BAB II DESKRIPSI PROYEK - · PDF fileLokasi: Jl. Gempol Sari ... maka lokasi yang akan...
Transcript of BAB II DESKRIPSI PROYEK - · PDF fileLokasi: Jl. Gempol Sari ... maka lokasi yang akan...
39
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
DESKRIPSI UMUM
Judul : Rumah Susun di Kawasan Industri
Status Proyek : Semi fiktif
Pemilik Proyek : Perumnas
Sumber Dana : Pemda dan swasta
Lokasi : Jl. Gempol Sari, Kecamatan Bandung Kulon, Bandung.
Luas Lahan : 13000 m2
Luas Bangunan : 8553 m2
KDB : 60 %
KLB : 1.2
2.1 Lokasi
Berdasarkan fungsi dan sasaran pengguna yang telah dijelaskan sebelumnya serta
RTRW kota Bandung, maka lokasi yang akan digunakan dalam proyek kali ini adalah
daerah Gempolsari, Bandung barat yang merupakan wilayah pengembangan industri.
Berdasarkan RTRW kota Bandung 2013, wilayah Bandung Barat adalah wilayah
yang mendapat perhatian mengenai pengendalian kepadatan. Fungsi wilayah ini
sebagai permukiman, perdagangan, perkantoran dan industri non polutan menjadikan
wilayah ini mengalami perkembangan yang kompleks.
Gambar 2.1 Pembagian wilayah pengembangan kota Bandung 2013Sumber: Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Bandung.
40
Gambar 2.2 Letak lahan terhadap lingkungan sekitarnyaSumber: www.wikimapia.com. 2006
Lokasi ini berhadapan dengan pabrik tekstil Kahatex dan terletak di jalan kolektor
sekunder.Peraturan KDB 60% dan KLB 1.6 dengan ketinggian bangunan empat
sampai lima lantai untuk perumahan.
2.2 Peraturan dan standar yang digunakan
Peraturan yang digunakan mengacu pada acuan normatif oleh undang-undang yang
dibuat oleh pemerintah pusat (undang-undang dan keputusan menteri) dan setempat
(pemerintah kota Bandung), yaitu:
• UU No. 16 Th. 1985 tentang Rumah Susun
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 60/PRT/1992 tentang
Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
• Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 Tentang
Perumahan Dan Permukiman
• RTRW kota Bandung
• Hasil penelitian akademis dan pedoman standar lainnya.
2.3 Pemahaman tipologi bangunan
Rumah susun sebagai multistorey building dapat diklasifikasikan sebagai berikut.
2.3.1 Jenis rusun berdasarkan sistem kepemilikan
• Sistem sewa
41
Setiap hak yang muncul dengan nama atau dalam bentuk apapun yang bertujuan
untuk memperoleh hak mempergunakan suatu perumahan atau tempat tinggal dengan
membayar secara periodik:
- Sewa biasa (tidak terikat batas waktu)
- Sewa beli (sebagai angsuran pembelian)
- Sewa kontrak (yang terikat dengan batas waktu)
• Sistem koperasi
Sistem kepemilikan rusun yang penyelenggaraan dan pengelolaannya dilakukan oleh
suatu koperasi. Untuk memperoleh status kepemilikan unit maka penghuni harus
mendaftar sebagai anggota koperasi.
• Sistem kondominium
Suatu sistem kepemilikan bersama yang terdiri atas bagian-bagian yang merupakan
satuan yang dapat digunakan secara terpisah. Penghuni memiliki surat hipotik dan
mempunyai fasilitas umum yang dimiliki bersama.
2.3.2 Jenis rusun berdasarkan kualitas
• Rusun mewah
- Biasa disebut apartemen
- Untuk masyarakat kelas atas
- Fasilitas utama sebagai hunian
- Fasilitas penunjang untuk sosial, hiburan/rekreasi, olahraga.
- Sistem sewa/ beli
• Rusun menengah
- Dikenal dengan flat
- Untuk masyarakat berpenghasilan cukup tinggi
- Fasilitas sama seperti rusun mewah tetapi kualitasnya di bawah rusun mewah
• Rusun murah/ sederhana
- Untuk masyarakat berpendapatan rendah
- Fasilitas terbatas
- Sistem yang dipergunakan sewa/ beli(Sumber : Yudohusodo, S dan Salam, Soearli. 1991.)
2.3.3 Jenis rusun berdasarkan unit hunian
• Simplex : 1 unit = 1 lantai
42
Semua kebutuhan unit seperti ruang tidur, ruang makan, ruang keluarga dan lain-lain
dilayani dalam satu lantai.
• Duplex : 1 unit = 2 lantai
Ruang tidur dan ruang keluarga berada di lantai atas / maisonette.
• Triplex : 1 unit = 3 lantai
Ruang servis berada di bawah atau lantai satu.
2.3.4 Jenis rusun berdasarkan pencapaian vertikal
• Walk up : dengan menggunakan tangga
• Elevator : dengan menggunakan lift (khusus untuk rusun di atas 4 lantai)(Sumber : Lynch, Kevin, 1962, hal 133-134)
2.3.5 Jenis rusun berdasarkan akses sirkulasi horizontal
• Exterior coridor
• Interior Corridor
• Multiple eksterior Multiple interior access
]
43
• Tower Multi tower
Gambar 2.3 Tipologi rusun berdasarkan akses sirkulasi horizontal(Sumber: Time Saver Standard, 1973 : hal 77)
Untuk proyek rumah susun ini tipologi yang akan digunakan adalah penggabungan
tipe exterior dan interior corridor karena sirkulasi vertikal yang digunakan adalah
tangga dan tidak menggunakan lift.
Teori yang berkaitan dengan proyek rumah susun untuk para karyawan industri ini
adalah keterpaduan kelas sosial para karyawan satu dan lainnya juga menciptakan
suasana yang “hidup” di lingkungan. Karakteristik masyarakat yang heterogen dan
cenderung berkelompok merupakan alasan mengapa pendekatan perancangan yang
dilakukan adalah rusun sebagai miniatur kota.
Beberapa karakteristik kota merurut Spiro Kostof dapat diterapkan dengan
penyederhanaan dalam perancangan rumah susun ini.
o Kota merupakan tempat manusia berkumpul untuk hidup bersama.
o Kota merupakan pengelompokan dari berbagai kegiatan dan terdapat
hubungan jaringan dengan kota lain. Hal ini diwujudkan dengan adanya fungsi
lain selain fungsi hunian di dalam kompleks rusun walaupun tidak terlalu
dominan karena fungsi hunian masih tetap yang utama.
o Sebuah kota memiliki batas-batas yang jelas pada wilayahnya. Batas-batas
tersebut dapat berbentuk fisik maupun nonfisik. Hal ini dapat diterjemahkan
dalam batas antara lingkungan rumah susun dengan lingkungan hunian di
sekitarnya. Batas tersebut dapat berupa batas nyata seperti pagar atau batas
berupa jalan atau jalur pedestrian bahkan ruang terbuka sebagai transisi dari
luar lingkungan rusun ke dalam.
o Di dalam sebuah kota terdapat keberagaman macam pekerjaan dan
pendapatan. Perbedaan ini menimbulkan hirarki sosial dalam masyarakat.
44
Selain itu, juga terdapat perbedaan latar belakang sosial, karena penduduk kota
terdiri dari bermacam-macam suku, etnis, ras dan agama.
Sasaran pengguna rusun yang utama adalah karyawan industri tetapi rusun ini
juga disediakan untuk masyarakat umum. Keadaan ini semakin memperkuat
heterogenitas pengguna rumah susun.
o Tatanan bangunan pada sebuah kota dapat memberi skala pada kota dan ciri
khas penduduk dapat memberikan identitas.
Sedangkan mengenai kepemilikan rumah susun, rumah susun ini merupakan
perpaduan dari rumah susun sewa dan milik. Pertimbangannya adalah harga tanah di
daerah pinggiran kota belum tinggi, sehingga untuk rumah susun yang berada di
kawasan pabrik yang cenderung berada di pinggiran kota dapat dimiliki oleh
masyarakat dengan kelas ekonomi menengah bawah tetapi tidak menutup
kemungkinan bagi masyarakat yang hanya menyewa saja karena kemungkinan tidak
bekerja menetap pada satu pabrik saja misalnya (khusus untuk karyawan industri).
Pengadaan rumah susun diasumsikan dilakukan oleh pemerintah daerah. Sistem
kepemilikan langsung berhubungan dengan perum perumnas sedangkan pada sistem
sewa, masyarakat membayar kepada pengelola rumah susun.
2.4 Studi banding rumah susun
2.4.1 Rumah Susun Kemayoran, Jakarta Pusat
Lokasi : Bandar Kemayoran, Jakarta Pusat
Tahun Berdiri : 1990
Pemilik : Perum Perumnas
Luas Lahan : 30 ha, terdiri atas lahan kosong eks bandara dan lahan perkampungan
Penduduk kebon kosong, yaitu:
• 93% bangunan permanen dan semi permanen
• 7 % bangunan temporer (dengan status lahan 40 % merupakan Tanah
Negara, HGB 7 %, Hak Milik 28 %, Hak Pakai 8 % dan lain-lain 17 %).
Luas Bangunan :
• Blok A2 : 17.704 ha
• Blok A3 : 1.354 ha
45
• Blok A5 : 4.140 ha
• Blok A6 : 3.832 ha
• Blok A7 : 2.569 ha
Jumlah Unit:
Tahap I seluas 6 ha
• Tipe F-18 : 12 blok : 902 unit
• Tipe F-21 : 6 blok : 600 unit
• Tipe F-36 : 3 blok : 360 unit
Total : 1862 unit
Tahap II seluas 3,4 ha
• Tipe F-18 : 1 blok : 80 unit
• Tipe F-21 : 1 blok : 120 unit
• Tipe F-36 : 24 blok : 480 unit
• Tipe F-42 : 10 blok : 200 unit
Total : 880 unit
Latar Belakang
Rumah susun merupakan salah satu alternatif hunian di kota metropolitan. Rusun tidak hanya
disediakan untuk masyarakat berpenghasilan rendah saja tetapi juga untuk semua kalangan.
Rusun kemayoran merupakan rusun hasil modifikasi dari beberapa rusun yang ada di DKI
Jakarta, seperti di Klender, Tanah Abang, dan Kebon Kacang. Di kota baru Bandar
Kemayoran, Perum Perumnas membangun rusun sebagai elemen dari model permukiman
modern kota baru dalam rangka peremajaan perkampungan kota sebagai bagian dari Rencana
Pengembangan Kawasan Terpadu Kota Baru Bandar Kemayoran. Konsep yang diterapkan
adalah “ Membangun tanpa menggusur” sesuai dengan Instruksi Presiden no.5 tahun 1990.
Akan tetapi, konsep ini tidaklah sepenuhnya berhasil karena penduduk asli yang awalnya
berjumlah 5.000 jiwa, pada akhirnya tinggal 1.700 jiwa yang bersedia ditempatkan di rusun.
Kondisi Lahan dan Lingkungan
Dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota, lokasi pengembangan rusun ini diperuntukkan
sebagai pembangunan hunian. Luas lahan sekitar 33.825 m². Bangunan yang akan didirikan
terdiri dari tujuh menara, total unit hunian 1.048 unit. Lokasi pengembangan rusun terletak di
daerah bekas pemanfaatan Bandar udara Kemayoran seluas sekitar 454 ha, yang telah diubah
46
peruntukkannya menjadi Centra Baru Kemayoran. Sebagian lahan merupakan hasil
pembebasan tanah dari penduduk asli. Lokasi tidak terletak pada kawasan perumahan yang
padat dan kumuh sehingga bebas dari polusi air dan udara, serta bebas dari bahaya banjir.
Lokasi rusun ini berdekatan dengan lokasi apartemen, yaitu Puri Kemayoran. Walaupun
terdapat perbedaan sasaran pengguna tetapi bangunan apartemen dan rusun ini tetap terkesan
harmonis atau tidak menimbulkan kesenjangan. Hal ini dikarenakan pemisahan antara
apartemen dan rusun tidak dilakukan dengan menggunakan dinding tinggi tetapi dengan jalan
besar yang menjadi akses utama menuju apartemen dan rusun. Jalan ini juga biasa digunakan
sebagai tempat berjualan oleh orang-orang penghuni rusun pada sore hari sehingga masih
terjadi kontak sosial antara penghuni apartemen dan rusun. Selain itu, diletakkan fasilitas
umum yaitu mesjid sebagai penghubung kedua fasilitas hunian yang memliki sasaran
penggunan yang berbeda ini.
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang bekerja di Kawasan Bandar Kemayoran
dan penduduk asli kawasan tersebut yang lahannya digunakan untuk perencanaan rusun ini.
Sarana dan Prasarana
Rusun kemayoran ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain:
• Perdagangan dan jasa
Lantai dasar blok hunian digunakan sebagai unit usaha. Hal ini dikarenakan banyaknya
masyarakat Kemayoran yang berwiraswasta, seperti berjualan gado-gado, bakso, dan juga
menjahit. Berdasarkan data yang didapat dari diktat Perumnas ternyata peminat unit usaha ini
jauh lebih banyak dibandingkan luas ruang yang tersedia.
• Transportasi dan industri
Terdapat empat akses utama dari jalan besar untuk mencapai lokasi rusun kemayoran.
Letaknya yang berada di pusat kota memudahkan penghuni dari segi pencapaian masuk dan
keluar rusun. Selain itu pencapaian juga dapat dilakukan menggunakan angkutan umum.
• Perumahan
• Penggunaan air bersih (pada umumnya yang digunakan adalah air tanah),
pembuangan air kotor, sumber air baku dan sanitasi kota
• Utilitas umum kota
• Rencana pengendalian banjir dan drainase kota
47
Fasilitas umum yang disediakan pada rusun ini adalah: fasilitas peribadatan berupa
mushola, fasilitas kantor pengelola, ruang serba guna dan ruang terbuka umum atau
public yang digunakan sebagai fasilitas sosial. Ruang ini terletak pada lantai dasar
blok hunian dan digunakan sebagai ruang sewa tetapi sebagian dari ruang ini juga
digunakan sebagai tempat parkir motor.
• Lapangan olahraga
• Tempat bermain
• Taman
Unit Hunian
Tipe hunian pada rusun berkonsep Keserasian dan Mix-Integrated dengan tipe yang ada
yaitu, F-18, F-21, F-36, dan F-42. Terdapat empat tipe unit yang tersebar pada empat bagian
blok. Blok-blok tersebut diberi nama sesuai dengan pesawat terbang, yaitu blok Conver,
Boing, Dakota, dan Apron karena pembangunan dilakukan di atas tanah bekas lapangan
terbang.
48
2..4.2 Rumah Susun Industri Dalam , Bandung
Lokasi : Jl. Industri dalam, Bandung
Tahun Berdiri : 1994
Apartemen yang terletak di sekitarrumah susun
Tempat menyimpan gerobak milikpenghuni
Tangga darurat sebagai salah satu utilitaspencegahan kebakaran
Nama blok yang sesuai dengan jenis-jenis pesawat
Lahan parkir yang pada jam makan siang digunakanpara pendatang untuk makan di warung-warungwarga
Tempat komersial yang terletak di lantai dasarrumah susun
Gambar 2.4 Gambar lingkungan rusun KemayoranSumber: Dokumentasi pribadi
49
Pemilik : Pemda Bandung
Jumlah Unit : Terdapat tiga blok hunian yang jumlah seluruh unitnya adalah 150
Latar Belakang
Salah satu alasan dibangunnya rumah susun adalah untuk meremajakan kawasan kumuh yang
padat penduduk. Atas dasar alasan itu, pada tahun 1994, UNICEF memberikan bantuan
kepada Indonesia untuk membangun rumah susun percontohan di enam kota (antara lain
Bandung, Surabaya, Medan, Ujung Pandang).
Rumah susun industri dalam ini merupakan rumah susun percontohan yang dibangun di
Bandung. Pada awalnya, kondisi lahan rusun susun ini merupakan lahan Pemerintah Kota
Bandung yang digunakan warga secara ilegal untuk fungsi hunian. Rumah-rumah yang
terbentuk secara ilegal ini akhirnya membentuk suatu area kumuh yang akhirnya membuat
pemerintah dan UNICEF ingin meremajakannya.
Kondisi Lahan dan Lingkungan
Adapun kondisi lahan dari rumah susun ini adalah sebagai berikut:
• Berada di Jalan Industri Dalam yang notabene adalah jalan sempit berukuran lebar
empat meter.
• Lokasi dekat dengan fasilitas pendidikan seperti SMP, SD, dan juga SMA
• Lokasi berada tepat di depan Kantor Yayasan Masyarakat Tionghoa
• Lingkungan sekitar umumnya dihuni masyarakat menengah dan masyarakat bawah
• Akses jalan menuju ke lahan relative macet.
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni diprioritaskan bagi penduduk sekitar yang menempati lahan Pemerintah
Kota secara ilegal. Agar tdak merusak wajah jota Bandung, akhirnya pemerintah
meremajakan rumah susun ini sebagai rumah susun yang dapat ditempati tanpa warga harus
membayar. Warga rumah susun ini diberi hak menghuni tanpa harus membayar uang sewa.
Mereka hanya tinggal membayar biaya listrik dan retribusi sampah.
Secara administrasi, rumah susun ini terdiri dari tiga RT dan memiliki suatu organisasi
masyarakat yang berfungsi mewadahi aspirasi masyarakat, yaitu Paguyuban Penghuni Rumah
Susun. Selain itu, kehidupan sosial yang terjadi di antara masyarakat rumah susun dinilai
penuh dengan suasana akrab dan kekeluargaan, karena pada dasarnya mereka adalah
50
masyarakat perkampungan (yang notabene memiliki hubungan kekerabatan sosial yang kuat)
yang direlokasikan ke dalam rumah susun.
Adapun kendala-kendala yang dialami warga rumah susun ini adalah:
• Minimnya fasilitas yang ada di rumah susun tersebut
• Tidak tersedianya sumber air bersih yang layak diminum
• Kekuatan rumah susun dikhawatirkan saat terjadi gempa
• Jika terjadi hujan, sering terjadi tampias di selasar-selasar rumah susun
• Tidak ada mushola mengakibatkan warga membuat sendiri mushola-mushola di tiap
ujung selasar di setiap lantainya
• Sering terjadi kemampetan saluran air kotor yang berakibat pada terganggunya warga
yang tinggal di lantai satu, karena jika terjadi kemampetan, air kotor akan meluap ke
kamar mandi mereka
• Adanya anggapan warga yang mengatakan bahwa rumah susun tidak layak dihuni
bagi masyarakat yang berkeluarga (mereka menganggap unit terlalu kecil) tetapi
cocok bagi masyarakat yang masih lajang (sebagai kos-kosan)
Sarana dan Prasarana
Rumah susun Industri Dalam ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain:
• Lapangan Parkir. Lapangan ini digunakan juga sebagai tempat dilaksanakannya
kegiatan bersama bagi masyarakat rumah susun.
• Penggunaan air bersih yang digunakan adalah air tanah, akan tetapi tidak layak untuk
diminum
• Listrik PLN (tiap rumah memiliki meteran listrik masing-masing)
• Utilitas umum kota
• Mushola yang secara swadaya diciptakan oleh warga, yang terletak di ujung-ujung
lorong selasar.
• Warung-warung yang tidak memiliki tempat secara khusus sehingga warga
menggunakan ruang-ruang yang ada (unit hunian dan selasara) sebagai tempat
berjualan
• Taman kecil
51
Unit Hunian
Tipe hunian pada rumah susun ini adalah tipe T-24 dan T-12. Terdapat dua tipe unit yang
tersebar pada tiga bagian blok (Blok A, B, dan C). Adapun proram ruang dari tiap unitnya
adalah ruang bersama dan kamar mandi. Kamar tidur, dapur, dan juga ruang tamu dijadikan
satu di ruang bersama tanpa ada sekat-sekat, sehingga warga merasa tidak nyaman dan
menganggap rumah susun ini tidak layak dihuni untuk warga yang sudah berkeluarga.
Selasar di rumah susun yang tampak tidak teratur Motor yang diparkir di lantai dasar di bawahtangga
Selasar di lantai dasara yang banyak digunakansebagai tempat parkir motor
Warung yang menggunakan ruang-ruang kosong
52
2.4.3 Rumah Susun Cipinang, Jakarta Timur
Lokasi : Cipinang Jakarta Timur
Tahun Berdiri : 2001
Pemilik : Dinas Perumahan DKI Jakarta
Jumlah Unit : Terdapat tiga blok hunian yang jumlah keseluruhan unitnya adalah 230
Latar Belakang
Rumah susun ini merupakan rumah susun yang penggunanya dikhususkan bagi para guru
yang bekerja di wilayah DKI Jakarta. Adapun hal yang melatarbelakangi dibangunnya rumah
susun ini adalah adanya keinginan pemerintah kota DKI Jakarta untuk meningkatkan kualitas
dan kesejahteraan hidup para guru yang bekerja di Jakarta. Oleh karena itu, rumah susun ini
disubsisdi pemerintah, sehingga harga sewanya dinilai cukup rendah bagi para guru.
Kondisi Lahan dan Lingkungan
Adapun kondisi lahan dari rumah susun ini adalah sebagai berikut:
• Berada di daerah hunian Cipinang
• Berada di Jalan sekunder yang relative tenang
• Ada angkutan umum yang melewati rumah susun ini
• Lokasi dekat dengan fasilitas pendidikan seperti SMP, SD, dan juga SMA.
Ruang kosong yang dijadikan ruang bersama Tempat parkir yang sering digunakan sebagai tempatpenitipan mobil warga sekitar
Gambar 2.5 Gambar lingkungan rusun Industri dalamSumber: Dokumentasi pribadi
53
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni yang dikhususkan adalah para guru yang bekerja di wilayah DKI Jakarta.
Akan tetapi, tidak menutup kemungkinan jika masyarakat umum ingin tinggal di rumah
susun ini, namun, harga sewa yang ditawarkan lebih tinggi jika dibandingkan harga yang
ditawarkan untuk para guru. Adapun harga sewa rusun ini bervariasi tergantung lantai yang
ditempati. Semakin tinggi lahan yang ditempati, semakin murah harga sewa yang harus
dibayar. Harga sewa lantai satu bagi para guru adalah Rp. 214.000 per bulannya.
Secara administrasi, rumah susun ini terdiri dari dua RT. Selain itu, kehidupan social yang
terjadi di antara masyarakat rumah susun dinilai penuh dengan suasana akrab dan
kekeluargaan, hanya ada beberapa warga yang kurang dapat bersosialisasi dengan tetangga di
sekitarnya. Selain itu, warga rumah susun ini juga sering mengadakan acara bersama seperti
pengajian dan kerja bakti.
Adapun kendala-kendala yang dialami warga rumah susun ini adalah:
• Adanya warga yang tidak disiplin
• Adanya kebocoran-kebocoran pemipaan yang disebabkan kelalaian warga
• Saluran pembuangan air kotor macet akibat kecerobohan warga
• Keamanan yang terkadang kurang aman akibat warga kurang hati-hati dalam
menyimpan barang-barangnya.
Sarana dan Prasarana
Rumah susun Cipinang ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain:
• Lapangan Parkir
• Penggunaan air bersih yang digunakan adalah air PAM (tidak layak minum), namun
tidak menutup kemungkinan jika ingin menggunakan air tanah (tersedia sarana untuk
menggunakan air tanah)
• Listrik PLN (tiap rumah memiliki meteran listrik masing-masing yang terletak di
ruang panel bersama di lantai dasar), tersedia genset jika listrik mati
• Utilitas umum kota
• Mesjid
• Aula sebagai tempat melaksanakan berbagai kegiatan bersama warga rumah susun
• Perpustakaan (hanya bertahan satu bulan kemudian ditutup karena kurangnya minat
membaca para penghuni)
• Lapangan bulu tangkis
54
• Shaft samapah (sampah dibuang dua kali dalam seminggu)
• Pos keamanan
• Fasilitas komersial yang terletak di lantai dasar (kantin, wartel, salon, tempat
fotokopi, dan lain sebagainya
• Selasar-selasar yang digunakan sebagai ruang kumpul bersama
• Mess petugas
• Ruang genset
Unit Hunian
Tipe hunian pada rumah susun ini adalah hanya ada satu tipe, yaitu T-30. Rumah susun ini
terdiri dari tiga blok, yaitu blok A, Blok B, dan blok C. dan T-12. Jika dilihat secara fisik,
rumah susun ini termasuk rumah susun layak huni karena terawat dengan baik dan juga
bersih.
Void yang terletak di depan tiap unithunian Mesjid sebagai sarana umum yang dapat
digunakan masyarakat sekitar rumah susun
Tempat parkir motor yang dilindungi kanopi Lapangan bulu tangkis yang dapat digunakansebagai lapangan basket
55
2.4.4 Rumah Susun Berlian, Tebet, Jakarta
Lokasi : Tebet, jakarta
Tahun Berdiri : 1996
Pemilik : Dinas Perumahan
Luas Lahan : 3000 m², terdiri atas bekas permukiman kumuh.
Jumlah unit :
• Blok E : 50 unit dengan tipe 21/unit
• Blok F : 70 unit dengan tipe 21/unit
Kondisi Lahan dan Lingkungan
Lahan sebelumnya adalah milik pemerintah daerah DKI Jakarta yang dijadikan permukiman
liar oleh masyarakat. Tetapi karena kebakaran yang terjadi pada lahan maka dibangun
kembali rumah susun di daerah padat ini yang juga diperuntukkan bagi masyarakat yang
pernah mendiami permukiman liar sebelumnya. Tujuan rumah susun ini adalah merelokasi
permukiman kumuh sebelumnya.
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang pernah mendiami lahan ini (squatter) yang
berprofesi sebagai karyawan dan umum. Karena rumah susun ini merupakan rumah susun
sederhana maka kelas pendapatan masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.
Ruang panel bersama yang berfungsisebagai tempat meteran listrik tiap unithunian
Perpustakaan yang sudah tidak diurus
Gambar 2.6 Gambar lingkungan rusun CipinangSumber: Dokumentasi pribadi
56
Sistem kepengelolaan
Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan yang dikelola oleh pengelola
yang merupakan bekas pemilik tanah yang tanahnya dibeli oleh pemerintah untuk
pembangunan rumah susun yang lain. Rumah susun Berlian Tebet ini merupakan rumah
susun dengan status milik.
Sarana dan Prasarana
Rusun Tebet ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain masjid, lapangan parkir,
pendidikan yaitu TPA, listrik dan PAM
Tampak utama rumah susunJalan sekitar rumah susun
Jemuran rumah susun yang ditutupisehingga mengurangi kesan kumuh padarusun
Gambar 2.7 Gambar lingkungan rusun TebetSumber: Dokumentasi pribadi
Selasar rumah susun yang gelap karenaterlalu banyak dinding massif di sisiselasar
57
2.4.5 Rumah Susun Klender, Jakarta
Lokasi : Klender, jakarta
Tahun Berdiri : 1982
Pemilik : Dinas Perumahan
Luas Lahan : -
Jumlah unit : 78 blok @16 unit tipe 34
Kondisi Lahan dan Lingkungan
Lahan sebelumnya adalah milik pemerintah daerah DKI Jakarta yang dijadikan permukiman
liar oleh masyarakat. Tujuan rumah susun ini adalah merelokasi permukiman kumuh
sebelumnya.
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni adalah yang berprofesi sebagai karyawan, pedagang, pensiunan dan umum.
Karena rumah susun ini merupakan rumah susun sederhana maka kelas pendapatan
masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.
Sistem kepengelolaan
Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan yang kemudian diserahkan
langsung pada masing-masing penghuni sehingga tidak ada kepengelolaan khusus untuk
hunian dari pemerintah.
Sarana dan Prasarana
Fasilitas yang disediakan dan dikelola oleh dinas perumahan adalah gedung serba guna, tetapi
fasilitas lain yang dibutuhkan warga seperti musholla, balai dan warung merupakan swadaya
dari penghuni. Sedangkan fasilitas hunian adalah listrik, PAM, dan gas.
58
2.4.6 Rumah Susun Cigugur Tengah, Cimahi.
Lokasi : Cimahi, Kabupaten Bandung
Tahun Berdiri : 2004
Pemilik : Dinas Perumahan
Luas Lahan : 6 ha, terdiri atas bekas permukiman kumuh.
Tampak rusun klender Jalan lingkungan rumah susun Klender
Mushola merupakan fasilitas bersamayang dibangung atas swadayamasyarakat
Jemuran yang tidak diatur dengan baikmaka mengakibatkan kesan kumuh
Gambar 2.8 Gambar lingkungan rusun KlenderSumber: Dokumentasi pribadi
59
Jumlah unit :
T 18 : 228 unit
T 21 : 864 unit
T 36 : 320 unit
T 52 : 112 unit
Latar belakang
Luas lahan total adalah 6 ha dengan rincian 80% luas lahan adalah lahan milik swasta dan
20% milik negara, dimana lahan yang dikuasai Negara tersebut berada disepanjang rel kereta
api dan daerah aliran sungai. Kedua status lahan ini sebelumnya dikuasai oleh masyarakat
yang dimanfaatkan sebagai hunian liar.
Melihat bahwa status kota Cimahi adalah kota yang sedang berfungsi menyangga kota
Bandung dengan ukuran kepadatan penduduk yang tinggi maka pada kawasan tersebut
dibangun kawasan rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat umum.
Karakteristik penghuni
Sasaran penghuni diprioritaskan bagi mereka yang pernah mendiami lahan ini (squatter) yang
berprofesi sebagai karyawan dan umum. Karena rumah susun ini merupakan rumah susun
sederhana maka kelas pendapatan masyarakat penghuninya adalah menengah bawah.
Sistem kepengelolaan
Rumah susun merupakan proyek dari dinas perumahan kota Cimahi dengan system
sewa yang dikelola langsung oleh dinas perumahan.
Sarana dan Prasarana
Rusun Cigugur ini menyediakan fasilitas-fasilitas, antara lain musholla, fasilitas komersil dan
lapangan parkir
60
2.4.7 Kesimpulan
Dari uraian hasil pengamatan studi banding lapangan rumah susun dapat diambil
kesimpulan:
• Rumah susun tidak dibangun di atas tanah kosong, melainkan pada area yang
terdalamnya sudah terdapat eksisting baik bersifat hunian maupun komersil.
Ruang bersama yang terdapat di simpul-simpul koridor
Tampak utama rusun Cigugur
Void yang menerus dari lantai 4 denganskala yang tidak nyaman
Jemuran yang telah disediakan pengelolatidak digunakan oleh penghuni
Gambar 2.9 Gambar lingkungan rusun Cigugur Tengah, CimahiSumber: Dokumentasi pribadi
61
• Penyediaan ruang-ruang luar yang nyaman digunakan oleh penghuni sangat
dibutuhkan mengingat pola kebiasaan interaksi penghuni yang senang
berinteraksi di bagian luar rumah.
• Fasilitas sosial yang disediakan dalam rumah susun, dibuat berdasarkan
pertimbangan karakteristik penghuni selain berdasarkan jarak tempuh dan
jumlah penghuni.
• Banyak lantai dalam satu blok rumah susun berkisar antar 4-5 lantai dengan
pertimbangan efisiensi sirkulasi vertikal tanpa lift dan kemudahan dalam
perawatan.
• Akses sirkulasi vertikal maupun horizontal di dalam rumah susun merupakan
elemen penting sebagai lingkage antar penghuni dengan mempertimbangkan
karakteristik penghuni.
• Hirarki ruang diawali dengan ruang tamu yang bersifat publik sesuai dengan
kebiasaan masyarakat Indonesia.
• Penyediaan ruang jemur harus disediakan dengan baik agar tidak mengganggu
estetika
2.5 Kriteria perancangan
Kriteria Perancangan berupa kemampuan untuk mewujudkan integrasi sosial antara
keseluruhan pengguna rusun yang memiliki perbedaan latar belakang budaya dan
aktivitas serta terwujudnya rumah susun berkepadatan tinggi yang habitable. Rumah
susun mengakomodasi karakeristik budaya masyarakat, pengembangan ruang-ruang
mikro sebagai upaya mempertahankan budaya kekeluargaan dari masyarakat yang
diwujudkan pada ruang luar yang manusiawi.
1. Rusun akan memfasilitasi terwujudnya integrasi sosial antara keseluruhan
pengguna rusun yang memiliki perbedaan latar belakang budaya dan aktifitas.
2. Rusun akan menampung keinginan penghuninya untuk dapat berkembang.
3. Rusun merupakan hunian sederhana dan efisien sesuai yang diperlukan
penggunanya.
4. Rusun mampu berdiri mandiri dan memberi kontribusi yang baik terhadap
lingkungannya baik secara sosial, ekonomi dan alam melalui desain.