Company Update - chart.post-pro.co.id Update - BSDE - 15 Mar 201...berkontribusi sebesar 20% di 2019...

of 5/5
PROFIL PERUSAHAAN Target Harga : Rp1.550 Harga Penutupan : Rp1.355 Potensi Naik/Turun : +14,4% BSDE: Versatile landlord BSDE adalah pengembang dengan land bank terbesar mencapai 4.731 ha dimana 76,4% pendapatan berasal dari penjualan properti. Realisasi marketing sales 2018 tercatat dibawah target dengan realisasi sebesar Rp6,2 triliun, disebabkan oleh lemahnya segmen komersial yang hanya sebesar Rp2,9 triliun, -28,5% YoY. Di 2019, manajemen menargetkan marketing sales sebesar Rp6,2 triliun, flat, yang masih akan didorong oleh proyek BSD City (kontribusi 66%). Recurring income tumbuh solid menjadi buffer lemahnya permintaan segmen komersial, ini terlihat dari tingginya pertumbuhan recurring income dengan CAGR 2013 2017 sebesar 17,9%, dengan target porsi recurring income berkontribusi sebesar 20% di 2019 (2017: 13,4%). Kami melihat, tren permintaan properti diperkirakan lemah di 1H19 karena kenaikan suku bunga KPR/KPA dan ketidakpastian yang tinggi menjelang Pemilu, namun ada potensi pick up di 2H19, didorong oleh membaiknya iklim investasi pasca pemilu serta peluncuran proyek baru seperti klaster Kimora di The Zora. Kami masih merekomendasikan BUY dengan target harga di Rp 1.550 (implied 64,3% discount to NAV, potensi upside +14,4%), didorong oleh: (1) fleksibilitas BSDE dalam peluncuran produk, (2) porsi recurring income optimal dan bertumbuh, (3) take-up rate residensial menengah-atas masih baik, dan (4) neraca yang kuat. Salah satu pengembang properti dengan land bank terbesar di Indonesia. BSDE adalah salah satu pengembang properti residensial dengan land bank terbesar dimana per 9M18 land bank BSDE mencapai 4.731 ha yang ditujukan untuk township (4.034 ha) dan commercial development (697 ha). Tiga lahan township terbesar BSDE berada di BSD City (2.415 ha), Grand Wisata (554 ha), dan Bale Tirtawana (596 ha). Pendapatan sebesar Rp5,9 triliun (76,4% dari pendapatan) dicapai BSDE dari penjualan properti residensial (32%), komersial (28%) dan tanah (16%). Kami melihat, diversifikasi serta landbank yang besar menjadi competitive advantage akan fleksibilitas dalam penawaran produk. Realisasi marketing sales 2018 dibawah target. Di 2018, BSDE mencatat marketing sales sebesar Rp6.2 triliun, -14,0% YoY, dengan realisasi sebesar 86,1% terhadap target, dengan marketing sales residensial naik +44,3% YoY di Rp3,3 triliun, namun segmen komersial turun - 28,5% YoY di Rp2.9 triliun, disebabkan oleh permintaan commercial lot BSD lemah di 4Q18. Manajemen menargetkan marketing sales di 2019 mencapai Rp6,2 triliun, flat, -0,3% YoY, dengan segmen residensial masih menjadi kontributor terbesar sebesar Rp3,5 triliun, +7,1% YoY, namun segmen komersial masih diprediksi melemah ke Rp2,7 triliun, -8,5% YoY. BSD City diproyeksi masih menjadi kontributor utama sebesar 66%, sedangkan proyek kondominium The Elements, Southgate Residence dan Klaska Surabaya akan berkontribusi sebesar 15%. Kami melihat serapan produk residensial di BSD City untuk segmen mid-low dengan kisaran harga Rp2 miliar diproyeksi masih akan kuat, ini terlihat dari positifnya penjualan klaster Visana, dengan price range rata-rata Rp2,1 miliar, yang mencatatkan take-up rate di 56,1% di 2018. Kami memperkirakan pendapatan & laba masih tumbuh di 2019, dengan estimasi pertumbuhan pendapatan Rp7,5 triliun, +4,1%; dengan estimasi laba di Rp2,3 triliun, +19,1% YoY. Recurring income tumbuh solid menjadi buffer lemahnya permintaan segmen komersial. Ini disumbangkan oleh office dengan total net leasable area mencapai 307k m2 yang tersebar di Jakarta, Surabaya, Medan dan Tangerang. Lalu segmen mall, dengan net leasable area seluas 194k m2 di Tangerang, Semarang, Balikpapan dan Jakarta, ini didorong oleh positifnya performa dari proyek seperti: QBig dan The Breeze BSD. Komitmen BSDE untuk meningkatkan recurring income terlihat dari tingginya pertumbuhan CAGR 2013 2017 sebesar 17,9%, dan manajemen menargetkan porsi recurring income berkontribusi sebesar 20% di 2019 (2017: 13,4%). Permintaan berpotensi naik di 2H18, namun kenaikan harga terbatas. Payment profile BSDE mengindikasikan sekitar 70% pembeli menggunakan fasilitas KPR, dimana kenaikan BI 7DRR di 2018 sebesar 175 bps menimbulkan potensi transmisi kenaikan suku bunga KPR dan KPA. Pada Desember 2018, rerata suku bunga KPR dan KPA berada di level 9,19% & 9,15%, masih mengalami tren penurunan -74 bps dan -104 bps secara tahunan yang mana kedepannya kami proyeksikan naik. Kami mengestimasi adanya potensi demand recovery untuk properti segmen menengah-atas di 2H19 setelah Pemilu. Sementara, dari sisi harga kenaikan akan terbatas, tercatat Di 4Q18, IHPR hanya naik sebesar +3,41% YoY, dimana untuk rumah besar, menengah dan kecil secara berurutan ialah sebesar +5,42% YoY, +2,94% YoY dan +1,90% YoY. BSDE menargetkan kenaikan harga di 4%, terutama untuk BSD City dimana pembangunan tol Kunciran-Serpong yang ditargetkan beroperasi di 2019 akan menjadi katalis positif. Rekomendasi BUY dengan target harga di Rp1.550 atau dengan implied 64.3% discount to NAV, potensi upside +14,4% disebabkan oleh: (1) fleksibilitas BSDE dalam peluncuran produk atas luasnya land bank, (2) porsi recurring income optimal dan bertumbuh, (3) take-up rate residensial menengah-atas masih baik, dan (4) neraca yang kuat, dengan tingkat hutang sebesar 0,2x (peers: 0,45x). BUY Nugroho R. Fitriyanto [email protected] +6221 5153055 Company Update Jumat, 15 Maret 2019 PT Bumi Serpong Damai Tbk. didirikan pada tahun 1984 dan bergerak di industri residential property yang yang mengelola kota mandiri BSD City, Serpong, Tangerang Selatan. Segmen bisnis BSDE termasuk residensial, komersial, dan persewaan properti seperti perkantoran, mall, dan hotel. STATISTIK SAHAM Kapitalisasi Pasar (miliar) : Rp26.079 Saham Beredar (juta) : 20.452 Harga Tertinggi 52 Minggu : Rp1.965 Harga Terendah 52 Minggu : Rp930 Kinerja YTD : +8,0% PEMEGANG SAHAM PT Paraga Artamida : 26,6% PT Ekacentra Usahamaju : 25,0% Publik : 48,4% KINERJA SAHAM PERIODE 1 TAHUN
  • date post

    26-Apr-2019
  • Category

    Documents

  • view

    215
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Company Update - chart.post-pro.co.id Update - BSDE - 15 Mar 201...berkontribusi sebesar 20% di 2019...

PROFIL PERUSAHAAN

Target Harga : Rp1.550 Harga Penutupan : Rp1.355 Potensi Naik/Turun : +14,4%

BSDE: Versatile landlord

BSDE adalah pengembang dengan land bank terbesar mencapai 4.731 ha dimana 76,4% pendapatan berasal dari penjualan properti. Realisasi marketing sales 2018 tercatat dibawah target dengan realisasi sebesar Rp6,2 triliun, disebabkan oleh lemahnya segmen komersial yang hanya sebesar Rp2,9 triliun, -28,5% YoY. Di 2019, manajemen menargetkan marketing sales sebesar Rp6,2 triliun, flat, yang masih akan didorong oleh proyek BSD City (kontribusi 66%). Recurring income tumbuh solid menjadi buffer lemahnya permintaan segmen komersial, ini terlihat dari tingginya pertumbuhan recurring income dengan CAGR 2013 2017 sebesar 17,9%, dengan target porsi recurring income berkontribusi sebesar 20% di 2019 (2017: 13,4%). Kami melihat, tren permintaan properti diperkirakan lemah di 1H19 karena kenaikan suku bunga KPR/KPA dan ketidakpastian yang tinggi menjelang Pemilu, namun ada potensi pick up di 2H19, didorong oleh membaiknya iklim investasi pasca pemilu serta peluncuran proyek baru seperti klaster Kimora di The Zora. Kami masih merekomendasikan BUY dengan target harga di Rp 1.550 (implied 64,3% discount to NAV, potensi upside +14,4%), didorong oleh: (1) fleksibilitas BSDE dalam peluncuran produk, (2) porsi recurring income optimal dan bertumbuh, (3) take-up rate residensial menengah-atas masih baik, dan (4) neraca yang kuat. Salah satu pengembang properti dengan land bank terbesar di Indonesia. BSDE adalah salah satu pengembang properti residensial dengan land bank terbesar dimana per 9M18 land bank BSDE mencapai 4.731 ha yang ditujukan untuk township (4.034 ha) dan commercial development (697 ha). Tiga lahan township terbesar BSDE berada di BSD City (2.415 ha), Grand Wisata (554 ha), dan Bale Tirtawana (596 ha). Pendapatan sebesar Rp5,9 triliun (76,4% dari pendapatan) dicapai BSDE dari penjualan properti residensial (32%), komersial (28%) dan tanah (16%). Kami melihat, diversifikasi serta landbank yang besar menjadi competitive advantage akan fleksibilitas dalam penawaran produk. Realisasi marketing sales 2018 dibawah target. Di 2018, BSDE mencatat marketing sales sebesar Rp6.2 triliun, -14,0% YoY, dengan realisasi sebesar 86,1% terhadap target, dengan marketing sales residensial naik +44,3% YoY di Rp3,3 triliun, namun segmen komersial turun -28,5% YoY di Rp2.9 triliun, disebabkan oleh permintaan commercial lot BSD lemah di 4Q18. Manajemen menargetkan marketing sales di 2019 mencapai Rp6,2 triliun, flat, -0,3% YoY, dengan segmen residensial masih menjadi kontributor terbesar sebesar Rp3,5 triliun, +7,1% YoY, namun segmen komersial masih diprediksi melemah ke Rp2,7 triliun, -8,5% YoY. BSD City diproyeksi masih menjadi kontributor utama sebesar 66%, sedangkan proyek kondominium The Elements, Southgate Residence dan Klaska Surabaya akan berkontribusi sebesar 15%. Kami melihat serapan produk residensial di BSD City untuk segmen mid-low dengan kisaran harga Rp2 miliar diproyeksi masih akan kuat, ini terlihat dari positifnya penjualan klaster Visana, dengan price range rata-rata Rp2,1 miliar, yang mencatatkan take-up rate di 56,1% di 2018. Kami memperkirakan pendapatan & laba masih tumbuh di 2019, dengan estimasi pertumbuhan pendapatan Rp7,5 triliun, +4,1%; dengan estimasi laba di Rp2,3 triliun, +19,1% YoY. Recurring income tumbuh solid menjadi buffer lemahnya permintaan segmen komersial. Ini disumbangkan oleh office dengan total net leasable area mencapai 307k m2 yang tersebar di Jakarta, Surabaya, Medan dan Tangerang. Lalu segmen mall, dengan net leasable area seluas 194k m2 di Tangerang, Semarang, Balikpapan dan Jakarta, ini didorong oleh positifnya performa dari proyek seperti: QBig dan The Breeze BSD. Komitmen BSDE untuk meningkatkan recurring income terlihat dari tingginya pertumbuhan CAGR 2013 2017 sebesar 17,9%, dan manajemen menargetkan porsi recurring income berkontribusi sebesar 20% di 2019 (2017: 13,4%). Permintaan berpotensi naik di 2H18, namun kenaikan harga terbatas. Payment profile BSDE mengindikasikan sekitar 70% pembeli menggunakan fasilitas KPR, dimana kenaikan BI 7DRR di 2018 sebesar 175 bps menimbulkan potensi transmisi kenaikan suku bunga KPR dan KPA. Pada Desember 2018, rerata suku bunga KPR dan KPA berada di level 9,19% & 9,15%, masih mengalami tren penurunan -74 bps dan -104 bps secara tahunan yang mana kedepannya kami proyeksikan naik. Kami mengestimasi adanya potensi demand recovery untuk properti segmen menengah-atas di 2H19 setelah Pemilu. Sementara, dari sisi harga kenaikan akan terbatas, tercatat Di 4Q18, IHPR hanya naik sebesar +3,41% YoY, dimana untuk rumah besar, menengah dan kecil secara berurutan ialah sebesar +5,42% YoY, +2,94% YoY dan +1,90% YoY. BSDE menargetkan kenaikan harga di 4%, terutama untuk BSD City dimana pembangunan tol Kunciran-Serpong yang ditargetkan beroperasi di 2019 akan menjadi katalis positif. Rekomendasi BUY dengan target harga di Rp1.550 atau dengan implied 64.3% discount to NAV, potensi upside +14,4% disebabkan oleh: (1) fleksibilitas BSDE dalam peluncuran produk atas luasnya land bank, (2) porsi recurring income optimal dan bertumbuh, (3) take-up rate residensial menengah-atas masih baik, dan (4) neraca yang kuat, dengan tingkat hutang sebesar 0,2x (peers: 0,45x).

08 Fall

BUY

Nugroho R. Fitriyanto

[email protected]

+6221 5153055

Company Update

Jumat, 15 Maret 2019

PT Bumi Serpong Damai Tbk. didirikan pada tahun 1984 dan bergerak di industri residential property yang yang mengelola kota mandiri BSD City, Serpong, Tangerang Selatan. Segmen bisnis BSDE termasuk residensial, komersial, dan persewaan properti seperti perkantoran, mall, dan hotel.

STATISTIK SAHAM

Kapitalisasi Pasar (miliar) : Rp26.079 Saham Beredar (juta) : 20.452 Harga Tertinggi 52 Minggu : Rp1.965 Harga Terendah 52 Minggu : Rp930 Kinerja YTD : +8,0%

PEMEGANG SAHAM

PT Paraga Artamida : 26,6% PT Ekacentra Usahamaju : 25,0% Publik : 48,4%

KINERJA SAHAM PERIODE 1 TAHUN

mailto:[email protected]

BSDE: Versatile landlord

2

Tabel 1. Financial Result BSDE, 9M18

BSDE - Rp bn 9M18 9M17 YoY % Kons 3Q18 2Q18 QoQ 3Q17 YoY

Pendapatan 4.787 5.864 -18,4% 66,6% 1.667 1.418 17,6% 1.598 4,3% Laba Kotor 3.510 4.269 -17,8% 66,7% 1.270 1.077 17,9% 1.150 10,4% Marjin 73,3% 72,8% 76,2% 75,9% 72,0% Laba (Rugi) Operasi 1.554 2.436 -36,2% 50,5% 552 412 34,1% 486 13,7% Marjin 32,5% 41,5% 33,1% 29,0% 30,4% Laba (Rugi) Bersih 599 2.302 -74,0% 30,7% 190 2 9252,4% 292 -35,0% Marjin 12,5% 39,3% 11,4% 0,1% 18,3%

EPS Rp 31 120 BVS Rp 1.347 1.184

Kas 8.581 4543 Utang berbunga 14.255 8.413 Ekuitas 29.995 26.652

Net Gearing 0,19 0,15 Sumber: BSDE, PANS

Grafik 1. Cadangan Lahan BSDE Grafik 2. Perbandingan Cadangan Lahan

Sumber: Perusahaan Sumber: Perusahaan

Grafik 3. Komposisi Pendapatan per 9M18 Grafik 4. Development Income VS Recurring Income

Sumber: Perusahaan Sumber: Perusahaan

Grafik 5. Recurring Income Breakdown and Growth Grafik 6. Marketing Sales Breakdown

Sumber: Perusahaan Sumber: Perusahaan

BSDE: Versatile landlord

3

Grafik 7. Tingkat Bunga KPR dan KPA Grafik 8. Perubahan Indeks Harga Properti Residensial

Sumber: OJK, Bank Indonesia Sumber: Bank Indonesia

Grafik 9. IHPR VS Inflasi Grafik 10. Perbandingan Net Gearing dan ROE

Sumber: Bank Indonesia Sumber: Perusahaan, Bloomberg

Grafik 11. Marjin Laba Kotor per Segmen Grafik 12. Marjin Laba Kotor BSDE VS Peers

Sumber: Perusahaan Sumber: Perusahaan, Bloomberg

Grafik 13. Tren Revenue, Laba Bersih dan Marjin Laba Grafik 14. Revenue Seasonality

Sumber: Perusahaan, Bloomberg Sumber: Perusahaan, Bloomberg

BSDE: Versatile landlord

4

DISCLAIMER

The information contained in this report has been taken from sources which we deem reliable. However, none of PT Panin Sekuritas Tbk and/or its affiliated companies and/or their respective employees and/or agents makes any representation or warranty (express or implied) or accepts any responsibility or liability as to or in relation to. The accuracy or completeness of the information and opinions contained in this report or as to any information contained in this report or

any other such information or opinions remaining unchanged after the issue thereof. We expressly disclaim any responsibility or liability (express or implied) of PT Panin Sekuritas Tbk, its affiliated companies and their respective employees and agents whatsoever and howsoever arising (including without limitation for any claims, proceedings, action, suits, losses, expenses, damages or costs)

which may be brought against or suffered by any person as a results of acting in reliance upon the whole or any part of the contents of this report and neither PT Panin Sekuritas Tbk. its affiliated companies or their respective employees or agents accepts liability for any errors, omissions or mis-statements,

negligent or otherwise in the report and any liability in respect of the report or any inaccuracy therein or omission there from which might otherwise arise is hereby expresses disclaimed.

The information contained in this report is not be taken as any recommendation made by PT Panin Sekuritas Tbk or any other person to enter into any agreement with regard to any investment mentioned in this document. This report is prepared for general circulation. It does not have regards to the specific person who may receive this report. In considering any investments you should make your own independent assessment and seek your own professional

financial and legal advice

BSDE: Versatile landlord

5

HEAD OFFICE

Indonesia Stock Exchange Tower II, Suite 1705 Jl. Jendral Sudirman Kav. 52-53, Jakarta Selatan 12190

Tel: +62 21 515 3055 Website: www.pans.co.id E-mail: [email protected] Fax: +62 21 515 3061 Online Trading: www.post.co.id

BRANCH OFFICES

Kelapa Gading, Jakarta Utara Menara Satu Sentra Kelapa Gading Lt.5 Unit 0505, Jl. Boulevard Kelapa Gading LA3 No.1 Jakarta Utara 14240 - Indonesia Tel.: (62-21) 293 85767 Fax: (62-21) 293 85768 E: [email protected]

Pluit Village, Jakarta Utara Pluit Village Ruko No. 66 Jl. Pluit Permai Raya Jakarta Utara 14450 - Indonesia Tel.: (62-21) 6667 0268 Fax: (62-21) 668 3585 E: [email protected]

Pluit Sakti, Jakarta Utara Jl. Pluit Sakti Raya No. 28 Blok A2 Ruko Sentra Bisnis Jakarta Utara 14450 - Indonesia Tel.: (62-21) 6660 0302 / 6660 5635 Fax: (62-21) 6660 5618 E: [email protected]

Puri Niaga, Jakarta Barat Puri Kencana Blok K6 No. 2I, 5H dan 5I, Kembangan Jakarta Barat 11610 - Indonesia Tel.: (62-21) 5835 1705 Fax: (62-21) 5835 1706 E: [email protected]

Pondok Indah, Jakarta Selatan Rukan Pondok Indah Plaza 5, B-09 Jl. Margaguna Raya, Gandaria UtaraJakarta Selatan 12140 - Indonesia Tel.: (62-21) 722 4420 Fax: (62-21) 722 4421 E: [email protected]

Tanah Abang, Jakarta Pusat Pusat Grosir Tanah Abang Blok A Lt. 3 Los. A No. 1 Jakarta Pusat 10210 - Indonesia Tel.: (62-21) 2357 1177 Fax: (62-21) 2357 0404 E: [email protected]

Alam Sutera, Tangerang Ruko Alam Sutera Town Centre (ASTC) Blok 10.B No. 30 Jalan Sutera Utama Tangerang Tangerang Selatan 15325 - Indonesia Tel.: (62-21) 292 11518 Fax.: (62-21) 292 11519 E: [email protected]

Solo Gedung Graha Prioritas Lantai 5 Jl. Slamet Riyadi No.302 Kel. Sriwedari, Kec. Laweyan Surakarta 57141 - Indonesia Tel.: (62-271) 734682 Fax: (62-271) 734684 E: [email protected]

Bandung - Tamblong Jl. Tamblong No. 58 Bandung 40112 - Indonesia Tel.: (62-22) 205 26726 Fax: (62-22) 205 28244 E: [email protected]

Bandung - Dago Gedung Dukomsel Lantai 5 Jl. Diponegoro No. 6 Bandung 40115 - Indonesia Tel.: (62-22) 4268127 / 4268129 Fax: (62-22) 4268128 E: [email protected]

Batam Komplek Lumbung Rezeki Blok H No. 13Nagoya, Batam - Indonesia Tel.: (62-778) 459 222 Fax: (62-778) 459 220 E: [email protected]

Denpasar Gedung Panin Bank , Lantai 3 Jl.Patih Jelantik , komplek pertokoan Kuta Galeria Blok 1 valet 7Denpasar Bali-Indonesia Tel.: (62-361) 769 090 E: [email protected]

Makassar Gedung Panin Bank Lt. 3 Jl. Sam Ratulangi No. 20 Makassar 90125, Sulawesi Selatan Tel. : (62-411) 6000 409 Fax : (62-411) 6000 410 E: [email protected]

Medan - Timor Jl. Timor No. 203 Kel. Gg Buntu Kec. Medan Timor Medan 20231 - Indonesia Tel.: (62-61) 457 6577 / 453 2912 Fax: (62-61) 453 2875 E: [email protected]

Medan - Pemuda Gedung Panin Bank Lt. 5 Jl. Pemuda No. 16-22 Medan 20151 - Indonesia Tel.: (62-61) 457 6996 Fax: (62-61) 453 1097 E: [email protected]

Medan - Iskandar Muda Jl. Iskandar Muda No. 99 Medan 20154 - Indonesia Tel.: (62-61) 453 0123 Fax: (62-61) 452 3934 E: [email protected]

Padang Jl. Veteran No. 15Padang 25116 - Indonesia Tel.: (62-751) 893 970 / 893 971 Fax: (62-751) 893 969 E: [email protected]

Palembang Gedung Panin Bank Lt. 3 Jl. Rajawali Blok B 11-12 Palembang 30113 - Indonesia Tel.: (62-711) 555 6014 Fax: (62-711) 555 6856 E: [email protected]

Pontianak Gedung Bank Panin - Sidas Jl Sidas No 3, Lantai 3 Pontianak 78121 - Indonesia Tel.: (62-561) 748 888 Fax: (62-561) 767 300 E: [email protected]

Semarang Jl. S. Parman No. 41 Semarang 50231 - Indonesia Tel.: (62-24) 850 2300 Fax: (62-24) 850 4971 E: [email protected]

Surabaya Gedung Panin Bank Lt. 5 Jl. Mayjend Sungkono No. 100 Surabaya 60256 - Indonesia Tel.: (62-31) 561 3388 Fax: (62-31) 561 3585 E: [email protected]

Pekanbaru Gedung Panin Bank Lt. Dasar Jl. Jendral Sudirman 145 Sumahilang Pekanbaru, Riau 28112 Tel. : (62-61) 865 2022 Fax. : (62-61) 865 2022 E: [email protected]

Cilacap Panin Bank lantai 2 Jalan Ahmad Yani No. 38 Cilacap Tel. (0282) 538 344 E: [email protected]

mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]