36

BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG NOTARIS, AKTA NOTARIS

PERJANJIAN BUILD, OPERATE, AND TRANSFER

2.1. Tentang Notaris

2.1.1. Pengertian Jabatan Notaris

Pasal 1 PJN memberikan ketentuan tentang definisi notaris serta apa yang

menjadi tugas pokok notaris, yang menentukan sebagai berikut notaris adalah

pejabat umum (openbaar ambtenaar) yang satu-satunya berwenang untuk

membuat akta-akta tentang segala tindakan, perjanjian dan keputusan-keputusan

yang oleh perundang-undangan umum diwajibkan, atau para yang bersangkutan

supaya dinyatakan suatu surat otentik. Menetapkan tanggalnya, menyimpan

aktanya dan memberikan grosse (salinan sah), salinan dan kutipan, semuanya itu

sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga diwajibkan kepada pejabat atau

khusus menjadi kewajibannya.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan

Notaris dalam Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2004 Nomor

117 dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 4432

Undang-Undang Nomor 02 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya disebut dengan

UUJN-P), Pasal 1 ayat (1) yang menentukan sebagai berikut notaris adalah

pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini atau

37

berdasarkan undang-undang lainnya. Menurut R. Soegondo Notodisoerjo, notaris

adalah pejabat umum openbare ambtenaren, karena erat hubungannya dengan

wewenang atau tugas dan kewajiban yang utama yaitu membuat akta-akta

otentik.24

Selain notaris, pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik

adalah pejabat lelang, pegawai pencatatan sipil burgerlijke stand, juru sita

deurwaarder, hakim, panitera pengadilan dan lain sebagainya.25

Seorang notaris

pada hakikatnya adalah seorang pejabat tempat bagi seseorang untuk memperoleh

nasehat yang bisa diandalkan. Dan segala sesuatu yang ditulis serta ditetapkan

dianggap benar, sehingga menjadi pembuat dokumen yang kuat dalam suatu

peristiwa hukum.

Pengertian pejabat umum berdasarkan Pasal 1 PJN maupun Pasal 1 ayat

(1) UUJN-P notaris sebagai pejabat umum yang diangkat oleh pemerintah serta

diberikan wewenang dengan tujuan untuk melayani kepentingan masyarakat

umum. Notaris bukanlah pegawai negeri sebagaimana dimaksud dalam Undang-

Undang Nomor 8 Tahun 1974 tentang Pokok-Pokok Kepegawaian, dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 1974 Nomor 55, dan

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 3041 Pasal 1

huruf a yang menentukan sebagai berikut pegawai negeri adalah mereka yang

setelah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam peraturan perundang-

undangan yang berlaku, diangkat oleh pejabat yang berwenang dan diserahi tugas

24

R. Soegondo Notodisoerjono, 1993, Hukum Notariat di Indonesia Suatu

Penjelasan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 8. 25

R. Supomo, Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri, Pradnya Paramita,

Jakarta, hal. 77.

38

dalam sesuatu jabatan negeri atau diserahi tugas negara lainnya yang ditetapkan

berdasarkan sesuatu peraturan perundang-undangan dan digaji menurut peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

Jabatan notaris tidak ditempatkan di lembaga eksekutif, legislatif, ataupun

yudikatif, notaris diharapkan memiliki posisi netral, sehingga apabila ditempatkan

di salah satu dari ketiga badan negara tersebut maka notaris tidak lagi dapat

dianggap netral. Dengan posisi netral tersebut, notaris diharapkan untuk

memberikan penyuluhan hukum untuk dan atas tindakan hukum yang dilakukan

notaris atas permintaan kliennya. Dalam hal melakukan tindakan hukum untuk

kliennya, notaris tidak boleh memihak kliennya, karena tugas notaris ialah untuk

mencegah terjadinya masalah.

Dari uraian-uraian tersebut di atas, maka notaris adalah pejabat umum

yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya

sebagaimana ditentukan dalam ketentuan yang berlaku. Untuk dapat diangkat

menjadi notaris seseorang harus memenuhi persyaratan-persyaratan berdasarkan

Pasal 3 UUJN-P, yang menentukan sebagai berikut :

a. Warga Negara Indonesia.

b. Bertakwa Kepada Tuhan Yang Maha Esa.

c. Berumur paling sedikit 27 tahun.

d. Sehat Jasmani dan rohani yang dinyatakan dengan surat keterangan sehat

dari dokter dan psikiater.

e. Berijazah sarjana hukum dan lulus jenjang strata dua kenotariatan.

f. Telah menjalani magang atau nyata-nyata bekerja sebagai karyawan

notaris dalam waktu 24 bulan berturut-turut pada kantor notaris atas

prakarsa sendiri atau atas rekomendasi organisasi notaris setelah lulus

srata dua kenotariatan.

g. Tidak berstatus sebagai pegawai negeri, pejabat negara, advokat, atau

tidak sedang memangku jabatan lain yang oleh undang-undang dilarang

untuk dirangkap dengan jabatan notaris.

39

h. Tidak pernah dijatuhi pidana penjara berdasarkan putusan pengadilan

yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan tindak

pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 tahun atau lebih.

Sebelum menjalankan jabatannya notaris wajib mengucapkan sumpah atau

janji menurut agamanya dihadapan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia atau

pejabat yang ditunjuk. Sumpah atau janji sebagaimana dimaksud berbunyi sebagai

berikut :

Saya bersumpah/atau berjanji :

Bahwa saya akan patuh dan setia kepada Negara Republik Indonesia,

Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945,

Undang-Undang tentang Jabatan Notaris serta peraturan perundang-undangan

lainnya. Bahwa saya akan menjalankan jabatan saya dengan amanah, jujur,

saksama, mandiri dan tidak berpihak.

Bahwa saya akan menjaga sikap, tingkah laku saya, dan akan menjalankan

kewajiban saya sesuai dengan kode etik profesi, kehormatan, martabat dan

tanggung jawab saya sebagai Notaris.

Bahwa saya akan merahasiakan isi akta dan keterangan yang diperoleh dalam

pelaksanaan jabatan saya.

Bahwa saya untuk dapat diangkat dalam jabatan ini, baik secara langsung

maupun tidak langsung dengan nama atau dalih apapun tidak pernah dan

tidak akan memberikan atau menjanjikan sesuatu kepada siapapun.

Pengucapan sumpah/atau janji Jabatan notaris dilakukan dalam waktu

paling lambat 2 bulan terhitung sejak tanggal keputusan pengangkatan sebagai

40

notaris. Dalam hal tidak dilakukan sesuai waktu tersebut diatas maka keputusan

pengangkatan dapat dibatalkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.

Matome M. Ratiba memberikan pengertian mengenai notaris sebagai

berikut : “notary is a qualified attorneys which is admitted by the court and is an

officer of the court in both his office as notary and attorney and as notary he

enjoys special privileges.”26

Pendapat tersebut dapat memiliki arti bahwa notaris

adalah pengacara dengan spesifikasi tertentu yang diakui oleh pengadilan dan

merupakan petugas pengadilan, dan juga di kantornya sebagai notaris dan

pengacara, dan sebagai notaris ia menikmati hak-hak istimewa. Dari pendapat

tersebut dapat diketahui bahwa notaris memiliki dua peran, yaitu sebagai

pengacara dan sebagai notaris. Sebagai pengacara ia merupakan bagian dari

pengadilan, dan sebagai notaris ia memiliki hak-hak istimewa.

Notaris diperkirakan berasal dari zaman romawi pada abad ke II-III,

dimana pada masa itu notaris berfungsi sebagai pencatat pidato yang disebut

dengan Scribae, Tabellius, atau Notaries yang merupakan salah satu profesi

hukum yang ada.27

Istilah notarius oleh masyarakat romawi diberikan kepada

mereka yang melakukan pekerjaan menulis, dimana fungsi dari notarius sendiri

pada zaman tersebut tidaklah sama dengan fungsi notaris pada saat ini.28

26

Matome M. Ratiba, 2013, Convecaying Law For Paralegals And Law

Students, bookboon.com, Pretoria, hal. 28.

27Mkn unand, 2011, Sejarah Notaris, (14 Januari 2013), Diakses dari

http://mknunand.wordpress.com/2011/01/14/sejarah-notaris/.

28Abdul Ghofur Anshori, 2010, Lembaga Kenotariatan Indonesia

Perspektif Hukum dan Etika, Cetakan kedua, UII Press, Yogyakarta, hal. 8.

41

Pada abad ke V, notarius adalah merupakan pejabat kerajaan yang hanya

diberikan khusus kepada para penulis pribadi dari kaisar dan juga pegawai-

pegawai administrasi kerjaan. Mereka yang melayani masyarakat pada umumnya

dikenal dengan sebutan Tabelliones. Tabelliones adalah pejabat yang melakukan

penulisan untuk masyarakat umum (server publici), yang jika dilihat fungsi dari

pejabat ini sama dengan notaris saat ini namun tidak memiliki sifat ambtelijk yang

dikarenakan tulisan-tulisan yang dibuatnya bersifat autentik.29

Tabularii adalah pejabatyang mengurus administrasi, bertugas untuk

mengelola pembukuan keuangan pemerintah dan mempunyai wewenang untuk

membuat akta. Tabularii memiliki sifat ambtelijk karena memiliki hak untuk

menyatakan secara tertulis perbuatan-perbuatan hukum yang dikehendaki para

pihak, namun tulisan tersebut belum memiliki kekuatan autentik dan kekuatan

eksekusi.30

Selain di Romawi perkembangan lembaga notariat juga berkembang di

Perancis. Undang-Undang Perancis yang dinamakan Ventose Wet (undang-

Undang Nomor 25 Ventose Wet (Undang-Undang Nomor 25 Ventose an XI) yang

berlaku kira-kira sekitar tahun 1803 mengatur tentang Loi organique du

Notariat.31

Undang-undang ini diberlakukan juga di negara-negara jajahan

Perancis, termasuk Belanda. Ketentuan tersebut selanjutnya dijadikan landasan

hukum dalam pemberlakuan hukum notaris di Belanda.

29

Ibid.

30Abdul Ghofur Anshori, Op. Cit., hal. 9.

31Abdul Ghofur Anshori, Op. Cit., hal. 9.

42

Masuknya lembaga notariat di Indonesia, diawali dari sejarah lembaga

notariat itu sendiri, yaitu yang berasal dari negara-negara di eropa dan khususnya

dari negara Belanda. Belanda sebagai negara yang menjajah bangsa Indonesia,

yang mengatur peraturan tentang notariat tersebut. Sejak notaris yang pertama kali

diangkat sampai tahun 1822, lembaga notariat itu diatur dengan dua peraturan,

yaitu pada tahun 1625 dan 1765 dan selalu mengalami perubahan, sesuai dengan

kebutuhan yang dengan tiba-tiba dibutuhkan pada masa tersebut.

Pada tahun 1860, pemerintah Belanda merubah peraturan-peraturan yang

lama dengan Peraturan Jabatan Notaris dikenal dengan Reglement op Het Notaris

Ambt in Indonesie (Stb. 1860:3), yang mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 1860.

Dengan diundangkan Peraturan Jabatan Notaris ini, maka diletakanlah dasar yang

kuat bagi pelembagaan notariat di Indonesia.32

Peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang jabatan notaris

yang berlaku, sebagian besar masih di dasarkan pada peraturan perundang-

undangan peninggalan zaman kolonial Belanda, yaitu peraturan jabatan notaris

yang termuat dalam stbl. 1860 Nomor 3 yang sudah beberapa kali diubah.

Terakhir diubah dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 33 Tahun

1954 tentang Wakil Notaris dan Wakil Notaris Sementara yang diundangkan pada

tanggal 13 Nopember 1954 dalam Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI)

Tahun 1954 Nomor 101 dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia

(TLNRI) Nomor 700. Selama hampir 144 tahun menjadi dasar yang kuat bagi

pelembagaan notariat di Indonesia, pada tanggal 6 Oktober 2004 Peraturan

32

G.H.S. Lumbun Tobing, 1983, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga,

Jakarta, hal. 20.

43

Jabatan Notaris telah dinyatakan tidak berlaku, pada tanggal tersebut telah

diundangkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2004 Nomor 117 dan

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 4432 dibentuk

karena berbagai ketentuan dalam peraturan perundang-undangan tentang jabatan

notaris peninggalan kolonial Hindia Belanda dianggap tidak sesuai dengan

perkembangan dan kebutuhan hukum masyarakat Indonesia, oleh karena itu perlu

diadakan pembaharuan dan pengaturan kembali secara menyeluruh dalam satu

undang-undang yang mengatur jabatan notaris. Sehingga dapat tercipta suatu

unifikasi hukum yang berlaku untuk semua penduduk di seluruh wilayah negara

Republik Indonesia.

Unifikasi hukum di bidang kenotariatan, undang-undang jabatan notaris ini

menjadi dasar yang baru bagi pelembagaan di Indonesia. Selama hampir 10 tahun

UUJN diberlakukan sebagai satu-satunya undang-undang yang mengatur tentang

jabatan notaris, akhirnya pada tahun 2014 diberlakukan revisi terhadap UUJN.

Revisi UUJN ini hanya diberlakukan pada sebagian pasal yang penting, yang

selanjutnya diundangkan dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

yang (selanjutnya disebut dengan UUJN-P) yang diundangkan pada tanggal 15

Januari 2014 dalam Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2014

Nomor 3 dan Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor

5491.

44

Notaris dalam menjalankan jabatannya tidak hanya mengacu pada UUJN

dan UUJN-P. Aturan lain yang menjadi acuan dalam menjalankan jabatannya,

yaitu Kode Etik Profesi Notaris yang dibuat oleh Ikatan Notaris Indonesia

(selanjutnya disebut dengan INI) yang ditetapkan di Bandung pada tanggal 28

Januari 2008. Selain Kode Etik Profesi Notaris, Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata (selanjutnya disebut dengan KUHPerdata) adalah aturan lain yang

berkaitan dalam pelaksanaan jabatan notaris. Terkait dalam jabatan notaris

khususnya pada Pasal 1868 KUHPerdata tentang akta otentik dan Pasal 1320

KUHPerdata tentang syarat sahnya perjanjian, pasal-pasal tersebut berkaitan

dengan kewenangan jabatan notaris dalam membuat perjanjian dan akta otentik.

2.1.2. Dasar Hukum Jabatan Notaris

Demi pelayanan bagi para anggota masyarakat yang memerlukan jasa-

jasanya wajar apabila setiap notaris memahami berbagai peraturan hukum

(undang-undang dan peraturan hukum lainnya). Ada berbagai macam dasr hukum

yang menjadi pegangan bagi para notaris dalam menjalankan jabatannya,

peraturan itu antara lain :

1. Reglement op Het Notaris Ambt in Indonesie (stb 1860:3) sebagaimana telah

diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1945 Nomor 101.

2. Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris.

3. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 1954 tentang Wakil

Notaris dan Wakil Notaris Sementara dalam Lembaran Negara Republik

Indonesia (LNRI) Tahun 1954 Nomor 101 dan Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 700.

45

4. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung, dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 1985 Nomor 73, dan

Tambahan Lembaran Negara Indonesia (TLNRI) Nomor 3316.

5. Udang-Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum, dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 1986 Nomor 20.

6. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum, dalam Lembaran

Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2004 Nomor 34, dan Tambahan

Lembaran Negara Nomor 4379.

7. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2004 Nomor 117, dan

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 4432.

8. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN-P), dalam

Lembaran Negara Republik Indonesia (LNRI) Tahun 2014 Nomor 3, dan

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 5491.

9. Keputusan Bersama Keputusan Mahkamah Agung dan Menteri Kehakiman

Republik Indonesia Nomor KMA/006/SKB/VII/1987 nomor M.04.-

PR.08.05-tahun 1987 tentang Tata Cara Pengawasan, Penindakan, dan

Pembelaan Notaris.

10. Peraturan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor M-11.HT.03.01 Tahun

1988 tentang Wakil Notaris Sementara.

46

11. Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor M-01.UM.01.06

Tahun 1993 tentang Penetapan Biaya Pelayanan Jasa Hukum di Lingkungan

Direktorat Jenderal Hukum dan Perundang-undangan.

12. Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia Nomor M-13.HT.03.10

Tahun 1993 tentang Pembinaan Notaris.

13. Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia

Nomor M-01.HT.03.01 Tahun 2003 tentang Kenotarisan.

14. Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia

Nomor M-01.HT.03.01 Tahun 2004 tanggal 16 Januari 2004 tentang Formasi

Notaris di Seluruh Indonesia.

2.1.3. Tugas dan Kewenangan Notaris

Notaris bertindak sebagai pelayan masyarakat karena diangkat oleh

pemerintah untuk melayani kebutuhan masyarakat akan dokumen-dokumen legal

yang sah. Dalam melaksanakan tugas sehari-hari notaris adalah pejabat yang

bertindak secara pasif dalam artian mereka menunggu masyarakat datang kepada

mereka untuk kemudian dilayani/atau menunggu datangnya bola dan tidak

menjemput bola.

Kewajiban menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, diartikan sebagai

sesuatu yang diwajibkan, sesuatu yang harus dilaksanakan atau dapat diartikan

juga sebagai suatu keharusan. Sehingga kewajiban notaris adalah sesuatu yang

harus dilaksanakan oleh notaris dalam menjalankan jabatannya, karena sudah

menjadi suatu keharusan yang diwajibkan oleh UUJN. Sebagai Jabatan dan

Profesi yang terhormat notaris mempunyai kewajiban-kewajiban yang harus

47

dilaksanakan baik berdasarkan peraturan perundang-undangan yang khusus

mengatur mengenai notaris, yaitu UUJN maupun peraturan perundang-undangan

lainnya yang harus ditaati oleh notaris.

Berdasarkan Pasal 16 UUJN-P dijelaskan mengenai kewajiban notaris,

mengenai kewajiban notaris yang menentukan sebagai berikut :

1. Dalam menjalankan jabatannya, notaris wajib :

a. Bertindak amanah, jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan

menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum.

b. Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai

bagian dari protokol notaris.

c. Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada

minuta akta.

d. Mengeluarkan grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta

berdasarkan minuta akta.

e. Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam undang-

undang ini, kecuali ada alasan untuk menolak.

f. Merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan

segala keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta sesuai

dengan sumpah/atau janji jabatan, kecuali undang-undang

menentukan lain.

g. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 bulan menjadi buku yang

memuat tidak lebih dari 50 akta, dan jika jumlah akta tidak dapat

dimuat dalam satu buku, akta tersebut dapat dijilid menjadi lebih dari

satu buku, dan mencatat jumlah minuta akta, bulan, dan tahun

pembuatannya pada sampul setiap buku.

h. Membuat daftar dari Akta protes terhadap tidak dibayar atau tidak

diterimanya surat berharga.

i. Membuat daftar Akta yang berkenaan dengan wasiat menurut urutan

waktu pembuatan Akta setiap bulan.

j. Mengirimkan daftar Akta sebagaimana dimaksud dalam huruf i atau

daftar nihil yang berkenaan dengan wasiat ke pusat daftar wasiat

pada kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di

bidang hukum dalam waktu 5 hari pada minggu pertama setiap bulan

berikutnya.

k. Mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada

setiap akhir bulan.

l. Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambang negara

Republik Indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan

nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang bersangkutan.

m. Membacakan Akta di hadapan penghadap dengan dihadiri oleh

paling sedikit 2 orang saksi, atau 4 orang saksi khusus untuk

48

pembuatan Akta wasiat di bawah tangan, dan ditandatangani pada

saat itu juga oleh penghadap, saksi, dan Notaris; dan.

n. Menerima magang calon Notaris.

2. Kewajiban menyimpan minuta akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf b tidak berlaku, dalam hal notaris mengeluarkan akta in originali.

3. Akta in originali sebagaimana dimaksud pada ayat (2) meliputi :

a. Akta pembayaran uang sewa, bunga, dan pensiun.

b. Akta penawaran pembayaran tunai.

c. Akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak dibayarnya atau

tidak diterimanya surat berharga.

d. Akta kuasa.

e. Akta keterangan kepemilikan.

f. Akta lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.

4. Akta in originali sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat dibuat lebih

dari 1 rangkap, ditandatangani pada waktum bentuk, dan isi yang sama,

dengan ketentuan pada setiap akta tertulis kata-kata “BERLAKU

SEBAGAI SATU DAN SATU BERLAKU UNTUK SEMUA”.

5. Akta in originali yang berisi kuasa yang belum diisi nama pemerima

kuasa hanya dapat dibuat dalam 1 rangkap.

6. Bentuk dan ukuran cap atau stempel sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) huruf I ditetapkan dengan Peraturan Menteri.

7. Pembacaan akta sebagaiamana dimaksud pada ayat (1) huruf m tidak

wajib dilakukan, jika penghadap menghendaki agar akta tidak dibacakan

karena penghadap telah membaca sendiri, mengetahui, dan memahami

isinya, dengan ketentuan bahwa hal tersebut dinyatakan dalam penutup

akta serta pada setiap halaman minuta akta diparaf oleh penghadap, saksi,

dan notaris.

8. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (7) dikecualikan terhadap

pembacaan kepala akta, komparasi, penjelasan pokok Akta secara singkat

dan jelas, serta penutup akta.

9. Jika salah satu syarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf m dan

ayat (7) tidak dipenuhi, akta yang bersangkutan hanya mempunyai

kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan.

10. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (9) tidak berlaku untuk

pembuatan Akta wasiat.

11. Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf a sampai dengan huruf l dapat dikenai sanksi berupa :

a. Peringatan tertulis.

b. Pemberhentian sementara.

c. Pemberhentian dengan hormat; atau

d. Pemberhentian dengan tidak hormat.

12. Selain dikenai sanksi sebagaiamana dimaksud pada ayat (11),

pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 16 ayat (1) huruf j dapat menjadi

alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian

biaya, ganti rugi, dan bunga kepada notaris.

49

13. Notaris yang melanggar ketentuan sebagimana dimaksud pada ayat (1)

huruf n dapat dikenai sanksi berupa peringatan tertulis.

Berdasarkan Pasal 7 UUJN-P, dijelaskan mengenai kewajiban notaris yang

menentukan sebagai berikut :

1. Dalam waktu paling lambat 60 hari terhitung sejak tanggal pengambilan

sumpah/atau janji jabatan notaris, yang bersangkutan wajib :

a. Menjalankan jabatan dengan nyata.

b. Menyampaikan berita acara sumpah/atau janji jabatan notaris kepada

Menteri, Organisasi Notaris, dan Majelis Pengawas Daerah; dan

c. Menyampaikan alamat kantor contoh tanda tangan, dan paraf, serta

teraan cap atau stempel jabatan notaris berwarna merah kepada

Menteri dan pejabat lain yang bertanggungjawab di bidang

pertanahan Organisasi Notaris, Ketua Pengadilan Negeri, Majelis

Pengawas Daerah, serta Bupati/atau Walikota di tempat notaris

diangkat.

2. Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dapat dikenakan sanksi berupa :

a. Peringatan tertulis.

b. Pemberhentian sementara.

c. Pemberhentian dengan hormat; atau

d. Pemberhentian dengan tidak hormat.

Berdasarkan Pasal 3 Kode Etik Notaris, notaris dan orang lain yang

memangku dan menjalankan jabatan notaris wajib :

1. Memiliki moral, akhlak serta kepribadian yang baik.

2. Menghormati dan menjungjung tinggi harkat dan martabat jabatan

notaris.

3. Menjaga dan membela kehormatan perkumpulan.

4. Bertindak jujur, mandiri, tidak berpihak, penuh rasa tanggungjawab,

berdasarkan perundang-undangan dan isi sumpah jabatan notaris.

5. Meningkatkan ilmu pengetahuan yang telah dimiliki tidak terbatas pada

ilmu pengetahuan hukum dan kenotariatan.

6. Mengutamakan pengabdian kepada kepentingan masyarakat dan negara.

7. Memberikan jasa pembuatan akta dan jasa kenotarisan lainnya untuk

masyarakat yang tidak mampu tanpa memungut honorarium.

8. Menetapkan satu kantor di tempat kedudukan dan kantor tersebut

merupakan satu-satunya kantor bagi notaris yang bersangkutan dalam

melaksanakan tugas jabatan sehari-hari.

9. Memasang 1 buah papan nama di depan/atau di lingkungan kantornya

dengan pilihan yaitu 100 cm x 40 cm, 150 cm x 60 cm, atau 200 cm x 80

cm, yang memuat :

50

a. Nama lengkap dan gelar yang sah.

b. Tanggal dan nomor Surat Keputusan pengangkatan yang terakhir

sebagai notaris.

c. Tempat kedudukan.

d. Alamat kantor dan nomor telepon/atau fax. Dasar papan nama

bewarna putih dengan huruf bewarna hitam dan tulisan di papan

nama harus jelas dan mudah dibaca. Kecuali di lingkungan kantor

tersebut tidak dimungkinkan untuk pemasangan papam nama

dimaksud.

10. Hadir, mengikuti dan berpartisipasi aktif dalam setiap kegiatan yang

diselenggarakan oleh perkumpulan; menghormati, mematuhi,

melaksanakan setiap dan seluruh keputusan perkumpulan.

11. Membayar uang iuran perkumpulan secara tertib.

12. Membayar uang duka untuk membantu ahli waris teman sejawat yang

meninggal dunia.

13. Melaksanakan dan mematuhi semua ketentuan tentang honorarium

ditetapkan perkumpulan.

14. Menjalankan jabatan notaris terutama dalam perbuatan, pembacaan dan

penandatanganan akta dilakukan di kantornya kecuali alasan-alasan yang

sah.

15. Menciptakan suasana kekeluargaan dan kebersamaan dalam

melaksanakan tugas jabatan dan kegiatan sehari-hari serta saling

memperlakukan rekan sejawat secara baik, saling menghormati, saling

menghargaim saling membantu, serta selalu berusaha menjalin

komunikasi dan tali silaturahmi.

16. Memperlakukan setiap klien yang datang dengan baik, tidak

membedakan status ekonomi dan/atau status sosialnya.

17. Melakukan perbuatan-perbuatan yang secara umum disebut sebagai

kewajiban untuk ditaati dan dilaksanakan antara lain namun tidak

terbatas pada ketentuan yang tercantum dalam :

a. UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, berikut

perubahannya berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris selanjutnya disebut dengan (UUJN-P).

b. Penjelasan Pasal 19 ayat (3) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014

tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris selanjutnya disebut dengan (UUJN-P).

c. Isi Sumpah Jabatan Notaris.

d. Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Ikatan Notaris

Indonesia Larangan notaris berdasarkan Pasal 17 Undang-Undang

Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris selanjutnya disebut

dengan (UUJN-P), yang menentukan sebagai berikut :

1. Notaris dilarang :

a. Menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya.

51

b. Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7 hari kerja

berturut-turut tanpa alasan yang sah.

c. Merangkap sebagai pegawai negeri.

d. Merangkap sebagai pejabat negara.

e. Merangkap jabatan sebagai advokat.

f. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai Badan

Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, atau

Badan Usaha Swasta.

g. Merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah,

dan/atau Pejabat Lelang Kelas II di luar tempat kedudukan

notaris.

h. Menjadi Notaris Pengganti.

i. Melakukan pekerjaan lain yang bertentangan dengan norma

agama, kesusilaan, atau kepatutan yang dapat

mempengaruhi kehormatan dan martabat jabatan notaris.

2. Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dapat dikenakan sanksi berupa :

a. Peringatan tertulis.

b. Pemberhentian sementara.

c. Pemberhentian dengan hormat.

d. Pemberhentian dengan tidak hormat.

Berdasarkan Kode Etik Notaris, larangan bagi notaris yang memangku

dan menjalankan jabatan, notaris dilarang yang menentukan sebagai berikut :

1. Mempunyai lebih dari 1 kantor, baik kantor cabang ataupun kantor

perwakilan.

2. Memasang papan nama dan/atau tulisan yang berbunyi “Notaris/atau

Kantor Notaris” di luar wilayah kantor.

3. Melakukan publikasi atau promosi diri, baik sendiri maupun bersama-

sama, dengan mencantumkan nama dan jabatannya, menggunakan sarana

media cetak dan/atau elektronik, dalam bentuk :

a. Iklan.

b. Ucapan selamat.

c. Ucapan belasungkawa.

d. Ucapan terima kasih.

e. Kegiatan pemasaran.

f. Kegiatan sponsor, baik dalam bidang sosial, keagamaan, maupun

olahraga.

4. Bekerjasama dengan biro jasa/atau badan hukum yang pada hakekatnya

bertindak sebagai perantara untuk mencari /atau mendapatkan klien.

5. Menandatangani akta yang proses pembuatan minutanya telah

dipersiapkan oleh pihak lain.

6. Mengirimkan minuta kepada klien untuk ditandatangani.

52

7. Berusaha atau berupaya dengan jalan apapun, agar seseorang berpindah

dari notaris lain kepadanya, baik upaya itu ditunjukkan langsung kepada

klien yang bersangkutan maupun melalui perantara orang lain.

8. Melakukan pemaksaan kepada klien dengan cara menahan dokumen-

dokumen yang telah diserahkan dan/atau melakukan tekanan psikologis

dengan maksud agar klien tersebut tetap membuat akta padanya.

9. Melakukan usaha-usaha, baik langsung maupun tidak langsung yang

menjurus ke arah timbulnya persaingan yang tidak sehat dengan sesama

notaris.

10. Menetapkan honorarium yang harus dibayar oleh klien dalam jumlah

yang lebih rendah dari honorarium yang telah ditetapkan perkumpulan.

11. Mempekerjakan dengan sengaja orang yang masih berstatus karyawan

kantor notaris lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari notaris yang

bersangkutan.

12. Menjelekan dan/atau mempersalahkan rekan notaris atau akta yang

dibuat olehnya. Dalam hal seorang notaris menghadapi dan/atau

menentukan suatu akta yang dibuat oleh rekan sejawat yang ternyata

didalamnya terdapat kesalahan-kesalahan yang serius dan/atau

membahayakan klien, maka notaris tersebut wajib memberitahukan

kepada rekan sejawat yang bersangkutan atas kesalahan yang dibuatnya

dengan cara yang tidak bersifat menggurui, melainkan untuk mencegah

timbulnya hal-hal yang tidak diinginkan terhadap klien yang

bersangkutan atau rekan sejawat tersebut.

13. Membentuk kelompok sesana rekan sejawat yang bersifat ekslusif

dengan tujuan untuk melayani kepentingan suatu instansi atau lembaga,

apalagi menutup kemungkinan bagi notaris lain untuk berpartisipasi.

14. Menggunakan dan mencantumkan gelar yang tidak sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

15. Melakukan perbuatan-perbuatan lain yang secara umum tersebut sebagai

pelanggaran terhadap kode etik notaris, antara lain namun tidak terbatas

pada pelanggaran-pelanggaran terhadap :

a. Ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris, berikut perubahannya berdasarkan Undang-

Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris yang

selanjutnya disebut dengan (UUJN-P).

b. Penjelasan Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014

tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris selanjutnya disebut dengan (UUJN-P).

c. Isi sumpah jabatan notaris.

d. Hal-hal yang menurut ketentuan Anggaran Dasar, Anggaran Rumah

Tangga dan/atau keputusan-keputusan lain yang telah ditetapkan

oleh organisasi Ikatan Notaris Indonesia tidak boleh dilakukan oleh

anggota.

53

Wewenang umum dari seorang notaris itu terbatas pada lapangan hukum

perdata privaat rechtelijk terrain.33

Adapun akta-akta yang pembuatannya juga

ditugaskan kepada pejabat lain atau oleh Undang-Undang dikecualikan

pembuatannya dari notaris antara lain :

1. Akta pengakuan anak luar kawin (Pasal 281 KUHPerdata).

2. Akta Berita Acara tentang kelalaian pejabat penyimpan hipotik (Pasal 1227

KUHPerdata).

3. Akta berita acara tentang penawaran pembayaran tunai dan konsinyasi (Pasal

1405 ayat (7) dan Pasal 1406 ayat (3) KUHPedata).

4. Akta protes wesel dan cek (Pasal 143 ayat (1), Pasal 218b dan Pasal 218c

KUH Dagang).

5. Akta catatan sipil (Pasal 4 KUHPerdata).34

Untuk pembuatan akta-akta yang dimaksud di atas dalam angka 1 sampai

dengan angka 4 tersebut merupakan wewenang pejabat lain, notaris masih tetap

berwenang membuat akta-akta tersebut, artinya baik notaris maupun pejabat lain

yang bukan notaris sama-sama memiliki kewenangan untuk membuat akta otentik

tersebut, akan tetapi mereka yang bukan notaris hanya untuk perbuatan itu saja,

yaitu yang secara tegas sudah diatur dalam undang-undang. Untuk akta yang

dimaksud dalam angka 5, notaris tidak turut berwenang membuatnya, hanya

pegawai kantor catatan sipil saja yang berwenang membuat akta-akta tersebut.

33

Komar Andasasmita, 1981, Notaris Dengan Sejarah, Peranan, Tugas,

Kewajiban, Rahasia Jabatannya, Sumur Bandung, Bandung, hal. 95.

34Sjaifurrachman, 2011, Aspek Pertanggung Jawaban Notaris Dalam

Pembuatan Akta, Mandar Maju, Bandung, hal. 64.

54

Kewenangan notaris berdasarkan Pasal 15 ayat (1), (2), dan (3) UUJN-P,

yang menentukan sebagai berikut :

1. Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan,

perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-

undangan dan/atau yang dikenhendaki oleh yang berkepentingan untuk

dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan

akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta,

semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau

dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh

undang-undang.

2. Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), notaris

berwenang pula :

a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat

di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus.

b. Membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku

khusus.

c. Membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang

memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat

yang bersangkutan.

d. Melakukan pengesahan kecocokan fotocopy dengan surat aslinya.

e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan

akta.

f. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan.

g. Membuat akta risalah lelang.

3. Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2), notaris

mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-

undangan.

Pasal 15 ayat (2) huruf g UUJN-P yang menentukan sebagai berikut,

bahwa notaris berwenang membuat akta risalah lelang. Pengertian risalah lelang

tidak ditemukan dalam UUJN tersebut. Berdasarkan Pasal 1 ayat 28 Peraturan

Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

yang menentukan sebagai berikut risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan

lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang merupakan akta otentik dan

mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak. Berdasarkan Pasal 1

ayat 13 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 yang menentukan

55

sebagai berikut pejabat lelang adalah orang yang khusus diberi wewenang oleh

menteri keuangan melaksanakan penjualan barang secara lelang.

Oleh karena itu pemberian kewenangan notaris untuk membuat akta

risalah lelang sebagaimana dimaksud berdasarkan Pasal 15 ayat (2) huruf g

UUJN-P tidak dapat diterapkan begitu saja. Artinya seorang notaris tidak dapat

serta merta memangku jabatan sebagai pejabat lelang. Berdasarkan penjelasan di

atas pengangkatan pejabat lelang dilakukan oleh Menteri Keuangan (selanjutnya

disebut MENKEU), sedangkan pengangkatan notaris dilakukan oleh Menteri

Hukum dan Hak Asasi Manusia (selanjutnya disebut MENKUMHAM).

Notaris dalam menjalankan tugas kewenangannya sebagai pejabat umum

memiliki ciri utama, yaitu pada kedudukannya (posisinya) yang tidak memihak

dan mandiri (independen), bahkan dengan tegas dikatakan “bukan sebagai salah

satu pihak”, notaris selaku pejabat umum di dalam menjalankan fungsinya

memberikan pelayanan kepada menyangkut antara lain di dalam pembuatan akta

otentik sama sekali bukan pihak dari yang berkepentingan. Notaris, sekalipun ia

adalah aparat hukum bukanlah sebagai “penegak hukum”, notaris sungguh netral

tidak memihak kepada salah satu dari mereka yang berkepentingan.35

Sebagai

gambaran mengenai ruang lingkup tugas dan wewenang notaris dalam membuat

akta otentik, dapat dipahami melalui kutipan di bawah ini :36

1. Bahwa kewenangan notaris membuat akta otentik itu hanya apabila hal

itu diminta atau dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan atau

dengan kata lain, akta itu adalah bukti adanya perbuatan hukum pihak

pihak, bukan notaris yang melakukan perbuatan hukum yang

bersangkutan.

35

Ibid, hal. 65.

36Ibid.

56

2. Bahwa kewenangan notaris membuat akta otentik ditentukan dan sangat

tergantung dari adanya kemauan atau kehendak pihak-pihak yang akan

melakukan perbuatan hukum tersebut, tanpa adanya pihak-pihak yang

berkepentingan yang melakukan perbuatan hukum mustahil notaris dapat

mewujudkan suatu akta otentik.

3. Notaris tidak mungkin membuat akta otentik atas kemauannya sendiri

tanpa adanya pihak-pihak, juga tidak berwenang mengambil keputusan

sendiri untuk menyatakan membuat atau membatalkan sendiri akta itu

artinya notaris tidak boleh dan tidak berwenang melakukan perbuatan

hukum secara jabatan (secara ambtshalve).

4. Notaris tidak berwenang untuk membuat akta di bidang hukum publik

(publiek rechtelijke acten), kewenangannya terbatas pada pembuatan

akta-akta di bidang hukum perdata saja. Demikian pula notaris tidak

berwenang membuat atau mengeluarkan atau menerbitkan suatu “surat

keputusan” (beschiking) karena hal itu menjadi kewenangan dari Pejabat

Tata Usaha Negara.

2.1.4. Tanggung Jawab Notaris

Tanggung jawab berdasarkan kamus umum bahasa Indonesia adalah

keadaan wajib menanggung segala sesuatunya. Bertanggung jawab berdasarkan

kamus umum bahasa Indonesia adalah kewajiban menanggung, memikul jawab,

menanggung segala sesuatunya atau memberikan jawab dan menanggung akibat.37

Tanggung jawab merupakan suatu bentuk kesadaran manusia akan tingkah laku

atau perbuatannya baik dilakukan dengan sengaja maupun tidak sengaja.

Tanggung jawab perwujudan kedasaran dan kewajiban seseorang untuk

menanggung hasil dari perbuatan yang dilakukannya. Setiap manusia memiliki

rasa tanggung jawab dan rasa tanggung jawab itu harus disesuaikan dengan apa

yang telah dilakukannya. Wujud tanggung jawab juga berupa pengabdian dan

pengorbanan dimana pengabdian dan pengorbanan meupakan perbuatan yang baik

37

Ika Damayanti, (tanpa tahun), diakses dari:

http://www.academia.edu//36335945/Manusia dan Tanggung Jawab Serta

Pengabdian, pada hari Senin, tanggal 5 November 2014, pukul 10.00 WITA.

57

untuk kepentingan manusia itu sendiri. Secara umum tanggung jawab dapat dibagi

menjadi empat macam tanggung jawab, yang menentukan sebagai berikut :

1. Tanggung jawab kepada diri sendiri, merupakan tanggung jawab atas

perbuatan, tingkah laku serta tindakannya sendiri.38

Tanggung jawab terhadap

diri sendiri menuntut kesadaran setiap orang untuk senantiasa memenuhi

kewajibannya sendiri dalam mengembangkan kepribadian sebagai manusia

pribadi.

2. Tanggung jawab kepada keluarga. Tanggung jawab ini merupakan tanggung

jawab atas keselamatan, kesejahteraan dan kelestarian rumah tangganya serta

dapat hidup dengan sebaik-baiknya dengan memenuhi segenap kebutuhan.

3. Tanggung jawab kepada masyarakat, bangsa dan negara. Pada hakikatnya

manusia tidak dapat hidup tanpa bantuan manusia lainnya, sesuai dengan

kedudukannya sebagai mahluk sosial sehingga ia harus berkomunikasi

dengan manusia lain. Hal ini menyebabkan setiap manusia harus bertanggung

jawab terhadap apapun bentuk perbuatannya kepada manusia lain. Tanggung

jawab ini demi terciptanya pergaulan hidup yang baik serta mempertahankan

nama baik terhadap lingkungan serta negaranya.

4. Tanggung jawab kepada tuhan. Manusia harus senantiasa bertakwa kepada

tuhan, hal ini dapat dilakukan dengan menjalankan segala perintahnya dan

menjauhi segala larangannya sesuai dengan agama dan keyakinan masing-

masing individu, larangan tersebut dilakukan dengan cara tidak berbuat

38

Ibid.

58

sesuatu perbuatan yang menyebabkan kerugian baik kepada diri sendiri

maupun orang lain.

Setiap orang wajib bertanggung jawab tidak terkecuali pada diri seorang

notaris. Dalam menjalankan tugas dan jabatannya notaris dengan melakukan

tindakan dalam pembuatan akta otentik. Akta tersebut merupakan sebuah

kebutuhan bagi masyarakat (para penghadap) dan akta tersebut dapat dijadikan

sebagai alat bukti apabila dikemudian hari terjadi suatu sengketa. Oleh karena itu

notaris berkewajiban untuk bertanggung jawab terhadap akta otentik yang

dibuatnya karena masyarakat mempercayakan notaris sebagai seorang yang ahli

dalam bidang kenotariatan.

2.2. Tentang Akta Notaris

2.2.1. Bentuk Akta Notaris

Dari pengertian yang terdapat berdasarkan Pasal 1868 KUHPerdata maka

bentuk akta otentik ada dua, yang menentukan sebagai berikut :

a. Akta parte atau partij akta

Akta parte ialah akta yang dibuat oleh para pihak dihadapan pejabat umum

(notaris) yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta itu dibuat. Dalam akta ini

notaris hanya menuangkan kehendak dan kemauan para pihak yang merupakan isi

dari akta tersebut. Isi dalam akta bukanlah keinginan notaris, tetapi keinginan dari

para pihak yang tertuang dalam akta tersebut, peran notaris hanyalah memberikan

otentisitas pada akta tersebut.

59

b. Akta pejabat atau relaas akta

Akta pejabat ialah akta yang dibuat oleh notaris sebagai pejabat umum

yang memuat uraian secara otentik tentang semua peristiwa atau kejadian yang

dilihat, dialami, dan disaksikan oleh notaris sendiri dalam menjalankan

jabatannya. Misalnya akta berita acara dan akta risalah.

Berdasarkan penjelasan di atas terdapat perbedaan antara partij akta

dengan relaas akta adalah sebagai berikut :

a. Akta parte atau partij akta

Undang-undang mengharuskan adanya penandatanganan oleh para pihak,

dengan ancaman kehilangan otensitasnya atau hanya mempunyai kekuatan

pembuktian sebagai akta dibawah tangan. Setidak-tidaknya notaris mencantumkan

keterangan alasan tidak di tandatanganinya akta oleh salah satu pihak pada akhir

akta, misalnya salah satu pihak mengalami cidera tangan sehingga tidak bisa

menandatangani akta. Sebagai gantinya maka menggunakan cap jempol dan

alasan tersebut harus dicantumkan dalam akta notaris dengan jelas oleh notaris

yang bersangkutan.

b. Akta pejabat atau relaas akta

Tidak menjadi persoalan terhadap orang-orang yang hadir menandatangani

akta atau tidak, akta tersebut masih sah sebagai alat pembuktian. Misalnya para

pemegang saham telah pulang sebelum akta ditandatangani, notaris cukup

menerangkan dalam akta.

Perbedaan di atas sangat penting dalam kaitannya dengan pembuktian

sebaliknya terhadap isi akta. Dengan demikian terhadap kebenaran isi akta pejabat

60

atau akta relaas tidak dapat digugat, kecuali dengan menuduh bahwa akta tersebut

palsu. Sedangkan pada partij akta, isi akta dapat digugat tanpa menuduh

kepalsuannya dengan menyatakan bahwa keterangan dari pihak tidak benar.

Pembuatan akta, baik relaas akta partij akta menjadi dasar utama atau inti

dalam pembuatan akta otentik yaitu harus ada keinginan atau kehendak

(wilsvorming) dan permintaan para pihak. Jika keinginan dan permintaan para

pihak tidak ada maka pejabat umum tidak akan membuat akta yang dimaksud.

2.2.2. Jenis-Jenis Akta Notaris

Akta notaris adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh notaris

berdasarkan Pasal 1870 KUHPerdata dan HIR pasal 165 (Rbg 285) yang

mempunyai kekuatan pembuktian mutlak dan mengikat. Akta notaris merupakan

bukti yang sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain

selama ketidak benarannya tidak dapat dibuktikan. Berdasarkan Pasal 1866

KUHPerdata dan HIR 165, akta notaris merupakan alat bukti tulisan atau surat

pembuktian yang utama sehingga dokumen ini merupakan alat bukti persidangan

yang memiliki kedudukan yang sangat penting. Jenis-jenis akta yang boleh dibuat

oleh notaris, yang menentukan sebagai berikut :

1. Pendirian Perseroan Terbatas (PT.), perubahan, dan juga risalah Rapat Umum

Pemegang Saham.

2. Pendirian yayasan.

3. Pendirian badan usaha – badan usaha lainnya.

4. Kuasa untuk menjual.

5. Perjanjian sewa menyewa, perjanjian pengikatan jual beli

61

6. Keterangan hak waris.

7. Wasiat.

8. Pendirian CV termasuk perubahannya.

9. Pengakuan hutang, perjanjian kredit, dan pemberian hak tanggungan.

10. Perjanjian kerjasama, kontrak kerja.

11. Segala bentuk perjanjian yang tidak dikecualikan kepada pejabat lain.

2.2.3. Sahnya Akta Notaris

Akta notaris merupakan perjanjian yang dibuat oleh para pihak yang

mengikat bagi mereka yang membuatnya, oleh karena itu syarat-syarat sahnya

suatu perjanjian harus dipenuhi. Pasal 1868 KUHPerdata yang menentukan

sebagai berikut suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang

ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai

umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.

Dalam hukum perjanjian ada akibat hukum tertentu jika syarat subjektif

dan syarat objektif tidak dipenuhi. Jika syarat subjektif tidak terpenuhi, maka

perjanjian dapat dibatalkan sepanjang ada permintaan oleh orang-orang tertentu

atau yang berkepentingan. Syarat subjektif ini senantiasa dibayangi ancaman

untuk dibatalkan oleh para pihak yang berkepentingan dari orang tua, wali atau

pengampu.Agar ancaman seperti itu tidak terjadi, maka dapat dimintakan

penegasan dari mereka yang berkepentingan, bahwa perjanjian tersebut akan tetap

berlaku dan mengikat para pihak. Jika syarat objektif tidak dipenuhi, maka

perjanjian batal demi hukum, tanpa perlu ada permintaan dari para pihak, dengan

demikian perjanjian dianggap tidak pernah ada dan tidak mengikat siapapun.

62

Perjanjian yang batal mutlak dapat juga terjadi, jika suatu perjanjian yang

dibuat tidak dipenuhi, padahal aturan hukum sudah menentukan untuk perbuatan

hukum tersebut harus dibuat dengan cara yang sudah ditentukan atau berlawanan

dengan kesusilaan atau ketertiban umum. Karena perjanjian sudah dianggap tidak

ada, maka sudah tidak ada dasar lagi bagi para pihak untuk saling menuntut atau

menggugat dengan cara dan bentuk apapun. Misalnya jka suatu perjanjian wajib

dibuat dengan akta notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut

PPAT), tapi ternyata tidak dilakukan, maka perbuatan hukum atau perjanjian

tersebut batal demi hukum.

Syarat sahnya perjanjian tersebut diwujudkan dalam akta notaris. Syarat

subjektif dicantumkan dalam awal akta, dan syarat objektif dicantumkan dalam

badan akta sebagai isi akta. Isi akta merupakan perwujudan berdasarkan Pasal

1338 KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut mengenai kebebasan

berkontrak dan memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada para pihak

mengenai perjanjian yang dibuatnya.

Jika dalam awal akta, terutama syarat-syarat para pihak yang menghadap

notaris tidak memenuhi syarat subjektif, maka atas permintaan orang tertentu akta

tersebut dapat dibatalkan. Jika dalam isi akta tidak memenuhi syarat objektif,

maka akta tersebut batal demi hukum. Berdasarkan Pasal 38 ayat (3) huruf a

UUJN yang menentukan sebagai berikut syarat subjektif dan syarat objektif

bagian dari badan akta, maka timbul kerancuan, antara akta yang dapat dibatalkan

dengan akta yang batal demi hukum, sehingga jika diajukan untuk membatalkan

63

akta notaris karena tidak memenuhi syarat subjektif, maka dianggap membatalkan

seluruh badan akta, termasuk membatalkan syarat objektif.

Akta notaris sebagai alat bukti agar mempunyai kekuatan pembuktian

yang sempurna, jika seluruh ketentuan prosedur atau tata cara pembuatan akta

dipenuhi. Jika ada prosedur yang tidak dipenuhi, dan prosedur yang tidak

dipenuhi tersebut dapat dibuktikan, maka akta tersebut dengan proses pengadilan

dapat dinyatakan sebagai akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai

akta di bawah tangan. Jika sudah berkedudukan seperti itu, maka nilai

pembuktiannya diserahkan kepada Hakim.

2.2.4. Kekuatan Mengikat Akta Notaris

Kekuatan hukum akta notaris adalah sebagai alat bukti yang sempurna,

dalam penyidikan akta notaris digunakan sebagai alat bukti dalam proses

penyidikan. Agar mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, seluruh

ketentuan prosedur dan tata cara pembuatan akta notaris sesuai dengan undang-

undang jabatan notaris. Jika ada prosedur yang tidak dipenuhi, dan prosedur yang

tidak dipenuhi tersebut dapat dibuktikan, maka akta tersebut sebagai akta yang

mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawa tangan.

Pasal 1868 KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut suatu akta

otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-

undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk

itu di tempat di mana akta dibuatnya. Pada akta notaris melekat nilai kekuatan

pembuktian yang sempurna dan mengikat, artinya apabila akta notaris yang

diajukan telah memenuhi syarat formil dan materiil serta tidak ada terbukti

64

sebaliknya, maka akta notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna

dan mengikat, sehingga kebenaran isi yang tercantum di dalamnya harus dianggap

benar oleh hakim. Dengan nilai kekuatan pembuktian yang sempurna, akta notaris

dapat berdiri sendiri tanpa memerlukan alat bukti lainnya, artinya pada akta

notaris tidak melekat kekuatan yang mengikat. Oleh karena itu hakim bebas untuk

menilai kekuatan pembuktian pada akta notaris, karena batas minimal pembuktian

dalam Hukum Acara Pidana adalah sekurang-kurangnya 2 alat bukti yang sah,

sebagaimana ditentukan berdasarkan Pasal 183 KUHAP

Dalam proses penyidikan alat bukti surat atau akta notaris dari segi formal,

akta notaris adalah alat bukti yang sah dan sempurna, sedangkan dari segi materiil

alat bukti surat akta notaris tidak dapat berdiri sendiri. Alat bukti surat akta notaris

harus dibantu lagi dengan dukungan paling sedikit 1 alat bukti yang lain guna

memenuhi apa yang telah ditentukan oleh asas batas minimum pembuktian yang

diatur berdasarkan Pasal 183 KUHAP. Akibat hukum terhadap akta notaris yang

memuat keterangan palsu, apabila pihak yang mendalilkan dapat membuktikannya

maka akta notaris tersebut batal demi hukum. Adapun perjanjian yang tertulis

dalam akta tersebut batal demi hukum, karena tidak memnuhi syarat obyektif

yaitu sebab yang halal atau dapat dibatalkan karena tidak memenuhi syarat

subyektif suatu perjanjian.

65

2.3. Perjanjian BOT

2.3.1. Pengertian BOT

Dalam rangka mengembangkan dan memantapkan iklim investasi di

Indonesia ada beberapa kendala yang saat ini masih dirasakan oleh para investor

antara lain, masalah infrastruktur yang kurang memadai, insentif yang kurang

bersaing, masalah stabilitas dan masalah kepastian dan pelaksanaan hukum.

Masalah kepastian hukum ini merupakan masalah yang unik, karena masalah

kepastian hukum tidak bisa dipisahkan dari masalah keadilan dan tujuan yang

hendak dicapai. Diadakan pengaturan untuk memberikan informasi tentang aturan

main dan hal-hal atau kondisi-kondisi yang dipenuhi atau tidak boleh dilakukan

oleh pelaku bisnis, lembaga-lembaga penunjang dan aparat pemerintah terkait.

Agar mendapat gambaran yang jelas dan benar tentang aturan main yang

harus dipenuhi atau kondisi-kondisi yang harus dipenuhi serta kondisi-kondisi

yang justru tidak boleh untuk dilakukan. Kepastian hukum akan muncul apabila :

1. Suatu pengaturan tidak mengatur dengan jelas akan hal-hal tersebut.

2. Pengaturan dapat menimbulkan implementasi yang beragam.

3. Pengaturan belum mempunyai peraturan pelaksanaan lebih lanjut.

4. Peraturan pelaksanaan tidak sesuai dengan atau bahkan bertentangan dengan

peraturan yang lebih tinggi yang mendasarinya.

5. Suatu peraturan bertentangan dengan peraturan yang sebelumnya sudah ada,

dan yang lama belum dicabut.

6. Suatu peraturan bertentangan dengan peraturan yang mencakup hal yang

sama, yang dikeluarkan oleh instansi/atau departemen teknis lainnya.

66

7. Suatu peraturan tidak dilaksanakan sebagaimana seharusnya termasuk di

dalamnya adanya kebijaksanaan yang tidak sesuai dengan peraturan tertulis.

8. Para pihak terkait tidak dapat melaksanakan apa yang menjadi hak dan

kewajibannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perjanjian BOT dapat didefinisikan sebagai perjanjian antara dua pihak,

dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk diatasnya

didirikan suatu bangunan komersial. Oleh pihak kedua dan pihak kedua berhak

mengoperasikan dan mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu

dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pemilik tanah, dan pihak kedua

wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam

keadaan dapat dan siap dioperasikan kepada pemilik tanah.

Berdasarkan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia

Nomor 248/KMK.04/1995 yang menentukan sebagai berikut tentang Perlakuan

Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam

Bentuk Perjanjian Bangun, Guna, Serah (Build, Operate, and Transfer).

Disebutkan bahwa yang dimaksud dengan bangun, guna, serah adalah suatu

bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah

dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan

hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun,

guna, serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada

pemegang hak atas tanah setelah masa bangun, guna, serah (BOT) berakhir.

67

Perjanjian BOT yang dibuat antara pemerintah dengan swasta, lebih

disebabkan oleh karena adanya suatu tuntutan kepada pemerintah daerah untuk

mengembangkan daerahnya. Namun tidak tersedianya dana yang cukup untuk

merealisasikannya, sehingga pemerintah harus mengadakan kerjasama dengan

pihak swasta, dimana swasta bertindak sebagai penyandang dana (investor).

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 6 Tahun 2006 tentang

Pengelolaan Barang Milik Negara/atau Daerah, dalam Lembaran Negara Republik

Indonesia (LNRI) Tahun 2006 Nomor 20 dan Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia (TLNRI) Nomor 4609, Pasal 27 ayat (1) yang menentukan

sebagai berikut bangun, guna, serah dan bangun, serah, guna barang milik

negara/atau daerah dapat dilaksanakan dengan persyaratan sebagai berikut :

a. Penggunaan barang memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan

pemerintah negara/atau daerah untuk kepentingan pelayanan umum dalam

rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi, dan

b. Tidak tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/atau

Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.

Selain hal tersebut, turut menjadi pertimbangan pemegang hak atas tanah

untuk melakukan perjanjian BOT adalah sebagai berikut :

1. Resiko selama proses konstruksi pembangunan dan masa operasional beralih

kepada investor.

2. Investor merupakan pihak yang berpengalaman dalam bidangnya, sehingga

pemegang hak atas tanah memanfaatkan segala kelebihan yang dimiliki

68

investor untuk menjalankan proses pembangunan dan operasional, baik dalam

teknologi maupun dalam sumber daya manusia.

3. Pemegang hak atas tanah akan memperoleh fasilitas dan sarana pendukung

yang lengkap setelah masa kerjasama BOT berakhir.

Perjanjian BOT yang dibuat antara pemerintah dengan swasta, lebih

disebabkan oleh karena adanya suatu tuntutan kepada pemerintah daerah untuk

mengembangkan daerahnya. Namun tidak tersedianya dana yang cukup untuk

merealisasikannya, sehingga pemerintah harus mengadakan kerjasama dengan

pihak swasta, dimana swasta bertindak sebagai penyandang dana (investor).

2.3.2. Dasar Hukum

Berkembangnya iklim bisnis di Indonesia memaksa hukum untuk dapat

menyesuaikan posisinya dalam masyarakat sekarang ini. Fungsi hukum sebagai

pemberi kepastian dan pelindung akan hak-hak setiap orang berperan penting

dalam setiap transaksi bisnis yang dilakukan oleh para pelaku bisnis.

Hukum memberi peluang akan terciptanya bermacam jenis dan bentuk

perjanjian, baik perjanjian yang sesuai dengan ketentuan KUHPerdata maupun

ketentuan-ketentuan yang tidak sesuai dengan KUHPerdata. Hal ini dikarenakan

hukum perikatan menganut sistem terbuka sehingga seluruh pasal tentang

perikatan dapat dikesampingkan selama tidak melanggar syarat sahnya suatu

perikatan dan nilai-nilai kesusilaan dan ketertiban umum. berdasarkan Pasal 1338

KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut semua perjanjian yang dibuat oleh

para pihak secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya, pasal tersebut digunakan sebagai dasar hukum bagi segala macam

69

jenis perjanjian yang dibuat oleh para pelaku bisnis, termasuk didalamnya adalah

perjanjian BOT.

Perjanjian BOT tercipta karena adanya suatu kebutuhan untuk

mengembangkan suatu daerah tertentu namun terbentur dengan masalah

pendanaan. Sehingga menunjuk investor sebagai sumber pendanaan untuk

membangun dan mengelola daerah tersebut selama jangka waktu tertentu dengan

diikuti oleh penyerahan tanah dan bangunan kepada pemegang hak atas tanah. Hal

ini tidak diatur dalam KUHPerdata, menurut para ahli perjanjian ini disebut

dengan perjanjian innominaat, yaitu perjanjian timbul, tumbuh dan berkembang

dalam praktek kehidupan masyarakat sehari-hari.

Dalam KUHPerdata tidak mengatur tentang perikatan jenis ini, namun

KUHPerdata mengatur tentang sewa menyewa dan pinjam pakai, dimana

karakteristik keduanya terdapat dalam perjanjian BOT. Dikatakan adanya

karakteristik sewa menyewa dan pinjam pakai adalah karena pada dasarnya

perjanjian BOT adalah pengalihan penguasaan tanah untuk sementara waktu, baik

dengan kewajiban pembayaran oleh investor kepada pemegang hak atas tanah,

ataupun tidak.

Hingga saat ini belum ada suatu aturan perundang-undangan yang khusus

mengatur tentang BOT, dalam sudut pandang hukum perjanjian, perjanjian BOT

adalah suatu perjanjian yang menimbulkan perikatan dan karenanya perjanjian

BOT berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.

Sedangkan dalam sudut pandang hukum agraria, yang menjadi obyek dalam

perjanjian BOT adalah tanah, sehingga segala hal mengenai tanah yang diatur

70

dalam perjanjian BOT harus sepenuhnya tunduk pada UUPA dan seluruh

peranturan perundang-undangan yang berlaku tentang tanah.

Dalam pelaksanaan perjanjian BOT diatur berbagai peraturan pelaksanaan,

yang menentukan sebagai berikut :

a. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 248/KMK.04/1995

tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan

Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjan Bangun, Guna, Serah (Build, Operate

and Transfer).

b. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor Se-38/Pj.4/1995 tentang

Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan

Perjanjian Bangun, Guna, Serah.

c. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2006 tentang

Pengelolaan Barang Milik Negara/atau Daerah.

d. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007, tentang Tata Cara

Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindah

Tanganan Barang Milik Negara.

e. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Perubahan Atas

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang

Milik Negara/atau Daerah.

f. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara

Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah

Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya (peraturan ini sudah dicabut, namun

hingga saat ini belum ada penggantinya).

71

2.3.3. Jenis-Jenis Perjanjian BOT

1. Perjanjian Build, Operate, Own (BOO)

Perjanjian build, operate, own (selanjutnya disebut dengan (BOO) yang

menentukan sebagai berikut setelah selesai pembangunan proyek tersebut, maka

kepemilikan proyek yang bersangkutan justru beralih kepada investor. Sementara

dalam masa operasi (kosensi), pihak investor wajib membayar sewa kepada pihak

pemilik. Dengan demikian pihak pemilik hanya menerima imbalan atas

penyerahan proyek yang bersangkutan untuk kemudian bahkan kepemilikannya

diserahkan kepada pihak kontraktor. Dibandingkan dengan sistem BOT, dalam

sistem BOO tergolong jarang dilaksanakan.39

2. Perjanjian Build, Own, Operate, Transfer (BOOT)

Perjanjian ini dilakukan sebagai perpaduan antara model perjanjian BOT

dengan model perjanjian BOO. Dengan sistem BOOT ini, pihak investor juga

mempunyai masa tertentu setelah selesainya pembangunan proyek untuk

mengoperasikan sambil memungut hasil revenue sebagai imbalan dari jasanya

dalam membangun proyek yang bersangkutan.40

Perjanjian BOOT Berbeda

dengan model perjanjian model BOT, kedudukan pihak investor dalam masa

operasi tidak hanya sebagai operator saja, melainkan sudah merupakan pemilik

dari proyek yang bersangkutan, walaupun nantinya kepemilikan dan penguasaan

atas proyek tersebut setelah masa operasi berakhir diserahkan kembali kepada

pihak pemilik.

39

Munir Fuady, 1998, Kontrak Pembangunan Mega Proyek, Citra Aditya

Bakti, Bandung, hal. 53.

40Ibid

72

Dengan demikian, dalam masa operasi kedudukan pihak investor lebih

kuat daripada sistem BOT, karena pada saat ini kontraktor sudah merupakan

pemilik dari proyek yang bersangkutan. Hal ini penting artinya bagi investor,

dalam hal pencarian dana dari pihak ketiga, maka proyek yang bersangkutan

sudah langsung dapat menjadi jaminan hutangnya dan kedudukan kreditur

menjadi semakin kuat.

3. Perjanjian Build, Transfer, Operate (BTO)

Perjanjian build, transfer, operate (selanjutnya disebut dengan BTO),

merupakan variasi dari sistem build, operate, and transfer (selanjutnya disebut

dengan BOT). dalam sistem BTO, begitu selesai pembangunan proyek tersebut,

langsung saja proyek yang bersangkutan diserahkan kepada pihak pemilik.41

Dengan demikian segala resiko yang timbul setelah penyerahan tersebut

sepenuhnya menjadi tanggungjawab dari pihak pemilik. Kemudian pihak pemilik

mempersilahkan pihak investor untuk mengoperasionalkan bangunan tersebut

termasuk memungut hasil/atau revenue dari proyek tersebut untuk jangka waktu

tertentu, yang merupakan imbalan dari pelaksanaan pembangunan proyek

tersebut. Berbeda dengan sistem BOT yang serah terima proyek baru dilakukan

setelah berakhirnya hak operasional dari pihak investor selama masa konsesi.

4. Perjanjian Kerjasama Operasi (KSO)

Sistem Kerjasama Operasi (selanjutnya disebut dengan KSO), melakukan

operasional proyek secara bersama antara pemilik dengan investor, dengan hasil

dibagi antara kedua belah pihak. Apabila pihak pemilik harus pula menaruh

41

Ibid, hal. 55.

73

equity-nya, maka dibentuk suatu joint venturecompany, sehingga yang terbentuk

adalah usaha patungan, sementara hasilnya akan dibagi sesuai dengan

sharemasing-masing dalam perusahan patungan tersebut, misalnya dalam bentuk

deviden.42

Pada umumnya setelah terbentuk badan kerjasama operasi atau perusahaan

patungan maka badan atau perusahaan ini akan mencari dana pinjaman yang akan

dipakai sebagai dana untuk membangun proyek yang bersangkutan. Pinjaman

tersebut akan diambil dari hasil operasional proyek yang bersangkutan. Dengan

demikian pihak investor berkewajiban menyerahkan equity dan bersama-sama

dengan pihak pemilik menyelesaikan proyek yang bersangkutan. Dalam rangka

mengupayakan mobilisasi dana swasta untuk pembiayaan pembangunan

infrastruktur pemerintah telah mengeluarkan Impres 5/1988 dan Keputusan

Menteri Keuangan Nomor 740/KMK.00/1989 yang intinya mengatur dan

mendorong kemitraan sektor pemerintah swasta dalam bentuk Kerjasama Operasi

(selanjutnya disebut dengan KSO), kontrak manajemen, usaha patungan, maupun

penempatan saham BUMN melalui pasar modal atau direct placement.

2.3.4. Unsur-Unsur Sahnya Perjanjian BOT

Untuk mengetahui apakah suatu perjanjian adalah sah atau tidak sah, maka

perjanjian tersebut harus diuji dengan beberapa syarat. Terdapat 4 syarat

keabsahan kontrak yang diatur berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, yang

merupakan syarat pada umumnya, sebagai berikut :

a. Syarat sah yang subyekif berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata

42

Ibid, hal. 56.

74

Disebut dengan syarat subyektif karena berkenaan dengan subyek

perjanjian. Konsekuensi apabila tidak terpenuhinya salah satu dari syarat

subyektif ini adalah bahwa kontrak tersebut dapat “dapat dibatalkan” atau

“dimintakan batal” oleh salah satu pihak yang berkepentingan. Apabila tindakan

pembatalan tersebut tidak dilakukan, maka kontrak tetap terjadi dan harus

dilaksanakan seperti suatu kontrak yang sah.

1. Adanya kesepakatan kehendak (Consensus, Agreement)

Dengan syarat kesepakatan kehendak dimaksudkan agar suatu kontrak

dianggap saah oleh hukum, kedua belah pihak mesti ada kesesuaian pendapat

tentang apa yang diatur oleh kontrak tersebut. Oleh hukum umumnya diterima

teori bahwa kesepakatan kehendak itu ada jika tidak terjadinya salah satu unsur-

unsur sebagai berikut :

a. Paksaan (dwang, duress).

b. Penipuan (bedrog, fraud).

c. Kekhilafan (dwaling, mistake).

Berdasarkan Pasal 1321 KUHPerdata menentukan sebagai berikut tiada

sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh

dengan paksaan atau penipuan.

2. Wewenang/Kecakapan berbuat menurut hukum (Capacity)

Syarat wewenang berbuat adalah bahwa pihak yang melakukan kontrak

haruslah orang yang oleh hukum memang berwenang membuat kontrak tersebut.

Berdasarkan Pasal 1330 KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut bahwa

setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, kecuali undang-undang

75

menentukan bahwa ia tidak cakap. Mengenai orang-orang yang tidak cakap untuk

membuat perjanjian dapat kita temukan berdasarkan Pasal 1330 KUHPerdata

yang menentukan :

a. Orang-orang yang belum dewasa.

b. Mereka yang berada dibawah pengampuan.

c. Wanita yang bersuami. Ketentuan ini dihapus dengan berlakunya Undang-

Undang Nomor 1 tahun 1974 tentang perkawinan. Berdasarkan Pasal 31

undang-undang ini menentukan bahwa hak dan kedudukan suami istri

adalah seimbang dan masing-masing berhak untuk melakukan perbuatan

hukum.

b. Syarat sah yang objektif berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata

Disebut dengan syarat objektif karena berkenaan dengan obyek perjanjian.

Konsekuensi hukum apabila tidak terpenuhinya salah satu objektif akibatnya

adalah kontrak yang dibuat batal demi hukum. Jadi sejak kontrak tersebut dibuat

kontrak tersebut telah batal.

3. Obyek/atau Perihal tertentu

Dengan syarat perihal tertentu dimaksudkan bahwa suatu kontrak haruslah

berkenaan dengan hal yang tertentu, jelas dan dibenarkan oleh hukum. Mengenai

hal ini dapat kita temukan berdasarkan Pasal 1332 KUHPerdata dan Pasal 1333

KUHPerdata. Pasal 1332 KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut hanya

barang yang dapat diperdagangkan saja yang dapat menjadi pokok suatu

perjanjian. Berdasarkan Pasal 1333 KUHPerdata yang menentukan sebagai

76

berikut suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang

paling sedikit ditentukan jenisnya.

4. Kausa yang diperbolehkan (halal)

Suatu kontrak haruslah dibuat dengan maksud/atau alasan yang sesuai

dengan hukum yang berlaku. Jadi tidak boleh dibuat kontrak untuk melakukan

hal-hal yang bertentangan dengan hukum, berdasarkan Pasal 1337 KUHPerdata

yang menentukan sebagai berikut suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang

oleh undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau

ketertiban umum. Pasal 1335 KUHPerdata yang menentukan sebagai berikut

suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang telah dibuat karena suatu sebab yang palsu

atau yang terlarang, tidaklah mempunyai kekuatan. Suatu kontrak dapat dianggap

sah oleh hukum, haruslah memenuhi beberapa persyaratan yuridis tertentu.

Terdapat 4 persyaratan yuridis agar suatu kontrak dianggap sah, yang menentukan

sebagai berikut :

1. Syarat sah yang objektif berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata

a. Objek/atau Perihal tertentu.

b. Kausa yang diperbolehkan/atau dihalalkan dan /atau dilegalkan.

2. Syarat sah yang subjektif berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata

a. Adanya kesepakatan dan kehendak.

b. Wenang berbuat.

3. Syarat sah yang umum di luar Pasal 1320 KUHPerdata

a. Kontrak harus dilakukan dengan itikad baik.

b. Kontrak tidak boleh bertentangan dengan kebiasaan yang berlaku.

77

c. Kontrak harus dilakukan berdasarkan asas kepatutan.

d. Kontrak tidak boleh melanggar kepentingan umum.

4. Syarat sah yang khusus

a. Syarat tertulis untuk kontrak-kontrak tertentu.

b. Syarat akta notaris untuk kontrak-kontrak tertentu.

c. Syarat akta pejabat tertentu (selain notaris) untuk kontrak-kontrak tertentu.

d. Syarat izin dari pejabat yang berwenang untuk kontrak-kontrak tertentu.

Dengan demikian dapat diuraikan terdapat unsur-unsur yang harus

dipenuhi dalam perjanjian BOT, sebagai berikut :

a. Adanya tanah yang menjadi objek kerjasama.

b. Adanya perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan

investor.

c. Adanya pemberian hak untuk menguasai tanah oleh pemegang hak atas tanah

kepada investor.

d. Adanya kewajiban investor untuk mendirikan bangunan.

e. Adanya jangka waktu operasional.

f. Adanya kewajiban menyerahkan penguasaan tanah berikut kepemilikan

bangunan diatasnya kepada pemegang hak atas tanah setelah masa kerjasama

berakhir.

Apabila salah satu unsur tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut tidak

dapat dikategorikan sebagai perjanjian BOT. melihat unsur-unsur yang

terkandung dalam perjanjian BOT maka harus dilihat bahwa ada suatu pemisahan

yang tegas antara pemegang hak atas tanah dengan investor. Pemegang hak atas

78

tanah adalah sebagai pihak yang memiliki penguasaan secara yuridis dan investor

sebagai pihak yang memiliki penguasaan fisik.

Secara umum ada 2 hal yang menjadi latar belakang terciptanya

pemanfaatan tanah secara BOT, yaitu :

1. Adanya pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah, yang ingin membangun

suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya dan

ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.

2. Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak

mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut

dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya untuk tempat

berdirinya bangunan komersial tersebut.