JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2012) 1-8 Pengaruh...

JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2012) 1-8

1

Daya tarik Kota Surabaya telah mengakibatkan tumbuhnya

penduduk kota dalam jumlah besar. Pesatnya pertumbuhan

penduduk mempengaruhi ketersediaan lahan perkotaan dalam

penyediaan ruang dan fenomena perkembangan kota Surabaya saat

ini cenderung bergerak kearah barat yang memang ketersediaan

lahan yang masih banyak. Berawal dari pembangunan perumahan

skala besar oleh PT. Ciputra Surya menjadi titik awal pertumbuhan

lahan permukiman berkembang pesat di Surabaya Barat. Fenomena

perkembangan permukiman ini mendorong ekspansi pemanfaatan

lahan yang memberikan pengaruh terhadap kawasan di sekitarnya,

salah satu hasil dari pengaruh tersebut adalah terjadi dinamika

pada harga lahan. Untuk itu diperlukan adanya penelitian

mengenai eksplorasi keterkaitan antara pengaruh perkembangan

permukiman terhadap dinamika harga lahan di Surabaya Barat

berdasarkan teori yang ada disesuaikan dengan fenomena yang

terjadi di Surabaya Barat.

Untuk mencapai tujuan penelitian, maka dilakukan

beberapa tahapan analisa, yaitu: mengidentifikasi arah

perkembangan permukiman menggunakan deskripsi peta lahan

permukimandan menentukan dinamika harga lahandi Surabaya

Barat dengan menggunakan analisa Teknik Isovalue. Kemudian

menentukan faktor-faktoryang membentuk dinamika harga lahan

akibat pengaruh perkembangan permukiman di Surabaya Barat

menggunakan deskriptif kualitatif dari hasil studi literatur dan

hasil wawancara. Setelah itu dicari keterkaitannya antara pengaruh

perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan di

Surabaya Barat dengan membandingkan antara pertumbuhan

permukiman dengan pertumbuhan dinamika harga lahan

menggunakan analisa deskriptif kuantitatif yang bersumber dari

studi literatur, hasil wawancara, kuesioner, dan observasi

lapangan.

Dalam penelitian ini dihasilkan eksplorasi adanya

keterkaitan antara pengaruh pertumbuhan permukiman

terhadappertumbuhan dinamika harga lahan di Surabaya Barat,

yaitu perkembangan harga lahan mengikuti arah perkembangan

permukiman, serta diketahuinya faktor-faktor yang membentuk

dinamika harga lahan yang berpengaruh di Surabaya Barat, seperti

ketersediaan fasilitas, NJOP, jarak, kebijakan, keamanan, kondisi

alam (kualitas lingkungan,) prilaku pengembang, dan kerjasama.

I. PENDAHULUAN

ENOMENA urbanisasi yang terjadi di kota-kota besar mengakibatkan peningkatan kebutuhan ruang kota,

seperti fasilitas perumahan, yang merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Tingginya laju pertumbuhan penduduk menimbulkan kebutuhan lahan permukiman yang

sangat besar. Pengembangan lahan akan terus terjadi dan akan berhadapan dengan berbagai bentuk penggunaan lahan seperti persawahan, hutan, perikanan dan lahan produktif lainnya yang kemudian berubah fungsi menjadi perumahan beserta infrastruktur yang membentuk suatu fungsi kawasan seperti fungsi kawasan permukiman, fasilitas umum dan fasilitas sosial, dan lain sebagainya. Fenomena ini menunjukkan pengembangan lahan permukiman mendorong ekspansi pemanfaatan lahan yang memberikan pengaruh terhadap kawasan di sekitarnya, salah satu hasil dari pengaruh tersebut adalah terjadi dinamika pada harga lahan. Berdasarkan RTRW Kota Surabaya 2015, saat ini pengembangan cenderung bergeser ke kawasan barat yang memang masih banyak lahan belum terbangun. Secara umum kawasan tersebut didominasi oleh pembangunan kawasan real estate dan fasilitas perniagaan. Berawal dari pelaksanaan pembangunan Kota Mandiri Citra Raya Surabaya oleh PT. Ciputra Surya dengan pengembangan lahan skala besar 1000 Ha di Surabaya Barat dimana kala itu Surabaya Barat memiliki ketersediaan lahan yang sangat luas dan harga yang masih relatif murah. Pengembangan lahan permukiman skala besar ditunjang dengan integrasi dan fasilitas yang baik dilengkapi juga dengan fasilitas perniagaan dan pusat-pusat lainnya menjadi titik awal semakin berkembang pesatnya perumahan real estate baru sampai saat ini di Surabaya Barat, salah satu dampaknya adalah memberikan perubahan nilai, persepsi publik serta permintaan lahan di sekitarnya dan mengakibatkan terjadinya dinamika pada harga lahan disekitar wilayah tersebut. Pada tahun 1993 awal Citraland Surabaya menjual properti dengan harga lahan berkisar Rp 400.000 per m² sedangkan pada tahun 2012 sekarang harga tanah di cluster Bukit Golf berada di rentang harga Rp. 5 juta - Rp 8 juta per m². Rata-rata harga tanah di Citraland Rp. 6,5 juta per m². Pertumbuhan harga lahan tahun 2000 sampai dengan tahun 2012 mencapai ratio pertumbuhan sebesar lebih dari 200%. Hal ini membuktikan bahwa tanah memberikan keuntungan ekonomi yang sangat tinggi, sesuai dengan permintaan dan penawaran yang ada.

Meningkatnya perumahan formal menengah ke atas secara masif di Surabaya Barat diduga akan terus mempengaruhi

Pengaruh Perkembangan Permukiman Terhadap Dinamika Harga Lahan Di Surabaya Barat

Ayu Kemala Ghana dan Ardy Maulidy Navastara, ST., MT. Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh

Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail: [email protected]

F


2

dinamika harga lahan yang cenderung tinggi. Perkembangan permukiman memang mengakibatkan ekspansi pemanfaatan lahan di sekitar kawasan, namun perkembangannya yang sangat cepat karena semakin meningkatnya jumlah penduduk dan bertambahnya infrastruktur menjadi perhatian dalam penelitian ini. Belum diketahuinya keterkaitan antara perkembangan permukiman dengan dinamika harga lahan sangat penting untuk dijelaskan lebih lanjut karena perkembangan permukiman secara besar diperkirakan akan terus mempengaruhi harga lahan di wilayah ini. Sasaran rencana pengembangan tata kota pemerintah daerah Surabaya saat ini adalah Surabaya Barat sebagai daerah permukiman dengan kepadatan rendah yang sampai saat ini tersebar di Kecamatan Lakarsantri, Kecamatan Sambikerep, Kecamatan Pakal dan Kecamatan Benowo.

Untuk itu penelitian ini lebih menekankan eksplorasi tentang keterkaitan pengaruh perkembangan permukiman perkotaan terhadap dinamika harga lahan terkait dengan pasar lahan yang terjadi di Surabaya Barat.

II. METODE PENELITIAN Pendekatan penelitian yang digunakan adalah pendekatan

rasionalisme. Penelitian ini dilakukan menggunakan metode analisa deskriptif kualitatif dan kuantitatif.

Data yang digunakan dalam penelitian ini merupakan data sekunder terkait faktor-faktor yang membentuk dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman serta data primer hasil wawancara kepada responden dan kuesioner terkait informasi harga lahan di wilayah penelitian. Kemudian dilakukan observasi melalui pengamatan langsung untuk mendapatkan data penunjang.

Tahapan analisis meliputi Analisa ArcGis dan deskritif kualitatif dari hasil identifikasi arah perkembangan permukiman dan peta isovalue dari dinamika harga lahan yang terjadi, analisis deskriptif kualitatif untuk mendapatkan faktor-faktor pembentuk dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman, dan analisis deskriptif kuantitatif dan kualitatif untuk mencari keterkaitan antara pengaruh perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan dengan menghitung data statistik pertumbuhan faktor-faktor yang berpengaruh dengan pertumbuhan harga lahan.

III. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

A. Analisa Karakteristik perkembangan permukiman di

Surabaya Barat

Untuk mengetahui perkembangan permukiman dapat dilihat dalam lampiran 1 identifikasi arah perkembangan permukimannya dan ditinjau dengan informasi mengenai proses perkembangan permukiman oleh responden.

Hasil identifikasi arah perkembangan permukiman bergerak ke arah bagian barat Surabaya. Di wilayah penelitian, permukiman paling padat berada di Kecamatan Sambikerep dan Lakarsantri.

B. Analisa Karakteristik Dinamika Harga Lahan di

Surabaya Barat

Harga pasar yang didapatkan sendiri terbagi menjadi dua yaitu harga pasar terendah dan harga pasar tertinggi dengan periode waktu harga lahan tahun 2000, 2005 dan 2012. Hasil analisa dinamika harga lahan yang terjadi di wilayah penelitian dapat dilihat dalam lampiran 2.

Secara umum di wilayah penelitian mengalami peningkatan di tiap periode yang ditentukan. Sesuai data harga lahan di wilayah penelitian yang di dapatkan bahwa harga lahan tertinggi tahun 2012 berada pada perumahan mewah yang letaknya di Kecamatan Sambikerep berada di kawasan bukit golf harganya mencapai 14.500.000.

Pada tahun 2000 pada saat kondisi ekonomi mulai bangkit dari krisis moneter dan masih belum banyak perumahan terbangun disana, harga lahan permeter rata-rata yang ada di Citraland adalah 750.000 yang tepatnya terletak di sebagian Kecamatan Lakarsantri dan Kecamatan Sambikerep, kemudian pada tahun 2005 pada lokasi yang sama harga lahan meningkat menjadi sekitar 3.000.000, dimana pada saat itu usaha properti dan investasi tanah mengalami puncak kejayaan. Seiring dengan tumbuhnya perumahan-perumahan baru dan fasilitas yang terus dibangun hingga tahun 2012 harga lahan masih terus meningkat dan di kawasan Citraland sendiri rata-rata harga lahan mencapai 6.000.000-an permeter. Hal ini mengakibatkan harga perumahan skala kecil lainnya juga ikut meningkat, dan mengalami perembetan ke arah kawasan yang memiliki ketersediaan lahan yaitu seperti Kecamatan Pakal dan Kecamatan Benowo.

C. Analisa Faktor-Faktor Terjadinya Dinamika Harga

Lahan Akibat Pengaruh Perkembangan Permukiman Di

Surabaya Barat

Faktor-faktor yang mempengaruhi terbentuknya dinamika harga lahan antara lain

1. Kondisi Alam

Secara umum kondisi alam Surabaya Barat pada umumnya khususnya untuk Kecamatan Lakarsantri, Kecamatan Sambikerep, Kecamatan Pakal, Kecamatan Benowo sama dengan kondisi alam di wilayah Surabaya lainnya. Topografi kawasan yang cenderung datar, iklimnya yang tropis, tekstur tanah alluvial yang cocok untuk didirikan bangunan, hal ini sangat sesuai dengan potensi perkembangan permukiman berkembang di daerah ini.

Permukiman berkembang secara alami ke arah yang menguntungkan atau berpotensi untuk dikembangkan sebuah perumahan, hal ini berbeda dengan kondisi alam suatu wilayah yang memiliki penurunan kualitas seperti misalnya, potensi bencana. namun di wilayah penelitian tidak ada potensi negatif tersebut, sehingga para pengembang berani menawarkan harga karena kondisi lingkungan yang baik. Untuk itu kondisi lingkungan berpengaruh terhadap harga lahan.


3

2. Jarak

Berdasarkan data yang ada, ternyata di Surabaya Barat jarak tidak mempengaruhi dinamika harga lahan. dinamika yang terjadi tidak menunjukkan semakin dekat dengan pusat kota semakin mahal harga lahannya, begitu juga sebaliknya. Hal ini disebabkan kawasan perumahan yang ada di Surabaya Barat cenderung untuk golongan menengah ke atas, sehingga keberadaan fasilitas penunjang disediakan di setiap klaster kawasan perumahan secara ekslusif. Sehingga untuk menjangkau fasilitas yang ada sangat dekat tidak bergantung pada seberapa jauh fasilitas itu berada. Hal ini diperkuat dengan konsep yang dikembangkan perumahan mewah di wilayah penelitian yaitu Kota Mandiri, kota yang dapat menyediakan berbagai kebutuhan manusia di suatu kawasan. Namun berbeda dengan hasil peta isovalue terlihat bahwa di perumahan-perumahan mewah ini menjadi pusat baru di Surabaya, karena segala failitas telah disediakan. Untuk penduduk Citraland sendiri tidak perlu menghabiskan banyak waktu untuk pergi ke pusat-pusat kegiatan dan tidak harus terkena macet, karena Citraland sendiri menciptakan pusat-pusat kegiatan atau fasilitas-fasilitas penunjang di dalam kawasan perumahan ini dan saling terintegrasi satu sama lain. Karena inilah menjadikan Citraland menjadi pusat yang dimanfaatkan oleh pengembang-pengembang perumahan skala kecil untuk membangun kawasan perumahan yang jaraknya dekat dengan fasilitas-fasilitas Citraland. Sehingga hal ini memberi keuntungan harga yang cukup tinggi. Perbedaannya jika dilihat letak Citraland dan beberapa sebagian perumahan mewah lainnya di wilayah penelitian ini dijadikan sebagai pusat atau CBD di wilayah penelitian ini, maka semakin dekat dengan Citraland maka semakin mahal harganya, begitu juga sebaliknya semakin jauh dari Citraland semakin murah harganya. Terlihat juga bahwa disekitar kawasan yang dekat dengan kawasan Citraland harganya juga tinggi begitu juga yang jaraknya semakin jauh dari Citraland harga lahannya semakin menurun. 3. Penggunaan Lahan Permukiman

Pertumbuhan luasan permukiman di Surabaya Barat terus meningkat. Ketersediaan lahan yang semakin menipis, sedangkan kebutuhan penduduk terus meningkat membuat harga lahan menjadi sangat tinggi dan penggunaan lahan permukiman akan terus berkembang ke arah kawasan yang tersedianya lahan kosong. Maka asumsi penggunaan lahan tertentu mempengaruhi harga lahan adalah benar.

4. Ketersediaan Fasilitas (Jaringan Transportasi,

Jaringan Listrik, Jaringan Telepon, Jaringan Air

Bersih, Sarana Pendidikan, Sarana Kesehatan)

Secara keseluruhan wilayah penelitian telah terlayani oleh fasilitas kelistrikan, air bersih dan telepon dengan baik dalam memenuhi kebutuhan sehari-hari masyarakatnya.

Adanya ketersediaan fasilitas diasumsikan semakin lengkap fasilitas penunjang permukiman maka terdapat nilai tambah suatu lokasi dan nilai tambah dari suatu nilai lahan. Sehingga pengembang dapat memperkirakan harga yang layak untuk sebuah lokasi yang telah terlayani kelengkapan

fasilitas. Hal ini berarti ketersediaan fasilitas mempengaruhi dinamika harga lahan.

5. NJOP

Data NJOP menunjukkan perkembangan tiap periode dari tahun 2000 - 2011 semakin meningkat. Rata-rata data pertumbuhan NJOP yang termasuk tinggi pada tahun 2000 adalah lokasinya berada di Kecamatan Sambikerep dan lakarsantri tepatnya berada di kelurahan Kelurahan Lidah Wetan, Jeruk, Lakarsantri dan Kelurahan Made, Sambikerep, Lontar Kecamatan Sambikerep, dimana harga lahan di lokasi ini juga tinggi. Hal ini dikarenakan Perumahan Citraland dan sebagian Pakuwon Indah berada di dua kecamatan ini. Kemudian pada tahun 2005 NJOP di dua kecamatan dan kelurahan yang sama, mengalami lonjakan nilai yang cukup significant. Di tahun 2012, walaupun bisnis properti dianggap telah mencapai puncak tertinggi harga lahan, namun bisnis ini sangat menjanjikan di masa depan karena harga lahan akan terus naik seiring dengan perkembangan permukiman, sedangkan berkembangnya sebuah kawasan mempengaruhi NJOP yang juga terus naik. Masih tetap pada lokasi yang sama NJOP tertinggi tahun 2012 mengalami terus kenaikan, dan yang paling tinggi NJOPnya adalah di Kelurahan Lontar, tepatnya di kawasan golf Citraland, dengan kisaran NJOP 3.000.000 – 3.750.000 harga lahannya bisa mencapai 15.000.000 per meter.

Sehingga asumsi besar kecilnya NJOP mempengaruhi besar kecilnya harga lahan, karena harga lahan di wilayah penelitian cenderung jauh lebih tinggi dari NJOP, dan besar kecilnya NJOP menjadi salah satu dasar untuk menentukan harga lahan. Maka NJOP mempengaruhi dinamika harga lahan.

6. Distribusi Penduduk

Pada tahun 2000 kebawah Kecamatan Lakarsantri bergabung dengan Kecamatan Sambikerep, Kecamatan Pakal bergabung dengan Kecamatan Pakal. Untuk melihat perkembangannya dimana hal ini dapat dilihat dalam pertumbuhan jumlah penduduk pada tahun 1992-2000 pada saat Kecamatan yang telah disebutkan diatas masih bergabung dan pertumbuhan penduduk setelah berpisah pada tahun 2001-2011. Peningkatan Jumlah penduduk merupakan salah satu indikasi bertambahnya manusia yang bertempat tinggal pada suatu wilayah.

Tabel 4. Analisa Pertumbuhan Penduduk 1992-2000

No Kecamatan Nilai Pertumbuhan

pddk 1992-2000

Ratio

Pertumbuhan

1 Lakarsantri 0,169143 16% 2 Benowo 0,554667891 55% Sumber: Hasil analisa peneliti, 2012

Tabel 5. Analisa Pertumbuhan Penduduk 2001-2011

No Kecamatan Nilai Pertumbuhan

pddk 2001-2011

Ratio

Pertumbuhan

1 Lakarsantri 0,133220398 13% 2 Sambikerep 0,437829242 43% 3 Pakal 0,631069304 63% 4 Benowo 0,109790819 10% Sumber: Hasil analisa peneliti, 2012


4

7. Keamanan

Keamanan merupakan salah satu hal yang dianggap penting dalam memilih suatu lokasi untuk beraktivitas ataupun bertempat tinggal. Maka untuk melihat tingkat kemanan, peneliti menggunakan data jumlah kejahatan yang kemudian dilihat perkembangannya dari tahun 2000-2011. Asumsinya, semakin kecil/menurunnya tingkat kejahatan, maka ada nilai tambah terhadap suatu lokasi ataupun nilai lahan di lokasi tersebut.

Data tingkat kejahatan pada tahun 2000 - 2011 di Kecamatan Lakarsantri-Sambikerep mengalami peningkatan namun pertumbuhannya cenderung menurun. Dilihat pada peta isovalue bahwa dua kecamatan ini memiliki harga lahan tertinggi dari wilayah penelitian. Sedangkan di setiap perumahan mewah yang ada telah dilengkapi sarana keamanan tempat tinggal yang cukup ketat. Hal ini membuktikan bahwa data tingkat kejahatan yang cenderung pertumbuhannya menurun sehingga menjadi nilai tambah kawasan. Maka dinamika harga lahan juga dipengaruhi oleh keamanan.

8. Kebijakan

Hasil dari wawancara dengan pihak Citraland dan REI Jatim mengatakan bahwa berawal dari kebijakan pemerintah di tahun 1980-an yang memberikan kemudahan dalam pembiayaan perumahan untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal masyarakat. Implementasi kebijakan pemerintah dalam hal ini dapat dilihat dari ijin lokasi yang dikeluarkan. Fenomena ini terjadi sehubungan dengan adanya peningkatan aktivitas penduduk pusat kota. Pemerintah bekerja sama dengan pihak swasta untuk membangun kawasan perumahan. Kemudian rencana tata ruang Surabaya dibuat di wilayah Surabaya Barat rencananya akan dikembangkan kawasan permukiman. Adanya kepastian kebijakan tata ruang atau peruntukkan lahan yang diijinkan inilah membuat banyak pengembang baru mengajukan ijin lokasi kawasan permukiman dan pihak swasta lainnya membangun pusat-pusat kegiatan baru seperti perdagangan dan jasa. Hal ini memberikan peningkatan pendapatan Kota Surabaya. Dan kerja sama untuk pemenuhan kebutuhan infrastruktur penunjang permukiman. Sehingga kebijakan pemerintah atas peruntukkan lahan mempengaruhi adanya peningkatan harga lahan.

Dari faktor-faktor diatas, menurut hasil wawancara

dengan responden terdapat faktor lain yang mempengaruhi terjadinya dinamika harga lahan dari pengaruh perkembangan permukiman, yaitu:

1. Prilaku Pengembang

Perilaku pengembang atau spekulasi dari pengembang dan broker-broker yang menjual tanah paling mendominasi terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi dinamika harga lahan di Surabaya Barat. Karena hasil dari spekulasi ini membentuk pasar lahan. Pasar lahan dibentuk oleh isu dari pengembang dan masyarakat umum dalam membentuk harga lahan. Dengan memperkirakan harga lahan sesuai dengan

potensi yang dimiliki setiap perumahan kemudian disepakati oleh konsumen, maka pasar lahan terus bermain disini. Selain itu Pihak Citraland mengatakan bahwa karena perumahan Citraland mempunyai berbagai keunggulan maka Citraland mampu dan berani mematok harga setinggi langit, hal ini tidak semata-mata karena adanya keunggulan dan potensi perumahan Citraland, tetapi juga berdasarkan permintaan konsumen yang terus meningkat sejalan dengan tren perkembangan penduduk saat ini yaitu memiliki hunian yang nyaman dan modern dan keuntungan investasi di masa depan. Sehingga prilaku pengembang akan terus mempengaruhi pembentukan dinamika harga lahan di wilayah ini.

2. Kerjasama

Selain itu dalam meningkatkan penjualan perumahan pihak Citraland juga bekerja sama dengan berbagai pihak seperti pemerintah dan swasta lainnya, misalnya kerjasama dengan pemerintah dalam pembebasan lahan dengan sistem bagi untung, kemudian kemudahan dalam pembayaran dan mendapatkan rumah di Citraland, Citraland bekerja sama dengan bank-bank di Indonesia. Kemudian untuk menaikkan nilai kawasan perumahan Citraland, Citraland bekerja sama dengan developer-developer kecil untuk menginvestasikan tanahnya kepada Citraland hal ini dilakukan untuk kemudahan di masa depan pada saat pembebasan lahan atau dengan kata lain tabungan investasi. Hal ini juga menjadikan kawasan ini berkembang pesat dan angka penjualan perumahan Citraland menjadi semakin meningkat. Sehingga adanya kerjasama semua pihak dan sebagai peluang investasi kedepannya maka akan mempengaruhi terbentuknya dinamika harga lahan secara terus menerus karena kemudahan-kemudahan yang diberikan.

D. Keterkaitan Antara Pengaruh Perkembangan

Permukiman Terhadap Dinamika Harga Lahan

Dalam menentukan keterkaitan antara pengaruh perkembangan permukiman terhadap dinamika harga lahan digunakan analisa deskriptif kuantitatif dari hasil analisa pertumbuhan di setiap faktornya sehingga dapat dilihat dalam perbandingan pertumbuhan permukiman dengan pertumbuhan dinamika harga lahan di wilayah penelitian.

1. NJOP Gambar 4. Grafik Pertumbuhan NJOP dan Harga Lahan

Sumber: Hasil Analisa, 2012

Hal ini dapat dikarenakan perkembangan yang cepat namun kurang update-nya informasi mengenai harga lahan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam gambar peta

Dari analisa pertumbuhan NJOP dengan pertumbuhan harga lahan dapat dilihat bahwa harga lahan terus mengalami kenaikan sedangkan NJOP pertumbuhannya cenderung menurun.


5

keterkaitan antara pertumbuhan NJOP dengan perkembangan harga lahan pada lampiran 3.

2. Distribusi Penduduk

Gambar 5. Grafik Pertumbuhan Distribusi Penduduk dan

Pertumbuhan Harga Lahan


Hal ini dapat disebabkan karena arahan rencana tata

ruang di wilayah ini merupakan kawasan berkepadatan rendah serta perumahan yang ada merupakan kavling besar sehingga penduduk yang ada berasal dari kalangan atas, jadi jumlah penduduk disana tidak banyak.

3. Tingkat Kejahatan Gambar 6. Grafik Pertumbuhan Tingkat Kejahatan dan


kejahatan pertumbuhannya cenderung mengalami penurunan. Hal ini menjadi nilai lebih wilayah penelitian karena keamanan yang terjaga.

4. Penggunaan Lahan Gambar 7. Grafik Pertumbuhan Lahan Permukiman dan



Hal ini dapat dikarenakan bertambahnya luasan permukiman diidentifikasi sebagai kawasan yang semakin berkembang, sehingga harga lahan juga ikut berkembang sejalan perkembangan suatu kawasan. Untuk lebih jelasnya mengenai keterkaitan pertumbuhan lahan permukiman dengan perkembangan harga lahan dapat dilihat dalam lampiran 3.

5. Sarana Pendidikan Gambar 8. Grafik Pertumbuhan Sarana Pendidikan dan



Sedangkan harga lahan terus meningkat, karena daerah ini terus berkembang. 6. Sarana Kesehatan Gambar 9. Grafik Pertumbuhan Sarana Kesehatan dan


Penambahan ketersediaan fasilitas kesehatan di wilayah perencanaan ini mengalami peningkatan, hal ini menandakan kemudahan untuk menjadapatkan pelayanan kesehatan semakin mudah dijangkau karena semakin bertambahnya sarana kesehatan. Ketersediaan fasilitas ini merupakan salah satu hal yang dianggap mempengaruhi harga lahan, sejalan dengan kebutuhan penduduk akan kesehatan.

Perkembangan permukiman dijelaskan secara fakta, tidak

ada yang mengatur perkembangannya. Dari perkembangan yang satu ke perkembangan lainnya, terutama dalam perkembangan lahan skala besar dengan perkembangan lahan skala kecil. Semua ini terjadi secara alami, sehingga tumbuh, stabil, menurun atau mati menyesuaikan dengan hukum pasarnya. Banyaknya pengembangan lahan permukiman baru dalam suatu kawasan tidak mengurangi nilai lahan yang ada yang sudah dikembangkan. Tetapi justru akan menimbulkan persaingan dan kompetisi dalam mendapatkan lahan menjadi sesuatu yang lebih berharga. Harga menentukan permintaan atas lahan dan mempengaruhi intensitas persaingan untuk mendapatkan lahan. Persaingan dan kompetisi inilah yang menyebabkan dinamika harga lahan.

Dimanapun suatu kawasan di lingkungan yang baik jika diperuntukkan sebagai kawasan permukiman, maka akan tumbuh dan berkembang pula pemanfaatan lahan lainnya. Dikatakan permukiman adalah jika suatu kawasan dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang perumahan. Sehingga untuk kepemilikannya harga menjadi patokan seberapa layak lahan ini dinilai. Karena harga mencerminkan seberapa besar perkembangan permukiman di suatu kawasan.

Dari analisa pertumbuhan penduduk dengan pertumbuhan harga lahan dapat dilihat bahwa harga lahan terus mengalami kenaikan sedangkan distribusi penduduk pertumbuhannya menurunan.

Di wilayah ini pertumbuhan permukiman bertambah sejalan dengan perkembangan harga lahan yang semakin meningkat. Jadi meningkatnya pertumbuhan permukiman juga akan meningkatkan tingginya harga lahan.

Dari analisa pertumbuhan sarana kesehatan yang ada di wilayah penelitian dari kurun waktu 5 tahun hanya mengalami sedikit penambahan pada periode tersebut.

Dari analisa pertumbuhan sarana pendidikan di wilayah penelitian tidak banyak mengalami penambahan namun menurut keterangan responden tiap kecamatan bahwa sarana pendidikan yang ada sudah cukup melayani penduduk sekitarnya.

Dari analisa tingkat kejahatan yang ada di wilayah penelitian dengan pertumbuhan harga lahan dapat dilihat bahwa harga lahan terus mengalami kenaikan, sedangkan tingkat

0

100

200

300

400

2000 - 2005 2005 - 2011

Sarana Keseha

tan

Harga Lahan


6

Perbandingan pola harga lahan yang terbentuk pada tahun 2000, 2005 dan 2012 adalah pada tahun 2000 hanya terdapat beberapa puncak harga lahan yang tinggi yang lokasinya berada di Kawasan Citraland. Sejalan perkembangannya pada tahun 2005 tumbuh banyak puncak-puncak harga lahan tinggi. Hal ini membuktikan bahwa perkembangan perumahan di kawasan ini sangat pesat. Hal ini berkontribusi pada nilai kawasan ini juga ikut naik. Pada tahun 2012 masih tetap terdapat beberapa puncak harga lahan tinggi tetapi yang dapat terlihat disini adalah pergerakan harga lahan yang merembet atau mengalami perluasan, dapat dilihat pada masing-masing pola dari tahun 2000 sampai 2012 perkembangan harga lahan secara masif bergerak ke arah barat. Sedangkan jika melihat arah perkembangan permukiman pada periode yang sama terlihat juga arahnya bergerak ke arah barat.

IV. KESIMPULAN Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan yang telah

dilakukan, penelitian ini menghasilkan kesimpulan sebagai berikut: (1) Karakteristik perkembangan permukiman di Surabaya Barat dipengaruhi oleh perkembangan perumahan skala besar. Hal ini menjadikan Surabaya Barat memiliki nilai tambah kawasan. Kecenderungan perkembangan dikarenakan potensi ketersediaan lahan yang masih luas. Perkembangan potensi ini ditandai dengan pembangunan perumahan mewah yang kompleks dengan sarana prasarana penunjang. Dari hasil analisa identifikasi arah perkembangan permukiman semakin berkembang bergerak ke arah bagian Barat Surabaya. (2) Dinamika harga lahan yang terbentuk di wilayah penelitian secara umum mengalami peningkatan. Di Surabaya Barat dari tahun 2000 sampai tahun 2005 mengalami peningkatan hingga mencapai 214% dan pada tahun 2005-2012 mengalami tingkat pertumbuhan sebesar 297%. Harga lahan tertinggi di wilayah penelitian terletak di kawasan bukit golf Citraland tepatnya di perbatasan Kelurahan Sambikerep dan Kelurahan Made. (3) Faktor-faktor terbentuknya dinamika harga lahan akibat pengaruh perkembangan permukiman di wilayah penelitian dari hasil wawancara, studi literatur dan observasi lapangan adalah NJOP, ketersediaan fasilitas (jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telepon, sarana pendidikan, sarana kesehatan), kondisi alam (kualitas lingkungan), keamanan, serta prilaku pengembang dan kerjasama . Sehingga diperkirakan faktor-faktor ini akan terus menerus mempengaruhi dinamika harga lahan. (4) Antara perkembangan permukiman dengan dinamika harga lahan memiliki hubungan yang saling melengkapi dan saling berkaitan. Dimana arah perkembangan permukiman di Surabaya bergerak ke arah barat, perkembangan dinamika harga lahan juga bergerak kearah barat Surabaya. Jadi perkembangan permukiman yang pesat menentukan besar kecilnya harga lahan, berkembangnya sebuah kawasan menentukan seberapa besar harga lahan di kawasan tersebut. Jadi adanya perkembangan permukiman adalah hal yang penting dalam menentukan nilai suatu kawasan sehingga

selalu terjadi dinamika harga lahan akibat persaingan dan kompetisi dari penawaran dan permintaan yang ada. Hal ini dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu yang mempengaruhinya.

UCAPAN TERIMA KASIH

Penulis mengucapkan terima kasih kepada pihak yang telah membantu pihak proses penelitian ini. Kepada Allah SWT, kepada keluarga, Bapak Ardy Maulidy Navastara, ST., MT. selaku dosen pembimbing, dosen dan karyawan Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, teman-teman wongkito08 serta instansi-instansi yang terkait atas semua bantuan dan dukungan yang diberikan terkait penyelesaian artikel ilmiah ini.

DAFTAR PUSTAKA [1] Navastara, Ardy Maulidy., 2011. Dampak Pengembangan Lahan

Perumahan Terhadap Dinamika Harga Lahan Di Kota Surabaya , Penelitian Dasar Keilmuan/Unggulan Jurusan, ITS.

[2] Herawati, Heni., 2011. Dinamika Harga Lahan Di Kota Baru

Parahyangan Dan Sekitarnya, Tugas Akhir Planologi ITB. [3] Savitri, Anggi., 2012. Model Perkembangan Nilai Lahan Di Wilayah

Pinggiran Sidoarjo-Surabaya, Tugas Akhir Perencanaan Wilayah dan Kota ITS.

[4] Arif, Budiman., 2004. Aplikasi Penataan Perumahan Dan Permukiman

Masyarakat Dalam Penataan Ruang Kota Sesuai Kebijakan Pemerintah, Tugas Akhir Universitas Pendidikan Indonesia.

[5] Damayanti, A dan Syah Alfian., 2000. Upaya Mengendalikan Harga

Tanah Melalui Pendekatan Spasial, Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Vol. 011.

[6] Yunus, Hadi Sabari., 2008. Dinamika Wilayah Peri-Urban Determinan

Masa Depan Kota. Yogyakarta : Pustaka Pelajar. [7] Sutawijaya, Adrian., 2004. Analisis Faktor-faktor Yang Mempengaruhi

Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (Njop)

PBB Di Kota Semarang. Jurnal Ekonomi Pembangunan Kajian Ekonomi Negara Berkembang.

[8] Pramadihano, Dadet, dkk. 2011. Pemodelan Perkembangan Kawasan

Permukiman Di Kota Surabaya Berbasis SIG. Politeknik Elektronika Negeri Surabaya ITS

[9] Hilman, Maman., 2008. Model Penentuan Lokasi Perumahan

Berkelanjutan Di Wilayah Gedebage Kota Bandung. Research IPB Bogor.

[10] Winarso, Haryo, dkk., 2007. Dampak Pengembangan Lahan Skala

Besar Terhadap Perubahan Struktur Spasial Peri-Urban Kota Jakarta,

Research Series Volume 1, Urban Planning and Design Research Group, ITB.

[11] Zulkaidi, Deni, dkk., 2007. Dampak Pengembangan Lahan Skala Besar

Terhadap Pasar Lahan dan Transformasi Peri-Urban Kota Jakarta.

Research Series Volume 2, Urban Planning and Design Research Group, ITB.

[12] Kuswartojo, Tjuk., 2005. Perumahan dan Permukiman di Indonesia :

Upaya membuat perkembangan kehidupan yang berkelanjutan. Bandung : ITB.

[13] Yunus, Hadi Sabari., 2000. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

[14] Wolcott, Richard C., 1987. The Appraisal of Real Estate American

Institute of Real Estate Appraiser. North Michigan, Chicago Illinois. [15] Harvey, Jack., 1996. Urban Land Economic. Fourth Edition. MacMillan

Press. [16] Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya 2005-2015.

[17] Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya 2003-2013.

[18] Undang-Undang No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan

permukiman.


7

LAMPIRAN

Lampiran 1. Perkembangan Permukiman

Lampiran 2. Dinamika Harga Lahan

Lampiran 3. Keterkaitan Antara Pengaruh Perkembangan

Permukiman Terhadap Dinamika Harga Lahan

Gambar 1. Keterkaitan antara Pertumbuhan NJOP dengan


Tahun 2005

Tahun 2012

Tahun 2000


8

Analisa ini menggunakan basis data pertumbuhan NJOP

2000 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2000. Analisa ini menggunakan basis data pertumbuhan NJOP

2005 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2005.

Analisa ini menggunakan basis data pertumbuhan NJOP 2011 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2012.

Gambar 2. Keterkaitan Antara Pertumbuhan Permukiman

Dengan Pertumbuhan Harga Lahan

Analisa ini menggunakan basis data penggunaan lahan

permukiman dari sumber RTRW 2013 penggunaan lahan tahun 2001 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2000.

Analisa ini menggunakan basis data penggunaan lahan permukiman dari sumber BPN penggunaan lahan tahun 2005 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2005.

Analisa ini menggunakan basis data penggunaan lahan

permukiman dari sumber RTRW 2015 penggunaan lahan tahun 2010 dibandingkan dengan harga lahan tahun 2012.

JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2012) 1-8 Pengaruh...

Documents

Transcript of JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2012) 1-8 Pengaruh...