Hak-Hak Atas Tanah (HAT)

1. RUANG LINGKUP HATDiatur dlm pasal 4 ayat (1) UUPA.

Menurut Soedikno Mertokusumo, wwnang yg dipunyai oleh pemegang HAT trhdp tnahnya dibagi mnjdi 2, yaitu :a) Wewenang umum, yaitu pemegang HAT mmpunyai wwnang utk menggunakan

tanahnya, trmasuk jg tubuh bumi dan air dan ruang yg ada di atasnya dlm batas2 UUPA dan peraturan2 lain yg lbih tinggi (pasal 4 ayat (2) UUPA).

b) Wewenang khusus, yaitu pmegang HAT mmpunyai wwnang utk mnggunakan tnahnya sesuai dgn mcam hak atas tnahnya.

Macam2 HAT dimuat dlam pasal 16 dan pasal 53 UUPA, yg diklompokkan mnjadi 3 bidang, yaitu :

1) HAT yg brsifat tetap, yaitu HAT ini akan ttap ada slama UUPA masih brlaku atau belum dicabut dgn UU yg baru.

2) HAT yg akan ditetapkan Undang-undang3) HAT yg brsifat sementara, HAT ini sifatnya semntara krn dlam wktu sngkat akan

dihapuskn dkarenakn mngandung sifat2 pmerasan, foedal, dan brtentangan dgn jiwa UUPA

Hak2 atas tnah dlm psl 16 jo. Psl 53 UUPA tdk brsifat limitatif, artinya dismping hak2 atas tanah yg sbutkan UUPA, kelak dimungkinkan lahirnya HAT yg baru yg diatur scr khusus dgn UU.

Dari segi asal tnahnya, HAT ada 2, yaitu :

a) HAT yg brsifat primer : HAT yg brasal dr tnah negara (Hak Milik, HGU, HGB atas tnah negara, Hak Pakai atas tanah negara).

b) HAT yg brsifat sekunder : HAT yg brasal dr tnah pihak lain (HGB atas tnah Hak Pengelolaan, HGB atas tnah Hak Milik, Hak Pakai atas tnah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas hak Milik, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian).Lihat RUU No. ... Thn 2001 ttg Pertanahan dimuat pnyederhanaan hak2 atas tnah

2. HAK MILIK a. Ketentuan Umum

Psl 20 hingga psl 27 UUPA, UU scr khusus blum diatur namun brlaku pasal 56 ayat (1) UUPA.

b. Pengertian Hak Milik psl 20 ayat (1) UUPA :Adl hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yg dpt dipunyai org atas tnah dgn mengingat ketentuan psl 6. “Turun-temurun” : Hak Milik yg brlaku terus hingga ke ahli warisnya spanjang

memenuhi syarat subyek Hak Milik “Terkuat” : Hak Milik atas tnah lbih kuat dr HAT lainnya, tdk mmpunyai batas

wkt trtentu, mudah diprtahankn dr gangguan pihak lain, dan tdk mudah hpus. “Terpenuh” : Hak Milik atas tnah mmberi wwnang kpd pmiliknya paling luas bila

dibandingkn dgn HAT yg lain, dpt mnjadi induk bg HAT yg lain, tdk berinduk pd HAT yg lain, & pnggunaan tnahnya lbh luas bila dibndingkn dgn HAT yg lain.

c. Peralihan Hak Milik psl 20 ayat (2) UUPA :1) Beralih : brpindahnya Hak Milik atas tnah dr pmilknya kpd pihak lain krn

peristwa hk. (Prosedur pndaftaran peralihan krn beralihnya Hak Milik atas tnah diatur dlm psl 42 PP No. 24 Thn 1997 ttg Pendaftaran Tanah jo. Psl 111 & psl 112 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Thn 1997 ttg Pendaftaran Tanah).

2) Dialihkan/Pemindahan hak : Brpindahnya Hak Milik atas tnah krn perbuatan hk. (Prosedur pemindahan Hak Milik atas tanah krn jual beli, hibah, tukar-menukar, penyertaan dlm modal diatur dlm psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d psl 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).

Peralihan Hak Milik kpd orang asing, kpd seseorang yg mmpunyai dua kwarganegaraan atau kpd BH yg tdk ditunjuk oleh pmerintah adl batal krn hk & tnahnya jatuh kpd negara.

d. Subyek Hak Milik1) Perseorngan (psal 20 ayat (1) UUPA)2) Badan2 Hukum (psl 21 ayat (2) UUPA)

a) Mnurut psl 1 PP No.38 Thn 1963 ttg Penunjukan Badan2 Hk yg Dapat Mmpunyai Hak Milik Atas Tanah Yaitu : Bank Negara Koperasi Pertanian Badan Keagamaan, dan Badan Sosial

b) Mnurut psl 8 ayat (1) Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999 ttg Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan yaitu : Bank Pemerintah Badan Keagamaan Badan sosial yg ditunjuk pemerintah

Tidak memnuhi subyek Hak Milik, lihat psl 21 ayat (3) dan ayat (4) UUPA

e. Terjadinya Hak Milik Psl 22 UUPA :1) Hak Milik atas tanah yg trjdi mnurut Hk Adat.2) Hak Milik atas tanah trjdi krn penetapan pemerintah.3) Hak Milik atas tanah trjdi krn ketentuan UU, sbgaimana yg diatur dlm psl I, psl II,

dan psl VII ayat (1) Ketentuan2 Konversi UUPA.

Hak Milik atas tanah jg dpt trjadi mlalui 2 cara, yaitu :

1) Secara originairTrjadinya HMAT Utk prtama kalinya mnurut Hk adat, penetapan pmrinth, & krn UU.

2) Secara derivatifTrjadinya HMAT yg semula brstatus Hak Milik krn perbuatan hk & pristwa hk.

f. Kwajiban Pndaftaran Hak Milik Lihat psl 23 UUPA. Didftarkn di kntor BPN Kbupaten/Kota stempat yg brupa sertipikat (psl 1 angka 20 PP No. 1997 ttg Pendftaran Tanah).

g. Penggunaan Hak Milik oleh Bukan Pemiliknya (psl 24 UUPA)Bentuk2 Hak Milik oleh Bkn Pmiliknya : HMAT dibebani dgn HGB HMAT dibebani dgn Hak Pakai Hak Sewa utk Bangunan Hak Gadai (Gadai Tanah) Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil) Hak Menumpang Hak Sewa tanah Pertanian

h. Pembebanan Hak Milik dgn Hak Tanggungan Disebutkn dlm psal 25 UUPA. Diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d psl 119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997 Hak Tanggungan adl hak jaminan yg dibebankan pd HAT.Syarat sah trjadinya Hak Tanggungan hrs mmenuhi 3 unsur yg brsifat kumulatif, yaitu:

1) Adanya prjanjian utang piutang sbg prjanjian pokoknya.2) Adanya Akta Pemberian hak Tanggungan sbg Perjanjian ikutan

(tambahan).3) Adanya Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan.

Prosedur pembebanan Hak Milik dgn Hak Tanggungan diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d Psl 119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

i. Hapusnya Hak Milik Psl 27 UUPA :1) Pencabutan hak brdsarkn psl 182) Penyerahan dgn sukarela oleh pemiliknya3) Ditelantarkan4) Subyek haknya tdk memenuhi syarat sbg subyek HMAT5) Peralihan hak yg mengakibatkan tnahnya brpndah kpd pihak lain tdk mmenuhi

syarat sbg subyek HMAT6) Tanahnya musnah

3. HAK GUNA USAHA (HGU)a. Ketentuan Umum (psl 16 ayat (1) huruf b UUPA)

Scr khusus diatur dlm psl 28 s.d psl 34 UUPA. Mnurut psl 50 ayat (2) UUPA, ketentuan lbih lnjut mengenai HGU diatur dgn peraturan perUUan, yaitu PP No. 40 Thn 1996 ttg HGU, HGB, Hak Pakai Atas Tanah, scr khusus diatur dlm psl 2 s.d psl 18.

b. Pengertian HGU (psl 28 ayat (1) UUPA)Adl hak utk mengusahakn tnah yg dikuasai lgsg oleh negra, dlm jangka wktu sbgaimana tsb dlm psl 29, guna perusahaan prtanian, perikanan, atau peternakan. PP No. 40 Thn 1996 menambahkn guna perushaan perkebunan.

c. Luas HGU Perseorangan : Min. 5 hektar, Maks 25 hektar Badan Hukum : Min. 5 hektar, Maks dittpkn oleh kpl BPN (psl 28 ayat (2) UUPA

jo. Psl 5 PP No. 40 Thn 1996

d. Subyek HGU Psl 30 UUPA jo. Psl 2 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Warga Negara Indonesia2) BH yg didirikn mnurt hk Indonesia & brkedudukn di Indonesia (BH Indonesia)

e. Asal Tanah HGUAsal tnah HGU adl tanah negara, jika tnah HGU brupa tnah hak, maka tnah tsb hrs dilakukn pelepasan atau penyerahan hak oleh pemegang hak dgn pmberian ganti kerugian oleh calon pemegang dan slanjutnya mengajukan permhonan pemberian HGU kpd BPN. Jika tnahnya dr kawasan hutan, maka tnah tsb hrs dikluarkn statusnya sbg kawasan hutan (psl 4 PP No.40 Th 1996).

f. Terjadinya HGUHGU trjadi dgn penetapan pemerintah. Permohonan pemberian HGU oleh pemohon kpd Kepala BPN RI. Apabila persyaratan terpenuhi, maka Kepala atau pejabat BPN RI yg diberikan pelimpahan kewenangan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH). SKPH ini wajib didaftrkan ke Kantor Pertanahan kak/kota setempat utk dicatat dlm Buku Tanah & diterbitkan sertipikat sbg tanda bukti haknya. Pendaftaran SKPH tsb menandai lahirnya HGU(Pasal 31 UUPA jo. Pasal 6 & Pasal 7 PP No. 40 Tahun 1996). Pasal 8 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 menetapkan bahwa Kepala Kantor wilayah BPN Propinsi berwenang menerbitkan SKPH-nya brdsrkan Pasal 14 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1999 adl Kepala BPN. Permen agraria dinyatakan tdk berlaku lagi oleh Peraturan Kepala BPN No. 1 Thn 2011 ttg Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah & Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu. Dalam pasal 7-nya dinyatakan bahwa Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi memberi keputusan mengenai pemberian HGU atas tanah yang luasnya tdk lebih dari 1.000.000 m2. Kalau luas tanahnya lebih dari 1.000.000 m2, maka yang berwenang memberikan HGU adl Kepala BPN RI.Prosedur trjadinya HGU diatur dlm psl 17 s.d psl 31 Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999

g. Jangka Waktu HGU Paling lama 35 thn, dpt diperpanjang 25 thn (psl 29 UUPA). Paling lama 35 thn, dpt diperpanjang 25 thn, diperbaharui paling lama 35 thn

(psl 8 PP No. 40 Th 1996)Persyaratan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan HGU adl :

1) Tnahnya msh diushakn dgn baik sesuai dgn keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tsb;

2) Syarat2 pmberian hak tsb dipnuhi dgn baik oleh pmegang hak; dan3) Pemegang hak msh mmnuhi syarat sbg pmgang hak.

Lihat jg psl 11 PP No. 40 Thn 1996.

h. Kwajiban pemegang HGUBrdsarkn psl 12 ayat (1) PP No. 40 Thn 1996, pemegang HGU brkwajiban utk :

1) Membayar uang pmasukn kpd negra;2) Mlaksnakn usahanya sesuai pruntukan & persyaratn sbgaimn dttpkn dlm

kputusn pmberian haknya;3) Mengusahkn sndri tnah HGU dgn baik sesuai dgn klayakn usaha brdsrkn

kriteria yg dittpkn oleh instansi teknis;4) Mmnbangun & memelihra prasarna lingk & fasilitas tnah yg ada dlm lingk

areal HGU;5) Mmlihara kesuburan tnah, mncegah krusakan SDA & mnjga klestarian

kmmpuan lingk hidup sesuai dgn peraturan perUUan yg brlaku;6) Menyampaikn laporan tertlis stiap akhir thn mengenai pnggunaan HGU;7) Menyrahkn kmbali tnah yg diberikn dgn HGU kpd negara ssudah HGU tsb

hapus;8) Menyerahkn sertipikat HGU yg tlah hpus kpd Kepala Kantor Pertanahan.

i. Hak Pemegang HGU Lihat psl 14 PP No. 40 Thn 1996

j. Pembebanan HGU dg Hak TanggunganLihat psl 33 UUPA jo. Psl 15 PP No. 40 Thn 1996.Prosedur Hak Tanggungan atas HGU adl :

1) Adanya perjanjian utang piutang yg dibuat dgn akta notariil atau akta di bwh tngan sbg perjanjian pokoknya.

2) Adanya pnyerahan HGU sbg jaminan utang yg dibuktikn dgn Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yg dibuat oleh PPAT sbg prjnjian ikutan.

3) Adanya pndftaran APHT kpd Kantor Pertanahan Kab/Kota stempat utk dicatat dlm Buku Tanah & diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.

HT atas HGU hapus dgn hapusnya HGU, namun tdk mnghapuskn utang piutangnya. Prosedur Pembebanan HGU dgn HT diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No.24 Thn 1997 jo. Psl 114 dgn psl 119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

k. Peralihan HGUDiatur dlm psl 28 ayat (3) UUPA jo. Psl 16 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Jual beli;2) Tukar-menukar;3) Penyertaan dlm modal;4) Hibah;5) Pewarisan.

Prosedur Pemindahan HGU krn jual beli, tukar-menukar, hibah, & penyertaan dlm modal perushaan diatur dlm psl 16 PP No.40 Thn 1996 jo. Psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d psl 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

Prosedur pmindahn HGU krn lelang diatur dlm psl 16 PP No. 40 Thn 1996 jo. Psl 41 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 107 s.d psl 110 Permen Agraria/Kepala BPN no.3 Thn 1997.

Prosedur peralihan HGU karena pewarisan diatur dalam Pasal 16 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 42 PP No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 111 & Pasal 112 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Th 1997.

l. Hapusnya HGUBrdsrkan psl 34 UUPA, HGU hpus krn :

1) Jangka wktunya berakhir;2) Dihentikan sebelum jngka waktunnya brakhir krn sesuatu syarat tdk dipnuhi;3) Dilpaskan oleh pmegang haknya sblm jngka wktunya brakhir;4) Dicabut untuk kepentingan umum;5) Ditelantarkan;6) Tanahnya musnah;

7) Ketentuan dlm psl 30 ayat (2).Mnurut psl 17 PP No. 40 Thn 1996, faktor2 penyebab hpusnya HGU & brakibat tnahnya kmbali mnjdi tanah ngra adl :

1) Brakhirnya jngka wkt yg dttpkn dlm kputusn pmberian atau prpanjanganya;2) Dibatalkn oleh pjabat yg brwenang sblum jngka wktunya brakhir krn tdk

dipenuhinya kwajiban2 pmegang hak atau dilanggarnya ketentuan2 yg tlah dittpkn dlm kputusn pmberian hak, & adanya putusan pngadiln yg tlah mmpunyai kekuatan hk ttap;

3) Dlpaskn scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngka wktunya brakhir;4) HGU-nya dcabut;5) Tnahnya ditlantarkn;6) Tnahnya musnah;7) Pmegang HGU tdk mmenuhi syarat sbg pmegang HGU.

Pasal 18 PP No. 40 Thn 1996 mengatur konsekuensi hpusnya HGU bg pemegang HGU.

4. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)a. Ketentuan Umum

Diatur dlm psl 16 ayat (1) huruf c UUPA. Scr khusus diatur dlm psl 35 s.d psl 40 UUPA. Ketentuan lbih lnjut diatur dl psl 19 s.d 38 PP No. 40 Thn 1996.

b. Pengertian HGB Psl 35 UUPA :Hak untuk mndirikn & mmpunyai bangunan atas tnah yg bkn miliknya sndiri, dgn jngk wkt pling lama 30 thn & bisa diprpanjang pling lama 20 thn.

c. Asal tanah HGB Psl 35 UUPA :

dikuasai negara & tanah milik orang lain Psl 21 PP No. 40 Thn 1996 :

tanah negara, tanah pengelolaan, tanah Hak Milik.

d. Subyek HGBPsl 36 UUPA jo. Psl 19 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Warga negara Indonesia.2) BH yg didirikn mnurut hk Indonesia & brkedudukn di Indonesia (BH

Indonesia)

e. Terjadinya HGB1) HGB atas tanah negara.

HGB ini trjdi dgn keputusn pmbrian hak yg ditrbitkn oleh BPN brdsrkn psl 4, psl 9, & psl 14 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1999, yg diubah oleh psl 4, psl 8, & psl 11 Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Thn 2011. Prosedur trjadinya HGB diatur dlm psl 32 s.d psl 48 Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999.

2) HGB atas tanah Hak Pengelolan.HGB ini trjd dgn kputusn pmbrian hak atas usul pemgang Hak Pengelolaan, yg dtrbitkn oleh BPN brdsrkn psl 4 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 thn 1999, yg diubah oleh psl 4 Peraturan Kepala BPN RI No. 1 Thn 2011.Prosedur trjdinya HGB ini diatur dlm Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn 1999.

3) HGB atas tanah Hak Milik.HGB ini trjd dgn pmbrian oleh pmgang Hak Milik dgn akta yg dibuat PPAT. Akta PPAT wajib ddftrkan kpd Kepala Kantor Pertanahan Kab/kota stmpat utk dicatat dlm Buku Tanah (psl 24 PP no. 40 Thn 1996). Bentuk PPAT ini dimuat dlm Lampiran Permen Agraria/Kepala PN No. 3 Thn 1997.

f. Jangka Waktu HGBDiatur dlm psl 26 s.d psl 29 PP No. 40 Thn 1996 :

1) HGB atas tanah negara : pling lama 30 thn, dpt diprpnjang pling lama 20 thn, & dpt diprbaharui 30 thn.

2) HGB atas tnah Hak Pengelolaan : pling lama 30 thn, dpt diprpnjang 20 thn, dpt diprbaharui 30 thn.

3) HGB atas tnah Hak Milik : pling lama 30 thn, tdk ada prpanjngan wkt. Namun, atas ksepkatan antara pmilik tanah dgn pemegang HGB dpt diprbaharui dgn pmberian HGB baru dgn akta yg dibuat oleh PPAT & wjib ddftrkan Kantor BPN stmpat.

g. Kwajiban Pemegang HGBBrdsarkn psl 30 & psl 31 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Mmbyar uang pmasukn yg jmlah & cara pmbyarannya dttpkn dlm kputusn pmberian haknya;

2) Mnggunakn tanah sesuai dgn peruntukannya & prsyaratan sbgmna dttpkn dlm kputusn & prjanjian pmberiannya;

3) Mmlihara dgn baik tanah & bngunan yg ada di atasnya serta mnjga kelestarian lingk hdup;

4) Mnyrahkan kmbali tnah yg dibrikan dgn HGB kpd negara, pmegang Hak Pengelolaan, atau pmegang Hak Milik ssudah HGB hpus;

5) Mnyrahkn sertipikat HGB yg tlah hpus kpd Kepala Kantor BPN;6) Mmbrikn jlan kluar atau jlan air atau kmudahan lain bg pkarangan atau

bidang tnah yg trkurung oleh tnah HGB tsb.

h. Hak Pemegang HGBBrdsrkan psl 32 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Menguasai & mnggunakn tnah slama wkt tertentu;2) Mendirikn & mmpunyai bgunan utk kperluan pribadi atau usahanya;3) Mengalihkn hak tsb kpd pihak lain; dan4) Mmbebani dgn Hak Tanggungan

i. Pembebanan HGB dgn Hak TanggunganBrdsrkan psl 39 UUPA jo. Psl 33 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Adanya prjanjian utang piutang2) Adanya pnyerahan HGB sbg jaminan utang3) Adanya pndftaran akta Pmberian Hak Tanggungan kpd Kpla Kantor BPN

stempatProsedur pmbebanan HGB dgn Hak Tanggungan diatur dlm UU No. 4 Thn 1996 jo. Psl 44 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 114 s.d pal 119 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

j. Peralihan HGBBrdsrkan psl 35 ayat (3) UUPA jo. Psl 34 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Jual beli ;2) Tukar-menukar;3) Penyertaan dlm modal;4) Hibah;5) Pewarisan. Prosedur pemindahan HGB karena jual beli, tukar-menukar, hibah, &

penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan diatur dalam Pasal 34 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 37 s.d Pasal 40 PP No. PP No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 97 s.d Pasal 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

Prosedur pemindahan HGB karena pewarisan diatur dalam Pasal 34 PP No. 40 Thn 1996 jo. Pasal 42 PP No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 111 & Pasal 112 Permen Agraria/Kepala Bpn No. 3 Thn 1997.

Prosedur pemindahan HGB karena lelang diatur dalam Pasal 34 PP No. 40 Th 1996 jo. Pasal 41 PP No. 24 Thn 1997 jo. Pasal 97 s.d Pasal 107 s.d Pasal 110 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997.

k. Hapusnya HGB Brdsrkan psl 40 UUPA :

1) Jangka wktunya berakhir;2) Dihentikan sblum jngka wktunya brakhir krn sesuatu syarat tdk

dipenuhi;3) Dilepaskn oleh pmegang haknya sblum jngka wktunya berakhir;4) Dicabut utk kpentingan umum;5) Ditlantarkan;6) Tanahnya musnah;7) Ketentuan dlm psal 36 ayat (2).

Pasal 35 PP No. 40 Thn 1996 :1) Brakhirnya jngka wkt yg dttpkan dlm kputusan pmberian atau

prpnjangan atau dlm prjanjian pmberiannya;2) Dibatalkn oleh pjabat yg berwnang, pemegang Hak Pengelolaan atau

pemegang Hak Milik sblm jngka wktunya berakhir, krn :a) Tdk dipenuhi kwjibn2 pmegang hak dan/atau dilanggarnya

ketentuan2 dlm HGB;b) Tdk dipenuhi syarat2 atau kwjibn2 yg tertuang dlm

perjanjian pmberian HGB antra pemegang HGB dgn pemilik tanah atau prjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan;

c) Putusan pengadilan yg mmpunyai kekuatan hk ttap.3) Dilpaskn scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngk wktunya

brakhir;4) HGB-nya dicabut;5) Ditlantarkan;6) Tanahnya musnah;7) Pemegang HGB tdk mmenuhi syarat sbg pmegang HGB.

l. Akibat Hapusnya HGBDiatur dlm psl 37 & psl 38 PP No. 40 Th 1996.

5. HAK PAKAI (HP)a. Ketentuan Umum (psl 16 ayat (1) huruf d UUPA)

Scr Khusus psl 41 s.d psl 43 UUPA. Ketentuan lbih lnjut psl 39 s.d psl 58 PP No. 40 Thn 1996.

b. Pengertian HP psl 41 ayat (1)UUPA :Hak Utk mnggunakn dan/atau mmungut hasil dr tanah yg dikuasai lgsg oleh negara atau tnah milik org lain yg mmberi wwnng & kwajibn yg ditentukn dm kputusn pmberiannya oleh pjbat yg brwenang yg mmberikannya atau dlm prjanjian dgn pmilik tnahnya, yg bkn prjanjian sewa-mnyewa atau prjanjian pengolahan tnah, sgla sesuatu asal tdk brtentangan dgn jiwa & ketentuan UUPA. “menggunakan” : HP digunakn utk kpentingan mndirikan bangunan “memungut hasil” : HP digunakn utk kpntingan slain mndirikan bangunan,

misalnya prtanian, prikanan, peternakn, & perkebunan.

c. Subyek HPPsl 42 UUPA :

1) Warga negara Indonesia.2) Orang asing yg brkeddukn di Indonesia.3) BH yg didirikn mnrut hk Indonesia & brkeddkn di Indonesia.

4) BH asing yg mmpunyai perwakilan di Indonesia.Psl 39 PP No. 40 Thn 1996 :

1) Warga negara Indonesia.2) BH yg didirikn mnrt hk Indonesia & brkeddukan di Indonesia.3) Departemen, lmbaga pmerintah non-departemen, pemda.4) Badan2 keagamaan & sosial.5) Orang asing yg brkeddkn di Indonesia (diatur dlm PP No. 41 Thn 1996 ttg

Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia).

6) BH asing yg mmpunyai prwkilan di Indonesia.7) Perwkilan negara asing & Perwakilan badan Internasional.

d. Asal Tanah HP Psl 41 ayat (1) UUPA :

-Dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain Lbih tegas dlm psl 41 PP No. 40 Thn 1996 :

-Tanah negara, tnah Hak Pengelolaan, atau tnah Hak Milik

e. Terjadinya HP1) HP atas tanah negara 2) HP atas tanah Hak Pengelolaan3) HP atas tanah Hak Milik

f. Jangka Waktu HPTdk ditentukn scr tegas dlm psl 41 ayat (2) UUPA.Dlm psl 45 s.d psl 49 PP No. 40 Thn 1996 ditentukan :

1) HP atas negara : paling lama 25 thn, dpt diperpnjang pling lama 20 thn, dpt diperbaharui 25 thnKhusus HP yg dimiliki departemen, lembaga pmerintah non-departemen, pemda, bdan2 keagamaan & sosial, prwakilan negara asing, prwakilan bdn internasional diberikn jngka wktu trtentu slama tnahnya digunakn utk keperluan trtntu.A.P . Parlindungan mnyatakn bhwa ada HP yg brsifat publikrechttelijk, yg tanpa right of dispossal (artinya yg tdk bole dijual ataupun di jdikan jaminan utang), yaitu HP yg dibrikn utk instansi2 pmerintah sprt sekolah, prguruan tnggi, kntor pemerintah, dsb.

2) HP atas tnah Hak Pengelolaan : pling lama 25 thn, dpt diprpanjng 20 thn, dpt diprbaharui pling lama 25 thn.

3) HP atas tnah Hak Milik : pling lama 25 thn & tdk dpt diprpnjang. Namun, atas kspakatan antara dua pihak dpt diprbaharui dgn pmberian HP baru.

g. Kewajiban Pemegang HPTrdpat dlm psl 50 & 51 PP No. 40 Thn 1996.

h. Hak Pemegang HPTrdapat dlm psl 52 No. 40 Thn 1996.

i. Pembebanan HP dgn Hak TanggunganDi UUPA tdk diatur. Namun diatur dlm psl 53 PP No. 40 Thn 1996.

j. Peralihan HPPsl 54 ayat (3) PP No. 40 Tn 1996 :

1) Jual beli;(Jual beli yg dilakukan dgn pelelangan diatur dlm psl 54 PP No. 40 Thn 1996 jo. Psl 41 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 107 s.d psl 110 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997)

2) Tukar-menukar;3) Penyertaan dlm modal;4) Hibah;

(prosedur peralihan jual beli, tukar-menukar, hibah, penyertaan dlm modal diatur dlm psl 54 PP No. 40 Thn 1996 jo. Psl 37 s.d psl 40 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 97 s.d psl 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).

5) Pewarisan (prosedur peralihan psl 54 PP No. 40 Thn 1996 jo. Psl 42 PP No. 24 Thn 1997 jo. Psl 111 & psl 112 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Thn 1997).

HP yg dipunyai oleh departemen, lmbaga pmrintah non-departemen, pemda, bdn2 keagamaan & sosial, perwakilan negara asing, & perwakilan bdn Internasional tdk dpt dialihkan kpd pihak lain.

HP yg dipunyai BH publik disebut HP publik ada right to use, yaitu mnggunakannya utk wkt yg tdk trbatas slama plaksanaan tugas, namun tdk ada right of dispossal, yaitu tdk dpt dialihkan dlm bentuk apapun kpd pihak ketiga dan jg tdk dpt dijadikan objek Hak Tanggungan (A.P. Parlindungan – IV).

k. Hapusnya HPPsl 55 PP PP No. 40 Thn 1996 :

1) Berakhirnya jngka wkt;2) Dibatalkan oleh pjabat berwenang, krn :

a) Tdk dipenuhinya kwjibn2 pemegang HP dan/atau dilanggarnya ketentuan2 dlm HP;

b) Tdk dipenuhinya syarat2 atau kwajibn2 yg tertuang dlm perjanjian pmberian HP antara pmegang HP dgn pemilik tnah atau prjanjian Hak Pengelolaan; atau

c) Putusan pengadilanyg tlah mmpunyai kekuatan hk tetap.3) Dilepaskan scr sukarela oleh pmegang haknya sblm jngk wktunya berakhir;4) Hak Pakainya dicabut;

5) Ditlantarkan;6) Tanahnya musnah;7) Pemegang HP tdk mmenuhi syarat sbg pemegang HP.

l. Akibat hapusnya HPTerdpt dlm psl 56, konsekuensi hapusnya HP bagi bekas pemegang HP psl 57, selanjutnya psl 58 PP No. 40 Thn 1996.

6. HAK SEWA UNTUK BANGUNAN (HSUB)a. Ketentuan Umum

HSUB disebutkan dlm psl 16 ayat (1) huruf e UUPA. Scra khusus psl 44 & psl psl 45 UUPA. Psl 50 ayat (2) mengenai HSUB akan diatur lbih lanjut, peraturan lbih lanjut mengenai HSUB belum dibuat.

b. Pengertian HSUBTerdapat dlm psl 44 ayat (1) UUPA. HSUB adl hak yg dimiliki oleh seseorang atau BH utk mndirikn & mmpunyai bangunan di atas tnah Hak Milik org lain dgn mmbayar sjumlah uang sewa trtentu & dlm jngka wkt trtentu yg disepakati oleh pmilik tnah dgn pmegang HSUB. Dlm Penjelasan psl 44 & psl 45 UUPA dinyatakn bhwa “oleh krn hak sewa mrpkn

hak pakai yg yg mmpunyai sifat2 khusus, maka disebut trsendiri. Hak sewa hnya disediakan utk bangunan2 berhubung dgn ketentuan psl 10 ayat (1) UUPA. Hak sewa tnah prtanian hnya mmpunyai sifat sementara (psl 16 jo. Psl 53). Negara tdk dpt mnyewakan tnah, krn negara bkn pmilik tnah.”

Dlm HSUB, pmilik tnah mnyerahkan tnahnya dlm keadaan kosong kpd penyewa dgn mksud agar penyewa dpt mndirikan bangunan di atas tnah tsb. Bangunan itu utk mnurut hk mnjdi pmilik penyewa, kecuali diperjanjikan lain (Soedikno Mertokusumo). Hal ini berbeda dgn Hak Sewa Atas Bangunan (HSAB), yaitu penyewa menyewa bangunan di atas hak org lain dgn mmbayar sjumlah uang sewa & dlm jngka wktu trtentu yg disepakati. Jadi objek prbuatan hkumnya adl bangunan bkn tnah. Berkenaan dgn psl 44 ayat (1) UUPA ttg HSAB, Sudargo Gautama Mengemukakan sbb :

1) Dlm psl ini diberikan prumusan ttg apa yg diartikan dgn istilah “hak sewa utk bngunan”. Dari prumusan ini trnyata bhwa hak sewa ini mrpkn semacam hak pmakai yg brsifat khusus. Krn adanya sifat khusus ini, maka disebutkan scr trsendiri.

2) Hak sewa yg disebut di sini hnya boleh diadakan utk mndirikan bangunan. Tnah utk prtanian pd dsarnya tdk boleh disewakan krn hal ini akan mrpkn pertentangan dgn psl 10 ayat (1), prinsip land reform yg mwajibkn seorang pmilik tnah pertanian utk mngerjakan sndri;

3) Penyimpangan hnya diprbolehkn utk semntara wktu mengingat keadaan dewasa ini. Satu & lain ditentukn dlm psl 16 jo. Psl 53 UUPA;

4) Tanah yg dikuasai negara tdk dpt disewakan utk mksud ini. Dlm memori pnjelasan diterangkan sbg alasan tdk memungkinkannya hal ini ialah krn negara bkn pemilik tnah.(Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1990, h. 152)

Boedi Harsono mnyatakn bhwa krn hnya pmilik tnah yg dpt mnyewakan tnah, maka negara tdk dpt mnggunakan lmbaga ini. Sifat & ciri2 HSUB adl :1) Sbgmn dgn Hak Pakai, maka tujuan pnggunaanya smentara, artinya jngk

wktunya terbatas.2) Umumnya hak sewa brsifat pribadi & tdk diprbolehkn utk dialihkan kpd

pihak lain ataupun utk mnyerahkn tnahnya kpd pihak ketiga dlm hub sewa dgn pihak pnyewa (onderverhuur) tnpa izin pmilik tnah.

3) Sewa mnyewa dpt diadakan dgn ketentuan bhwa jika penyewa mninggal dunia hub sewanya akan putus.

4) Hub sewa tdk trputus dgn dialihkannya hak milik yg brsangkutan kpd pihak lain.

5) Hak sewa tdk dpat dijadikan jaminan utang dgn dibebani Hak Tanggungan.6) Hak sewa dgn ndrinya dpt dilepas oleh pihak yg menyewa.7) Hak sewa tdk trmasuk golongan hak2 yg didaftarkan mnurut PP No. 10 Thn

1961 (sekarang PP No. 24 Thn 1997).(Boedi Harsono – II, Op.cit., h. 295)

c. Objek HSUBHAT yg dpt disewakan kpd pihak lain adl Hak Milik & objek yg disewakan oleh pmilik kpd pihak lain (pemegang HSUB) adl tanah bkn bangunan.

d. Pemegang HSUBPsl 45 UUPA :

1) Warga negara Indonesia.2) Orang asing yg brkedudukan di Indonesia.3) BH yg didirikan mnurut hk Indonesia & brkedudukan di Indonesia (BH

Indonesia)4) BH asing yg mmpunyai perwakilan di Indonesia.

e. Terjadinya HSUBUUPA tdk mengatur bentuk prjanjian tertulis dlm HSUB, apakah dgn akta PPAT, akta notaris, ataukah dgn akta di bwah tngan? UUPA tdk mengatur apakah HSUB wjib didftarkan kpd Kepala BPN kab/kota setempat atau tidak.Psl 9 ayat (1) PP No. 24 Thn 1997 mengatur objek pendaftaran tanah, meliputi:

1) Bidang2 tnah yg dipunyai dgn Hak Milik, HGU, HGB, & Hak Pakai;2) Tanah Hak Pengelolaan;3) Tanah Wakaf;4) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;

5) Hak Tanggungan;6) Tanah negara.

f. Jangka Waktu HSUBUUPA tdk mengatur scra tegas brpa lama jngka wktu HSUB. Mngenai jngka wktu HSUB diserahkan kpd ksepakatan antara pmilik tnah dgn pmegang HSUB.

g. Hapusnya HSUB1) Jngka wktunya brakhir.2) Dihentikn sblum jngka wktunya brakhir krn pmegang HSUB tdk mmenuhi

syarat.3) Dilepaskn oeh pemegang HSUB sblum jngka wktunya brakhir.4) Hak Milik atas tanahnya dicabut utk kepentingan umum.5) Tanahnya musnah.

7. HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARAa. Ketentuan Umum

Disebutkan dlm psl ayat (1) huruf h UUPA. Macam2 haknya disebutkn dlm psl 53 UUPA, yang meliputi Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil), Menumpang, & Hak Sewa Tanah Pertanian.

b. Macam2 HAT yang Bersifat Sementara1) Hak Gadai (Gadai Tanah)

a) Pengertian UUPA tdk memberikn pngertian Hak Gadai (Gadai Tanah). Menurut Boedi Harsono, Gadai tanah adl hubngan hkum antara

sseorang dgn tanah kpunyaan org lain, yg tlah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tsb dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya mnjadi hak pmegang gadai. Pengembalian uang gadai, atau yg lazim disebut penebusan, tergantung pada kemauan & kemampuan pmilik tnah yg menggadaikan. Banyak gadai yg brlangsung bertahun2 bahkan sampai puluhan tahun krn pmilik tnah blum mampu mlakukan pnebusan.(Boedi Harsono – I, op.cit., h. 394)

Mnurut Dr. Urip Santoso, S.H., M.H. Hak Gadai(Gadai Tanah) adl pnyerahan sebidang tnah milik sseorang kpd org lain utk sementara wkt yg sekaligus diikuti dgn pmbayaran sejmlah uang oleh pihak lain scr tunai sbg uang gadai dgn ketentuan bhwa pemilik tnah baru mmperolah tnahnya kembali apabila melakukan penebusan dgn sejumlah uang yg sama.

b) Para Pihak dlm Hak Gadai (Gadai Tanah)

Pihak pmilik tanah prtanian disebut pemberi gadai Pihak yg mnyrahkan uang kpd pemberi gadai disebut penerima

(pemegang) gadai.c) Terjadinya Hak Gadai (Gadai Tanah)

Hak Gadai (Gadai Tanah) dlm hk adat hrs dilakukan di hadapan kepala desa/kepala adat selaku kpala masyrakat hk adat. Dalam praktiknya, Hak Gadai pd umunya dilakukan tnpa sepngetahuan kepala desa/kepala adat. Hak Gadai hanya dilakukan oleh pmilik tanah dan pihak penerima gadai, & dilakuka tdk tertulis.

d) Perbedaan Hak Gadai (Gadai Tanah) dgn Gadai dlm Hk Perdata Barat Hak Gadai mrpkn prjanjian penggarapan tnah bkn perjanjian

pinjam meminjam uang dgn tnah sbg jaminan. Objek Hak Gadai adl tnah, sdngkan objek perjanjian pinjam

meminjam uang dgn tanah sbg jaminan utang adl uang. Hak Gadai mnurt Hk Adat mrpkn prjanjian pokok yg brdiri sndiri,

yg dpt disamakan dgn jual lepas (adol plas) atau jual tahunan (adol tahunan). Jadi, tdk mrpkn perjanjian tambahan sbgmna halnya gadai dlm pngertian Hk Perdata Barat.

Hak Gadai trdapat 1 prbuatan hkum yg brupa prjanjian penggarapan tanah pertanian oleh org yg mmberikan uang gadai. Gadai mnurt Hk Perdata Barat trdapat 2 prbuatan yg brupa prjanjian pinjam meminjam uang sbg prjanjian pokok & pnyerahan benda brgerak sbg jaminan, sbg prjanjian ikutan.

e) Jangka Waktu Hak Gadai (Gadai Tanah)Dalam praktiknya trbagi mnjadi 2, yaitu : Hak Gadai yg lamanya tdk ditentukan. Hak Gadai yg lamanya ditentukan.

f) Ciri2 Hak Gadai (Gadai Tanah)Mnurut Hk Adat dari Sudikno Mertokusumo : Hak menebus tdk mngkn kadaluwarsa. Pmegang gadai slalu berhak utk mengulanggadaikan tanahnya. Pemegang gadai tdk boleh menuntut supaya tanahnya sgra

ditembus. Tanah yg digadaikan tdk bisa scr otomatis mnjadi milik

pemegang gadai bila tdk ditebus.

Menurut Boedi Harsono :

Hak Gadai jngka waktunya trbatas, artinya pada suatu wktu akan hpus. Hak Gadai brakhir jika dilakukan pnebusan oleh yg menggadaikan. Hak utk mnebus itu tdk hilang krn lampaunya wktu ataupun mninggalnya si pmilik tanah, tapi beralih kpd ahli warisnya;

Hak Gadai tdk brakhir dgn mninggalnya pmegang gadai, tetapi brpindah kpd ahli warisnya;

Hak Gadai dpt dibebani dgn hak2 tnah yg lain;

Hak Gadai dgn prsetujuan pmilik tnahnya dapat “dialihkan” kpd pihak ketiga, dlm arti bhwa hubngan gadai yg semula mnjadi putus & digantikan dgn Hubngan gadai yg baru antara pmilik & pihak ketiga itu (memindahkan gadai atau doorverpanden);

Hak Gadai tdk mnjadi hapus jika HATnya dialihkan kpd pihak lain;

Slama Hak Gadainya brlangsung maka atas prsetujuan kedua belah pihak uang gadainya dpt ditambah (mendalami gadai);

Sebagai lembaga, Hak Gadai pd wktunya akan dihapus.g) Sifat pemerasan dalam Hak Gadai (Gadai Tanah)

Hak Gadai disamping mmpunyai unsur tolong-menolong, namun jg mngandung unsur pemerasan krn slama pmilik tanah tdk dpat mnebus tnahnya, tanahnya tetap dikuasai oleh pemegang gadai.

Mnurut Effendi Perangin, Gadai Tanah mngandung unsur eksploitasi, krn hasil yg ditrima pmegang gadai dari tanah yg brsangkutan pada umumnya jauh lbih besar drpd pada apa yg mrpkan bunga yg layak dari uang gadai yg ditrima pmilik tanah.

Sifat pemerasannya pada Hak Gadai : Lamanya gadai tdk terbatas. Brapa thn saja tanah itu

dikuasai oleh pmegang gadai, tnah tdk akan dikmbalikan kpd pmilik tnah apabila tdk ditebus.

Tanah baru dpt kmbali kpd pmilik tnah apabila sudah ditebus oleh pmiliknya. Dgn menguasai tnah slama 6-7 thn saja, hsil yg dpt diperoleh pmegang gadai sudh melebihi jumlah uang gadai & bunga gadai.

Mnurut A.P. Parlindungan, stlah menguasai sawah slama 7 thn itu si pnerima gadai (pmegang gadai) sdh cukup mengecap hsil sawah itu hingga tlah mmperoleh kmbali uang gadai yg tlah dikeluarkan.

h) Penyelesaian masalah uang gadaiKetentuan diatur dlm UU No. 56 Prp Thn 1960 ttg Penetapan Luas Tanah Pertanian.

i) Hapusnya Hak Gadai (Gadai Tanah) Telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah (pemberi

gadai) Hak gadai sudah brlangsung 7 thn atau lebih Adanya putusan pengadilan Tanahnya dicabut utk kepentingan umum Tanahnya musnah

2) Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)a) Pengertian

UUPA tdk mmberikan pngertian HUBH Mnurut Boedi Harsono, HUBH adl hak sseorang atau BH (yg

disebut penggarap) utk mnyelenggarakan usaha prtanian di atas tanah kpunyaan pihak lain (pmilik) dgn prjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak mnurut imbangan yg tlah disetujui sblumnya.

Mnurut Departemen Penerangan & Dirjen Agraria Depdagri, HUBH adl suatu prbuatan hk di mana pmilik tnah krn sesuatu sebab tdk dpt mngerjakan sndri tnahnya ttpi ingin mndpatkan hsil atas tnahnya. Oleh krn itu, ia mmbuat sesuatu prjanjian bagi hsil dgn pihak lain dgn imbangan bagi hasil yg tlah disetujui oleh kdua belah pihak.

Pasal 1 huruf c UU No. 2 Thn 1960 ttg Perjanjian Bagi Hasil (Tanah Pertanian), HUBH adl prjanjian dgn nama apapun jg yg diadakan antara pmilik pada satu pihak & seseorang atau BH pd lain pihak yg dlm UU ini disebut penggarap brdsrkan prjanjian mana penggarap diprkenankan oleh pmilik tsb utk mnyelenggarakan usaha prtanian di atas pmilik, dgn pmbagian hasilnya antara kdua belah pihak.

b) Perjanjian Bagi Hasil tunduk pada Hk Adatc) Unsur tolong-menolong pada Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi

Hasil) Pemilik tanah & penggarap tanah dlm hal ini sling

membutuhkan, pmilik tnah krn sesuatu sebab tdk dpt mengerjakan sndri utk mndapatkan hsil dri tnahnya, maka ia mmperkenankan orang lain utk mngerjakn tnahnya itu, dgn imbangan yg ditentukan sblumnya.

d) Sifat Pemerasan dalam Usaha Bagi Hasil( Perjanjian Bagi Hasil) Dalam knyataanya, biasanya peminat dari penggarap tnah

jauh lebih besar, maka sering skali trpaksa pnggarap menerima syarat2 prjanjian yg sgt merugikan.

e) Upaya Mengurangi sifat pemerasanDiterbitkan UU No. 2 Th 1960 ttg Perjanjian Bagi Hasil (Tanah Pertanian) menghruskan prjanjian dilakukan scr tertulis di muka kepala desa, disaksikan minimal 2 org saksi, & disahkan oleh Camat setempat serta diumumkan dlm kerapatan desa yg brsangkutan. Maksudnya agar mudah diawasi & diadakan tindakan2 trhdp perjanjian bagi hsil yg merugikan penggarapnya.

f) Tujuan mengatur HUBH (Perjanjian Bagi Hasil)Dalam Penjelasan Umum UU No. 2 Thn 1960 :

Agar prjanjian bagi hsil tnah antara pmilik & penggarapnya dilakukan atas dasar yg adil;

Dengan menegaskan hak2 & kwajiban dari pmilik & penggarap agar terjamin pua kedudukan hk yg layak bg penggarap.

Dengan trselenggarakannya poin pertama & kedua di atas, yg brarti suatu langkah maju dlm melaksanakan program akan melengkapi “sandang pangan” rakyat.

g) Sifat2 & ciri2 HUBH (Perjanjian Bagi Hasil)Mnurut Boedi Harsono :

Perjanjian bagi hasil jngka wktunya terbatas; Prjanjian bgi hasil tdk dpt dialihkan kpd pihak lain tanpa izin

pmilik tnahnya; Prjanjian bagi hasil tdk hpus dgn brpindahnya hak milik atas

tnah yg brsangkutan kpd pihak lain; Prjanjian bagi hasil td hpus jika penggarap mninggal dunia,

ttp hak itu hpus apabila pmilik tnahnya mninggal dunia; Prjanjian bagi hasil didaftar mnurut peraturan khusus (di

kantor kepala desa); Sbg lembaga, prjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan

dihapus.h) Jangka Waktu BUBH (Perjanjian Bagi Hasil)

Mnurut hk adat, HUBH hnya berlaku satu thun & dpt diperpanjang.

Mnurut UU No. 2 Thn 1960 : Utk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 thn & utk tnah

kering sekurang-kurangnya 5 thn. Prjanjian tdk putus krn pmindahan hak milik atas tnah

yg brsangkutan kpd pihak lain. Bilamana trjadi pmindahn hak milik, hak & kwajiban pmilik lama berpindah kpd pmilik baru.

Jika pnggarap mninggal dunia, maka prjanjian bagi hsil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dgn hak & kewajiban yg sama.

Pmutusan prjanjian bagi hasil sblum brakhirnya jngka wktu prjanjian hnya dimungkinkan apabila jika ada prsetujuan kedua belah pihak yg brsangkutan & hal itu dilaporkan kpd kepala desa.

i) Hak & Kewajiban Hak Pemilik Tanah

Berhak atas bagian hasil tnah yg ditetapkan atas dsar kesepakatan.

Berhak menuntut pemutusan hubngan bagi hasil jika trnyata kpentingannya dirugikan oleh penggarap.

Kewajiban Pemilik Tanah Menyerahkan tnah garapan kpd penggarap Membayar pajak atas tnah garapan yg brsangkutan

Hak Penggarap Tanah Mengusahakan tnah yg brsangkutan Menerima bagian dari hasil tnah itu sesuai perimbangan

yg ditetapkan sblumnya. Kewajiban Penggarap Tanah

Mengusahakan tnah tsb dgn baik Menyerahkan bagian hasil tnah yg mnjadinhak pmilik tnah Memenuhi bebabn2 yg mnjadi tanggungannya Menyerahkan kmbali tnah garapan kpd pemilik tnah dlm

keadaan baik stelah brakhirnya jngka wktu prjanjian bagi hasil

j) Hapusnya HUBH (Perjanjian Bagi Hasil) Jangka wakutnya brakhir. Atas prsetujuan kedu belah pihak, prjnjian bagi hasil diakhiri. Pemilik tnah meninggal dunia. Adanya pelanggaran oleh penggarap trhdp larangan dlm

prjanjian bagi hasil. Tanahnya musnah.

3) Hak Menumpang (HM)a) Pengertian

UUPA tdk mmberikan pengertian Mnurut Boedi Harsono, adl hak yg mmberi wwenang kpd

seseorang utk mndirikan & mnempati rumah di atas pekarangan milik org lain. Di atas tnah itu mngkn sdh ada rumah lain kpunyaan pmilik tnah, tetapi mngk jg tnah itu mrpakn tnah pekarangan yg semula msih kosong.

b) Hak Menumpang termasuk hak atas tanah Dalam Hak Menumpang memuat wwenang seseorang utk

mnggunakan tnah yg brsangkutan, dlm arti mndirikn rumah & mendiaminya di atas tnah milik org lain.

c) Unsur tolong-menolong & bersifat kekeluargaan Pemilik tnah merasa iba (kasihan) kpd seseorang yg trtimpa

musibah atau tdk mmpunyai rumah, lalu seseorang itu diberi hak utk menempati rmh lain dari pemilik tnah atau mendirikan bangunan di bagian lain dari tnah milik org lain tsb tanpa mmbayar uang sewa.

d) Cara terjadinya Biasanya trjadi atas dasar kepercayaan kedua belah pihak,

sehingga jauh dari kepastian hk & perlindungan hk.e) Sifat pemerasan

Dalam perkembangannya, org yg mmpunyai Hak Menumpang tsb tdk mau kluar atau mengosongkan rumah yg ditampatinya kalau tdk diberi ganti rugi atau pesangon oleh pmlik tnah dgn alasan bahwa ia telah mndirikan rmh

dgn biaya sndri atau merawat rmh yg ditempati dlm jngka wktu yg lama bahkan rmh tsb ditempati oleh keturunannya (ahli warisnya).

f) Sifat2 & Ciri2 Tidak mmpunyai jngka wktu yg psti krn sewaktu-waktu dpt

dihentikan. Hubungan hkumnya lemah, yaitu sewaktu-waktu dpt

diputuskan oleh pemilik tnah jika ia mmerlukan tnah tsb. Pemegang Hak Menumpang tdk wajib mmbayar sesuatu

(uang sewa) kpd pemilik tnah. Hanya trjadi pd tnah pekarangan (tnah utk bangunan). Tidak wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan. Bersifat turun-temurun, artinya dpt dilanjutkan oleh ahli

warisnya. Tidak bisa diahlikan kpd pihak lain yg bkn ahli warisnya.

g) Hapusnya Pemilik tnah sewaktu-wktu dpt mengakhiri hubngan hk

antara pemegang Hak Menumpang dgn tnah yg brsangkutan.

HMAT yg brsngkutan dicabut utk kepentingan umum. Pemegang Hak Menumpang mlepaskan scr sukarela Hak

Menumpang. Tnahnya musnah.

4) Hak Sewa Tanah Pertanian (HSTP)a) Pengertian HSTP

UUPA tdk memberikan pengertian HSTP. Mnurut Urip Santoso, HSTP adl suatu prbuatan hk dlm

bentuk pnyerahan penguasaan tnah pertanian olah pemilik tnah pertanian kdp pihak lain (penyewa) dlm jngka wktu tertentu & sejumlah uang sewa yg ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

b) Asal terjadinya HSTP Sseorang yg memilikinya tnah pertanian krn mmbutuhkan

sejumlah utk mmenuhi kbutuhan hidupnya, maka ia menyerahkan tnahnya dlm bentuk sewa kpd pihak lain. Pihak lain tsb bisa perseorangan atau pabrik.

c) Cara terjadinya HSTP Dapat terjadi dlm bentuk prjanjian yg tdk tertulis atau

tertulis yg memuat unsur2 para pihak, objek, uang sewa, jngka waktu, hak & kewajiban bagi kedua belah pihak.

d) Unsur tolong-menolong HSTP Penyewa mnyerahkan sejumlah uang sbg sewa guna

mmenuhi keinginan pemilik tnah pertanian yg membutuhkan sejumlah uang utk kebutuhn hidupnya.

e) Sifat pemerasan HSTP Uang sewa yg ditrima oleh pemilik tnah prtanian dari

penyewa hbis dlm wktu yg singkat, sdngkan tnah prtanian yg ia sewakan kpd penyewa mrpakan satu2nya sumber nafkahnya, sehingga ia kehilangan hak utk mengusahakan utk tnah pertaniannya dlm jngka wktu sewa tnah prtanian tsb. Utk memenuhi kbutuhan hidupnya, pemilik tnah prtanian dtang kpd penyewa agar diberikan izin utk menggarap tnah yg ia sewakan dlm bentuk prjanjian bagi hasil.

Dalam hal ini, besarnya imbangan bagi hasil antara penyewa dgn pmilik tnah merugikan pemilik tnah yaitu penyewa mndpatkan bagian yg lebih besar drpd pemilik tnah.

f) Hapusnya HSTP Jangka waktunya berakhir. Hak sewa dialihkan kpd pihak lain tanpa prsetujuan dari

pemilik tnah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tnah.

Hak sewanya dilepaskan scr sukarela oleh penyewa. HAT tsb dicabut utk kepentingan umum. Tanahnya musnah.