BAB I PENDAHULUAN 1.1 PEMBANGUNAN …eprints.ums.ac.id/14470/4/BAB1.pdf · 1 Indra santoso, Kamus...
-
Upload
vuongnguyet -
Category
Documents
-
view
227 -
download
0
Transcript of BAB I PENDAHULUAN 1.1 PEMBANGUNAN …eprints.ums.ac.id/14470/4/BAB1.pdf · 1 Indra santoso, Kamus...
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 PEMBANGUNAN PERMUKIMAN KELAS MENENGAH ke BAWAH
di KOTA KLATEN
1.2 Pengertian Judul
Judul : “PEMBANGUNAN PERUMAHAN KELAS
MENENGAH KEBAWAH DI KOTA KLATEN ”
PEMBANGUNAN
Berasal dari kata bangun yang mempunyai arti bangkit, bina, perbaikan,
mendirikan.1
PERUMAHAN
Berasal dari kata dasar rumah yang berarti bangunan yang dibangun
sebagai tempat tinggal. 2
KLAS
Penyusunan sepangkat – pangkat, penggolongan ataupun
pengelompokan. 3
MENENGAH
Sebuah kata yang berasal dari kata dasar tengah, yang berarti titik
diantara dua tepi atau diantara dua batas. 4
KEBAWAH
Sebuah kata yang berasal dari kata dasar bawah, yang berarti arah tujuan
atau menuju ke posisi rendah. 5
KOTA
Tempat pertahanan yang dikelilingi dengan batu, benteng daerah
pemukiman atau perumahan yang merupakan kesatuan tempat kediaman
negeri. 6
1 Indra santoso, Kamus praktis bahasa indonesia, 1987 2 Ibid 3 Ibid 4 Ibid 5 Ibid 6 Ibid
2
PEMBANGUNAN PERUMAHAN KLAS MENENGAH KEBAWAH
DI KOTA KLATEN.
Sebuah kegiatan yang dilakukan dengan mengarahkan beberapa
tenaga kerja guna melakukan mendirikan bangunan yang bertujuan sebagai
tempat tinggal yang ditujukan oleh kalangan ataupun pengelompokan
konsumen yang mempunyai pendapatan penghasilan rata – rata sedang di
Kota Klaten.
1.3 Latar Belakang
1.3.1 Kondisi Fisik Dasar kota Klaten
Kota Klaten merupakan sebuah wilayah yang diapit oleh dua
kota besar di jawa tengah yaitu kota Yogyakarta dan kota Surakarta
yang merupakan daerah yang sangat sehingga banyak sekali
dijumpai adanya lahan – lahan pertanian yang masih terbentang luas.
Secara administratif kota Klaten mempunyai luas daerah seluas
655,56 km², dengan pembagian wilayah administratif yang terdiri
dari 26 wilayah kecamatan 391 wilayah desa dan 10 wilayah
kelurahan. 7
Tata letak kota klaten secara geografis terletak antara
110°30’BT - 110°45’BT dan 7°30’LS - 7°45’LS, dengan ketinggian
75 – 2.911 m dpl. Sedangkan kota Klaten mempunyai curah hujan
berkisar antara 1200 – 2100 mm/ tahun. 8
Kota Klaten merupakan daerah yang sangat subur yang dapat
diklasifikasikan menjadi 4 jenis tanah, antara lain tanah regosol
seluas 57.047 ha ( 87,02% ), grumosol ( 6,59% ), alluvial ( 3,83% )
dan litosol ( 2,56%).9
7 Dasar – dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 - 2015 8 Ibid 9 Ibid
3
Gambar 01. Peta Kota Klaten
Sumber : www.klaten.go.id
1.3.2 Perkembangan Pertumbuhan Jumlah Penduduk di kota Klaten
Di kota klaten mempunyai potensi sumber daya manusia yang
jumlahnya cukup besar dengan jumlah penduduk tahun 2003 sebesar
1.277.297 jiwa dengan meningkatnya jumlah penduduk pada akhir
tahun 2007 dapat mencapai kenaikan sebesar 1.296.987 jiwa. 10
Tahun Penduduk Kepadatan / km2
( 1 ) ( 2 ) ( 3 )
2003 1.277.297 1.948
2004 1.281.786 1.955
2005 1.286.058 1.962
2006 1.293.242 1.973
2007 1.296.987 1.978
Tabel 01. Kepadatan Penduduk Kabupaten Klaten / periode 5 tahun. Sumber : BPS Kabupaten Klaten, 2007
10 Badan Pusat Statistik, Klaten dalam angka 2007
4
Dari tabel diatas merupakan pertumbuhan kepadatan penduduk dapat
berpengaruh terhadap laju perkembangan penataan pembangunan di Kota
Klaten khususnya terdapatnya peningkatan pembangunan perumahan guna
sebagai salah satu wujud untuk mengatasi kurangnya penyediaan fasilitas
perumahan.
1.3.3 Pertumbuhan Perekonomian kota Klaten
Kabupaten Klaten secara geografis berada di sebelah selatan
Propinsi Jawa Tengah yang merupakan salah satu daerah yang cukup
strategis yaitu berada di jalur perekonomian da transportasi bagian
selatan yang cukup padat, yaitu Solo – Yogyakarta. Disamping itu
kota Klaten juga merupakan daerah tujuan wisata nasional dan
internasional yang terkait dengan daerah istimewa Yogyakarta
sehingga keadaan ini dapat memperbesar potensi pengembangan
wilayah di kota Klaten. 11
Adapun beberapa potensi – potensi ditinjau dari sektor
ekonomi yang mendukung pada pengembangan kabupaten Klaten,
antara lain :
Terdapatnya berbagai macam industri kecil yang
berkembang dan mampu menyerap tenaga kerja, serta
produknya merupakan komoditi ekspor seperti industri
logam, industri payung, industri konveksi dan industri
tenun.
Berkembangnya sektor perdagangan baik yang berskala
lokal maupun regional sebagai dampak dari
berkembangnya sektor industri dan jalur perdagangan Solo
– Yogyakarta.
11 Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015
5
Sektor pertambangan yang amat berpontensial dalam
memiliki nilai ekonomi yang tinggi dengan kecenderungan
pasar pada tingkat Jawa Tengah dan nasional adalah pasir
vulkanik dan batu andesit merapi.
Potensi usaha penambangan yang cukup beragam yang
dapat diusahakan sebagai sumber pendapatan masyarakat
dan pemerintahan daerah.
Aset wisata yang ada cukup beragam dapat untuk menjual
barang dan jasa serta promosi daerah demi menarik para
investor.
Gambar 02. Konsep Pengembangan Kota Klaten Sebagai Koridor Ekonomi Antar wilayah
Sumber : www.klaten.go.id
6
1.3.4 Perkembangan sektor pariwisata serta prasarana dan sarana
pelayanan sosial
Mengingat letaknya yang sangat strategis pada jalur
perhubungan regional, maka wilayah kota Klaten mempunyai
potensi untuk berkembang sebagai kota transit. Sehingga untuk
menunjang hal tersebut, maka perlunya pengembangan potensi dari
sarana dan prasarana antar lain : 12
Potensi Pariwisata
Dalam pariwisata kota Klaten mempunyai beberapa obyek
wisata yang nantinya bisa diandalkan baik yang berupa
wisata alam maupun budaya.
Potensi Prasarana Perhubungan Jalan
Dengan akan di bangunnya jaringan jalan tol Solo –
Yogyakarta serta jalur lingkar utara dan selatan merupakan
salah satu potensi guna kelancaran kegiatan di wilayah
kabupaten Klaten dengan wilayah regional.
Potensi Pendidikan
Di tinjau dari jumlah fasilitas pendidikan telah mencukupi
dan dalam hal ini perlunya pengembangan terhadap sarana
dan prasarana yang menunjang fasilitas pendidikan
tersebut.
Terealisasikan pembangunan jalur rel KA ganda guna
menambah kelancaran arus manusia, barang dan jasa.
Potensi sumber daya air bersih yang dapat digunakan untuk
memenuhi kebutuhan penduduk untuk aktifitas sehari –
hari.
Potensi jaringan listrik dan komunikasi yang sudah
terjangkau ke pedesaan, sehingga hal ini dapat merangsang
tumbuhnya kegiatan perekonomian masyarakat.
12 Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015
7
1.3.5 Rencana tata ruang wilayah kabupaten Klaten tahun 2005 –
2015
Rencana sub wilayah pengembangan ( SWP ) kabupaten Klaten,
adalah :
SWP I, meliputi wilayah kecamatan : Klaten Utara, Klaten
Tengah, Klaten Selatan, Kalikotes, Wedi, Gantiwarno,
Jogonalan, Kebonarum, Karangnongko, dan Ngawen.
Pusat pertumbuhan ditetapkan di Kota Klaten. 13
SWP II, meliputi wilayah kecamatan : Delanggu, Polanharjo,
Wonosari, dan Juwiring. Pusat pertumbuhan berada di
Kota Delanggu. 14
SWP III, meliputi wilayah kecamatan : Prambanan,
Manisrenggo, dan Kemalang. Pusat pertumbuhannya
ditetapkan di Kota Prambanan. 15
SWP IV, meliputi wilayah kecamatan : Cawas, Trucuk dan
Bayat. Pusat pertumbuhannya ditetapkan di Kota
Cawas. 16
SWP V, meliputi wilayah kecamatan : Pedan, Ceper, dan
Karangdowo. Pusat pertumbuhannya ditetapkan di Kota
Pedan. 17
SWP VI, meliputi wilayah kecamatan : Jatinom, Karanganom
dan Tulung. Pusat pertumbuhannya direncanakan di
Kota Jatinom. 18
13 Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015 14 Ibid 15 Ibid 16 Ibid 17 Ibid 18 Ibid
8
Gambar 03. Peta Rencana SWP th. 2005 Sumber : Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015
Beberapa kawasan yang diidentifikasikan sebagai kawasan
yang mempunyai pertumbuhannya cepat, adalah berikut ini : 19
1. Kota Klaten.
Potensi utama yang ada :
Sebagai pusat pemerintahan sekaligus sebagai pusat
aktifitas kota.
Sebagai kawasan industri.
Sebagai kawasan distribusi dan alokasi perdagangan
dan jasa.
Peluang pengembangan :
Mempertahankan koalitas pelayanan kota Klaten
sebagai ibukota Kabupaten.
Perlunya pengaturan kawasan perdagangan kaki
lima.
19 Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015
9
2. Kecamatan ceper
Potensi utama yang ada :
Kontribusi terhadap PDRB cukup tinggi.
Pertumbuhan ekonomi cukup pesat
Kegiatan industri yang potensial
Peluang pengembangan :
Penataan ruang kawasan industri agar berkembang
secara seimbang dengan kegiatan lainnya.
Meningkatkan jaringan infrastruktur bagi pelayanan
industri.
3. Kecamatan Pedan
Potensi utama yang ada :
Terdapatnya industri tekstil yang cukup
berkembang.
Letak kecamatan pedan yang strategis sebagai jalur
perdagangan lintas selatan.
Peluang pengembangan :
Dapat dijadikan sebagai kawasan industri terpadu
bersama dengan kecamatan Ceper.
Industri – industri kecil yang sudah ada perlu
dengan adanya sentuhan oleh para investor guna
meningkatkan kualitas dan skill pada industri
tersebut.
4. Kecamatan Jogonalan
Potensi utama yang ada :
Adanya daerah – daerah yang membentuk sentra –
sentra industri seperti pabrik gula dan industri
makanan kecil.
10
Lokasi yang cukup strategis sebagai pangkalan truk
/ tempat peristirahatan sementara untuk truk ( rest
area ).
Peluang pengembangan :
Dapat dijadikan sebagai kawasan industri terpadu
antara kecamatan Prambanan dan kecamatan
Jogonalan.
1.3.6 Kondisi Permukiman di Kota Klaten
Manusia tidak akan lepas dari segala masalah yang
berhubungan dengan tempat tinggal dalam kehidupan sehari – hari.
Bagi manusia, tempat tinggal merupakan kebutuhan yang mendasar (
basic need ), disamping kebutuhannya akan pangan dan sandang.
Adapun beberapa dijumpai keberadaan pemukiman masyarakat
yang tidak sesuai dengan peruntukan tata ruang kota, seperti hal nya
berada di daerah rawan longsor, daerah kritis, daerah sempadan
sungai dan daerah sempadan rel KA.
Di kota Klaten sampai saat ini sudah terdapat pemukiman /
perumahan sekitar 86,08% atau 241.463 unit rumah dalam kondisi
permanen. 20
Dari uraian diatas menyebutkan bahwa di kota Klaten pada saat
ini sudah terdapat permukiman yang bersifat permanen yang
berjumlahkan sekitar 241.463 unit rumah, sedangkan dilihat dari data
jumlah kepadatan penduduk pada tahun 2007 di kota Klaten
menyebutkan bahwa data angka jumlah penduduk di kota Klaten
telah mengalami peningkatan dengan total jumlah penduduk
1.296.987 jiwa. 21
20 Dasar-dasar Penyusunan RTRW Klaten, 2005 – 2015 21 Badan Pusat Statistik, Klaten dalam angka 2007
11
Berikut adalah tabel data jumlah kepala keluarga di kota
Klaten:
Tahun Jumlah KK Penduduk Rata Jiwa/KK
(1) (2) (3) (4)
2003 330.872 1.277.297 3,86
2004 331.515 1.281.786 3,87
2005 340.091 1.286.058 3,78
2006 336.588 1.293.242 3.84
2007 349.615 1.296.987 3,71
Tabel 02. Rata – rata Jiwa / Kepala Keluarga Sumber : BPS Kabupaten Klaten, 2007
Dari tabel di atas menyebutkan bahwa daftar jumlah kepala
keluarga di kota Klaten pada tahun 2007 bejumlahkan 349.615 KK,
dengan perbandingan antara jumlah kepala keluarga dengan jumlah
permukiman pada tahun 2007 di kota Klaten menyatakan bahwa
jumlah kepala keluarga lebih tinggi dari jumlah perumahan yang ada
di kota Klaten.
Maka dari uraian yang telah disampaikan di atas dapat
disimpulkan bahwa di kota Klaten sangatlah perlu dalam penyediaan
permukiman yang ditujukan kepada masyarakat.
Pertumbuhan penduduk di kota klaten sangat berdampak pada
pengingkatan kebutuhan akan rumah sebagai kebutuhan dasar untuk
tempat tinggal. Oleh karena itu sangat dibutuhkan pendekatan untuk
memperhitungkan kebutuhan perumahan di kota Klaten. Salah satu
metode yang dapat digunakan dalam perhitungan perumahan dalam
skala kota adalah metode aritmatika, dimana dalam metode ini dapat
memberikan gambaran secara umum pada kebutuhan perumahan di
suatu kota.
Untuk melakukan perhitungan dengan menggunakan metode
aritmatika di perlukan dengan langkah untuk pengumpulan data –
data sebagai bahan pertimbangan, yaitu :
Data Kependudukan
12
Data yang membahas tentang jumlah dan tingkat
pertumbuhan penduduk. 22
Data Rumah
Data yang meliputi tentang jumlah rumah ( housing stock )
dan kualitas rumah yang telah ada. 23
Data Kepadatan
Data ini meliputi data kepadatan penghuni per rumah dan
data kepadatan keluarga per rumah. Yang artinya jumlah
anggota keluarga tiap kepala keluarga dan kondisi ideal
dalam satu rumah yang di tinggali. 24
Dalam hal ini untuk menghitung kebutuhan rumah tidak dapat
dilakukan dengan sesekali saja tetapi perlu dilakukan dalam beberapa
bagian.
1.3.7 Peran kelembagaan dan strategi pemasaran perumahan klas
menengah kebawah
Faktor kelembagaan sangatlah berperan penting dalam
pengembangan perumahan dan pemukiman. Oleh karena itu
pemerintah membentuk suatu Perusahaan Umum Perumahan
Nasional ( Perum Perumnas ) dan Bank Tabungan Negara ( BTN )
sebagai lembagai yang berfungsi sebagai pendudkung dalam hal
penyaluran kredit pemilikan rumah ( KPR ) pada tahun 1994. Pada
tahap selanjutnya bank pemerintah dan swasta pun mendukung
progam ini dengan menyediakan layanan penyaluran kredit
pemilikan rumah ( KPR ). 25
Dalam penjualan rumah yang disediakan oleh pihak
pengembang ada beberapa penawaran sistem pembayaran salah
satunya adalah dengan menggunakan sistem kredit atau cicilan,
sehingga dalam hal ini pihak pengembang akan melakukan sebuah
22 Perencanaan dan pengembangan perumahan, Suparno sastra MM, Andi marlina, 2006 23 Ibid 24 Ibid 25 Perencanaan dan pengembangan perumahan, Suparno sastra MM, Andi marlina, 2006
13
kerja sama pihak perbankkan atau investor guna memberikan
pelayanan pelunasan pembayaran rumah secara kredit dengan
ditanggung besarnya nilai bunga, baik itu bunga tetap maupun bunga
berjangka sesuai dengan pihak bank itu sendiri. Sedangkan untuk
membeli sebuah rumah, biasanya pihak pengembang itu sendiri
mengajukan beberapa persyaratan bagi para calon konsumennya,
misalkan persyaratan identitas diri, data penghasilan tetap dan data
pengeluaran rata – rata keluarga dalam tiap bulan ( rekening listrik,
telepon maupun koran ).
1.4 Permasalahan
1.4.1 Umum
Kota Klaten merupakan sebuah kota strategis yang mempunyai
banyak potensi dalam pengembangan wilayah. Dalam hal ini dapat
dibuktikan dengan terdapatnya beberapa industri – industri kecil
yang nantinya akan meransang beberapa para investor lokal maupun
interlokal untuk menanamkan modal. Disisi lain kota Klaten juga
memiliki potensi pengembangan dari sektor budaya, misal saja
keberadaan candi – candi peninggalan masa agama hindu. Dengan
keberadaan adanya beberapa potensi – potensi wilayah di kota
Klaten yang sangat menguntungkan dapat menyebabkan dampak
positif pada kota tersebut khususnya pada peningkatan taraf hidup
penduduk sekitar semakin tinggi. Akan tetapi dengan meningkatnya
taraf hidup masyarakat perkotaan juga dapat merangsang pada
kebutuhan permintaan fasilitas baik sarana maupun prasarana oleh
masyarakat. Sehingga dengan permasalahan tersebut dapat
menyebabkan dampak yang negatif pada perkembangan
pengembangan wilayah perkotaan, diataranya adalah:
Pembangunan pemukiman yang tidak tidak sesuai dengan
peruntukan tata ruang kota, seperti hal nya berada di daerah
14
rawan longsor, daerah kritis, daerah sempadan sungai dan
daerah sempadan rel KA.
Tidak terkendalinya jumlah penduduk yang semakin padat
dengan perkembangan pembangunan wilayah perkotaan.
1.4.2 Khusus
Bagaimana merencanakan dan merancang pembangunan
perumahan dengan mempertimbangkan kebutuhan finansial
yang telah dikeluarkan yang nantinya merupakan salah satu
investasi yang menguntungkan dan dapat diterima.
Bagaimana memilih dan menentukan kelayakan lokasi
perumahan dengan mempertimbangkan pada aspek teknis.
1.5 Tujuan dan Sasaran
1.5.1 Tujuan
Merencanakan dan merancang perumahan dengan penekanan
pada studi kelayakan lokasi.
1.5.2 Sasaran
Mempertimbangkan dan menentukan kelayakan lokasi
perumahan bagi kalangan kelas menengah ke bawah dengan
mempertimbangkan pada kebutuhan finansial.
1.6. Batasan dan Lingkup Pembahasan
Pembahasan lebih ditekankan pada studi kelayakan lokasi
perumahan serta kebutuhan finansial pada perencanaan dan perancangan
perumahan.
15
1.7. Metode Pembahasan
I.7.1 Studi Kelayakan
a. Pengertian studi kelayakan
Studi kelayakan adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu
proyek untuk dilaksanakan dengan mencapai hasil sesuai dengan
yang direncanakan dan diharapkan.
b. Kebutuhan perumahan di kota Klaten
Pertumbuhan penduduk di kota klaten sangat berdampak pada
pengingkatan kebutuhan akan rumah sebagai kebutuhan dasar
untuk tempat tinggal. Berikut ini adalah tabel kenaikan rumah dan
jumlah penduduk pada tiap tahunnya, adalah sebagai berikut :
Tahun Jumlah KK Penduduk Rata Jiwa/KK
(1) (2) (3) (4)
2003 330.872 1.277.297 3,86
2004 331.515 1.281.786 3,87
2005 340.091 1.286.058 3,78
2006 336.588 1.293.242 3.84
2007 349.615 1.296.987 3,71
Tabel 03. Rata – rata Jiwa / Kepala Keluarga Sumber : BPS Kabupaten Klaten, 2007
Tahun Unit Rumah
2003
219.872
2004
225.389
2005
230.492
2006
237.501
2007
241.463 Tabel 04. Jumlah Rumah Permanen
Sumber : BPS Kabupaten Klaten, 2007
16
Data perhitungan kebutuhan rumah dikota Klaten pada
hitungan 4 tahun yang akan datang yaitu tahun 2011, adalah
sebagai berikut :
Diketahui :
Angka rata – rata kenaikan jumlah penduduk tiap tahun
: 4.923 jiwa / tahun
Angka rata – rata kenaikan rumah penduduk tiap tahun
: 5.398 unit / tahun
Ditanyakan :
Jumlah penduduk pada tahun 2011
Jumlah rumah pada tahun 2011
Jumlah kekurangan rumah selama 4 tahun yang akan
datang 2007 - 2011
Perhitungan Kebutuhan Rumah dengan menggunakan
Metode Aritmatik, yaitu sebagai berikut :
Rumus : 26
RoI
IIoKRo
RoPoIo
Keterangan :
KRo : Kekurangan Rumah.
Po : Jumlah penduduk pada tahun hitungan.
Ro : Jumlah rumah pada tahun hitungan.
Io : Angka rata – rata jumlah anggota keluarga pada tahun
hitungan.
I : Angka rata – rata jumlah anggota keluarga yang
diharapkan ( 5 orang ).
26 Perencanaan dan pengembangan perumahan, Suparno sastra MM, Andi marlina, 2006
17
Dihitung :
Jumlah penduduk pada tahun hitungan tahun 2011 (Po),
adalah :
Diketahui :
Rata – rata kenaikan jumlah penduduk tiap tahunnya,
adalah : 4.923 jiwa / tahun
4.923 jiwa x 4 tahun = 19.692 jiwa
Dihitung
Po = Jumlah penduduk th 2007 + 19.692 jiwa
Po = 1.296.987 jiwa + 19.692 jiwa
Po = 1.316.679 jiwa
Jumlah rumah pada tahun hitungan tahun 2011 ( Ro ),
adalah :
Diketahui :
Rata – rata kenaikan kebutuhan rumah tiap tahunnya,
adalah : 5.398 unit / tahun
5.398 unit x 4 tahun = 21.592 unit
Dihitung
Ro = Jumlah rumah th 2007 + 21.592 unit
Ro = 241.463 unit + 21.592 unit
Ro = 263.055 unit
Jumlah kekurangan rumah selama 4 tahun yang akan
datang 2007 - 2011
unitjiwaIo
055.263679.316.1
orangIo 5
unitKRo
unitIo
054.263
054.2635
55
18
Dari perhitungan diatas, pada hitungan tahun 2008 dapat
dilihat dan diketahui bahwa prediksi kenaikan kebutuhan
jumlah perumahan atau hunian mencapai 263.054 unit rumah.
1.7.2 Analisis Aspek Teknis
a. Lokasi
Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan
akses yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja
dan pusat – pusat kegiatan pelayanan yang lebih luas. Dalam hal
ini ketentuan tersebut mempunyai arti, sebagai berikut : 27
Antara lokasi perumahan dan tempat bekerja serta pusat
– pusat layanan kegiatan dihubungkan dengan prasarana
dan sarana jalan umum.
Antara lokasi perumahan dan tempat bekrja serta pusat
– pusat layanan kegiatan dilaui alat transportasi umu
yang dapat diakses oleh seluruh lapisan masyarakat
yang bermukim ditempat tersebut.
Sehingga perencanaan permukiman harus dapat memberikan
keseimbangan sosial yang nantinya dapat menciptakan hubungan
yang serasi antara golongan pendapatan rendah, sedang maupun
tinggi.
1.7.3 Analisis Aspek Manajemen
a. Perencanaan ( planning ) 28
Proses penyusunan tujuan – tujuan perusahaan dan pemilihan yang
telah ditetapkan.
b. Pengorganisasian ( organizing ) 29
Proses yang menghubungkan antara para pekerja dengan pekerjaan
untuk mencapai tujuan – tujuan perusahaan.
27 Perencanaan dan pengembangan perumahan, Suparno sastra MM, Andi marlina, 2006 28 Ir. Imam Soeharto, Manajemen Proyek, 1999 29 Ibid
19
c. Kepemimpinan 30
Proses pemberian motivasi baik kepada kelompok maupun
individual untuk mencapai tujuan – tujuan perusahaan.
d. Pengontrol 31
Proses untuk menjamin bahwa pelaksanaan kerja yang efisien akan
dapat mencapai tujuan perusahaan yang telah ditetapkan.
1.7.4 Analisis Aspek Finansial
a. Jumlah dana
Dana yang dibutuhkan untuk investasi atau membangun proyek
biasanya disebut modal tetap.
b. Penjualan
Perkalian antara kuantitas penjualan dengan harga barang setiap
satuan dalam 1 tahun.
c. Biaya operasinal
Biaya yang timbul sebagai akibat ditiadakannya pengolahan bahan
baku menjadi produk jadi. Adapun beberapa biaya yang harus
ditanggung pada pembiayaan operasional :
Biaya produksi
Biaya yang diharus ditanggung perusahaan dalam
pembiayaan produksi barang, yang meliputi biaya
bahan baku dan biaya tenaga kerja.
Biaya komersial
Biaya komersial merupakan biaya yang harus
ditanggung perusahaan dalam urusan administrasi,
pajak dan biaya yang dikeluarkan dalam pemasaran
produk.
30 Ir. Imam Soeharto, Manajemen Proyek, 1999 31 Ibid
20
1.7.5 Kriteria Investasi
Kriteria penilaian investasi bertujan untuk mengetahui diterima
ataupun ditolaknya usulan investasi layak tidaknya proyek tersebut
dilaksanakan. Adapun beberapa kriteria yang akan digunakan untuk
mengetahui apakah investasi dapat diterima atau tidak, adalah :
a. Metode Net Present Value (NPV)
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang penerimaan –
penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang untuk menghitung
nilai sekarang. Sehingga terlebih dahulu perlu diketahui tingkat
suku bunga yang dianggap relevan. Menurut Suad Husnan dan
Suwarsono (1992:232) metode ini secara matematis dapat
dinyatakan sebagai berikut :
n
ttr
AtAoNPV1 )1(
Keterangan :
NPV = Net Present Value
Ao = Pengeluaran investasi pada tahun ke-0
At = Aliran Kas Masuk bersih tahun ke – t
n = Jumlah tahun (usia ekonomis) proyek
r = Tingkat keuntungan yang disyaratkan oleh para pemilik
modal sendiri dengan hanya memperhatikan resiko usaha
atau tingkat suku bunga
Apabila nilai sekarang penerimaan – penerimaan kas bersih dimasa
yang akan datang lebih besar dari pada nilai sekarang, maka proyek
ini dikatakan menguntungkan dan dapat diterima. Sedangkan
apabila lebih kecil atau NPV negatif, maka proyek ditolak dan
tidak menguntungkan.
b. Metode Payback Period
Metode ini berdasarkan pada aliran kas masuk bersih. Payback
Period adalah lamanya waktu yang diperlukan untuk dapat
menutup kembalinya pengeluaran investasi dengan menggunakan
21
aliran kas masuk.menurut Riyanto (1989:113), metode payback
period secara sistematis dapat dinyatakan sebagai berikut :
unasukPerTahAliranKasMstasiJumlahInveiodPaybackPer
c. Metode Internal Rate of Return
IRR merupakan metode yang memperhitungkan nilai waktu uang
dimasa yang akan datang. Metode ini didefinisikan sebagai tingkat
bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proses
diharapakan akan diterima sama dengan jumlah nilai sekarang dari
pengeluaran modal atau dengan artian NPV atas investasi tersebut
adalah nol atau mendekati nol. Rumus Internal Rate of Return
dituliskan sebagai berikut (Riyanto, 1995) :
n
ttr
AtIRR0 )1(
Keterangan :
At = Aliran kas pada periode (aliran kas masuk dan atau
keluar).
r = Tingkat bunga yang dijadikan NPV sama dengan nol.
n = Jumlah tahun.
Untuk menghitung IRR yang sebenarnya dapat dilakukan dengan
cara mencoba menggunakan rumus interpolasi, yaitu dengan rumus
:
12
1211 CC
PPCPr
Keterangan :
P1 = Tingkat bunga ke-1
P2 = Tingkat bunga ke-2
C1 = NPV ke-1
C2 = NPV ke-2
Maka jika hasil IRR lebih kecil dari tingkat suku bunga yang
ditetapkan sebelumnya maka merupakn investasi yang merugikan.
22
Begitu sebaliknya bila hasil IRR lebih besar dari tingkat bunga
yang ditetapkan sebelumnya maka merupakan investasi yang
menguntungkan dan dapat diterima.
d. Metode Benefit of Cost Ratio
Metode ini merupakan perbandingan antara net benefit yang telah
di discount positif (+) dengan net benefit yang telah di discount
negatif (-). Dan apabila BCR lebih dari satu maka usulan dapat
diterima, jika BCR kurang dari satu maka usulan dapat ditolak.
n
ii
n
ii
NB
NBBCR
1
1
)(
)(
Keterangan :
BCR = Benefit of cost ratio
iNB = Net Benefit (+) dan (-)
e. Metode Break Event Point (BEP)
BEP merupakan titik dimana total biaya produksi sama dengan
pendapatan. Jadi dapat diterangkan bahwa tingkat produksi telah
menghasilkan pendapatan yang sama besarnya dengan biaya
produksi yang dikeluarkan. Hal ini dapat dicari dengan
menggunakan rumus, sebagai berikut :
TRTVC
TFCBEP
1
Keterangan :
TFC = Biaya tetap keseluruhan
TVC = Biaya variable keseluruhan
TR = Penghasilan penjualan
23
f. Analisa Sensifitas
Analisa ini merupakan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
hasil analisa proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan
dalam dasar perhitungan biaya atau benefit.
1.8. Sistematika Pembahasan
Untuk mendapat pemahaman yang lebih jelas terhadap topik
pembahasan, maka sistematika pembasan terbagi atas :
BAB I PENDAHULUAN
Membahas mengenai latar belakang penulisan, permasalahan,
tujuan dan sasaran, lingkup dan metode kelayakan serta
sistematika pembahasan.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
Membahas mengenai penjelasan secara pustaka yang berisikan
tentang pembahasan teori – teori perencanaan dan perancangan
hunian serta pengelolaan pengembangan lingkungan
perumahan.
BAB III GAMBARAN UMUM KABUPATEN KLATEN
Berisikan gambaran umum tinjauan fisik kota Klaten dan
kondisi permintaan pasar akan kebutuhan perumahan serta
fenomena tentang dunia kewirausahaan dibidang properti di
kabupaten Klaten. Tinjauan lokasi lahan dan kondisi
sekelilingnya.
BAB IV ANALISA PENDEKATAN DAN KONSEP
PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
PEMBANGUNAN PERUMAHAN Di KOTA KLATEN
Berisikan tentang analisa dan pendekatan – pendekatan dari
teori yang sudah ada untuk mencapai suatu solusi desain yang
dapat merencanakan dan merancang area perumahan dengan
memperhatikan aturan – aturan sebagai batasan perencanaan
guna mewujudkan lingkungan perumahan yang nyaman.