Materi dan Suplemen 123.doc

8/14/2019 Materi dan Suplemen 123.doc

1/466

KATA PENGANTAR

Puji Tuhan.

Tak terasa kerinduan saya menuangkan ide soal

panduan cara memulai bisnis properti sebagai

pengembang secara gampang dengan modal

recehan dalam sebuah buku sudah terealisasi.

Tak menyangka pula kebiasaan saya menulis

artikel artikel pendek dengan muatan pesan yang

relevan dengan bisnis properti sudah terkumpul

cukup banyak. Artikel ini pernah saya posting di

milist ;[email protected] milist Yuk Bisnis Properti. Juga bisa dinikmati

di blog milik saya;http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

Atas masukan serta dukungan banyak pihak yang

pernah membaca serta mengikuti dengan setia

semua artikel saya, banyak yang mengusulkanagar ide dan artikel artikel inspirati serta

membangun ini dikumpulkan menjadi satu dalam

sebuah buku yang bisa dikonsumsi oleh komunitas

peminat bisnis properti lainnya yang tidak menjadi

anggota milist. !arena itulah kemudian selain

"
mailto:[email protected]:[email protected]


2/466

modul cara gampang jadi pengembang, saya juga

memilih "#$ artikel sebagai suplemen, yang saya

bukukan menjadi satu dalam buku berjudul %A&A

'A(PA)' JA*+ P)'(BA)' ini.

Buku ini saya persembahkan ;

Buat master suhu saya, -JA(-&+ /+'A. Beliau

adalah suhu yang telah membimbing saya mengerti

apa itu bisnis properti, sejak tahun "001 sampaidengan sekarang.

Buat sobat kental saya sejak tahun "022 sampai

sekarang, YA)A& P&A!3-3.

Buat motivator saya dan teman berbagi dimasa

sulit, 4& T&+ 5A4Y3)3.

Buat motivator yang mengajarkan saya untuk selalu

menatap masa depan secara optimis, A)+-

)'&343 5+*4A&T3.

Buat bapak /+ 'A) Y3)', *irut PT. Bangun

Tjipta Pratama. master suhu kedua saya yang

menginspirasi saya bah6a dalam bisnis properti tak

segala7galanya mesti diukur dengan uang. Ada

nilai nilai humanisme yang harus diji6ai.

Buat teman teman seperjuanganku ; A')'

-B&3T3, (A&+3 /+B&TY -+&'A&, *A*Y

-P&APT3, 5A4Y *)3 PT&A)T3, A')'

#


3/466

*5+ AP&+/+-TYA)T3, -&+ TA(+, *5A)T3

A&+ !)%3&3, 4)*Y -A)JAYA, dan

P&+J34A&T3)3 !&+-TA)T3.

Buat sobatku A&Y3 *+P3)'3&3, yang

mengajarkan saya untuk berbagi dan berkontribusi

di komunitas properti +ndonesia.

Buku ini tak mungkin terbit tanpa dukungan doa

serta atmosir penuh kasih sayang dari keluargaku,orang tuaku, serta orang7orang tercinta yang setia

mendukung saya untuk selalu berkarya.

Teristime6a buat anak gantengku, %4&+-TAB/

*A)3 5+B353, yang membuat masa masa

susah dan gundah selalu terasa indah.

(ohon maa jika ada hal7hal yang kurang berkenan

didalam artikel7artikel di buku ini. -emoga

bermanaat bagi kita semua.

Pesan saya simpel saja, segera kirim email kosong

ke; caragampang_jadipengembang-

[email protected]

supaya anda segera terdatar menjadi anggota

milist yang sangat inspirati tersebut.

-alam properti,

A&+ 5+B353

$
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


4/466

SEKILAS TENTANG AW

Ari 5ibo6o alias A5 dilahirkan di !abupaten

'robogan tanggal #" *esember "080, anak

seorang P)- *epartemen Pekerjaan mum, akan

tetapi seluruh rekam jejak pendidikannya mulai T!

sampai dengan niversitas dijalaninya di !ota

-emarang.

A5 adalah alumni niversitas *iponegoro

-emarang Jurusan Arsitektur Angkatan "022. *an

saat menjalani karir proesionalnya selama 8 tahun

9"001 : #< di Pulau Batam sebagai (anager di

P!P 'rup 9perusahaan properti paling kondang di

Pulau Batam


5/466

Program (aster di bidang (arketing di -T+ +P5+

Jakarta.

-etelah 8 tahun menjalani karir sebagai (anager di

Pulau Batam, A5 beruntung diajak berkongsi oleh

mister -jamsuri /iga 9bos besar P!P 'rup< menjadi

partnernya guna mendirikan perusahaan

pengembang baru yang dinamai !inerja 'rup,

yang akan beroperasi diluar Pulau Batam, dimana

A5 didapuk menjadi *irekturnya. (ister -jamsuri

/iga adalah suhu mentor pertama dan inspirator

terbesar A5 dalam menggeluti bisnis properti.

Proyek pertama A5 di tahun #" setelah berubah

status dari karya6an menjadi pengusaha yang

memiliki saham adalah di Proyek (utiara Pratama

Pur6okerto, bekerjasama dengan PT. Bangun

Tjipta Pratama milik mister -is6ono Yudhohusodo.

*i proyek inilah A5 berkenalan dengan mister /ie

'an Yong 9*irut PT. Bangun Tjipta Pratama< yang

ikut me6arnai banyak pandangannya di dunia

properti. Boleh dikata mister /ie 'an Yong adalah

suhu mentor kedua buat A5, yang mengajarkanbanyak hal serta melengkapi kekayaan skill Bang

A5 di bidang properti.

-etelah sukses mengerjakan proyek pertama di

kota Pur6okerto Ja6a Tengah tersebut, maka

secara beruntun dan berkelanjutan A5 membuka

=


6/466

proyek7proyek properti baru di beberapa kota besar

di +ndonesia, mulai dari Bogor, Bekasi, Tangerang,

*epok, !ara6ang, Pur6akarta 9Ja6a Barat


7/466

investor yang dijanjikan proit share tertentu. Jadi

sudah mengerjakan proyek diatas tanah milik pihak

lain, modalnyapun milik pihak lain juga. Akan tetapi

hasil yang menjadi bagian perusahaan A5 bukan

hasil kelas pekerja, tetap hasil kelas pengusaha.

-aat ini A5 yang pecinta berat klub P-+-

-emarang dan bahkan pernah menjadi 'eneral

(anager P-+- -emarang musim kompetisi

#2?#0 yang lalu, telah mengurangi aktivitasnya

di bisnis properti secara riil, dan asyik menikmati

peran barunya yang dianggap lebih sesuai dengan

bakat terbesarnya, yaitu menulis dan mengajar

dengan 6adah sebuah lembaga bernama

Perguruan !ungu Properti. !iprahnya di bisnis riil

properti hanya akan dilakukan sebatas mencariproyek, menyiapkan Action Plan dan (arketing

Plannya, untuk kemudian eksekusinya diserahkan

atau didelegasikan kepada seorang Project

(anager yang tentu saja akan dimentoring supaya

pelaksanaan proyek berjalan lancar.

>


8/466

PENGAKUAN AW SOAL BUKU INI

-alam sejahtera untuk anda semua. -alam sukses

dari saya, A5 ..

Puji Tuhan. Tak ada hal yang sulit untuk dikerjakan

di dunia ini. Asal ada niat dan dikerjakan dengan

tekun, hasilnya pasti ada. Buku ini adalah buktinya.(impi untuk menulis buku soal bisnis properti

sudah ada sejak lama di benak A5. !eyakinan

terhadap bakat menulis sudah banyak bukti. -aat

masih mahasis6a A5 banyak menulis artikel di

media massa lokal -emarang 9terutama di -uara

(erdeka


9/466

#2?#0, A5 menjabat sebagai 'eneral

(anager P-+- -emarang yang berlaga di /iga

-uper, dengan prestasi akhir yang menyesakkan,

yaitu terkena degradasi ke *ivisi tama, akibat tak

adanya dukungan inansial yang memadai untuk

P-+- dari APB* !ota -emarang.

-etengah rustasi mengurusi persepakbolaan

nasional yang carut marut adalah salah satu alasan

A5 tiarap dari dunia tersebut. *itambah kegagalan

A5 mengusung salah satu kandidat Pil6akot !ota

-emarang memenangkan kursi 5alikota, membuat

A5 terpinggir perannya dari P-+- -emarang, yang

tentu saja dikelola oleh orang kepercayaan

pemenang Pil6akot. Beruntunglah jauh7jauh hari

sebelumnya mentor terbesar A5 yaitu mister-jamsuri /iga memberikan buku 'ood To 'reat

9Baik (enjadi 4ebat< untuk A5 baca dan pahami.

*isitu A5 diketuk kesadarannya untuk mengetahui

bakat terbesar A5 yang bisa dieksplorasi, agar

bukan hanya sekedar baik, tapi bisa menjadi hebat.

-etelah merenung dan merenung, tersentak hatiA5 ketika menyadari bah6a 9mungkin< bakat dan

talenta terbesar A5 adalah menulis dan mengajar.

!arena A5 suka sekali menulis. *i akun acebook

A5 sangat rajin menulis catatan, dari soal

sepakbola, properti, sampai politik. *an A5 punya

bakat mengajar. !arena di lingkungan P!P 'rup

0


10/466

A5 pernah menjadi instruktur untuk beberapa

training in house di bidang -elling dan (arketing,

dan hasil uestioner membuktikan 2= peserta

training puas dengan cara A5 mengajar dan

menyampaikan materi.

*engan pertimbangan itulah hasrat terpendam A5

untuk menulis buku berjudul %A&A 'A(PA)'

JA*+ P)'(BA)' ini makin bulat. !arena skill

dan kno6ledge A5 sejak tahun "001 adalah di

bidang pengembang properti. -ementara talent

terbesar A5 adalah menulis dan mengajar. Jika

ketiga hal tersebut 9skill, kno6ledge, talent


18/466

dengan penumpang didalam mobil ada ( orang,

yaitu anda sendiri ditemani mbak %uyun dan mbak

$ija!

/angkah pertama yang A5 ajarkan kepada anda

adalah buatlah PT kosong. Jadilah 6arga negara

yang baik dengan membayar pajak. Berani bisnis

harus berani membayar pajak. !arena itulakukanlah bisnis dengan memakai badan hukum,

dan milikilah )P5P. -kenario PT kosong ini

bertujuan untuk menjamin hak para pemegang

saham secara hukum. *irikanlah PT kosong

dengan domisili hukum di kota dimana anda tinggal

atau di kota dimana anda akan mengerjakan

proyek.

-kenario komposisi pemegang saham ini A5

usulkan sebagai berikut ;

Anda

-aham K $ 9tigapuluh persen s?d ##. *engan

sengaja meminta angsuran dimulai bulan ke>, karena pada saat itulah proyek yang

dikembangkan mulai ada potensi

penerimaan dari hasil penjualan. *an ingat,

asumsi kita dalam kasus ini adalah bah6a

luasan proyek yang dikembangkan diba6ah

" ha. Jadi 6aktu "8 bulan untuk

12


49/466

menyelesaikan sisa 2 harga relati tak

sulit dipenuhi.

*. Pemba)ara! Se+,ai LUASAN KA(LING

TERUAL.

+ni adalah skim pembayaran yang

sebenarnya kita inginkan disetujui oleh

pemilik tanah. /ihatlah skim 9a< yang terlalu

rendah pena6arannya, dan skim 9b< yangdiangsur panjang sampai bulan ke ##, tapi

tak memberikan beneit serta kompensasi

apa7apa kepada pemilik tanah. *alam skim

ini, diajukan pena6aran sebagai berikut ;

- Tidak ada ang (uka apapun yang

dibayarkan kepada pemilik tanah.

- Pembayaran atas lahan dilakukan secara

parsial sesuai luasan lahan yang terjual,

dalam perhitungan secara netto 9kavling

eekti


50/466

M &p. ".$..,7

Perhitungan )etto K

Asumsi luas lahan eekti

8 @ 8.= m# M $.0 m#

4arga per " m# lahan eekti

M &p. ".$.. ? $.0 m#

M &p. $$$.$$$,7?m#

- !eterangan ; La!an e8ekti8 adala!

prosentase maksimal luas la!an yang

diijinkan dalam siteplan, yang bisa diploting

sebagai ka4ling yang bisa dijual


51/466

*emikian selanjutnya terus dilakukan

pembayaran senilai luasan kavling terjual,

dimana pada saat seluruh 9"< kavling

eekti telah dilepaskan haknya kepada

konsumen, maka pada saat yang

bersamaan " total harga tanah juga

sudah lunas dibayar kepada pemilik tanah.

- Pemilik tanah di akhir proyek berhak

mendapatkan bagian laba sebesar $=

sebagai kompensasi atas skim pembayaran

lunak ini. *imana guna menegaskan hal ini,

nama pemilik tanah akan masuk kedalam

datar pemegang saham PT dengan

menguasai saham $=. *an untuk itu akan

dilakukan addendum perubahan AktaPendirian secara notariil.

+ngat, semua skim pembayaran diatas A5

usulkan dengan asumsi luasan lahan yang

dikerjakan adalah diba6ah " ha. Jika luasan

lahan diatas " ha pakailah asumsi bah6a dalam

" tahun anda hanya mampu membayar lahan

seluas ,= ha saja. Artinya jika ada lahan seluas

# ha, maka anda akan mengajukan skim model

9b< mulai bulan ke > s?d 12.

="


52/466


53/466

Terjual. Tetapi ternyata yang terjadi di lapangan

tak semudah yang dijelaskan didalam buku ini.

*isitulah mental anda sebagai calon pengusaha

diuji. Apakah anda ulet, gigih, dan pantang

menyerah. *itolak "@, mancari prospek ke #.

*itolak #@, mencari prospek ke $ dan

seterusnya. 4asil akhirnya adalah bah6a anda

harus berhasil menemukan kesepakatan yang

bagus dengan pemilik tanah. Tak peduli

keberhasilan itu didapat setelah anda minum

kopi bersama = orang pemilik tanah atau

bahkan mungkin " orang pemilik tanah. Jika

berhasil, marilah kita sebut momentum sukses

tersebut dengan sebutan sebagai HOT EAL.

-aatnya anda boleh bersulang meminumsegelas anggur merah, karena berhasil

mendapat gandengan seorang (itra Pemilik

Tanah 9(PT


54/466


55/466

hasil ukur di lapangan, bukan luasan yang

tertera di sertipikat.

- %arilah data inormasi di kantor *inas Tata

!ota setempat, guna mengetahui fatwa

planologiperihal; Peruntukan lahan

9pemukiman atau non pemukiman


56/466

menerapkan konsep; Seek /ir+t t& ,!'er+ta!'

ta! t& be ,!'er+t&&'


57/466

- /akukan penanda7tanganan PPJB dengan

Penjual, dimana uang tanda jadi cukup &p.

=..,7 saja.

- Bertindak selaku Pembeli adalah PT yang

sudah anda dirikan, dengan menghadirkan

*e6an !omisaris.

- /akukan penanda7tanganan Akta !uasa

(engurus.

- Pelunasan dilakukan # bulan kedepan,

setelah terbit +jin /okasi dan Pengesahan

-iteplan.


58/466



=..,7 saja.


(engurus, !uasa (embangun, !uasa

(emecahkan -ertipikat dan !uasa (enjual

secara parsial.

-Pembayaran ang (uka # dilakukan $bulan kedepan, setelah terbit +jin /okasi dan

Pengesahan -iteplan.


59/466



=..,7 saja.




secara parsial.

-Pembayaran ang (uka # dilakukan $bulan kedepan, setelah terbit +jin /okasi dan

Pengesahan -iteplan.


60/466

- (embuka cek 9B'< mundur kadangkala

mesti dilakukan, tapi jadikan ini sebagai

pilihan terakhir.

- Ada klausul yang mengatur bah6a sertipikat

setelah dipecah 6ajib dititipkan di kantor

)otaris, bukan di pihak Penjual.

Pemba)ara! Se+,ai LUASAN KA(LING

TERUAL

Jika terjadi skenario pembayaran sesuai luasan

kavling terjual, maka setting legalnya adalah ;

- /akukan dahulu jual beli saham dimana (PT

masuk menjadi salah satu pemegang saham

sebesar $=, dengan jabatan sebagai

!omisaris atau *irektur, menggantikan salah

satu pemegang saham sementara.



=.#=.,7 saja.




secara parsial.

8


61/466

- Pembayaran tanah dilakukan secara

parsial dalam perhitungan versi kavling

efektif (netto bukan brutto. *ilakukan

setiap akhir bulan dengan menghitung

akumulasi luasan kavling terjual di bulan

berjalan. Bisa juga dengan membuka -+

9standing instruction< ke pihak bank, yang

langsung memecah nilai yang menjadi hak

(PT dan hak PT selaku Pengembang.

- Ada klausul yang mengatur bah6a sertipikat

setelah dipecah 6ajib dititipkan di kantor

)otaris, bukan di pihak Penjual.

- (engingat pemerintah saat ini banyak

menerbitkan regulasi perpajakan yang baru,

maka jika memungkinkan hindari skenario

PPJB dan !uasa7!uasa 9menjual,

mengurus, memecahkan sertipikat,

membangun


62/466

(PT yang sudah menjadi pengurus PT,

diberi ke6enangan untuk menjadi salah satu

*ireksi yang berhak menanda7tangani AJB

PPAT, dan juga menjadi pemilik salah satu

specimen tanda tangan rekening bank yang

bersiat A)* 9bukan 3&


63/466

keterlambatan yang ditetapkan dalam nilai

tertentu yang tidak memberatkan 9ma@

,= per hari< sampai dengan anda

berhasil menyelesaikan ke6ajiban.

- Apabila sampai dengan 0 9sembilanpuluh.

Jika (P( bukan merangkap sebagai (PT, maka

saat pertama kali anda membuka negoisasi,bargaining terbesar di pihak anda adalah

pernyataan bah6a anda sudah memiliki lahan yang

akan dikembangkan 9meski sebenarnya milik (PT


66/466

(odal jangan diserahkan secara parsial, tapi mesti

diserahkan sekaligus. Pemilik (odal biasanya lebih

suka jika diberikan jaminan laba minimal. Artinya

jika hasil dari proit share $= lebih rendah

ketimbang laba minimal, maka yang dinikmati (P(

adalah laba minimal. *alam hal ini tentu saja proit

share bagian anda yang dikorbankan.

Jika terpaksa ada laba minimal yang diminta oleh

(P(, maka angka kisaran , pertahun sudah

sangat menarik.

Pemilik (odal mesti diyakinkan bah6a tidak ada

penambahan modal yang harus dia alokasikan

lagi, apabila terjadi kekurangan modal dalam

pelaksanaan proyek. !ekurangan akan dicarikan

sumber pembiayaan lain, misal mengambil !redit

!onstruksi di Bank.

-aat presentasi dengan calon (P(, Action Plan

mesti sudah disiapkan, yang menjelaskan soal;

rencana penerimaan, rencana pengeluaran,

proyeksi cashlo6, kebutuhan modal, prediksi

modal kembali, prediksi umur proyek, ekspektasi

laba, dll.

Bersyukurlah jika anda telah berhasil

menggandeng seorang (P( 9(itra Pemilik (odal$


74/466


75/466


76/466

Pimpronya suka nitip ee ke kontraktor sebesar #

dari nilai kontrak 9harga borongan8


77/466

nitip #, kalau saya ganti Pimpro baru yang belum

saya kenal, jangan7jangan malah nitip $ atau =.

Pimpro yang ini jenis !%+)' 4+TA(, mampu

tangkap tikus # ekor, dimana " ekor dimakan

sendiri, dan "0 ekor diba6a ke tuannya. Apapun

itu, dia mampu tangkap tikus kanEE (asih lebih

baik ketimbang pelihara kucing yang tak bisa

menangkap tikus.

Aneh banget. (asak jelas7jelas tahu Pimpronya

menyimpang tapi ditanggapi dengan enteng

memakai teori !%+)' 4+TA(. (anajeman aneh

entah dari kitab apa acuannya.

/ha apa anda gak takut mengurangi laba yang

menjadi hak para pemegang sahamE *an tak adarespon apapun atas tindakan yang jelas jelas

menyimpang tersebutE tanya saya dengan

mengernyitkan dahi.

4ehe .. Begini bang A5. !%+)' 4+TA( saya

pasang di proyek7proyek luasan kecil. !alau untuk

proyek skala besar, saya tempatkan !%+)'

PT+4 yang tangkap tikus # ekor semua diba6a

ke tuannya tanpa ada yang dimakannya sendiri.

Penjelasan yang logis. (ake sense. Tapi saya

tetap tak bisa menerima penjelasan ini. Prinsip

>>


78/466

yang aneh; Asal bisa tangkap tikus, kucing hitam

atau putih tetap dipelihara. 4anya kucing yang tak

bisa tangkap tikus akan dibuang.

-aya ingin protes dan komplain. Tapi saat sadar

bah6a disitu jobdesk saya hanya sebagai

konsultan pemasaran, saya urungkan niat saya.

/agipula si o6nernya saja tetap happy masak saya

yang kebakaran jenggotEE

Bravo !%+)'II (eong, meoong ...

ANAK IN"enerapkan )lmu "arketing

-aat sedang makan soto kikil di sebuah 6arung

kecil di pinggiran kota Pur6odadi, tak sengaja

>2


79/466

ketemu mantan sales yang dulu pernah kerja di

proyek saya tapi kemudian resign kisaran " tahun

yang lalu.

*ia menyalami saya, dan kemudian setengah

VmemaksaV saya agar mau berkunjung ke rumah dia

yang katanya tak sampai = menit dari situ. 3kelah

kalau begitu.

*ari 6arung soto itu dia mengemudikan mobil

'rand /ivina yang masih kinclong. -aya mengikuti

dari belakang. *an kemudian berhenti disebuah

rumah besar dan bagus # lantai, meski berada di

ka6asan perumahan semi real estate yang agak

kumuh. Benar7benar tak menyangka. (antan sales

saya punya kondisi ekonomi yang seperti ini. (obilkinclong dan rumah besar. -etahun yang lalu dia

masih naik sepeda motor.

%erita ngalor ngidul, dia mengaku sekarang

proesinya sebagai guru spiritual. Proesi itu dia

jalani setelah suatu malam dia bermimpi didatangi

Vanak jinV yang katanya ingin ikut dia. Anak jin minta

dijadikan anak sulung yang akan menjaga keluarga

mantan sales saya itu, meski tidak ber6ujud secara

isik. Anak jin menyebut sebuah nama, yang kalau

disebut dan dipanggil siap datang untuk diajak

berkomunikasi secara gaib.

>0


80/466

Pertama dengar saya merinding. Tapi saat logika

saya sudah normal, saya tersenyum. -etengah

percaya setengah tidak. Buat saya, 9maa< itu

omong kosong.

Tapi ketika mendengar cerita lanjutannya bah6a

sejak itu dia banyak mendapat rejeki dari

kemampuannya mengusir roh halus,menyembuhkan orang sakit, membantu dagangan

laris, membuat enteng jodoh dan lain7lain, saya

mau tak mau harus percaya. (obil kinclong dan

rumah besar itu bukti valid bah6a rejeki dia lancar.

-aat ditanya apa rahasianya bisa mendapatkan

banyak klien, dengan serius dia mengatakan; -ayaberterima kasih mendapat ilmu marketing dari boss.

-aya tahu -'() dan TA&'T untuk proesi

saya ini bukanlah masyarakat modern yang tinggal

di perkotaan, makanya saya keluar dari -emarang

dan memilih bergaul di komunitas masyarakat di

pinggir kota kecil.

P3-+T+3)+)' saya adalah; V(embantu dengan

tulus hati, rejeki datang sendiri.V

-aya juga paham ajaran bos A5 soal VJurus "8

2


81/466

*erajat %elciusV dan V%ost /eadershipV, makanya di

a6al7a6al praktek saya tidak memungut biaya

sama sekali. -aya bantu banyak orang secara ree

o charge. *an luar biasa sekali, mereka itu jadi

Q+&A/ (A&!T+)' yang menyebarkan ino

tentang saya ke masyarakat lainnya dari mulut ke

mulut, sehingga klien yang berdatangan semakin

banyak.

3hhh ... Terpaku mendengarnya.

*alam keterpakuan, saya kembali bertanya;

Apakah si Anak Jin itu sangat sakti sehingga tahu

semua yang menjadi keluhan si tamuE

(antan sales menja6ab;)ah, disini kami berkolaborasi bos. -aya yang

menjalankan T!)+! P&3B+)', mencari tahu dan

menyelidiki keluhan si klien. (elemparkan sebuah

pertanyaan cerdas yang membuat si klien bercerita

tentang dirinya sendiri.

/alu kemudian saya lakukan -P3&T+)'

menyangkut beberapa opsi7opsi yang saya

ta6arkan guna membantu menyelesaikan masalah

si klien. !alau si klien sudah sepakat, baru saya

bisiki Anak Jin untuk melakukan %/3-+)' dan

eksekusi melalui kekuatannya. -ebenarnya ini

2"


82/466

banyak terbantu oleh kemampuan saya

berkomunikasi bos. *an tentunya sugesti karena

saya mengaku kepada mereka memiliki Anak Jin

yang menjadi mitra saya.

Alamaak ... !alau ceritanya seperti itu, menurut

saya yang hebat bukan Anak Jin nya deh. Tapi

justru si mantan sales tersebut dengan skill

komunikasi serta teknik menjual keahliannya kepangsa pasar yang tepat.

!arena dia pernah berguru pada J+) P&3P&T+

tentunya, hahaha .....

ATENAIO!fisiensi 3udget

Tahukah anda, meski dihujat banyak pecinta dan

2#


83/466

penikmat bola, tapi pada tahun "02# kesebelasan

+talia menjadi juara dunia, dengan mengedepankan

teknik pertahanan gerendel yang disebut

cattenacio. Artinya menumpuk banyak pemain

belakang di kotak penalti.

Prinsipnya; bola boleh le6at, tapi pemain tak boleh

le6at. Aktor yang dimainkan +talia dalam pola ini,

yaitu; %laudio 'entile, 'aetano -ciera, 'uiseppeBergomi, dan Bruno %onti, adalah jagal jagal tak

kenal kompromi yang menerima hukuman kartu itu

seperti minum obat, yaitu sehari $@. *alam satu

pertandingan, bisa $ kartu kuning bahkan merah

keluar dari saku 6asit.

4asilnyaE +talia berhasil memenangkanpertandingan dengan skor $7"dan menjadi juara

dunia tahun "02#. Jerman Barat yang dikenal

sangat oensi dibuat rustasi dan menyerah di

babak inal.

-obat properti, kembali saya mengupas teori / M P

7 B yang saya agung agungkan. /aba sama

dengan Penerimaan dikurangi Biaya.

Jika dalam artikel berjudul TTAP P&A5A) saya

mengatakan, yang penting budget jangan sampai

jebol. *an kalau mau tambahan laba, genjotlah

omset penjualan sebesar7besarnya. Jadi margin

2$


84/466

dari over omset itulah yang dikejar.

)ah, kali ini saya ingin menyampaikan bah6a

ternyata seorang Project (anager yang ahli biaya

itu seperti seorang pelatih yang ahli menerapkan

taktik bertahan. -eorang Pimpro dalam mentoring

saya masuk kategori ini. Budget bangunan di

A%T+3) P/A) M &p ",1 juta?m#, dalam realisasi

dia bisa mendapatkan kontraktor dengan hargaborongan &p ",#8 juta?m# tanpa mengorbankan

kualitas.

Ahli biaya B!A) -!*A& PA)*A+ ()A5A&

4A&'A lho. Tapi benar7benar punya skill dan

kno6ledge dalam mengotak atik spec. Terkadang

mengubah spec tapi tanpa mengorbankan kualitas.

%ontoh;

Budget pembuatan jalan paving &p "#.?m#

dengan konstruksi ;

-ub base dari limestone tebal $ cm

Base dari abu batu tebal " cm

Paving !7$ tebal 2 cm.

*engan skill dan kno6ledge dari Pimpro, dia hanya

kena &p 0=.?m# dengan konstruksi ;

-ub base dari sirtu tebal #= cm

21


85/466

Base dari pasir tebal = cm

Paving !7$ tebal 8 cm

4emat #=.?m# dikalikan volume $. m#

bukanlah jumlah yang sedikit. 4emat &p >= juta.

-aat saya tanyakan argumennya secara teknis, si

Pimpro menja6ab; *isini daya dukung tanahnya

bagus bos. Wigma tanah mendekati $. 4anyadengan sirtu #= cm saja asal ditebar merata, dan

dipadatkan dengan 6ales # ton secara benar,

dijamin kekuatan paving bakal maksimal.

/imestone disini juga susah cari makanya mahal,

lebih baik diganti sirtu saja. Abu batu saya ganti

pasir karena secara ungsi teknis tidak signiikan.

+tu soal ketatnya si Pimpro mengalokasikan budget

di inrastruktur alias pematangan lahan.

)ah, Pimpro yang saya maksudkan tersebut

bahkan pernah saya lihat ngotot menolak

pengajuan pembelian A% untuk ruang teknik.

Alasannya, banyak A% identik listrik boros. *i

proyek ini yang perlu dibikin nyaman cukup ruang

marketing 9ront oice< saja, karena disitulah

konsumen hadir. &uang lain silahkan buka jendela,

atau silahkan kipas kipas. Busyet, sadis amat ....

Tapi saya no comment karena menghargai prinsip

2=


86/466

dia yang ketat mengalokasikan biaya.

*i akhir proyek seluas # ha tersebut, laba yang

berhasil dibukukan oleh Pimpro yang ahli biaya itu,

yang ditarget hanya $,8 (ilyar ternyata bengkak

menjadi 1 (ilyar persis.

sut punya usut, bukan kerena durasi proyek yang

selesai lebih cepat. Juga bukan karena pencapaian3mset Penjualan yang lebih besar dari target a6al.

Tapi karena si Pimpro berhasil melakukan

H+-+)-+ alias penghematan budget di pos

Pematangan /ahan dan juga pos 3verhead %ost.

Terbukti kan, pelatih yang ahli menerapkan skema

B&TA4A) juga mampu memenangkanpertandinganE

TETAP PERAWAN1ragmatisme 3udget

Anda tahu skema permainan yang digunakan oleh

28


87/466

tim -PA)Y3/ sang juara duniaE 17#7$7". Artinya

ada ormasi 1 bek sejajar, dilapis # gelandang

bertahan. Total 8 pemain, malah > pemain jika

ditambah penjaga ga6ang, memainkan peranan

dengan jobdesk; P&TA4A)A).

*idepannya ada $ gelandang menyerang, dimana

posisi gelandang sentral memainkan ungsi

playmaker 9pembagi bola


88/466

Pelatih timnas -panyol dan juga pelatih klub +nter

(ilan adalah typikal pelatih yang P&A'(AT+-.

*oktrin yang ditanamkan ke kepala pemain adalah;

Jangan sampai ga6ang kita kebobolan. Jagalah

dengan segala daya dan upaya. Tidak kebobolan

berarti tidak kalah. -etidak7tidaknya seri 9dra6


89/466

B tidak membesar.

-elanjutnya kita tinggal memberi support atas

kinerja personil di organisasi kita yang dapat

jobdesk P 9penerimaan


90/466


91/466

pandangan pertama 9allin love in irst sight


92/466

nantinya hanya ditempati oleh ortunya atau

saudaranya.

Berdasar pengalaman saya, konsumen jenis ini

biasanya 4L" atau 4L# setelah semua tradisi

silaturahmi dilakukan meluangkan 6aktu berjalan

jalan keliling kota, ingin melihat7lihat perkembangan

kota sambil 6isata kuliner tentunya. Pastikan

spanduk spanduk atau baliho inormasi proyekanda terpasang di beberapa titik strategis yang bisa

dilihat mereka. -aya sarankan memasang spanduk

didekat tempat tempat kuliner avorit tempat

pemudik bernostalgia.

-elling Point yang menarik di masa /ebaran ini

adalah '+((+%! spesial yang dikaitkan dengan/ebaran, misal; Q+//A A)*3)'-+/+ A-&+

53)3-3B3, 4A*+A4 /A)'-)' -P*A

(3T3& )T! T&A)-A!-+ s?d 4L$ /BA&A)

Perlu dicatat bah6a pemudik ini 6aktunya sangat7

sangat terbatas. Biasanya hanya bisa datang "@ itu

saja. Jadi berusahalah dengan maksimal agar

mereka bisa Vjatuh cinta pada pandangan pertamaV

ke proyek properti anda. Buatlah kondisi promo

yang VmemaksaV mereka mengambil keputusan

secepatnya.

0#


93/466

Jangan biarkan mereka berlalu tanpa mengambil

keputusan. %losing, closing and closing. Tekankan

semangan AB% 9al6ays be closing< kepada sales

orce anda. (alah saya usul, jika biasanya TJ #

juta khusus /ebaran kondisikan TJ cukup =rb

saja. Biasanya uang sejumlah segitu tersedia di

dompet.

Persiapkan proyek anda sebaik7baiknya, ibaratseorang pengantin yang menanti kedatangan sang

mempelai. Berdandan secantik7cantiknya. Apalagi

dalam momentum /ebaran seperti ini, saat jalan7

jalan mereka pasti sudah mengajak pasukannya

9istri, anak7anak


94/466

progres 1 unit sudah 0= kok belum laku terjual

barang " unitpun. 4arga ruko # lantai 1#= juta.

(asih kompetiti.

*ia undang saya datang ke lokasi proyeknya untuk

memberi advise. Jalan depan lebar dan padat.

/ingkungan sekitar kebanyakan perkantoran.

(alah #= m dari situ ada AT(. Bagus juga. !enapa

tidak laku yaE

-aya memperhatikan vacade 9tampak< bangunan

dengan seksama. (erapal ilmu jin sambil mencari

inspirasi. -epertinya semua oke7oke saja. -ampai

tiba7tiba mata saya melihat pintu ruko yang berupa

olding gate besi 6arna dark bro6n.

4mm .., ini dia penyakitnya. +ni ruko bagus

tampaknya, tapi kesannya berat dan kurang

6elcome karena pintu oldingnya tidak

memancarkan citra eksklusi. Pemilihan material

pintunya menimbulkan kesan seolah ruko itu

seperti ungsi gudang. 'elap dan tak memancarkan

aura cerah.

-aya kemudian memberi advise sederhana saja;

Pren, bongkar pintu oldingnya. 'anti dengan pintu

kaca semua, ull. Paling banter juga = juta per unit.

!emudian segera pasang !54 meter, dan

01


95/466

nyalakan lampu didalam terang benderang tiap

malam supaya terlihat ada kehidupan dari luar.

Percayalah, ini resep manjur mengatasi seretnya

penjualanmu. (engubah vacade mengubah nasib.

*asar sudah tak ada ide lain alias buntu, teman

saya ngikut saja apa saran saya. (embongkar 1

pintu dan keluar budget 1 @ = jutaan. Padahal

biasanya dia cerdas dan suka ngeyel soal biaya.

Puji Tuhan, tak sampai # bulan keempat unit ruko

yang sudah dipasangi pintu kaca terjual habis. *an

sekarang teman saya melanjutkan pembangunan 1

unit sisanya langsung dengan pintu kaca.

+barat gadis cantik, sebelum ketemu jodohmestinya jangan memakai topeng gelap. -upaya

semua orang bisa menyaksikan betapa rupa6an

paras 6ajahnya.

(irip lagunya Peter Pan; Buka dulu topengmu ....

yang sedang saya putar sambil asyik menyiapkan

materi 6orkshop !T( J+) di -olo tgl #17#=

-eptember #" nanti.

KISAH PAK OSEN"elakukan 1robing

0=


96/466

-aya punya dosen lulusan Jepang, baik -#

ataupun -$ nya. 3rangnya unik, karena membikin

thesis atau desertasi dengan tulisan tangan, bukan

ketikan komputer. 3utputnya mirip jenis ont Vree

handV di komputer. &api banget.

!alau berangkat ke kampus selalu setia naik

Qespa. -aat hujan lebat dia memakai jas hujan

moti tentara. nik dan nyeleneh banget.

-aya penasaran dengan dosen unik ini. &asa ingin

tahu saya begitu besarnya. +ngin mengetahu lebih

jelas apa latar belakangnya.

-uatu ketika saya asistensi tugas di rumahnya.

Ternyata ada sebuah mobil yang diparkir di garasirumahnya, tapi diselimuti dengan cover plastik.

Artinya dugaan bah6a pak dosen tak punya mobil

sudah dimentahkan.

-aat asistensi tersebut saya iseng7iseng bertanya;

Pak, ini mobil kok tak pernah diba6a ke kampusE

Ja6abnya; +ya, paling7paling saya pakai belanja ke

supermarket yang tak jauh dari situ. Artinya pak

dosen bisa nyetir 9mudah7mudahan punya -+(


97/466

-aya makin penasaran dan nekat bertanya; Pak,

berminat gabung dengan !omunitas Penggemar

Qespa Antik gakE -aya kenal dengan beberapa

pengurusnya.

Ja6aban pak dosen justru mengejutkan; 5ah, saya

justru paling sebel lihat vespa vespa rombeng yang

kayak sampah berkonvoi di jalanan. Qespa inimesinnya berat sebelah, kalau mogok nuntunnya

capek ..

/ha, pak dosen bukan penggemar Qespa ternyata.

/alu apa dong alasannya dia selalu ke kampus naik

QespaE -aya gagal menemukan alasannya. (alu

deh ... 'agal melakukan probing.

Aktivitas yang saya lakukan diatas dalam -elling

-kill disebut T!)+! P&3B+)'. Yaitu teknik

melakukan penyelidikan untuk mengetahui latar

belakang dan kebutuhan konsumen. Probing

dilakukan secara terbuka 9terang7terangan=.,7. (ahal

banget. -ambil mengucap amit7amit jabang bayi

saya iyakan. h, "= menit berlalu tiket yangdijanjikan tak kunjung datang.

%alo kedua mena6arkan tiket Taksaka jurusan

Yogya juga seharga >=. juga. -aya mikir7mikir,

karena dari Yogya ke -emarang mesti naik travel

">


108/466

lagi.

Tengok sana tengok sini gak ada calo lagi, saya

kembali mencari calo kedua tadi yang mena6arkan

tiket Taksaka. Yeah, sudah keburu disambar orang

tiket yang tinggal " seat itu.

-aya mulai panik. -aat ada calo ke $ mena6arkan

tiket %irebon kspres yang cuma sampai stasiunTegal saja, saya langsung sambar seharga

$=.. -oal dari Tegal lanjut ke -emarang naik

apa, itu urusan nanti. (antan suporter bola nekat

seperti saya takut apaE Yakin pasti bisa sampai ke

-emarang dengan selamat.

4ehe .. Benar benar saya merasa otak kanan sayajuga bisa dominan. Ala /ionel (essi. Biasanya

saya suka kalkulasi ala otak kiri, mirip %hristiano

&onaldo. !ali ini saya sangat menikmatinya.

-aya type orang yang tak berani menjual dagangan

dan membagi brosur saat lahan belum saya kuasai.

Bahkan saya tak berani menjual kavling yang alas

haknya belum berupa sertipikat 9masih girik


109/466

-aya type orang yang selalu menyiapkan budget

34% 9overheadcost< proyek mesti tersedia selama

8 bulan pertama karena berpandangan bah6a

penerimaan normal baru mengalir mulai bulan ke >

dan seterusnya.

-aya type orang yang mengajarkan kepada sales

bah6a selama konsumen yang menyatakan batalsecara lisan belum dibatalkan secara tertulis, maka

unit tersebut belumlah menjadi stok yang bisa

dipasarkan ke konsumen lain.

-aya type orang yang tak pernah menganggap

sebuah proyek layak digarap jika tak memenuhi

kaidah investasi "K#K$ 9modal " laba # 6aktu $tahun


110/466

Jika mampu mengajar cara membuat A%T+3)

P/A) proyek secara detail, masak gak tahu

mencari moda transportasi apa saja dari Tegal

menuju -emarang.

-epanjang tak lupa memba6a kartu AT(, dunia ini

gak jauh jauh amat kok.

""


111/466

SUAMI ORANG MASUK KAMAR

KOST&ara 3eriklan 'ang !fektif

-uatu hari, karena sedang santai dan seluruh

berita sport serta politik sudah dibaca tuntas, iseng7

iseng saya membaca iklan baris.

+!/A) !3-T

Terima kost karya6ati baik7baik, A%, !( didalam,

air panas, parkir luas, cuci setrika. &adio *alam ++

)o @@ J!T.

-aat membaca iklan !3-T seperti diatas, apa yangmuncul dibenak kitaE

%uma 6anita yang boleh kost disitu. Pria sudah

pasti ditolak.

!ata karya6ati berarti pelajar dan mahasis6i

ditolakE (ungkin ini belum tentu, bisa kompromi.

!arya6ati baik7baikE (aksudnya bukan karya6ati

bar atau pub yang pulang kerja jam # dinihari dan

suara sepatu boot nya mengganggu orang tidur.

!arya6ati baik7baik berarti juga tak pernah

"""


112/466


113/466


114/466


115/466

SARKAWUT

1impro *idak 8ualified

Benar7benar menyedihkan. -eumur umur jadi

konsultan proyek, baru kali itu saya mengeluarkan

rekomendasi paling ekstrem, yaitu;

7 Pimpronya diberhentikan

7 Proyeknya dihentikan

Amit7amit jabang bayi. -aya sampai gak mau

terima honor sebagai konsultan saking tidak

enaknya memberikan rekomendasi ini.

Alkisah di kabupaten !ara6ang, proyek klien saya

&-4 9rumah sehat sederhana< seluas $,# ha

dengan jumlah unit #1= unit. -udah terjual dan AJB

"01 unit 9>0< tapi modal belum balik. (asih

tertanam modal ># juta. *an Pimpronya masih

bermimpi bisa menghasilkan laba " (ilyar.

(akanya saya diminta hadir mengevaluasi

kalayakan proyek.

Alasan saya merekomendasikan proyek ini -T3P

adalah karena proyek ini tidak 6ajar. Abnormal.

-udah AJB >0 tapi modal belum kembali. Pasti

ada B+' (+--+)'. *imana mana umumnya saat

proyek sudah realisasi akad 8 maka pada saat

""=


116/466

itu (3*A/ -*A4 !(BA/+ ". Tapi ini belum

kembali. -edangkan biaya operasional kantor $=

juta?bulan. (akanya mesti -T3P, karena untuk

mengaudit secara keseluruhan makan 6aktu

beberapa minggu. -T3P proyek berarti biaya

operasional tidak nambah dulu sementara 6aktu.

)anti kalau sudah selesai audit dan dibuat &7

A%T+3) P/A) baru akan dikumpulkan lagi.

Alasan kenapa saya merekomendasikan

Pimpronya dieliminasi adalah sebagai bentuk

pertanggung ja6aban atas kinerja Pimpro yang

memba6a proyek tersebut dalam kondisi demikian

yang jelas jelas Vbad perormanceV dan tidak

memberi kontribusi signiikan kepada para

pemegang saham. Proyek bermasalah M kinerjaPimpro tidak bagus.

/agipula saya juga meragukan VkapabilitasV pimpro

tersebut karena ketika sedang saya tanya7tanya

soal perpajakan, dia menja6ab bah6a PP) Hinal

" selalu dibayarkan dan dicatat dengan rapi.

-aya geli mendengar istilah PP) Hinal. (ana ada

PP) HinalE Yang ada adalah PP4 Hinal " untuk

kategori &-4 dengan harga ma@ == juta.

-ementara PP) nya ditanggung oleh negara.

""8


117/466

-aya sampai bertanya secara khusus;

Yang " itu PP) Hinal atau PP4 HinalE

PP) pak ..., ja6ab si Pimpro.

Bukan PP4E, tanya saya lagi.

Bukan, PP) Hinal ", ja6ab si Pimpro yakin.

-aya geleng7geleng kepala. Yeah .... -*( nya saja

9maa< kualitasnya meragukan, pantaslah hasil

kerjanya juga sarka6ut. Benar benar sarka6ut IIII

%oba kalau di a6al proyek memberi kepercayaan

kepada tim Perguruan !ungu Properti melakukan

-T P Y3& TA( atau mengirim Pimpronyaikut 5orkshop !T( J+), mungkin ceritanya

bakal lain karena personil diupgrade sedemikian

rupa agar menguasai hal7hal yang mendasar dalam

menjalankan proyek properti secara baik.

Bukan sarka6ut III

"">


118/466


119/466

menamainya P&'&A) !)'H P&3P&T+.

-aya ambil thematic seolah mirip perguruan kungu

macam shaolin, butong pay dll. 4anya saja disini

mengajarkan ilmu properti.

(atching bukan jika lembaganya bernama

Perguruan !ungu maka pengajarnya disebut

-4E -uhu itu berarti '&. -elevel guru

3emar Bakri di lagunya +6an Hals. Apanya yangberlebih lebihanE +ni sekedar soal matching saja.

'urunya dipanggil suhu, muridnya disebut

P)*!A& P&3P&T+. -emua soal sebutan.

Yang matching serasa lebih enak didengar di

telinga. Apa Perguruan !ungu menyebut gurunya

VpakcikV atau VbabeV atau VengkongVEE 4ehe ..

Pernah saya melihat sebuah pertunjukan lumba7

lumba, ada sepasang lumba7lumba jantan dan

betina. Yang jantan bernama &3B&T, yang

betina bernama -+T+ (A&!3)A4. 4ehe ... 'ak

matching bukanE (eski soal nama bukanlah terlalu

penting. Yang penting sepasang lumba7lumba

tersebut kompak ber7atraksi.

*i -emarang saya mengembangkan proyek

bernama !A(P3)' -(A5+-. -ema6is adalah

-emarang dalam bahasa ja6a krama inggil. *isitu

saya menerapkan total thematic. (akanya nama7

""0


120/466

nama type bangunan saya namai ala bangunan

bersejarah di kota -emarang, misal; /a6angse6u,

!anjengan, Johar, dll.

Bahkan sculpturenya saya buat patung %4)' 43

setinggi 2 m. %heng 4o adalah ikon sejarah kota

-emarang, seorang /aksamana asal negeri %ina

tapi beragama +slam.

Jadi semua hanya soal konseptual. Total Thematic.

/ebih klop dan pas didengar jika Perguruan !ungu

Properti diajar oleh -uhu. /ebih klop jika lumba7

lumba bernama &obert punya pasangan bernama

Julia, bukan -iti (arkonah, hehe ... /ebih klop

minum teh dengan gula batu, bukan pakai sirup.

"#


121/466

KONSUMEN KAGETAN

0onsumen 9iluar *arget

)enek saya di kampung punya 6arung makan

sekaligus toko kelontong kecil7kecilan. Banyak

produk consumer goods yang jadi dagangan nenek

saya.

-uatu ketika, ada produk baru minuman !uku Bimanergy rasa anggur. )enek saya ikut mencicipi "

sachet yang dijadikan minuman segelas, dicampur

es batu biar dingin. *an apa yang terjadiE

naaaaakkk, segeeerrrrr .... rasa anggurnya pas,

begitu kata nenek.

3h ya, nenek saya usianya sudah 82 tahun. -ejak

saat itu nenek saya demen banget minum !uku

Bima nergy rasa anggur. Terutama disiang hari

dicampur es batu. -ehari kadang bisa minum #@.

(enurut anda, apakah minuman !uku Bima nergy

menyasar target marketnya nenek nenek usia 82tahun seperti nenek sayaEE -aya yakin tidak.

(eski salah satu bintang iklannya adalah (bah

(aridjan rosa rosa, tapi # bintang yang lain adalah

Ade &ai dan %hris John. /ebih menyasar target

para pekerja keras yang mengeluarkan banyak

energi saat beraktivitas, sehingga memerlukan

"#"


122/466

minuman suplemen penambah tenaga.

Jika nenek saya kebetulan jadi penggemar !uku

Bima nergy rasa anggur, itu hanya kebetulan saja.

*iluar segmen dan target yang ditetapkan.

Banyakkah terjadi hal seperti iniE -aya yakin tidak,

paling hanya "7# kasus saja. -elebihnya tetaplah

yang mengkonsumsi minuman tersebut adalah

sesuai target market yang disasar.

-obat properti, di salah satu proyek dimana saya

jadi konsultan pemasarannya, kami sudah

menetapkan didalam (arketing Plan bah6a target

market kami adalah keluarga muda dengan income

$ s?d = juta. (akanya kami hanya mena6arkan

rumah type #>?88 seharga >0 juta dan type $8?2"harga 00 juta.

)ah, kebetulan pembeli pertama kami adalah

pensiunan dari Jakarta yang pulang kampung di

-ragen, lalu membeli # rumah T7#> dijadikan ".

(embayarnya juga cash bertahap 1@ bayar. Tanpa

!P& karena memang konsumennya sudah =8

tahun.

(enyikapi transaksi pertama seperti itu, teman

saya si o6ner proyek langsung mengusulkan agar

" blok paling depan yang ukuran kavlingnya 8 @

"##


123/466

"$,= M 2" m# mau diubah menjadi 2 @ "$,= m M "2

m# dan dibangun type 8#.

-aya katakan, transaksi tersebut pantas disyukuri.

Tapi tak bisa dijadikan patokan dan over

conidence seolah level proyek bisa diangkat sedikit

keatas. (enemukan ada konsumen yang bisa

membayar "=2 juta dibagi rata 1 bulan di level

perumahan seperti itu saja menurut saya sudah

luar biasa. Belum tentu " konsumen berikutnya

mampu melakukan skim bayar yang sama.

!onsumen tersebut masuk kategori !3)-()

!A'TA). -ekali lagi pantas disyukuri, tapi jangan

sampai mengecoh kita seolah produk kita mampu

menyasar market diluar segmen dan target yangsejak a6al ditetapkan dalam (arketing Plan.

&epotnya jika kita memperlebar target market kita,

sehingga targetnya terlalu luas dan tidak okus.

Akibatnya pemasaran tidak eekti lagi dan boros di

budget.

Tetaplah konsisten menjalankan aktivitaspemasaran sesuai (A&!T+)' P/A) a6al.

(emang secara periodik 9misal perbulan atau

tri6ulan< kita mesti melakukan evaluasi. Tapi

janganlah konsumen kagetan yang jelas7jelas

"#$


124/466


125/466

EKAT WARUNG SATE

elling 1oint aat 4aunching

mail masuk;

(as A5, saya mau launching produk perumahan

pertama saya di daerah Blora. *ipasarkan type $2,

type =1, type 0. 4arga mulai &p "#2 juta. Budget

promo minim. 4anya = juta?bulan. Apa yang mestisaya lakukan terkait strategi promosinyaEE

Ja6ab;

Bloranya daerah mana masEE *ekat 6arung sate

kagakE 4ehe ..

(eski anda cuma nanya soal TA!T+! P&3(3-+,

tapi saya akan menja6ab dari kajian 1P, yaitu;

Product. Price, Place, Promotion.

P&3*%T

Jangan lupa kerjakan rumah contoh minimal " unittiap type yang dipasarkan. sahakan selesai cepat

#7$ bulan. %ari kontraktor ull inance yang bersedia

dibayar saat akad kredit. +nrastruktur 9pematangan

lahan< secara parsial, khususnya dibagian muka

6ajib dikerjakan. (isal; gerbang, sebagian ruas

jalan, taman samping gerbang.

"#=


126/466

P&+%

Pastikan harga jual minimal lebih rendah " dari

harga normal yang direncanakan. 4arga launching

mesti lebih murah dibanding kompetitor selevel

yang progres isiknya sudah bisa dilihat secara

visual. -kim bayar *P cukup $71 bulan saja.

P/A%

Pasarkan secara in house dengan membuka kantorpemasaran langsung di lokasi. Tak perlu memakai

jasa broker.

P&3(3T+3)

-elling point yang paling tepat di phase

+)T&3*% 9perkenalan< adalah mengekspos

lokasi dan harga jual yang relati murah.

Budget = juta saja sebulanE 5o6 minim banget.

3ke, " juta alokasikan membuat umbul7umbul yang

terpasang di lokasi.

-isa 1 juta pesankan saja spanduk ukuran " @ 1 m.

(ungkin bisa jadi $ buah. Pasang di titik yang

strategis.

(aa, saya tidak tahu nama daerahnya jadi saya

ngarang saja ya. -aya tahunya Ta6angrejo dan

"#8


127/466

Tempelan di Blora.

+ni contoh materi spanduk;

&A/ -TAT BA& *+ TA5A)'&J3

4A&'A (/A+ "#2 JTA

&(A4 # !A(A& *+ TA5A)'&J3

4A&'A (/A+ "#2 JTA

&A/ -TAT BA& *+ TA5A)'&J3

A)'-&A) !P& (/A+ "," JTA? B/A)

&(A4 # !A(A& *+ TA5A)'&J3

A)' (!A "#,2 JTA *+A)'-& 1@

Buat spanduk dengan huru yang mencolok dan

okus ke isi, bukan kemasan atau desain graisnya.

-elamat launching, semoga suksesI

"#>


128/466

WAHAI ISTRI ISTRI

1roduk )novatif

Tergelitik juga melihat *edy %orbuSier mengubah

penampilannya yang sudah dikenal publik selama

bertahun tahun dengan penampilan baru yang baru

saja di declare beberapa hari lalu.

Jika dulu publik mengenal dia tampil denganpolesan 6arna hitam disekeliling bola matanya,

sekarang 6arna hitam itu dihilangkan. (eski

goresan alis matanya tetap tajam.

Jika dulu ada rambut ala ksatria mongol, sekarang

gundul klimis. Tulang pipinya dengar dengar

sengaja dioperasi biar kelihatan lebih tyrus.

*edy sangat memahami ilmu marketing. Publik

bisa bosan jika dia terus tampil dengan dandanan

seperti itu. 3leh karena itulah dia mengubah

kemasannya, mengubah konteksnya, meski

kontennya tidak berubah.

*edy tetaplah memposisikan dirinya seorang

()TA/+-T. *edy tak akan ikut ikutan /inbad

yang menggigit balok kayu dengan giginya. Atau

menarik truck dengan rambutnya. Bukan karena

*edy tak punya rambut, tapi karena positioning dia

"#2


129/466


130/466

!alau berani ekstrem, sekalian saja diubah bukan

lagi style minimalis modern, tapi langsung menjadi

style post modern. Tentu saja anda mesti yakin

style ini bisa diterima masyarakat.

Yang jelas, pelajaran berharga dari kasus *edy

%orbuSier adalah bah6a sebelum terjadi decline

9penurunan


131/466

PEUANG HOT EAL

1rofit haring ;ntuk "1*

!etika harga satuan tanah per m# sudah

disepakati, baik itu secara brutto ataupun netto,

ternyata proses negoisasi dengan (PT 9mitra

pemilik tanah< belum selesai di titik itu saja.

Banyak diantara pejuang hot deal mengalamikesulitan saat berusaha meyakinkan (PT soal

proit sharing. !enapaE !arena umumnya (PT

merasa diperlakukan tak 6ajar ketika hanya

dita6ari proit sharing kisaran " s?d $=. (ereka

beranggapan bah6a selaku pemilik tanah sudah

seharusnya mendapat porsi lebih besar, karena

tahu bah6a bahan baku bisnis properti adalah

/A4A). *an dari aspek tersebut, mereka yang

menyediakannya.

Bagaimana cara menja6ab argumen keberatan

dari (PT tersebutEEE (aksudnya soal proit

sharing bagian dia yang dianggap kecil.

'iringlah (PT melakukan pendekatan secara )+T

P&+%. (aksudnya hitung7hitungan dengan

melihat komposisi penyertaan modal per unit

kavling. Perhitungan secara parsial. Jangan mau

dilakukan pendekatan dengan asumsi (PT sudah

"$"


132/466

menyerahkan lahannya kepada kita secara

glondongan sehingga dianggap dia sudah

menyertakan modal dalam jumlah besar,

sementara kita baru akan mengeluarkan bertahap

sesuai kebutuhan. )o 6ayII Bukan begitu caranya.

!arena dalam praktek riilnya, lahan glondongan

milik (PT itu belum diapa apakan. Belum ada yang

dipindahkan haknya kepada orang lain. (PT belumberkurang asetnya satu jengkalpun. Justru kita

yang harus keluar biaya untuk perijinan,

pematangan lahan, bangunan, overhead dll. Jadi

penyertaan (PT masih Sero, malah kita yang terus

menggelinding pengeluaran modalnya.

Buatlah sebuah contoh perhitungan sbb;

/uas /ahan M ". m#

4arga brutto M "#.?m#

4arga netto M #.?m#

Biaya Perijinan M "=.?m#

Pematangan /ahan M "$=.?m#

3verhead %ost M >=.?m#

4PT 9harga pokok tanah< M 1#=.?m#

/aba M ">=.?m#

"$#


133/466

4arga Jual Tanah M 8.?m#

&(A4 T7$?0

Bangunan

M $ @ ",# juta M $8..

Tanah 9Brutto#..

4ari kedua omset $8=.

4ari ketiga omset 12.

4ari keempat omset =12.

4ari kelima sudah gak saya monitor lagi. -aya

sudah yakin dagangan bakal laris manis. !enapaE

Ada bapak yang saya lihat datang sendirian di hari

kedua, di hari ketiga datang bersama istri dan #

anaknya. Artinya market sudah tercipta.

-eperti kasus es pisang ijo, saya juga

mengaplikasikan konsep %&AT+)' *(A)*

*%AT (A&!T di bidang properti. *imana

saya menjual !3!3-T 9toko 7 rumah kost


157/466

potensi lahannya yang dekat dengan ka6asan

industri.

-aya mengangkat positioning VBerinvestasilah

-ecara ProduktiV. !arena dengan ke6ajiban

mengangsur !P& #,$ juta?bulan, bisa dicover

sebagian dari hasil toko " juta?bulan dan dari 1

kamar kost G #=. M " juta. Total pendapatan #

juta.

Tinggal nombok $. buat angsuran !P&,

ditambah bayar listrik air kisaran $. juga per

bulan. Paling banter itu cuma berjalan # tahun saja.

(ulai tahun ke $ estimasi saya sudah euel antara

angsuran !P& dan pendapatan.

'ak salah kan jika saya katakan %&AT+)'

*(A)* *%AT (A&!TE Ayo, carilah ide

lain yang lebih kreati.

"=>


158/466


159/466

Jangan pakai !onsep #"#. !alau dalam 6aktu #

tahun potensi laba cuma = dari modal, berarti

setahun #=. Jika mesti dibagi7bagi lagi ke (PT,

(P( dan (P!, hasilnya kurang menarik. -uhunya

pasti gendeng jika mengajarkan konsep investasi

seperti itu.

(emang guru saya namanya +bu -ito 'endeng,

ja6ab pria misterius tersebut. Tetap dengan 6ajahserius.

Pakailah konsep kelayakan investasi dengan

J&- "K#K$. -ebuah proyek dianggap layak

9easible< dikerjakan apabila memenuhi kaidah;

(3*A/ " mendapat /ABA # dalam 5A!T $

TA4). Artinya laba # dalam 6aktu $ tahun,alias kisaran 8= pertahun. *engan laba sebesar

itu, dibagi bagi $ pihak 9(PT, (P!, (P($


174/466

kuran # m @ 1 m M 2 m#

4arga G # juta?m#

Total M "8..

-435& B+/A- 9outdoor1


175/466

Biaya maintenance 9penjaga, listrik, obat#an=


176/466

KAMI BUKAN HOMO

urat 6rder "embangun

*i sebuah hotel di !ota !*+&+. Bangun pagi perut

lapar. -etelah mandi, kami bertiga turun ke resto

untuk breakast. !ami benar benar kelaparan ...

-aat mau masuk resto, kami sebutkan no kamar

kami. Tapi kami terkejut saat dikatakan bah6acuma # orang yang boleh masuk, " orang tidak

terdatar.

/ha bukannya kalau ektra bed juga dapat

breakastE Tanya saya komplain.

+ya betul, ektra bed dapat hak breakast.

(asalahnya di kamar bapak tidak tercatat ada

pemakai ekstra bed, ja6ab mbak penjaga dengan

mencoba tersenyum manis. Tapi senyumnya tak

mampu meruntuhkan hatiku. -aya tetap komplain.

Piye sih mbakE /ha 6ong teman saya ini memangsemalam tidur bertiga di kamar kami kok ektra bed

nya tidak diakui. Yang antar ektra bed ke kamar

memangnya siapaE Tak mungkin " bed ukuran "#

cm untuk berdua. !ami bukan homo mbak, hehe ...

Begini deh mbak, tak masalah kalau ektra bed kami

">8


177/466


178/466

untuk unit tersebut. Buru buru kami buka -P!

untuk target penyelesaian # bulan. Pastinya telat

-TB.

-etelah itu kami rapat koordinasi dan mencoba

membuat sisdur yang lebih baik. !emudian muncul

yang namanya -&AT 3&*& ((BA)'). +ni

adalah orm yang mesti dibuat oleh sta !P& 9c.

*iv. !euangan< ke divisi Teknik, supaya segeramemulai pembangunan sebuah unit rumah setelah

dilakukan akad kredit.

*engan -3( ini diharapkan tidak akan terjadi

kelalaian lagi yang berakibat keterlambatan

penyerahan bangunan kepada konsumen. !arena

antar divisi saling mengingatkan dan berkoordinasi.

!ata kuncinya; !33&*+)A-+.

/akukan koordinasi lintas divisi supaya tidak terjadi

miskomunikasi.

">2


179/466

GAGAL N3ABUN I KAMAR MANI

eni 3udgeting

Pagi ini saya dibikin sene6en di kamar mandi

sebuah hotel di -olo. -aat lagi bersiap mau

menjadi pembicara -eminar %A&A 'A(PA)'

JA*+ P)'(BA)' yang diselenggarakan oleh

4+P(+ -olo.

'ara7garanya saya gagal mendapatkan setelan

yang pas untuk mendapatkan air hangat buat

mandi. !ran air panas dinginnya sangat susah

dikendalikan. *isetel 6arna (&A4, mengucur air

yang panasnya sakit di punggung. *isetel 6arna

B+&, mengucur air dingin yang membikin tubuh

menggigil.

%ari setelan tengah7tengah yang pas supaya

mengalir air 4A)'AT benar7benar sulit. -udah

diatur dengan pelan7pelan. (enggeser kran sedikit7

sedikit. Tapi tetap saja yang mengucur air panas

atau air dingin. Tak bisa diperoleh air 4A)'AT.

-etelan kran nya sungguh susah diatur. Antara

panas dan dingin benar benar tak bisa didapat titik

tengahnya.

-aya sampai gagal nyabun di kamar mandi. 4anya

">0


180/466

menyiram sebentar dengan air dingin lalu buru buru

ngambil handuk, hehe .....

-aya jadi membandingkan kejadian di kamar mandi

ini dengan kondisi saat kita membikin B*'T

bangunan atau inrastruktur didalam A%T+3) P/A)

proyek kita. -angat sulit mengestimasi budget yang

tepat dan presisi.

Jika kita budget harga borongan yang longgar, kita

akan mudah mendapatkan rekanan kontraktor yang

bersedia menggarap pekerjaan kita. Tapi

resikonya, mungkin harga jual kita kurang

kompetiti karena dibebani budget yang besar.

-ebaliknya jika kita budget harga borongan dengankonsep slim and it 9ngepas


181/466

NGAAK HAPP3 HAPP3

eni "enaklukkan "1*

(enjinakkan (PT 9mitra pemilik tanah< adalah

sebuah seni. Tak semuanya mesti dibujuk dengan

proposal yang manis dan presentasi yang

memukau. -aya jadi teringat seorang teman

bernama &io di Yogya dapat lahan $.> m# di

dekat kota dengan cara yang unik.

-etelah dia tahu bah6a calon (PT adalah seorang

*rg 9dokter gigi< yang sudah berusia 1 tahunan

tetapi masih bujang, &io justru sibuk

mengumpulkan data tentang *rg tersebut. Bukan

kumpulkan data soal tanah. &io tahu bah6a calon

(PT akti bergaul di kelompok dansa, dan juga

penggemar kuliner.

&io dengan sengaja melalui perantaraan

seseorang masuk ke komunitas kelompok dansa,

dan ikut berlatih #@ seminggu. -aat latihan dengan

sengaja dia selalu berusaha mengakrabkan diridengan calon (PT yang menjadi targetnya. Tak

jarang pulang latihan dansa &io kuliner bareng

dengan si dokter gigi.

-elama kurun 6aktu itu &io tak pernah

menanyakan lahan milik *rg apalagi mena6arkan

"2"


182/466

diri untuk dikembangkan. &io cuma berusaha

mengakrabkan diri saja. -ambil ngajak happy

happy. *ansa dansi, kuliner sana sini.

!isaran #,= bulan begitu sudah akrab, &io baru

membuka diri kalau dia adalah pengembang kecil

kecilan. Yang biasa bekerja dengan modal

menggandeng (PT. )ah, tanpa banyak cing cong,

si dokter gigi bersedia mempercayakan lahannyakepada &io. Benar benar hot deal. (eski &io

menjanjikan proit sharing $ kepada si dokter

gigi.

!isah soal &io mendapatkan (PT nya ini membuat

saya terkesan sekaligus geli. Ternyata tak semua

(PT mesti ditaklukkan melalui negoisasi danpresentasi. *engan ngajak happy happy mampu

juga membuat (PT terkiung kiung.

"2#


183/466

SORR3 SORR3 AK

=al 1rinsip 'ang =arus 9iketahui 1impro

-eorang pilot pesa6at yang sedang menerbangkan

pesa6at dari sebuah kota 9keberangkatan< ke kota

yang lain 9tujuan


184/466

4TA)' TA)A4

Berapa posisi hutang tanah kepada (PT 9mitra

pemilik tanah


185/466

Pastikan bah6a Pimpro yang kita tempatkan

sebagai pengelola proyek mampu menja6ab tuntas

= item hutang diatas secara benar. Tidak bisa

menja6ab pertanyaan soal hutang berarti VrohnyaV

tidak berada disitu. -emua inormasi makro soal

proyek 6ajib diketahui oleh Pimpro.

Berikutnya, seorang Pimpro 6ajib hukumnya bisa

mengetahui data perihal;

P+TA)' !3)-()

Berupa report tentang total omset penjualan,

piutang sudah tertagih, piutang belum tertagih.

-T3! BA)')A)

)ilai stok bangunan yang -P! nya sudah dibukadan diakui sebagai hutang, tetapi bangunannya

belum dibeli oleh konsumen.

-A/*3 !A- BA)!

Posisi saldo kas bank, baik saldo eekti ataupun

saldo yang sedang diblokir dan berada di escro6

account, atau berupa deposito.

Jika = item hutang ditambah $ item diatas mampu

dija6ab serta direport secara akurat oleh Pimpro,

bersyukurlah, berarti Pimpro tahu persis apakah

project yang sedang dia laksanakan on the track

"2=


186/466

atau berpotensi menyimpang. Pimpro juga tahu

dimanakah posisi proyeknya saat ini jika se6aktu

6aktu proyek di cut o.

Berbahaya sekali jika Pimpro yang anda tempatkan

disitu tidak mengetahui sama sekali 2 data penting

diatas, saya pastikan Pimpro tersebut tidak tahu

kemana arah project yang sedang dia kendalikan.

/ebih baik anda katakan; -orry sorry sorry Jack,

anda tidak pantas duduk di kursi itu ......

"28


187/466


188/466

-etengah terta6a (PT itu berkata; Betul bos, tapi

itu harga transaksi setelah dilakukan kebijakan

&*)3(+)A-+ oleh B+ nanti. Jadi harga

sebenarnya &p # juta?m#. )ol nya nggelinding ".

!ata pejabat B+, nanti akan dilakukan penetapan

ulang denominasi nilai &upiah, dengan

menghilangkan " nol, # nol, atau $ nol. Akan dikaji

ulang supaya kebijakannya tepat. !alau sign (osekarang dihargai &p # juta?m#, kalau sign (o

setelah &*)3(+)A-+, dihargai &p #.?m#.

Asem tenan, dikerjai nih. (PT bikin joke soal

&edenominasi. 'iliran saya tanya; /uasan sesuai

sertiikat berapa yaE

*ia ja6ab; /uas #." m#.

3ke, saya bayar sekarang saja deh, dengan

asumsi sudah diberlakukan kebijakan

&edenominasi. /uas #." m# setelah kebijakan

berlaku, # nol dianggap tidak berlaku, jadi luas

lahan cuma #" m# @ #. M 1.#.. )ol nya

menggelinding masuk got.

(inta no rekening bank nya ya. -aya bayar lunas

sekarang ..., kata saya. !ena deh II

"22


189/466


190/466


191/466

hubungi Jin A5 untuk mengajarkan -//+)'

-!+// kepada sales orce anda.

SUPERMAN WARNA BIRU3erpromosi ecara ;nik

-eorang teman berproesi dokter sedang memulai

"0"


192/466


193/466

jaga pameran, saya usulkan menambah " AB'

co6ok yang khusus bertugas membagi bagikan

lyer atau selebaran, tapi pakaiannya mesti unik

agar punya -T3PP+)' P35& yang kuat. Agar

banyak pengunjung mall mendekat dan

mengamati, nah saat itulah lyer dia bagikan.

-aya usulkan pakai baju ala -uperman, lengkap

dengan jubah melambai dan %* yang dipakaidiluar. Jubah dan %* nya pilih 6arna biru, ala

kostum klub %helsea. Jangan 6arna merah karena

nanti -uperman bingung pakai apa, hehe ..

*okter itu nampak bengong dengan usulan saya.

Tapi saya langsung menyalami dia dan langsung

pergi.

-eminggu berikutnya, iseng iseng saya datang ke

mall mau mengintip pamerannya. Astaga,

-uperman yang bagi bagi lyer bukan cuma ada "

orang, tapi malah # orang. -eorang pakai %*

6arna merah, seorang pakai %* 6arna biru. *an

stan pamerannya dikerubuti banyak pengunjung

mall. Benar benar dokter kreati I

"0$


194/466

KASIRN3A MANIS"ore *han !>pectation

-uatu kesempatan, saya bersama beberapa rekan

alumni -(P) "# -emarang melakukan reuni kecildengan makan siang bersama di sebuah !olam

Pemancingan daerah Jimbaran Ambara6a !ab.

-emarang. Ada banyak sekali kolam pemancingan

disana. !ami asal masuk saja.

!BT4A) 9need< kami adalah sebuah tempat

"01


195/466

yang santai dan nyaman buat bernostalgia. *an

!+)'+)A) 96ant< kami adalah ditempat tersebut

tersedia menu santap siang yang menggoyang

lidah.

!einginan kami terkabul. +kannya gurih renyah.

-ambalnya pedas mantap. -uasananya sejuk khas

pegunungan. Pokoknya santai dan happy bersama

teman teman. 4abis bayar tagihan kisaran #=.,kasir disitu menanyakan alamat lengkap rumah dan

no 4P. -aya malas menja6ab. )gapain tanya7

tanya segala, begitu kataku dalam hati. Tapi

berhubung mbak kasirnya yang manis bertanya

dengan sopan, kuberikan data7data yang dia minta.

5aktu berlalu. -ampai suatu saat saya dikejutkanoleh kedatangan # orang naik sepeda motor ke

rumah, memba6a sekarung buah rambutan.

!atanya untuk pak Ari 5ibo6o, hadiah dari kolam

pemancingan pak Yono di Jimbaran Bandungan.

!ejadian itu hampir # minggu sejak kunjungan kami

kesana.

5ah, saya benar7benar surprise. !olam

pemancingan itu sebenarnya sudah mampu

memenuhi !ebutuhan 9need< dan !einginan 96ant. Artinya kita sudah memperoleh laba $71,

meski belum bisa dinikmati.

Tanda7tanda bah6a penjual dalam posisi BT4

bisa kita lihat;

7 Pemilik mau menemui kita di lokasi obyek yang

#1


205/466


206/466

ekti 8 @ ". m# M 8. m#.

*ibagi menjadi = kavling @ "# m#

4arga Tanah )etto M

&p ".#.. K 8. m#

M &p. #.?m# 9+2.. K $8

M ".222.222 ?m#

#0


210/466

/aba -emula

M 9#.. 7 ".=.< @ 12

M #1..

/aba -ekarang

M 9".222.222 7 ".=.< @ $8

M "1..

/ABAEE Berkurang.

-ekarang mari kita buat kasus jika misalnya luasan

bangunan dibesarkan dari T712 menjadi T78;

ENGAN ARA PEMBEBANAN LABA I

TANAH 7

4arga naik ;

M 98 7 12< @ ".=.

M "2..

Jadi jika harga semula &p "8 juta maka sekarang

naik menjadi ">2 juta.

ENGAN ARA PEMBEBANAN LABA I

BANGUNAN

4arga bangunan juga dinaikkan "2juta supaya

hasil akhirnya tetap ketemu di harga jual yang

#"


211/466

sama, yaitu ">2 juta.

4arga Bangunan

M 908.. L "2..< K 8 m#

M ""1.. K 8 m#

M &p. ".0. ?m#

/aba semula

M 9#.. 7 ".=.< @ 12 m#M #1..

/aba sekarang

M 9".0. 7 ".=.< @ 8 m#

M #1..

!-+(P/A) ;

*engan cara membebankan laba di tanah, maka

saat type bangunan diperbesar atau diperkecil,

labanya TTAP.

Tetapi dengan membebankan laba di bangunan,

saat type bangunan diperkecil labanya menjadiberkurang. -ementara saat type bangunan

diperbesar, labanya tetap alias tidak bertambah.

Jadi saya pribadi dalam membuat A%T+3) P/A) di

proyek yang saya kembangkan, memilih

#""


212/466

membebankan laba di tanah saja.

Tapi semua pilihan tak ada yang salah atau benar.

!adangkala hanya soal kebiasaan saja.

-ukses III Thanks

KITA PENGEMBANG BUKAN

KONTRAKTOR6mset 3esar *api 4aba 0ecil

-uatu ketika saya diundang teman di Jambi, guna

menjadi teman diskusi untuk kasus manajemen di

proyek properti miliknya. *ia cerita kalau penjualan

proyeknya tak jelek jelak amat, tapi dia mengalami

kesulitan cashlo6. -ampai sampai bayar

kontraktor tertunda.

*engan bangga my pren cerita kalau omsetnya tiap

bulan tak pernah kurang dari ",= (ilyar. Bulan

kemarin terjual 1 unit dengan omset ",> (ilyar

diluar PP).

#"#


213/466

Tunggu pren, berapa anda katakanEE Terjual 1

unit, tapi omset ",> (. Berarti rata7rata harga per

unit 1#= juta diluar PP).

3tak empiris saya langsung berhitung, jika " unit

proit marginnya #, berarti " unit ada laba "=

jutaan. -ebulan laba 1#juta. !enapa bisa sulit

cashlo6 yaE

-etelah saya analisa dan pelajari, ketahuan deh ini

penyakitnya;

&upanya type yang dijual adalah bangunan # lantai

T7"=?"#2.

4arga borongan bangunan ",2 juta @ "= M #>juta.

Biaya lain7lain 9sambung listrik, sambung air,

retribusi +(B, split -4'B, ee sales dll< M &p. "

juta.

PPh Hinal M = @ 1#= juta M #",#= juta.

Berarti harga tanah M"#$,>= juta alias kisaran &p

0>.,7?m#.

Astaga, setelah saya breakdo6n lebih kedalam

#"$


214/466

lagi, ketahuan bah6a proit " unit hanya = juta

saja, alias kisaran "#,= dari omset. 5ah 6ah, ini

jelas ada strategi yang salah dan perlu dibenahi.

!emudian saya merekomendasikan # hal kepada

my pren tersebut;

Berdasar pengalaman empiris saya, proit margin

yang normal dalam bisnis properti adalah min #dari omset. Jika tak mencapai #, coba dikotak

katik, pasti ada yang gak beres.

Bangunannya diperkecil pren. !ita ini

P)'(BA)', bukan !3)T&A!T3&. !ita cari

untung dari jual lahan yang sudah kita matangkan

dan diberi added value. Bukan dari jual bangunan.(akin besar type bangunan, makin besar modal

kerja yang mesti kita keluarkan. Buat apa dilakukan

jika tak memberi tambahan laba buat kitaEE

+ngat, /aba M (anaat 7 Biaya.

Jika tak menambah manaat, kenapa mesti

memperbesar biaya.

nam bulan sejak kunjungan tersebut, teman saya

cerita kalau rumah T7"=?"#2 sudah dia ubah

menjadi T78=?"#2. 4arga jualnya kisaran #=juta.

#"1


215/466

Penjualan dia meningkat menjadi >72 unit perbulan,

dan cashlo6 dia lancarrrrrrrrr.

HAN3A KARENA GERIMIS

BANARA BANIR SEBAHU?urus erempetan

Apa yang ada di otak 6arga -emarang jika melihat

di halaman utama koran lokal ada judul headline

seperti ituE /alu dilampiri gambar ada $ orang

memakai baju kerja yang terendam air sebatas

dada, sambil mengangkat tas kerjanya diatas

pundak supaya tidak basah kena air.

-emua imajinasi orang, mulai dari 6arga kota

biasa, pengusaha yang biasa mondar mandir naik

pesa6at, sampai 5alikota -emarang dan 'ubernur

Jateng yang tinggal di -emarang, pasti langsung

terbelalak matanya. BayangkanI Bandara banjir

#"=


216/466

sebahu. Jelas transportasi udara menjadi

terganggu. *an semua sangat penasaran

membaca lengkap isi beritanya. +tu berita heboh

yang layak dikonsumsi.

+ni lanjutan beritanya;

Tapi jangan kuatir ada pesa6at yang batal terbang,

karena itu tadi cuma penggalan pantun pendekyang menjadi pemenang dalam lomba kreativitas

antar sta P!P menyambut 4ari !ebangkitan

)asional. Pantun selengkapnya berbunyi;

4A)YA !A&)A '&+(+-

BA)*A&A BA)J+& -BA4

4A)YA !A(P3)' -(A5+-YA)' PA)TA- JA*+ P+/+4A)(

!ampoeng -ema6is saat ini sedang mengadakan

gelegar promo berupa paket pemberian subsidi

angsuran !P& ..... *st. *an seterusnya .... *an

seterusnya.

ntuk oto $ orang terendam air sebahu saya beri

keterangan;

!ampoeng -ema6is memiliki 6aterpark yang

membuat anda selalu tergiur untuk menikmati

#"8


217/466

kesegaran airnya. !alau perlu pulang kerja boleh

langsung nyebur tanpa harus ganti kostum.

!ena bukanEE

Judulnya diberi penjelasan bah6a itu hanya

penggalan pantun.

Hotonya diberi penjelasan soal 6aterpark yang adadi !ampoeng -ema6is. !enyataaannya memang

oto dibuat di kolam renang. Airnya saja biru jernih.

!alau banjir pasti coklat keruh.

+tu adalah teknik beriklan yang memiliki -T3PP+)'

P35& dahsyat, yang membuat semua pembaca

yang sempat membaca judulnya, dijamin tertarikmembaca isinya. Apalagi saya tempatkan di

halaman utama, sudah pasti kemungkinan dibaca

orang sangat besar.

Teori antara judul iklan dan badan iklan yang

sebenarnya tidak nyambung ini saya namakan

T3&+ -&(PTA). Asal bisa nyrempet dikit

saja, pembaca masih bisa menerima. +ntinya teori

srempeten ini supaya kita bisa membuat sebuah

judul iklan yang punya -topping Po6er kuat karena

menarik perhatian.

#">


218/466

Buatlah judul yang unik dan menggelitik, lalu

srempetkan sedikit saja dengan badan iklan yang

menjadi inti pesan.

Jika anda menyimak beberapa artikel yang saya

tulis, lihatlah judulnya selalu memiliki stopping

po6er yang kuat, misal;

B&/+B& ! 43)'!3)' *)'A) +-T&+3&A)'.

+-T&+! (A-+4 P+P+- *+ %/A)A

'A! )AH- !T( 3( 3(

%5! ')+T B&*A*A &ATA

Padahal isinya terkadang gak relevan.

-rempetannya hanya ada di " atau # kalimat saja.Tapi pembaca tak merasa terkecoh, karena

memang bisa nyambung, hehe ...

+tu hanya entry point yang menggiring pembaca

masuk ke essensi dan pesan iklan yang ingin kita

sampaikan.

JadiEE 'alilah kreativitas anda, membuat judul

iklan yang 4B34, )+!, ()''/+T+!, lalu

carilah celah bagaimana menyerempetkan judul

heboh dengan stopping po6er kuat tersebut

dengan badan iklan yang memuat isi promosi

#"2


219/466

sebenarnya.

-elamat berkreasi IIII

PANEN SINGKONG#encana "embawa 3encana

-eorang teman yang sudah level +nvestor cerita ke

saya bah6a dia baru saja salah investasi, karenamembeli lahan seluas ".0 m# seharga #,# (ilyar

tapi tak bisa dijadikan apa apa. /okasinya di kota

ngaran, tepat ditepi jalan yang akan jadi akses tol

-emarang 7 -olo.

/ebar depan cuma "2 m# lalu ngantong kedalam

dengan bentuk tak beraturan. !etika dibuat jadi

siteplan perumahan, hanya ketemu eektivitas

lahan = karena bentuknya yang asimetris. 4arga

perolehan yang sudah ","= juta?m# ketika eekti

cuma = berarti harga eekti tapi mentah sudah

#,$ juta?m#. Belum ditambah biaya inra, utilitas dan

#"0


220/466

34%. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual

lahan jatuh &p $juta?m#. +mpossible untuk kelas

!ota ngaran.

-ementara mau dibuat komersil berupa ruko ya

percuma karena lebarnya cuma "2 m saja. *apat $

ruko saja paling banter. *an sisa lahan belakang

sia sia.

-aya tanya kenapa membeli lahan tersebutE

Alasannya dia mendengar ino bah6a jalan

tersebut di tahun #" ini juga akan dilebarkan

kisaran "= m, dengan harga Vganti untungV sebesar

&p = juta?m#. Jika lahannya seluas #> m# kena

ganti untung &p = juta?m#, ada uang masuk &p

",$= (.

Berarti dia mendapat lahan seluas 9".0 7 #> bulan.

Tapi yang terjadi adalah bah6a proses

pensertiikatan memakan 6aktu sampai "8 bulan.

ntah kenapa saya tidak tahu. (ungkin karena

diproses melalui jalur biasa. Tak ada doping

percepatannya. Buat saya tak ada untungnyaselesai dipercepat toh uang yang ditanam baru

2>,= juta saja.

-aat -4( selesai dan cek 8 juta dicairkan, harga

di lokasi tersebut sudah naik menjadi #=.?m#.

Tertunda "8 bulan memberi keuntungan saya

mendapat lahan dengan harga = dari harganormal.

Pelajaran yang bisa dipetik adalah; BAT/A4

A'A& !T+*A! PA-T+A) B&P+4A! !PA*A

!+TA. -aya yakin anda paham apa yang saya

maksudkan.

-alam Properti III

##$


224/466

BABAK BELUR3agi =asil 9engan "1"

-oal bagi hasil dengan (P( 9(itra Pemilik (odal


225/466

empiris saya menunjuk di angka tersebut. +tu

dengan catatan -/&4 (3*A/ !&JA proyek

dibiayai oleh (P(.

Background (P( juga mempengaruhi bargaining.

(odal dari proesional semacam dokter atau dosen

kadang lebih mudah didapat ketimbang modal dari

seorang bankir perorangan, hehe ..

Apapun itu, usahakan -! H+&-T T3

)*&-TA)* T4) T3 B )*&-T33*.

Berusahalah terlebih dahulu memehami kebutuhan

(P(, baru meminta kebutuhan kita dipahami.

-ukses II

##=


226/466

A6SEL 8+ ME2IOeni "emprediksi

Pesta bola kelas dunia segera dimulai. Partai

pembuka antara tuan rumah AH-/ mela6an

(!-+!3 adalah sajian pembuka. Bagaimana

prediksi andaEE -kor akhir berapaE

Bagi pemain properti, memprediksi berapa target

penjualan anda setiap bulan atau akumulasi "tahun 6ajib dilakukan. +ni untuk H3&%A-T+)'

%A-4H/35 dan pembebanan 3verhead %ost

yang 6ajib anda lakukan.

%ontoh kasus;

(isal saya punya lahan seluas "#. m#. ekti

8 atau seluas >.# m#.

*ibagi menjadi 8 kavling dengan luas rata7rata

"# m#?kavling.

!emudian saya lakukan (A&!T+)' &-A&%4

##8


227/466

9analisa lingkungan, analisa kompetitor, dll


228/466

pemain properti sudah sepatutnya memiliki

kemampuan ((P&*+!-+ pasar.

Piala *uniaE AH-/ bakal dra6 "7"

mela6an (eksiko di partai pembuka.

MARAONA PAKAI AS0omunikasi 9ua 2rah

Teman saya yang seorang 6arta6an meng7upload

oto dia yang sedang meliput pagelaran Piala *unia

di Asel. -alah satu judul otonya berbunyi;

)ikmatnya sholat Jumat bersama ribuan komunitas

muslim seluruh dunia.

Hotonya gambar ratusan mungkin ribuan orang

sedang shalat Jumat di lapangan terbuka.

Ada yang aneh menurutku. -iang hari, di benua

Arika, ditengah udara terbuka, eh kok pada pakai

jaket. Biar kulitnya tidak gosong kali, begitu pikir

saya. Arika kan terkenal panas. Jika kota-emarang saja siang hari bisa $" derajat %elcius,

berapa suhu di benua Arika sanaE

-aat saya tanyakan soal itu, ja6abannya ternyata

adalah; *i Johanesburg Asel bulan Juni 7 Juli

adalah musim dingin. -uhu pagi hari kisaran $

##2


229/466

derajat. *an siang hari saat sholat Jumat itu

dilakukan, suhunya kisaran "= derajat. 3oh, ya

pantas kok pada pakai jaket tebal. Pantas juga

(aradona berani pakai jas ditepi lapangan.

Pesan yang ditangkap dari ilustrasi diatas adalah;

*3)VT /33! T4 B33! 3)/Y H&3( T4

%3Q&. Terkadang ada banyak hal yang harus

diceritakan melalui komunikasi # arah, tak bisasearah. (onolog searah bisa membuat pesan yang

ditangkap salah, dan itu membuat pihak yang

diposisi pasi merasa tak nyaman karena salah

melakukan interpretasi.

-uatu ketika saya saat jam makan siang sedang

mengunjungi stand pameran salah satu proyeksaya yang pameran di (all. *an saya marah ketika

space counter yang dise6a > juta selama # minggu

itu tak ada " sales pun yang piket.

(arketing (anager nya saat saya telpon

mengatakan; hari -enin s?d !amis antara jam

0.$ s?d "8. sengaja dibiarkan kosong. Tak ada

sales yang piket. Biasanya sepi pengunjung. Jadi di

stand pameran hanya ditumpuk lealet serta lyer

yang bisa diambil bagi yang berminat dan

memerlukannya.

##0


230/466

-aya tidak terima dengan alasan yang dia

kemukakan, dan tetap berprinsip bah6a tanpa

tatap muka dan dialog # arah, maka transer

product kno6ledge yang seharusnya dijadikan

media menjelaskan beneit kepada konsumen tak

akan tersampaikan dengan baik.

-elanjutnya saya memerintahkan (arketing

(anager untuk tetap menempatkan -ales yangpiket entah di hari sepi pengunjung ataupun ramai

pengunjung. -upaya terjadi *+A/3' # A&A4.

#$


231/466

ATION PLAN#encana 2ksi

+barat negara, A%T+3) P/A) adalah *, karenamemuat hal hal yang pokok dan mendasar.

+barat hukum acara, A%T+3) P/A) adalah

!4AP, karena mengatur banyak ketentuan

secara detail.

+barat jalan raya, A%T+3) P/A) adalah ramburambu lalu lintas, karena mengingatkan anda hal

hal yang tidak boleh dilanggar.

+barat perjalanan pesa6at, A%T+3) P/A) adalah

'P- atau alat navigasi, karena bisa mengecek

apakah jalur anda menyimpang atau on the track.

JA)'A) &(4!A) A%T+3) P/A).

A%T+3) P/A) adalah Paretto, karena jika anda

susun dengan akurat dan benar, maka 2 arah

pelaksanaan proyek anda sudah bisa digambarkan.

#$"


232/466


233/466

anda lakukan adalah pola slim it. Agak susah cari

kontraktor. Berpotensi over budget. Tapi

beneitnya, harga jual anda sangat kompetiti.

Jika anda type 'A%! )''/)*)', anda

berani menggelinding tanpa memiliki A%T+3)

P/A). (engandalkan intuisi dan improvisasi.

Berhati hatilah supaya tak banyak rintangan di

jalan.

-ssssstttt ... (enyusun A%T+3) P/A) ada

rahasianya lho .... K:

#1>


248/466

Bangunan M $8 @ ",= juta M =1 juta.

Tanah mentah eekti M 0 @ $.?m# M #> juta.

+nrastruktur M 0 @ "=.?m# M "$,=juta.

34% M 0 @ ".?m# M 0 juta.

-ambung listrik, sambung air, split sertipikat, +(B

dll M "

Materi dan Suplemen 123.doc

Documents

Transcript of Materi dan Suplemen 123.doc