Nama kelompok :Nama kelompok : Steffan Inoe Setiawan ( B2A 606 242)Steffan Inoe Setiawan ( B2A 606 242) Budi Surya Pradita (B2A 606 056)Budi Surya Pradita (B2A 606 056) Tryan Budi Christanto (B2A 606 259)Tryan Budi Christanto (B2A 606 259) Surya Yudha P (B2A 606 246)Surya Yudha P (B2A 606 246) Nugraha Indra (B2A 606 184)Nugraha Indra (B2A 606 184) Mulia Gamaliel P (B2A 606 173)Mulia Gamaliel P (B2A 606 173)

BOT (Build, Operate and Transfer) Agreement

Perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak Perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa fee) tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir. jangka waktu operasional tersebut berakhir.

Sifat-sifat BOT :Sifat-sifat BOT :

• Kontrak ini menjadi menarik karena?Kontrak ini menjadi menarik karena?

memiliki sifat-sifat sebagai berikut :memiliki sifat-sifat sebagai berikut :

a.a. Mengurangi beban pemerintah dari segi pembiayaan. Mengurangi beban pemerintah dari segi pembiayaan. Maksudnya Maksudnya membantu pemerintah yang harus menyediakan membantu pemerintah yang harus menyediakan jaringan infrastruktur jaringan infrastruktur yang sangat banyak, sedangkan dana yang yang sangat banyak, sedangkan dana yang dimiliki pemerintah dimiliki pemerintah terbatas.terbatas.

b.b. Mendorong dan memberikan kesempatan pihak swasta ikut Mendorong dan memberikan kesempatan pihak swasta ikut serta serta dalam proyek-proyek yang umumnya dikerjakan oleh dalam proyek-proyek yang umumnya dikerjakan oleh pemerintah.pemerintah.

c. c. Dilihat dari sudut pendanaan, pihak owner masih harus Dilihat dari sudut pendanaan, pihak owner masih harus ikut ikut menjamin berbagai aspek terutama bila kerjasama dilakukan menjamin berbagai aspek terutama bila kerjasama dilakukan dengan dengan pihak luar negeri seperti ikut campurnya pemerintah pihak luar negeri seperti ikut campurnya pemerintah dalam penentuan dalam penentuan harga retribusi/sewa kepada pemakai.harga retribusi/sewa kepada pemakai.

Pihak-pihak yang melakukan Pihak-pihak yang melakukan perjanjian BOT adalah:perjanjian BOT adalah:

• Investor yang diberikan hak untuk Investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan mengunakan mendirikan bangunan dan mengunakan atau mengusahakan bangunan tersebut atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa BOT;selama masa BOT;

• Pemegang hak atas tanah yang Pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.memberikan hak kepada investor.

Unsur-unsur perjanjian sistem bangun Unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serahguna serah

(build, operate, and transfer/BOT)(build, operate, and transfer/BOT)atau BOT Agreement, adalah :atau BOT Agreement, adalah :

• a. Investor (penyandang dana)a. Investor (penyandang dana)• b. Tanahb. Tanah• c. Bangunan komersialc. Bangunan komersial• d. Jangka waktu operasionald. Jangka waktu operasional• e. Penyerahan (transfer)e. Penyerahan (transfer)

Berdasarkan unsur yang terkandung dalam perjanjian Berdasarkan unsur yang terkandung dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement maka pada dasarnya transfer/BOT) atau BOT Agreement maka pada dasarnya ada pemisahan yang tegas antara Pemilik (yang menguasai ada pemisahan yang tegas antara Pemilik (yang menguasai tanah) dengan Investor (penyandang dana).tanah) dengan Investor (penyandang dana).

Obyek dalam perjanjian sistem bangun Obyek dalam perjanjian sistem bangun guna serah guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement kurang lebih :BOT Agreement kurang lebih :

• 1. Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau1. Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau tanpa teknologi tertentu) yang merupakan komponen utamatanpa teknologi tertentu) yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial.dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial.

• 2. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka2. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relatif lama, untuk tujuan :waktu relatif lama, untuk tujuan :

- Pembangunan prasarana umum, seperti jalan tol, pembangkit- Pembangunan prasarana umum, seperti jalan tol, pembangkit listrik, sistem telekomunikasi, pelabuhan peti kemas danlistrik, sistem telekomunikasi, pelabuhan peti kemas dan SebagainyaSebagainya - Pemangunan properti, seperti pusat perbelanjaan, hotel,- Pemangunan properti, seperti pusat perbelanjaan, hotel,

apartemen dan sebagainya.apartemen dan sebagainya. - Pembangunan prasarana produksi, seperti pembangunan pabrik- Pembangunan prasarana produksi, seperti pembangunan pabrik untuk menghasilkan produk tertentu.untuk menghasilkan produk tertentu.

Perjanjian sistem bangun guna Perjanjian sistem bangun guna serah serah (build, operate, and transfer/BOT) (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT atau BOT Agreement terjadi Agreement terjadi dalam hal, jika :dalam hal, jika :

• Ada pemilik tanah atau pihak yang menguasai tanah, ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai Ada pemilik tanah atau pihak yang menguasai tanah, ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.

• Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya unt tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya unt tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.

• Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai investor berhak Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai investor berhak mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.

• Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.

Perjanjian BOT dibagi dlm 3 Perjanjian BOT dibagi dlm 3 tahapan:  tahapan: 

• Tahap pembangunanTahap pembangunan– Pihak pertama menyerahkan tanahnya kpd pihak lain utk Pihak pertama menyerahkan tanahnya kpd pihak lain utk

dibangundibangun• Tahap operasionalTahap operasional

– Berfungsi mendapatkan penggantian biaya ats pembangunan dlm Berfungsi mendapatkan penggantian biaya ats pembangunan dlm jangka waktu tertentujangka waktu tertentu

Dalam tahapan operasional ini dibedakan atas 2:Dalam tahapan operasional ini dibedakan atas 2:– Perjanjian BOT dengan feePerjanjian BOT dengan fee

• Pemilik tanah dpt sejumlah fee dari pihak keduaPemilik tanah dpt sejumlah fee dari pihak kedua– Perjanjian BOT tanpa feePerjanjian BOT tanpa fee

• Pemilik tanah tidak dapat fee dari pihak keduaPemilik tanah tidak dapat fee dari pihak kedua• Tahap transferTahap transfer

– Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kpd Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kpd pemilik tanah.pemilik tanah.

  

Penghasilan Bagi InvestorPenghasilan Bagi Investor

• Sewa dan penghasilan lain sehubungan Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta;dengan penggunaan harta;– Penghasilan sehubungan dengan hak Penghasilan sehubungan dengan hak

pengusahaan bangunan seperti penghasilan pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengoperasian hotel, pusat fasilitas olah dari pengoperasian hotel, pusat fasilitas olah raga, dan lain-lain;raga, dan lain-lain;

• Penggantian atau imbalan yang diterima Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian BOT tanah apabila masa perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah diperpendek dari masa yang telah ditentukan. ditentukan.

Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Tanah

Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa:tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa:

a) Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepadaa) Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa BOT;pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa BOT;

b) Bagian dari uang sewa bangunan;b) Bagian dari uang sewa bangunan;

c) Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan namac) Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor;dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor;

d) Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun gunad) Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.serah yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.

Unsur perikatan dalam BOTUnsur perikatan dalam BOT

• Perjanjian Hibah bangunan komersil Perjanjian Hibah bangunan komersil – pada batas akhir waktu ditentukanpada batas akhir waktu ditentukan

• BOT dengan feeBOT dengan fee– Perjanjian sewa menyewa Perjanjian sewa menyewa

• BOT tanpa fee BOT tanpa fee – Perjanjian pinjam pakaiPerjanjian pinjam pakai