10

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Penelitian Terdahulu

Hasil penelitian Pratiwi (2010) tentang analisa kelayakan investasi

terhadap usaha kecilrumah kontrakan Bapak Sumakno. Hasil penelitian yang

diperoleh,maka studi kelayakan investasi pada rumah kontrakan Bapak

Sumakno dapat diterima untuk membuka kontrakan baru dengan NPV yang

bernilai positif yaitu sebesar Rp 96.175.943,4, PP 7 tahun 10 bulandan

Metode PI (Profitabilitas Index) menunjukkan hasil yang diperoleh sama

besar dari 1 yaitu sebesar 1. Dari perhitungan ketiga metode tersebut dapat

ditunjukkan juga bahwa rencana membuka Rumah Kontrakan baru Bapak

Sumakno dapat diterima layak dilaksanakan. Hasil analisis pemasaran

menunjukkan bahwa dengan adanya usaha rumah kontrakan tersebut

memiliki peluang dalam pengembangan usaha yang dilakukan dimana

banyaknya pendatang yang bekerja sehingga menjadi peluang dalam

pengembangan usaha. Apabila ditinjau dari aspek sosial ekonomi

menunjukkan adanya rumah kos memiliki peluang dalam upaya

pengembangan kondisi ekonomi masyarakat

Hasil penelitian Wulan dan Putra (2012) tentang analisis studi

kelayakan bisnis Guest House Family di Bandar Lampung. Berdasarkan hasil

analisis finanasial diperoleh NPV = 831.444.542,44; Net B/C = 1,633; IRR =

20,620%, analisis Pay Back Period selama 8 tahun 2 bulan 23 hari, analisis

11

Break Event Point selama 8 tahun 25 hari. Berdasarkan hasil analisis

kuantitatif dan kualitatif dapat disimpulkan bahwa rencana mendirikan Guest

House Family layak untuk dilaksanakan. Hasil analisis pemasaran

menunjukkan bahwa keberadaan bisnis Guest House Family memiliki tingkat

pesaingan usaha yang tinggi sehingga perlu adanya upaya peningkatan

kualitas pelayanan maupun bangunan fisik sehingga memiliki nilai lebih dari

bisnis Guest House Family yang ditawarkan.

Selanjutnya hasil penelitian Purwanto (2014) tentang Studi Kelayakan

Usaha Rumah Kos-Kosan Putri“Karangasem Indah” Berdasarkan

pertimbangan peruntukan (zoning), lokasi yang strategis, kontruksi bangunan

dan fasilitas yang tersedia adalah memenuhi kenyaman dan keamanan, maka

dari aspek teknis proyek pembangunan rumah kost putri “Karangasem Indah”

ini adalah layak untuk dilaksanakan.

Adapun hasil penelitian Martani (2012) dengan judul penelitian yaitu

analisis kelayakan pengembangan usaha pada rumah kost wisma Yulia. Alat

analisa yang digunakan untuk analisis layak atau tidak rencana

pengembangan rumah kost adalah aspek–aspek studi kelayakan bisnis. Hasil

dari penelitian ini menghasilkan bahwa rencana pengembangan rumah kost

Wisma Yulia layak untuk melakukan pengembangan bisnis atau

usahanya.Perbedaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu yaitu

mengenai obyek atau lokasi penelitian yang digunakan. Adapun

persamaannya yaitu sama-sama melakukan analisis kelayakan bisnis yang

mencakup mengenai aspek keuangan dan pemasaran.

12

B. Tinjauan Teoritis

1. Rencana Bisnis

Rencana bisnis (business plan) yang disusun dengan baik akan

menjadi jalan untuk memperoleh laba secara maksimal. Rencana bisnis

juga menjadi dokumen yang berguna bagi pemberi pinjaman atau investor.

Pengertian Perencaan Bisnis menurut Ibrahim (1998:1) menyatakan bahwa

“kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat dperoleh dalam

melaksanakan suatu kegiatan usaha/proyek”. Manfaat yang terkait disini

meliputi financial benefit maupun sosial benefit. Kelayakan usaha ini

tergantung dari segi penilaian yang dilakukan.

Menurut Rangkuti (2001:2) terdapat empat hal penting yang harus ada

didalam perencanaan bisnis adalah:

a. Penjelasan mengenai bisnis yang sedang digeluti dan rencana yang

bersifat strategis,

b. Rencana Pemasaran

c. Rencana manajemen keuangan

d. Rencana manajemen operasional.

Untuk melakukan perencaan bisnis guna mengendalikan penilaian

suatu investasi, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek yang

nantinya diharapkan akan mendukung pelaksanaan investasi tersebut.

Walaupun belum ada kesempatan mengenai aspek apa saja yang harus

diteliti, tetapi pada umumnya penelitian tersebut akan dilakukan terhadap

aspek-aspek pasar, teknis, keuangan manajemen, hukum, ekonomi dan

13

sosial. Banyak dan sedikitnya aspek yang akan dinilai serta kedalaman

analisa tergantung pada besar kecilnya proyek yang akan dilakukan yang

dinilai dengan metode analisa yang berbeda-beda. Aspek-aspek dalam

studi kelayakan usaha dapat diurakan sebagai berikut:

2. Aspek-Aspek Studi Kelayakan

a. Aspek Pasar dan Pemasaran, aspek pasar dan pemasaran merupakan

aspek yang mempunyai kedudukan utama dalam studi kelayakan ini.

Pada aspek ini hal-hal yang perlu diteliti adalah besarnya permintaan

produk serta kecenderungan perkembangan permintaan selama masa

kegiatan yang akan datang harus dapat diperkirakan secara cermat,

sehingga produk yang dihasilkan mendapat tempat di pasaran serta

dapat menghasilkan jumlah hasil penjualan yang memadai dan

menguntungkan. Menyangkut apakah ada peluang pasar untuk produk

yang akan dihasilkan oleh kegiatan usaha kita, dengan melihat hal-hal

berikut :

a) Potensi pasar

b) Jumlah konsumen potensial, konsumen yang mempunyai keinginan

atau hasrat untuk membeli.

c) Tentang perkembangan/pertumbuhan penduduk

d) Daya beli, kemampuan konsumen dalam rangka membeli barang

mencakup tentang perilaku, kebiasaan, preferensi konsumen,

kecenderungan permintaan masa lalu, dan lain-lain.

14

e) Pemasaran, menyangkut tentang starategi yang digunakan untuk

meraih sebagian pasar potensial atau pelung pasar atau seberapa

besar pengaruh strategi tersebut dalam meraih besarnya market

share.

b. Aspek Teknis, adalah hal-hal yang berhubungan dengan kebutuhan

teknis proyek baik dalam bentuk barang maupun jasa (fisik maupun

non fisik) yang dibutuhkan proyek yang meliputi faktor

lokasi,bangunan,fasilitas/mesin/perlengkapan/peralatan,kapasitas dan

luas produksi penggunaan teknologi dan proses produksi (Kasmir

dan Jafkar, 2003; 27).

c. Aspek Keuangan, aspek keuangan ini membicarakan mengenai

kebutuhan pendanaan, baik itu kebutuhan dana untuk aktiva tetap

maupun untuk modal kerja dan pemilihan sumber dana yang diharapkan

dapat kembali dari investasi tersebut.

3. Penilaian Investasi

Berbagai macam metode bisa digunakan untuk menilai apakah

investasi bisa menguntungkan dalam bidang keuangan untuk dijalankan

atau tidak. Menurut Riyanto (2001:124) dalam penilaian investasi ini

terdapat empat metode penilaian investasi yaitu meliputi:

1) Aspek Keuangan

a) Payback Period (PP), metode ini mencoba mengukur seberapa cepat

investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan prosentase, tetapi

satuanwaktu (bulan, tahun, dan sebagainya). Jika paybackperiod ini lebih

15

pendek dari pada yang disyaratkan maka proyek dikatakan menguntungkan,

sedangkan jika lebih lama proyek ditolak, dengan persamaan yaitu:

Cashflow

Invesment(PP) PeriodPayback

b) Net Present Value (NPV), metode ini telah memperhitungkan nilai

waktu uang. Dalam pengambilan keputusan aktiva tetap, informasi

akuntansi manajemen yang dipertimbangkan adalah selisih antara

pendapatan deferensial dengan biaya deferensial yang dikeluarkan,

dengan persamaan sebagai berikut:

n

t

NPV1 o

t

)K(1

NCF- I o

c) Internal Rate Of Return (IRR), menurut Siswanto (2002:120),

“Metode ini melakukan evaluasi profitabilitas rencana investasi

proyek dengan mempergunakan nilai waktu uang”. Apabila tingkat

bunga ini lebih besar dari pada tingkat bunga relevan (tingkat

keuntungan yang diisyaratkan). Maka investasi dapat dikatakan

menguntungkan, jika lebih kecil dikatakanmerugikan, sedangkan

jika lebih lama proyek ditolak, dengan persamaan yaitu:

I

I

I iiNPVNPV

NPViIRR

2

2

1

Dimana :

i1 = Tingkat bunga terendah pada saat NPV positif

i2 = Tingkat bunga terendah pada saat NPV negatif

NPV1 = NPV positif

NPV2 = NPV negatif

16

d) Profitability Indeks (PI), metode ini menghitung perbandingan antara

niali sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa datang

dengan nilai sekarang investasi. Kriteria yang digunakan yaitu

apabila PI-nya lebih besar dari 1, maka proyek dikatakan

menguntungkan, tetapi jika kurang dari 1 dikatakan tidak

menguntungkan dan persamaan yang digunakan yaitu sebagai

berikut:

e) Average Rate of Return

Karena EAT per tahun tidak sama, maka perlu dicari EAT rata-rata

per tahun, kemudian dibagi dengan rata-rata investasi. EAT rata-rata

adalah:

2) Aspek Manajemen dan Organisasi, aspek manajemen adalah aspek

kemampuan sumber dana manusia untuk mengelola perusahaan. Untuk

mengoptimalkan pendayagunaan sumber daya manusia maka perlu

diatur sebaik-baiknya dalam struktur organisasi, diskripsi kerja,

spesifikasi jabatan, mekanisme kerja, sistem informasi manajemen dan

peningkatan motivasi.

3) Aspek Ekonomi dan Sosial, Aspek ekonomi dan sosial ini mengarah

pada dampak yang ditimbulkan sebagai akibat dari adanya proyek

tersebut seperti adanya kesempatan kerja baru, meningkatnya

pendapatan masyarakat atau daerah sekitarnya, dan lain sebagainya.

17

C. Tahapan dalam Studi Kelayakan Bisnis

1. Penemuan Ide

Agar dapat menghasilkan ide proyek yang dapat menghasilkan

produk laku untuk dijual dan menguntungkan diperlukan penelitian yang

terorganisasi dengan baik serta dukungan sumber daya yang memadai.

Jika ide proyek lebih dari satu, dipilih dengan memperhatikan:

a) Ide proyek sesuai dengan kata hatinya

b) Pengambil keputusan mampu melibatkan diri dalam hal-hal yang

sifatnya teknis

c) Keyakinan akan kemampuan proyek menghasilkan laba.

2. Tahap Penelitian

Setelah ide proyek terpilih, dilakukan penelitian yang lebih

mendalam dengan metode ilmiah:

a. Mengumpulkan data

b. Mengolah data

c. Menganalisis dan menginterpretasikan hasil pengolahan data

d. Menyimpulkan hasil

e. Membuat laporan hasil

3. Tahap Evaluasi.

Evaluasi yaitu membandingkan sesuatu dengan satu atau lebih

standar atau kriteria yang bersifat kuantitatif atau kualitatif. Ada 3

macam evaluasi:

18

a. Mengevaluasi usaha proyek yang akan didirikan

b. Mengevaluasi proyek yang akan dibangun

c. Mengevaluasi bisnis yang sudah dioperasionalkan secara rutin

Dalam evaluasi bisnis yang akan dibandingkan adalah seluruh

ongkos yang akan ditimbulkan oleh usulan bisnis serta manfaat atau

benefit yang akan diperkirakan akan diperoleh.

4. Tahap Pengurutan Usulan yang Layak

Terdapat lebih dari satu usulan rencana bisnis yang dianggap

layak, perlu dilakukan pemilihan rencana bisnis yang mempunyai skor

tertinggi jika dibanding usulan lain berdasar kriteria penilaian yang

telah ditentukan.

5. Tahap Rencana Pelaksanaan

Setelah rencana bisnis dipilih perlu dibuat rencana kerja

pelaksanaan pembangunan proyek. Mulai dari penentuan jenis

pekerjaan, jumlah dan kualifikasi tenaga perencana, ketersediaan dana

dan sumber daya lain serta kesiapan manajemen.

6. Tahap Pelaksanaan

Dalam realisasi pembangunan proyek diperlukan manajemen

proyek. Setelah proyek selesai dikerjakan tahap selanjutnya adalah

melaksanakan operasional bisnis secara rutin. Agar selalu bekerja

secaa efektif dan efisien dalam rangka meningkatkan laba perusahaan,

dalam operasional perlu kajian-kajian untuk mengevaluasi bisnis dari

fungsi keuangan, pemasaran, produksi dan operasi.

19

Perluasan usaha perusahaan memerlukan investasi berupa barang-

barang yang mendukung operasional perusahaan dan juga modal yang

jumlahnya tidak sedikit, sehingga mengakibatkan kerugian bagi perusahaan

jika tidak ada perhitungan yang matang terhadap proyek yang akan

dilaksanakan.

Menurut Warsono (2001:1) pengertian investasi adalah: “Sebagai

penggunaan modal untuk menciptakan uang, baik melalui sarana yang

menghasilkan pendapatan maupun mendapatkan perolehan modal”. Investasi

dapat menunjuk ke suatu investasi keuangan (dimana investor menempatkan

uang ke dalam suatu sarana) atau menunjuk ke investasi usaha atau waktu

seseorang yang ingin memetik keuntungan dari keberhasilan pekerjaannya.

Investasi berkonotasi gagasan bahwa keamanan pokok (investasi) adalah

penting. Sebaliknya, spekulasi lebih beresiko.

Dalam investasi terdapat dua atribut yang penting yaitu atribut tujuan

dan waktu. Investasi dapat diartikan sebagai penanaman modal pada saat

sekarang untuk memperoleh keuntungan di masa yang akan datang. Setiap

perusahaan dalam mengadakan investasi aktiva tetap mengharapkan agar

nantinya memperoleh kembali dana yang telah tertanam dalam aktiva-aktiva

tersebut. Tujuan investasi adalah untuk menghasilkan pendapatan atau

perolehan modal. Atribut waktu berkaitan dengan unsur ketidakpastian bahwa

pendapatan atau perolehan modal baru dapat dinikmati pada masa yang akan

datang.

20

D. Jenis Investasi

1. Investasi Yang Tidak Menghasilkan Laba (Non Profit Investment).

Investasi yang tidak menghasilkan laba (non profit invetsment) adalah

investasi yang timbul karena peraturan pemerintah atau syarat-syarat

kontrak yang telah disetujui yang telah mewajibkan perusahaan untuk

melaksanakan tanpa mempertimbangkan laba atau rugi. Karena sifatnya

merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan, maka jenis investasi ini

tidak memerlukan pertimbangan ekonomis sebagai kriteria untuk

mengukur perlu tidaknya pengeluaran tersebut.

2. Investasi Yang Tidak Dapat Diukur Labanya (Non Measurable Profit

Investment)

Investasi yang tidak dapat diukur labanya (non measurable profit

investment) yaitu investasi yang dimaksudkan untuk menaikkan laba,

namun laba yang dihasilkan akan diperoleh perusahaan dengan adanya

investasi ini sulit untuk dihitung secara teliti. Sebagai contoh adalah

pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, biaya penelitian

dan pengembangan, biaya program pelatihan dan pendidikan karyawan.

Sulit untuk mengukur tambahan laba yang dapat diperoleh dengan adanya

pengeluaran biaya promosi produk untuk jangka panjang, begitu juga sulit

untuk mengukur penghematan biaya (karena adanya efisiensi) akibat

adanya program pelatihan dan pendidikan bagi karyawan.

Biasanya yang digunakan sebagai pedoman dalam mempertimbangkan

jenis investasi ini adalah persentase tertentu dari hasil penjualan (untuk biaya

21

promosi produk), persentase tertentu dari laba bersih perusahaan (untuk biaya

penelitian dan pengembangan), investasi yang sama yang dilakukan

perusahaan pesaing dan jumlah uang kas yang tersedia. Dalam

mempertimbangkan investasi ini pedoman persentase tertentu dari hasil

penjualan seperti disebutkan di atas tidaklah merupakan kriteria yang

memuaskan dan biasanya manajemen puncak lebih banyak mendasari pada

pertimbangannya (judgement) dari pada akan dasar analisis dan kuantitatif.

3. Investasi Dalam Pergantian Mesin dan Peralatan (Replacement Investment)

Investasi dalam penggantian mesin dan peralatan (replacement

investment) meliputi pengeluaran untuk penggantian mesin dan peralatan

yang ada. Dalam pemakaian mesin dan peralatan pada suatu saat akan

menimbulkan biaya operasi mesin dan peralatan menjadi lebih besar

dibanding dengan biaya operasi, jika mesin tersebut tidak diganti dengan

yang baru atau produktivitasnya sudah tidak mampu lagi memenuhi

kebutuhan saat ini. Dalam beroperasi menggunakan mesin dan peralatan

yang ada menjadi tidak ekonomis lagi. Informasi yang penting yang perlu

dipertimbangkan dalam keputusan penggantian peralatan yang ada adalah

pekerjaan dari suatu informasi akuntan diferensial yang berupa aktiva

deferensial dan biaya deferensial.

Penggantian mesin dan peralatan dilakukan atas dasar adanya

pertimbangan atas penghematan biaya (biaya deferensial) yang akan

diperoleh dan juga adanya produktivitas (pendanaan diferensial). Jika

biaya diferensial yang berupa penghematan biaya yang diperoleh dari

22

penggantian suatu mesin dan peralatan berjumlah sebanding dengan aktiva

diferensial yang berupa tambahan investasi untuk penggantian tersebut,

maka penggantian tersebut secara ekonomis memang diperlukan jika

akuntansi diferensial berupa investasi dalam penggantian aktiva tetap akan

menghasilkan kembali investasi yang dikehendaki berupa perbandingan

antara penghematan biaya dengan investasi, hal ini sangat menguntungkan

bagi pihak perusahaan, meskipun hal tersebut merupakan kriteria yang

umum tetapi pendapatan diferensial perlu dipertimbangkan jika kapasitas

produsi yang baru melebihi kapasitas mesin yang dimiliki sekarang serta

pasar mesin bila menampung tambahan produk yang akan dijual.

4. Investasi dalam Perluasan Usaha (Expansion Investment)

Investasi ini merupakan pengeluaran untuk menambah kapasitas

produksi atau operasi menjadi lebih besar dari pada sebelumnya.

Tambahan kapasitas akan memerlukan aktiva diferensial berupa tambahan

investasi dan akan menghasilkan pendapatan diferensial yang berupa

tambahan biaya karena tambahan kapasitas untuk memutuskan investasi

ini perlu dipertimbangkan apakah aktiva diferensial yang diperlukan untuk

perluasan usaha diperkirakan akan menghasilkan laba diferensial

(merupakan selisih antara pendapatan diferensial dan biaya diferensial)

yang jumlahnya memadai.

Kriteria yang dipertimbangkan adalah taksiran laba dimasa yang

akan datang (merupakan selisih pendapatan dengan biaya) dan kembalian

investasi (Return On Invesment) yang akan diperoleh karena adanya

23

investasi tersebut. Penting juga mempertimbangkan faktor resiko, yang

berbeda-beda untuk tiap-tiap investasi, pajak penghasilan dan nilai waktu

uang karena ketiga faktor tersebut menentukan aliran kas (cashflow) di

masa yang akan datang.

Proses investasi dalam kaitannya dengan penggunaan sumber-

sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di masa yang akan

datang (Mulyadi, 2001:284). Investasi juga dapat didefinisikan sebagai

penanaman modal atau pemilikan sumber-sumber dalam jangka panjang

yang akan bermanfaat pada beberapa periode akuntansi yang akan datang

dan dapat pula didefinisikan sebagai penempatan sejumlah dana pada saat

ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang

(Halim, 2003:2).

B. Kerangka Pikir Penelitian

Kerangka pikir penelitian ini dibuat untuk memberikan gambaran

penelitian yang akan dilakukan yaitu mengenai strategi dalam mengambil

keputusan untuk memberikan penilaian mengenai rencana bisnis layak

atau tidak untuk dilaksanakan. Berdasarkan penjelasan tersebut maka dapat

digambarkan kerangka pikir yang disajikan pada Gambar 2.1.

24

Aspek pasar

dan

Aspek teknik

dan

Aspek Sosial

Ekonomi

Aspek

manajemen dan

orgniasai

Aspek

Keuangan

Investasi Batal

Investasi Layak

dilakukan

Evaluasi Investasi Rumah Kost

Pengumpulan Data

Tujuan Usaha

Investasi Batal

Investasi Batal

Investasi Batal

Investasi Batal

Gambar 2.1 Kerangka Pikir Penelitian

Layak Tidak

Layak Tidak

Layak Tidak

Layak Tidak

Layak Tidak

Sumber: Lampiran

Dalam penilaian investasi suatu perusahaan sebaiknya menggunakan

beberapa metode sekaligus. Artinya penilai menggunakan beberapa metode

yang digunakan, maka semakin memberikan gambaran yang

lengkap sehingga diharapkan memberikan hasil yang akan diperoleh

menjadi lebih sempurna. Dari kerangka pikir penelitian dapat diketahui

tujuan dari analisis yang akan dilakukan oleh perusahaan yaitu untuk

25

mengevaluasi usaha dengan menggunakan aspek pasar dan pemasaran,

aspek teknik dan produksi, aspek sosial ekonomi, aspek manajemen dan

organisasi dan aspek keuangan, yang nantinya akan menghasilkan suatu

kesimpulan dari analisis yang digunakan.