HERU PP 2 BTB
-
Upload
fajrin-wicaksono -
Category
Documents
-
view
295 -
download
10
Transcript of HERU PP 2 BTB
-
7/25/2019 HERU PP 2 BTB
1/5
1
PANDUAN BIAYA DAN TEKNIS BANGUNAN (BTB)
I. Pendahuluan
Pada SPI 2013 disebutkan bahwa total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti
meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada
estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk
menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya
penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan
sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara,
istilah modern equivalent asset digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya
diestimasikan berdasarkan penggantian). Dengan demikian perhitungan Biaya Reproduksi
Baru/BRB (Reproduction Cost New/RCN) menjadi sangat di butuhkan oleh penilai dari proses-
proses penilaian di atas. Sistem Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) ini dikembangkan untuk
menentukan BRB (RCN) suatu bangunan baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana,
gedung bertingkat dan gudang.
Latar Belakang
1. Keputusan Raker tahun 2011 dan 2012
2. Keputusan Munas MAPPI 20123. Adanya kebutuhan akan Basis data perhitungan BRB (RCN) perlu selalu dipelihara dan
disesuaikan dengan keadaanyang sebenarnya di lapangan (dimutahirkan) secara periodik
Pengertian dan Azas Sistem BTB
Sistem Biaya dan Teknis Bangunan adalah fasilitas yang dibangun untuk memberikan
kemudahan bagi para penilai Indonesia dalam menghitung BRB (RCN) suatu bangunan.
Penggunaan Biaya dan Teknis Bangunan atau BTB ini hanya terbatas untuk penilai dalam
rangka menghitung BRB (RCN) atau RCN saja sesuai dengan kondisi pasar dan lokasi obyek.
Sistem BTB ini dikembangkan berdasarkan metoda dan pendekatan biaya yang akan digunakan
dalam salah satu proses penilaian gedung atau rumah tinggal, oleh karenanya pendekatan dalam
perhitungan RCN pada sistem BTB ini berlandaskan pada studi literature yang dikaitkan dan
didasari pada peraturan, perundang-undangan dan dasar kebijakan lain yang berhubungan
-
7/25/2019 HERU PP 2 BTB
2/5
2
dengan harga satuan. Dalam pengembangan BTB ini tidak terlepas dari pemahaman mengenai
koefisien indeks harga satuan serta metodologi analisis yang selanjutnya dapat digunakan dalam
perhitungan BRB (RCN) suatu bangunan.
Landasan Hukum
Adapun analisa perhitungan harga satuan Pekerjaan PU tersebut yang digunakan sebagai
dasar perhitungan RCN pada BTB sistem ini adalah sebagai berikut:
1. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu untuk konstruksi bangunan gedung dan
perumahan (SNI 3434:2008)
2. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah untuk konstruksi bangunan gedung dan
perumahan(SNI 3835 : 2008)
3.
Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk konstruksi bangunan gedung
dan perumahan(SNI 3835 : 2008)
4. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran untuk konstruksi bangunan gedung
dan perumahan (SNI 2837:2008)
5. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit untuk konstruksi bangunan
gedung dan perumahan (SNI 2839 : 2008)
6. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan alumunium untuk konstruksi
bangunan gedung dan perumahan (SNI 7393 : 2008)
7. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan
perumahan (SNI 7394:2008)
8. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai dan dinding untuk konstruksi
bangunan gedung dan perumahan (SNI 7395 : 2008)
9. Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding untuk konstruksi bangunan gedung
dan perumahan(SNI 6897 : 2008)
Maksud dan Tujuan:
Sistem BTB ini dikembangkan untuk menciptakan suatu basis data BRB (RCN) yang
terkini dengan mengintegrasikan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, standar
penilaian, hasil penelitian di bawah naungan MAPPI ke dalam satu wadah yang disebut dengan
Sistem BTB, sehingga pelaksanaan perhitungan RCN suatu bangunan dapat lebih seragam,
-
7/25/2019 HERU PP 2 BTB
3/5
3
sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta standar
perhitungan RCN yang berdasarkan pada pasar dan terjaga ke-akurasiannya. Oleh karenanya
agar akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis
data perlu dipelihara dengan baik.
Dalam perhitungan harga satuan pekerjaan yang digunakan dalam BTB ini berdasarkan pada
indeks bahan bangunan dan indeks tenaga kerja serta indeks peralatan yang dibutuhkan untuk
tiap satuan pekerjaan yang telah dijadikan acuan dasar yang seragam bagi para pelaksana
perhitungan pembangunan gedung dan perumahan dalam menghitung besarnya harga satuan
pekerjaan untuk bangunan gedung dan perumahan yang juga telah distandarkan oleh Standar
Nasional Indonesia.
Manfaat Penggunaan sistem BTB
1. Standarisasi Dasar perhitungan RCN untuk bangunan
2. Mudah digunakan dan efisien secara waktu
3. Terintegrasi terhadap peraturan, SNI dan SPI
4. Perhitungan RCN berbasis pada pasar yang selalu di update
Ii. Ruang Lingkup Btb
1. Sistem BTB ini akan memberikan tabel harga satuan komponen bangunan atau bangunan
per meter persegi luas lantai efektip, untuk rumah tinggal tipe menengah mewah, tipe
menengah dan tipe sederhana, serta gedung bertingkat dan gudang untuk setiap ibukota
propinsi di seluruh Indonesia sebagai pedoman perhitungan Reproduction Cost New.
2. Sistem BTB ini juga mengacu kepada kriteria yang sesuai dengan Tata Cara perhitungan
analisa dan koefisien yang ditetapkan oleh SNI dan PU yang berlaku untuk seluruh
wilayah di Indonesia, diasumsikan telah memenuhi persyaratan, keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan sumber daya, serasi dan selaras
dengan lingkungannya, dalam proses pembangunannya telah memenuhi standar yang
telah ditetapkan oleh PU serta tata cara analisa yang ditetapkan oleh SNI.
3. Harga satuan komponen bangunan atau bangunan per meter persegi luas lantai efektip
merupakan hasil perhitungan analisa harga satuan komponen bangunan dengan Metoda
-
7/25/2019 HERU PP 2 BTB
4/5
4
Survey Kuantitas, meliputi komponen biaya konstruksi, manajemen, perencanaan,
keuntungan kontraktor dan perijinan pada setiap propinsi dan di-update setiap semester.
III. Tahapan Pengembangan Sistem Btb
Pengembangan panduan BTB dapat terlihat dari diagram berikut:
A. Tahap pertama
Dalam tahap pertama, sistem BTB dibuat dalam bentuk tabel RCN per meter persegi luas
lantai efektip untuk katagori:
1. Rumah Tinggal Sederhana
2. Rumah Tinggal Menengah
3. Rumah Tinggal Menengah Mewah
4. Bangunan Bertingkat
5. Gudang
Tabel BTB disusun untuk panduan perhitungan bangunan per meter persegi luas lantai
efektip dengan Metoda Unit in Place (Unit Terpasang) untuk setiap Ibu Kota Provinsi pada
periode waktu tertentu yang akan di update setiap semester. Pengujian sistem BTB ini telah
dilakukan oleh beberapa KJPP yang secara rutin melakukan penilaian dengan menggunakan
Short form Report atau Laporan Penilaian Ringkas.
B. Tahap Kedua
Pada tahap kedua, sistem BTB akan dikembangkan dengan menambah beberapa tipe
bangunan dan perhitungan RCN dapat dilakukan secara online dengan jenis material bangunan
dan volume material dapat dipilih sesuai dengan obyek penilaian.
Disclaimer
1. BTB bukan merupakan rekomendasi untuk penggunaan lain diluar penilaian, seperti
kontraktor, quantity surveyor dan lainnya
2.
BTB bukan merupakan panduan baku dalam melakukan analisa perhitungan penilaian
3. Penilai diperbolehkan melakukan penyesuaian panduan BTB ini, dalam hal terdapat
perbedaan, desain dan/atau spesifikasi bangunan dari objek penilaian, atau perbedaan harga
dan/atau biaya yang berlaku di pasar
-
7/25/2019 HERU PP 2 BTB
5/5
5
4. Tabel BTB berlaku untuk setiap Provinsi bila digunakan untuk Kabupaten/Kota dilakukan
penyesuaian mengunakan Indeks Kemahalan Konstruksi - MAPPI (IKK-MAPPI)
5. BTB tidak seharusnya dijadikan rujukan untuk tujuan investasi properti atau sejenisnya
6. Sebelum menggunakan panduan ini Penilai disarankan untuk mempertimbangkan terlebih
dahulu kesesuaian situasi dan kondisi bangunan. Apabila diperlukan dapat menggunakan
bantuan tenaga ahli terkait
7. BTB sudah memperhitungkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam hal terdapat
peraturan/ketentuan yang berbeda, perlu dilakukan penyesuaian
8. MAPPI tidak bertanggungjawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat
kesalahan penggunaan BTB ini
9. BTB akan diupdate secara berkala dan/atau dalam hal terjadi ketidaksesuaian atau
perubahan di pasar