Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Ishak Brebes Jateng

Jl. H. Iskhak 30 RT. 04 RW. 05 Kelurahan Dukuhturi Kecamatan Bumiayu Kabupaten Brebes Provinsi Jawa Tengah

PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL

Jalan P. Diponegoro 345 Kalierang, Bumiayu,

Brebes, Jawa Tengah 52273

Telp. (0289) 439111 - Fax (0289) 439112

Rien's Aljabar Appraisal

lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created"

T. RIEN’S ALJABAR APPRAISAL Jalan P. Diponegoro 345 Kalierang, Bumiayu, Brebes, Jawa Tengah 52273

Telp. (0289) 439111 – Fax. (0289) 439112

Nomor : 01-11/LP/VI/2005 Bumiayu, 27 Juni 2005

Lampiran : satu berkas

Hal : Penilaian Properti Rumah Tinggal

Kepada

Yth. Bpk. Heru Supriyanto, B.EM, M.Si

Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian

Sekolah Tinggi Akuntansi Negara

Jakarta

Dengan hormat,

Sehubungan dengan instruksi yang Bapak berikan pada tanggal 21 Maret 2005 untuk

melakukan penilaian terhadap properti guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah

mengadakan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti milik Ny. Sofiyah yang

berupa :

Tanah dan bangunan (Rumah Tinggal) terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt. 04 Rw. 05

Dukuhturi, Bumiayu, Brebes

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua

keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada

asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar


lapen-raa-bma-05


Wajar dari properti tersebut di atas pada tanggal 17 Juni 2005 adalah :

Rp.141.450.000,00

(Seratus empat puluh satu juta empat ratus lima puluh ribu rupiah)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami,

PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL

Evan Rizaldhi Direktur MAPPI No. 04330004146/16 I-B Penilai (PBB) Izin Penilai No. 1.00.0060


lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created" i

LAPORAN PENILAIAN

RUMAH TINGGAL

Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05 Kelurahan Dukuhturi Kecamatan Bumiayu

Kabupaten Brebes Provinsi Jawa Tengah


lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created" ii

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat dan kesimpulan

yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan dan

penelitian secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat

peninjauan.

Selanjutnya, laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang

mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang terdapat di dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan di dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Nama Penilai : Evan Rizaldhi MAPPI No. 04330004146/16 I-B Penilai (PBB) Izin Penilai No. 1.00.0060


lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created" iii

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya

dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.

2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara langsung

atas properti yang dinilai.

3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.

4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dengan

tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas persetujuan secara

tertulis dari kami.

5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.

6. PT. RIEN'S ALJABAR APPRAISAL yang melakukan penilaian ini tidaklah

diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi

lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian

sebelumnya.

7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT.

RIEN'S ALJABAR APPRAISAL.

8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar

sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan wewenang

kami.

9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara

keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,

maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai

yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam

publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)


lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created" iv

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i

PERNYATAAN PENILAI ii

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN iii

DAFTAR ISI iv

1.0 Pendahuluan 1

2.0 Tujuan Penilaian 1

3.0 Definisi Nilai 2

4.0 Tanggal Pemeriksaan 2

5.0 Butir-butir Hak Milik 2

6.0 Tanggal Penilaian 3

7.0 Lokasi 3

8.0 Identifikasi Properti 4

v Tanah 4

v Bangunan 4

9.0 Keadaan Lingkungan 6

10.0 Perencanaan Kota 7

11.0 Pendekatan Penilaian 8

v Pendekatan Perbandingan Data Pasar 8

v Pendekatan Biaya 8

v Pendekatan Pendapatan 8

12.0 Opini Nilai 9

13.0 Kesimpulan Nilai 10

LAMPIRAN-LAMPIRAN 11


lapen-raa-bma-05

"Read, in the name of Your Lord Who Created" v


lapen-raa-bma-05


1

LAPORAN PENILAIAN

RUMAH TINGGAL

JL. H. ISKHAK 30 RT. 04 RW. 05

KELURAHAN DUKUHTURI

KECAMATAN BUMIAYU

KABUPATEN BREBES

PROVINSI JAWA TENGAH

1.0 PENDAHULUAN

Kami telah mendapatkan tugas dari Bapak Heru Supriyanto untuk melakukan

penilaian terhadap rumah tinggal guna menentukan Nilai Pasar Wajar dari properti

tersebut yang digunakan untuk tujuan penilaian.

Kami melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang

dinyatakan dalam laporan ini. Kami mengumpulkan data-data untuk penyusunan laporan

ini dari sumber-sumber yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Selain itu,

kami juga melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data yang diperoleh saat

ini agar sesuai dengan keadaan subjek properti tersebut.

Seluruh data yang diperoleh dan penyesuaian yang kami lakukan terhadap data-

data tersebut adalah benar sepengetahuan kami sebagai penilai.

2.0 TUJUAN PENILAIAN

Pemeriksaan dan penilaian yang kami lakukan selama ini bertujuan untuk

menentukan Nilai Pasar Wajar dari subjek properti.

Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan tujuan tersebut di atas dan tidak

boleh digunakan untuk tujuan yang lain tanpa sepengetahuan dan izin tertulis dari pihak

kami.


lapen-raa-bma-05


2

3.0 DEFINISI NILAI

Nilai Pasar Wajar adalah harga yang terbaik yang bisa diperoleh dari penjualan

properti dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai berikut :

1. Penjual dan pembeli yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia untuk

melakukan transaksi.

2. Transaksi dalam keadaan pasar terbuka.

3. Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang

cukup mengenai keadaan properti.

4. Jangka waktu penawaran yang mencukupi.

5. Penjualan atau pembelian tersebut bukan merupakan penjualan dan pembelian

istimewa.

4.0 TANGGAL PEMERIKSAAN

Kami telah mengadakan pemeriksaan atas rumah tinggal tersebut pada tanggal 19

Mei 2005 sampai dengan tanggal 24 Mei 2005, dengan asumsi bahwa tidak ada

perubahan pada subjek properti dalam selang waktu antara tanggal pemeriksaan dengan

tanggal penilaian.

5.0 BUTIR-BUTIR HAK MILIK

v Nomor Hak Milik : 238

v Nomor Blok : 09

v Pemegang Hak : Ny. Sofiyah

v Jenis Hak : Hak Milik

v Alamat Subjek Properti

Jalan : Jl. H. Iskhak No.30

RT/RW : 04 / 05


lapen-raa-bma-05


3

Kelurahan : Dukuhturi

Kecamatan : Bumiayu

Kabupaten : Brebes

Provinsi : Jawa Tengah

v Luas Tanah : 460 m2

v Luas Bangunan : 157 m2

v Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan Rumah Tinggal

v Jenis Pemilikan : Bebas

v Bebanan : Tidak Ada

6.0 TANGGAL PENILAIAN

Tanggal penilaian subjek properti tersebut kami tetapkan pada tanggal 17 Juni

2005.

7.0 LOKASI

Subjek properti terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt. 04 Rw. 05, Dusun Talok, Desa

Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten Brebes. Lokasi ini berada kira-kira 100

meter di sebelah timur Jl. P. Diponegoro yang merupakan jalan utama penghubung kota

Tegal di sebelah utara dengan kota Purwokerto di sebelah selatan. Lokasi subjek properti

tersebut juga tepat berada di sebelah utara Jalan H. Iskhak yang merupakan jalan utama

kedua setelah Jalan P. Diponegoro. Tepat di sebelah utara subjek properti terdapat

Stasiun Kereta Api Bumiayu yang berjarak kurang lebih 50 meter. Sedangkan kira-kira

150 meter dari lokasi terdapat pusat kegiatan masyarakat Desa Talok yang terletak di tepi

Jalan P. Diponegoro, yaitu di pangkal Jalan H. Mansyur. Kurang lebih 1 km di sebelah

timur subjek properti terdapat Jalan Lingkar Bumiayu.

Untuk mencapai lokasi subjek properti dapat digunakan kendaraan roda empat,

roda dua ataupun jalan kaki karena jalan di depan lokasi (Jalan H. Iskhak) memiliki lebar


lapen-raa-bma-05


4

kurang lebih 3 meter dengan perkerasan jalan dari aspal dan letaknya yang dekat dengan

Jalan P. Diponegoro sebagai jalan utama penghubung kota Tegal dan kota Purwokerto.

8.0 IDENTIFIKASI PROPERTI

v Tanah

Berdasarkan hasil pengukuran di lapangan, luas tanah objek penilaian adalah 460

m2. Tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah yang landai dan rata serta

mempunyai permukaan yang sama dengan tanah sekitarnya dan termasuk jenis tanah

biasa atau tanah darat.

Adapun batas-batas subjek properti ini adalah sebagai berikut :

Utara : Selokan

Timur : Tanah milik Bpk. H. Ismail Toip

Selatan : Jalan H. Iskhak

Barat : Tanah dan rumah milik Bpk. Iman Achmadi

v Bangunan

Menurut Sertifikat Tanah maupun SPPT, total luas bangunan adalah 66 m2.

Namun, setelah kami melakukan pengukuran dan investigasi ulang di lapangan terhadap

bangunan objek penilaian, luas bangunan yang sesungguhnya adalah 157 m2. Hal ini

kemungkinan besar disebabkan karena kurangnya tingkat ketelitian dari pihak BPN

maupun KP PBB setempat yang tidak melakukan pengukuran ulang setelah pihak

pemilik subjek properti menambah jumlah keluasan bangunan rumahnya.

Bangunan ini didirikan pada tahun 1985 dan pada saat pemeriksaan bangunan

dalam kondisi yang baik sampai saat ini. Pemilik bangunan tersebut telah mengadakan

penambahan keluasan bangunan pada tahun 1988, yaitu dengan mengadakan

penambahan ruang dapur, tempat sholat, kamar mandi dan WC serta pada tahun 1996

dengan penambahan ruang serbaguna dan gudang. Namun demikian, pemilik belum

pernah mengadakan renovasi total terhadap bangunan subjek properti, hanya saja pemilik


lapen-raa-bma-05


5

pernah mengadakan perbaikan-perbaikan bangunan subjek propeti pada tahun 1997, yaitu

pada bagian langit-langit dan pengecatan ulang seluruh ruangan utama.

Adapun pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup baik

dan sederhana dengan perincian sebagai berikut :

Tabel Pembagian Ruangan Bangunan Subjek Properti

Jenis Ruangan Jumlah

(unit)

Luas

(m2)

Kemasan

Lantai Dinding

Ruang tamu 1 5,4 x 3 Ubin hitam

(20x20) cm Plesteran dicat

Ruang keluarga 1 3,6 x 2,4 Ubin abu-abu


Kamar tidur 3 3 x 3 Ubin hitam


Ruang makan 1 3,8 x 3 Ubin hitam


Tempat sholat 1 2,4 x 1,4 Ubin keramik


Dapur 1 4,1 x 2,4 Lapisan semen Plesteran dicat

Kamar mandi/WC 2 2,7 x 1,2 Ubin keramik


Gudang 1 4,1 x 4,3 Lapisan semen Anyaman bambu

Ruang serbaguna 1 4,3 x 2,4 Lapisan semen Anyaman bambu

Teras 1 6,5 x 2 Ubin hitam


Pagar rumah 1 - - Pasangan batu

bata

Jumlah 141,87

Untuk lebih jelasnya, denah bangunan dapat dilihat pada Lampiran VI.


lapen-raa-bma-05


6

Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap dari

kayu Kamper Singkil serta dinding pembatas tersusun dari pasangan batu bata dengan

plesteran semen. Adapun keterangan mengenai bahan-bahan konstruksi bangunan subjek

properti secara umum adalah sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dengan perekat

Sloof : Beton bertulang

Kolom : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat

Kusen : terbuat dari kayu Kamper Singkil yang dicat

Daun pintu : terbuat dari kayu Kamper Singkil yang dipelistur

Jendela : Terbuat dari pasangan kaca

Lantai : Ubin hitam, ubin abu-abu dan ubin keramik 20x20 cm2

Konstruksi atap : Rangka kayu Kamper Singkil

Plafon : Eternit dan asbes

Penutup atap : Genteng kodok dan genteng biasa dari tanah liat

Sarana pelengkap : Pagar rumah dengan ketinggian 1,5 meter yang terbuat dari

pasangan batu bata, listrik dari PLN dengan daya 450 watt

220 volt, jaringan telepon telah tersedia dan terdapat semua

sinyal jaringan telepon seluler (ponsel) seperti Satelindo,

Telkomsel, Indosat dan jaringan lainnya, satu unit sumur dan

satu unit septic tank.

9.0 KEADAAN LINGKUNGAN

Daerah tempat subjek properti berada merupakan daerah pemukiman yang masih

khas dengan suasana pedesaannya akan tetapi telah memiliki pemisahan dengan area

pertanian dan juga telah mempunyai berbagai fasilitas penunjang yang cukup lengkap.

Letaknya yang dekat dengan jalan utama (Jalan P. Diponegoro) maupun Jalan Lingkar

Bumiayu menjadikan suasana desa Talok cukup ramai dan berkembang menjadi pusat

kegiatan masyarakat yang utama.


lapen-raa-bma-05


7

Adapun fasilitas-fasilitas penunjang yang terdapat di sekitar subjek properti

sangatlah beragam. Fasilitas transportasi di sekitar subjek properti sangat memadai yaitu

dengan tersedianya berbagai angkutan pedesaan, ojek dan becak yang dapat

mengantarkan penumpang dari jalan utama hingga sampai ke pelosok-pelosok desa.

Adanya Stasiun Kereta Api Bumiayu yang letaknya tak jauh dari subjek properti

menjadikan desa Talok berfungsi sebagai pusat aktivitas warga masyarakat dari berbagai

daerah di sekitar kota Bumiayu yang akan pergi maupun baru datang dari kota Jakarta

atau Surabaya yang menggunakan jasa transportasi kereta api. Adapun fasilitas

pendidikan dan peribadatan yang tersedia antara lain Taman Kanak-kanak, Sekolah

Dasar, Sekolah Dasar Islam, Madrasah Ibtidaiyah, masjid dan mushola yang banyak

berdiri di sekitar subjek properti. Sedangkan fasilitas perbelanjaan juga dapat dikatakan

sangat lengkap. Hal disebabkan karena tak jauh dari subjek properti terdapat Pasar

Sumber Rezeki yang merupakan pasar penyuplai sayur-sayuran dan bahan-bahan

kebutuhan pokok bagi masyarakat desa dan juga bagi Pasar Induk di kota Bumiayu.

Selain itu juga terdapat toko-toko dan warung-warung kecil yang menjual berbagai

macam kebutuhan pokok dan kebutuhan yang lainnya. Adapun beberapa fasilitas

penunjang lainnya antar lain bidan desa, Stasiun Radio Bumiayu FM, lapangan PT. KAI,

lapangan bola voli, lapangan bulu tangkis, saluran air minum (PAM), jaringan telepon

Flexi dan lain–lain.

10.0 PERENCANAAN KOTA

Subjek properti terletak di daerah residensial yang penggunaannya terbatas untuk

penggunaan pemukiman. Hal ini sesuai dengan perencanaan kota di daerah tempat subjek

properti berada. Sehingga kami berpendapat bahwa subjek properti telah memenuhi

prinsip HIGHEST AND BEST USE.


lapen-raa-bma-05


8

11.0 PENDEKATAN PENILAIAN

Dalam rangka penilaian ini, kami menggunakan tiga macam pendekatan

penilaian, yaitu :

v Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Merupakan pendekatan penilaian properti yang dilakukan dengan cara

membandingkan properti yang akan dinilai dengan properti pembanding. Adapun

properti-properti pembanding itu diambil dari transaksi yang telah terjadi, yang

mempunyai lokasi yang berdekatan dengan subjek properti dan tanggal transaksi

yang terdekat. Artinya, selang waktu antara tanggal terjadinya transaksi dengan

tanggal penilaian tidak terlalu lama. Nilai subjek properti dapat ditentukan dengan

mengadakan penyesuaian-penyesuaian terhadap properti pembanding tersebut

sehingga dihasilkan nilai yang sesuai dengan subjek properti.

v Pendekatan Biaya


memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan bangunan baru yang

mempunyai bentuk, ukuran, bahan dan keluasan yang sama dengan subjek properti.

Sedangkan standar harga material bangunan maupun standar upah para pekerja yang

digunakan adalah standar harga yang berlaku di daerah dimana subjek properti

tersebut berada dan berlaku pada saat sekarang ini. Biaya-biaya yang dikeluarkan

tersebut dirinci dalam sebuah daftar yang dinamakan Daftar Rencana Anggaran

Biaya (Daftar RAB). Selanjutnya, biaya-biaya tersebut ditambah dengan nilai tanah

yang diperoleh dengan pendekatan perbandingan data pasar, biaya IMB, dan biaya-

biaya lainnya dan kemudian dikurangi dengan penyusutan (depresiasi) bangunan

tersebut.

v Pendekatan Pendapatan


memproyeksikan seluruh pendapatan (sewa) bersih dari subjek properti tersebut

sehingga diperoleh total pendapatan per tahun. Selanjutnya, pendapatan bersih


lapen-raa-bma-05


9

tersebut dikapitalisasikan dengan menggunakan suatu tingkat bunga pengembalian

modal dan keuntungan.

12.0 OPINI NILAI

Berdasarkan penilaian yang kami lakukan terhadap subjek properti yang terletak

di Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05 Kelurahan Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten

Brebes, kami mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut :

v Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

adalah sebesar Rp.141.450.000,00 (Seratus empat puluh satu juta empat ratus

lima puluh ribu rupiah). Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan

menggunakan pendekatan ini dapat dilihat pada Lampiran I.

v Pendekatan Biaya

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar

Rp.148.500.000,00 (Seratus empat puluh delapan juta lima ratus ribu

rupiah). Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan menggunakan

pendekatan ini dapat dilihat pada Lampiran II.

v Pendekatan Pendapatan

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah

sebesar Rp.110.000.000,00 (Seratus sepuluh juta rupiah). Adapun perhitungan

nilai subjek properti dengan menggunakan pendekatan ini dapat dilihat pada

Lampiran III.

Dari ketiga nilai di atas, kami mengambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar

untuk menentukan nilai modal bangunan subjek properti. Hal ini disebabkan karena nilai

modal yang dihasilkan dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar lebih

mencerminkan nilai modal subjek properti apabila dibandingkan dengan menggunakan

Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan. Nilai modal dengan menggunakan

Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal subjek properti karena bangunan


lapen-raa-bma-05


10

subjek properti sering mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk menentukan

biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan subjek propeti. Sedangkan nilai

modal dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai modal

subjek propeti karena bangunan subjek properti hanya memiliki luas yang kecil sehingga

masih banyak tersisa tanah kosong yang tidak menghasilkan pendapatan sehingga

pendapatan yang diterima tidak mencerminkan nilai modal subjek properti.

13.0 KESIMPULAN NILAI

Setelah melihat, mempertimbangkan, menganalisis dan memperhatikan semua

faktor yang mempengaruhi subjek properti, maka kami menyimpulkan bahwa Nilai Pasar

Wajar atas subjek properti rumah tinggal yang terletak di Jl. H. Iskhak 30 Rt.04 Rw.05

Kelurahan Dukuhturi, Kecamatan Bumiayu, Kabupaten Brebes pada tanggal 17 Juni

2005 adalah sebesar Rp.141.450.000,00 (Seratus empat puluh satu juta empat ratus

lima puluh ribu rupiah).

Nama Penilai :

Evan Rizaldhi MAPPI No. 04330004146/16 I-B Penilai (PBB) Izin Penilai No. 1.00.0060


lapen-raa-bma-05


11

LAMPIRAN-LAMPIRAN

Ø Lampiran I Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Perbandingan

Data Pasar

Ø Lampiran II Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Biaya

Ø Lampiran III Perhitungan Nilai Subjek Properti dengan Pendekatan Pendapatan

Ø Lampiran IV Foto Subjek Properti

Ø Lampiran V Fotokopi SPPT Tahun 2005 Subjek Properti

Ø Lampiran VI Denah Subjek Properti

Ø Lampiran VII Peta Tapak / Situasi

Ø Lampiran VIII Peta Lokasi

Ø Lampiran IX Peta Kabupaten Brebes


lapen-raa-bma-05


LAMPIRAN I

PERHITUNGAN NILAI SUBJEK PROPERTI

DENGAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Tabel Spesifikasi Properti (Tanah dan Bangunan)

No Faktor Beda Subjek Properti Data Pembanding I Data Pembanding

II Data Pembanding III

1 Alamat Jl. H. Iskhak Rt.04 Rw.05

Jl. Kalimarong I Rt.03 Rw.05

Jl. Kalimarong I Gang Mushola Rt.03 Rw.05

Jl. H. Iskhak Rt.05 Rw.05

2 Jarak dari Subjek Properti

- 200 m 230 m 100 m

3 Luas Tanah 460 m2 249 m2 245 m2 410 m2

4 Luas Bangunan 157 m2 70 m2 47,2 m2 135 m2

5 Status Kepemilikan Hak milik (Shofiyah) Hak milik (Slamet S) Hak milik (Chaeri) Hak milik (Nurhayati)

6 Kondisi Bangunan

Perawatan Baik Baik Baik Sangat baik

Material Pokok Batu bata Batu bata Batu bata Batu bata

Lantai

Ubin dan keramik (1 lantai)

Keramik (1 lantai) Ubin (1 lantai) Keramik (2 lantai)

Dinding

Batu bata dan anyaman bambu

Batu bata Batu bata Batu bata

Pelapis Cat biasa Cat biasa Cat biasa Cat biasa

Langit-langit Eternit dan asbes Eternit Asbes Plywood

Pagar Beton Beton - Pagar besi

Atap Genteng biasa Genteng biasa Genteng biasa Genteng biasa

7 Fasilitas

Kamar Tidur 3 buah 3 buah 3 buah 6 buah

Ruang Tamu 1 buah 1 buah 1 buah 1 buah

Kamar Mandi 2 buah 2 buah 2 buah 5 buah

Ruang Makan 1 buah 1 buah 1 buah 1 buah

Dapur 2 buah 1 buah 1 buah 1 buah

Garasi - 1 buah - 1 buah

Teras ada ada ada ada

Halamah Rumah ada ada ada ada

Sumber Air PAM PAM PAM PAM

Daya Listrik 450 watt 450 watt 450 watt 900 watt

Sanitasi baik baik baik baik

8 Aksesibilitas Lebih mudah Mudah Agak sulit Sangat mudah

9 Lokasi Jalan desa Jalan kompleks Jalan kompleks masuk gang

Jalan desa

10 Jenis Data Jual beli Jual beli Jual beli Jual beli

11 Umur Bangunan 20 tahun 12 tahun 11 tahun 7,5 tahun

12 Tahun Dibangun 1985 1993 1994 1997

13 Tahun Renovasi 1997 - - -

14 Waktu Transaksi - Februari 2005 01 September 2003 05 Desember 2004

15 Harga Transaksi - Rp. 65.000.000,- Rp. 30.000.000,- Rp. 150.000.000,-

RRien’s Aljabar Appraisal

lapen-raa-bma-05


Tabel Analisis Perhitungan Penyesuaian

No Faktor Beda Subjek Properti Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III

Rp65,000,000.00 Rp30,000,000.00 Rp150,000,000.00

1 Waktu Juni 2005 Februari 2005 +4% 01 September 2003 +21% 05 Desember 2004 +18%

2 Lokasi Jl. H. Iskhak Rt. 04 Rw. 05

Jl. Kalimarong I Rt. 03 Rw. 05 +4%

Jl. Kalimarong I Gang Mushola Rt. 03 Rw. 05 +6%

Jl. H. Iskhak Rt. 05 Rw. 05 -9%

3 Keadaan Bangunan Luas tanah 460 m2 249 m2 +45.9% 245 m2 +46.7% 410 m2 +10.9% Luas bangunan 157 m2 70 m2 +58.1% 47,2 m2 +71.9% 135 m2 +19.2% Perawatan baik baik +2% Cukup baik +6% Sangat baik -8% Fisik baik baik +2% Cukup baik +6% Sangat baik -8%

4 Umur 20 tahun 12 tahun -30% 11 tahun -27.5% 7,5 tahun -18.8% 5 Aksesibilitas Lebih mudah Mudah +4% Agak sulit +6% Sangat mudah -10%

Jumlah penyesuaian

+90%

+136.1% -5.7%

Nilai diusulkan Rp123,500,000.00 Rp70,830,000.00 Rp141,450,000.00

Dari penyesuaian-penyesuaian di atas, nilai yang paling cocok untuk Subjek Properti ialah nilai dari Data Pembanding III karena :

1. Memiliki jumlah penyesuaian yang terkecil.

2. Luas tanah maupun luas bangunannya hampir sama dengan subjek properti.

3. Lokasinya lebih dekat dengan subjek properti, yaitu sama-sama berada di Jl. H. Iskhak.

Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah sebesar Rp.141.450.000,00


lapen-raa-bma-05


LAMPIRAN II


DENGAN PENDEKATAN BIAYA

Tabel Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tinggal

NO PEKERJAAN SAT VOLUME HARGA SATUAN

JUMLAH HARGA

SUB TOTAL

I PEKERJAAN PERSIAPAN

1 Pengukuran dan pemasangan bowplank m' 124.9 8,868.00 1,107,613.20

2 Pembersihan lapangan m2 460 1,600.00 736,000.00

Rp 1,843,613.20

II PEKERJAAN TANAH

1 Galian tanah m3 31.23 15,687.50 489,920.63

2 Urugan kembali m3 7.81 5,275.00 41,197.75

3 Urugan pasir bawah lantai m3 3.58 72,875.00 260,892.50

Rp 792,010.88

III PEKERJAAN PASANGAN

1 Urugan pasir bawah pondasi m3 6.25 72,875.00 455,468.75

2 Adukan semen m3 6.25 19,335.70 120,848.13

3 Pas.pondasi batu kali/belah (30x40) cm m3 17.49 376,550.70 6,585,871.74

Rp 7,162,188.62

IV PEKERJAAN DINDING

1 Ringbalk praktis (20x25) cm m3 4.77 1,235,154.00 5,891,684.58

2 Pas.bata merah 1:3 m3 21.08 424,114.60 8,940,335.77

3 Plesteran biasa 1:3 m2 421.68 22,523.15 9,497,561.89

4 Sloof (20/25) cm m3 4.96 1,645,590.00 8,162,126.40

5 Kolom (25x25) cm m3 5.66 2,390,369.00 13,529,488.54

6 Anyaman bambu m2 41.41 80,235.00 3,322,531.35

Rp 49,343,728.53

V PEKERJAAN ATAP

1 Gording 6/15 (kayu kamper) m3 0.84 2,458,125.00 2,064,825.00

2 Usuk 5/7&reng 2/3 (kayu kamper) m2 166.07 37,942.50 6,301,110.98

3 Genteng biasa m2 75.98 19,078.00 1,449,546.44

4 Genteng kodok m2 90.09 27,325.00 2,461,709.25

5 Bubungan kodok m' 25.4 30,467.00 773,861.80

6 Lisplang m2 14.8 61,035.00 903,318.00

7 Kuda-kuda m3 1.28 3,433,000.00 4,394,240.00

Rp 18,348,611.47

VI PEKERJAAN PLAFON

1 Rangka plafon dari kayu m2 155.9 55,952.00 8,722,916.80

2 Asbes (100x100) cm m2 35.66 23,136.00 825,029.76

3 Eternit m2 68.28 63,955.00 4,366,847.40

Rp 13,914,793.96

VII PEKERJAAN LANTAI

1 Ubin abu-abu rata 20/20 m2 25.12 32,479.00 815,872.48

2 Lapisan semen m2 44.99 36,034.17 1,621,177.31


lapen-raa-bma-05


3 Ubin hitam 20x20 m2 72.8 47,489.00 3,457,199.20

4 Ubin keramik 20x20 m2 5.28 51,938.00 274,232.64

Rp 6,168,481.63

VIII PEKERJAAN DAUN PINTU

1 Daun pintu m2 15.22 265,537.50 4,041,480.75

2 Kusen pintu dan jendela m3 0.84 3,658,750.00 3,073,350.00

3 Daun jendela kaca rayben m2 3 273,875.00 821,625.00

4 Engsel kuningan untuk pintu buah 26 12,000.00 312,000.00

5 Engsel kuningan untuk jendela buah 6 9,250.00 55,500.00

6 Kunci tanam biasa buah 16 75,000.00 1,200,000.00

7 Pasang kunci slot untuk pintu buah 5 29,380.00 146,900.00

8 Grendel pintu dan jendela buah 6 5,250.00 31,500.00

9 Kaca polos 3 mm m2 4.24 87,862.50 372,537.00

10 Kaca nako lengkap+tralis buah 18 37,500.00 675,000.00

Rp 10,729,892.75

IX PEKERJAAN FINISHING

1 Mengecat kayu m2 15.22 35,720.00 543,658.40

2 Pengecatan dinding m2 421.68 17,910.00 7,552,288.80

3 Pengecatan plafon m2 183.94 14,669.00 2,698,215.86

4 Pengecatan lisplang m2 14.8 14,796.00 218,980.80

Rp 11,013,143.86

X PEKERJAAN SANITAIR

1 Kran air standar buah 2 20,500.00 41,000.00

2 Closet jongkok KIA buah 1 100,000.00 100,000.00

3 Bak mandi besar pas.batu bata buah 1 190,000.00 190,000.00

4 Septictank+resapan besar unit 1 2,000,000.00 2,000,000.00

5 Sumur gali pas.batu bata 5-6 cm unit 1 1,800,000.00 1,800,000.00

6 Tempat cuci buah 1 150,000.00 150,000.00

Rp 4,281,000.00

XI PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK

1 Titik lampu+saklar buah 14 80,000.00 1,120,000.00

2 Sekering box buah 1 38,500.00 38,500.00

3 Stop kontak buah 4 17,500.00 70,000.00

4 Saklar ganda buah 1 22,500.00 22,500.00

5 Saklar tunggal buah 13 17,500.00 227,500.00

6 Lampu TL 20 watt buah 7 55,000.00 385,000.00

7 Lampu bouhlam 25 watt buah 7 12,500.00 87,500.00

8 Kabel listrik m' 50 2,970.00 148,500.00

Rp 2,099,500.00

XII PEKERJAAN HALAMAN

1 Pagar pas.bata merah 1:3 m3 1.27 424,114.60 538,625.54

2 Lapisan semen untuk halaman m2 29.2 36,034.17 1,052,197.76

3 Plesteran biasa 1:3 m2 25.4 22,523.15 572,088.01

Rp 2,162,911.32

TOTAL Rp 127,859,876.20 KEUNTUNGAN KONTRAKTOR 20% x Rp.127,859,876.20 Rp 25,571,975.24


lapen-raa-bma-05


Rp 153,431,851.44

IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN Rp.500.00 x 5.25 x 157 m2* Rp 412,125.00

Rp 153,843,976.44

PAJAK PERTAMBAHAN NILAI 10% x Rp.153,843,976.44 Rp 15,384,397.64

Rp 169,228,374.08

FEE LAIN-LAIN 5%xRp.169,228,374.08 Rp 8,461,418.70

BIAYA REPRODUKSI BARU Rp 177,689,792.78

TERBILANG Rp 177,700,000.00

*) Untuk menghitung IMB, digunakan Standar Perda Th.2005 Kab.Brebes Rp.500.00 per m2. Jumlah ini

dikalikan dengan angka koefisien IMB (a x b x c x d x e) dan luas bangunan subjek properti. Dengan

demikian, perhitungannya adalah sebagai berikut :

Angka koefisien = a x b x c x d x e = 1 x 2 x 1.5 x 1.75 x 1 = 5.25

Besarnya IMB = Rp.500.00 x angka koefisien x luas bangunan

= Rp.500.00 x 5.25 x 157 m2

= Rp.412,125.00

Tabel Perhitungan Depresiasi Fisik Bangunan

Komponen Bangunan Biaya Reproduksi Baru (Rp) Estimasi Depresiasi

% Rupiah

Pondasi 6,585,871.74 33 2,173,337.67 Ubin keramik 274,232.64 10 27,423.26 Ubin abu-abu 815,872.48 25 203,968.12 Ubin hitam 3,457,199.20 20 691,439.84 Plesteran biasa 9,497,561.89 34 3,229,171.04 Dinding 8,940,335.77 25 2,235,083.94 Plafon/langit-langit 8,772,916.80 35 3,070,520.88 Asbes 825,029.76 40 330,011.90 Eternit 4,336,847.40 40 1,734,738.96 Daun pintu 4,041,480.75 14 565,807.31 Cat dinding 7,552,288.80 15 1,132,843.32 Cat plafon 2,698,215.86 10 269,821.59 Cat lisplang 218,980.80 15 32,847.12 Penutup atap 9,982,675.49 42 4,192,723.71 Usuk dan reng 6,301,110.98 26 1,638,288.85 Instalasi listrik 2,099,500.00 12 251,940.00 Pagar 538,625.54 10 53,862.55 Sanitair 4,281,000.00 40 1,712,400.00 Kunci dan engsel 1,745,900.00 38 663,442.00 Kaca dan jendela 1,869,162.00 17 317,757.54


lapen-raa-bma-05


Kusen pintu dan jendela 3,073,350.00 44 1,352,274.00 Jumlah 87,908,157.90 25,879,703.61

Untuk estimasi depresiasi pondasi digunakan teknik perkiraan depresiasi secara langsung dengan metode garis

lurus yaitu sebesar 1,67% per tahun. Hal ini dilakukan karena pondasi tidak dapat dilihat secara langsung.

Ada 3 jenis depresiasi bangunan, yaitu depresiasi fisik, fungsi dan ekonomi. Namun, di dalam laporan ini yang

diperhitungkan hanyalah depresiasi fisik saja.

Dengan asumsi bahwa umur efektif bangunan adalah 60 tahun dan bangunan telah mempunyai umur kronologis

selama 20 tahun, maka besarnya depresiasi subjek properti adalah sebagai berikut :

Rp. 25.879.703,61

Depresiasi fisik bangunan = -------------------------- x 100%

Rp. 87.908.157,90

= 29,44 %

Jadi, depresiasi fisik bangunan subjek properti adalah 29,44 %


lapen-raa-bma-05


Tabel Spesifikasi Data Pembanding Tanah Faktor Beda Subjek Properti Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III

Lokasi Jl. H. Iskhak Rt.04 Rw.05

Jl. H. Iskhak Gang III Rt.04 Rw.05

Jl. MI Rt.01 Rw. 06 Jl. H. Iskhak Rt.04 Rw.05

Status kepemilikan

Hak milik Hak milik Hak milik Hak milik

Nama pemilik Sofiyah Slamet Sudarmaji Munawar H. Mashuri Keadaan tanah Luas tanah 460 m2 160 m2 180 m2 275 m2

Topografi Rendah Rendah Tinggi Rendah Bentuk tanah Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Persegi panjang Aksesibilitas Lebih mudah Lebih mudah Mudah Lebih mudah Tanggal transaksi

- 01 April 2005 01 Nopember 2004 Agustus 2004

Harga jual/m2 - Rp.84.375,00 Rp.44.444,00 Rp.37.090,00

Tabel Perhitungan Penyesuaian Harga Tanah

Faktor Penyesuaian

Data Pembanding I

Data Pembanding II

Data Pembanding III

Rp.84.375,00 Rp.44.444,00 Rp.37.090,00

Waktu +6% +21% +30%

Lokasi +1% +8% +5%

Topografi +0% +2% +0%

Bentuk tanah +0% +0% +0%

Luas tanah +65% +61% +40%

Aksesibilitas +1% +8% +4%

Jumlah penyesuaian

+73% +96% +79%

Nilai diusulkan

Rp.145.968,75 Rp.87.110,24 Rp.66.391,10

Berdasarkan pengamatan yang kami lakukan, besarnya inflasi tanah di daerah tempat subjek properti berada adalah sebesar 3% per bulan. Berdasarkan hasil penyesuaian di atas, maka nilai tanah yang diusulkan untuk subjek properti adalah yang memiliki jumlah penyesuaian terkecil yaitu sebesar Rp.145.968,75.

Penilaian dengan Menggunakan Pendekatan Biaya

Nilai Tanah Rp.145.968,75 x 157 m2 Rp. 22.917.093,75 Nilai Bangunan Biaya Reproduksi Baru Rp.177.700.000,00 Tolak

Depresiasi 29,44 % Rp. 52.314.880,00

Sound Value Rp.125.385.120,00 Nilai Pasar Wajar Rp.148.302.213,75 Katakan Rp.148.500.000,00 Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar Rp.148.500.000,00


lapen-raa-bma-05



lapen-raa-bma-05


LAMPIRAN III


DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Dalam perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan ini, kami

mengambil tiga Data Pembanding Sewa dari tiga buah rumah yang disewakan dengan harga

sewa per tahun yang bervariasi dan masing-masing rumah tersebut memiliki karakteristik

yang berbeda-beda apabila dibandingkan dengan subjek properti, misalnya dalam hal luas

tanah, luas bangunan, fasilitas, kondisi fisik dan perawatan, lokasi dan lain-lain. Oleh karena

itu, kami berpendapat bahwa perlu adanya penyesuaian-penyesuaian terhadap harga sewa per

tahun masing-masing rumah tersebut.

Analisis Penyesuaian

A. Data Pembanding I

Sewa per tahun Rp.1.000.000,00

Penyesuaian properti : +62,5% Rp. 625.000,00

Sewa per tahun setelah penyesuaian Rp.1.625.000,00

B. Data Pembanding II

Sewa per tahun Rp.1.000.000,00

Penyesuaian properti : +75% Rp. 750.000,00


C. Data Pembanding III

Sewa per tahun Rp. 800.000,00

Penyesuian properti : +75% Rp. 600.000,00


Nilai rata-rata sewa per tahun = Rp.1.625.000,00 + Rp.1.750.000,00 + Rp.1.400.000,00

3

= Rp.1.591.666,67


lapen-raa-bma-05


Perhitungan Angka Kapitalisasi

Sebuah rumah tinggal sejenis yang terletak di Jl. Kalimarong I Rt.03 Rw.05 telah

dijual dengan harga jual Rp.65.000.000,00. Selanjutnya, rumah tersebut dikontrakkan dengan

harga sewa bersih Rp.1.000.000,00 per tahun selama satu tahun. Dari data ini, kami dapat

menghitung besarnya angka kapitalisasi dari rumah tinggal tersebut, yaitu :

Sewa bersih per tahun

Angka Kapitalisasi = x 100%

Harga jual

= Rp.1.000.000,00

x 100%

Rp.65.000.000,00

= 1,54%

Perhitungan Nilai

Sewa per tahun Rp. 1.591.666,67

Dikurangi : Outgoings

Ø Perawatan Rp.25.000,00

Ø Pajak (PBB) Rp.25.000,00 +

Rp. 50.000,00

Sewa bersih per tahun Rp. 1.541.666,67

x ATB keabadi 1,54% 64,935

Nilai Modal Rp.100.108.125,22

Katakan Rp.100.110.000,00

Jadi, nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar

Rp.100.110.000,-


lapen-raa-bma-05


Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Ishak Brebes Jateng

Documents

Transcript of Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Ishak Brebes Jateng