Perjanjian BUILD, OPERATE and TRANSFER (BOT)

A.    Pengertian Build, Operate, and Transfer (BOT)

Salah satu jenis perjanjian yang mulai marak saat ini adalah “Build, Operate and Transfer” yang sering sekali oleh banyak pihak disebut transaksi Build, Operate and Transfer /bangun, guna dan serah, yaitu membangun, mengelola dan menyerahkan ialah suatu bentuk hubungan kerjasama antara pemerintah dan swasta dalam rangka pembangunan suatu proyek infrastruktur.

Menurut Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, yang menyatakan bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.

Sedangkan pasal 1 ayat (13) menyatakan bahwa Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.        Pengertian BOT menurut Keputusan Mentri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo SE - 38/PJ.4/1995 adalah:1.    Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor,2.    Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian,3.    Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah.4.    Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya.

Build, operate, and transfer (BOT) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan memberikan ijin untuk membangun, mengopersikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.

Surat edaran yang dikeluarkan oleh menteri dalam negeri tentang kerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik.

Bagi Pemerintah Daerah pembiayaan pembangunan infrastruktur dengan mengandalkan APBD (Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah) juga dirasakan semakin terbatas jumlahnya, untuk itu dibutuhkan pola-pola baru sebagai alternatif pendanaan yang tidak

jarang mellibatkan pihak swasta (nasional-asing) dalam proyek-proyek Pemerintah.

Kerja sama tersebut dimanifestasikan dalam bentuk perjanjian. Adapun bentuk kerja sama yang ditawarkan antara lain Joint Venture berupa production sharing, manajemen contract, technical assistance, franchise, joint enterprise, portofolio investmen, build operate and transfer (BOT) atau bangun guna serah dan bentuk kerja sama lainnya.

Sebagai salah satu alternatif yang dapat dipilih yaitu perjanjian kerja sama sistem bangun guna serah atau build operate and transfer (BOT) yang tergolong masih baru. Sistem perjanjian ini juga banyak digunakan dalam hal perjanjian antara Pemerintah dengan swasta dalam membangun sarana umum lainnya seperti sarana telekomunikasi, jalan tol, tenaga listrik, pertambangan, pariwisata dan lain-lain. Bangun guna serah atau build operate and transfer adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir.

Sumber lain mengatakan bahwa, dalam kerja sama dengan sistem build operate and transfer (BOT) ini, pemilik hak eksklusif (biasanya dimiliki Pemerintah) atau pemilik lahan (masyarakat/swasta) menyerahkan pembangunan proyeknya kepada pihak investor untuk membiayai pembangunan dalam jangka waktu tertentu pihak investor ini diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya (atau dengan presentasi pembagian keuntungan). Setelah lewat jangka waktu dari yang diperjanjikan, pengelolaan bangunan yang bersangkutan diserahkan kembali kepada pemilik lahan secara penuh. Hak eksklusif maksudnya adalah dalam hal hak terhadap tanah yang hanya dimiliki oleh subjek hukum tertentu saja.

Kerja sama ini menjadi alternatif solusi kerja sama yang saling menguntungkan, build operate and transfer (BOT) dilakukan dalam jangka waktu yang lama bahkan nyaris dalam jangka waktu satu generasi sehingga perlu dikaji lebih mendalam keuntungan dan kerugian yang akan muncul dikemudian hari. Juga berkaca dari permasalahan-permasalahan yang timbul di daerah lain yang menggunakan sistem kerja sama ini.

Penelusuran tentang kerja sama ini dapat dilihat dari proses awal dilakukannya kerja sama hingga pada tahap pelaksanaan. Dengan melihat perjanjian terutama yang berkaitan dengan hak dan kewajiban perlu dikaji apakah terlaksana dengan semestinya yaitu sesuai dengan peraturan yang berlaku. Bagaimanakah sistem pengelolaan berlangsung dan pembagian keuntungan yang diperoleh selama perjanjian berlangsung, bisa berbentuk bagi hasil atau bentuk lainnya. Hal terpenting dari kerja sama yang dilakukan adalah harus mengacu kepada peningkatan bagi kesejahteraan masyarakat dan bagi percepatan pertumbuhan perekonomian masyarakat.

Dalam praktik hukum konstruksi dikenal beberapa model kerja sama selain BOT agreement seperti BOOT (build, own, operate and transfer) dan atau BLT (build, lease and transfer). Sistem bangun guna serah atau yang lazimnya disebut BOT agreement adalah perjanjian antara 2 (dua) pihak, di mana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa fee) kepada pemilik tanah, dan pihak

kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.

B.    Unsur-unsur yang terdapat pada Build, Operate and Transfer (BOT)

Berdasarkan pengertian sebagaimana dimaksud di atas maka unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT agreement, adalah:1. Investor (penyandang dana)2. Tanah3. Bangunan komersial4. Jangka waktu operasional5. Penyerahan (transfer)

Menurut United Nations Industrial Development Organizations (UNIDO) 1996, tentang Guidelines For Infrastructure Development Trought BOT (Viena Publication). Ada 3 pihak utama yang berperan dalam proyek BOT yakni :

1. Host GovernmentPemerintah setempat yang mempunyai kepentingan dalam pengadaan proyek tersebut (legislative, regulatory, administratif) yang mendukung project company dari awal hingga akhir pengadaan project tersebut. Umumnya didampingi oleh penasehat hukum, technical, dan financial.

2. Project CompanyKonsorsium dari beberapa perusahaan swasta yang membentuk proyek baru. Perannya adalah membangun dan mengoperasikan proyek tersebut dalam konsesi kemudian mentransfer proyek tersebut kepada Host Government. Sebelumnya Project company mengajukan proposal, menyiapkan studi kelayakan dan menyerahkan penawaran proyek.

3. SponsorYaitu yang berperan dalam hal pembiayaan dalam pengadaan proyek tersebut.

Jeffrey Delmon membagi pihak-pihak dalam BOT :

1. LendersMerupakan sebuah badan yang memberikan pinjaman pembiayaan dalam sebuah proyek. Seperti perjanjian antara bank dengan pihak swasta. Dalam hal ini tidak ada kaitannya dengan konstruksi.

2. Grantor dan Host GovernmentBOT disini adalah kontrak yang diadakan pada ketetapan sebuah konsesi oleh Pemerintah Daerah atau perwakilan yang ditunjuk Pemerintah atau pihak yang membuat peraturan. Grantor adalah pihak yang bertanggung jawab kepada hubungan antara proyek dan Pemerintah setempat. Seperti perlindungan dari nasionalisasi, perubahan hukum dan perubahan nilai mata uang.

3. Project Company Bertugas merancang sarana khusus untuk menggunakan kontrak dari grantor untuk mendesain, mengkonstuksi, mengoperasikan dan mentransfer.

4. Share HoldersPerusahaan yang khusus menangani tugas yang dibutuhkan dalam perjanjian konsesi.

5. Construction ContractorKontrak konstruksi akan mengadakan perjanjian dengan project company yaitu untuk menjalankan proyek.

6. Offtake PurchaserDalam rangka pengalihan resiko dari project company dan lenders dapat dibuat sebuah perjanjian dengan pembeli (purchaser) untuk menggunakan proyek dan segala yang dapat menghasilkan.

7. Input SupplierBagian dari project company untuk suplai kebutuhan proyek seperti bahan bangunan.

C.    Jenis perjanjian yang terkait didalamnya:a. Kontrak konsesi sebagai dasar;b. Kontrak kontraktor;c. Share holder agreement;d. Supply agreement;e. Operational agreement;f. Offtake agreement yaitu kontrak antara user dan promotor.

Perjanjian-perjanjian tersebut berkaitan satu sama lain dalam sebuah proyek. Sehingga dari satu proyek akan terkait beberapa unsur di dalamnya, yang akan digambarkannya dalam skema berikut:Berdasarkan unsur yang terkandung dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer) maka pada dasarnya ada pemisahan yang tegas antara Pemilik (yang menguasai tanah) dengan Investor (penyandang dana). Pemisahan yang tegas terkait hak dan kewajiban para pihak. Kontrak tersebut harus tegas menyatakan semua hal yang berkaitan dengan waktu pembangunan, pengelolaan, pengoperasian dan penyerahan nantinya.

D.    Obyek dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer):1.    Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau tanpa teknologi tertentu) yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial.

2.    Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relatif lama, untuk tujuan:a.    Pembangunan prasarana umum, seperti jalan tol, pembangkit listrik, sistem telekomunikasi, pelabuhan peti kemas dan sebagainya.b.    Pembangunan properti seperti pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan sebagainya.c.    Pembangunan prasarana produksi, seperti pembangunan pabrik untuk menghasilkan produk tertentu.

Objek BOT dapat dijadikan sebagai jaminan dalam perjanjian kredit dengan syarat memenuhi prosedur pemberian kredit yang ditetapkan oleh pihak bank, yang dimulai dengan tahap penyusunan perencanaan perkreditan, dilanjutkan dengan proses pemberian putusan kredit yaitu prakarsa kredit dan permohonan kredit, analisis dan permohonan kredit, analisis dan evaluasi kredit, negosiasi kredit, rekomendasi pemberian putusan kredit, serta dokumentasi dan administrasi kredit, dan pengawasan kredit terhadap objuk jaminan tersebut. Penyelesaian bangunan apabila pembangunan dengan sistim BOT yang belum selesai, dijaminkan ke Bank oleh investor, kemudian terjadi kredit macet, maka dapat dilakukan pengalihan dengan cessiatau fidusia atas hak sewa, keuntungan yang diharapkan dari hasil pegalihan hak atas pengelolaan yang dimilikinya selama jangka waktu yang telah diperjanjikan

E.    Perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer) terjadi dalam hal:1.    Ada pemilik tanah atau pihak yang menguasai tanah, ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.

2.    Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya zuntuk tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.

3.    Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai investor berhak mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.

4.    Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.

V. Perjanjian build operate and transfer dibagi dalam 3 tahap:1.    Tahap pembangunanPihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk dibangun.2.     Tahap operasional Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka waktu tertentu.3.    Tahap transferPihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kepada pemilik tanah.

Kerja sama build operate and transfer (BOT) ini merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian yaitu ketentuan buku ketiga Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

VI.    Asas perjanjian Build, Operate and Transfer (BOT)Kerja sama build operate and transfer (BOT) merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian. Namun di dalam sebuah Naskah Akademis dinyatakan bahwa asas terpenting dalam kerja sama ini adalah “asas kerja sama saling menguntungkan”,

dijelaskan bahwa semula pemilik lahan hanya memiliki lahan saja, setelah kerja sama dengan perjanjian BOT pada suatu saat dia juga bisa memilki bangunan. Begitu juga bagi investor yang tidak memiliki lahan, dia bisa mendapatkan keuntungan dari pengelolaannya.  Di samping itu kerja sama ini menganut asas kepastian hukum, hal ini dapat dilihat pada saat berakhirnya perjanjian dan investor berkewajiban untuk mengembalikan lahan kepada pemilik semula beserta fasilitas yang telah diperjanjikan dengan kepastian.

Ketentuan lain menyebutkan, bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat : a. Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjianb. Objek bangun guna serah dalam bangun serah gunac. Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah gunad. Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjiane. Persyaratan lain yang dianggap perluKerja sama ini menganut juga “asas musyawarah” dalam menyelesaikan permasalahan antara para pihak yang melakukan perjanjian.

VII.    Karateristik Build, Operate and Transfer (BOT)Setiap proyek BOT mempunyai ciri atau pertimbangan khusus tersendiri, namun dapat diambil beberapa karateristik yang sama, antara lain:a.    Masa konstruksi, jika dibandingkan dengan pembangunan industri komersial lain, biasanya proyek BOT mempunyai masa konstruksi yang lebih lama, karena dikombinasikan dengan kebutuhan mengkapitalisasikan modal sampai penyempurnaan hasil dengan biaya tinggi.b.    Hasil akhir, biasanya mempunyai masa guna yang relatif lebih panjang yang pada umumnya adalah 30 tahun.c.    Proyek yang telah jadi, umumnya hanya membutuhkan biaya pemeliharaan dan operasi yang rendah.d.    Perlindungan investor terhadap resiko proyek sangat riskan, tetapi proyek BOT merupakan suatu proyek konstruksi beresiko tinggi diikuti oleh suatu proyek pengguna denganre siko rendah.e.    Sebagai suatu hasil dari konstruksi jangka panjang dan ongkos pembiayaan yang tinggi, pengembalian dan kepada investor sangat mudah dipengaruhi masalah keterlambatan penyempurnaan proyek.

Sistem BOT ini cocok untuk pemberi konsesi yang memiliki lahan tetapi tidak memiliki biaya untuk mengolah dan membangun lahan tersebut dan juga untuk investor yang memiliki dana atau modal yang besar dan juga sarana serta prasarana yang dapat menunjang pelaksanaan proyek tersebut.

VIII.    Keuntungan dan kerugian sistem Build, Operate and Transfer (BOT)Keuntungan dalam BOT ini bagi pihak-pihak yang terkait, adalah sebagai berikut:

Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT menguntungkan, karena dapat membangun infrasturktur dengan biaya perolehan dana dan tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi pengunaan dana anggaran publik dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa konsensi bangunan dan fasilitas yang ada akan

diserahkan kepada pemerintah. Pemerintah Daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs.

Bagi investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan pola yang menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang usaha dengan hak ekslusif yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau juga BUMD yang bersangkutan serta mendapatkan keuntungan saat pengoperasian. Namun dengan kerja sama ini dapat menguntungkan para pihak yang berjanji.

Kerugian sistem perjanjian BOT ini antara lain ialah:Bagi pemerintah melepaskan hak ekslusif beserta hak untuk mengelola untuk jangka waktu tertentu.Bagi investor usaha yang dilakukan mengandung resiko yang tinggi karena memerlukan perhitungan dan pertimbangan yang matang selain itu juga menggunakan dana yang sangat besar dan pembangunan proyek tersebut juga memiliki resiko kegagalan bangunan yang dapat saja disebabkan karena salah perhitungan, salah pengerjaan, dan lain-lain.

F. ASPEK HUKUM BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT)

Ada beberapa aturan hukum yang mengatur atau terkait dengan perjanjian BOT di Indonesia saat ini, yakni sebagai berikut; . 1. UUD NRI 1945

UUD NRI 1945 merupakan konstitusi di negara Indonesia. Sebagai konstitusi, dia hanya berisikan aturan-aturan pokok atau dasar.Saat ini, belum ada aturan khusus tentang BOT, namun ada suatu garis dasar yang harus dipedomani dalam membuat BOT yakni pada alinea keempat dinyatakan bahwa salah satu tujuan dibentuknya pemerintahan adalah untuk memajukan kesejahteraan umum.3Lebih lanjut, pada Pasal 33 ayat (3) dikatakan bahwa “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”. Pengertian bumi dalam hal ini tentunya juga lapisan permukaan tanah yang biasanya digunakan sebagai tempat mendirikan bangunan, termasuk bangunan perjanjian BOT. Bangunan itu melekat pada bumi dan sekaligus juga menentukan adanya kegunaan bumi tersebut, sehingga bangunan tersebut haruslah dimaksudkan untuk mewujudkan “sebesar-besar kemakmuran rakyat”. Oleh karena itu, sebagai sebuah perjanjian yang melibatkan negara sebagai salah satu pihak, maka perjanjian BOT seharusnya dimaksudkan untuk kemakmuran bagi rakyat.Hal ini dapat terjadi jika perjanjian tersebut dapat melahirkan bangunan milik negara yang dapat mewujudkan tujuan kemakmuran bagi rakyat. 2. UU RI No. 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Di dalam Pasal 2 ayat (3) UU RI No. 5 Tahun 1960, ditegaskan; Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan makmur. Dengan demikian, UUPA menegaskan kembali keharusan adanya tujuan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran bagi rakyat untuk setiap

kekayaan yang dikuasai oleh negara. Dalam konsiderans UU RI No. 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara ditegaskan bahwa: Pengelolaan keuangan negara sebagaimana dimaksud dalamUndang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 perlu dilaksanakan secara terbuka dan bertanggung jawab untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Kalimat ini mengharuskan adanya tujuan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran bagi rakyat dalam hal pengelolaan keuangan negara termasuk di dalam hal ini perjanjian BOT karena perjanjian ini terkait dengan pengelolaan barang milik negara.4Pengelolaan barang milik negara termasuk kedalam pengelolaan keuangan negara, sehingga perjanjian BOT terkait dengan hal pengelolaan keuangan negara.Dengan demikian secara tidak langsung dikatakan bahwa perjanjian BOT dibentuk dan dilaksanakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijke Wetboek) yang disingkat dengan KUHPerdata, BOT merupakan suatu perjanjian dan tunduk pada ketentuan-ketentuan yang mengatur sahnya suatu perjanjian diatur dalam Buku III tentang Perikatan : 4Lihat Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 6 tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 38 Tahun 2008

Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Republik Indonesia. 5Peraturan pemerintah ini dijabarkan dalam Keputusan Menteri Keuangan No. 248/KMK.04/1995 tentang Perlakukan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) (Kepmenkeu No. 248/KMK.04/1995), Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindahan Barang Milik Negara berserta lampiran V.

1. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (PP No. 6 Tahun 2006) dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 38 Tahun 2008 (PP No. 38 Tahun 2008) Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 6 tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.5 2. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. 3. Keputusan Presiden RI Nomor 39 Tahun 1991 tentang Keputusan Presiden Tentang Koordinasi Pengelolaan Pinjaman Komersial Luar Negeri. 4. Keputusan Presiden RI Nomor 7 Tahun 1998 tentang Kerjasama Pemerintah Dan Badan Usaha Swasta Dalam Pembangunan dan atau Pengelolaan Infrastruktur 5. Keputusan Presiden Nomor 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana telah

beberapa kali diubah akhirnya diganti dengan Peraturan Presiden Nomor 54 Tahun 2010. 6. Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.

Pengaturan yang berkaitan dengan kontrak konstruksi dengan tipe Perjanjian BOTbaru terbit pada tahun 2006, yaitu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2006 tanggal 14Maret 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (telah diubah dengan PP No. 38 Tahun 2008 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah). Dalam peraturan pemerintah tersebut telah diatur tentang definisi maupun mekanisme pelaksanaan dari Perjanjian BOT khusus untuk barang milik negara/daerah. Perjanjian BOT merupakan bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian BOT dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah jangka waktu perjanjian berakhir.6 Dengan demikian, perjanjian BOT merupakan suatu konsep di mana proyek dibangun atas biaya sepenuhnya dari perusahaan swasta, beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan BUMN dan setelah dibangun, dioperasikan oleh kontraktor dan setelah tahapan pengoperasian selesai sebagaimana ditentukan dalam perjanjian BOT, kemudian dilakukan pengalihan proyek kepada pemerintah selaku pemilik proyek.7 Perjanjian BOT selain melibatkan banyak pihak, juga mengandung banyak aspek. Perjanjian BOT tidak bisa hanya dipandang dalam aspek hukum perjanjian atau hukum keperdataan saja, akan tetapi juga harus dipandang dari aspek hukum pertanahan, hukum pemerintahan daerah, hukum investasi, hukum keuangan negara, hukum lingkungan, hukum adat bahkan bahkan hukum pidana. Oleh karena itu pembahasan mengenai perjanjian BOT merupakan suatu pembahasan yang memerlukan suatu pemikiran yang komprehensif, tanpa hal ini maka perjanjian BOT akan sulit untuk memberikan manfaat bagi masyarakat. Perjanjian BOT dilaksanakan dalam jangka waktu yang sangat lama sehingga dalam prosesnya dapat menimbulkan berbagai risiko.

G. Contoh BOTBuild Operate Transfer (BOT) adalah pilihan bagi pemerintah untuk melakukan outsourcing proyek-proyek pemerintah ke sektor swasta. ini adalah contoh Mou BOT antara pihak swasta dengan swasta

DRAFT KONTRAK PERJANJIAN (MoU)

Nomor : Tanggal :

Pada hari ini ………. tanggal …….. bulan ……….. tahun Dua Ribu Sebelas (…….) bertempat di Kantor PT. Master Indonesia, yang bertanda tangan di bawah ini :

N a m a : Jabatan :Alamat : Selanjutnya disebut : PIHAK PERTAMASelaku Pimpinan PT. Master Indonesia - Purbalingga

N a m a : ..........................................................Jabatan : DirekturMewakili perusahaan : .........................................................

Berkedudukan di : .....................................................Selanjutnya disebut : PIHAK KEDUASelaku Investor dalam kegiatan Pembangunan dan Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) dengan Sistem Kontrak BOT (Built Opperate Transfer).

Kedua belah pihak berdasarkan :

1. Surat Keputusan Pimpinan PT. Master Indonesia tanggal : .............. Nomor : .................. Tahun 2011, tentang Perjanjian Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) di PT. Master Indonesia dengan Sistem Kontrak BOT (Built Opperate Transfer);

Pasal 1IJIN PEKERJAAN1. PIHAK PERTAMA memberikan Ijin atau Wewenang kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima wewenang tersebut, yaitu melaksanakan Pembangunan dan Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) di PT. Master Indonesia dengan sistem Kontrak BOT (Built Opperate Transfer) dengan masa kontrak selama 15 (lima belas) tahun;2. Dalam hal biaya pembangunan tersebut di atas dan segala pengeluaran biaya pelaksanaan, pajak-pajak dan biaya-biaya lainnya yang harus dibayar, menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA selaku Investor; 3. PIHAK KEDUA berkewajiban untuk mengelola merawat bangunan tersebut selama dalam masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer) dengan PIHAK PERTAMA.

Pasal 2DASAR PELAKSANAAN KERJASAMA

Pekerjaan tersebut dalam pasal 1 di atas harus dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA menurut :1. Surat Keputusan Pimpinan PT. Master Indonesia tanggal : .............. Nomor : .................. Tahun 2011, tentang Perjanjian Kerjasama Pembangunan dan Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) di PT. Master Indonesia dengan Sistem Kontrak BOT (Built Opperate Transfer);

Pasal 3PENGAWASAN1. Untuk melakukan pengendalian, pemeriksaan dan pengoreksian atas hasil pelaksanaan kerjasama Kontrak BOT (Built Opperate Transfer) yang dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat untuk melakukan evalusi setiap tahun atas Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL);2. Apabila dari hasil evaluasi terdapat koreksi terhadap pihak pengelola atau PIHAK KEDUA, hal tersebut bisa dilaksanakan selama tidak merugikan PIHAK KEDUA selaku Investor.

Pasal 4JANGKA WAKTU PERJANJIAN KERJASAMA1. Jangka waktu atau masa kontrak Pembangunan dan Pengelolaan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) di PT. Master Indonesia dengan sistem Kontrak BOT (Built Opperate Transfer) adalah selama 15 (lima belas) tahun terhitung sejak ditandatanganinya Surat

Perjanjian Kerjasama ini pada tanggal ..... ...... 2011;2. Apabila dalam perjalanan waktu perjanjian terdapat hal yang mengakibatkan batalnya perjanjian dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA seperti perubahan tata ruang dan sebagainya, yang mengakibatkan dibongkarnya bangunan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) di PT. Master Indonesia, maka PIHAK PERTAMA harus mengganti biaya pembangunan sebesar 100% (seratus perseratus) kepada PIHAK KEDUA. Dan wajib menyelesaikan sisa masa kontrak.

Pasal 5HAK DAN KEWAJIBAN KEDUA BELAH PIHAK

Hak dan kewajiban PIHAK PERTAMAHak yang diterima Pihak PT. Master Indonesia adalah : 1. Mendapatkan Fasilitas berupa bangunan Insatalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) secara Gratis.2. Perusahaan dibebaskan dari biaya Perencanaan, Pembangunan dan Perawatan Bangunan selama masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer);3. Akan mendapat keuntungan menghemat biaya pengolahan limbah setelah akhir masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer) dengan pihak ...................................................... Karena nantinya akan dikelola sendiri.Kewajiban yang harus dipenuhi Pihak PT. Master Indonesia adalah :1. Memberikan kewenangan penuh kepada pihak .....................................................selaku investor untuk mengelola bangunan IPAL tersebut;2. Memberikan lahan yang cukup untuk membangun Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) tersebut di lingkungan perusahaan dan menjamin tidak ada pemindahan lokasi;3. Membayar biaya pengolahan limbah setiap bulan kepada Investor selaku pengelola dengan tarif sesuai kesepakatan dalam kontrak.

Hak dan kewajiban PIHAK KEDUAHak yang diterima oleh Pihak pengelola dalam hal ini .....................................................adalah : 1. Menerima Kompensasi berupa pembayaran pengolahan limbah dari Perusahaan setiap bulan selama masa Kontrak BOT (Built Opperate Transfer);2. Berhak menentukan biaya atau tarif yang dikenakan untuk mengolah limbah, dan menaikan sesuai dengan kondisi pasar.Kewajiban yang harus dipenuhi Pihak .....................................................:1. Menanggung semua biaya yang timbul dari proses Pembangunan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) tersebut;2. Menanggung semua biaya perawatan bangunan selama masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer); 3. Menanggung biaya tenaga kerja dan Biaya Produksi serta biaya pajak;4. Memelihara Bangunan dengan sebaik-baiknya selama masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer) sehingga setelah masa kontrak berakhir bangunan tersebut masih dalam kondisi baik dan bisa digunakan lagi oleh Perusahaan.

Pasal 6JAM KERJA DAN PERANGKAT KERJA1. Jam Pengolahan Limbah sebagai berikut : a. Hari Senin – Kamis : antara pukul 08.00 WIB s/d 16.00 WIB;b. Jum’at – Minggu: antara pukul 08.00 WIB s/d 14.00 WIB;

c. Pengolahan Limbah dilakukan 5 X selama 1 (satu) bulan jadwal menyesuaikanc. Diluar jam tersebut bisa dilaksanakan lembur;2. PIHAK KEDUA menempatkan beberapa petugas sebagai operator, dan untuk merawat bangunan tersebut setiap hari, mulai dari membersihkan bangunan, hingga memantau jika terdapat kerusakan bisa langsung ditangani.

Pasal 7HARGA1. Kenaikan harga yang terjadi selama masa pelaksanaan pekerjaan menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA;2. PIHAK KEDUA memiliki kewenangan menaikan tarif harga pengolahan limbah yang melekat pada Bangunan IPAL tersebut sesuai dengan kondisi pasar.3. Biaya pengolahan limbah yang harus dibayar oleh pihak Perusahaan kepada investor atau pengelola adalah senilai Rp. 2.500.000,- (dua juta lima ratus ribu rupiah) dengan asumsi 5 (lima) kali pengolahan dalam 1(satu) bulan. (Rincian Harga Pengolahan terlampir). 4. Biaya Pengolahan berlaku mengikat selama 5 (lima) tahun pertama, tanpa adanya kenaikan ataupun penurunan tarif. Pada 5 (lima) tahun kedua dan ketiga akan ditentukan tarif baru sesuai kesepakatan dengan memperhitungkan kenaikan harga bahan dan tenaga berkisar antara 5 – 10 % yang tercantum dalam Addendum kontrak.

Pasal 8RESIKO PELAKSANAAN PEKERJAAN1. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas segala kerugian apapun yang merugikan PIHAK PERTAMA yang diakibatkan oleh tindakan tenaga kerja/petugas yang ditugaskan oleh PIHAK KEDUA;2. Bila terjadi kecelakaan, terhadap tenaga kerja/petugas yang ditempatkan PIHAK KEDUA menjadi tanggung jawab dan kewajiban PIHAK KEDUA. Oleh karena itu PIHAK KEDUA mengasuransikan tenaga kerja/petugas kepada Perusahaan Asuransi;

3. Apabila terjadi Kecelakaan, huru hara dan bencana alam yang mengakibatkan rusaknya bangunan tersebut, jika masaih dalam masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer) menjadi tanggungjawab PIHAK KEDUA. Apabila setelah selesainya masa kontrak BOT (Built Opperate Transfer) menjadi tanggungjawab PIHAK PERTAMA.

Pasal 9PENYELESAIAN PERSELISIHAN1. Jika terjadi perselisihan antara kedua belah pihak maka pada dasarnya akan diselesaikan secara musyawarah;2. Jika perselisihan ini tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka akan diselesaikan oleh suatu Panitia pendamai yang dibentuk oleh kedua belah pihak;3. Keputusan Panitia pendamai ini mengikat kedua belah pihak secara mutlak untuk tingkat pertama dan terakhir serta tidak dapat diajukan banding

Pasal 10TEMPAT KEDUDUKAN

Segala akibat dari pelaksanaan perjanjian ini, kedua pihak telah memilih kedudukan ( domisili ) yang tetap tergrifie di Kantor Pengadilan Negeri ......................................................

Pasal 11LAIN – LAINSurat Perjanjian Kerjasama beserta perubahan-perubahannya ini dibuat rangkap 2 (dua) ganda yang keduanya diberi meterai yang cukup, ditandatangani di hadapan Notaris dan mempunyai kekuatan hukum sama disediakan untuk kedua belah pihak serta digandakan seperlunya untuk pihak-pihak yang terkait yang ada hubungannya dengan perjanjian ini.

Pasal 12PENUTUPa. Surat Perjanjian Kerjasama ini ditandatangani oleh kedua belah pihak diKantor PT. Master Indonesia yang beralamat di .....................................................;b. Surat Perjanjian Kerjasama ini dinyatakan berlaku sejak tanggal tersebut di atas.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUAPT. MASTER INDONESIA CV. .....................................................

........................................... ........................................Direktur Direktur

H. Kelebihan dan kekurangan BOTKELEBIHAN DAN KEKURANGAN KERJASAMA BOTKELEBIHAN :1. Pemilik Proyeka. kontrol pemilik proyek terhadap kinerja operasional, standar pelayanandan perawatannyab. kemampuan untuk mengakhiri kontrak jika standar kinerja tidakterpenuhi, walaupun fasilitas dapat terus digunakanc. pemilik proyek dapat memberikan lapangan kerja baru bagimasyarakatd. penghematan terhadap desain, konstruksi dan arsitekturnyae. pemilik proyek dapat membangun infrastruktur dengan biayaperolehan dana dan tingkat bunga yang relatif rendah atau tidakmengeluarkan dana untuk pembangunan sebuah proyekf. pemilik proyek dapat mengurangi beban penggunaan danaAPBN/APBD atau pinjaman luar negerig. proyek BOT secara finansial menguntungkan, karena tidak perlumengeluarkan biaya untuk melakukan studi kelayakan ataupun biayaoperasionalh. pemilik proyek daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan

terjadinya perubahan kurs2. Pelaksana Proyeka. pembangunan infrastruktur dengan metode BOT merupakan pola yangmenarik karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadapinfrastruktur yang dibangunnyab. dengan proyek BOT, pelaksana proyek dapat membuka peluang dandiberi kesempatan untuk memasuki bidang usaha yang semula hanyaditangani pemerintah atau BUMN/BUMDc. pelaksana proyek dapat melakukan ekspansi usaha yang mempunyaiprospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategisyang dimiliki pemilik proyek d. merupakan inovasi dalam pembiayaan proyek yang umumnya berbedadengan proyek biasa, meningkatkan profesionalisme danmeningkatkan daya saing perbankan dalam negeri3. Publika. publik akan mendapatkan sarana dan prasarana untuk umum yangdibutuhkan oleh masyarakatb. publik mendapat manfaat dari keahlian partner swastanyac. publik mendapatkan manfaat dari penghematan operasi dari partnerswastad. publik dapat mempertahankan kepemilikan asete. kepemilikian publik dan kontrak diluar operasi tidak dapat dikenaipajakf. publik mempertahankan otoritas terhadap kualitas layanan danpembayarannyag. bagi pihak swasta termasuk lawyer, perbankan, engineer dan yang lain,dapat berperan mengambil bagian dalam penanganan danpengoperasian proyek yang sangat potensial mendatangkankeuntunganKELEMAHAN :1. Pemilik Proyeka. jika pelaksana proyek bangkrut, maka pemilik proyek yang harusmelanjutkan operasi proyek dan memberikan subsidib. bagi pemilik proyek, proyek BOT tidak jarang berarti melepaskanmonopoli dan menyerahkannya pada pihak swastac. hilangnya salah satu sumber pendapatan yang potensial mendatangkankeuntungan, melepaskan hak pengelolaan aset strategis danmemberikannya pada swasta untuk jangka waktu tertentud. dalam beberapa hal, pemilik proyek masih diikutsertakan dalammasalah yang rumit, seperti pembebasan tanah, pemindahan lokasi dll252. Pelaksana Proyeka. kemungkinan pemindahan entitas sektor swasta atau penyelesaiankontrak ketika terjadi kebangkrutan partner swastab. bagi pelaksana proyek terdapat kemungkinan menanggung semuaresiko karena pemerintah sebagai pemilik proyek tidak mau berbagiresiko atas proyek BOT, sampai dengan kontrol atas proyek itudiserahkan kembali kepada pemilik proyekc. lebih rawan terjadi korupsi,ada anggapan bahwa tidak mungkinmendapatkan proyek pemerintah tanpa mengeluarkan dana untuk

menyuap ofisialnyad. perusahaan swasta sebagai suatu entitas bisnis pada umumnyamemiliki keterbatasan dalam penyediaan dana untuk pembangunaninfrastruktur, menyebabkan pola BOT menjadi kurang diminatiinvestore. selama kurun waktu pengoperasian infrastruktur oleh pihak investor,mungkin saja terjadi perubahan kebijakan pemerintah yang dapatmenimbulkan kerugian bagi investorf. kemungkinan kesulitan pendanaan oleh investor karena perbankanmengganggapnya tidak bankable untuk dibiayai2.7 RESIKO KERJASAMA BOTKarena proyek BOT membutuhkan dana yang besar, maka proyek BOTjuga rentan terhadap resiko. Resiko yang umumnya ada pada proyek BOT antatralain :1. Resiko Konstruksi (Construction And Operation Risk)Yaitu kemungkinan konstruksi proyek tersebut tidak dapat dipenuhi padawaktu yang telah ditentukan. Konsekuensi atas penyelesasian keterlambatanproyek konstruksi, seharusnya diperjanjikan dalam kontrak. Untuk itu dapatdipertimbangkan pengenaaan penalti atau ganti kerugian untuk suatu26keterlambatan atau meminta jaminan pelaksanaan pada tingkatan yangberbeda2. Resiko Biaya yang ternyata melebihi estimasi semulaApabila terjadi hal ini, maka dapat diperjanjikan dalam kontrak adanya hargayang pasti atau dapat pula diusahakan agar resiko tersebut ditanggungbersama-sama antara para pihak. Dapat juga melakukan penyediaan standbycredit atau akses pada penyertaan modal tambahan3. Resiko Politik (Political Risk)Yaitu berkaitan dengan stabilitas negara, misalnya huru hara, unjuk rasa,perang dsb. Secara teori, resiko ini dapat berupa project discruption caused byadverse acts of government yaitu tindakan atau perbuatan yang berasal daripemerintah atau agent of the government yang dapat mengganggu jalannyaproyek BOT. Political risk sendiri dapat terdiri dari 3 bagian yaitu :a. Traditional Political Risk, yang berupa pengambilalihan perusahaandengan atau tanpa ganti rugi yang dikenal dengan tindakan nasionalisasiatau aturan perpajakan baru yang merugikan prospek perolehankeuntungan ekonomi proyek BOT tersebutb. Regulator Risk, dapat berupa perubahan peraturan yang merugikan proyekBOT, pengetatan standar baru, pembukaan sektor baru yangmendatangkan banyak kompetisic. Quasi-Commercial Risk, dapat berupa pemutusan hubungan kontrak olehpemerintah atau terdapatnya perubahan dalam planning pemerintah4. Resiko Musibah (Project Dicruption Caused By Events Outside Control OfThe Parties)Yaitu bencana alam yang dapat mengganggu jalannya proyek misalnyagempa, banjir, badai , dll. Dalam hal ini asuransi merupakan alternatif terbaikuntuk mengatasi resiko tidak terduga ini, walaupun pemerintah membantumemberikan jaminan terhadap gangguan-gangguan tersebut5. Resiko tidak diperolehnya bahan baku yang sangat dibutuhkan untuk proyek.Gangguan supply bahan baku aakn sangat mengganggu jalannya sebuah

proyek, oleh karena itu sebelumnya perlu dibuat kontrak dengan suplier untuk27meminimalisasi resiko tsb. Jaminan dari pemerintah atas suplier bahan bakuakan sangat membantu proses pengerjaan proyek tersebut6. Resiko Pasar (Commercial Risk) yang berkaitan dengan produk yang akandijual atau jasa yang akan dilakukan ternyata dapat menutup semuapengeluaran yang telah dilakukan.Apabila barang atau jasa yang dihasilkan proyek BOT tidak dapat dijual padaharga yang diprediksi maka kemungkinan kelangsungan hidup dari proyektersebut akan terancam, untuk itu rencana yang matang dan studi kelayakanyang teliti dan ceramat barangkali akan dapat meminimalisasi resiko ini7. Resiko Pertukaran Mata Uang Asing (Exchange Rate)Ada kalanya proyek BOT membutuhkan dana pinjaman dalam bentuk valutaasing sedangkan keuntungan yang diperoleh dalam bentuk mata uang lokal.Pada saat jatuh tempo tidak jarang kontraktor harus mengembalikan dalambentuk valuta asing, pada saat pengembalian dana pinjaman, tidak jarangterjadi perubahan nilai tukar yang sangat tinggi.

KESIMPULANDefinisi Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) adalah bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir. Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya.