12

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Tentang Notaris

1. Pengertian Tentang Notaris

Notaris merupakan Profesi yang sangat penting dalam dunia

perbankan dimana dalam hal ini melakukan legalisasi setiap perjanjian yang

akan dilakukan oleh para pihak. Pada Undang-Undang Jabatan Notaris Nomor

2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris Pasal 1 Angka 1 menjelaskan bahwa

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik

dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-

undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya. Para pihak yang ada

dalam dunia perbankan dengan istilah Debitur dan Kreditur. Debitur adalah

pihak tang berhutang ke pihak lain, yang biasanya dengan menerima sesuatu

dari kreditur yang dijanjikan debitur untuk dibayar kembali pada masa yang

akan datang, pemberian pinjaman ini memerlukan jaminan atau agunan dari

pihak debitur.6 Sedangkan kreditur adalah pihak ( perorangan, organisasi,

perusahaan atau pemerintah) yang memiliki tagihan kepada pihak lain (pihak

kedua) atas properti atau layanan jasa yang diberikannya (biasanya dalam

bentuk kontrak atau perjanjiandi mana diperjanjikan bahwa pihak kedua

tersebut akan mengembalikan properti yang nilainya sama atau jasa. Pihak

kedua ini disebut sebagai peminjam atau yang berhutang.7Penjelasan Undang-

6https://id.wikipedia.org/wiki/Debitur, diakses pada tanggal 15 Februari 2019, Pukul 14.13 WIB

7Ibid

13

undang Jabatan Notaris (UUJN) yaitu Undang-undang Nomor 30 tahun 2004

dan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang kewenangan Notaris

sebagai pejabat umum. Notaris merupakan pejabat yang diangkat oleh negara

untuk melaksanakan perbuatan hukum privat dan membuat akta otentik yang

digunakan untuk pembuktian secara sempurna dihadapan hukum

(pengadilan). Dalam profesi notaris terdapat organisasi yang memiliki peranan

penting untuk menghimpun profesi notaris dan sebagai tempat bantuan hukum

apabila notaris tersebut memiliki masalah hukum dikemudian hari.

2. Organisasi Notaris

Dalam Undang-Undang Jabatan Notaris menjelaskan bahwa

organisasi notaris adalah organisasi profesi jabatan Notaris yang berbentuk

perkumpulan berbadan hukum. Dalam organisasi notaris memiliki struktur

yang bertujuan untuk mengawasi tingkah laku notaris dalam melakukan

jabatan sebagai notaris, serta melaksanakan standar operasional sesuai

dengan kode etik notaris baik dalam kode etik notaris maupun yang ada dalam

UUJN. Pada organisasi notaris terdapat beberapa kelengkapan yang terdiri

dari Majelis Kehormatan Notaris (MKN), Dewan Kehormatan Notaris (DKN)

dan Majelis Pengawas Notaris (MPN). Dewan Kehormatan Notaris

mempunyai kewenangan sebagaimana untuk melukan penegakan hukum

secara internal ditubuh perkumpulan notaris yang dalam hal ini pelaksanaan

kode etik notaris. Majelis Pengawas Notaris memiliki kewenangan dalam

memberikan keputusan untuk memutus sidang terhadap suatu perkara terkait

profesi notaris yang melanggar kode etik dalam menjalankan tugas jabatan

14

notaris dengan sanksi yang dijatuhkan oleh Majelis Pengawas Notaris.

Sedangkan Majelis Kehormatan Notaris berwenanga dalam melaksanakan

pembinaan Notaris dan kewajiban untuk memberikan persetujuan atau

melakukan penolakan dalam proses peradilan yang dijalani oleh notaris

tersebut.

3. Kewenangan Notaris

Profesi Notaris memiliki tugas dan kewenangan dalam membuat akta

autentik serta kewenangan lainnya yang diatur oleh UUJN.8 Pada Pasal 15

ayat (1) Undang-Undang Jabatan Notaris menjelaskan bahwa Notaris

berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan

penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang

dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik,

menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan

grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu

tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain

yang ditetapkan oleh undang-undang. Selain itu terdapat kewenangan Notaris

selain membuat akta autentik yaitu menurut Pasal 15 ayat (2) UUJN, Notaris

juga memiliki wewenang untuk:

a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di

bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

8Abdul GhofurAnshori, Lembaga Kenotariatan Indonesia, Perspektif Hukum Dan Etika

(Yogyakarta:UII Press 2009) halaman 89

15

b. Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku

khusus;

c. Membuat kopi dari asli surat-surat di bawag tangan berupa salinan yang

memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang

bersangkutan;

d. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;

e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;

f. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau

g. Membuat akta risalah lelang.

Dalam melaksanakan jabatannya notaris juga memiliki tugas secara

moral dan etika untuk melaksanakan jabatan nya sesuai dengan kode etik

dan sesuai Undang-Undang Jabatan Notaris. Maka dari itu untuk

melaksanakan kewenangan notaris memiliki kewajiban dalam menjalankan

tugasnya sebagaimana diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Jabatan

Notaris yaitu :

a. Bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga

kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum;

b. Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya sebagai

bagian dari protocol notaris;

c. Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada minuta

akta;

d. Mengeluarkan grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta berdasarkan

minuta akta;

16

e. Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam undangundang

ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya;

f. Merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala

keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta sesuai dengan

sumpah/janji jabatan, kecuali undang-undang menentukan lain;

g. Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 (satu) bulan menjadi buku yang

memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) akta, dan jika jumlah akta tidak

dapat dimuat dalam satu buku, akta tersebut dapat dijilid menjadi lebih

dari satu buku, dan mencatat jumlah minuta akta, bulan, dan tahun

pembuatannya pada sampul setiap buku;

h. Membuat daftar dari akta protes terhadap tidak dibayar atau tidak

diterimanya surat berharga;

i. Membuat daftar akta yang berkenaan dengan wasiat menurut urutan

waktu pembuatan akta setiap bulan;

j. Mengirimkan daftar akta sebagaimana dimaksud dalam huruf i atau daftar

nihil yang berkenaan dengan wasiat ke pusat daftar wasiat pada

kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang

hukum dalam waktu 5 (lima) hari pada minggu pertama setiap bulan

berikutnya;

k. mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar wasiat pada setiap

akhir bulan;

17

l. Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambang negara republik

indonesia dan pada ruang yang melingkarinya dituliskan nama, jabatan,

dan tempat kedudukan yang bersangkutan;

m. Membacakan akta di hadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling

sedikit 2 (dua) orang saksi, atau 4 (empat) orang saksi khusus untuk

pembuatan akta wasiat di bawah tangan, dan ditandatangani pada saat itu

juga oleh penghadap, saksi, dan notaris; dan

n. Menerima magang calon notaris.

Untuk itu dalam melaksanakan jabatan notaris harus mematuhi aturan

kode etik dan sesuai dengan Undang-Undang Jabatan Notaris. Profesi notaris

haruslah dibekali dengan moral dan kejujuran dalam melaksanakan jabatan

profesi notaris. Dalam menjalankan profesi notaris notaris wajib mempunyai

hanya satu kantor, yaitu di tempat kedudukannya. Pada penjelasan atas

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan

Notaris bahwa Notaris sebagai pejabat umum yang menjalankan profesi dalam

memberikan jasa hukum kepada masyarakat, perlu mendapatkan perlindungan

dan jaminan demi tercapainya kepastian hukum. Akta autentik yang dibuat oleh

Notaris bertujuan untuk melindungi para pihak dari sengketa hukum

dikemudian hari dan demi tercapainya kepastian hukum terhadap para pihak.

Sifat autentik ini berupa perbuatan, perjanjian, penetapan, dan peristiwa hukum

atas apa yang dicantumkan dalam akta notaris. Akta yang dibuat oleh notaris

dalam Undang-Undang Jabatan Notaris menjelaskan Akta in originali yang

meliputi :

18

a. Akta Pembayaran uang sewa, bunga, dan pensiun;

b. Akta penawaran pembayaran tunai;

c. Akta protes terhadap tidak dibayarnya atau tidak diterimanya surat

berharga;

d. Akta kuasa;

e. Akta keterangan kepemilikan;

f. Akta lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

B. Tinjauan Tentang Hak Tanggungan

1. Pengertian Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas

tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut

benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk

pelunasan utang tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.9Berdasarkan ketentuan

dalam Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria menjelaskan bahwa disediakan

nya lembaga jaminan yang kuat yang dapat dibebankan hak atas tanah, yaitu

Hak Tanggungansebagai pengganti lembaga Hypoteekdan creditverband.

Dalam Hak Tanggungan itu sendiri memiliki ciri-ciri yaitu :

1. Membuat kedudukan sebagai kreditur menjadi diutamakan

dibandingkan krediturnya (Preferensi Droit De);

9https://id.wikipedia.org/wiki/Hak_Tanggungan, diakses pada tanggal 15 Februari 2019, Pukul 16.25

WIB.

19

2. Mengikuti objek yang dibayar ditangan sambil menunggu objek yang

ada (Droit De Suit);

3. Dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada

pihak-pihak yang berkepentingan dengan kompas sesuai asas

Spesialitas dan asas publisitas;

4. Menyelesaikan eksekusinya eksekusi.10

Hak Tanggungan ini sendiri memiliki ciri sendiri dari pada hak

lainnya, yang mana Hak Tanggungan memiliki sifat, yaitu : tidak dapat dibagi-

bagi (ondeelbaar) dan Hak Tanggungan hanya merupakan partisipan (Aksesoir)

dari perjanjian pokok. Pada Undang-Undang Pokok Agraria menjelaskan

tentang Hak Tanggungan tersebut sebagaimana Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang

Hak Tanggungan yang dapat menjadi objek hak antara lain

1. Hak Milik.

2. Hak Guna Usaha.

3. Hak Guna Bangunan.

4. Hak Tanggunganatas Hak Pakai Atas Tanah Negara yang sesuai

ketentuan yang diperlukan wajib didaftar dan sifatnya dapat dipindah

tangankan.

5. Hak Tanggunganatas Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai

Atasan Satuan Rumah Susun.

10

https://www.academia.edu/7538338/HAK_TANGGUNGAN, diakses pada tanggal 16 Februari 2019

, Pukul 13.08

20

2. Asas-Asas Hak Tanggungan

Dalam Undang-Undang Hak Tanggunan itu sendiri terdapat beberapa asas-

asas yang mengatur Hak Tanggunganantara lain :

1) Hak Tanggungan memberikan kedudukan hak yang diutamakan.

Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditor tertentu dengan kreditor-kreditor lainnya ( Pasal 1 UU No. 4

Tahun 1996). Karena bisa dibebankan lebih dari satu orang, penentuan

peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat

pendaftarannya. Dan apabila pendaftarannya dilakukan pada saat yang

bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan

pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini termuat

dalam Pasal 5 UU No. 4 Tahun 1996.

2) Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.

Berdasarkan Pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan

penjelasannya menyatakan bahwa Hak Tanggungan membebani secara

utuh obyek Hak Tanggungan. Ini berarti bahwa, dengan dilunasinya

sebagian hutang tidak berarti bahwa benda dapat dikembalikan sebagian.

3) Hak Tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada.

Asas ini diatur dalam Pasal 8 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996. Asas ini

sebelumnya juga sudah ada dalam hipotek.Menurut Pasal 1175 KUHPer,

hipotek hanya dapat dibebankan pada benda-benda yang sudah ada.

Hipotek atas benda-benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah

batal, begitupun juga dengan hak tanggungan.

21

4) Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-

benda yang berkaitan dengan tanah.

Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996, “Hak Tanggungan

dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman,

dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak

atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta

Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Sehingga dapat pula

disimpulkan, yang bisa dijadikan jaminan bukan hanya yang berkaitan

dengan tanah saja melainkan juga benda-benda yang merupakan milik

pemegang hak atas tanah tersebut.

5) Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan

dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.

Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan tanah yang sudah

ada, Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pula benda-benda yang

berkaitan dengan tanah sekalipun benda-benda tersebut belum ada dan

baru akan ada dikemudian hari. Contohnya: Tahun 2000 Tn. A berhutang

pada Tn. B, yakni perjanjian pokok hutang piutang sebesar 200jt dan

perjanjian accesoir hak tanggungan. Kemudian Tahun 2001 Tn.A

membangun sebuah bangunan di tanah yang sudah dibebani Hak

Tanggungan. Secara otomatis bangunan baru tersebut ikut terbebani Hak

Tanggungantanpa perlu diperjanjikan dulu.

6) Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian accesoir.

22

Hak Tanggungan lahir dari sebuah perjanjian yang bersifat accesoir, yang

mengikuti perjanjian pokoknya yakni hutang piutang.

7) Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada.

Hak Tanggungan memperbolehkan menjaminkan hutang yang akan ada,

sesuai dengan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996. Utang yang dijamin

dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun

yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul

dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor

dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan

secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula

ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan

dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang

bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-

ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian. Perjanjian

yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa

perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian

pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada

dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan

oleh pihak pengelola (Penjelasan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996).

8) Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang.

Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang, hal ini

didasarkan pada ketentuan yang tercantum dalam Pasal 3 ayat (2), “Hak

Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu

23

hubungan hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari

beberapa hubungan hukum”.

9) Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak

Tanggungan itu berada.

Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan

itu beralih kepada pihak lain. Asas ini termuat dalam Pasal 7 UU No. 4

Tahun 1996 yang berisi, “Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya

dalam tangan siapapun objek tersebut berada”. Asas ini disebut juga

sebagai DROIT DE SUITE.

10) Diatas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan.

Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang

kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan untuk

didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila dimungkinkan sita, berarti

pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang

diutamakan dari kreditor pemegang Hak Tanggungan.

11) Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.

Asas ini merupakan asas spesialiteit dari Hak Tanggungan, baik subyek,

obyek maupun utang yang dijamin. Berdasarkan Pasal 11 ayat (1) huruf

e,”uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan”. Maksudnya

meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan

atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian

mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan luas tanahnya. Hal ini juga

24

menghindari salah eksekusi karena tanah yang dijadikan obyek Hak

Tanggungan sudah jelas disebutkan.

12) Hak Tanggungan wajib didaftarkan.

Dari ketentuan yang ada dalam Pasal 13 UU No. 4 Tahun 1996 secara

tegas telah dijelaskan bahwa saat pendaftaran pembebanan Hak

Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum

pendaftaran dilakukan, maka Hak Tanggung andianggap tidak pernah

ada. Selain itu hanya dengan pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi

umum memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya

pembebanan Hak Tanggungan atas suatu tanah.

13) Hak Tanggungandapat diberikan dengan disertai dengan disertai janji-

janji tertentu.

Asas Hak Tanggungan ini termuat dalam Pasal 11 ayat (2) UU No. 4

Tahun 1996. Janji-janji yang disebutkan dalam pasal ini bersifat fakultatif

(boleh dicantumkan atau tidak, baik seuruhnya maupunsebagian) dan

tidak limitatif (dapat diperjanjikan lain selain yang disebutkan dalam

Pasal 11 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996).

14) Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh

pemegang Hak Tanggungan apabila cidera janji.

Pengaturan mengenai asas ini termuat dalam Pasal 12 UU No. 4 Tahun

1996, “janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak

Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor

cidera janji, batal demi hukum”. Ketentuan ini diadakan dalam rangka

25

melindungi kepentingan debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya,

terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nya utang yang

dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta merta

menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji.

Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan

untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur

yang diatur dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996.

15) Pelaksaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti.

Prioritas pertama pemegang Hak Tanggungan adalah untuk menjual

obyek Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4

Tahun 1996 apabila terjadi cidera janji. Titel eksekutorial yang terdapat

dalam Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14

ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui

pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan

perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak

Tanggungan dengan hak mendahukui dari pada kreditor-kreditor lainnya.

Dengan disebutkannya 2 dasar eksekusi diatas dalam Pasal 20 UU No. 4

Tahun 1996, terpenuhi maksud Pembentukan Undang-Undang akan cara

pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti.11

11

https://meelzha.wordpress.com/2012/12/05/asas-asas-hak-tanggungan/, diakses pada tanggal 16

Februari 2019, pukul 14.02

26

3. Proses Prosedur Hak Tanggungan

(a) Tata Cara Pemberian dan Pendaftaran Hak Tanggungan

Pada Pasal 10 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan dijelaskan tata

cara pemberian Hak Tanggungan yaitu Pemberian Hak Tanggungan

didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai

jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan

merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang

bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta

Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek Hak Tanggungan

berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah

memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum

dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan (ayat 1,2,3)12

(b) Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan

Dalam Pasal 13 ayat (1) diatur mengenai pemberian Hak Tanggungan,

yaitu wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Menurut St. Remy

Sjahdeini, tata cara pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan adalah

sebagai berikut :13

12

Supriadi, Hukum Agraria, (Sinar Grafika , Jakarta,2012), Halaman 193. 13

Ibid, Halaman 195

27

a. Pada saat setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak

Tanggungan yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak,

PPAT mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh kantor

pertanahan. Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang

bersangkutan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan Akta Pemberian Hak Tangggungan.

b. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan

dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya

dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak

Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas

tanah yang bersangkutan.

c. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh

setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi

pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku

tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

(c) Tata Cara Pencoretan Hak Tanggungan

Hak Tanggungan yang sudah didaftarkan dan apabila telah selesai dalam

utang-piutang dibank maka akan dilakukan pencoretan Hak Tanggungan di

kantor pertanahan. Suatu Hak Tanggungan dapat dilakukan pencoretan apabila

tanah yang dijadikan objek Hak Tanggungan telah dihapus. Dalam Pasal 22

Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa setelah Hak

Tanggunganhapus sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 18, Kantor

28

Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak

atas tanah dan sertifikatnya. Dengan hapusnya hak tanggungan, sertifikat Hak

Tanggungan yang bersangkutan ditarik bersama-sama buku tanah Hak

Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

4. Hapusnya Hak Tanggungan

Hak Tanggungan yang sudah selesai atau akan mengalami proses akhir

sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 18 Undang-Undang Hak Tanggungan

yaitu :

1. Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :

a. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak

Tanggungan;

c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat

oleh Ketua Pengadilan Negeri;

d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

2. Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya

dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai

dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak

Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.

3. Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan

berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi

karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak

Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu

29

dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam

Pasal 19.

4. Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang

dibebani Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang

dijamin.

Dalam Hak Tanggungan mengenal sifat accesoir yang merupakan bahwa

adnya Hak Tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin

pelunasannya. Apabila piutang itu hapus karena adanya pelunasan atau sebab-

sebab lain, dengan sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan akan ikut

hapus juga. Dalam pemberian Hak Tanggungan yang apabila dipasang objek

Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dana tidak terdapat

kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai

pembersihan objek Hak Tanggungan dari beban melebihi harga pembeliannya

dan objek tersebut dapat dibersihkan dengan mengajukan permohonan kepada

Ketua Pengadilan Negeri yang sesuai daerah hukumnya. Sertifikat Hak

Tanggungan yang didaftar mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama

dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap

dan berlaku sebagai pengganti grosse atau hypotek. Pada Hak Tanggungan

tentunya mengenal istilah Roya, yang berarti Pencatatan hapusnya Hak

Tanggungan yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Proses mencoret

catatan adanya Hak Tanggungan yang bersangkutan inilah dalam jangka waktu

tujuh hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang

berkepentingan. Dalam pelaksanaan Hak Tanggungan ini peran Pejabat

30

Pembuat Akta Tanah dalam membuat akta juga memiliki beberapa kewenangan

secara khusu sesuai dengan perbuatan hukum yang ditunjuk. Akta yang dibuat

oleh pejabat pembuat akta tanah adalah :

a. Pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat.

Pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat ini misalnya

program pensertifikatan yang memerlukan adanya akta PPAT terlebih

dahulu karena tanah yang bersangkutan belum atas tanah pihak yang

menguasainya.Pekerjaan yang dilakukan PPAT khusus ini adalah

pekerjaan pelayanan dan karena itu pembuatan akta dimaksud tidak

dipungut biaya.

b. Pembuatan akta tertentu bagi negara sahabat berdasarkan asas

resiprositas sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri. Dalam

praktik hubungan internasional sering kali suatu negara memberikan

kemudahan kepada negara lain di berbagai bidang termasuk bidang

pertanahan. Atas dasar tersebut dipandang perlu ada ketentuan untuk

memberi kemungkinan Indonesia memberikan kemudahan yang sama

di bidang perubahan data pendaftaran hak atas tanah kepunyaan

negara asing.14

14

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, (Kencana: Jakarta, 2010), halaman 351