Real Estate DevelopmentDisusun oleh :- Irwan Leo Putra H. (9112202802)- Rizki Nur Masita (9112202808)- Hansen Yarisetouw (9112202812)

Chapter 17Market Analysis : Collecting, Validating & Understanding

Market Data

Pendahuluan (1)

• Analisis pasar real estate membentuk dasar untuk asumsi yang dibuat tentang nilai masa depan pengembangan real estate.

• Analisis pasar real estats adalah teknik manajemen risiko penting dalam menyediakan cadangan untuk asumsi yang digunakan dalam analisis arus kas dan karenanya dapat mengurangi keberisikoan proyeksi arus kas.

Pendahuluan (2)

• Bab ini terlihat pada pengumpulan data, verifikasi dan analisis. Secara khusus bab ini meliputi :– Analisa pasar sebagai studi proses pasar, studi

pemasaran dan analisis pasar sebagai bagian dari studi kelayakan.

– Pengumpulan data dan validasi data, memahami dan memvalidasi data permintaan.

– Mendefinisikan daerah pasar yang relevan dan subpasar kompetitif dan pemilahan pasar dan

– Menyajikan penelitian dan kesimpulan.

• Segmentasi pasar adalah proses mengidentifikasi dan menganalisa subpasar dari kelompok yang lebih besar dari pasar properti. Sebagai langkah pertama, pasar, kantor dapat dibagi menjadi pusat bisnis dan pinggiran kota, pasar ritel dapat dibagi menjadi mal daerah dan strip ritel dan perumahan dapat dibagi menjadi perumahan keluarga single dan perumahan multifamily.

• Analisis pasar real estate yang paling mencakup studi pasar yang luas dan sebuah studi pemasaran sempit.

Market Analysis As a Process

Market Studies (1)

• Studi pasar melaporkan dan menganalisis data permintaan agregat supply dan Data Agregat membantu pengembang dalam memahami pasokan yang efektif dan permintaan ruang dari kelompok pengguna didefinisikan secara luas.

Market Studies (2)• Analisis penyediaan proyek bersaing mempertimbangkan

faktor-faktor berikut :1. Inventarisasi dan kualitas ruang yang ada2. Konstruksi ruang baru (dibawah konstruksi dan

diusulkan)3. Fitur , fungsi dan manfaat dari ruang yang ada dan yang

diusulkan4. Tingkat kekosongan keseluruhan dan karakteristik

saham kosong5. Penyerapan ruang terbaru (termasuk jenis penyewa)

sewa pasar (dan alasan sewa berbeda antar lokasi dan dengan kualitas ruang )

6. Istilah sewa dan konsesi (yaitu sewa gratis, tunjangan perbaikan penyewa dan sebagainya)

Marketability Studies (1)

• Studi pemasaran umumnya meliputi empat langkah :– Profil pengguna ruang untuk dilayani oleh

development tersebut.– Mengidentifikasi Dispenda dan layanan asosiasi

untuk unit pendapatan.– Sepenuhnya mendefinisikan produk dalam hal

fungsi dan manfaat.– Menggambarkan strategi harga, termasuk

logistik penjualan.

Marketability Studies (2)• Para analis pasar harus dapat membuat

sambungan antara tren penawaran dan permintaan di subpasar kompetitif dan asumsi arus kas untuk properti tertentu.

• Dalam studi pemasaran, himpunan asumsi pendapatan (tarif sewa, tingkat pertumbuhan sewa dan tingkat penyerapan ruang) dihasilkan untuk development tertentu.

Market Analysis as Part of Feasibility

• Setelah pengembang menguji dan menyempurnakan ide proyek, seorang analis pasar melakukan penelitian sistematis baik untuk memastikan asumsi realistis pengembang dan menciptakan alat untuk pemasaran yang akan dilakukan pada proses pembangunan.

• Riset pasar dilakukan untuk kepentingan pemain yang berbeda pada tahap yang berbeda dari proses pembangunan, akan sangat membantu siapa yang melakukan analisis pada setiap tahap pengembangan serta tujuan masing-masing pemain.

Data Collection & Validation

• Data dikumpulkan dengan benar dan divalidasi ketika membuat asumsi yang menjembatani masa lalu dengan masa depan, yang melibatkan :– Pengumpulan data– Validasi data pasokan pasar real estate

dan– Memahami dan memvalidasi data

permintaan pasar yang riil.

Collecting Data

• Pengumpulan data biasanya dimulai dengan layanan nasional yang tercantum dalam bab 18. Bab ini mengasumsikan bahwa "baseline" informasi yang diketahui dan karenanya berfokus pada bergerak dari apa yang tersedia untuk umum (sering pada harga yang substansial) untuk analisis sempit subpasar

Validating Real Estate Market Supply Data

• Seorang analis biasanya dapat menyusun profil yang kuat dari pasokan metropolitan atau subpasar.

• Secara optimal, analis harus melihat penyerapan perkiraan dalam laporan dan berusaha untuk membuat perkiraan sendiri berdasarkan bangunan oleh data bangunan. seringkali melalui survei dan menggabungkan beberapa sumber dan membuat penyesuaian yang diperlukan untuk ukuran bangunan, bangunan ganda dan bangunan dikecualikan yang harus dimasukkan dalam sampel.

Understanding & Validating Real Estate Market Demand Data

• Permintaan untuk ruang real estate umumnya merupakan fungsi penciptaan lapangan kerja, pembentukan rumah tangga dan/atau pendapatan.

• Permintaan untuk ruang juga dipengaruhi oleh berbagai struktur pajak properti, upah dan pendapatan, karena faktor-faktor ini mempengaruhi pengguna ruang hunian secara keseluruhan dan biaya karyawan.

Employment & Demographic Forecast

• Hal ini penting untuk benar-benar memahami metode yang mendasari dalam mengumpulkan berbagai jenis data ekonomi dan demografi yang tersedia untuk analisis pasar real estat.

Economic Forecast

• Perkiraan indikator ekonomi dan demografi utama adalah komponen penting dari setiap analisis pasar.

• Sebagai aturan umum, analis harus membandingkan semua perkiraan lokal dengan rata-rata regional atau nasional.

Population Forecast

• Dalam peramalan populasi, kelahiran dan kematian yang relatif mudah untuk memperkirakan. Estimasi migrasi, bisa sulit untuk diprediksi. Hal ini juga sulit untuk populasi agregat benar menjadi unit-unit konsumsi yang diperlukan dalam studi residental atau eceran.

Income & Imployment

• Sumber yang sama yang memberikan informasi tentang populasi dan pendapatan juga menyediakan informasi tentang pekerjaan. Sebagian besar dari angka yang dipublikasikan pada akhirnya bergantung pada perkiraan yang dikembangkan oleh département AS perdagangan dan tenaga kerja.

Defining The Relevant Market Defining the competitive submarket

• Dengan data pasokan yang diaudit dan perkiraan permintaan penduduk yang obyektif, rumah tangga, pendapatan, dan pekerjaan, analis pasar dapat fokus pada data di lingkungan properti subjek untuk studi pemasaran.

Market Disaggregation into Competitive Submarkets

• Penelitian dan penilaian NCREIF mendapatkan hasil bahwa tujuan untuk analisis pasar real estate : Pasar konten analisis laporan penilaian harus menyediakan data mengenai kedua hubungan historis dan prospektif antara penawaran dan permintaan informasi.

• Selain itu, informasi ini harus menjadi dasar bagi asumsi pokok yang ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.

The Metropolitan Area Market

• Salah satu penyimpangan yang signifikan dari subpasar adalah tingkat pertumbuhan rata-rata sewa metropolitan akan diperbaiki dalam jangka menengah atau yang berbagi subpasar tentang penyerapan dan konstruksi akan menyesuaikan tepat .

The Competiitive Submarket

• Definisi subpasar kompetitif atau kawasan perdagangan adalah sekitar lokasi subjek yang akan menyediakan sebagian besar dari pelanggan untuk proyek real estate.

The peer Group Market• Metode yang paling ketat untuk

menetapkan parameter tertentu dari posisi kompetitif adalah dari bawah ke atas, atau dengan mengambil inventori dari bangunan individu yang merupakan tingkat primer dan sekunder kompetisi.