lap. aset

LAPORAN

PENILAIAN ASET

PT INDONESIAN PARADISE ISLAND

LOKASI DI :

1. “HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI”

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan

Kuta, Kabupaten Badung – Bali.

2. “SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK)”

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan

Kuta, Kabupaten Badung – Bali.

FILE NO. : Y&R/AV/11/161

No. File : Y&R/AV/11/161

Jakarta, 8 Agustus 2011

Kepada Yth. :

DIREKSI DAN KOMISARIS

PT INDONESIAN PARADISE ISLAND

Jalan Tebet Timur Raya No. 10 C

Jakarta Selatan - DKI Jakarta

[email protected]

Telp. (021) 8315570

Perihal : Penilaian Aset

Dengan hormat,

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN (“Y&R”) telah ditunjuk oleh PT INDONESIAN PARADISE ISLAND

(“IPI”) berdasarkan persetujuan atas surat penawaran No. Pr.YR/AV/259R/IPP/VI/11, tanggal 15

Juni 2011, untuk melakukan penilaian aset “IPI” untuk kepentingan Laporan Keuangan dengan

lingkup sebagai berikut :

1. Hotel Harris Kuta terdiri dari tanah seluas kurang lebih 17.040 meter persegi, bangunan-

bangunan, sarana pelengkap, kendaraan dan peralatan kantor yang terletak di Jalan

Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.

2. Sahid Kuta Lifestlyte Resort (Beachwalk) terdiri dari tanah seluas kurang lebih 35.422

meter persegi dan bangunan-bangunan, yang terletak di Jalan Pantai Kuta, Kelurahan

Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.

Untuk itu kami telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 30 Juni 2011 sampai dengan

2 Juli 2011 dalam rangka pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai, sedangkan tanggal

penilaian adalah 30 Juni 2011.

Tugas penilaian ini dilaksanakan dalam rangka mengungkapkan suatu pendapat mengenai

Nilai Pasar (Market Value) dari aset tersebut di atas untuk kepentingan Laporan Keuangan

PT INDONESIAN PARADISE ISLAND.

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor

seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat

pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada

tanggal 30 Juni 2011 adalah sebesar :

Rp. 677.558.200.000,-

(Enam Ratus Tujuh Puluh Tujuh Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta

Dua Ratus Ribu Rupiah)

Hormat kami,

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN

Dasa’at Alam Ratu, MAPPI (Cert)

Partner Penilai Properti

MAPPI No. 00-S-01338

Ijin Penilai No. P-1.10.00272

STTD No. 56/BL/STTD-P/A/2011

mailto:[email protected]

ii

P E R N Y A T A A N P E N I L A I

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di

bawah ini menerangkan bahwa :

a. Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar analisa, pendapat dan kesimpulan yang

diuraikan didalamnya adalah betul dan benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari penilai;

b. Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik actual maupun

potensial dengan obyek penilaian dan/atau pemilik properti yang dinilai;

c. Imbalan jasa penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;

d. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau

diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;

e. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai;

f. Penilai telah melakukan inspeksi terhadap properti yang dinilai;

g. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan

bantuan professional dalam menyiapkan laporan penilaian;

h. Analisis dan kesimpulan dalam Laporan Penilaian Aset ini hanyalah dibatasi oleh asumsi dan

pembatasan, serta kondisi yang dilaporkan;

i. Dalam Penugasan ini Penilai telah memenuhi syarat penugasan sesuai dengan Panduan

Penerapan Penilaian Indonesia 12 (PPPI 12) dan juga telah melakukan inspeksi dan

memperhatikan hal yang dipertimbangkan sesuai dengan Panduan Penerapan Penilaian

Indonesia 13 (PPPI 13)

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Penilai

Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI 2007);

Jakarta, 8 Agustus 2011

Dasaat Alam Ratu, MAPPI (Cert) - Partner

Ijin Penilai No. P-1.10.00272

....................................

Suswantoro –Reviewer

Mappi : 92-T-0256

....................................

Agus Shoimuddin –Penilai

Mappi : 09-P-02393

....................................


Penilaian Aset – PT Indonesian Paradise Island (“IPI”)

iii

D A F T A R I S I

Halaman

SERTIFIKAT PENILAIAN

PERNYATAAN PENILAI

DAFTAR ISI

1 P E N G A N T A R U M U M................................................................................ 1

1.1 Pendahuluan .......................................................................................... 1

1.2 Isi Laporan ............................................................................................ 1

1.3 Definisi dan Istilah ................................................................................... 2

1.4 Tujuan Penilaian ..................................................................................... 3

1.5 Sifat Penugasan ...................................................................................... 3

1.6 Tanggal Inspeksi dan Pengumpulan Data ........................................................ 3

1.7 Tanggal Penilaian .................................................................................... 3

1.8 Proses Penilaian ...................................................................................... 3

1.9 Metode Penilaian .................................................................................... 4

1.10 Pemilihan Metode Penilaian ....................................................................... 6

1.11 Asumsi dan Pembatasan ............................................................................ 7

1.12 Kesimpulan ............................................................................................ 7

2 L A P O R A N P E N I L A I A N ........................................................................... 8

2.1 Ringkasan Penilaian Keseluruhan ............................................................... 8

2.2 Komentar Pasar Properti (Market Overview) ............................................... 10

2.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia .......................................................... 10

2.2.1.1 Inflasi ....................................................................................... 11

2.2.1.2 Nilai Tukar Rupiah ........................................................................ 11

2.2.1.3 Suku Bunga ................................................................................. 12

2.2.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia .......................................... 13

2.2.2.1 Jaringan Hotel di Indonesia ............................................................. 14

2.2.2.2 Tarif Kamar ................................................................................ 16

2.2.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia ........................................... 17

2.2.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali .................................................. 21

2.2.5 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali .................................................. 22

2.2.6 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali ................................................ 23

2.2.7 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali ............................... 24

2.2.8 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali ....................................... 25

2.2.9 Prospek Industri Pariwisata Indonesia ...................................................... 25

2.2.10 Tinjauan Umum Pasar PERHOTELAN ......................................................... 26

2.2.11 Tingkat Penghunian Kamar (TPK) ............................................................ 28



iv

Halaman

2.3 Hotel HARRIS Resort Kuta Bali ................................................................. 32

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung -

Bali. .................................................................................................. 32

2.3.1 RINGKASAN PENILAIAN ....................................................................... 32

2.3.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ................................................ 33

2.3.2.1 Tanah ....................................................................................... 33

2.3.2.2 Bangunan - Bangunan ..................................................................... 37

2.3.2.3 Sarana Pelengkap ......................................................................... 42

2.3.2.4 Perlengkapan Hotel ....................................................................... 43

2.3.2.5 Peralatan Bangunan ...................................................................... 70

2.3.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN ....................................... 72

2.3.3.1 Jumlah Kamar Tersedia .................................................................. 72

2.3.3.2 Tingkat Penghunian Kamar .............................................................. 72

2.3.3.3 Tarif Sewa Kamar ......................................................................... 72

2.3.3.4 Biaya dan Pengeluaran ................................................................... 73

2.3.3.5 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi ............................................ 74

2.3.3.6 Indikasi Nilai ............................................................................... 74

2.3.3.7 Competitor ................................................................................. 75

2.3.3.8 Pembatasan ................................................................................ 76

2.3.3.9 Kesimpulan Nilai .......................................................................... 76

2.3.4 REKONSILIASI NILAI ........................................................................... 76

2.4 Sahid Kuta Lifestlyte Resort (Beachwalk) ................................................... 77

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung -

Bali. .................................................................................................. 77

2.4.1 RINGKASAN PENILAIAN ....................................................................... 77

2.4.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ................................................ 78

2.4.2.1 Tanah ....................................................................................... 78

2.4.2.2 Bangunan - bangunan ..................................................................... 82

2.4.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN ....................................... 85

2.4.3.1 HOTEL Sheraton Bali Kuta Resort ...................................................... 85

2.4.3.2 Beachwalk .................................................................................. 87

2.4.3.3 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi ............................................ 89

2.4.3.4 Indikasi Nilai ............................................................................... 90

2.4.3.5 Competitor ................................................................................. 90

2.4.3.6 Pembatasan ................................................................................ 91

2.4.3.7 Kesimpulan Nilai .......................................................................... 92

2.4.4 REKONSILIASI NILAI ........................................................................... 92

LAMPIRAN-LAMPIRAN

FOTO

GAMBAR SITUASI TANAH

GAMBAR SITUASI BANGUNAN

PETA LOKASI



Halaman - 1

1 P E N G A N T A R U M U M

1.1 PENDAHULUAN

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN (“Y&R”) telah ditunjuk oleh PT INDONESIAN PARADISE ISLAND

(“IPI”) berdasarkan persetujuan atas surat penawaran No. Pr.YR/AV/259R/IPP/VI/11, tanggal 15

Juni 2011, untuk melakukan penilaian aset “IPI” untuk kepentingan Laporan Keuangan.

Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai nilai pasar aset

untuk kepentingan laporan keuangan dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung,

penelitian, dan analisa terhadap aset (tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan bangunan

dan perlengkapan hotel) dengan memperhatikan faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap

nilai, antara lain :

Sifat – sifat dari aset (tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan bangunan dan

perlengkapan hotel).

Manfaat dan kegunaan aset.

Pengelompokkan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya.

Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati dengan objek

penilaian.

Tanah, bangunan dan sarana pelengkap adalah aset berwujud yang secara tetap melekat di

dalamnya dan tidak terpisahkan disebut juga sebagai real property.

Peralatan bangunan dan perlengkapan hotel adalah aset berwujud yang tidak melekat secara

permanen pada real properti dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan

disebut juga sebagai personal property.

Oleh karena itu, sesuai dengan ketentuan Penilaian untuk penilaian laporan keuangan maka nilai

yang digunakan untuk aset berupa tanah, bangunan,sarana pelengkap, peralatan bangunan dan

perlengkapan hotel adalah Nilai Pasar dengan memperhatikan penggunaan tertinggi dan terbaik.

1.2 ISI LAPORAN

Bab 1, merupakan Pengantar Umum; yang berisikan Pendahuluan, Isi Laporan, Definisi dan Istilah,

Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi dan Penilaian, Proses Penilaian, Metode Penilaian, Pemilihan

Metode Penilaian, Asumsi dan Pembatasan, serta Nilai Pasar properti.

Pendahuluan; berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi terhadap obyek

penilaian.

Definisi dan Istilah; berisikan istilah Biaya Reproduksi/Pengganti Baru, Penyusutan, Nilai

Pasar, serta definisi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use).

Tujuan Penilaian; berisikan referensi yang sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia Tahun

2007 dan penugasan penilaian yang telah disetujui antara KJPP Yanuar Bey dan Rekan

dengan pemberi tugas.

Tanggal Inspeksi; merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas properti dilakukan,

sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan penilaian atas properti yang

dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.



Halaman - 2

Metode Penilaian; berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan metode penilaian

yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan prosedur penilaian melalui Perbandingan

Data Pasar atau Metode Perbandingan Data Pasar, Metode Pendekatan Biaya dan Metode

Pendekatan Pendapatan.

Pemilihan Metode Penilaian; merupakan penjelasan teknik dan prosedur yang akan digunakan

sesuai dengan obyek yang dinilai.

Asumsi dan Pembatasan; merupakan acuan batasan yang digunakan dalam proses penilaian

dengan mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI), dan Standar Penilaian Indonesia

(SPI 2007).

Ringkasan Biaya Pengganti Baru dan Nilai Pasar; merupakan hasil ringkasan penilaian atas

properti yang dinilai.

Bab 2, merupakan Penilaian, yang berisikan; Ringkasan Penilaian properti yang dinilai, Identifikasi

Properti, Data – data dan diskripsi properti.

Lampiran-lampiran.

Foto-foto yang menyangkut properti.

Peta lokasi.

1.3 DEFINISI DAN ISTILAH

Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar Penilaian Indonesia

(SPI), seperti :

“Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (Reproduction Cost, New / Replacement Cost, New)”,

adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung

berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material

atau unit, biaya jasa kontraktor arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,

biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan

dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak

Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk

biaya upah lembur dan premi/bonus. (KPSPI 2007).

“Penyusutan (Depreciation)”, adalah suatu pengurangan nilai yang dialami suatu properti yang

disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan/atau kemunduran fungsional dan kemunduran

ekonomi.

“Penyusutan Fisik (Physical Deterioration)” meliputi rusak, aus, lapuk, retak, mengeras atau

kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik yang ada.

“Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)”, meliputi perencanaan yang kurang baik,

ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan lain-lain.

“Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)”, dipengaruhi oleh faktor-faktor, seperti

perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang membatasi,

peruntukan, dan lain-lain.

“Nilai Pasar (Market Value)” adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat

diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang

berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang

pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar

pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 1. Definisi 3.1).



Halaman - 3

“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan sebagai penggunaan

yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah

dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan

menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP 2007. 6.3)

1.4 TUJUAN PENILAIAN

Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memperoleh Nilai Pasar, untuk kepentingan

Laporan Keuangan PT Indonesian Paradise Island.

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan

penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.

1.5 SIFAT PENUGASAN

Penugasan pekerjaan penilaian aset ini bersifat independen.

1.6 TANGGAL INSPEKSI DAN PENGUMPULAN DATA

Inspeksi dilakukan pada tanggal 30 Juni 2011 sampai dengan tanggal 2 Juli 2011, sedangkan

pengumpulan data-data primer dan sekunder yang diperlukan untuk proses penilaian berlangsung

selama 14 hari kerja.

1.7 TANGGAL PENILAIAN

Tanggal penilaian sesuai dengan tujuan penilaian adalah per 30 Juni 2011.

1.8 PROSES PENILAIAN

Proses Penilaian adalah suatu proses pengumpulan data-data properti, menganalisa, dan

memberikan simpulan nilai properti berupa nilai; tanah, bangunan, sarana pelengkap, peralatan

bangunan dan perlengkapan hotel, melalui Metode Perbandingan Data Pasar, Metode Pendekatan

Biaya, dan Metode Pendekatan Pendapatan. Pada pendekatan data pasar dimana nilai properti

ditentukan atas dasar perbandingan terhadap transaksi jual beli properti sejenis yang baru saja

terjadi atau data transaksi yang telah terjadi di pasaran, serta harga penawaran di lokasi

sekitarnya.

Dalam melakukan perbandingan sangat diperhatikan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap

nilai properti seperti ; lokasi penawaran dan peruntukan, keadaan dan fasilitas lingkungan, data

tanah, penggunaan terbaik dan tertinggi, perkembangan tanah, topografi, perijinan dan

peraturan pemerintah, faktor penyesuaian, jenis hak, waktu transaksi, ukuran mesin dan

peralatan, fungsi (dayaguna) dan lainnya.

Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap properti yang

menghasilkan (Income Producing Property) adalah Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus

Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method). Metode ini digunakan apabila tidak terdapat

data pasar yang sebanding baik dari segi lokasi, luas, peruntukan, bentuk dan kondisi fisik dan

karakteristiknya.



Halaman - 4

1.9 METODE PENILAIAN

Dasar Penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar dimana Nilai yang dimaksud sesuai dengan

definisi (SPI 1. Definisi 3.1)

Perbandingan Data Pasar (Sales Comparison Approach)

Konsep dasar dari metode data pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu

keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya

kecenderungan minat yang tinggi pada properti sejenis yang ditawarkan lebih murah

dibandingkan properti yang lebih mahal.

Dengan metode ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara

langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar. Metode ini

akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti yang dinilai dengan properti yang

menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih dalam toleransi yang

wajar. Varian dari metode ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam

bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan

pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.

Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi yang

terjadi atas beberapa properti sejenis dan kemudian dilakukan analisa hubungan korelasi dari

faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian.

Apabila properti yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya

berupa penambahan nilai (Positif), sebaliknya apabila properti yang dinilai mempunyai faktor

yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya

penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-data pembanding yang

tersedia.

Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda pada

tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan pada

masing-masing penilaian obyek.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Konsep dasar metode pendekatan biaya adalah suatu metode yang digunakan untuk mendapatkan

indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau

membangun kembali properti kekondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih

baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya

supervisi, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua

pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk,

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi /

bonus. Pendekatan ini juga memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal

properti tersebut dari estimasi pembuatan barunya, metode penyusutan yang digunakan adalah

metode garis lurus (straight line) dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur

ekonomis properti), sehingga didapatkan indikasi nilai yang merupakan cerminan nilai pasar

(market value).



Halaman - 5

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu

properti income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan

bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur

ekonomis yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang

dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari

sutau properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan.

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang

lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak

terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu

oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama

tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di

pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka

penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas Terdiskonto atau lebih dikenal dengan istilah

metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah

sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional

properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi

diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus

dan stabil.

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar di bawah ini.

1 3 4 5 …………

n-1 n 2

Value of

Property Discounted Cash Flow Method

1 (1+ i) ²

1 (1+ i) 3

1 (1+ i) 1

1 (1+ i) 4

1 (1+ i) 5

1 (1+ i) n-1

1 (1+ i) n

Value/Nilai = Discounted NI’s + Discounted PpV

= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value

(1+i1)1 (1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n



Halaman - 6

Hasil penilaian dengan metode Metoda Arus Kas Terdiskonto merupakan nilai dari keseluruhan

bagian aset eksisitng yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:

a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional

properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.

b. Menghitung Net Operating Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total

Expenses.

c. Menghitung nilai kini dari Net Operating Income yang mungkin diperoleh dengan

mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan

dari investasi jenis properti bersangkutan.

d. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operating Income termasuk Terminal Value jika

dalam penilaiannya menggunakan metode DCF kemudian ditambah dengan Estimasi Nilai

Tanah yang masih bisa dikembangkan (Excess Land) diperoleh Indikasi Nilai Properti.

1.10 PEMILIHAN METODE PENILAIAN

Untuk penilaian properti Hotel kami menggunakan 2 (dua) Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya

(Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach).

Pendekatan Biaya (Cost Approach) digunakan dalam menghitung nilai tanah, bangunan, peralatan

bangunan, peralatan dan perlengkapan hotel dikarenakan sulitnya mencari data yang sebanding

dan sepadan dengan objek tersebut diatas.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan dalam menghitung nilai properti yang

menghasilkan (Income Producing Property), yaitu dengan cara menghitung nilai dari properti

didasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan yang wajar yang dapat dihasilkan oleh properti

selama umur ekonomis yang masih tersisa.

Dalam Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow

Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa

kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan datang dari Hotel yang sebanding ditambah dengan

penghasilan lainnya seperti pendapatan dari makanan dan minuman serta pendapatan lainnya.

Estimasi dari biaya departemen terkait, biaya umum dan administrasi serta biaya operasional

(termasuk gaji dan biaya energi) dan biaya-biaya tetap seperti management fees, pajak properti,

asuransi properti dan biaya cadangan penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor

tahunan di atas. Pendapatan bersih yang dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan

untuk mendapatkan nilai properti tersebut.

Berdasarkan 2 pendekatan diatas dilakukan Rekonsiliasi Nilai terhadap Indikasi Nilai Pasar kedua

pendekatan tersebut, dimana Rekonsiliasi Nilai dapat diartikan sebagai penggabungan dari 2 atau

lebih pendekatan kedalam satu nilai dengan pembobotan yang objektif. Rekonsiliasi Nilai ini

dipandang perlu karena sulitnya melakukan penilaian dengan Pendekatan Data Pasar (Market

Data Approach) akibat ketiadaan atau sulitnya mencari harga transaksi objek yang sejenis dan

sebanding dengan Properti yang dinilai. Demikian halnya dengan akurasi perhitungan Kemunduran

Ekonomis akibat kondisi eksternal Properti yang digunakan dalam Pendekatan Biaya. Dalam

Rekonsiliasi Nilai, indikasi nilai yang dihasilkan dengan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan

Biaya mendapatkan bobot yang sama.

Sedangkan untuk penilaian tanah, kami menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

dikarenakan tersedianya data pembanding yang sebanding dan sepadan di wilayah sekitar objek

penilaian.



Halaman - 7

1.11 ASUMSI DAN PEMBATASAN

Properti yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah

secara hukum.

Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan

dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan

dibidang hukum, kami asumsikan bahwa surat-surat yang berhubungan dengan properti ini

adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika

ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/kerugian atas

properti yang dinilai.

Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan

ini adalah benar dan teliti.

Bagian dari properti yang dinilai, yang menurut hemat kami tidak mempunyai nilai yang

berarti, maka tidak dimasukkan dalam penilaian ini.

Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam rupiah.

KJPP Yanuar Bey dan Rekan, dimana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya

tidak mempunyai kepentingan finansil terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional

atas penilaian ini sama sekali tidak tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.

Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Kode Etik

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam SPI

2007 (Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007).

Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan

ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.

Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel KJPP Yanuar Bey

dan Rekan dan ditandatangani oleh penilai berijin yang tertera namanya di atas.

Laporan ini ditujukan untuk kepentingan Laporan Keuangan PT Indonesian Paradise Property,

Tbk.

Laporan ini digunakan untuk kepentingan penilaian Laporan Keuangan dan tidak bisa

dipergunakan untuk Taksasi agunan kredit.

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan

penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.

1.12 KESIMPULAN

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor

seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat

pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada

tanggal 30 Juni 2011 adalah sebesar Rp. 677.558.200.000,- (Enam Ratus Tujuh Puluh Tujuh

Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)



Halaman - 8

2 L A P O R A N P E N I L A I A N

2.1 RINGKASAN PENILAIAN KESELURUHAN

A. HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI:

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.

Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya

Uraian Indikasi Indikasi

Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Tanah (Luas : 17.040 m²) Rp 129.504.000.000,- *) Rp 129.504.000.000,-

Bangunan-bangunan Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-

Sarana Pelengkap Rp 1.636.210.000,- Rp 638.130.000,-

Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,- *) Rp 4.566.430.000,-

Peralatan Bangunan Rp 1.370.650.000,- *) Rp 1.370.650.000,-

Jumlah Rp 197.968.230.000,- Rp 170.216.180.000,-

Indikasi Nilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan

Uraian Indikasi

Nilai Pasar

Indikasi Nilai (Hotel) Rp 169.722.000.000,-

Jumlah Rp 169.722.000.000,-

Kesimpulan Pendapat Nilai Pasar

Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi

seperti di bawah ini :

Uraian Nilai Pasar

Pendekatan Biaya (50% x 170.216.180.000) Rp 85.108.090.000,-

Pendekatan Pendapatan (50% x 169.722.000.000) Rp 84.861.000.000,-

Jumlah Properti Hotel Harris Kuta Rp 169.969.090.000,-



Halaman - 9

B. SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK):

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali.




Tanah (Luas : 35.422 m²) Rp 318.798.000.000,- *) Rp 318.798.000.000,-

Bangunan - Bangunan Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-

Jumlah Rp 474.996.690.000,- Rp 471.091.720.000,-


Uraian Indikasi

Nilai Pasar

Indikasi Nilai (Beachwalk) Rp 562.335.200.000,-

Jumlah Rp 562.335.200.000,-




Uraian Nilai Pasar



Jumlah Properti Beachwalk Rp 507.589.110.000,-

Jumlah Keseluruhan Rp 677.558.200.000,-

Dibulatkan Rp 677.558.200.000,-

„

*) Nilai Pasar



Halaman - 10

2.2 KOMENTAR PASAR PROPERTI (MARKET OVERVIEW)

2.2.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia

Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh terjaganya

stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif pada perekonomian

Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi di Indonesia dan terus

berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat, sebagai refleksi dari meningkatnya

kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi pendorong utama bagi perbaikan ekonomi

Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini. Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada

perekonomian dunia, dan relatif stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011

perekonomian Indonesia diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% – 6,5%.

Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh membaiknya

tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor asing dan dunia usaha.

Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan, dan berlangsungnya diversifikasi

pasar ekspor secara berarti ke negara-negara non-tradisional diperkirakan akan menjaga tetap

baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun 2011 mendatang.

Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%, dan tahun

2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar peluang bagi Indonesia

untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun 2011. Selain akan didukung oleh

pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor yang moderat, peningkatan daya beli

masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi

permintaan.

Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor

pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan penting

dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu berkembangnya

kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan sektor keuangan juga akan

sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik pada tahun 2011.

Pertumbuhan PDB

Sumber: Bank Indonesia



Halaman - 11

2.2.1.1 Inflasi

Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK

mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi

yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di

penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung tahun 2010

sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui

rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang

ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010

sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah.

Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy). Tingginya

tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang bersumber dari kelompok

bahan pangan.Kenaikan harga beberapa komoditas bahan pangan akibat gangguan cuaca yang

masih berkelanjutan menyebabkan laju inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain

faktor domestik, perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi

harga komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat naik

pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan tahun masih cukup

terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya ekspektasi inflasi masyarakat,

dan sisi penawaran yang masih memadai dalam merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok

administered prices, pasca kenaikan tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan

strategis pemerintah hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010

berada di atas sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 5±1%.

Perkembangan Inflasi Tahun 2010


2.2.1.2 Nilai Tukar Rupiah

Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama

Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil

dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama

Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan melemah. Sentimen negatif terkait krisis

fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain

itu, rupiah juga terkoreksi akibat meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai

tukar rupiah selama Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9%

(mtm) dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level

Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya. Dengan



Halaman - 12

demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per dolar AS atau

terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun pergerakan nilai tukar

rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi 0,16% dari 0,26% pada bulan sebelumnya .

Perkembangan Nilai Tukar Rupiah


2.2.1.3 Suku Bunga

Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga

perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga

deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga

kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit mengalami

penurunan. Sampai dengan November 2010, rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun

sebesar 3bps dibandingkan dengan bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila

dibandingkan dengan akhir tahun 2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps

dari 6.87% menjadi 6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan

November 2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November

2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%.

Perkembangan Tingkat Suku Bunga




Halaman - 13

Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga deposito

terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar 8,9bps, 203bps, dan

62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga deposito seluruh tenor mengalami

peningkatan sebesar 12bps. Untuk suku bunga deposito 1 bulan, penurunan suku bunga

terutama dilakukan oleh kelompok bank persero dan bank swasta.

Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku bunga

kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan dengan suku

bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar 68bps dan dengan suku

bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan perkembangan tersebut, pada

Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%, suku bunga KMK sebesar 13,01% dan

suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan

oleh kelompok bank asing dan campuran, serta bank swasta.

2.2.2 Gambaran Umum Industri Perhotelan Indonesia

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai

tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata –rata pertumbuhan

5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata – rata

mencapai 3,24% .

Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009

Klasifikasi

Tahun

2004 2005 2006 2007 2008 2009* Rata -rata

Pertumbuhan

Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%

Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%

Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%

Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%

Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%

TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%

Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)

Meningkatnya jumlah hotel berbintang diikuti pula dengan meningkatnya tingkat hunian, dimana

secara keseluruhan hotel berbintang selama tahun 5 tahun terakhir meningkat rata-rata 1,54% per

tahun, sedangkan dilihat dari rata –rata tingginya tingkat hunian didominasi oleh hotel berbintang

di Kalimantan Tengah sebesar 62,74%, DKI Jakarta sebesar 52,65% dan Bali 51,98% seperti

terlihat pada tabel berikut :

Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Nasional 2004 -2009

Propinsi Tahun Rata-

Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

N. Aceh Darussalam 48,73 47,47 57,93 53,61 49,81 50,31 51,31

Sumatera Utara 37,43 42,05 43,57 42,57 42 42,42 41,67

Sumatera Barat 40,24 38,68 40,66 40,84 45,79 46,25 42,08

Riau 42,1 40,22 44,8 49,07 47,34 47,81 45,22

Jambi 34,81 35,72 37,8 39,22 50,25 50,75 41,43

Sumatera Selatan 36,71 34,68 44,67 45,84 44,43 44,87 41,87

Bengkulu 21,77 30,39 27,94 29,29 36,44 36,80 30,44

Lampung 45,56 47,54 49,02 51,2 48,81 49,30 48,57



Halaman - 14

Propinsi Tahun Rata-

Rata 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

Kep. Bangka Belitung 38,14 34,67 34,52 24,43 30,88 31,19 32,31

Kep. Riau - - 49,69 51,14 46,09 46,55 48,37

DKI Jakarta 51,08 54,53 55,01 53,61 50,57 51,08 52,65

Jawa Barat 37,77 37 38,63 39,39 40,26 40,66 38,95

Jawa Tengah 43,21 41,74 36,92 37,6 37,79 38,17 39,24

D.I. Yogyakarta 45,64 43,04 43,37 45,55 50,07 50,57 46,37

Jawa Timur 48,29 45,6 45,46 42,78 46,9 47,37 46,07

Banten 33,26 32 39,3 37,58 46,89 47,36 39,40

Bali 47,8 46,37 43,85 53,49 59,88 60,48 51,98

Nusa Tenggara Barat 32,54 35,95 43,28 43,29 44 44,44 40,58

Nusa/ Tenggara Timur 43,86 46,71 46,76 39,36 51,85 52,37 46,82

Kalimantan Barat 40,49 39,76 45,98 41,25 41,85 42,27 41,93

Kalimantan Tengah 42,7 62,95 66,78 72,47 65,43 66,08 62,74

Kalimantan Selatan 46,98 51,4 51,2 49,57 53,66 54,20 51,17

Kalimantan Timur 54,5 53,55 51,27 48,03 45,75 46,21 49,89

Sulawesi Utara 51,92 51,55 47,66 47,59 53,93 54,47 51,19

Sulawesi Tengah 52,93 51,55 54,45 53,79 43,36 43,79 49,98

Sulawesi Selatan 38,17 36,7 37,99 36,85 40,05 40,45 38,37

Sulawesi Tenggara 43,61 47,3 41,73 36,55 39,65 40,05 41,48

Gorontalo - - 41,94 56,58 59,09 59,68 54,32

Sulawesi Barat - - 36,52 30,51 26,63 26,90 30,14

Maluku 48,11 51,02 42,7 29,37 38,7 39,09 41,50

Maluku Utara 23,5 33,02 65,85 54,45 26,84 27,11 38,46

Irian Jaya Barat - - 35,92 35,31 35,19 35,54 35,49

Papua 34,78 43,25 38,9 42,89 47,17 47,64 42,44

Indonesia 44,98 45,03 46,18 46,89 48,06 48,54 46,61

Pertumbuhan 0,11% 2,55% 1,54% 2,50% 1,00% 1,54%

Sumber : Badan Pusat Statistik

2.2.2.1 Jaringan Hotel di Indonesia

Menurut data dari Perhimpunan Hotel dan Restauran Indonessia (PHRI), dilihat dari segi

pengelolaan hotel sebagian besar hotel berbintang (dalam hal ini bintang 3 ke atas) dikelola oleh

pihak asing. Hal ini terlihat dari banyaknya hotel yang menggunakan nama dari luar negeri yang

merupakan identitas/nama dari pengelola bisnis hotel yang bersangkutan, diantaranya terlihat

pada beberapa jaringan hotel internasional yang ada di Indonesia, sebagai berikut :

Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Accor Mercure Convention Center

Hotel Ibis

Aerowisata Hotels Grand Preanger Hotel, Bandung

Senggigi Beach Hotel, Lombok

Aston Aston Jakarta

Aston Atrium Hotel



Halaman - 15

Operator Hotel Nama Hotel Beberapa Diantaranya

Banyan Tree Hotels Banyan Tree Hotels in Bintan Island (Bintan)

Best Western Best Western New Kuta Condotel

Clarion Hotels Clarion Hotels, Makasar

Conrad Hotels Conrad Bali Resort & SPA

Crowne Plaza Hotels Crowne Plaza Hotels, Jakarta

Dusit Dusit Mangga Dua

Four Seasons Hotels Four Season Jimbaran

Four Season Bayan

Four Season Hotels Jakarta

Hilton Hotels Hilton Hotel Surabaya

Holiday Inn Hotels Holiday Inn Baruna Resort

Holiday Inn Hotels in Batam Island

Hyatt Hotels Hotel Aryaduta

Hyatt Regency Bandung

Hyatt Regency Yogyakarta

Intercontinental Hotels Intercontinental Midplaza Hotel

Intercontinetal Hotels in Bali

JW Marriot Hotels JW Marriot Hotels Jakarta

Melia Hotels Melia Bali Villas Resort & Spa

Grand Melia

Melia Purosani

Meridien Hotels Le Meridien Nirwana Golg & Spa Hotels

Le Meridien Hotels in Jakarta

Nikko Hotels Nikko Jakarta

Oberoi Hotels Oberoi Lombok Hotel

Oberoi Hotels in Bali

Pan Pacific Hotels Sari Pan Pacific Hotel

Quality Inns Hotels Grand Quality Jogja Hotel

Ramada Hotels Ramada Bintang Bali

Ramada Resort Benoa Bali

Regent Hotels Regent Hotels in Jakarta

Ritz Carlton Hotels Ritz Carlton Hotels in Jakarta

Redtop Hotels Redtop

Raddin Hotels Raddin Hotel

Shangrila Hotels Shangrila Hotel in Surabaya

Shangrila Hotel in Jakarta

Sheraton Hotels Sheraton Bandara, Sheraton Media, Tower

Sheraton Senggigi Beach Resort

Sofitel Hotels Sofitel Seminyak Hotel

Swiss Belhotel Hotels Arion Swiss Belhotel Hotels in Bandung

Grand Swiss Belhotel in Medan

Westin Hotels Westin Hotels in Bali

Santika Hotel Santika Premiere Jakarta

Sahid Group Grand Sahid Hotel

Pardede Hotel Pardede

Sofyan Betawi Sofyan

Sumber : CIC



Halaman - 16

Jaringan hotel dengan standar internasional tersebar di seluruh wilayah di Indonesia dan

menunjukkan perkembangan yang cukup pesat, dilihat dari jumlah hotel dengan jaringan

internasioanl yang dari tahun ke tahun jumlahnya makin bertambah. Beberapa industri

perhotelan Indonesia yang sudah memiliki manajemen usaha yang cukup baik dengan sumberdaya

manusia yang cukup memadai, juga mampu berkembang dengan memperluas jaringan hotel lokal

di beberapa wilayah yang menjadi daerah tujuan wisata di Indonesia.

Di tengah kondisi krisis ekonomi global, industri perhotelan masih menjadi daya tarik bagi

pengusaha dalam melakukan ekspansi usahanya. Peranan pemerintah di bidang pariwisata dengan

berbagai program dan kebijakan lainnya mendorong para investor untuk tetap melakukan

pembangunan beberapa hotel baru dan juga pengembangan/perluasan di sejumlah daerah di

Indonesia.

2.2.2.2 Tarif Kamar

Ketatnya persaingan di industri perhotelan tanah air, membuat beberapa hotel berbintang yang

beroperasi di Indonesia membuat program yang mampu menarik para wisatawan, diantaranya

beberapa paket menarik dengan harga terjangkau namun tetap dilengkapi dengan pelayanan yang

memuaskan.

Beberapa tarif kamar yang berlaku di beberapa hotel berbintang di Indonesia antara

lain :

Hotel Bintang Tarif (USD)

Manhattan **** 66

Indonesia Kempinski Jakarta ***** 275

Ascott ***** 210

Dharmawangsa ***** 207

Ritz Carlton ***** 206

JW Marriot ***** 192

Four Seasons ***** 176

Somerset Berlian **** 171

Mulia Senayan ***** 168

Treva Internasional ** 145

Grand Melia ***** 135

Nikko Hotel Jakarta **** 129

Sheraton Bandara ***** 125

Grand Mahakam ***** 120

Apartemen Djuanda *** 103

Paragon Galery *** 55

Sahid Jaya *** 71

Sari Pan Pacific **** 93

Atlet Century Park ***** 76

Allison Residence ***** 94

Crowne Plaza ***** 96

Kristal *** 92

Twin Plaza *** 54

Spark Hotel *** 43

Santika Premiere Jakarta **** 80



Halaman - 17

Hotel Bintang Tarif (USD)

Jakarta Airport *** 92

Novotel Mangga Dua **** 77

Mercure Convention Center **** 68

Sumber : CIC

2.2.3 Gambaran Umum Industri Pariwisata Indonesia

Secara keseluruhan jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Indonesia pada

Desember 2010 mencapai 644.221 orang, mengalami kenaikan sebesar 3,01 persen dibanding

bulan yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, jika dibanding November 2010, jumlah wisman

Desember 2010 mengalami peningkatan sebesar 11,43 persen. Jumlah wisman yang datang

melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010 mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding

Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang menjadi 592.122 orang.

Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk

mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman yang datang melalui

pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,40 persen

dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604 orang menjadi 222.497 orang. Namun,

jika disbanding November 2010, jumlah wisman yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar

13,03 persen.

Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk



Halaman - 18

Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke Indonesia

mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada

periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi di sebagian besar pintu masuk

utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sumarmo

sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16 persen. Sementara itu, enam pintu masuk

utama mengalami penurunan dengan penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen.

Diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.

Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di sebagian besar

pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di Sepinggan 58,41 persen,

Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02 persen. Sementara itu, pintu masuk yang

mengalami penurunan jumlah kunjungan wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar

73,55 persen. Selanjutnya, jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember

2010 terjadi di sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk

bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.

Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara St. Syarif

Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65 persen.

Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Sumber : BPS – Pariwisata Feb 2011

Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai 7,00 juta

orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar 6,32 juta.

Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan meninggalkan Indonesia

(Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata,

menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di Indonesia pada tahun 2010 mengalami

peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04

hari. Peningkatan lama tinggal ini berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan

yang juga mengalami kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu

juga dengan rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen,

yaitu dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.

Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6 miliar

atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai US$6,3 miliar.

Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per kunjungan.



Halaman - 19

Profil Wisman 2009 dan 2010

No Uraian 2009 2010 Pertumbuha

n (%)

1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74

a. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47

b. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62

2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02

3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55

4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20

5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63

Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010

mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK Desember 2009 sebesar 52,53

persen. Demikian pula dibanding dengan TPK November 2010 yang sebesar 50,25 persen, TPK

Desember 2010 naik 3,59 poin. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi

Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.

TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2010

No. Provinsi TPK (%)

Desember 2009 Desember 2010

1. Sumatera Utara 37,41 46,67

2. Sumatera Barat 52,56 53,05

3. DKI Jakarta 55,28 55,84

4. Jawa Barat 54,02 55,90

5. Jawa Tengah 46,15 44,14

6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92

7. Jawa Timur 51,32 51,95

8. Bali 59,66 60,81

9. Sulawesi Utara 43,73 49,19

10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23

11. Kalimantan Timur 46,34 62,64

12. Riau 48,16 50,42

13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26

14. Kepulauan Riau 48,53 47,34

15. Lampung 46,24 52,09

16. Jambi 52,05 48,94

17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10

17 Provinsi 52,53 53,84

Sumber: BPS



Halaman - 20

Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding November 2010 terjadi di seluruh Provinsi DTW

kecuali Provinsi Sulawesi Tengah, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi D.I. Yogyakarta

sebesar 16,32 poin. Kenaikan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta ini menunjukan Provinsi

D.I. Yogyakarta telah kembali normal pasca terjadinya bencana alam berupa meletusnya Gunung

Merapi pada akhir Oktober 2010. Sementara itu Sumatera Utara merupakan provinsi dengan

kenaikan TPK terendah yaitu 0,06 poin.

TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia



1. Bintang 1 40,18 46,55

2. Bintang 2 48,36 52,88

3. Bintang 3 53,14 56,21

4. Bintang 4 55,00 53,77

5. Bintang 5 57,57 55,28

Seluruh Bintang 52,53 53,84

Sumber: BPS

Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel bintang 3

yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada hotel bintang 1 yang

hanya mencapai 46,55 persen.

Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi di

Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding rata-rata lama

menginap tamu Desember 2009, dan naik 0,08 hari jika dibanding November 2010. Secara

keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding

tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh

provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi Tengah.

Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi pada

Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa Tenggara Barat

sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang terendah terjadi di Provinsi

Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di

Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari.

Sedangkan rata-rata lama menginap tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah

sebesar 1,00 hari. Sementara itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi

di Provinsi Bali sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24

hari.



Halaman - 21

Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17

Provinsi di Indonesia

No. Provinsi

Rata-Rata Lama Tamu Menginap (Hari)

Asing Indonesia Total

Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44

2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45

3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12

4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56

5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36

6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70

7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52

8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94

9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74

10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73

11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90

12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70

13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76

14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40

15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60

16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39

17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24

17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99

Sumber: BPS

2.2.4 Gambaran Umum Industri Pariwisata Bali

Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan Desember 2009

mencapai 222.546 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar 26,47 persen dibandingkan

dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Nopember 2009,

jumlah wisman mengalami peningkatan sebesar 20,42 persen. Pada bulan Desember 2009,

sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara (99,58%) sedangkan melalui pelabuhan laut

hanya sebesar 0,42 persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah

wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 26,08 persen,

sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Nopember 2009 angka ini naik 20,03 persen.

Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Desember 2009 berjumlah 942 orang,

naik 371,00 persen dibandingkan bulan Desember 2008 dan naik sebesar 420,44 persen

dibandingkan dengan bulan Nopember 2009.

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan Desember 2009 mencapai

rata-rata 59,66 persen, atau naik 4,76 poin dibandingkan TPK bulan Nopember 2009 yang sebesar

54,90 persen. Kota Denpasar menempati urutan tertinggi dengan TPK sebesar 62,51 persen dan

terendah di Kabupaten Buleleng dengan TPK sebesar 28,14 persen.



Halaman - 22

TPK Pada Hotel Berbintang di Bali Menurut Kabupaten/Kota, November–Desember 2009


November 2009 Desember 2009

1. Tabanan 40,65 50,22

2. Badung 56,11 61,23

3. Gianyar 37,24 44,50

4. Karangasem 0,88 33,69

5. Buleleng 36,58 28,14

6. Denpasar 57,68 62,51

Bali 54,90 59,66

Sumber: BPS Provinsi Bali

Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di Bali

November–Desember 2009

No. Provinsi



Nov

2009

Des

2009

Nov

2009

Des

2009

Nov

2009

Des

2009

1. Bintang 1 3,45 3,63 2,19 2,81 2,86 3,32

2. Bintang 2 3,58 4,03 4,71 2,35 3,75 3,50

3. Bintang 3 4,14 4,35 2,51 3,04 3,49 3,78

4. Bintang 4 2,87 2,73 3,05 2,77 2,93 2,75

5. Bintang 5 3,74 3,19 5,93 3,81 4,18 3,34

Sumber: BPS Provinsi Bali

2.2.5 Perkembangan Winus dan Wisman di Bali

Perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Bali selama tahun 2005 sampai tahun 2007

terus mengalami peningkatan, sementara pada tahun 2008 dan tahun 2009 mengalami sedikit

penurunan yang dsebabkan menurunannya wisatawan nusantara (Winus) masing –masing 15% dan

10%. Sedangkan perkembangan wisatawan Asing (Wisman) selama empat tahun terakhir terus

meningkat dengan rata –rata peningkatan mencapi 12% per tahun.



Halaman - 23

Perkembangan Wisman dan Winus di Bali

Sumber : Bali Dalam Angka 2010.

Pada periode Januari - September tahun 2010 wisman yang berkunjung ke Bali mencapai

1.919.126 orang bila dibanding dengan periode yang sama pada tahun 2009 sebesar 1.756.1491

maka terjadi kenaikan sebesar 9,26%. Wisman yang paling banyak datang ke Bali adalah

wisman berkebangsaan Australia, Jepang, Republik Rakyat Cina, Malaysia dan Taiwan

menempati jumlah terbanyak, dengan persentase masing-masing sebesar 24,14%, 10,18%,

8,18%, 5,49% dan 5,22%. Sepuluh negara asal wisman yang terbanyak datang ke Bali pada

Januari terlihat pada tabel berikut :

Data Negara asal Wisman di Bali

No Keterangan

Wisman Januari s/d September 2010 Wisman

Jan.s/d

Sept‟2009

(org)

Perubahan

Wisman

Jan.s/d

Sept‟2010

Thd. 2009

Bamdara

(Orang)

Pelabuhan

(Orang)

Total

(Orang)

Bobot

(%)

1. Australia 455.142 8,047 463.189 24,14 314.281 47,38%

2. Jepang 195.279 9 195.288 10,18 250.065 -21,91%

3. Republik R. Cina 157.008 1 157.009 8,18 154.871 1,38%

4. Malaysia 105.357 5 105.362 5,49 101.077 4,24%

5. Taiwan 100.268 1 100.259 5,22 91.775 9,26%

6. Korea Selatan 93.138 2 93.140 4,85 93.730 -0,63%

7. Perancis 80.854 538 81.392 4,24 85.749 -5,08%

8. Inggrris 71.870 230 72.100 3,36 68.212 5,70%

9. Jerman 64.126 565 64.691 3,37 58.018 11,50%

10. Singapura 61.594 2 61.596 3,21 38.319 60,75%

11. Lainnya 511.874 13.216 525.090 27,36 500.394 4,94%

Jumlah 1.896.510 22.616 1.919.126 100,00 1756.491 9,26%

Sumber : Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV,5 November 210

2.2.6 Perkembangan Industri Perhotelan di Bali

Perkembangan jumlah hotel berbintang di Bali selama 5 tahun terakir tidak mengalami perubahan

yang signifikan, yaitu dari 146 hotel pada 2005 hanya meningkat menjadi 149 kamar pada tahun

2009 atau naik rata –rata 0,5% per tahun. Namun demikian belakangan ini pembangunan Villa di



Halaman - 24

Pulau Dewata sangat marak sehingga secara otomatis akan menambah jumlah kamar yang ada.

Hingga saat ini belum ada data yang pasti mengenai jumlah villa di Bali. Bali. Jumlah Hotel Berbintang di Bali

Berdasarkan sebaran wilayah lokasi hotel, Pada tahun 2009, jumlah hotel berbintang sebagian

besar berada di wilayah Kabupaten Badung dengan jumalh unit hotel mencapai 90 unit atau

sekitar 60,4% dari total hotel berbintang di Bali seperti terlihat pada tabel berikut :

Sebaran Hotel Berbintang di Bali

Kabupaten / Kota Kelas Hotel

Jumlah

Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1

1. Jembrana - - 1 - 1 2

2. Tabanan 1 - 1 - - 2

3. Badung 26 28 19 15 2 90

4. Gianyar 5 5 1 - - 11

5. Klungkung - - 1 1 - 2

6. B a n g l i - - - - - -

7. Karangasem 1 2 1 1 - 5

8. Buleleng 1 2 2 3 1 9

9. Denpasar 3 4 9 7 5 28

Jumlah 37 41 35 27 9 149

Sumber : BPS Dalam Angka 2010

2.2.7 Perkembangan Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali

Perkembangan tingkat hunian hotel berbintang pada tahun 2006 terlihat adanya penurunan,

kemudian pada tahun 2007 dan 2008 meningkat dan tahun 2009 kembali menurun seperti terlihat

pada tabel berikut :



Halaman - 25

Tingkat Hunian Hotel Berbintang di Bali

Kelas Bintang Tingkat Hunian Hotel

Rata -

rata 2005 2006 2007 2008 2009

Bintang 5 49,80 49,14 57,31 66,94 60,92 56,82

Bintang 4 47,46 43,22 52,12 62,55 59,22 52,91

Bintang 3 42,11 36,62 48,34 61,19 59,55 49,56

Bintang 2 39,46 38,08 49,57 51,08 47,41 45,12

Bintang 1 27,36 39,68 36,47 38,29 42,53 36,87

Seluruh Hotel 44,40 44,46 53,32 62,77 59,0 52,79

Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Menurunnya tingkat penghunian hotel berbintang pada tahun 2009 sebesar 6,01% dibanding tahun

2008 diantarnya selain akibat terjadinya peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada

pertengahan tahun 2009 juga disebabkan oleh adanya larangan atau travel warning yang

dikeluarkan oleh sejumlah Negara untuk berkunjung ke Indonesia. Namun demikian dengan

meningkatnya jumlah wisatawan mancanergara yang bekunjung ke bali pada periode Januari s/d

September 2010 maka tingkat hunian kembali mengalami meningkat mencapai 62,06%.

2.2.8 Perkembangan Lama Menginap Wisatawan di Bali

Rata –rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali selama periode tahun 2005 sampai 2009

terus mengalami peninglatan dengan rata –rata peningkatan 3,32 hari. Sedangkan untuk waktu

lamanya menginap, tamu hotel 5 paling lama menginap dengan rata –rata lama menginap selama

4,06 hari, kemudain diikuti oleh tanu hotel bintang 4 seperti terlihat pada tabel berikut :

Rata –rata lama menginap tamu hotel Berbintang di Bali

Kelas Bintang Rata –rata Lama Menginap Tamu Hotel di Bali

Rata -

rata 2005 2006 2007 2008 2009

Bintang 5 3,71 3,63 4,08 4,07 4,79 4,06

Bintang 4 2,38 3,13 3,18 3,27 3,23 3,04

Bintang 3 3,27 2,73 3,10 2,99 2,69 2,96

Bintang 2 3,08 3,25 3,25 3,29 4,06 3,39

Bintang 1 3,01 2,39 2,46 3,5 3,63 3,00

Seluruh Hotel 3,19 3,23 3,48 3,54 3,63 3,41

Sumber : Bali Dalam Angka 2010

Sementara berdasarkan catatan Berita Resmi Statistik Provinsi Bali No.44/11/51/Th.IV, tangal 5 November 210, rata –rata lama menginap tamu hotel berbintang di Bali untuk bulan September 2010 mencapai 3,40 hari.

2.2.9 Prospek Industri Pariwisata Indonesia

Berdasarkan perkembangan pembangunan hotel, tingkat hunian yang semakin meningkat setiap

tahunnya serta bergairahnya kalangan pengusaha perhotelan baru mancanegara yang terus

agresif dalam membangun hotel-hotel baru menunjukan pasar hotel di Indonesia saat ini masih

mempunyai prospek yang positif.



Halaman - 26

2.2.10 Tinjauan Umum Pasar PERHOTELAN

Secara keseluruhan, jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Indonesia pada

Juni 2011 mencapai 674.402 orang, mengalami kenaikan sebesar -9,94 persen dibanding bulan

yang sama tahun sebelumnya. Begitu pula, secara komulatif pada Januari-Juni 2011 , jumlah

wisman mengalami peningkatan sebesar 6,42 persen dibandingkan periode yang sama tahun

sebelummnya. Jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk utama pada Desember 2010

mengalami kenaikan 3,31 persen dibanding Desember 2009 yaitu dari 573.150 orang menjadi

592.122 orang.

Demikian pula, jika dibanding November 2010 jumlah wisman yang datang melalui 19 pintu masuk

mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Sementara itu, jumlah wisman yang datang melalui

pintu masuk Ngurah Rai pada Desember 2010 mengalami sedikit kenaikan, yaitu 0,40 persen

dibanding bulan yang sama tahun 2009, yaitu dari 221.604 orang menjadi 222.497 orang. Namun,

jika dibanding November 2010, jumlah wisman yang datang melalui Ngurah Rai naik cukup besar

13,03 persen.

Jumlah Kedatangan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia Menurut Pintu Masuk, 2011

Sumber : BPS – Jumlah wisman Juni 2011



Halaman - 27

Jumlah Kedatangan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia Menurut Pintu Masuk, 2010

Sumber : BPS – Jumlah wisman 2010

Secara kumulatif, selama Januari-Desember 2010, jumlah wisman yang berkunjung ke Indonesia

mencapai 7.002.944 orang, yang berarti meningkat 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada

periode yang sama tahun 2009. Kenaikan jumlah wisman ini terjadi di sebagian besar pintu masuk

utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Adi Sumarmo

sebesar 35,54 persen, diikuti Soekarno-Hatta 31,16 persen. Sementara itu, enam pintu masuk

utama mengalami penurunan dengan penurunan tertinggi terjadi di Minangkabau 46,12 persen.

Diharapkan pada tahun-tahun berikutnya jumlah kunjungan wisman dapat lebih tinggi lagi.

Kenaikan jumlah wisman Desember 2010 dibanding Desember 2009 juga terjadi di sebagian besar

pintu masuk utama, dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di Sepinggan 58,41 persen,

Selaparang 54,48 persen dan Husein Sastranegara 39,02 persen. Sementara itu, pintu masuk yang

mengalami penurunan jumlah kunjungan wisman tertinggi terjadi di pintu masuk bandara Makasar

73,55 persen. Selanjutnya, jika dibanding November 2010 kenaikan jumlah wisman Desember

2010 terjadi di sebagian pintu masuk dengan persentase kenaikan tertinggi terjadi di pintu masuk

bandara Adi Sucipto 160,53 persen dan kenaikan terendah di Minangkabau 0,06 persen.

Sementara itu penurunan jumlah kunjungan wisman yang cukup tajam melalui bandara St. Syarif

Kasim II 59,76 persen dan yang terendah di pintu masuk Soekarno-Hatta 5,65 persen.



Halaman - 28

Perkembangan Jumlah Wisman Menurut Pintu Masuk

Sumber : BPS – Pariwisata Feb 2011

Secara keseluruhan jumlah wisman yang datang ke Indonesia pada tahun 2010 mencapai 7,00 juta

orang atau meningkat 10,74 persen jika dibanding wisman tahun 2009 sebesar 6,32 juta.

Selanjutnya berdasarkan penelitian terhadap wisman yang akan meninggalkan Indonesia

(Passenger Exit Survey-PES) yang dilakukan oleh Kementerian Kebudayaan dan Pariwisata,

menunjukkan bahwa rata-rata lama tinggal wisman di Indonesia pada tahun 2010 mengalami

peningkatan sebesar 4,55 persen dibanding tahun sebelumnya, yaitu dari 7,69 hari menjadi 8,04

hari. Peningkatan lama tinggal ini berdampak pada rata-rata pengeluaran mereka per kunjungan

yang juga mengalami kenaikan 9,02 persen, yaitu dari US$995,93 menjadi US$1.085,75. Begitu

juga dengan rata-rata pengeluaran mereka per hari mengalami kenaikan sebesar 4,20 persen,

yaitu dari US$129,57 pada tahun 2009 menjadi US$135,01 pada tahun 2010.

Selanjutnya, perkiraan penerimaan devisa pariwisata pada tahun 2010 mencapai US$7,6 miliar

atau naik 20,63 persen jika dibanding dengan tahun sebelumnya yang mencapai US$6,3 miliar.

Kenaikan ini disebabkan meningkatnya pengeluaran wisman per kunjungan.

Profil Wisman 2009 dan 2010

No Uraian 2009 2010 Pertumbuha

n (%)

1. Jumlah Wisman (Ribu Orang) 6.323,7 7002,9 10,74

c. 19 Pintu 5.898,9 6.575,4 11,47

d. Pintu Lainnya 424,8 427,5 0,62

2. Rata-rata Pengeluaran Per Kunjungan (US&) 995,93 1.085,75 9,02

3. Rata-rata lama tinggal (hari) 7,69 8,04 4,55

4. Rata-rata Pengeluaran Per Hari (US$) 129,57 135,01 4,20

5. Perkiraan Penerimaan Devisa (milliar US$) 6,3 7,6 20,63

Sumber : Survei PES 2010, Kemenbudpar

2.2.11 Tingkat Penghunian Kamar (TPK)

Perkembangan pembangunan jumlah hotel berbintang di Indonesia selama tahun 2004 sampai

tahun 2009 didominasi oleh pembangunan hotel bintang tiga dengan rata –rata pertumbuhan

5,6%, sedangkan perkembangan seluruh hotel berbintang selama 5 tahun terakhir rata – rata

mencapai 3,24% .



Halaman - 29

Perkembangan Hotel Nasional 2004 -2009

Klasifikasi

Tahun

2004 2005 2006 2007 2008 2009* Rata -rata

Pertumbuhan

Bintang 5 76 80 83 91 96 97 5,0%

Bintang 4 150 153 165 157 188 191 5,3%

Bintang 3 242 252 265 272 312 317 5,6%

Bintang 2 245 252 241 238 265 269 2,0%

Bintang 1 301 302 303 316 308 313 0,8%

TOTAL 1014 1039 1057 1074 1169 1187 3,24%

Sumber : Badan Pusat Statistik (Diolah CISI)

Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di 17 provinsi di Indonesia pada Desember 2010

mencapai rata-rata 53,84 persen atau naik 1,31 poin dibanding TPK Desember 2009 sebesar 52,53

persen. Demikian pula dibanding dengan TPK November 2010 yang sebesar 50,25 persen, TPK

Desember 2010 naik 3,59 poin. Pada Desember 2010, TPK tertinggi tercatat di Provinsi Sulawesi

Tengah sebesar 65,10 persen dan TPK terendah di Provinsi D.I. Yogyakarta sebesar 40,92 persen.

TPK Hotel Berbintang di 17 Provinsi di Indonesia November–Desember 2010



1. Sumatera Utara 37,41 46,67

2. Sumatera Barat 52,56 53,05

3. DKI Jakarta 55,28 55,84

4. Jawa Barat 54,02 55,90

5. Jawa Tengah 46,15 44,14

6. D.I. Yogyakarta 60,59 40,92

7. Jawa Timur 51,32 51,95

8. Bali 59,66 60,81

9. Sulawesi Utara 43,73 49,19

10. Sulawesi Selatan 42,85 51,23

11. Kalimantan Timur 46,34 62,64

12. Riau 48,16 50,42

13. Nusa Tenggara Barat 44,16 53,26

14. Kepulauan Riau 48,53 47,34

15. Lampung 46,24 52,09

16. Jambi 52,05 48,94

17. Sulawesi Tengah 51,32 65,10

17 Provinsi 52,53 53,84

Sumber: BPS

Kenaikan TPK hotel Desember 2010 dibanding November 2010 terjadi di seluruh Provinsi DTW

kecuali Provinsi Sulawesi Tengah, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Provinsi D.I. Yogyakarta

sebesar 16,32 poin. Kenaikan TPK yang cukup signifikan di DI Yogyakarta ini menunjukan Provinsi



Halaman - 30

D.I. Yogyakarta telah kembali normal pasca terjadinya bencana alam berupa meletusnya Gunung

Merapi pada akhir Oktober 2010. Sementara itu Sumatera Utara merupakan provinsi dengan

kenaikan TPK terendah yaitu 0,06 poin.

TPK Menurut Klasifikasi Bintang di 17 Provinsi di Indonesia



1. Bintang 1 40,18 46,55

2. Bintang 2 48,36 52,88

3. Bintang 3 53,14 56,21

4. Bintang 4 55,00 53,77

5. Bintang 5 57,57 55,28

Seluruh Bintang 52,53 53,84

Sumber: BPS

Selanjutnya bila dilihat menurut klasifikasi hotel, TPK hotel tertinggi terjadi pada hotel bintang 3

yaitu mencapai 56,21 persen, sedangkan TPK hotel terendah terjadi pada hotel bintang 1 yang

hanya mencapai 46,55 persen.

Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di 17 provinsi di

Indonesia pada Desember 2010 mencapai 1,99 hari, naik 0,03 hari jika dibanding rata-rata lama

menginap tamu Desember 2009, dan naik 0,08 hari jika dibanding November 2010. Secara

keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada Desember 2010 lebih tinggi dibanding

tamu Indonesia yaitu masing-masing 3,08 hari dan 1,73 hari, dan ini terjadi hampir di seluruh

provinsi DTW, kecuali Provinsi Sulawesi Tengah.

Jika dirinci menurut provinsi, tercatat rata-rata lama menginap tamu yang tertinggi pada

Desember 2010 terjadi di Provinsi Bali yaitu 3,94 hari, diikuti oleh Provinsi Nusa Tenggara Barat

sebesar 2,76 hari. Sedangkan rata-rata lama menginap tamu yang terendah terjadi di Provinsi

Sulawesi Tengah yaitu 1,24 hari. Untuk tamu asing, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi di

Provinsi Lampung sebesar 4,32 hari, diikuti Provinsi Bali sebesar 4,20 hari, dan Riau 4,12 hari.

Sedangkan rata-rata lama menginap tamu asing terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah

sebesar 1,00 hari. Sementara itu untuk tamu Indonesia, rata-rata lama menginap tertinggi terjadi

di Provinsi Bali sebesar 3,33 hari, dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Tengah sebesar 1,24

hari.

Rata-rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia pada Hotel Berbintang di 17

Provinsi di Indonesia

No. Provinsi



Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

1. Sumatera Utara 1,48 1,92 1,38 1,36 1,39 1,44

2. Sumatera Barat 2,19 1,66 1,35 1,44 1,40 1,45

3. DKI Jakarta 2,76 2,18 2,03 2,11 2,15 2,12

4. Jawa Barat 2,41 2,97 1,57 1,51 1,62 1,56

5. Jawa Tengah 1,66 1,62 1,36 1,35 1,36 1,36

6. D.I. Yogyakarta 2,07 2,17 1,64 1,65 1,68 1,70



Halaman - 31

No. Provinsi



Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

Des

2009

Des

2010

7. Jawa Timur 2,58 2,27 1,50 1,48 1,55 1,52

8. Bali 3,41 4,20 3,18 3,33 3,33 3,94

9. Sulawesi Utara 4,50 3,61 1,88 1,68 2,03 1,74

10. Sulawesi Selatan 2,41 2,84 1,76 1,70 1,78 1,73

11. Kalimantan Timur 3,87 3,69 1,82 1,79 1,97 1,90

12. Riau 3,80 4,12 1,65 1,64 1,72 1,70

13. Nusa Tenggara Barat 4,02 3,56 2,27 2,58 2,61 2,76

14. Kepulauan Riau 1,69 1,43 1,58 1,38 1,65 1,40

15. Lampung 2,46 4,32 1,41 1,56 1,43 1,60

16. Jambi 1,82 2,15 1,91 1,38 1,91 1,39

17. Sulawesi Tengah 1,43 1,00 1,67 1,24 1,66 1,24

17 DTW 2,77 3,08 1,75 1,73 1,96 1,99

Sumber: BPS



Halaman - 32

2.3 HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI

JALAN PANTAI KUTA, KELURAHAN KUTA, KECAMATAN KUTA, KABUPATEN

BADUNG - BALI.

2.3.1 Ringkasan Penilaian




Tanah (Luas : 17.040 m²) Rp 129.504.000.000,- *) Rp 129.504.000.000,-

Bangunan-bangunan Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-

Sarana Pelengkap Rp 1.636.210.000,- Rp 638.130.000,-

Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,- *) Rp 4.566.430.000,-

Peralatan Bangunan Rp 1.370.650.000,- *) Rp 1.370.650.000,-

Jumlah Rp 197.968.230.000,- Rp 170.216.180.000,-


Uraian Indikasi

Nilai Pasar

Indikasi Nilai (Hotel) Rp 169.722.000.000,-

Jumlah Rp 169.722.000.000,-




Uraian Nilai Pasar



Jumlah Properti Hotel Harris Kuta Rp 169.969.090.000,-

*) Nilai Pasar



Halaman - 33

2.3.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

2.3.2.1 Tanah

2.3.2.1.1 Lokasi dan Peruntukan

Tanah ini terletak di tepi sebelah Timur Jalan Pantai Kuta, di wilayah Kecamatan Kuta

Letak tanah ini kurang lebih 800 meter di sebelah Barat Jalan Legian, kurang lebih 2 kilometer

dari persimpangan Jalan I Gusti Ngurah Rai dan Jalan Sunset Road, dan kurang lebih 20 kilometer

di sebelah Barat Daya pusat kota Denpasar (Kantor Gubernur).

Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya 8 meter, diaspal dan

dilengkapi dengan drainasi tertutup dan trotoir dari paving blok.

2.3.2.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan

perkantoran dan perdagangan permanen yang bertingkat, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari

golongan masyarakat berpendapatan menengah.

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup terpelihara dengan

baik, dengan lebar jalan antara 3 meter sampai 10 meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu

mercury dan dilengkapi dengan drainasi tertutup.

Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai

petunjuk antara lain :

HARD ROCK HOTEL

HARD ROCK CAFE

GRAND ISTANA RAMA HOTEL

Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang

pengangkutan umum melewati Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan lokasi ini.

Di lokasi yang dinilai, air bersih didapat dari sumur bor, sedang aliran listrik diperoleh dari PLN

dan diesel generator.

2.3.2.1.3 Data Tanah

Tanah ini mempunyai bentuk yang tidak beraturan, terdiri dari sebidang tanah, yang terletak di

Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali, terdaftar sebagai Hak Guna

Bangunan No. 980, tercatat atas nama PT INDONESIAN PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada

tanggal 16 Juni 2010 dan berlaku sampai dengan tanggal 21 Desember 2030, Surat Ukur No.

02677/Kuta/2010, tertanggal 3 Juni 2010, meliputi tanah seluas 17.040 m²

Topografi tanah ini pada umumnya rata, tinggi bagian depan dan belakangnya kurang lebih sama

dengan permukaan jalan didepannya.



Halaman - 34

Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah dan bangunan, foto-foto

properti serta peta lokasi yang menunjukkan letak tanah ini.

Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 240

meter di Jalan Pantai Kuta dengan panjang ke dalam maksimum kurang lebih 290 meter.

Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Gang Wina Cottages

Sebelah Selatan : Rumah Tinggal

Sebelah Timur : Rumah Tinggal

Sebelah Barat : Grand Istana Rama Hotel dan Jalan Pantai Kuta

2.3.2.1.4 Perkembangan Properti

Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun dan digunakan sebagai Hotel HARRIS Resort Kuta

Bali, terdiri dari bangunan-bangunan, sarana pelengkap, perlengkapan hotel dan peralatan

gedung, yang kami uraikan di bagian lain dalam laporan ini.

2.3.2.1.5 Ijin Mendirikan Bangunan

Bangunan ini dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan Bangunan sebagai berikut :

1. IMB No. 759, tertanggal 21 Oktober 2003, untuk Hotel Bintang (204 kamar), dikeluarkan oleh

Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Badung.

2. IMB No. 1677, tertanggal 17 Desember 2009, untuk Bangunan Ruang Meeting, dikeluarkan oleh

Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Badung.

2.3.2.1.6 Data Pembanding

Data pembanding yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai dasar

penilaian tanah adalah :

Data 1

Identitas : Tanah Kosong

Lokasi : Jalan Sunset Road

Luas Tanah : 7.600 m²

Surat Tanah : Hak Guna Bangunan

Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m

Elevasi : Sama dengan permukaan jalan

Bentuk Tanah : Beraturan

Jarak dari Properti : 1 kilometer

Sumber Data : Bapak Dewa Wiratha

Waktu Penawaran : Juni 2011

Harga Penawaran : Rp. 83.600.000.000,-



Halaman - 35

Data 2





Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m



Jarak dari Properti : 1,2 kilometer




Data 3





Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m




Sumber Data : Bapak So Tho Hemming



2.3.2.1.7 Faktor Penyesuaian

Faktor-faktor penyesuaian dalam penilaian tanah dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut :

Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran/Transaksi dengan waktu

penilaian;

Lokasi : Pertimbangan dari properti yang dinilai terhadap aksesibilitas, lebar

jalan, prospek pengembangan kawasan, tingkat hunian, fasilitas

lingkungan (telepon, listrik, air bersih dll.) dan kondisi lingkungan;

Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti;

Bentuk Tanah : Berkaitan dengan bentuk tanah, contoh : beraturan, tidak beraturan

dan lainnya;

Elevasi : Tinggi, rendah atau sama permukaan tanah terhadap jalan

dimukanya;

Peruntukan : Berkaitan dengan peruntukan tanah;

Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik dll.

Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.



Halaman - 36

2.3.2.1.8 Kesimpulan

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan

penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp. 129.504.000.000,- (Seratus Dua Puluh

Sembilan Miliar Lima Ratus Empat Juta Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah tersebut pada

tanggal 30 Juni 3011.



Halaman - 37

2.3.2.2 Bangunan - Bangunan

2.3.2.2.1 Ringkasan Penilaian Bangunan

Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Bangunan-bangunan

1. HOTEL 4 lantai Rp 52.467.320.000,- Rp 29.414.490.000,-

2. Restaurant & Caffe Rp 408.670.000,- Rp 229.110.000,-

3. Kids Center Rp 177.060.000,- Rp 99.260.000,-

4. SPA, Kantor dan Loker Rp 4.719.860.000,- Rp 2.646.070.000,-

5. Genset Rp 420.000.000,- Rp 235.460.000,-

6. Bangunan Pompa (3 unit) Rp 228.930.000,- Rp 128.340.000,-

7. Meeting Room Rp 722.400.000,- Rp 405.000.000,-

8. Kantor & Tempat Tinggal (3 lantai) Rp 1.509.600.000,- Rp 846.320.000,-

9. Kantin Karyawan Rp 201.150.000,- Rp 112.770.000,-

10. Pos Jaga 1 & 2 Rp 35.950.000,- Rp 20.150.000,-

Jumlah Rp 60.890.940.000,- Rp 34.136.970.000,-

2.3.2.2.2 Hotel

Terdiri dari 4 (empat) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis

sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan tiang pancang

Dinding : Pasangan batu bata diplester

Atap : Genteng beton rangka kayu

Lantai : Keramik dan marmer

Langit-langit : Gypsum

Jendela : Kaca rangka aluminium

Pintu : Panel kayu dan panel kaca

Partisi : Pasangan batu bata diplester

Penggunaan Ruangan

- Lantai Satu : Resepsionis, restoran & cafe, dapur bersih, dapur kotor

dan toilet/ kamar mandi

- Lantai Dua : Ruang Meeting dan Kamar-kamar

- Lantai Tiga : Kamar-kamar

- Lantai Empat : Kamar-kamar

Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan

instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 11.957 meter persegi, dengan luas lantai satu

kurang lebih 3.126 meter persegi.

Tahun dibangun : 2000

Tahun renovasi : -

Kondisi Fisik : Baik



Halaman - 38

Biaya Pengganti Baru : Rp 52.467.320.000,-

Nilai Pasar : Rp 29.414.490.000,-

2.3.2.2.3 Restaurant & Cafe

Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka kayu, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali


Atap : Sirap

Lantai : Parquette

Jendela : Kaca rangka kayu

Pintu : Panel Kaca rangka kayu

Penggunaan Ruangan : Restaurant & Cafe

Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.

Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 216 meter persegi.


Tahun renovasi : -


Biaya Pengganti Baru : Rp 408.670.000,-

Nilai Pasar : Rp 229.110.000,-

2.3.2.2.4 Bangunan Kids Centre

Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis

sebagai berikut :



Atap : Dak beton

Lantai : Keramik

Langit-langit : Plywood


Pintu : Panel Kaca rangka aluminium


Penggunaan Ruangan : Tempat bermaian anak - anak




Tahun renovasi : -






Halaman - 39

2.3.2.2.5 Bangunan Spa

Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis

sebagai berikut :




Lantai : Keramik

Langit-langit : Gypsum


Pintu : Kaca rangka aluminium


Penggunaan Ruangan : Spa


Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 2.045 meter persegi.


Tahun renovasi : -



Nilai Pasar : Rp 2.646.070.000,-

2.3.2.2.6 Rumah Diesel

Terdiri dari 1 (satu) lantai dibuat dengan rangka beton, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut:



Atap : Dak beton

Lantai : Rabat beton

Pintu : Pelat baja

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.



Tahun renovasi : -






Halaman - 40

2.3.2.2.7 Rumah Pompa Kolam Renang




Atap : Dak beton


Pintu : Pelat baja




Tahun renovasi : -




2.3.2.2.8 Meeting Room




Atap : Genteng Beton

Lantai : Keramik


Pintu : Panel kayu


Penggunaan Ruangan : Ruang Meeting




Tahun renovasi : -






Halaman - 41

2.3.2.2.9 Bangunan Kantor & Tempat Tinggal

Terdiri dari 3 (tiga) lantai dibuat dengan rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis

sebagai berikut :

Pondasi : Pasangan batu kali dan beton tapak



Lantai : Keramik



Pintu : Panel kayu


Penggunaan Ruangan

- Lantai Satu : Ruang staf, toilet/wc

- Lantai Dua : Ruang staf, ruang meteng, toilet/wc

- Lantai Tiga : Ruang staf

Bangunan ini dicat, terpelihara dengan baik, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik dan

instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya sesuai fisik kurang lebih 600 meter persegi, dengan luas lantai satu kurang

lebih 175 meter persegi.


Tahun renovasi : -




2.3.2.2.10 Bangunan Kantin Karyawan






Penggunaan Ruangan : Kantin

Bangunan ini dicat, cukup terpelihara, dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik.



Tahun renovasi : -




2.3.2.2.11 Pos Jaga I & 2



Halaman - 42



Dinding : Pasangan batu kali

Atap : Dak beton

Lantai : Keramik



Pintu : Panel kayu


Luas lantai Pos Jaga 1 kurang lebih 4 meter persegi dan Luas lantai Pos Jaga 2 kurang lebih 19

meter persegi.


Tahun renovasi : -




2.3.2.3 Sarana Pelengkap

Sarana pelengkap terdiri dari :

URAIAN VOLUME SATUAN BIAYA PENGGANTI

BARU (Rp.)

NILAI PASAR

(Rp.)

- Kolam Renang (Besar)

Struktur bangunan beton bertulang, dengan

finishing pasangan keramik, kedalaman

kolam 2 s/d 3,5 meter dengan luas 495

meter persegi.

495 m1 891.000.000 347.490.000

- Kolam Renang (Anak)

Struktur bangunan beton bertulang, dengan

finishing pasangan keramik, kedalaman

kolam 1,5 meter dengan luas 66 meter

persegi.

66 m1 99.000.000 38.610.000

- Sarana Jalan dan Parkir

Terbuat dari pasangan paving block seluas

3.494 meter persegi.

3.494 m1 244.580.000 95.390.000

- Taman 5.400 m1 189.000.000 73.710.000

Taman, terdiri dari berbagai jenis tanaman,

kolam ikan dan peralatan taman lainnya.

- Pagar Keliling

Terbuat dari pasangan batu bata sebagian

dilapis batu alam, tinggi pagar 3 meter

dengan panjang keseluruhan 675 meter.

945 m1 212.630.000 82.930.000

Jumlah Sarana Pelengkap 1.636.210.000 638.130.000



Halaman - 43

2.3.2.4 Perlengkapan Hotel

NO QTY URAIAN KETERANGAN

1 A&G DEPARTEMENT

1 - AC Split 2.5 PK, daikin

7 - AC Split NEC

1 - AC Split -

1 - Binding machine Ibimatic 2

6 - Calculator Casio MS 20 V Casio MS 20

5 - Calculator Citizen SDC-868L

1 - Calculator MP120LTS Canon MP120LTS/12 dgt, w/roll

1 - Calculator Telestruk -

1 - CASH BOX -

1 - FAX MACHINE -

1 - FAX MACHINE PANASONIC, EX SAHID

1 - File Rack -

12 - Filling Cabinet 3 drawer Brother 3 Drawers


1 - Filling Cabinet 2 drawer Brother 2 drawer

1 - Horisontal Blind 101 Putih 1,71 M T171 L58



1 - Key Cabinet 2xKB-100+80

1 - Ladder (store) 85 cm/FORTUNA, 975208

1 - LAPTOP -

1 - Large desk (PM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)

1 - Large desk (FC) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)

1 - Large desk (GM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)

3 - Long Table -

12 - Medium Desk 140X74X75 OD304+PD133

1 - Metal files cabinet Daichiban, 2 Drawer

1 - Paper cutter -

1 - Paper Shredder Ideal 2230

1 - PORTABLE FAN - ACCT STORE -

1 - Proferator Tata, 2 holer, 200 sheet/Max. 1.3 jt

5 - Rattan Chair -

1 - Rolling Chair with armrest EDP Mgr

3 - Rolling Chair with armrest (GM, FC,

PM)

Donati DO 37



Halaman - 44


1 - Safe Deposit Box DY,770, 150 kg, 770X500X480mm

1 - Safe Deposit Box -

1 - Scale 150KG K-150W, 150 kg, Nagata Analog

12 - SECRETARY CHAIR -

17 - SECRETARY CHAIR -

1 - Side Table GM

4 - Small Table -

2 - Small Table GM

3 - Soft Board 100X90 100X90

1 - Stapler Max, 160 sheet

1 - Table Meeting Square 240X120X75, CT-3C, HP

1 - Type Writer Brother, Type GX 8250

1 - Vertical Blind VB 7116 Putih 1,80 M T98,8 L178,5

1 - White Board 60X90 cm 90 X 60

1 - White Board 60X90 cm -

12 - Wood Rack -

1 - Wood Rack -

1 - VERTICAL BLIND -

2 - COFFEE CHAIR RATTAN SYNTETIC GM

1 - COFFEE TABLE RATTAN SYNTETIC GM

2 COMPUTER

2 - ACCESSPOINT WAP54GR - BUSINESS

CENTER

-

1 - CPU GRM

1 - CPU ENG

1 - CPU DOSM

1 - CPU -

1 - CPU - ONITY -

2 - CPU - BUSINESS CENTER -

1 - CPU (Sales Bayu) -

2 - COMPUTER - FO -

2 - DVD-RW +/- F/HRD AND EXSEC OFF -

2 - Hard Disk 120 GB, 7200 RPM, Segeate Sata

1 - Hard Disk (CCTV BACK UP) -

1 - Hard Disk Seagate 1.5 BTS

4 - HP Procurve Access Point Seagate 1.5 BTS

1 - Main Server HPCompaq ML 350 incl. SMART UPS SUA1000 iNET, Catridge

7pcs, tape dripe internal



Halaman - 45


3 - MONITOR LCD - BUSINESS CENTER -

3 - MONITOR LCD LG 17"L1753S Front Desk

5 - MONITOR LCD LG 17" A&G & Eng

1 - Monitor LCD TV 22" -

1 - MULTI AIHO -

4 - Personal Computer AMD K7 + UPS


1 - Personal Computer P IV

2 - Personal Computer P IV



1 - Personal Computer Proc. Intel Pentium IV 2,66 Ghz LGA


1 - Personal Computer AMD K7 + UPS - LG 505 G





1 - Personal Computer AMD K7, xp 2800+ UPS


1 - POWER SUPPLY -

3 - POWER SUPPLY -

1 - Printer Canon LBP 2900

2 - Printer Canon LBP1210 Canon Laser Jet LBP1210

1 - Printer Canon LBP1210 Canon Laser Jet LBP1210

1 - Printer Canon LBP 350 -

1 - Printer HP 3845 Deskjet HP 3845

1 - HP Laserjet CP1215 -

1 - Printer LQ-2180 Epson Dotmatrix LQ 2170/2180

1 - Printer LQ-2180 -

2 - Printer LX 300 Epson Dotmatrix LX 300



1 - Printer LX 300 -

1 - PRINTER XEROX W3119 -

1 - PRINTER XEROX W3119 (Sales) -

1 - PRINTER EPSON LQ-2180 -

2 - Scanner HP Scanjet 3500C & 3670

1 - SERVER RAINER SM110C4 -



Halaman - 46


1 - Software hotel system front office, back office & logistic

1 - STAVOLT 1000 VA MATSUNAGA -

1 - STAVOLT KENIKA 600 VA - BUSINESS

CENTER

-

2 - SWITCH HUB 3COM 24 PORT -

15 - UPS APC 525 AS -

7 - UPS APC 525 AS -

9 - UPS APC 525-AS 500VA

5 - UPS APC 525-AS -

1 - UPS APC 600 VA - Meeting Room -

1 - WEB CAMERA -

1 - MOUSE -

1 - WEB CAM -

1 - PROCESSOR COOLER -

1 - HEADSET -

1 - Sony DCR SR-68 -

1 - Ipad 32GB Wifi 3G -

REALTA RHAPSODY

4 - 1 unit computer -

2 - Datacom upgrade fee -

2 - Hard Disk -

1 - HP Proliant ML350G6 -

1 - Kaspersky Atntivirus Service -

2 - Monitor LCD 17" -

2 - Monitor LCD 17" LG -

1 - Nas 4 Tera Byte -

2 - Switch HP Procurve -

5 - Thin Client -

1 - UPS 1500 VA -

1 - Winsvr STD 2008 Con -

1 - Winsvrcal 2008 SNGK -

40 - Winsvrcal 2008 SNGL -

1 - Winsvrstd 2008R2 SN -

-

3 ENGINEERING DEPARTEMENT

1 - AC PC BOARD -

1 - AC PC BOARD -

1 - AC Split 1/2 PK, Crystal CSP 05D for odyssey office



Halaman - 47


1 - AC DUCK 8 PK For coral meeting

1 - AC 2 PK REEF MEETING ROOM

1 - AC STANDING Floor 5 PK For Restaurant

4 - Accu 200 AH, for Genset

1 - Acetylen gas btl -

1 - AIR COMPRESSOR -

1 - AIR COMPRESSOR EX SAHID

1 - Air Curtain For Harris Café

4 - Aquarium Pump -

1 - Alage brush, metal handle -

1 - Analysis kit for water Test kit 78HR, Test Kit HI3812

1 - AC SPLIT 1.5PK Mini gym

2 - AC SPLIT 1.5PK 1 For Florist Office & Security

1 - Battery Testing Unit 270, 40-80 ah, 6-12 vlt, 50-300A, Elora

1 - Bech Yokevice 725, 1/8 - 2", Unior

1 - Bench grinder 9300S/9306S, Makita

1 - Boiler Feed water pump "Lowara" FCE 4 65-200/15

50 - CABLE DUCT 3 1.5X1 CM -

50 - CABLE DUCT TC5 -

8 - CABLE MIC -

2 - CABLE MICROPHONE -

200 - CABLE NYYHY 3X1,5 MM -

1 - CABLE SPEAKER -

1 - Camping Gaz Refrigerator leak detector, 206

1 - Chain Cutter -

1 - Chissel Cap 260-250, Elora

3 - Chissel Set Wood, type

2 - Claw hammer 8 oz

4 - Combination Pliers 960-165, Elora / 8" Stanley

1 - Compresor AC 1.5 PK For Room

1 - COMPRESSOR AC 1,5 PK For Room



1 - COMPRESSOR AC 12 PK For Harris Café

1 - COMPRESSOR AC 12 PK For Harris Café

1 - COMPRESSOR AC 2,5 PK For Harris Café

1 - COMPRESSOR AC 5 PK Coral Meeting Room

1 - CONCRETE DACK WATER PROOF -

1 - CONDENSING AC 1.5PK Room 254



Halaman - 48


1 - CONDENSING AC 1.5PK DAIKIN RE-35 for Room



1 - Crowbar 36"

1 - DANFOS VARIABLE SPEED -

1 - DEEP WELL PUMP -

1 - Developing Rest room Driver For FO

1 - Digital Tachometer 15-20.000 rpm Ono Soki

1 - Digital Thermometer 40-700c, Krisbow

1 - DRAIN CLEANER Pemasangan Pipa Drainase 2007

1 - DRAINAGE SYSTEM Pemasangan Pipa Drainase 2007

1 - Driver PC Board (Guest Lift) -

1 - DVD PLAYER Samsung

1 - DVD PLAYER -

1 - Electric Welding ESAB-AB-LHN 140

2 - Electrician Long Nose Plier 6", Stanley

6 - Emergency Exit Lamp -

14 - Emergency Exit Lamp -

6 - EMERGENCY LAMP -

1 - Equalizer Behringer 2031

1 - Extra Long Hex allen key wrench " 159-S 10M, 1.5-12 mm, Elora

1 - Extra Long Hex allen key wrench mm 159-S 10A, 1/16-3/8", Elora

1 - Face Axe 90 cm for las

1 - FILTER CARTRIDGE PUMP -

4 - Fire blanket 120X180 cm , for kitchen 4 pcs

2 - FIRE EXTINGUISHER Rec = 1 , Kitchen = 1

1 - Fire heat Protective Cloth, Shoes, Hand Glove, Helmet ( Depan

Office Eng )

1 - FIXING ROOF PROJECT -

1 - Flaring tool set + Cutter 4-28mm, +Tubing cutter 1/2"-5/8"

1 - Gerinder 4100NB, Makita

1 - Grease gun -

1 - Grinder Cutter L2416S Makita

1 - GROUNDTANK CONSTRUCTION Project 2008

1 - Hack saw frame 189, Elora

1 - Hammer drill + drill set OPTION 8419B Makita+mata bor 3-14mm, 8 pcs

1 - Hand Grinder, N9500N, Makita (Lock

Nut Wrench)

-

1 - HAND PUMP Eng=2, Kitchen=1, Catten=1



Halaman - 49


2 - Hand Rivet Japan

1 - HIGH LADDER -

1 - HIGH PRESSURE PUMP 1,5 PK JET PUMP - karcher for leaser

2 - Hole Saw 19-64mm(13pcs), KW0200430

1 - Horisontal Blind 101 Putih T171 L57

2 - Hot Water Pump @ $ 423 Grundfos, CR-5-03 for plant room

1 - Hydraulic jack 2 ton -

2 - HYWARD PUMP -

1 - HYWARD PUMP 2,2 KW -

8 - JACK MIC CANON XLR NEUTRI -

8 - JACK MIC/SPEAKER CANARE F -

4 - JACK SPEAKER SPEAKON NEUT -

3 - JET SPRAYER -

3 - JET SPRAYER -

1 - Jet Sprayer A/C Kiyowa 20A

1 - Jig saw 4300BV Makita

1 - Ladder 1.8 meters 1,8 mtr

1 - Ladder 3,7 meters 3,7 mtr

1 - Ladder 6 meters 6 mtr/Apahce 2X3 mtr

1 - Leaf skimmer astral -

1 - LOBBY AWNING Project

1 - Main line hot water pipes Galvanis

2 - Mechanics hammer 2 kg

1 - MICROPHONE CONFERENCE SYS -

5 - Microphone shure SM 58 Shure, SM 58

2 - Microphone Stand KRM German

1 - Microphone wireles Carver, PT 7800, 30 mtr

1 - Multimeter A/C Sanwa, YX360 TRF, AC/DC

1 - Nylon Rope 10 mm, 15 mtr/with rail

1 - Oil Can 242B-250 Steel, Elora

1 - Oxygen tank with mask 300bar- 45 mnt

2 - Outdoor AC 1.5 PK pabx Room

27 - Outdoor AC 1.5 PK For Room



1 - PCB Elevator JO 6840 FT (Guest Lift) -

2 - Pipe wrench medium 14" (75-15), Elora

2 - Pipe wrench small 10"(75-10), Elora

4 - Pliers Set External & Internal



Halaman - 50


1 - Pool brush, plastic handle -

6 - Portable CO2 Fire Extinguisher VCO 10- 4.6 kg

1 - Portable CO2 Fire Extinguisher VCO 50, 23 kg

49 - Portable Dry Chemical Fire

Extinguisher

AV60P, 6 kg

1 - Portable Electric Sander 9045 Makita

1 - Portable electric airblower UB1101, Makita

1 - Portable electric circular saw 5800 Makita

4 - Portable Fire Pump Waterous Floto pump, ROBIN FX17

1 - Portable Vacuum Pump 1 HP,

Hayward

+catridge filter C.500+trolley

1 - Power K6 Konzert

1 - Power Planers N1900B, Makita, (Sharpening Holder Ass'y, Blade gauge

Ass'y, Socket Blade 82mm, Edge Fence

(guide rule)

1 - Puller Set 325-S-100, Elora

1 - Pump Hem-Tech model 030 100/003, 4.72 ltr/jam, press: 7 bar

1 - PVC welding machine -

50 - Refrigerator Sanken, SN 118, Dark

blue color

-

1 - Refrigirator Manifold Zenith

5 - REFURBISH HYDRANT BOX & HOSE -

1 - Ring Wrench Set " 110-S 12 AF, 1/4"-1 1/4", Elora

1 - Ring Wrench Set mm 110-S 101 M, 6mm-32mm, Elora

1 - Rolling Chair with harmrest (Chief

Eng)

Donati DO 37

1 - Rosin Plug Goot, GS100

1 - Rotary Hammers HR2410, Makita

1 - Safety Belt -

1 - Safety goggles 2 in 1

5 - Safety helmet MSA

1 - Screen Trippod 70"X70"

1 - SECURITY CANOPY -

2 - Senai 1/2"-2", Ridgid, Set

1 - Skatematch 1517-200, 8", Elora

1 - Speaker EVP 15S + Sehringer F1520

2 - STAND MIC -

1 - Mixer 12 Chanel -

2 - Speaker -

1 - STORAGE ROOM -

2 - SUBMERSIBLE PUMP 2 HP -



Halaman - 51


2 - SUBMERSIBLE PUMP 2 PK -

1 - Submersible Pump 2PK Lowara, Domo 20VXT, 3phase

2 - SUBMERSIBLE PUMP 3 PK Sampit lobby = 2

3 - SUBMERSIBLE PUMP 3/4 PK F/ FISH

POND

Kitchen=1, Main Entry=1, Pool lobby=1

1 - SUBMERSIBLE PUMP 3/4 PK Canteen Area

1 - Sumbersible Pump 1PK Grundfos, KP Basic 600A

1 - Submersible pump 1 PK -

3 - Submersible Pump 2 HP -

1 - Submersible Pump 3 PK -

1 - STAVOLT 1000 VA -

1 - SPARAYER gun -

8 - TABLE STAND MIC -

1 - Tackle 5 TonX5m, Krisbow

1 - Tap & Die Set 6-24mm, Kriwbow 0200348

26 - TELEPHONE HANDSET -

1 - Telescopic handle 24 ft, Dotline -

50 - Telp. (Handset) NEC AT-40 Tel

1 - TERPAL -

1 - Test Presure Pump 375, Unior

1 - Tinmans Shears 484-LSS, Elora

1 - Tools box 530x210x200/3 selving

1 - Tracker Valve Wrench -

1 - Tripple Leg Puller 177-500, Elora

1 - Tripple Leg Reversable Puller 320-200, Elora

1 - Tubing Cutter 179-35, 3mm-35mm, Elora

92 - TV 21 " Samsung, 21D8, silver color I FOR WAITING ROOM

72 - TV LCD Samsung 32" -

1 - TV Samsung, 21K30 -

1 - Vaccum head astral, 4 roda -

1 - Vacuum hose service king 50 ft -

1 - Vacuum pump A/C 1/2 PK, Power

84 - VERTICAL BLIND -

1 - Vise-Grip Wrench 500-250, 10", Elora

1 - Wad Punch 285-5 to 285-24, (20 Pcs) Elora

1 - Water heater electric -

10 - WALL MOUNTED SOCKET MIC O -

1 - Water proofing Deck - 260.11m2

@66.549

Lobby, Rest, Porthe Corchere, Roof guter

to Kids area



Halaman - 52


1 - Water pump plier 9,6", 132-240, Elora

1 - Welding set complete (last blender cutting), bottle

2 - WIRELESS MICROPHONE -

1 - WOODEN DECK CONSTRUCTION -

1 - Work Table Eng Workshop - Office -

2 - Wrench Pass/Ring " 205-S16AF, 1/4"-1 1/4", Elora

2 - Wrench Pass/Ring mm 205-S16M, 6 - 32 mm, Elora

1 - Wrench Socket " 3/8"-1.5", Facom

1 - Wrench Socket mm 8mm-32mm, Facom

4 F&B DEPARTEMENT -

- PAINTING -

1 - WRASSE FACE 1/25 -

1 - WRECK & DIVER -

1 - PARROTFISH FACE 1/25 -

1 - SURGEONFISH FACE 1/25 -

1 - SPEARFISHERMAN -

1 - BUTTERFLYFISH FACE 1/25 -

1 - CAVE & DIVER -

1 - CORAL GROUPER FACE 1/25 -

HARRISSIMO

20 - CHAIR RATTAN SYNTETIC ORANGE -

2 - DECORATION LAMP -

1 - NEON BOX HARRISSIMO -

2 - PAYUNG BALI -

5 - TABLE RATTAN SYNTETIC ORANGE -

5 BANQUET -

4 - Baby Chair H 78XW 49XD56 cm

150 - Banquet chair Futura, FTR 419, Black, Crhome

300 - BANQUET CHAIR FUTURA

1 - CHAIR TROLLEY -

2 - CHAIR TROLLEY -

8 - COFFEE BREAK TABLE -

28 - CHAIR RATTAN SYNTETIC BLACK -

5 - Flip Chart Kensi FC 10

2 - FLIP CHART -

1 - Food Service Trolley -



Halaman - 53


1 - FOOD SERVICE TROLLEY 100X60X1

4 - FOLDING TABLE SQUARE -

4 - FOLDING TABLE QUARTER ROUND -

4 - FOLDING TABLE HALFMOON -

4 - FOLDING TABLE CRESCENT -

2 - LASER POINTER -

1 - LCD Multimedia Proyektor Sanyo SW-35

1 - LCD PROJECTOR -

1 - LCD PROJECTOR -

20 - MIYA TABLE 90X90X75 WHITE -

14 - MIYA TABLE 90X150X75 WHITE -

142 - CHAIR RATTAN SYNTETIC PADOFA -

2 - OHP Medium S24P SN : 077867 -

4 - OHP Screen 70x70 cm Promaxi, TS7070

1 - OHP SCREEN (3X3 M) -

29 - Rectangular Table 60X180

15 - RECTANGULAR TABLE 30X72X2

60 - RECTANGULAR TABLE 18X72X29

18 - ROUND FOLDED TABLE -

30 - RECTANGULAR TABLE -

8 - Round Folded Table 180 D.m -

6 - Square Folded Table 90X90 90X90

2 - Screen 2 X 2 -

1 - TABLE TROLLEY -

14 - TABLE RATTAN SYNTETIC BLACK -

1 - WHITE BOARD Double Face 240x120 STD

1 - White Board 120X90

1 - White Board WITH WHEEL

1 - whIte Board 60x90 -

1 - WHITE BOARD 120X240 CM -

- -

6 LINEN

1 - BLACK OUT -

80 - FACE TOWEL (from HK) FROM HK

375 - NAPKIN -

1 - RESTAURANT CURTAIN 7 pcs

10 - Round Table Cloth D 240 cm Snow Bone

31 - ROUND TABLE CLOTH D 320 cm

35 - Skirting Custom poly 65/35, Green 75X360



Halaman - 54


35 - Skirting Custom poly 65/35,Orange 75X360

9 - Table Cloth 150X150 cm Snow Bone

20 - Table Cloth 90X240 cm Snow Bone

29 - TABLE RUNNER GREEN -

38 - TABLE RUNNER RED -

48 - TABLE RUNNER -

14 - Top Cover Black Velvet 240X75

5 - Top Cover Dark Green Velvet 240X75

1 - TOP COVER VELVET 75X240,G

7 CLEANING SUPPLIES

3 - Floor Squeeze -

5 - Mop Head Cotton

2 - Mop Stick set Alumunium stick, Fiber Frame

1 - Single Bucket Mop Fiber, 1X25 ltr

8 OFFICE

2 - Calculator Casio MS 20

2 - Rolling Chair with armrest Donati DO 37

2 - Soft Board 120X90, change to 180X60 same price

1 - White Board 120X90

9 CUTTLERIES

160 - B&B KNIFE -

3 - Chinese spoon St. James

1 - CRAB TANG -

182 - DESSERT FORK -

20 - Dessert Fork - Appetizer Fork Tanica - Edelmann

26 - Dessert Fork - Appetizer Fork Venice, 110805 (Kims Craft)

90 - DESSERT KNIFE -

239 - DESSERT KNIFE - Appetizer Knife Tanica - Edelmann

141 - DESSERT SPOON -

6 - DESSERT SPOON -

25 - Dinner Fork Tanica - Edelmann

124 - Dinner Fork Venice, 110802

123 - DINNER FORK -

130 - Dinner Knife Venice, 110801

180 - DINNER KNIFE -

1 - Pie Server Tanica - Edelmann



Halaman - 55


12 - Service Fork Tanica - Edelmann

2 - Service Spoon Tanica - Edelmann

18 - SERVICE SPOON -

6 - SERVICE SPOON -

1 - SERVICE SPOON -

4 - Serving Tong Tanica - Edelmann

4 - Soup Laddle Tanica - Edelmann

117 - SOUP SPOON -

5 - TEA SPOON -

120 - TEA SPOON SAFICO -

10 CHINAWARE

8 - ASTHRAY GREEN CERAMIC -

20 - B&B Plate Snow Bone, 310115, Kims Craft

36 - B&B Plate Kims -

1 - BANANA LEAF PLATTER 33X23

10 - BOWL 8'' zen

1 - BOWL SQUARE S/S -

13 - COFFEE CUP AND SAUCER Snow Bone, 310311, Kims Craft

120 - COFFEE CUP AND SAUCER KIMS

60 - COFFEE CUP KIMS -

3 - Coffee pot large Snow Bone, 310411, Kims Carft

1 - COFFEE POT LARGE KIMS

4 - Coffee Pot small Snow Bone, 310412, Kims Craft

28 - COUPE GLASS 20 (ARCOROC) -

1 - Creamer Snow Bone, 310912, Kims Craft

6 - CURRY BOWL W/COVER GREEN -

24 - CURRY BOWL -

43 - Dessert Plate Snow Bone, 310114, Kims Craft

350 - DESSERT PLATE KIMS D.21 -

1 - Dessert Plate, D 21 cm Green Ceramic

1 - Dessert Plate, D 21 cm Ceramic White

217 - Dinner Plate Snow Bone, 310112, Kims Craft

1 - DINNER PLATE BLACK CERAMI -

1 - DINNER PLATE GREEN CERAMI -

42 - DINNER PLATE KIMS D.27CM -

10 - DINNER PLATE ROUND GREEN

(ARCOROC)

-



Halaman - 56


25 - DINNER PLATE ROUND ORANGE

(ARCOROC)

-

5 - DINNER PLATE WHITE CERAMI -

1 - Dinner Plate, D 27 cm Ceramic White

1 - Dinner Plate, D 27 cm Ceramic Black

1 - Dinner Plate, D 27 cm Green Ceramic

10 - EGG CUP KIMS -

5 - Espresso saucer Snow Bone, 310322, Kims Craft

68 - Flower vase Snow Bone, 310991, Kims Craft

7 - FOOTED BOWL D:19 H:9 CM -

6 - GLASS SALAD BOWL -

2 - LARGE BANANA LEAF 48X23 -

6 - OVAL COUPE 10" (ZEN) -

7 - OVAL COUPE 14" (ZEN) -

12 - OVAL DEEP PLATE NARUMI 20" -

14 - PASTA PLATE CERAMIK D.27C -

1 - Pasta Plate, D 27 cm Green Ceramic

6 - Pasta Plate, D 27 cm Ceramic White

9 - Pasta Plate, D 27 cm Ceramic Black

14 - Plate Cover Clear

1 - Plate rectangular, 22X11 cm ,

Ceramic black

-

36 - PLATE RECTANGULER CRMK 22 -

4 - PLATE RECTANGULER CRMK 22 -

8 - Plate Texture, B&B 16X16 Buffet Decoration/Platters

25 - ROUND COUPE PLATE (ZEN) -

4 - ROUND COUPE PLATE 6.5" (ZEN) -

29 - Salt shaker & pepper shaker Green Ceramic

25 - SALT&PAPPER SHAKER CERAMI -

3 - SAUCE DISH 10 CM (ZEN) -

3 - SOUP BOWL&SOUCER BLACK CR -

2 - SOUP BOWL&SOUCER GREEN CR -

85 - SOUP CUP WITH HANDLE (KIMS) -

12 - SOUP CUP WITH HANDLE (KIMS) -

8 - SQUARE PLATE 20X20 CM (ZEN) -

8 - SQUARE PLATE 30X30 CM (ZEN) -

2 - Sugar container Snow Bone, 310951, Kims Craft



Halaman - 57


11 GLASWARE

10 - Brandy 8.25 oz, degustation Arcoroc, 62661

6 - Classic Champagne Tulip/Flute 19 cl Arcoroc, 35739

8 - Classic Cocktail Glass 15 cl Arcoroc, 61015

3 - Classic Coupette Margarita 27 cl Arcoroc, 79921

7 - Cordial glass, Princessa 3 oz Arcoroc, 25442

100 - Glass Milamine -

63 - HIGHBALL GLASS 10 OZ -

200 - HIGHBALL GLASS 18 CL -



1 - Highball Glass 35 cl Light Green Libbey, Spanish Green 5244V, 1187

16 - Irish Coffee glass 8 oz Arcoroc, 37684

66 - MUG HARRIS -

120 - WATER GOBLET -

1 - Wine Glass All purpose 27 cl/9 oz Arcoroc, 32744

18 - WINE GLASS RED -

12 OTHERS

1 - AC SPLIT DUCT 5 PK -

3 - BASKET RATTAN 60 CM -

1 - BREAD PLACE -

1 - BREAD BASKET -

8 - Buffet Plate Stand 3 foot, O 1.25", 30X30X30cm

1 - Buffet Salad Bowl - Medium Cambro

1 - BLENDER PHILIPS Cambro

1 - CAKE SHOW CASE -

1 - Candle Stand Cover Square glass clear, 11X7.5 cm

3 - CEILING FAN -

3 - Ceiling Fan CF-251, National Harris Café

7 - CLAY ANGLO LOMBOK -

5 - CLAY PIRING LOMBOK -

1 - Cocktail Shaker Stainless steel 001-s/s-33636-75

5 - Coffee & Tea Warmer Curties

1 - COFFEE DECOUNTER / CORRY -







Halaman - 58


11 - Combro Round Tray 001-camb-33266-14

1 - Combro Round Tray (additional) 001-camb-33266-14

4 - Combro Square Tray 001-camb-33277-14

1 - Condiment Dispenser 6 insert 001-rubb-33455-00

8 - CUTLERY BASKET 8 COMPART -

2 - Double Jigger 30/45 001-S/S-33644-12

1 - FLOOR STANDING AC 5 PK -

33 - Food Tag Stand Acrilyc, 6X15 cm

1 - Garbage Bin 120 ltr w/o wheel, Diam-

50X75 cm

-

1 - Garbage Bin 120 ltr w/wheel, Diam-

50X85 cm

-

5 - Garbage Bin 120Ltr 75 Cm -

1 - Glass Washer 2 brush 001-carl-34646-02

1 - HOT WATER DISPENSER -

1 - Ice Bucket Polycarbonate 20, 3x23.2 cm, clear, Camb-32626-00

1 - Ice Scoop Polycarbonate 001-camb-33911-12

1 - IRON PAN / GRIDLE PLATE -

1 - JUICE EXTRACTOR -

1 - Juicer Extractor Philips -

1 - Marble Top Table -

1 - MARBLE TOP TABLE - JUICE BAR -

1 - MARTABAK PAN (BURNER & STAND) -

1 - MIRROR SURF 1 MTR -

3 - MIRROR SURF 80 CM -

1 - MIXER 10 CHANNEL -

1 - Mixing Glass w/ measure 001-S/S-libb-33668-00

2 - National Blender MX-T1.GN-B.05.13

1 - PANINI MACHINE -

1 - PEMANTIK GRILL -

1 - PORTABLE GRILL -

1 - Portable Movable Bar Base BAR540, Cambro

1 - PORTABLE STOVE 2 BURNER -

1 - POWER AMPLIFIER -

4 - RACK GLASS -

1 - Rect. Buffet Platter Stainless steel - buffet

1 - REFURBISH KITCHEN TILES -

1 - ROLLING TOASTER MACHINE -

1 - ROMBONG SATE -



Halaman - 59


10 - ROOM SERVICE TRAY 60X40X2 -

3 - Round Platter Stainless steel - buffet

3 - ROWLET TOASTER MACHINE -

1 - RACK ORDER ALM 40 CM -

1 - RACK ORDER 120CM -

1 - SINK TABLE -

2 - SOUP TOURINE 10 LTR -

1 - SOUP TOURINE 10 LTR -

2 - SPEAKER -

1 - STOCK POT W/O COVER SWCH -

6 - Store n Pur Plastic Bottle -

5 - STEAM BOAT STRAINER -

5 - STEAM BOAT SET -

1 - Soft Board 90x120cm -

60 - SUGAR CONTAINER -

2 - TABLE ALUMUNIUM ROUND -

3 - TABLE BAR SYNTETIC -

1 - TABLE HI-BAR SPICE CHROME -

1 - TIMBANGAN DIGITAL -

4 - Tray Jack -

1 - TV PLASMA 42" -

1 - UNDER COUNTER CHILLER 2 D -

10 - Utility/Ice tong 7' 001-s/s-51172-00, 18 cm

1 - WATER PITCHER MELAMINE -

2 - WINE CARAFE 1 LTR -

3 - Wine Carafe 1/2 ltr Arcoroc, Lumiarc, 33040

4 - WINE COLLER BUCKET -

4 - Wine decanter 1/4 ltr Arcoroc, Lumiarc, 34436

4 - Wine Stand 001-S/S-32555-0

1 - WIRE RACK S/S FOR OVEN,36 -

2 - Wooden pepper mill Wood-29115-30

2 - Zink Valve Replacement Steward

13 KITCHEN EQUIPMENT & UTENSILS

6 - 1/6 size pan, 175X162X150, 2.7 ltr

(001-royal-55966-15)

-

1 - Bamboo sushi rollermat 24X24 cm

1 - BOX BOWL BAMBOO -

1 - Butcher knife 201-victo-5.7403.25, 25 cm



Halaman - 60


1 - Carving knife fibrox 201-victo-5.23003.25, 25 cm

11 - CETAKAN AGAR-AGAR -

6 - CETAKAN BANANA CAKE -

2 - Cetakan kue muffin -

6 - Chaving dish gastronome 1/1 Royal

Steel

001-roya-26200-0

5 - Chaving dish insert half size, 325X265X150, 6.2 ltr (01-royal-55933-15)

1 - CHEESE GRATER -

1 - Chef case of 23 type set nylon handle 54114-23

2 - Chinese Strainer w/bamboo hdl, 9"

2 - Chinese Turner Medium -

2 - Chinese wok 45 cm

2 - Chinese wok laddle 001-s/S-65111-10, 5.5"10-tael

1 - CITRUS JUICER -

2 - Cleaning spatula flexible blade -

2 - Cutlery rack 500 X 500 X 100

8 - Cutlery Tray 4 compartiment -

6 - CUTTING BOARD LARGE -



1 - CUTTING BOARD SMALL -

1 - CUTTING BOARD WOODEN S -

2 - CUTTING BOARD WOODEN S -

2 - Dough scrapper stiff wood handle -

2 - Dadaran Pro Maxim -

1 - EGG SLICER PLASTIC -

1 - EGG SLICER S/S -

1 - EGG SLICER PLASTIC -

1 - FILLETING KNIFE -

1 - FOOD TONG -

1 - FRYING SPATULA -

1 - Frying pan -

1 - Frying Pan 20 cm -

6 - Gas bottle 12 kg include refill

20 - Gas bottle 50 kg include refill

2 - Gas Stove Rinnai, 2 burner

3 - Glass Rack 25 Compartment 500 X 500 X 100

2 - Glass Rack 36 Compartment glass rack 500 X 500 X 100

6 - Glass rack extender 36 500 X 500 X 100



Halaman - 61


1 - Griddle Plate-Gas Roller Grill, PSG600, 650X420X195H, mm

1 - Halco table can opener -

10 - Half Size pan (chafing dish insert) 26.5X16.2X15 cm

1 - Hamilton Blender Hamilton, Polycarbonate cont. 908

1 - Hardwood rolling pin 33 cm

1 - Ice cream scoope -

1 - ICE CRUSHER -

1 - Insert Chaving Dish Ceramic full size 53X32.5X6.5, 9.5 ltr, $85

2 - Insert Chaving Dish Ceramic half size 32.5X26.5X6.5, 4 ltr, $32

3 - JEPITAN GRILL -

1 - JEPITAN GRILL -

1 - KERANJANG DIM SUM -

1 - Loyang Muffin isi 20/060256 -

1 - Loyang pie -

1 - Meat and vegetable mincer -

1 - MEAT TENDERIZER -

1 - MEET TENDERRACER 2 BLATE -

1 - MUDLER -

6 - Non stick baking tray obligue edge 60X40X1 cm

2 - Non stick fry pan heavy duty D.cm 30 H.cm 5,5

2 - NON STICK FRYING PAN ALUM -

1 - NON STICK FRYPANS D-20 CM -

1 - One piece serving tong -

2 - One piece skimmer -

1 - Pancake maker/Crepe Machine Krampouz, CGBIN 4 AA, Gas, Single

1 - PARING KNIFE BLADE -

1 - Pasta cutting roller/Noodle Machine 001-tita-52929-00

1 - Pastry wavy knife nylon handle 201-victo-5.2933.26, 26 cm

2 - PEELER -

1 - Piano whip 40 cm

24 - Piping tubes 10 pcs

1 - Pizza cutter halc-53113-04, poly-pp hdl

48 - Plastic basket stackable 620 X 430 X 250 mm

1 - Plastic kitchen scale 102-timbangan-rrc-10, 10 kg

1 - Plastic measuring cup -

5 - Plate rack 500 X 500 X 100

1 - RATTAN TRAY -

1 - Rice Cooker Kossiter, R 50, 9 ltr, Gas

1 - Rice warmer Miyako



Halaman - 62


7 - Round chav. dish gastronome 1/1

Royal steel

-

4 - Round tray 16" -

1 - Round wooden chopping board

hardwood

55255-20

1 - Rubber scrapper spatula 001-rubb-52200-13, 13.5" white

1 - Saringan ceko S/S -

2 - Sauce Pan 24 -

1 - Sauce Pan 20 -

1 - S/S bainmarie square 155X1555X160 mm cap 3,5 lt, 50616-03

1 - S/S funnel 001-S/S-51288-16, 16 cm

1 - S/S GN Size Tray 1/1, 530x325x20 mm Gastronom

1 - S/S KNIFE MEAT CHOPPER -

1 - S/S mixing bowl D.cm 30

3 - S/S mixing bowl D.cm 27

1 - S/S Single Mesh Strainer Plastic

Handle, 20 cm

-

2 - S/S Skimmer w/ Bamboo Handle Fine

Mesh, 9"

-

2 - S/S wok with handle D.cm 16

1 - SALAD BOWL BAMBOO -

1 - SALAD CASE -

3 - Sauce/Casserole pot without cover D.cm 32 H.cm 19,5 Cap.15,5 lt

1 - Saute pan D.cm 24 H.cm 7.5 Cap. 2,7 lt

2 - SIZE PAN 1/6 -

1 - Shaping knife nylon handle 201-victo-5.3103

1 - Shaping knife Stone -

2 - SHARPENING STEEL -

2 - SKIMMER W/ BAMBOO HDL D 2 -

2 - Slicing knife 201-victo-5.4203.30, 30 cm

1 - Soup ladle 001-pade-51515-09, 9x33 cm, 0.2 ltr

1 - Soup Tourine 001-toml-26080-08

3 - SPATULA ALEGACY -

7 - SPATULA WOODEN -

1 - Spring dial scale Local scale, 2 kg

1 - Square cake pan 001-62112-30, 300x70x80mm

2 - Stainless stell noodle strainer 001-s/s-51251-14, D 14 cm

1 - STEAK KNIFE -

2 - Steamer Aluminium 30 cm -

4 - Stock pot alm,d-40cm -



Halaman - 63


2 - Stock Pot without cover 001-pade-50100-32, D.cm 32 H.cm 32 Cap.

25,5 lt

2 - Stock POT -

1 - SUSHI KNIFE -

1 - StRainer s/s Kerucut -

5 - TABLE PAN 1/9,11x17,4x6 CM -

25 - TABLE PAN 1/9,11x17,4x6 CM -

5 - TABLE PAN COVER 1/3,2,5 CM S/S -

25 - TABLE PAN COVER 1/9 -

1 - TEPLON D-20 CM -

13 - TRAY OVEN ALUMUNIUM -

1 - UV LAMP -

2 - Vegetable knife 201-victo+5.0703, 10 cm

1 - Wire tap brush 001-53777-00

1 - WOODEN SPOON, 25 CM -

1 - Zaffiro Chinese Wok 36cm Non Stick -

14 FO DEPARTEMENT

1 - AC SPLIT 1,5 PK -

1 - Amplifier On Call Mic ZA1121, TOA

2 - Calculator MS 20V Casio MS 20V

2 - CEILING FAN - INTERNET CORNER -

1 - Compact/Combination Trolley S/S

Luggage Cart

SS/ with carpet & air wheel 57X118X185

2 - Compact/Combination Trolley S/S

Luggage Cart

SS/ with carpet & air wheel 57X118X185

1 - DVD PLAYER - FO SOUND SYSTEM -

1 - DVD PLAYER - MESSAGES ON HOLD -

1 - FAX MACHINE -

1 - FILLING CABINET 2 DRAWER -

2 - Folding trolley SS/ with carpet & air wheel, 55X83X115

1 - INFORMATION BOARD SURFING -

3 - KRAY BAMBU - LOBBY -

1 - Large desk (FOM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)

1 - LOBBY LAMP BOX -

1 - Neon Box Harris sign 1.5X1.6 mtr Cutting sticker, calibrate, s/s, 2 colors

1 - Newspaper Stand -

1 - Outside Speaker ZS.202, TOA

1 - Rolling Chair with armrest (FOM) Donati DO 37



Halaman - 64


2 - Safe Deposit Box 10"X10" ChuubX6=1 set, Guest - Safe Guard

SG023 & Knox

2 - Secretary Chair -

1 - Small desk (Back of Front Office) 120X74X75 OD 032 (beach)

2 - Soft Board 120X90 120 X 90

4 - Umbrella Stand 24X38X65, 2 hole

1 - Wheel chair -

2 - White Board 120 X 90

1 - Portable Fan -

1 - Hidrolik Bottle Jack (Dongkrak APV) -

Ruang Tunggu

1 - TV Samsung 29" -


1 - Furniture for Lobby additional (sofa -

15 HRD DEPARTEMENT

1 - Announcement Board 100X60 Wooden/Glass 100X60

2 - Announcement Board 150X90 Wood/Glass 150X90, wall

1 - Camera Digital Kodak CX7300

1 - CEILING FAN -

41 - Dining Chair Plastic

10 - Dining Table Round 100 cm

4 - Filling Cabinet 3 drawer 3 drawer

1 - Filling Cabinet sliding Sliding & Glass Door, metal

2 - First aid box Maspion, 669682

1 - Flip Chart -

2 - Hanging Rack File 40X35X150 40X35X150, Wood

1 - Horisontal Blind 101 Putih T119 L74

3 - Key Cabinet 2x100+80

1 - Large desk (HRM) 160X74X75, OD 036+PD133 (beach)

65 - Locker Cabinet Brother 3 drawer, w/o key

6 - LOCKER CABINET 3 DRAWER -

1 - MACHINE TIDEX -

30 - Program Padded Chair Arm Table Citose, MBD, Croom

1 - Rolling Chair with armrest (HRM) Donati DO 37

2 - Small desk 120X74X75, OD 032+PD134 (beach)

(Training Officer, Personnel Officer)

1 - Standing White Board 120 X 90

1 - Tape Recorder Wirless Sanken, Type DN 1700+VCD



Halaman - 65


1 - Tripod W 312

1 - Typewriter DLX 13" Manual Brother

1 - Waste Basket for Sanitary Napkin -

1 - White Board 120X90 120 X 90

16 SECURITY

1 - METAL DETECTOR -

1 - Mirror Detector bg0000039

1 - Mirror Detector bg0000039

3 - Parking Lamp LL,

1 - Polaroid Camera -

1 - SECURITY TENT -

16 - Security Signage, 16 pcs -

10 - Station box kunci pr 600

10 - Station keys / Key Cabinet PR 600

1 - Traffic Curve Mirror -

1 - Watchman clock RR AMANO

17 S&M DEPARTEMENT

2 - Big desk DOS 120X74X75 OD 032 (beach)

1 - CAMERA DIGITAL -


1 - LAMINATING MACHINE -

1 - LAPTOP Tosiba -

1 - Paper cutter Ideal 1034

2 - Rolling Chair with armrest (DOS) Donati DO 37

7 - Secretary Chair ( small ) -

7 - Small desk 120X74X75 OD 032 (beach) (Asst. Sales Mgr,

Sales Exec, Secretary)

2 - Soft Board 120X90 120 X 90

1 - SHREDDER -



18 SPORT DEPARTEMENT

1 - AC Split 2.5 PK, daikin

1 - ALAT PANCING TOYS -

16 - Activities Panel Sign Acrilyc, 90 X 50cm

30 - ASBAK MELAMIN -



Halaman - 66


2 - Badminton Racket -

36 - BAMBOO -

1 - Barbie Dolls -

1 - BASKET BALL WATER MX7 -

2 - BASKET RING -

4 - BILYARD STICK -

1 - BILYARD TABLE -

1 - BOWLING GAME TOYS -

1 - Bucket and Shovels -

1 - Bucket and Shovels -

1 - Bucket plastic 10 ltr -

3 - BYCICLE LOCK -

2 - Bicycles Polygond Mendova, MTB 26"

6 - BYCICLE POLYGON -

1 - BYCYCLE PUMP -

2 - CASSETE -

2 - CD CHRISMAST - TOBY -

4 - Chairs Film Medium G-1

3 - Chess -

1 - Chess -

1 - Chess -

1 - CLOWN UNIFORM -

1 - CLOWN UNIFORM -

1 - CLOWN UNIFORM -

1 - CO-TREK -

1 - CRAYON -

3 - DART ARROW -

1 - DART ARROW -

1 - DART BOARD -

28 - DVD Cassettes (copies) -

1 - DUMP TRUCK TOYS -

3 - EMBER BANGUNAN -

1 - GLASS MELAMINE -

2 - HULA HOOP F/KIDS CLUB -

169 - KELERENG -

1 - KICK BOARD -

1 - KOLAM KECIL PLASTIC TOYS -

1 - Locker wooden 40X130X140 cm

1 - MONOPOLI -



Halaman - 67


1 - NET POOL -

2 - NET POOL -

1 - OUTBOND CABINET -

28 - OUTBOUND CARABINNER -

4 - OUTBOUND DOUBLE PULLEY -

12 - OUTBOUND HELMET -

11 - OUTBOUND SEAT HARNESS -

9 - OUTBOUND SINGLE PULLEY -

1 - OUTBOUND SPIDER WEB -

2 - OUTBOUND WEBBING -

1 - P3K -

1 - PENCIL WARNA @ 32 PCS -

1 - Pillow dolls -

1 - Pillow dolls -

1 - Pillow dolls -

1 - Pillow dolls -

3 - Pillow dolls -

7 - Pillow dolls -

1 - PING PONG TABLE -

3 - PIPA TALANG 4" -

115 - PLASTIC BALL SMALL -

38 - PLASTIC TOYS -

1 - Play Station PS II, SCPH 50006, 2 stk gtr bsa, 10 cd

22 - Play Station Cassettes -

2 - PLAYSTATION STICK -

1 - Portable tape + wireless microphone Toa ZW 780

1 - Puppet Theater 240X140 (60X120X60) + lobang (80X60)

1 - PUZZLE -

2 - PUZZLE -

3 - PUZZLE -

6 - PUZZLE -

1 - SCRABLE -

1 - Soft Flooring Picture, 861731

1 - SOFT FLOORING(EVAMAT DBLU -

1 - SOFT FLOORING(EVAMAT LGRE -

1 - SOFT FLOORING(EVAMAT ORAN -

1 - SOFT FLOORING(EVAMAT YELL -

3 - SOFT FLOORING BLUE -

3 - SOFT FLOORING GREEN -



Halaman - 68


3 - SOFT FLOORING YELLOW -

3 - SOFT FLOORING ORANGE -

6 - STOP WATCH -

1 - STORY BOOK -

3 - STORY BOOK -

5 - STORY BOOK -

9 - STORY BOOK -

9 - SUN GLASSES -

1 - Surf Board Locker Kamper, finishing sungkai white

4 - Swimming board -

1 - SWING SET KID -

5 - Table Wood, Small, 60X60X50

1 - TABLE SPA -

1 - TABLE TENNIS BALL -




2 - TABLE TENNIS BATS -

1 - TABLE TENNIS BATS -

1 - TABLE TENNIS COVER -

1 - TABLE TENNIS -

1 - TABLE TENNIS NET -

1 - TERPAL 3 X 4 MTR -

1 - Toy Cabinet Under Stairs Case

1 - Towel Counter -

2 - TV Sanyo, 21", 21SA1


2 - TV Cabinet 29", Colorful

1 - VOLLEY BALL Mikasa white

2 - VOLLEY BALL -

1 - VOLLEY BALL NET -

1 - WATER POLO BALL -

1 - Water volley net -

2 - WIG -

5 - YOGA MATRASS -

POOL

1 - CUSHION POOL CHAIR -

12 - Sun umbrella pool Sunbrella

10 - SUNDECK POOL CHAIR -



Halaman - 69


35 - SUNDECK POOL MATRAS -

15 - SUNDECK POOL MATRAS -



18 HANDY TALKIE

4 - Walkie Talkie icom V-8 -

4 - Walkie-talkie icom F14 -


3 - Walkie-talkie F14 -



1 - Walkie Talkie -



1 - Walkie Talkie -



1 - Walkie Talkie -

Jumlah Nilai Pasar Perlengkapan Hotel Rp 4.566.430.000,-



Halaman - 70

2.3.2.5 Peralatan Bangunan

Jml Uraian Nilai Pasar (Rupiah)

1 Daya listrik 550 KVA dari PLN

Unit Berbagai ukuran kawat tembaga terisolasi di atas

maupun di bawah panel-panel distribusi, panel

kontrol, motor, kotak-kotak sambungan, penyokong

jaringan dan peralatan lainnya untuk instalasi

normal.

Tahun : 2003 - Kondisi : Baik 305.690.000,-

2 Pembangkit Listrik Tenaga Diesel

Unit Terdiri dari :

1 - AC Altenator

Merek : Mercedez

Tipe : Benz/OM 423

Kapasitas 225 KVA


1 Sistem Distribusi Air Bersih

Unit Terdiri dari :

2 - Sumur Artesis (deep well)

Kedalaman 100 m

L engkap dengan submersible pompa

1 - Ground Tank

Beton bertulang

Lengkap dengan panel kontrol, instalasi perpipaan

dan peralatan standar lainnya.

Tahun :1998- - Kondisi : Biasa 197.420.000,-

1 Sistem Pemanas Air

Unit Terdiri dari :

2 - Jenis Pesawat Uap ( Pemanas Iar )

Merek : Hoval Werk AG, Australia-

Tipe : Silindris mendatar dengan pipa api

Serial No : UNO - / 175

Kapasitas 3 kg / cm²


1 Sistem Pemanas Air

Unit Terdiri dari :

2 - Jenis Pesawat Uap ( Pemanas Iar )

Merek : Hoval Werk AG, Australia-

Tipe : Silindris mendatar dengan pipa api



Halaman - 71

Serial No : UNO - / 175

Kapasitas 3 kg / cm²

Tahun : 2004 & 2010 - Kondisi : Baik 147.160.000,-

1 Sistem Pemadam Kebakaran

Unit Terdiri dari :

1 - Pompa Jockey

digerakan motor listrik 5,5 Hp, 220 - 380 Volt,

dengan tekanan 7 kg/cm²

1 - Pompa Hydrant

Merek : Ebara

digerakan motor listrik 18,5 Kw

682 - Mata Sprinkler

7 - Hydrant Pillar

16 - Hydrant Box

134 - Smoke detector

134 - Heat Detector

Lengkap dengan Ground Tank kapasitas 120 m³,

Safety valve & Pressure switch, Pompa listrik 30 HP,

smoke/fire detector 134 buah, Heat Detector 134

buah, alarm bell, indicating Lamp, panel kontrol,

instalasi perpipaan dan peralatan standar lainnya.

Tahun : 2003 - Kondisi : Biasa 114.440.000,-

2 Lift Penumpang

Unit Merek : Otis, Japan

Seri : 71NZ0838/ 9, 50209

dengan 4 bukan (stop opening)

Kapasitas 15 orang atau 1000 kg, Kecepatan 45

meter / menit, Lift mekanik pengendalian otomatis

Tahun : 1991 - Kondisi : Skrap 129.980.000,-

16 Sambungan Telepon dari Telkom

Unit


Jumlah Peralatan Bangunan 1.370.650.000,-



Halaman - 72

2.3.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Metodologi Penilaian

Properti yang dinilai adalah merupakan jenis properti yang berpotensi menghasilkan pendapatan,

data harga pasar yang wajar tidak tersedia cukup atau sulitnya mencari data pembanding

properti sejenis. Oleh karena data pembanding properti sejenis sulit diperoleh untuk dianalisa

pada saat menentukan nilai pasar dari properti yang sedang dinilai ini, maka untuk itu dalam

penilaian ini, pendekatan nilai yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

dengan Metode DCF (Discounted Cash Flow Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor

tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan

datang dari hotel yang sebanding ditambah dengan penghasilan lainnya seperti pendapatan dari

makanan dan minuman serta pendapatan lainnya. Estimasi dari biaya departemen terkait, biaya

umum dan administrasi serta biaya operasional (termasuk gaji dan biaya energi) dan biaya-biaya

tetap seperti management fees, pajak properti, asuransi properti dan biaya cadangan

penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di atas. Pendapatan bersih yang

dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan untuk mendapatkan nilai properti

tersebut.

Dalam penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan dengan Metode Arus

Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method), asumsi-asumsi kritis (critical assumptions) yang

kami buat didalam melakukan proyeksi-proyeksi dan penilaian adalah sebagai berikut :

2.3.3.1 Jumlah Kamar Tersedia

Jumlah kamar yang tersedia berdasarkan pada kondisi pada saat peninjauan lapangan

dilaksanakan, maka diproyeksikan tetap setiap tahun yaitu 191 (seratus sembilan puluh satu)

kamar/room key, selama masa proyeksi (10 tahun).

2.3.3.2 Tingkat Penghunian Kamar

Berdasarkan historical data hotel sendiri dan usaha perhotelan sejenis pada saat ini, maka tingkat

hunian (occupancy rate) dari hotel ini kami proyeksikan sebagai berikut :

Tabel Tingkat Diskonto

Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

% % % % % % % % % %

Tingkat Hunian 85,0 85,1 85,2 85,3 85,4 85,6 85,7 85,8 85,9 86,1

2.3.3.3 Tarif Sewa Kamar

Berdasarkan data historis dan pasaran tarip sewa untuk kamar hotel sejenis, tarif sewa kamar

(average room rate/ARR) diproyeksikan adalah sebagai berikut :

Tahun ke-1 : Rp. 577.457,-

Tahun ke-2 : Rp. 647.265,-

Tahun ke-3 : Rp. 707.146,-

Tahun ke-4 : Rp. 767.027,-



Halaman - 73

Tahun ke-5 : Rp. 831.871,-

Tahun ke-6 : Rp. 894.730,-

Tahun ke-7 : Rp. 957.589,-

Tahun ke-8 : Rp. 1.020.449,-

Tahun ke-9 : Rp. 1.083.308,-

Tahun ke-10 : Rp. 1.146.167,-

Pada proyeksi penjualannya selain memperoleh pendapatan dari sewa kamar, diperoleh pula dari

penjualan makanan dan minuman (F & B) masing-masing sebesar 28,9% untuk food dan 3,5% untuk

beverages dari pendapatan sewa kamar, diperoleh juga pendapatan dari F & B others sebesar

0,26% dari pendapatan sewa kamar, serta penerimaan dari recreation & sport, tel. dept, guest

laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar

sebesar 2,69%, 0,61%, 0,51%, 0,71%, 0,22% dan 2,31%.

2.3.3.4 Biaya dan Pengeluaran

Biaya Langsung (Departmental Expenses)

Terdiri dari biaya kamar (room), biaya makanan dan minuman (F & B), biaya penjualan lainnya

serta payroll dan biaya lainnya yang terkait untuk penjualan kamar dan F & B. Biaya langsung ini

akan mengalami kenaikan atau penurunan dengan tingkat tertentu apabila penjualan

meningkat/mengalami penurunan.

Berdasarkan data historis hotel dan kemudian dibandingkan ke hotel sejenis dan kemudian

dilakukan beberapa penyesuaian untuk pos-pos biaya yang dianggap belum refleksi terhadap

pasar, sehingga didapat biaya langsung untuk F & B adalah sebesar 31,60% dan 21,37%, dari

masing-masing pendapatan F & B, sedangkan biaya langsung untuk recreation & sport, tel. dept,

guest laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar

4,68%, 32,98%, 28,38%, 70,32%, 5,12% dan 36,33%. Termasuk juga payroll and related expenses

dan other expenses.

Biaya Tidak Langsung

Penetapan biaya tidak langsung atau dikenal juga dengan Undistributed Operating Expenses

(uDOE) berdasarkan data historis hotel.

Semua biaya tidak langsung ini persentasenya berdasarkan total penjualan semua departemen.

Biaya Tetap

Biaya/beban tetap dikenal juga dengan nama Fixed Charge terdiri dari Pajak Bumi dan Bangunan

(PBB) yang ditetapkan berdasarkan PBB terakhir dan diasumsikan akan mengalami kenaikan

sebesar 10% tiap tahunnya, penetapan asuransi properti berdasarkan bagian-bagian yang

diperkirakan diasuransikan dan diasumsikan akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap tahunnya

serta biaya cadangan penggantian untuk bagian-bagian properti, yang dimaksudkan agar properti

ini dapat beroperasi normal. Penetapan biaya cadangan penggantian berdasarkan rencana

(schedule) penggantian dari tiap-tiap bagian yang akan diganti. Termasuk juga Consulting Fee

/Incentive Fee dan Royalty Fee.



Halaman - 74

2.3.3.5 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Diskonto/Discount Rate diasumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan

oleh investor atau kreditor dalam keputusannya melakukan investasi. Perhitungan discount rate

salah satunya ditetapkan dengan metode Band of Investment Method, yaitu menggunakan rata-

rata dari capitalization rate tiap-tiap komponen (pendanaan atau fisik) properti yang diberi

bobot berdasarkan proporsi nilai tiap-tiap komponennya. Faktor-faktor dan variabel yang

mempengaruhi adalah : tingkat bunga pinjaman, tingkat bunga investasi bebas resiko serta

tingkat pengembaliannya yang diharapkan.

Di negara kita belum ada suatu institusi lembaga keuangan atau lembaga investasi resmi untuk

melakukan penelitian dan mempublikasikan besaran discount rate dan capitalization rate dari

masing-masing sektor usaha dan lokasi. Maka dalam kenyataannya interest rate merujuk kepada

kestabilan pemerintah terhadap sektor bisnis dan sektor lainnya. Hal ini memungkinkan untuk

keluar dari ketentuan bank sehingga interest rate tersebut diberikan dalam suku bunga yang

aman (resiko minimal) dan di Indonesia terdapat unsur resiko (country risk). Situasi ekonomi saat

ini menyebabkan sulitnya menentukan tingkat bunga dan kapitalisasi yang sesuai. Pendekatan

yang terbaik yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian adalah dengan cara multiple rate

(penetapan discount rate yang berbeda setiap tahunnya).

Dalam menentukan discount rate dan capitalization rate digunakan Metode Perhitungan

Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) merupakan

kombinasi antara tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dengan modal sendiri.

Maka dengan demikian discount rate dihitung berdasarkan rumus sebagai berikut :

M x Rm + (1 – M) x Re

Dimana :

M = Komponen pinjaman bank dan modal sendiri

Rm = Suku bungan pinjaman

Re = Suku bunga modal sendiri

Maka discount rate yang digunakan dapat dilihat pada tabel dibawah ini :

Tahun

ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Discount

Rate 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6% 18,6%

Sedangkan terminal capitalization rate untuk proyeksi diperhitungkan dari discount rate tahun

terakhir proyeksi dikurangi dengan pertumbuhan (growth) yaitu sebesar 5%.

2.3.3.6 Indikasi Nilai

Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, indikasi nilai properti didapatkan dari penjumlahan

antara nilai kini dari pendapatan bersih tiap tahun selama periode proyeksi dengan nilai kini

properti yang didapat dari hasil kapitalisasi pendapatan bersih setelah periode proyeksi.



Halaman - 75

2.3.3.7 Competitor

Data Pesaing Hotel Bulan Juni 2011

NAMA HOTEL PESAING TOTAL RM OCC RM OCC % AVRG RM RT

Harris Resort Kuta 69.715 59.252 85,0% 579.015

Mercure Hotel 47.450 46.221 97,4% 860.694

Kuta Paradiso 88.695 63.340 71,4% 779.025

Grand Istana Rama 54.750 43.970 80,3% 482.056

Hard Rock Hotel 152.570 134.089 87,9% 894.839

All Season 41.245 39.238 95,1% 588.760

454.425 386.109 85,0% 745.174

Data Persentase Tingkat Hunian Pesaing Bulan Juni 2011



Halaman - 76

2.3.3.8 Pembatasan

Laporan ini kami susun berdasarkan laporan pendapatan dan biaya, faktor inflasi dianggap

terkompensir dengan kenaikan biaya, setiap pembayaran dianggap dilakukan secara tunai, serta

pengelola usaha termasuk tenaga kerjanya dianggap mampu untuk melaksanakan tugasnya secara

baik dan optimal.

Penyusunan laporan penilaian ini merupakan interpretasi kami atas data dan informasi yang

diperoleh dan tersedia yang kami anggap benar pada saat penyusunan laporan ini dilakukan.

Asumsi-asumsi yang digunakan mungkin tidak lagi berlaku apabila terjadi sesuatu atau kondisi

tertentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-asumsi tersebut, seperti diberlakukannya

peraturan-peraturan pemerintah yang baru maupun perubahan-perubahan penting di bidang

politik, sosial dan ekonomi.

Laporan ini ditujukan kepada pihak pemberi tugas dalam rangka penilaian aset PT Indonesian

Paradise Island yang berupa Hotel, yang dikenal dengan nama HARRIS HOTEL & RESORT - KUTA

dan terletak di Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung – Bali.

Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum dan tidak untuk

direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas persetujuan kami secara tertulis.

Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau kehilangan yang diderita akibat penggunaan

oleh pihak lain tanpa persetujuan kami seperti tersebut di atas.

Perhitungan penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF di atas kami

lampirkan sebagai Lampiran #1.

2.3.3.9 Kesimpulan Nilai

Menurut pendapat kami, jumlah Rp. 169.722.000.000,- (Seratus Enam Puluh Sembilan Miliar

Tujuh Ratus Dua Puluh Dua Juta Rupiah) merupakan Indikasi Nilai Pasar dari properti tersebut di

atas menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Arus Kas

Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method) pada tanggal 30 Juni 2011.

2.3.4 Rekonsiliasi Nilai

Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi seperti di

bawah ini :

Indikasi Nilai Pasar

Berdasarkan Pendekatan Biaya (Cost Approach)

50% x Rp. 170.216.180.000,- Rp. 85.108.090.000,-

Berdasarkan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

50% x Rp. 169.722.000.000,- Rp. 84.861.000.000,-

Jumlah Hotel Harris Kuta Rp. 169.969.090.000,-



Halaman - 77

2.4 SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK)

JALAN PANTAI KUTA, KELURAHAN KUTA, KECAMATAN KUTA, KABUPATEN

BADUNG - BALI.

2.4.1 Ringkasan Penilaian




Tanah (Luas : 35.422 m²) Rp 318.798.000.000,- *) Rp 318.798.000.000,-

Bangunan - Bangunan Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-

Jumlah Rp 474.996.690.000,- Rp 471.091.720.000,-


Uraian Indikasi

Nilai Pasar

Indikasi Nilai (Beachwalk) Rp 562.335.200.000,-

Jumlah Rp 562.335.200.000,-




Uraian Nilai Pasar



Jumlah Properti Beachwalk Rp 507.589.110.000,-

*) Nilai Pasar



Halaman - 78

2.4.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

2.4.2.1 Tanah

2.4.2.1.1 Lokasi dan Peruntukan

Tanah ini terletak di tepi sebelah Timur Jalan Pantai Kuta, di wilayah Kecamatan Kuta.

Letak tanah ini kurang lebih 600 meter di sebelah Utara dari pertigaan Jalan Pantai Kuta dan

Jalan Bakung Sari (Kuta Square), kurang lebih 800 meter di sebelah Selatan dari pertigaan Jalan

Pantai Kuta dan Jalan Melasti, dan kurang lebih 4 kilometer di sebelah Barat pusat kota Badung

(Kantor Walikota/Bupati).

Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan tanah dimaksud lebarnya 12 meter, diaspal dan

dilengkapi dengan drainasi terbuka dan trotoir dari paving blok.

Menurut keterangan yang kami dapat dari Bappeda Kabupaten Badung bahwa tanah ini

diperuntukan sebagai daerah Komersial/Pariwisata.

2.4.2.1.2 Keadaan dan Fasilitas Lingkungan

Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-bangunan

perhotelan dan perdagangan, sedang penduduk sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat

berpendapatan tinggi dan menengah.

Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di daerah sekitar ini adalah cukup terpelihara dengan

baik, dengan lebar jalan antara 4 meter sampai 12 meter, diaspal, diterangi oleh lampu-lampu

mercury dan dilengkapi dengan drainasi terbuka dan tertutup.

Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat properti ini dan dapat digunakan sebagai

petunjuk antara lain :

Grand Istana Rama Hotel

Hard Rock Hotel dan Hard Rock Cafe

Hotel Harris Kuta

Fasilitas umum seperti aliran listrik, air dan telepon sudah tersedia di daerah ini, sedang

pengangkutan umum melewati Jalan Pantai Kuta yang terletak di depan lokasi ini.

2.4.2.1.3 Data Tanah

Tanah ini mempunyai bentuk yang tidak beraturan, terdiri dari dua bidang tanah bersambungan,

yang terletak di Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung - Bali, terdaftar sebagai

berikut :

1. Hak Guna Bangunan No. 975, tercatat atas nama PT INDONESIA

PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada tanggal 25 Mei 2010 dan berlaku

sampai dengan tanggal 21 Desember 2030, Gambar Situasi No.

02667/Kuta/2010, tertanggal 18 Mei 2010, meliputi tanah seluas ....................... 6.480 m²



Halaman - 79

2. Sebagian dari Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 978, tercatat atas

nama PT INDONESIA PARADISE ISLAND, dikeluarkan pada tanggal 25

Mei 2010 dan berlaku sampai dengan tanggal 11 September 2037,

Gambar Situasi No. 02666/Kuta/2010, tertanggal 18 Mei 2010,

meliputi tanah seluas .......................................................................... 28.942 m²

Jumlah luas tanah ........................... 35.422 m²

Topografi tanah ini pada umumnya rata dan tinggi bagian depannya kurang lebih sama dengan

permukaan jalan didepannya.

Pada bagian lain laporan ini, kami lampirkan gambar situasi tanah, foto-foto properti serta peta

Bali yang menunjukkan letak tanah ini.

Pada gambar situasi dapat diperlihatkan, bahwa tanah ini mempunyai lebar bagian depan 290

meter di Jalan Pantai Kuta dengan panjang kedalam rata-rata kurang lebih 275 meter.

Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Grand Istana Rama Hotel dan Hotel Harris Kuta

Sebelah Selatan : Jalan Poppies 2

Sebelah Timur : Pemukiman penduduk

Sebelah Barat : Jalan Pantai Kuta

2.4.2.1.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Berdasarkan zoning yang ditetapkan oleh Bappeda Kabupaten Badung serta pengamatan kami di

lapangan, bahwa tanah ini terletak di daerah yang diperuntukan sebagai zona Pariwisata dan

Perdagangan serta memperhatikan penggunaan lahan yang ada di sekitar lokasi, menurut hemat

kami penggunaan tanah untuk Pariwisata (Hotel) adalah pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik

dari tanah tersebut.

2.4.2.1.5 Perkembangan Tanah

Tanah ini pada saat sekarang sudah dibangun kembali dan masih dalam tahap pembangunan yang

rencananya akan digunakan sebagai Sahid Kuta Lifestyle Resort “Beach Walk Bali”.

2.4.2.1.6 Perijinan Proyek

Bangunan ini dilengkapi dengan perijinan sebagai berikut :

Rekomendasi Pembangunan Hotel, 26 Oktober 2009, Nomor : 556.2/3544/Diparda,

dikeluarkan oleh Bupati Kabupaten Badung.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), 07 Juni 2010, Nomor : 754 TH. 2010, dikeluarkan oleh

Kepala Dinas Cipta Karya atas nama Bupati Kabupaten Badung.

Keputusan Bupati Kabupaten Badung tentang Penetapan AMDAL, 05 Maret 2010, Nomor :

1097/03/HK/2010.



Halaman - 80

2.4.2.1.7 Data Pembanding Tanah

Data pembanding tanah yang kami dapatkan di sekitar properti yang dapat digunakan sebagai

dasar penilaian adalah :

Data 1





Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m



Jarak dari Properti : 1 kilometer




Data 2





Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m







Data 3





Posisi : Di tengah

Lebar Jalan : 16 m




Sumber Data : Bapak So Tho Hemming





Halaman - 81

2.4.2.1.8 Faktor Penyesuaian

Faktor-faktor penyesuaian dalam penilaian tanah dipertimbangkan atas dasar sebagai berikut :

Waktu : Perbedaan waktu antara Harga Penawaran / Transaksi dan waktu

penilaian.

Lokasi : Pertimbangan dari properti yang dinilai terhadap jalan masuk,

prospek pengembangan, tingkat hunian, fasilitas (jalan, telepon,

listrik/PLN, air/PAM dll) dan kondisi lingkungan.

Jumlah Luas : Berkaitan dengan likuiditas properti.

Bentuk Tanah : Beraturan, tidak beraturan.

Peruntukan : Disesuaikan dengan gambar rencana kota ( RUTR )

Elevasi : Tinggi, Rendah atau sama permukaan tanah terhadap jalan

dimukanya

Hak Kepemilikan : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Girik, AJB dll.

Lain-lain : Faktor lainnya yang akan mempengaruhi Nilai.

2.4.2.1.9 Kesimpulan

Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan

penilaian ini, menurut pendapat kami jumlah Rp. 318.798.000.000,- (Tiga Ratus Delapan Belas

Miliar Tujuh Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta Rupiah) merupakan Nilai Pasar dari tanah

tersebut pada tanggal 30 Juni 2011.



Halaman - 82

2.4.2.2 Bangunan - bangunan

2.4.2.2.1 Ringkasan Penilaian Bangunan

Uraian Biaya Pengganti Baru Nilai Pasar

Bangunan-bangunan

1. Mall Rp 122.054.880.000,- Rp 119.003.510.000,-

2. Hotel Rp 34.143.810.000,- Rp 33.290.210.000,-

Jumlah Rp 156.198.690.000,- Rp 152.293.720.000,-

2.4.2.2.2 Bangunan Retail (Mall)

Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan

mencapai 38%. Dari rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :

Pondasi : Tiang pancang

Dinding : Pasangan Hebel diplester

Atap : Belum terpasang

Lantai : belum terpasang

Langit-langit : Belum terpasang



Partisi : Pasangan Hebel diplester

Bangunan ini dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik alat pemadam kebakaran, hydrant,

alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya kurang lebih 46.948,97 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :

- Semi Basement (Lower Ground) : 14.311,25 m2

- Ground Level : 18.317,86 m2

- Lantai Satu : 7.210,82 m2

- Lantai Dua : 7.109,04 m2

Jumlah : 46.948,97 m2

Luas lantai disewakan kurang lebih 20.619,00 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :



- Bare area/Open Counter : 8.162,00 m2 (Termasuk Lantai 2)

Jumlah : 20.619,00 m2

Tahun dibangun : 2011 (dalam proses pembangunan)

Tahun renovasi : -



Nilai Pasar : Rp 119.003.510.000,-



Halaman - 83

2.4.2.2.3 Hotel

Bangunan ini sedang dalam tahap pembangunan dengan tingkat penyelesaian diperkirakan

mencapai 12%. Dari rangka beton bertulang, dengan spesifikasi teknis sebagai berikut :

Pondasi : Tiang pancang

Dinding : Pasangan Hebel diplester

Atap : Belum terpasang

Lantai : belum terpasang

Langit-langit : Belum terpasang



Partisi : Pasangan Hebel diplester

Bangunan ini dilengkapi dengan instalasi penerangan listrik alat pemadam kebakaran, hydrant,

alarm, detector kebakaran dan instalasi plumbing.

Luas lantai seluruhnya kurang lebih 44.589,19 meter persegi, dengan rincian sebagai berikut :

- Basement : 9.939,28 m2

- Semi Basement (Lower Ground) : 9.939,28 m2



- Lantai Dua : 4.784,68 m2

- Lantai Tiga : 5.961,20 m2

Jumlah : 44.589,19 m2

Rencana jumlah kamar sebanyak 213 roombays atau 200 roomkeys yang terbagi dalam 2 (dua)

tipe kamar, yaitu : standard dan suite dengan ukuran masing-masing tipe seluas 40 M² dan 80

M².

Klasifikasi kamar berguna untuk menentukan tarif kamar yang berdasar pada perlengkapan-

perlengkapan / fasilitas kamar dan ukuran kamar.

Klasifikasi dan Letak Kamar Hotel

NO. LANTAI JUMLAH KAMAR TOTAL

KAMAR STANDARD SUITE

1. Ground Level 9 - 9

2. Lantai – 1 58 7 65

3. Lantai – 2 56 7 63

4. Lantai – 3 56 7 63

Total 179 21 200



Halaman - 84

Selain kamar-kamar tersebut hotel ini juga direncanakan akan dilengkapi dengan berbagai

fasilitas hotel yang akan disediakan, diantaranya adalah sebagai berikut :

Letak Fasilitas Hotel

NO. FASILITAS LETAK LANTAI

1. Ballroom Ground Level

2. All Day Dining Restaurant Ground Level

3. Specialty Restaurant Ground Level

4. Meeting Room 1 Ground Level

5. Meeting Room 2 Ground Level

6. Function Room Ground Level

7. Business Center Ground Level

8. Board Room Ground Level

9. Health Club & Spa Lantai - 1

10. Outdoor Swimming Pool Lantai - 1

11. Lobby Lantai - 3

12. Lounge Lantai - 3

13. Bar Lantai - 3

Tahun dibangun : 2011 (dalam proses pembangunan)

Tahun renovasi : -



Nilai Pasar : Rp 33.290.210.000,-



Halaman - 85

2.4.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Metodologi Penilaian

Properti yang dinilai adalah merupakan jenis properti yang berpotensi menghasilkan pendapatan,

data harga pasar yang wajar tidak tersedia cukup atau sulitnya mencari data pembanding

properti sejenis. Oleh karena data pembanding properti sejenis sulit diperoleh untuk dianalisa

pada saat menentukan nilai pasar dari properti yang sedang dinilai ini, maka untuk itu dalam

penilaian ini, pendekatan nilai yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

dengan Metode DCF (Discounted Cash Flow Method), yaitu sebuah proyeksi pendapatan kotor

tahunan dibuat berdasarkan pasaran tarif sewa kamar hotel yang ada sekarang dan yang akan

datang dari hotel yang sebanding ditambah dengan pendapatan sewa Mall lainnya seperti

pendapatan dari makanan dan minuman serta pendapatan lainnya. Estimasi dari biaya

departemen terkait, biaya umum dan administrasi serta biaya operasional (termasuk gaji dan

biaya energi) dan biaya-biaya tetap seperti management fees, pajak properti, asuransi properti

dan biaya cadangan penggantian, dikurangi dari proyeksi pendapatan kotor tahunan di atas.

Pendapatan bersih yang dihasilkan kemudian didiskonting atau dikapitalisasikan untuk

mendapatkan nilai properti tersebut.

Dalam penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan dengan Metode Arus

Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method), asumsi-asumsi kritis (critical assumptions) yang

kami buat didalam melakukan proyeksi-proyeksi dan penilaian adalah sebagai berikut :

2.4.3.1 HOTEL Sheraton Bali Kuta Resort

2.4.3.1.1 Jumlah Kamar Tersedia

Rencana jumlah kamar sebanyak 213 roombays atau 200 roomkeys yang terbagi dalam 2 (dua)

tipe kamar, yaitu : standard dan suite dengan ukuran masing-masing tipe seluas 40 M² dan 80 M²,

maka diproyeksikan tetap setiap tahun yaitu 200 (dua ratus) kamar/room key, selama masa

proyeksi (10 tahun).

2.4.3.1.2 Tingkat Penghunian Kamar

Berdasarkan historical data hotel sendiri dan usaha perhotelan sejenis pada saat ini, maka tingkat

hunian (occupancy rate) dari hotel ini kami proyeksikan sebagai berikut :

Tabel Tingkat Hunian

Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

% % % % % % % % % %

Tingkat Hunian 0,0 50,0 70,0 75,0 77,0 77,0 79,0 81,0 83,0 85,0



Halaman - 86

2.4.3.1.3 Tarif Sewa Kamar

Berdasarkan data historis dan pasaran tarip sewa untuk kamar hotel sejenis, tarif sewa kamar

(average room rate/ARR) diproyeksikan adalah sebagai berikut :

Tahun ke-1 : Rp. 741.515,-

Tahun ke-2 : Rp. 756.637,-

Tahun ke-3 : Rp. 839.955,-

Tahun ke-4 : Rp. 923.273,-

Tahun ke-5 : Rp. 1.006.590,-

Tahun ke-6 : Rp. 1.089.908,-

Tahun ke-7 : Rp. 1.173.226,-

Tahun ke-8 : Rp. 1.256.543,-

Tahun ke-9 : Rp. 1.339.861,-

Tahun ke-10 : Rp. 1.423.179,-

Pada proyeksi penjualannya selain memperoleh pendapatan dari sewa kamar, diperoleh pula dari

penjualan makanan dan minuman (F & B) masing-masing sebesar 28,9% untuk food dan 3,5% untuk

beverages dari pendapatan sewa kamar, diperoleh juga pendapatan dari F & B others sebesar

0,26% dari pendapatan sewa kamar, serta penerimaan dari recreation & sport, tel. dept, guest

laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar

sebesar 2,69%, 0,61%, 0,51%, 0,71%, 0,22% dan 2,31%.

2.4.3.1.4 Biaya dan Pengeluaran

Biaya Langsung (Departmental Expenses)

Terdiri dari biaya kamar (room), biaya makanan dan minuman (F & B), biaya penjualan lainnya

serta payroll dan biaya lainnya yang terkait untuk penjualan kamar dan F & B. Biaya langsung ini

akan mengalami kenaikan atau penurunan dengan tingkat tertentu apabila penjualan

meningkat/mengalami penurunan.

Berdasarkan data - data hotel dan kemudian dibandingkan ke hotel sejenis dan kemudian

dilakukan beberapa penyesuaian untuk pos-pos biaya yang dianggap belum refleksi terhadap

pasar, sehingga didapat biaya langsung untuk F & B adalah sebesar 31,60% dan 21,37%, dari

masing-masing pendapatan F & B, sedangkan biaya langsung untuk recreation & sport, tel. dept,

guest laundry, transportation, business center serta shop & other masing-masing adalah sebesar

4,68%, 32,98%, 28,38%, 70,32%, 5,12% dan 36,33%. Termasuk juga payroll and related expenses.

Biaya Tidak Langsung

Penetapan biaya tidak langsung atau dikenal juga dengan Undistributed Operating Expenses

(uDOE) berdasarkan data historis hotel.

Semua biaya tidak langsung ini persentasenya berdasarkan total penjualan semua departemen.

Biaya Tetap






Halaman - 87






2.4.3.2 Beachwalk

Pengembangan Beachwalk adalah mal berkonsep one stop shopping and entertain sehingga

tenant yang akan dipilih dapat mewakili Bali lifestyle yaitu kombinasi food, beverage, fashion,

entertain, sport, art culture. Mal yang akan dibangun penuh dengan sentuhan natural yang

bercirikan kayu, air dan tanaman.

Mal ini mempunyai tiga lantai yang akan terhubung dengan hotel sebagai fasilitas penunjang baik

hotel Harris Kuta maupun Sheraton Bali Kuta Resort. Tenant yang akan menyewa akan dipilih

sehingga mal ini akan mempunyai konsep yang jelas dan bernilai jual tinggi. Direncanakan akan

masuk 100 – 200 tenant yang akan menempati lantai mal ini;

Berdasarkan informasi dan data yang kami terima bahwa penerimaan service charge habis

digunakan untuk biaya operasional dan pemeliharaan gedung. Sehingga dalam penilaian ini kami

tidak memperhitungkan pendapatan dari service charge, biaya operasional dan pemeliharaan

gedung.

2.4.3.2.1 Luas Area Komersial (Saleable Area)

Luas gross lantai Beachwalk seluruhnya seluas 46.948,97 M² mempunyai tiga lantai yang akan

terhubung dengan hotel sebagai fasilitas penunjang baik hotel Harris Kuta maupun Sheraton Bali

Kuta Resort. Tenant yang akan menyewa akan dipilih sehingga mal ini akan mempunyai konsep

yang jelas dan bernilai jual tinggi. Direncanakan akan masuk 100 – 200 tenant yang akan

menempati lantai mal ini.

Rincian luas lantai masing-masing lantai bangunan lifestyle center adalah sebagai berikut:

Rincian Luas Beachwalk Masing-Masing Lantai

NO. KETERANGAN LUAS

(M²)

ELEVASI

(M)

1. Semi Basement (Lower Ground) 14.311,25 -3,200

2. Ground Level 18.317,86 +0,00

3. Lantai – 1 7.210,82 +4,55

4. Lantai – 2 7.109,04 +8,95

Total 46.948,97

Konstruksi mal secara umum menggunakan rangka beton dengan kombinasi finishing dengan

material sebagian besar material lokal, sedangkan material atap mal mempunyai ciri khas Bali

dengan menggunakan material ilalang sintetis dari Belanda. Secara umum eksterior bangunan



Halaman - 88

didominasi kombinasi material kayu, air dan tanaman. Fasilitas lain mal adalah eskalator

sebanyak 10 unit, lift passenger 2 unit dan lift service sebanyak 2 unit.

Luas area komersial yang dapat dijual (saleable area) secara total sebesar 20.619 M² dengan

perincian sebagai berikut:

Luas area Komersial

NO. KETERANGAN LUAS

(M²)

1. Ground Floor 9.481

2. Lantai 1 2.976

3. Bare area/Open Counter (Termasuk Lantai 2) 8.162

Total 20.619

Luas area komersial mempunyai standar counter/kios sebanyak +/- 200 yang diperkirakan akan

mampu menampung sebanyak 100 calon tenant.

2.4.3.2.2 Tingkat Penghunian Kamar

Berdasarkan data properti pada saat ini, maka tingkat hunian (occupancy rate) dari mall ini kami

proyeksikan sebagai berikut :

Tabel Tingkat Hunian

Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

% % % % % % % % % %

Tingkat Hunian 0% 51% 61% 67% 74% 74% 77% 79% 85% 85%

2.4.3.2.3 Tarif Sewa

Berdasarkan data pasaran tarip sewa untuk mall sejenis, tarif sewa (average room rate/ARR)

diproyeksikan adalah sebagai berikut :

Tahun ke-1 : Rp. 0,-

Tahun ke-2 : Rp. 1.870.635,-

Tahun ke-3 : Rp. 2.907.270,-

Tahun ke-4 : Rp. 3.423.912,-

Tahun ke-5 : Rp. 3.832.435,-

Tahun ke-6 : Rp. 4.149.654,-

Tahun ke-7 : Rp. 4.582.896,-

Tahun ke-8 : Rp. 5.032.616,-

Tahun ke-9 : Rp. 5.498.816,-

Tahun ke-10 : Rp. 5.981.494,-



Halaman - 89

2.4.3.2.4 Biaya dan Pengeluaran









2.4.3.3 Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Diskonto/Discount Rate diasumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan

oleh investor atau kreditor dalam keputusannya melakukan investasi. Perhitungan discount rate

salah satunya ditetapkan dengan metode Band of Investment Method, yaitu menggunakan rata-

rata dari capitalization rate tiap-tiap komponen (pendanaan atau fisik) properti yang diberi

bobot berdasarkan proporsi nilai tiap-tiap komponennya. Faktor-faktor dan variabel yang

mempengaruhi adalah : tingkat bunga pinjaman, tingkat bunga investasi bebas resiko serta

tingkat pengembaliannya yang diharapkan.

Di negara kita belum ada suatu institusi lembaga keuangan atau lembaga investasi resmi untuk

melakukan penelitian dan mempublikasikan besaran discount rate dan capitalization rate dari

masing-masing sektor usaha dan lokasi. Maka dalam kenyataannya interest rate merujuk kepada

kestabilan pemerintah terhadap sektor bisnis dan sektor lainnya. Hal ini memungkinkan untuk

keluar dari ketentuan bank sehingga interest rate tersebut diberikan dalam suku bunga yang

aman (resiko minimal) dan di Indonesia terdapat unsur resiko (country risk). Situasi ekonomi saat

ini menyebabkan sulitnya menentukan tingkat bunga dan kapitalisasi yang sesuai. Pendekatan

yang terbaik yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian adalah dengan cara multiple rate

(penetapan discount rate yang berbeda setiap tahunnya).

Dalam menentukan discount rate dan capitalization rate digunakan Metode Perhitungan

Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) merupakan

kombinasi antara tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dengan modal sendiri.

Maka dengan demikian discount rate dihitung berdasarkan rumus sebagai berikut :

M x Rm + (1 – M) x Re

Dimana :

M = Komponen pinjaman bank dan modal sendiri

Rm = Suku bungan pinjaman

Re = Suku bunga modal sendiri

Maka discount rate yang digunakan dapat dilihat pada tabel dibawah ini :

Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Discount Rate 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18%

Sedangkan terminal capitalization rate untuk proyeksi diperhitungkan dari discount rate tahun

terakhir proyeksi dikurangi dengan pertumbuhan (growth) yaitu sebesar 5%.



Halaman - 90

2.4.3.4 Indikasi Nilai

Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, indikasi nilai properti didapatkan dari penjumlahan

antara nilai kini dari pendapatan bersih tiap tahun selama periode proyeksi dengan nilai kini

properti yang didapat dari hasil kapitalisasi pendapatan bersih setelah periode proyeksi.

2.4.3.5 Competitor

Sebagai tempat tujuan wisata, di Bali telah berdiri banyak hotel maupun penginapan dengan

berbagai kualitas. Khusus di daerah Kuta, telah terdapat beberapa hotel bintang 3, bintang 4 dan

bintang 5 antara lain Hardrock Bali Hotel, Mercure Hotel, Bali Kuta Seaview, Harris Kuta, dan

Grand Instana Rama. Banyaknya hotel di daerah Kuta tersebut menunjukkan tingkat persaingan

yang cukup tinggi. Untuk Mal atau retail, pesaing terdekat adalah Discovery Kuta Mal dan Kuta

Square.

Meskipun demikian, Sahid Kuta Lifestyle Resort memiliki kelebihan dibandingkan dengan hotel-

hotel pesaingnya, karena hotel ini merupakan hotel yang terintegrasi dengan mall, sehingga

diharapkan memiliki tingkat persaingan yang lebih baik.

Data Pesaing Hotel Bulan Juni 2011

NAMA HOTEL PESAING TOTAL RM OCC RM OCC % AVRG RM RT

Harris Resort Kuta 69.715 59.252 85,0% 579.015

Mercure Hotel 47.450 46.221 97,4% 860.694

Kuta Paradiso 88.695 63.340 71,4% 779.025

Grand Istana Rama 54.750 43.970 80,3% 482.056

Hard Rock Hotel 152.570 134.089 87,9% 894.839

All Season 41.245 39.238 95,1% 588.760

454.425 386.109 85,0% 745.174

Data Persentase Tingkat Hunian Pesaing Bulan Juni 2011



Halaman - 91

Perbandingan Harga Sewa Area Komersial di Kawasan Kuta

No Lokasi Alamat Ukuran

(m2)

Harga/m2/

Bln Jumlah

1 Komp. Pertokoan Kuta Square Blok C Jalan Kartika Plaza 180 305.556 55.000.000

2 Komp Pertokoan Kuta Square Blok D 24 Jalan Kartika Plaza 180 324.074 58.333.333

3 Komp Pertokoan Kuta Square Blok D 28 Jalan Kartika Plaza 180 324.074 58.333.333

4 Supernova Jl. Raya Kuta, Kuta – Bali 1 x 1 700.000 700.000

5 Discovery Shopping Mal Lt.2 Jl. Kartika Plaza, Kuta Bali 1 x 2 958.333 1.916.667

6 Mal Bali Galeria Jl. By Pass Ngurah Rai – Simpang Siur 2.5 x 2.5 1.076.923 7.000.000

7 Discovery Shopping Mal Jl. Kartika Plaza, Kuta – Bali 1 x 2 1.666.667 3.333.333

8 Matahari Square Komp. Pertokoan Kuta Square 1 x 1 2.000.000 2.000.000

Sumber : Riset Y&R

2.4.3.6 Pembatasan

Laporan ini kami susun berdasarkan laporan pendapatan dan biaya, faktor inflasi dianggap

terkompensir dengan kenaikan biaya, setiap pembayaran dianggap dilakukan secara tunai, serta

pengelola usaha termasuk tenaga kerjanya dianggap mampu untuk melaksanakan tugasnya secara

baik dan optimal.

Penyusunan laporan penilaian ini merupakan interpretasi kami atas data dan informasi yang

diperoleh dan tersedia yang kami anggap benar pada saat penyusunan laporan ini dilakukan.

Asumsi-asumsi yang digunakan mungkin tidak lagi berlaku apabila terjadi sesuatu atau kondisi

tertentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-asumsi tersebut, seperti diberlakukannya

peraturan-peraturan pemerintah yang baru maupun perubahan-perubahan penting di bidang

politik, sosial dan ekonomi.

Laporan ini ditujukan kepada pihak pemberi tugas dalam rangka penilaian aset PT Indonesian

Paradise Island yang berupa SAHID KUTA LIFESTLYTE RESORT (BEACHWALK), yang terletak di

Jalan Pantai Kuta, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung – Bali.

Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum dan tidak untuk

direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain, kecuali atas persetujuan kami secara tertulis.

Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau kehilangan yang diderita akibat penggunaan

oleh pihak lain tanpa persetujuan kami seperti tersebut di atas.



Halaman - 92

Perhitungan penilaian menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Metode DCF di atas kami

lampirkan sebagai Lampiran #1.

2.4.3.7 Kesimpulan Nilai

Menurut pendapat kami, jumlah Rp. 562.335.200.000,- (Lima Ratus Enam Puluh Dua Miliar Tiga

Ratus Tiga Puluh Lima Juta Dua Ratus Ribu Rupiah) merupakan Indikasi Nilai Pasar dari properti

tersebut di atas menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Arus

Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method) pada tanggal 30 Juni 2011.

2.4.4 REKONSILIASI NILAI

Berdasarkan dari hasil 2 (dua) pendekatan tersebut di atas, kami membuat rekonsiliasi seperti di

bawah ini :

Indikasi Nilai Pasar

Berdasarkan Pendekatan Biaya (Cost Approach)

50% x Rp. 471.091.720.000,- Rp. 282.655.030.000,-

Berdasarkan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

50% x Rp. 562.335.200.000,- Rp. 224.934.080.000,-

Jumlah Beachwalk Rp. 507.589.110.000,-


Penilaian Aset - PT Indonesia Paradise Island ("IPI")

Tampak Jalan Pantai Kuta

(Properti di Sebelah Kiri)

Tampak Depan Properti

(Pintu Masuk)



Tampak Bangunan Hotel

Tampak Bangunan Hotel dan Kolam Renang



Tampak Dalam Kamar Hotel

Luas :

Skala : Tanpa Skala

Gambar :Tanggal :

30-Jun-11

Kelurahan Kuta, Kecamatan KutaKabupaten Badung - Bali

Jalan Pantai Kuta

SITUASI

TANAH

17.040 M²

PT INDONESIA PARADISE ISLAND


HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI

P ro f e s s i o n a l Ap p ra i s e rs & C o n s u l t an t s

YANUAR BEY & REKAN

U

Keterangan :HOTEL 4 LantaiRestaurant & CafeKid's CenterSPA & Loker GensetRumah Pompa dan WTPRuang MeetingKantor & R. tingalKantin karyawanPos Jaga

Luas :

Skala : Tanpa Skala

910

12345678

HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALI

Kabupaten Badung - Bali

30-Jun-11SITUASI

BANGUNAN

Jalan Pantai KutaTanggal : Gambar :

Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta

PT INDONESIA PARADISE ISLANDNo. File : Y&R/AV/11/161


YANUAR BEY & REKAN

U




HOTEL HARRIS RESORT KUTA BALIJalan Pantai Kuta


Tanpa Skala

30-Jun-11

Skala :

PETA LOKASI

Gambar :Tanggal :

ISAKOL


YANUAR BEY & REKAN

U



Tampak Depan

Tampak Depan



Tampak Lantai 2

Tampak Void Mall



Tampak dalam mall

Tampak Dalam Mall



Tampak Dalam Hotel

Basement



Basement

Tampak Sarana Jalan

Luas :

Skala : Tanpa Skala

Gambar :Tanggal :

30-Jun-11

Kelurahan Kuta, Kecamatan KutaKabupaten Badung - Bali

Jalan Pantai Kuta

SITUASI

TANAH

35.422 M²



BeachWalk


YANUAR BEY & REKAN

U

Luas :

Skala : Tanpa SkalaBeachWalk


30-Jun-11SITUASI

BANGUNAN

Jalan Pantai KutaTanggal : Gambar :




YANUAR BEY & REKAN

U



BeachWalkJalan Pantai Kuta


Tanpa Skala

30-Jun-11

Skala :

PETA LOKASI

Gambar :Tanggal :

ISAK

OL


YANUAR BEY & REKAN

U

lap. aset

Documents

Transcript of lap. aset