1:10.  Developer  juga  tidak  pernah 

menjanjikan Parkir Gratis untuk mobil pertama. 

Developer  berusaha memberikan  lahan  parkir  dengan  perbandingan  yang  lebih  baik  dari 

1:10, apabila dibutuhkan depeloper memperkenankan para penghuni memanfaatkan  jalan 

lingkungan (Jl. Boelevard)  sebagai area parkir tambahan kepada para penghuni. 

Benar bahwa para penghuni  telah membayar Biaya peningkatan mutu dalam  setiap harga 

pembeliannya dimuka. Akan tetapi Biaya peningkatan mutu tidaklah semata diperuntukkan 

untuk peningkatan  lahan perparikiran  saja. Akan  tetapi  lebih  kepada peningkatan  kualitas 

material  pembanguan  dan  fasilitas  pendukung  lainnya  seperti  taman  bersama,  kolam 

renang.  Jika  kita melihat apartemen Green Pramuka City dan membandingkannya dengan 

Rusunami, Maka anda akan tahu perbedaaannya.  

 Pernyataan yang bersangkutan yang menyebutkan bahwa Apartemen Green Pramuka City 

tidak bisa dikatakan murah, tidak bisa   saya sanggah sepenuhnya, karena persoalan Mahal 

atau Murah  itu relatif dan tergantung dan tergantung dari kemampuan finansial dari Calon 

Pembeli  itu  Sendiri.  Pada  saat  ini    Apartemen Green  Pramuka  unit  Indent  Tower Nerine 

(tower ke‐8) dipasarkan  dengan Harga mulai 385 jt Untuk Tipe Studio dengan luas 21 Sqm, 

dan  601  juta  untuk  2  Bedroom  dengan  luas  33  Sqm. Menurut  Saya Harga  tersebut  akan 

terasa  Mahal  Apabila  kita  bandingkan  dengan  apartemen  yang  memiliki  ukuran  sama, 

namun  berlokasi  di  pinggiran  kota  seperti Depok,  tangerang  atau  Bekasi, Namun melihat 

Melihat Lokasi tempat dimana dibangunnya apartemen Green Pramuka City yaitu di Jakarta 

Pusat, dan merupakan pertemuan wilayah Jakarta Utara Timur dan Pusat serta berada persis 

di Di depan Tol. Dengan  konsep Green  Living  Superblok,    saya berani mengatakan bahwa 

Harga tersebut murah.  

Jika saya menjadi Depeloper dan memiliki lahan yang luas dan strategis seperti yang dimiliki 

Green Pramuka City,  saya  tyik  akan mau membangun  apartemen  Sekelas Green Pramuka 

City  yang  Cendrung menargetkan  Konsumennya  untuk  kalangan Menegah  kebawah.  Saya 

akan membangun Apartemen  Ekslusif  sekelas Taman Anggrek,  atau MOI,  lengkap dengan 

Mall mewah dan Office Tower (super Blok Ekslusif).  

     

4. Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) 

Benar bahwa apa yang dikatakan aleh yang bersangkutan, bahwa telah terjadi kenaikan IPL 

di  Apartemen  Green  Pramuka  City  dari  Rp.  9.000,‐  menjadi    Rp.13.500,‐.  Persoalan  

penetapan besaran kenaikan    IPL dan berapa yang di  tagihkan ke penghuni,  tidak bisa kita 

samakan antar satu apartemen dengan apartemen lainnya,  

penentuan  besaran  tarif  IPL  ini  selalu  menjadi  polemik  antara  pengurus  Penghimpunan 

Penghuni dan Pemilik  Satuan Rumah  Susun  (P3SRS) dengan pemilik/penghuni  apartemen. 

Terlebih  ketika  terjadi  gejolak  ekonomi  yang  menyebabkan  harga‐harga  material  dan 

operasional gedung meningkat. 

Untuk  menutupi  defisit  biaya  perawatan  gedung,  tarif  IPL  pun  mau  tak  mau  harus 

disesuaikan atau dinaikkan. Tetapi kenaikan  IPL  tak selalu berjalan mulus. Karena ada saja 

pemilik/penghuni yang menolak, bahkan tidak jarang berujung dengan demonstrasi. 

Mengutip pendapat Ketua Komite Budget  Inner City Management  (ICM), Hendra Rahardja, 

sebagaimana  yang  dimuaat  di  Kompas  Online  dengan  judul  “Jangan  Keliru,  Begini  Cara 

Menghitung  IPL  Apartemen”    Beliau    menyatakan  untuk  menentukan  besaran  tarif  IPL, 

P3SRS terlebih dahulu harus tahu pendapatan apa saja yang selama ini diperoleh apatemen. 

Pendapatan bisa diperoleh dari sewa ruang milik P3SRS. Misalnya ATM, sewa pancang Base 

Transceiver Station  (BTS), atau pemasangan  iklan di area komersial  lingkungan apartemen. 

Kemudian, P3SRS merinci biaya‐biaya  rutin yang dikeluarkan atau biaya operasional, muali 

dari biaya karyawan, umum, kantor,  representasi  (sumbangan), utilitas,  listrik, perawatan, 

tenaga alih daya (outsourcing), asuransi dan  lain‐lain. Semua biaya  itu dikalkulasi, termasuk 

pendapatan  di  luar  IPL  yang  nantinya  ditentukan  kemudian.  Pendapatan  tersebut  akan 

mengurangi biaya IPL, sehingga selisihnya itu yang akan dibebankan, dibagi rata dengan luas 

dari unit masing‐masing. Dari hasil itulah nilai IPL didapatkan.  

Yang  terpenting  dalam  menetapkan  tarif  IPL  pengurus  P3SRS  harus  transparan  kepada 

pemilik/penghuni  dan  sesuai  dengan  prosedur.  Penetapan  IPL  biasanya  ditetapkan  oleh 

P3SRS  yang  mengacu  pada  anggaran  dasar/anggaran  rumah  tangga  (AD/ART). 

Pengurus  P3SRS  punya  kewenangan  menetapkan  tarif  IPL.Tetapi  jika  dianggap  tarif  itu 

terlalu besar oleh sebagian penghuni. Maka mereka bisa mempertanyakannya kepada forum 

tertinggi yaitu rapat umum tahunan (RUTA),  

Namun,  jika  masih  keberatan,  pemilik/penghuni  apartemen  disarankan  untuk  tetap 

membayarnya agar  tidak  terjadi pemutusan  listrik, dan air oleh badan pengeelola, karena 

penetapan tarif IPL sudah sesuai dengan AD/ART. 

5. Masalah Fitting Out atau Renovasi 

Terkait  dengan  pengerjaan  Fitting  Out  dan  renovasi,  yang  dikeluhkan  oleh  yang 

bersangkutan  dimana  adaanya  sejumlah  pungutan  yang  dibebankan  kepada  penghuni. 

Setiap  apartemen  tentu  saja memiliki  aturan    aturan  tersendiri  ( House Of  Rule). Aturan 

tersebut dibuat dengan tujuan melindungi hak dari penghuni itu sendiri.  

 

Keberadaan Apartemen atau sejenisnya sebagai hunian vertikal dimana didalamnya terdapat 

hak dari banyak penghuni  yang secara bersama‐sama yang mesti dilindungi. 

Pekerjaan Fitting Out dan  renovasi    sekecil apapun  selalu  saja akan menimbulkan potensi 

Masalah dan kerusakan  sehingga akan merugikan penghuni  lainnya. Di antaranya, Contoh 

sederhana  saja  pekerjaan memasang  Braket  Televisi, Walau  terdengar  seperti  pekerjaan 

kecil  dan  Sepele,  yang  semua  orang  mungkin  dapat  melakukannya,    Namun  apabila 

pemasangan tersebut dilalukan di dinding yang posisinya bersebelahan dengan unit pemilik 

lain, tentu saja akan menimbulkan gangguan kepada penghuni sebelah, selain itu pekerjaan 

yang dilakukan oleh tenaga yang tidak terampil dan profesional akan menimbulkan potensi 

kerusakan dinding atau retakan, hal yang  lebih parah bisa saja terjadi apabila pada dinding 

tersebut tertanam Jaringan Kabel, baik itu listrik maupun telekomunikasi, atau pipa jaringan  

air bersih atau air kotor. Bisa dibayangkan akibat apa yang akan timbul dari hal tersebut. 

Building Management  Apartemen Green  Pramuka  dalam  pengerjaan  fitting Outnya  telah 

bekerjasama  dengan  beberapa  kontraktor  desain  interior.  Kontraktor  ini  sangat 

direkomendasikan  oleh  Pengelola  untuk melakukan  pekerjaan  fitting Out  dan  renovasi  di 

Green  Pramuka  City.    Kontraktor  tersebut  telah  diseleksi  memenuhi  standar  kualifikasi 

tertentu  yang  dipersyaratkan,  seperti  persyaratan  teknis,  keselamatan  kerja,  keamanan, 

kebersihan  dan  resiko.  Selain  itu  seperti memiliki  bengkel  sendiri,  sehingga mereka  tidak 

melempar pekerjaan mereka kepada kontraktor lain. 

Dengan adanya kerjasama dengan beberapa kontraktor  itu akan melindungi para penghuni 

dari  penipuan  oleh  kontraktor  nakal.  Karena  Pengeloal  akan  dengan  sangat mudah  bisa 

melindungi  penghuni  apabila  terjadi  komplain  terhadap  pekerjaan  kontraktor.  Serta  juga 

akan melindungi penghuni dari  kerusakan  yang ditimbulkan oleh  kontraktor  selama masa 

pekerjaan dan setelah masa pekerjaan  

Terkait dengan adanya beberapa biaya yang dikeluhkan oleh yang bersangkutan dimana ada 

pricelist  harga  yang  diterbitkan  oleh  Badan  Pengelola. Menurut  saya  hal  itu  justru  lebih 

bagus.  Price  list  itu  diterbitkan  dengan  tujuan  agar  semua  biaya  yang  dikeluarkan  oleh 

penghuni  yang  akan melakukan pekerjaan  atau  selama pekerjaan, menjadi  jelas dan  adil, 

serta menghindari  penghuni mengeluarkan  biaya  biaya  pungutan  liar  dan  tidak  berdasar. 

Bukankah dengan diterbitkannya pricelist biaya, semua nya menjadi transparan.   

6. Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

Untuk saat ini benar bahwa Pengelola telah melakukan penagihan Pajak Bumi dan Bangunan 

kepada para penghuni  tanpa menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak  Terutang (SPPT) dari 

dinas Pajak.  

Sebagaimana  di  ungkapkan  diatas  bahwa  dengan  belum  diterbitkannya  Sertifikat 

kepemilikan  atas  setiap  unit  (  SHMSRS)  maka  terhadap  SPPT  PBBnya  pun  belum  dapat 

dilakukan pemecahan atas setiap unit kepada para pemilik atau penghuni.  

SPPT  PBB  apartemen  green  Pramuka  masih  bersifat  gabungan  yang  jumlah  tagihannya 

lumayan besar mencapai miliaran rupiah. 

Keadaan  ini  tentu  saja  tidak  dapat melepaskan  kewajiban  para  pemilik  sebagai  seorang 

warganegara  yang  taat  dan  patuh  pajak  dari  kewajiban  pajaknya  dalam  mendukung 

pembangunan negara. Saya sangat yakin para Penghuni Apartemen Green Pramuka adalah 

seorang wajib Pajak yang taat Pajak.   

Melihat  jumlah  tagihannya  yang  sangat  besar,  pengelola  mencoba  membagi    besaran 

seluruh tagihan  pajak tersebut dengan berdasarkan luas semua unit dan mengajak penghuni 

untuk menanggungnya secara bersama‐sama. 

Tentu saja semua uang yang dikumpulkan dari penghuni baik  itu Berupa Pajak, maupun IPL 

akan  ada  pertanggungjawabannya,  Maka  disinilah  Peran  dari  P3SRS  dalam  melakukan 

kontrol  dan  pengawasan  terhadap  pengelola.  Kontrol  tersebut  dapat  saja  dilakukan 

perkejadian atau melalui Rapat Umum tahunan (RUTA) antrara Pengelola dan P3SRS.