HAK TANGGUNGAN

DAN

PENYELESAIAN NPL MELALUI PENYERAHAN JAMINAN

Oleh :

HERDIMANSYAH CHAIDIRSYAH, SH

NOTARIS/PPAT DI JAKARTA

Hak Tanggungan dan Penyelesaian NPL melalui Penyerahan Jaminan *1)

A. Hak Tanggungan .

Sesuai ketentuan Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas

Tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah, Hak Tanggungan adalah hak jaminan

yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam undang-undang

Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak

berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur

tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

Obyek Hak Tanggungan adalah :

1. Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha;

2. Hak Pakai atas tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar

dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak

Tanggungan;

3. Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik, Bangunan

Rumah susun dan Hak Milik atas satuan rumah susun yang berdiri di atas tanah

hak milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan oleh negara;

4. Bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah

yang bersangkutan.

*) disajikan pada acara Sosialisasi Strenghten NPL & Foreclosed Asset Management di

Bank UOB Indonesia, Jakarta, 13 September 2012.

Syarat pemberian Hak Tanggungan adalah :

- wajib dilakukan dengan akta otentik dalam hal ini Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);

- wajib disebut secara jelas dan pasti piutang yang mana yang dijamin dan jumlahnya

atau nilai tanggungannya selain dicantumkan nama, identitas dan domisili kreditor

dan pemberi Hak Tanggungan disebut juga syarat Spesialitas;

- Wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan kota/kabupaten dimana tanah berada agar

dengan mudah dapat diketahui oleh pihak-pihak yang berkepentingan siapa

kreditornya, berapa jumlah yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan

jaminan, disebut juga syarat Publisitas.

Pemberi Hak Tanggungan adalah :

- orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan, umumnya adalah

pemberi Hak Tanggungan adalah Debitornya sendiri tetapi dimungkinkan juga pihak

lain yang disebut Penjamin/penanggung

Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji yang diberikan

oleh kedua belah pihak antara lain yaitu :

1. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan

obyek hak tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa

dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih

dahulu dari pemegang hak tanggungan;

2. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak tanggungan untuk mengubah

bentuk dan tata susunan obyek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan

tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;

3. janji untuk memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk

mengelola obyek hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan

Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila

debitor sungguh-sungguh cedera janji ;

4. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk

menyelamatkan obyek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan

eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang

menjadi obyek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan

undang-undang;

5. janji bahwa pemegang hak tanggungan yang pertama mempunyai hak untuk

menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitor cidera janji;

6. janji yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan pertama bahwa obyek hak

tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan;

7. janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek

hak tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak

tanggungan;

8. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian

dari ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan

piutangnya apabila obyek hak tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi hak

tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;

9. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian

dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan

piutangnya jika obyek hak tanggungan diasuransikan;

10. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek hak

tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan;

janji-janji dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan ini sifatnya fakultatif artinya dapat

dikurangi atau ditambahkan asalkan tidak bertentangan dengan ketentuan UU Hak

Tanggungan, tetapi ada janji yang tidak boleh atau dilarang yaitu janji yang memberikan

kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki obyek hak tanggungan

apabila debitor cidera janji dan apabila diadakan maka janji tersebut batal demi hukum,

hal ini untuk melindungi kepentingan pemberi hak tanggungan.

Eksekusi Hak Tanggungan.

Apabila Debitor cidera janji, obyek hak tanggungan oleh kreditor pemegang hak

tanggungan dijual melalui pelelangan umum sesuai tatacara dan yang ditentukan dalam

peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kreditor selaku pemegang hak

tanggungan berhak untuk mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan

piutangnya yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut, dengan hak mendahului

daripada kreditor-kreditor lain ini yang disebut eksekusi hak tanggungan.

Dasar eksekusi hak tanggungan yaitu :

1. hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan,

atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan

piutangnya dari hasil penjualan tersebut;

2. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat hak tanggungan.

B.Penyelesaian NPL melalui Penyerahan Jaminan.

Walaupun pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan melalui pelelangan

umum dikarenakan dengan cara demikian diharapkan dapat memperoleh harga yang

paling tinggi untuk obyek Hak tanggungan yang dijual, tetapi jika diperkirakan tidak

akan menghasilkan harga yang tinggi maka sesuai ketentuan pasal 20 ayat 2 dan 3 yaitu :

- atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan penjualan obyek hak

tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika demikian itu dapat diperoleh

harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak;

penjualan obyek hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan yang hasilnya disepakati

untuk digunakan melunasi piutang kreditor ini merupakan pengertian „penjualan

sukarela‟karena walaupun dibebani hak tanggungan, obyek tersebut masih merupakan

hak pemberi hak tanggungan karena ia mempunyai hak untuk menjualnya kepada

siapapun yang dikehendakinya, tidak terkecuali kepada pemegang hak tanggungan

sendiri sesuai asas “Droit de Suite” hal ini pun sesuai ketentuan pasal 7 UU Hak

Tanggungan, penjualan tersebut tentu tidak boleh dilakukan dengan merugikan pihak

lain misalnya dilakukan dengan harga yang tidak wajar dimana hal tersebut dapat

dituntut pembatalan oleh pihak yang merasa dirugikan dengan lembaga “actio pauliana”

sesuai ketentuan pasal 1341 KUHPerdata.

Didalam Undang-undang Hak tanggungan pasal 6 apabila debitor cidera janji dalam

memenuhi kewajibannya maka pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk

menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta

mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut hal ini dikenal sebagai

“parate executie” dimana tidak perlu diperjanjikan sebagaimana dalam hipotek dahulu

sesuai pasal 1178 juncto 1211 KUHPdt sehingga dengan hal ini lebih mudah karena

tidak memerlukan penetapan ketua pengadilan negeri untuk melakukan pelelangan

umum tetpi kreditor dapat langsung mengajukan permintaan kepada kepala kantor lelang

negarauntuk melakukan penjualan obyek hak tanggungan yang bersangkutan.

Pada prinsipnya Perjanjian Penyerahan Jaminan dibuat secara sukarela oleh pihak

Debitor/pemilik jaminan dengan kreditor/Bank dikarenakan Debitor sudah dikatagorikan

macet selama jangka waktu tertentu dan para pihak telah sepakat bahwa pembayaran

utang debitor tersebut dibayar oleh debitor/pemilik jaminan dengan hasil penjualan atas

jaminan yang diberikan kepada kreditor dimana sebelumnya harus disepakati jumlah

akhir utang debitor terlebih dahulu. Sesuai ketentuan pasal 1131 KUHPerdata dimana

diletakan asas umum hak Kreditur terhadap Debiturnya dimana ditentukan “segala

kebendaan si berhutang baik yang bergerak maupun tak bergerak, baik yang sudah ada

maupun yang baru akan ada dikemudian hari menjadi tanggungan untuk segala

perikatannya” sehingga dapat disimpulkan seorang kreditur boleh mengambil pelunasan

dari setiap bagian dari harta kekayaan debitur, setiap bagian kekayaan debitur dapat

dijual guna pelunasan tagihan kreditur, Hak tagihan kreditur hanya dijamin dengan harta

benda Debitur, disamping juga ketentuan pasal 1320, 1321 KUHPdt;

Dalam penyerahan jaminan tersebut dicantumkan pula kuasa baik untuk melakukan

pengosongan maupun untuk melakukan penjualan dimana sesuai ketentuan dalam pasal

1200 dan pasal 1831 KUHPdt dimana bila Persil milik Debitur dihuni oleh pihak ketiga

maka dapat menuntut agar persil tersebut dieksekusi untuk dilakukan penjualan untuk

menutup hutang Debitur atau dikenal dengan Hak Utama untuk menuntut penjualan lebih

dahulu atas barang Debitur, dan atas Kuasa-kuasa dalam PPJK tersebut tidak akan

berakhir karena sebab yang diatur dalam pasal 1813, 1814 dan 1815 KUHPdt.

Sesuai ketentuan dalam pasal 12 A ayat 1 UU nomor 7 tahun 1992 sebagaimana

telah diubah dengan UU nomor 10 tahun 1998 menyatakan bahwa Bank Umum dapat

membeli sebagian atau seluruh agunan baik melalui pelelangan maupun di luar

pelelangan berdasarkan penyerahan sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa

untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal debitur tidak memenuhi

kewajibannya kepada bank dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan

secepatnya atau selambat-lambatnya dalam jangka waktu satu tahun.

Jakarta, 11 September 2012.