PENDAHULUAN

Latar Belakang

Salah satu usaha properti di kota jambi yang paling banyak diminati

adalah usaha ruko. Usaha ruko kini banyak digeluti investor lokal. Usaha

ruko cukup berkembang sejak beberapa tahun belakangan ini, tak lepas dari

permintaan pasar, baik itu pengusaha di bidang properti, perbankan, otomotif,

fashion dan lainnya untuk membuka kantor, toko atau mengembangkan

cabang-cabang usaha baru. Keadaan tersebut tidak disia-siakan oleh PT bumi

sejahtera sentosa yang membangun ruko di salah satu wilayah strateg. Dalam

melakukanis di kota jambi investasi perlu diperhatikan beberapa aspek

penunjang usaha untuk mendapatkan laba yang maksimal dan untuk

mengetahui apakah usaha tersebut layak atau tidak antara lain, aspek pasar,

apabila pasar atau konsumen yang menikmati produk jasa ini tidak begitu

banyak berarti dilihat dari aspek pasar usaha ini tidak layak. Yang kedua aspek

manajemen siapa yang melakukan aspek-aspek tersebut, aspek sosial

bagaimana pengaruhnya kepada masyarakat sekitar proyek, dari aspek

keuangan apakah modal yang diperlukan memenuhi target dan sumber-sumber

dana yang ditaksir.

Penilaian investasi tersebut dapat dilakukan dengan menggunakan

analisis pada berbagai aspek. Namun dalam hal ini, penulis hanya akan

mengambil aspek keuangan. Pada aspek keuangan dapat digunakan kriteria

penilaian investasi seperti metode penilaian investasi yang mengukur seberapa

besar tingkat keuntungan dari investasi; Net Present Value; metode yang menghitung

selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-

penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang,dan Internal Rate of Return;

metode yang menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang

investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang

akan datang.

Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang yang telah dikemukakan diatas

tentang kelayakan proyek, maka dirumuskan suatu permasalahan, yaitu apakah

proyek investasi Pembangunan Ruko PT.BUMI SEJAHTERA SENTOSA di KOTA

JAMBI layak ditinjau dari aspek keuangan ?

TABEL BIAYA INVESTASI PT BUMI SEJAHTERA SENTOSA

PEMBUATAN 2 RUKO 2 LANTAI

Barang Harga satuan Jumlah

Tanah 13m x 30m x 1.000.000 Rp.390.000.000

IMB dan surat-surat 2 x 3.000.000 Rp.6.000.000

Listrik (1300 whatt) 2 x 4.500.000 Rp.9.000.000

Upah 13 x 30 x 350.000 Rp.273.000.000

Semen 600 sak x 63.000 Rp.37.800.000

Batu bata 50.000 bata x 500 Rp.25.000.000

Pasir 50 truk x 230.000 Rp.11.500.000

Besi 12 120 batang x 90.000 Rp.10.800.000

Besi 10 160 batang x 60.000 Rp.9.600.000

Besi 8 250 batang x 40.000 Rp.9.000.000

Besi 6 110 batang x 20.000 Rp.2.200.000

Krikil 20 truk x 1.300.000 Rp.26.000.000

Kayu tunjang 500 batang x 5.000 Rp.2.500.000

Triplek 12mm 50 keping x 190.000 Rp.9.500.000

Papan cor 4 kibik x 2.000.000 Rp.8.000.000

Kayu 4x6 3 kibik x 2.000.000 Rp.6.000.000

Listrik 80 titik x 130.000 Rp.10.400.000

Air (PDAM) 2 x 3.000.000 Rp.6.000.000

Konsen pintu 2 x 4 x 400.000 Rp.3.200.000

Pintu 2 x 4 x 1.200.000 Rp.9.600.000

Konsen jendela 2 x 4 x 300.000 Rp.2.400.000

Jendela 2 x 4 x 400.000 Rp.3.200.000

Pintu besi 2 x 7.000.000 Rp.14.000.000

Jumlah Rp.868.000.000

Biaya tak terduga 10 % jumlah Rp.86.800.000

jumlah Rp.955.100.000

PEMBAHASAN

Analisis Investasi dengan Metode Net Present Value

NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon

dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan

kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang

didiskonkan pada saat ini.Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang

perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit

dari proyek yang direncanakan.

Untuk menganalisa investasi dengan metode Net Present Value yaitu

dengan memperhitungkan opportunity cost sebesar 1,5% dengan umur

investasi 7 bulan. Perhitungan analisis kelayakan investasi dengan

menggunakan metode Net Present Value (NPV) dengan tingkat suku bunga

1,5% secara terinci disajikan pada tabel berikut:

bulan investasi Net cash flow DF 1,5%/bulan Present value0 (Rp.955.100.000) (Rp.955.100.000)1 Rp.400.000.000 0,97087 Rp.388.348.0002 Rp.325.000.000 0,94260 Rp.306.345.0003 Rp.200.000.000 0,91514 Rp.183.028.0004 Rp.100.000.000 0,88850 Rp.88.850.0005 Rp.123.000.000 0,86254 Rp.106.098.5706 Rp.100.000.000 0,83741 Rp.83.741.000

jumlah Rp.201.310.570

Net present value proyek ini dengan discount factor 18% per tahun atau 1,5 % perbulan adalah Rp.201.310.570 sehingga proyek ini layak dikerjakan karna nilai sekarang (preent value) dari aliran kas bersih masa mendatng bernilai positif.

Analisis Investasi dengan Metode Internal Rate of Return

Internal Rate of Return disingkat IRR yang merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain.untuk menghitung internal rate of lebih dahulu harus menghitung NPV yang positif yaitu sebesar Rp.201.310.570 dari perhitungan dengan tingkat suku bunga 1,5% maka digunakan tingkat suku bunga 3% dengan umur investasi 7 bulan untuk mencari NPV negative sebagai berikut :

bulan investasi Net cash flow DF 1,5%/bulan Present value0 (Rp.955.100.000) (Rp.955.100.000)1 Rp.400.000.000 0,98522 Rp.394.088.0002 Rp.325.000.000 0,97066 Rp.315.464.5003 Rp.200.000.000 0,95629 Rp.191.258.0004 Rp.100.000.000 0,94220 Rp.94.200.0005 Rp.123.000.000 0,92827 Rp.114.117.2106 Rp.100.000.000 0,91459 Rp.91.459.000

jumlah RP.54.513.500

Perhitungan IRR:

NPV 1 IRR = DF 1 + --------------------------- x (DF 2 - DF 1)

NPV 1 - NPV 2 201.310.570

= 1,5 % + -------------------------------- x (3 % - 1,5 %) 201.310.570 - (54.513.500)

201.310.570= 1,5 % + --------------------------------- x 1,5 %

255.824.140= 1,5 % + 1,18% = 2,68% perbulan= 32,16 % / tahun

Dengan didapatkannya hasil perhitungan IRR sebesar 2,68% per bulan atau 32,16% per tahun maka dengan ini dapat disimpulkan bahwa investasi pembangunan ruko ini layak dilaksanakan jika dilihat dari segi perhitungan IRR seperti tersebut di atas.

PENUTUP

Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah dilakukan serta

teori yang melandasi penelitian ini, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut: 1. Dari hasil perhitungan NPV didapatkan NPV positif yaitu sebesar Rp

201.310570. Dengan nilai NPV yang positif, maka berarti bahwa nilai proyek investasi ini pun layak dari hasil perhitungan NPV.

2. Dari hasil perhitungan IRR sebesar 2,68 % per bulan atau 32,16 % per tahun yang berarti bahwa nilai ini lebih besar dari suku bunga yang digunakan maka proyek invetasi ini layak dari hasil perhitungan IRR-nya.

MAKALAH

EVALUASI PROYEK

ANALISIS PEMBUATAN 2 RUKO 2 LANTAI

DI SUSUN OLEH :

FAZRU NALDY

(ERC1A011042)

RIZKY RAMDHANA S

(ERC1A011020)

ILMU EKONOMI STUDY PEMBANGUNAN

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS JAMBI

2014