BAB IPENDAHULUAN

1.1. Latar BelakangPembangunan apartemen

adalah salah satu pembangunan yangmenimbulkan risiko tinggi bagi proyektersebut maupun lingkungansekitarnya dibandingkan denganpembangunan gedung-gedung lainnyayang memiliki tinggi kurang daritinggi apartemen. Hal tersebut jugaterjadi pada proyek The PakubuwonoView. Proyek yang letaknya berada diibukota, yaitu di Jakarta,memungkinkan besarnya pengaruhrisiko-risiko ekonomi maupun politik.Risiko adalah faktor-faktor yang dapatmempengaruhi pencapaian tujuan,sehigga terjadinya konsekuensi yangtidak diinginkan. Risiko munculkarena ketidakpastian. Pada proyekThe Pakubuwono View ini, tidak luputjuga dari timbulnya risiko. Baik risikoyang telah diidentifikasi terlebihdahulu, maupun risiko yang belumteridentifikasi terlebih dahulu.

Proyek The PakubuwonoView pada bulan Maret tahun 2009telah mencapai 40 % prosespengerjaannya, yaitu telah sampaipada pengerjaan struktur basement(podium), struktur atas (tower),general finishing, precast panel, danlain lain. Pada progress tersebut, risikoekonomi telah terjadi pada proyek ThePakubuwono View ini. Fluktuasi hargayang tinggi menyebabkan ada over(melebihi) harga beton pada saatpengecoran mass foundation sebesarRp. 642.087.649,00. Selain itu, over(melebihi) nego dengan pihak Sub-Kontraktor juga telah terjadi.Kontraktor menderita kerugian kuranglebih Rp. 1.364.500.000,00. Haltersebut disebabkan oleh kontrak multiyears dengan risiko kenaikan hargamaterial dan upah, sehingga hargaawal sudah menjadi tidak kompetitiflagi. Risiko lain yang kemungkinanakan terjadi adalah terjadinya banjir,dikarenakan lokasi proyek berada didekat sungai. Pekerjaan terlambat jugamerupakan salah satu risiko yang

memungkinkan untuk terjadi.Penyebab keterlambatan bisa karenacuaca (hujan), perubahan desain,metode pelaksanaan yang gagal, towercrane atau concrete pump atauperalatan utama lainnya yang seringmengalami kemacetan dalampenggunaannya, maupun dikarenakanadanya gangguan lingkungan. Risikolain yang mungkin terjadi adalahadanya protes dari warga sekitar yangdisebabkan terjadinya penurunanmuka air tanah secara mendadakakibat galian dan dewatering maupunyang disebabkan oleh pekerjaanstruktur. Adanya risiko-risiko yangtelah terjadi dan banyaknyakemungkinan-kemungkinan risikoyang akan terjadi inilah yangdibutuhkan adanya identifikasi dananalisa risiko pada proyek ThePakubuwono View ini. Dari analisa-analisa tersebut juga dapat diprediksirisiko-risiko yang akan terjadi kedepannya dengan berdasarkan padaprobabilitas risiko-risiko yang telahterjadi dan juga faktor-faktor lainnya,yang akan sangat berguna bagipelaksanaan proyek ke depannya.

1.2. Perumusan MasalahDari penulisan latar belakang

di atas, maka permasalahan yangberkaitan dengan penelitian mengenaiidentifikasi, analisa, dan pengelolaanrisiko meliputi :1. Apa saja risiko yang diprediksi

akan terjadi pada sisa waktupengerjaan proyek ThePakubuwono View?

2. Bagaimana menganalisa risikoyang paling besar yang akanterjadi pada proyek ThePakubuwono View?

3. Bagaimana penanganan responrisiko untuk risiko yang palingbesar yang akan terjadi padaproyek The Pakubuwono View?

1.3. TujuanAdapun tujuan dari

penyusunan Tugas Akhir ini adalah :1. Memprediksi risiko yang akan

terjadi pada sisa waktu pengerjaanproyek The Pakubuwono View.

2. Menganalisa kemungkinan risikoyang paling besar yang akanterjadi pada proyek ThePakubuwono View.

3. Mengetahui respon risiko daririsiko terbesar yang dapat terjadipada proyek The PakubuwonoView.

1.4. Pembatasan MasalahDi dalam penerapan

identifikasi, analisa, dan pengelolaanrisiko yang ada didalamnya nanti akancukup luas dan kompleks. Agarpembahasan dalam penulisan nantibisa lebih terarah dan sistematis, makapembahasan penulisan dibatasi sebagaiberikut :1. Objek yang dilakukan penelitian

adalah proyek pembangunan ThePakubuwono View Jakarta yangsaat ini progress (perkembangan)-nya mencapai 40 % pada bulanMaret tahun 2009

2. Identifikasi risiko dilakukan padatahap konstruksi.

3. Risiko yang diteliti adalah risikomaterial & peralatan, risikometode konstruksi, risiko forcemajeure, risiko sumber dayamanusia, dan risiko ekonomi.

4. Analisa dan pengelolaan hasilidentifikasi risiko dilakukanterhadap risiko yang kemungkinanterjadinya paling tinggi danberdampak paling besar.

1.5. ManfaatPenyusunan Tugas Akhir ini

diharapkan mampu mendapatkanbeberapa manfaat sebagai berikut,yaitu :

1. Dapat mengidentifikasikemungkinan risiko yang akanterjadi sedini mungkin,sehingga dapat mengetahuicara mengelola risiko tersebutdengan baik.

2. Dapat mengurangi kerugianyang nantinya akan dialamioleh perusahaan jika risikoyang nantinya akan terjadisudah direspon dengan baik.

3. Dapat menjadi referensi bagipenelitian sejenis selanjutnya.

BAB IITINJAUAN PUSTAKA

2.1. ProyekDefinisi dari kegiatan proyek

adalah suatu kegiatan sementara yangberlangsung dalam jangka waktuterbatas, dengan alokasi sumber dayatertentu dan dimaksudkan untukmelaksanakan tugas yang sasarannyatelah ditetapkan dengan jelas.(Soeharto, 1999)

Dari definisi proyek yangtelah disebutkan diatas, terlihat ciripokok proyek, yaitu :

a. Memiliki tujuan khusus,produk akhir atau hasil kerjaakhir.

b. Jumlah biaya, sasaran jadwalserta kriteria mutu dalamproses mencapai tujuan diatastelah ditentukan.

c. Bersifat sementara, dalam artiumurnya dibatasi olehselesainya tugas. Titik awaldan titik akhir ditentukandengan jelas.

d. Non-rutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitaskegiatan berubah sepanjangproyek berlangsung.

2.2. RisikoRisiko bisa didefinisikan

dengan berbagai sudut pandang. Darisudut pandang ‘hasil’ atau ‘keluaran’,risiko adalah sebuah hasil ataukeluaran-keluaran yang tidak dapatdiprediksikan dengan pasti, yang tidakdisukai karena akan menjadi kontra-produktif. Sedangkan dari sudutpandang ‘proses’, risiko adalah faktor-faktor yang dapat mempengaruhipencapaian tujuan, shingga terjadinyakonsekuensi yang tidak diinginkan(Alijoyo, 2006). Selain itu risiko jugadapat diartikan sebagai hal-hal yangbisa menimbulkan dampak yangmerugikan, baik secara fisik atau

finansial, dan dapat menghambatpelaksanaan proyek (Webb, 1994).

Risiko mempunyai duakomponen, yaitu : (Kerzner, 2001)

1. Kemungkinan dalam suatuperiode waktu dari suaturisiko tersebut akanmuncul (likelyhood)

2. Impact (konsekuensi),yaitu kerugianberdasarkan waktu, biaya,tingkat kesulitan dalammemperbaiki kerusakan

2.3. Manajemen RisikoRisiko dapat bermunculan

dimana-mana, dapat muncul kapansaja, dan sulit untuk dihindari. Jikarisiko tersebut menimpa suatu proyek,maka proyek tersebut bisa mengalamikerugian yang signifikan. Dalambeberapa situasi, risiko tersebut bisamengakibatkan terbengkalainyaproyek tersebut. Karena itu risikopenting untuk dikelola. Manajemenrisiko bertujuan untuk mengelolarisiko sehingga proyek tersebut dapatbertahan, atau barangkalimengoptimalkan risiko (Hanafi, 2006).Selain itu manajemen risiko dapatdiartikan sebagai suatu sistempengelolaan risiko yang digunakan didalam suatu organisasi, atauperusahaan, yang pada dasarnyamerupakan suatu proses ataurangkaian kegiatan yang dilakukansecara menerus (continue), untukmengendalikan kemungkinantimbulnya risiko yang membawakonsekuensi merugikan organisasi,atau perusahaan yang bersangkutan(Saptodewo & Soedarsono, 2000).

Dan secara objektif,manajemen risiko proyek adalahbagaimana meningkatkankemungkinan dan dampak darikegiatan positif dan mengurangikemungkinan dan dampak dari sesuatuyang merugikan. Manajemen risikopada dasarnya dilakukan melaluiproses-proses tersebut di bawah ini,yaitu : (PMBOK, 2004)

1. Rencana manajemen risiko(Risk management planning)

2. Identifikasi risiko (Riskidentification)

3. Analisa risiko secara kualitatif(Qualitative risk analysis)

4. Analisa risiko secarakuantitatif (Quantitative riskanalysis)

5. Rencana respon risiko (Riskresponse planning)

6. Pengawasan dan kontrol risiko(Risk monitoring and control)

2. 4. Proses Manajemen Risiko2.4.2. Identifikasi Risiko (RiskIdentification)

Identifikasi risiko adalahaktivitas yang dilakukan untukmempelajari dan memperkirakanpotensi-potensi risiko yang terkandungdalam suatu proses kegiatan.Sedangkan potensi risiko adalah sifatatau karakteristik yang dapatmenimbulkan kerugian terhadapperusahaan pada saat risiko itu terjadi.Tujuan dari identifikasi risiko adalahuntuk memastikan bahwa sumberrisiko dan potensi risiko telahdiidentifikasi dan dievaluasi sesuaidengan kepentingan dan proseduryang ada (PT. Waskita Karya, 2004).

Sedangkan menurut Soeharto(1995) identifikasi risiko adalah suatuproses pengkajian risiko danketidakpastian yang dilakukan secarasistematis dan terus menerus. Agarrisiko dapat dikelola secara efektifmaka langkah pertama adalahmengidentifikasi jenis risiko, yaitumana yang bersifat risiko usaha(business risk) dari mana yang bersifatrisiko murni, kemudiandiidentifikasikan lagi berdasar potensisumber risiko atau dapat pulaberdasarkan dampak terhadap sasaranproyek. Sumber risiko dapat diartikansebagai faktor yang dapatmenimbulkan kejadian yang bersifatpositif atau negatif.

2.4.3. Analisa RisikoSetelah dilakukan tahap

identifikasi terhadap risiko, maka

dilakukan penilaian atau analisis yangbertujuan sebagai berikut : (PT.Waskita Karya, 2004)1. Mengklasifikasikan risiko ke

dalam kategori tinggi, sedangmaupun rendah

2. Sebagai dasar dalammerencanakan tindakanpengendalian yang akan dilakukan

3. Meyakinkan bahwa ketidakpastiandan risiko telah dipertimbangkandan telah dimasukkan dalamperencanaan dan prosespelaksanaan.

2.4.4. Rencana Respon RisikoRencana respon risiko

adalah proses untuk mengembangkanpilihan dan menentukan tindakanuntuk memperbesar kesempatan danmengurangi tanda-tanda akanterjadinya bahaya pada tujuan proyek.Berikut ini adalah beberapa strategiuntuk menghadapi risiko-risiko negatifatau ancaman :a. Menghindari (Avoid)

Menghindari risiko (riskavoidance) meliputi perubahanrencana manajemen proyek untukmengurangi ancaman-ancamanyang diakibatkan oleh risiko-risikoyang buruk, untuk mengasingkantujuan awal proyek dari dampakrisiko.

b. Memindahkan (Transfer)

Ketika seseorang atau suatu badanmentransfer atau mengalihkanrisiko ke pihak lain, mereka akanmengalihkan tanggung jawabfinansialnya untuk suatu risikokepada pihak lain denganmembayar jasa tersebut,contohnya adalah asuransi.

c. Mengurangi (Mitigate)

Mengurangi risiko (riskmitigation) adalah mengadakanpengurangan dalam halkemungkinan dan/atau dampakdari risiko yang dapat merugikansampai ke batas yang dapatditerima.

BAB IIIMETODOLOGI PENELITIAN

3. 1. Jenis PenelitianPenelitian ini adalah studi

kasus untuk mengidentifikasi danmenganalisa risiko yang palingberisiko untuk terjadi pada proyekpembangunan Apartemen ThePakubuwono View Jakarta. Studikasus ini adalah untuk mengetahuidalam rencana risiko yang telah dibuatoleh tim dari proyek tersebut sudahmembahas semua risiko yang mungkinsaja dapat terjadi pada pelaksanaanproyek pembangunan sebuahapartemen, yang mana dapatmerugikan pihak yang akanmenanggung risiko apabila risikotersebut terjadi.

Penelitian yang dilakukanadalah mengidentifikasi risiko danmenganalisa risiko yang palingberisiko untuk terjadi.

3. 2. DataData adalah fakta atau

fenomena yang sifatnya mentah ataubelum dianalisis, seperti angka, nama,keterangan, dan sebagainya. Dalamstudi ini diperlukan data-data untukmendukung keakuratan dari hasilpenelitian ini.

3. 2. 1. Jenis DataAda beberapa jenis data yang

digunakan dalam studi kasus proyekini, yaitu jenis data primer dan datasekunder.

3. 2. 1. 1. Data PrimerJenis data primer yang

digunakan dalam penelitian iniadalah hasil wawancara denganbeberapa staf di proyek tersebutyang sudah dipilih sebagairesponden yang terkait denganrisiko. Wawancara atau diskusitersebut dilakukan untukmendapatkan hasil mengenai risikoyang mungkin saja dapat terjadipada proyek yang ditinjau.

Dalam proyekpembangunan apartemen ThePakubuwono View ini populasiyang diambil, yaitu pihak pelaku

konstruksi pelaksana yaitu PT.Adhi Karya. Dan responden yangdituju sebagai sampel adalahsebagai berikut :

1. Project EngineeringManager

2. Project ProductionManager

3. Safety Manager4. Staf Progress Payment5. Staf Pengendalian

3. 2. 1. 2. Data SekunderData sekunder yang

digunakan adalah data sekunderyang berasal dari proyek yangditinjau yaitu proyek pembangunanApartemen The Pakubuwono ViewJakarta. Berikut ini data yangdigunakan, terdiri dari :1. Work Breakdown Structure

Daftar jenis-jenis pekerjaanyang akan dikerjakan padaproyek tersebut akandijabarkan secara rinci.

2. Risk Register

Daftar yang berisikan tentangrisiko-risiko apa saja yangtelah terjadi dan bagaimanacara pengelolaan terhadaprisiko tersebut

3. Laporan kecelakaan mingguan/ bulanan

3. 2. 2. Pengumpulan DataData yang didapatkan untuk

penelitian ini hanya berasal dariproyek yang ditinjau, yaituPembangunan Proyek Apartemen ThePakubuwono View Jakarta. Datadidapatkan dengan cara wawancara /diskusi dan juga denganbrainstorming.

BAB IVDATA DAN ANALISA

4. 1. Data Penelitian

Data penelitian diperolehmelalui Forum Group Discussion danIn Depth Interview yang dilakukanterhadap responden dalam penelitianyang dalam hal ini adalah ProjectEngineer Manager, ProjectProduction Manager, Project FinanceManager, Safety Officer, stafpengendalian, staf logistik, dan stafprogress payment. Data-data yangdidapat dalam interview tersebutadalah data mengenai profilresponden, profil perusahaankontraktor, risiko-risiko yang telahterjadi, frekuensi risiko yang telahterjadi, serta pengaruh risiko tersebutterhadap waktu dan biaya. Data lainyang didapat adalah mengenai respon

PerumusanMasalah

Studi Literatur Pengumpulan Data Proyek

Risiko – risikoyang terjadi padaproyek apartement

Wawancara /Diskusi

Project ManagementPlanRisk Register

IdentifikasiRisiko

Analisa risiko

Respon Risiko

Kesimpulan dan Saran

Latar Belakang

yang dilakukan terhadap risiko-risikoyang kemungkinan besar akan terjadi.

4. 2. Analisa Data dan Pembahasan

4. 2. 1. Identifikasi Risiko

Yang pertama kali dilakukanadalah studi literatur untuk mengetahuirisiko-risiko apa saja yang kiranyabanyak terjadi pada proyekpembangunan konstruksi bangunanbertingkat tinggi, seperti pada proyekapartemen ini. Pada tabel 3. 1. telahdisebutkan risiko-risiko apa saja yangbanyak terjadi pada proyekpembangunan konstruksi bangunanbertingkat tinggi. Berikut adalah tabel3. 1. yang telah ditampilkan pada babsebelumnya.

4. 2. 2. Analisa Risiko

Setelah diketahui risiko-risikomana saja yang telah terjadi padaproyek The Pakubuwono View ini,lalu dilanjutkan dengan analisa risikoyang menggunakan tabel Probabilityx Impact (PxI). Dimana untukmengukur probability kejadian item-item risiko digunakan skala Likert,yaitu :

Sangat Rendah = 1

Rendah = 2

Cukup Besar = 3

Besar = 4

Sangat Besar = 5

Begitu pula untuk mengukur impactdari kejadian item-item risiko jugadigunakan skala Likert, yaitu :

Sangat Kecil = 1

Kecil = 2

Cukup Besar = 3

Besar = 4

Sangat Besar = 5

Proses pengerjaan tabelProbability x Impact adalah dengancara memasukkan nilai kali kejadianke dalam skala probability yang telahditentukan. Setelah itu juga denganmemasukkan nilai impact terhadapbiaya ke dalam skala impact yangtelah ditentukan. Nilai dari kalikejadian didapat dari jumlah frekuensirisiko-risiko yang telah terjadi yangsebelumnya telah dibahas pada riskregister. Lalu nilai dari impactterhadap biaya juga diambil dari riskregister. Setelah memasukkan nilai-nilai tersebut ke dalam skala yangtelah ditentukan, lalu dilanjutkandengan mengalikan skala pada kolomprobability dan skala pada kolomimpact. Setelah itu didapat nilai yangdijadikan acuan untuk mengetahuirisiko-risiko mana saja yangkemungkinan terjadinya besar danmenimbulkan dampak yang signifikanterhadap biaya. Berikut adalah tabelProbability x Impact terhadap biaya.

Tabel 4. 3. Tabel Probability x Impact(terhadap biaya)

Keterangan skala pada probabilityadalah sebagai berikut :

SR = < 3 kali kejadian

R = 3 – 5 kali kejadian

C = 6 – 7 kali kejadian

B = 8 – 10 kalikejadian

SB = > 10 kali kejadian

Kriteria penetapan skala probabilityini didapatkan dari pihak proyekapartemen The Pakubuwono Viewyang dilengkapi dengan analisa daripihak peneliti. Sedangkan keteranganskala pada impact terhadap biayaadalah sebagai berikut :

SK = < 2% dari nilaipekerjaan

K = 2 – 3% dari nilaipekerjaan

C = 3 – 4% dari nilaipekerjaan

B = 4 – 5% dari nilaipekerjaanSB = > 5% dari nilai pekerjaan

Selanjutnya analisa dilakukan denganmemasukkan jenis-jenis risiko yangtelah terlampir pada tabel 4. 1. kedalam tabel Probability x Impact(terhadap waktu). Proses pengerjaantabel Probability x Impact adalahdengan cara memasukkan nilai kalikejadian ke dalam skala probabilityyang telah ditentukan. Setelah itu jugadengan memasukkan nilai impactterhadap waktu ke dalam skala impactyang telah ditentukan. Nilai dari kalikejadian didapat dari jumlah frekuensirisiko-risiko yang telah terjadi yangsebelumnya telah dibahas pada riskregister. Lalu nilai dari impactterhadap waktu juga diambil dari riskregister. Setelah memasukkan nilai-nilai tersebut ke dalam skala yangtelah ditentukan, lalu dilanjutkandengan mengalikan skala pada kolomprobability dan skala pada kolomimpact. Setelah itu didapat nilai yangdijadikan acuan untuk mengetahuirisiko-risiko mana saja yangkemungkinan terjadinya besar danmenimbulkan dampak yang signifikanterhadap waktu.Tabel probability ximpact terhadap waktu dijabarkansebagai berikut :

Tabel 4. 4. Tabel Probability x Impact (terhadapwaktu)

Keterangan skala pada probabilityadalah sebagai berikut :

SR = < 3 kali kejadian

R = 3 – 5 kali kejadian

C = 6 – 7 kali kejadian

B = 8 – 10 kalikejadian

SB = > 10 kali kejadian

Kriteria penetapan skala probabilityini didapatkan dari pihak proyekapartemen The Pakubuwono Viewyang dilengkapi dengan analisa daripihak peneliti. Sedangkan keteranganskala pada impact terhadap biayaadalah sebagai berikut :

SK = < 10 hari daridurasi proyek

K = 10 – 20 hari daridurasi proyek

C = 21 – 30 hari daridurasi proyek

B = 31 – 40 hari daridurasi proyekSB = 41 – 50 hari dari durasi

proyekDari tabel Probability x Impact didapatkanbeberapa risiko yang mempunyai nilai yangcukup besar dibandingkan dengan risiko-risikolainnya. Risiko-risiko yang mempunyai nilaicukup besar itulah yang merupakan hasilanalisa dari risiko yang kemungkinan besarterjadinya paling besar dan yang menimbulkandampak yang cukup signifikan dibandingrisiko lainnya terhadap biaya maupun terhadapwaktu. Pada kedua tabel di bawah ini, jenis-jenis risiko yang diberi warna abu-abumerupakan risiko yang kemungkinanterjadinya paling besar dan menyebabkandampak yang cukup signifikan terhadap biayamaupun terhadap waktu. Risiko yang diberiwarna adalah risiko yang memiliki nilai besardan juga risiko yang melebihi skala nomor 2pada skala probability dan impact.

Tabel 4. 5. Tabel Probability x Impact(terhadap biaya) yang dilengkapi dengan

Risiko yang telah terpilih

Tabel 4. 6. Tabel Probability x Impact(terhadap waktu) yang dilengkapi dengan

Risiko yang telah terpilih

Dari tabel-tabel tersebutdiatas, didapatkan risiko-risiko yangpaling berisiko untuk terjadi.

4. 3. Respon Risiko

Dari risiko-risiko yangdidapatkan melalui analisa sebagairisiko yang kemungkinannya palingbesar untuk terjadi dan yangmenimbulkan dampak terhadap biayamaupun waktu yang cukup signifikan,dilakukanlah in depth interview untukmengetahui penyebab terjadinya risikotersebut, respon terhadap risikotersebut, dan yang terjadi setelahdilakukannya respon tersebut.Hasilnya adalah sebagai berikut :

BAB VKESIMPULAN DAN SARAN

5. 1. Kesimpulan

Hasil akhir dari penelitianini adalah merupakan jawaban daripermasalahan yang ada pada bab awalTugas Akhir ini, yaitu :

1. Risiko yang diprediksi akanterjadi pada sisa waktupengerjaan proyek apartemenThe Pakubuwono View adalah :

No.Jenis Risiko

PxI (biaya) PxI (waktu)

1. Perubahan desain (25) Perubahan desain (25)

2.Keterlambatanpembayaran oleh pihakOwner (20)

Kerusakan ataukehilangan material (4)

3.Kerusakan ataukehilangan material (8)

Kerusakan peralatankerja (4)

4.Kerusakan peralatankerja (8)

Keterlambatanpembayaran oleh pihakOwner (4)

5.Kecelakaan tenaga kerja(4)

6.Krisis keuangan global(4)

7.Perubahan harga material(4)

a. Pemesanan material yangterlambat

b. Kurangnya peralatan

c. Lebihnya ketersediaanmaterial

d. Kerusakan atau kehilanganmaterial

e. Kerusakan peralatan kerja

f. Perubahan harga material

g. Adanya metode konstruksibaru, yang salah diterapkanpada proyek

h. Prioritas proyek tidak jelas

i. Penyusunan rangkaian proyekyang kurang baik

j. Perubahan desain

k. Tenaga kerja mogok bekerja

l. Kecelakaan tenaga kerja

m. Kelalaian tenaga kerja

n. Adanya miss-komunikasiantara sesama perangkat padaproyek

o. Krisis keuangan global

p. Keterlambatan pembayaranoleh pihak owner

q. Sub-kontraktor yang kurangberkualitas

2. Menganalisa risiko yangkemungkinan besar akan terjadipada proyek ini adalah denganmenggunakan tabel Probablity xImpact terhadap biaya maupunterhadap waktu. Dari analisatersebut didapatkan risiko yangkemungkinan besar terjadi danmenimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap biaya adalah :

a. Perubahan desain

b. Keterlambatan pembayaranoleh pihak owner

c. Kerusakan atau kehilanganmaterial

d. Kerusakan peralatan kerja

e. Kecelakaan tenaga kerja

f. Krisis keuangan global

g. Perubahan harga material

Perubahan desain menyebabkandampak yang cukup besarterhadap biaya.

Sedangkan risiko-risiko yangkemungkinan besar terjadi danmenimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap waktu adalahsebagai berikut :

a. Perubahan desain

b. Kerusakan atau kehilanganmaterial

c. Kerusakan peralatan kerja

d. Keterlambatan pembayaranoleh pihak owner

Perubahan desain jugamenyebabkan dampak yang cukupbesar terhadap waktu.

Pada proyek pembangunanapartemen The Pakubuwono Viewini didapatkan risiko perubahandesain yang kemungkinanterjadinya paling besar dan jugamenimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap biaya dan waktu.

3. Penanganan respon risiko padarisiko perubahan desain yangmerupakan risiko terbesar yangmungkin dapat terjadi dan dapatmenimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap biaya maupunwaktu pada proyek pembangunanapartemen The Pakubuwono ViewJakarta adalah dengan cara

pencegahan yang salah satunyadapat dilakukan dengan caramemproses persetujuan variationorder dengan perhitungan labamasih tetap terjaga dan juga dapatmengajukan claim perpanjanganwaktu akibat dari perubahandesain yang diminta oleh pihakowner.

Selain risiko perubahan desain,ada enam risiko lain yang dinilaicukup besar kemungkinanterjadinya dan menimbulkandampak yang cukup besarterhadap biaya. Yang pertamaadalah keterlambatan pembayaranoleh pihak owner, dimanadibutuhkan pencegahan untukmerespon risiko tersebut. Salahsatunya adalah dengan caramembuat kesepakatan bersamadengan pihak owner. Risikoberikutnya adalah kerusakan ataukehilangan material, dimanadibutuhkan pengawasan untukmerespon risiko tersebut. Salahsatu caranya adalah denganmelakukan pengawasan pada saatpenerimaan material. Risiko yangketiga adalah kerusakan peralatankerja, dimana juga dibutuhkanpengawasan untuk meresponrisiko ini. Salah satunya adalahdengan melakukan pengawasanpada jadwal service berkala alat.

Sedangkan risiko lain yang dinilaicukup besar kemungkinanterjadinya dan menimbulkandampak yang cukup besarterhadap waktu adalah kerusakanatau kehilangan material. Dimanadalam merespon risiko tersebutdapat dilakukan pengawasandengan cara pengawasan padapenyimpanan material. Risikoyang kedua adalah kerusakanperalatan kerja, dimana jugadibutuhkan pengawasan untukmerespon risiko tersebut. Salahsatunya adalah dengan carapengawasan terhadap serviceberkala alat. Risiko yang terakhiradalah keterlambatan pembayaran

oleh pihak owner, dimanadibutuhkan pengawasan untukmerespon risiko tersebut. Salahsatunya adalah dengan caramelakukan pengawasan terhadapkesepakatan yang telah disetujuisebelumnya tentang pengajuansampai persetujuan progress.

5. 2. Saran

Tentunya penelitian TugasAkhir ini masih belum sempurna.Untuk penelitian-penelitian sejenisselanjutnya disarankan untuk jugamenganalisa risiko-risiko dengan carakuantitatif agar didapatkan hasil yanglebih akurat lagi. Dan juga tak lupauntuk melakukan monitor terhadaphasil yang telah didapatkan.