BAB IV ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini. Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang, perlu sekali mendapat perhatian. PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup. Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall, hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan strategi pemasarannya.

4.1

Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I) 2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010, realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun diperkirakan sebesar 6,0 persen. Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010. Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1 Beberapa Indikator Makro Ekonomi IndonesiaUraian Pertumbuhan PDB (%) Inflasi IHK Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)(%)Sumber: BPS, BI. * angka per triwulan III 2010

2005 5.69% 17,11 9.713 12,75

2006 5.50% 6,60 8.980 9,75

2007 6.35% 6,59 9.124 8,00

2008 6.01% 11,06 9.672 9,25

2009 4.55% 2,78 10.326 6,50

2010* 5,80 5,35 9.128 6,50

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti. Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2

Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok. Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar. Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja. Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain : 1. Efisiensi Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter. 2. Menerapkan One Stop Living Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat. 3. Mengurangi kemacetan Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan karena adanya integrasi peruntukan yang ada. Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

Tabel 4.2 Bangunan Superblok di JakartaLuas Lahan (Ha) 21,00 5,13 12,00 Tahun Pengembangan 2006 2007 2008

Nama Superblok Podomoro City (Central Park) Season City St Moris

Lokasi Tanjung Duren, Jakbar Grogol, Jakbar Puri Indah, Jakbar

Developer Agung Podomoro Group Agung Podomoro Group Lippo Group

Mix Use Apartemen, perkantoran, ruko, mall, dan hotel Apartemen, townhouse, retail (trade mall), ruko Apartemen, perkantoran, hotel, mall, rumah sakit, sekolah, see world, exhibition center, clubhouse, exotic spa, wedding chapel, helipad Apartemen, perkantoran, hotel, mall Apartemen, perumahan, perkantoran, hotel, mall, museum & auditorium Apartemen, perkantoran, entertainment center Apartemen, perkantoran, hotel, mall, entertainment center, rumah sakit, sekolah, heliped Apartemen, perkantoran, hotel, mall Apartemen, perkantoran, hotel, mall, entertainment center, exhibition center Apartemen, perumahan, perkantoran, hotel, mall, pusat rekreasi dan hiburan Apartemen, mall, pusat rekreasi dan hiburan Apartemen, perkantoran, hotel, mall, pusat rekreasi dan hiburan

Gandaria City Ciputra World

Kabayoran Lama, Jaksel Dr. Satrio, Jaksel

Pakuwon Group Ciputra

8,50 5,5

2008 -

Kuningan City Kemang Village

Dr. Satrio, Jaksel Kemang, Jaksel

Agung Podomoro Group Lippo Group

2,90 12,00

2008 2008

Kota Kasablanka Rasuna Epicentrum

Kasablanka, Jaksel Rasuna Said, Jaksel

Pakuwon Group Bakrieland Development

9,50 53,50

2007 2008

CBD Pluit

Pluit, Jakut

Agung Podomoro Group

5,76

2005

Kelapa Gading Square Grand Indonesia Shopping Town

Kelapa Gading, Jakut Thamrin, Jakpus

Agung Sedayu Group Djarum Group

15,65 7,00

2007 2007

Sumber : Diolah dari berbagai sumber

IV - 4

Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock, yaitu : Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok, dipersyaratkan : - Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar. - Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung. - Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat, yaitu sebagai berikut: Pada kategori padat, ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%; Pada kategori kurang padat, ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50% Pada kategori tidak padat, ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.

Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok.

4.3 4.3.1

Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta Pasokan (Supply)

Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa, apartemen service dan apartemen strata title atau kondominium. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut: a. Apartemen sewa; yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang berfungsi sebagai rumah yang disewakan, dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan hallway. b. Apartemen service; yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur, AC, mesin cuci, dan lain-lain), yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room cleaning seperti layaknya di hotel. c. Kondominium; yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik, yang dapat dimiliki secara individu.

IV - 5

Kondomonium Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76.338 unit. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3.440 unit. Penambahan pasokan berasal dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat. Gambar 4.1 Perkembangan Kondomonium di Jakarta

Sumber : Colliers

Berdasarkan lokasi apartemen, terbagi dalam prime location residential dan secondary location residential. Yang termasuk dalam prime location, yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Jend. Sudirman - Thamrin, Jl. HR Rasuna Said, dan Jl. Jend.Gatot Subroto. Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti Menteng, Kebayoran Baru, Simprug, Permata Hijau, Kemang, dan Pondok Indah. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat, dengan persentase sebesar 45,83% dari total supply.

IV - 6

Gambar 4.2 Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah UnitCBD 23.37% Jaksel 12.08%

Jakut 20.77% Jakpus 16.27% Jaktim 5.01% Jakbar 22.50%

Apartemen Sewa Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis, yaitu apartemen service dan apartemen non service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping), sedangkan apartemen non service merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar apartemen. Tabel 4.3 Beberapa Apartemen Sewa di JakartaNo. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Nama Apartemen The Ascot Plaza Residence (Kempinsky) Hilton Residence Somerset Grand Citra Istana Sahid Four Season Syailendra Kuningan Pacific Place Service Oakwood Premier Cozmo

Sumber : Dari berbagai sumber

IV - 7

Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit, karena para pengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa, sehingga membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010, yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service, yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Dengan adanya penambahan tersebut, jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7.938 unit. Sebagian besar pasokan apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service. Gambar 4.3 Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta

Sumber : Colliers

4.3.2

Permintaan (Demand)

Kondomonium Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Karena itulah, proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat menjadi pilihan bagi konsumen. Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. Kepemilikan apartemen dipermudah, dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode, pembeli dibebaskan dari down payments, diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment jangka pendek.

IV - 8

Gambar 4.4 Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta77%

76% 75%74% 74%

76%

76%74% 74%

73% 72%71%

72%

70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010

Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Tingkat penyerapan unit apartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Untuk wilayah CBD take up rate berkisar antara 80% s.d 95%, sedangkan untuk wilayah Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.d 90%.

Sumber :PT Piesta Riset

Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel berikut: Tabel 4.4 Beberapa Apartemen Strata-TitleNo. Nama Lokasi HR Rasuna Said Kelapa Gading Kemayoran Kemayoran Kemayoran Kelapa Dua Tanjung Duren Kelapa Gading Jl. S. Parman Total Unit 3.544 1.021 2.824 676 400 308 2.630 1.544 48 Take Up Rate 90% 97% 90% 90% 100% 70% 100% 100% 80% Tahun Penyelesaian 1997 1998 1997 1997 1999 2000 Des 2004 Juni 2004 2008

1 Taman Rasuna 2 Wisma Gading Permai 3 Taman Anggrek 4 Kondominium Taman Kemayoran 5 Puri Kemayoran 6 Permata Eksekutif 7 Mediterania Garden Residences 8 Gading Mediterania Residences 9 Grand Soho Sumber: Piesta Research

Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%. Apartemen Sewa Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative stabil. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Beberapa apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Secara keseluruhan, occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69,9% dari 68,53% kuartal sebelumnya.

IV - 9

Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari sisi lokasi, apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja, pusat hiburan, dan aneka fasilitas kota. Gambar 4.5 Occupancy Rates Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

4.3.3

Harga Jual dan Tarif Sewa

Kondomonium Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Sedangkan apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara terutama di Kemayoran dan Pluit, dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m2. Tabel 4.5 Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di JakartaSegmen Pasar Low Middle-Low Middle-Up Upper LuxurySumber : JP Morgan

Harga Rata-rata per m2 Rupiah < 6 juta antara 6 juta-10 juta antara 10 juta-15 juta antara 15 juta-20 juta 20 juta dan sekitarnya US$ sekitar 638 638 s.d 1.064 1.064 s.d 1.596 1.596 s.d 2.128 2.128 dan sekitarnya

IV - 10

Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe, yaitu cash keras, cash bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan). Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun, 10 tahun dan 15 tahun. Apartemen Sewa Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan beberapa strategi, antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu tahun. Pada area CBD, tarif sewa meningkat sebesar 1,3%, menjadi US m $ 17,40/sqm/bulan. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD, tarif sewa rata-rata cenderung stabil, masing-masing sebesar $ 12,40/sqm/ bulan dan $ 8,70/sqm/bulan. Gambar 4.6 Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

IV - 11

4.3.4

Preferensi Pemilihan Apartemen

Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga, keamanan, fasilitas, dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut, diketahui bahwa harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan, dengan persentase sebesar 25%. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut: Gambar 4.7 Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium

17%

8%

25%

50%

harga

Keamanan

fasilitas

Lainnya

Sumber : Piesta research

Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen, maka diketahui bahwa waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30 menit. Gambar 4.8 Preferensi Waktu Tempuh Lokasi Kerja

> 60 menit 18%

< 30 menit 70%

31 - 59 menit 12%

Sumber: Piesta research

Sumber : Piesta research

IV - 12

Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya. 4.4 4.4.1 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta Pasokan (Supply)

Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam beberapa tahun, namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan, bahkan dalam satu-dua tahun ke depan , pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia properti. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis. Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam tabel di bawah ini : Tabel 4.6 Pembagian Kawasan Bisnis di JakartaKawasan KELAS I Sudirman & sekitarnya HR. Rasuna Said & sekitarnya Gatot Subroto & sekitarnya MH. Thamrin & sekitarnya S. Parman MT. Haryono Medan Merdeka Barat KELAS II Ex. Bandara Kemayoran Kebon Sirih & sekitarnya TB Simatupang & Pondok Indah KELAS III Yos Sudarso Kebon Jeruk & sekitarnya Gunung Sahari Warung Buncit & Kemang Cikini & Menteng Sumber : CITRADATA Meliputi Jl. Sudirman, Jl. Mas Mansyur Jl. Asia Afrika, Kawasan SCBD Jl. Rasuna Said, Jl. Dr. Satrio Jl. Casablanca, Kawasan Mega Kuningan Jl. Gatot Subroto, Jl. Kuningan Barat Jl. Thamrin, Jl. Tanjung Karang Jl. Imam Bonjol, Jl. Merdeka Selatan Jl. S. Parman Jl. MT. Haryono Jl. Medan Merdeka Barat

Ex. Bandara Kemayoran Jl. Kebon Sirih, Jl. Ridwan Rais Jl. Medan Merdeka Barat Jl. TB. Simatupang, Pondok Indah

Jl. Yos Sudarso Jl. Perjuangan, Jl. Kedoya Jl. Gunung Sahari Jl. Warung Buncit, Jl. Kemang Raya Jl. Cikini, Jl. Menteng

IV - 13

Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. Walaupun terjadi perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas 53.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281.140 m2 atau naik 53% dibandingkan tahun sebelumnya. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta. Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD), mengikuti tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral. Pada kuartal ketiga 2010, terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan ruang yaitu Graha Tedja. Graha Tedja menambah pasokan 4.500 m2, yang berlokasi di Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran yang akan completion sehingga annual supply seluas 350.000 m2. Gambar 4.9 Perkembangan Supply Ruang Perkantoran

Sumber : Colliers International Indonesia

Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran, diperkirakan di tahun 2011 banyak dibangunnya proyek gedung perkantoran. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning.

IV - 14

Tabel 4.7 Future Supply Gedung Perkantoran di JakartaNama Gedung CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Sentral Senayan 3 18 Park Allianz Tower Tempo Scan Tower AXA Tower K-Link Tower Ciputra Office Tower Multivision Tower Office 8 World Trade Centre 2 The City Center UNDER PLANNING Menara Prima 2 Keppel New Tower Mangkuluhur Tower B Menara Selaras Office Tower @ ex Wisma Benhil Menara Pertiwi Chase Tower Life Tower Graha Surya Internusa 2 Eighty 8 Rifa 2 NON CBD AREA UNDER CONSTRUCTION Central Office Park Menara Citicon Menara Satu MT Haryono Square Menara 165 Wisma Pondok Indah 3 Sovereign Plaza Chitatex Tower UNDER PLANNING Alamanda Tower Talavera Suite The Manhattan (Tower 2) Graha Elnusa 2 Lokasi Rencana Tahun Operasi Sistem Pemasaran

Senayan SCBD Rasuna Said Rasuna Said Satrio Gatot Soebroto Satrio Kuningan Persada Senopati Sudirman KH Mas Mansyur

2010 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012

Lease Lease Lease Lease Strata-title Sale dan Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale

Mega Kuningan Sudirman Gatot Soebroto Sudirman Sudirman Mega Kuningan Sudirman Rasuna Said Rasuna Said Casablanca Satrio

2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013

Lease Strata-title Sale Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Lease Lease Strata-title Sale Strata-title Sale

Jalan Letjen S. Parman Jalan Letjen S. Parman Kelapa Gading Jalan MT Haryono Jalan TB Simatupang Jalan Sultan Iskandar Muda Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang

2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012

Strata-title Sale Lease Strata-title Sale dan Lease Strata-title Sale Strata-title Sale Lease Strata-title Sale Lease

Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang Jalan TB Simatupang

2012 2012 2012 2013

Lease Lease Lease Lease

Sumber: Piesta Riset

4.4.2

Permintaan (Demand)

Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi, minyak dan gas, pertambangan, finance dan perbankan. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung perkantoran dengan luasan lebih dari 1.000 m2. Permintaan banyak yang merupakan perpanjangjangan kontrak yang berjalan, hanya beberapa saja yang merupakan investor baru.

IV - 15

Seiring dengan kondisi ekonomi membaik, dan beberapa developer menunda proyek pengembangannya, tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010. Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010, mencatat tingkat hunian 89,3%. Gambar 4.10 Occupancy Rate Office Building di Jakarta

Sumber : Colliers International Indonesia

4.4.3

Tarif Sewa

Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property lainnya. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. Pada kuartal ketiga tahun 2010, Rata-rata tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga menjadi Rp 101.871/m2/bulan. Service charge juga mengalami peningkatan, akibat kenaikan tarif listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. Pada kuartal tiga 2010, service charge di CBD area US$ 5,99/m2/bulan, sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4,80/m2/bulan. Gambar 4.11 Tarif Sewa di CBD Area

Sumber : Colliers International Indonesia

IV - 16

4.5 4.1.1

Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta Pola Belanja Konsumen

Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, pola belanja masyarakat mengalami perubahan dari pola belanja tradisional menjadi modern. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut : Daya beli masyarakat Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan) Perkembangan ritel modern (hipermarket, supermarket, department store dan minimarket) Sarana transportasi. Kedekatan lokasi Tingkat pendidikan Status sosial dan ekonomi Perkembangan ekonomi nasional Globalisasi ekonomi dan informasi Perkembangan industrialisasi Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja. Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak pilihan untuk berbelanja. Disamping itu, berbagai fasilitas yang disediakan memberikan kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak. Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara pasar modern dengan pasar tradisional. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang berbeda. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Sedangkan untuk belanja kosmetik dan toiletries, 68,7% konsumen memilih berbelanja di supermarket, 49% konsumen berbelanja di minimarket, dan hanya 3,5% memilih belanja di pasar tradisional. Sedangkan untuk belanja fashion, 89,2% konsumen memilih department store.

IV - 17

Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di Jabotabek khususnya produk makanan. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Disamping itu, harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat ditawar serta produk yang segar. Gambar 4.12 Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk100% 80% 60% 40% 20% 0% Hipermarket Minimarket Trad. Market

Food

Cosmetic

Fashion

Sumber : BIRO Survey

Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan tingkat kebutuhan konsumen. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Berdasarkan survey menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31,8% konsumen yang sering belanja di warung terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Sementara itu konsumen yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali sebulan. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1 atau 2 kali sebulan. Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan belanja lainnya atau retail modern, disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat pemenuhan kebutuhan sehari-hari.

IV - 18

Tabel 4.8 Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan UsiaAge HIPERMARKET 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 51,3% 47,0% 47,6% 70,0% 29,0% 35,2% 41,7% 10,0% 12,2% 13,8% 9,5% 0,0% 5,5% 1,6% 1,2% 20,0% 2,1% 2,4% 0,0% 0,0% 1 time 2 times 3 times 4 times > 4 times

SUPERMARKET 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 18,8% 17,0% 15,5% 21,4% 37,6% 36,4% 34,9% 35,7% 24,5% 29,3% 24,0% 35,7% 9,3% 10,5% 17,8% 0,0% 9,8% 6,8% 7,8% 7,1%

MINIMARKET 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 25,0% 15,2% 15,7% 0,0% 30,1% 33,5% 28,4% 50,0% 21,6% 23,0% 17,6% 0,0% 8,7% 12,7% 16,7% 37,5% 14,6% 15,5% 21,6% 12,5%

SHOP 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 2,7% 4,4% 4,6% 11,1% 8,6% 4,4% 5,6% 0,0% 5,1% 7,4% 2,8% 0,0% 18,0% 21,3% 32,4% 22,2% 65,7% 62,5% 54,6% 66,7%

TRADITIONAL MARKET 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 24,4% 13,2% 14,7% 12,5% 16,5% 25,9% 7,4% 12,5% 15,7% 11,3% 16,8% 12,5% 10,3% 18,9% 30,5% 25,0% 33,1% 30,7% 30,5% 37,5%

DEPARTMENT STORE 17 - 25 26 - 35 36 - 45 > 45 31,2% 27,9% 35,4% 46,2% 32,6% 32,4% 29,1% 7,7% 18,6% 20,6% 23,6% 15,4% 7,6% 12,3% 10,2% 15,4% 10,0% 6,7% 1,6% 15,4%

Sumber : BIRO Survey

IV - 19

4.1.2

Pasokan (Supply)

Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan kebutuhan. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua, dimana waktu lalu di rancang sebagai pusat perbelanjaan wholesaler, tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk penjualan mobil (show room). Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center ini tinggi tingkat huniannya. Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan, dimana merupakan strata title retail center, namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung perkantoran. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Saat ini, konsep perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan. Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Kompetisi bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center, tetapi juga dari konsep perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement, City Walk, dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Pada prinsipnya pasar retail akan menarik bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik. Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. Periode 2002 s.d 2009 pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3,77 juta m2 hingga tahun 2009. Begitu pula sepanjang tahun 2010, pasokan ritel juga mengalami peningkatan menjadi 3,92 juta m2. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah Gandaria, yang terletak di Jalan Iskandar Muda, Jakarta Selatan. Luas pusat perbelanjaan tersebut sekitar 86.382 m2 meter persegi, Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki pasar Jakarta pada 2010. Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD, Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Jakarta Utara. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran. Jakarta Selatan, area ritel termasuk CBD, Pondok Indah, Cilandak dan Permata Hijau, sedangkan Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading, Mangga Dua dan Pluit.

IV - 20

Gambar 4.13 Annual Supply Retail di Jakarta

Sumber : Colliers International Indonesia

Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Kondisi ini dapat dilihat dari masih banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City, Kota Kasablanka. 4.5.1 Permintaan (Demand)

Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan yang positif. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s.d 90%. Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010, ditunjukkan dari beberapa penyewa yang akan segera beroperasi. The Foodhall, beroperasi di shopping arcade Bellezza, berlokasi di Permata Hijau, Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza, menempati ruang yang ditinggalkan oleh Carrefour. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park, dengan resmi beroperasi SOGO, diikuti oleh Zara, dan Kidz Station. Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. Beberapa toko baru juga dibuka di Plaza Senayan, termasuk jam tangan Omega, Parang Kencana Batik, Tag Heuer, Charles & Keith dan Fat Burger. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa, termasuk restoran Ta Wan dan outlet hand phone. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang, dengan berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival, Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.

IV - 21

Gambar 4.14 Total Kumulatif Supply, Demand dan Tingkat Hunian Retail

Sumber: Colliers

4.5.2

Tarif Sewa

Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Hal ini disebabkan banyak developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar. Pada kuartal ketiga tahun 2010, rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.000/m2/bukan, Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.000/m2/bulan. Gambar 4.15 Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta

Sumber: Colliers

IV - 22

4.6 4.6.1

Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta Pasokan (Supply)

Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian Indonesia. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber kesempatan kerja. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel. Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan, perdagangan, jasa, perindustrian, budaya dan pariwisata, sehingga fungsi-fungsi tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah hotel. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya. Pada tahun 2008, jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320 hotel, terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Adapun jumlah hotel di Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.9 Jumlah Hotel di JakartaWilayah Jaksel Jaktim Jakpus Jakbar JakutSumber : BPS

Hotel Berbintang 31 5 77 22 11

Hotel Non Bintang 12 22 80 34 26

Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di Jakarta Pusat, dengan kontribusi sebesar 52,7%. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan sebesar 21,2% dari total hotel di Jakarta.

IV - 23

Gambar 4.16 Persentase Jumlah Hotel di Jakarta, 2008Jakbar 15,1% Jakut 7,5% Jaksel 21,2%

Jakpus 52,7%

Jaktim 3,4%

Sumber : BPS

Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4. Sementara hotel bintang 1 dan 2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget hotel. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan stand-alone (bukan jaringan seperti bintang 3, 4 dan 5). Namun dalam perkembangannya jaringan hotel yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan portofolio hotelnya. 4.6.2 Rata-rata Occupancy Rate

Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial, ekonomi, politik serta keamanan. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009, tingkat penghunian kamar relatif stabil, walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada pertengahan tahun 2009. Pada tahun 2009, rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Realisasi kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 telah mencapai kurang lebih 68%. Untuk hotel bintang lima, tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun 2007 s.d 2009. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. Realisasi kuartal I 2010 mencapai kurang lebih 69%. Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s.d September 2010 adalah sebagai berikut.

IV - 24

Gambar 4.17 Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate Hotel Berbintang di Jakarta

Sumber : BPS DKI Jakarta Ket. *) Januari s.d September 2010

4.7

Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta

Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di atas tanah seluas 5,5 hektar. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di Jalan Dr Satrio. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium, service apartment, office building, shopping center, hotel, museum, dan auditorium. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia, Ciputra World memiliki daya saing yang tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan. Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun wisatawan, dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapores Orchard Road. Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut : Shopping Center Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan entertainment. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja, makan, dan tempat rekreasi. Direncanakan luas mall gross area 135.500 m2 dengan NLA 77.600 m2.

IV - 25

Office Tower Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang prestige. Direncanakan luas office tower gross area 73.500 m2. Hotel Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap. Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel 174 unit. MyHome Apartment (Kondomonium) Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.000 m2 dengan jumlah unit apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit. Serviced Apartment Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.000 m2 dengan leaseable area 17.900 m2. Raffles Residence Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.000 m2 dengan net area 41.000 m2. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. penthouse)

4.8

Profil Ciputra Group

Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia. Disamping itu, sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti, Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Hal ini terbukti dari proyek properti yang telah dikembangkan, antara lain : a. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Saat ini Hotel Ciputra Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar, yaitu 40 kamar Grand, 199 kamar Deluxe, 24 kamar Superior, 59 Executive Club, 5 Executive Suite, dan 1 President Suite.

IV - 26

Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas 4,1 hektare. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain merenovasi dua lantai kamar Executive, Suite, dan Executive Lounge dengan total kamar yang direnovasi 64 kamar. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima. Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2,75 hari. Berdasarkan kewarganegaraan, di tahun 2009, tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari Indonesia. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya. Selanjutnya tamu dari Eropa, Amerika dan Negara lainnya. Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Di tahun 2009, Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi kurang lebih 70.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25.670.184 orang per tahun serta tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1.325.040 mobil dan 1.336.120 motor. Hal ini disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal Ciputra Jakarta, yaitu Watsons Personal Care, Hero Supermarket, Gold Gym, Matahari Department Store, Toko Buku Gramedia, Toko Buku Gunung Agung, Cineplex 21, dan lainlain. Ditahun 2009, Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta Terbanyak. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik. b. Hotel dan Mall Ciputra Semarang Berdiri di atas lahan seluas 1,7 Hektar, Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5 yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Hingga tahun 2009, Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan berbagai tipe dan jumlah kamar, yaitu 5 kamar Suite, 21 kamar Executive, 150 kamar Deluxe, 10 kamar Superior, dan 14 kamar Grand Deluxe. Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis, berada di tengah kawasan bisnis dan pemerintahan Simpang Lima, Semarang, Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari Bandara Ahmad Yani. Di tahun 2009, Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian rata-

IV - 27

rata di atas rata-rata pasar, yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu selama 2,75 hari. Mal Ciputra memiliki luas 20.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. Tingkat hunian rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. Pilihan yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael Supermarket, Robinson Departement Store, KFC, Fantasia, Cineplex 21, Mc Donalds, dan Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih 38.610 orang per hari atau sekitar 14.092.823 orang per tahun. Selain itu, sepanjang tahun 2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596.490 mobil dan 956.901 motor. c. Somerset Grand Citra Serviced Residence Jakarta Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1,1 hektar ini telah beroperasi sejak tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott Group Singapore. Pada tahun 2009, tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61% dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat. Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. DR. Satrio Kaveling 1, yang dikenal sebagai kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini; dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. Mulai tahun 2009, Somerset telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan penghuni.

4.9 4.9.1

Rencana Pemasaran Proyeksi Penjualan

Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Saat ini telah terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%, yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.d 2010. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan sekitarnya seperti Tangerang.

IV - 28

Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.351 m2 kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika tercapai kesepakatan dari dua belah pihak. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini. Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi, maka rencana penjualan Ciputra World adalah sebagai berikut: Tabel 4.10 Proyeksi Penjualan Ciputra WorldUraian Mall Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Hotel Kamar Tersedia Occupancy Office Tower Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa Service Apartment Luas Tersedia % Sewa Luas Tersewa MyHome Apartment Luas Siap Dijual Total Luas Terjual Raffles Residence Luas Siap Dijual Total Luas Terjual 18.600 17.428 41.200 2.472 1.172 1.172 38.728 4.944 2011 2012 2013 77.600 99,7% 77.351 174 50,0% 64.400 50,0% 32.200 17.900 50,0% 8.950 33.784 4.944 2014 77.600 99,7% 77.351 174 55,0% 64.400 60,0% 38.640 17.900 65,0% 11.635 28.840 6.592 2015 77.600 99,7% 77.351 174 60,0% 64.400 70,0% 45.080 17.900 75,0% 13.425 22.248 9.064 2016 77.600 99,7% 77.351 174 65,0% 64.400 80,0% 51.520 17.900 75,0% 13.425 13.184 4.944 2017 77.600 99,7% 77.351 174 65,0% 64.400 80,0% 51.520 17.900 75,0% 13.425 2018 77.600 99,7% 77.351 174 65,0% 64.400 80,0% 51.520 17.900 75,0% 13.425 2019 77.600 99,7% 77.351 174 65,0% 64.400 80,0% 51.520 17.900 75,0% 13.425 -

IV - 29

4.9.2

Proyeksi Harga Jual dan Sewa

Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut : Tabel 4.11 Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World JakartaUraian Mall Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Hotel Tarif Kamar (Rp 000) Office Tower Rental (Rp000/m2/bulan) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Service Apartment MyHome Apartment Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) Raffles Residence Harga Jual (Rp 000/m2) Service Charge (Rp000/m2/bulan) 2011 27.416 2012 29.061 2013 204 107 2.376 143 54 277 54 38.178 54 2014 204 107 2.530 152 57 295 57 40.660 57 2015 211 110 2.695 162 60 313 60 43.302 60 2016 218 114 2.870 173 63 333 63 46.117 63 2017 226 118 3.057 182 67 353 67 67 2018 236 123 3.255 192 70 376 70 70 2019 246 129 3.467 203 74 399 74 74

33.660

35.848

Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Adapun harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut : Apartemen Strata Title (Kondominium)No. CBD 1. 2. 3. 4. 5. Nama Apartemen Verde Apartment Keraton The Grand Hyatt Residence Airlangga The Peak Sudirman Pacific Place Lokasi Kuningan, Jaksel MH. Thamrin, Jakpus Kuningan, Jaksel Jl. Jend. Sudirman, Jaksel Jl. Jend. Sudirman, Jaksel Luas (m2) 509 500 800 418 500 Harga Jual (Rp/m2) 23.000.000 36.000.000 22.500.000 23.600.000 32.400.000

Non CBD 1. The Pakubuwono View 2. Apartemen Dharmawangsa 3. Kemang Village 4. Essence Dharmawangsa 5. 1 Park ResidenceSumber : Hasil Survey

Jl. Pakubuwono, Jaksel Jl. Dharmawangsa,Jaksel Jl. Antasari, Jaksel Dharmawangsa, Jaksel Jl. Gandaria, Jaksel

150 458 132 177 91

24.000.000 49.000.000 17.000.000 19.000.000 14.000.000

IV - 30

Apartemen ServiceNo. CBD 1. 2. 3. 4. 5 Nama Apartemen Capital Residence Kempinski Apartment Aston Rasuna Residence Somerset Grand Citra The Mayflower Lokasi Jl. Jend. Sudirman, Jaksel MH. Thamrin HR. Rasuna Said, Jaksel Jl. Satrio Kuningan, Jaksel Luas (m2) 150 250 74 157 135 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 264.000 216.000 297.297 177.707 253.333

Non CBD 1. Apartemen Dharmawangsa 2. Apartemen Alson 3. Ascott Jakarta 4. Batavia Apartment 5. Somerset BerlianSumber : Hasil Survey

Jl. Pakubuwono, Jaksel Jl. Senen Raya, Jakpus Kebon Kacang, Menteng Jl. KH. Mas Mansyur, Jakpus Permata Hijau

83 99 166 185 135

428.571 227.273 200.602 185.514 203.333

PerkantoranNo. Nama Gedung Lokasi Kuningan, Jaksel Kuningan, Jaksel Kuningan, Jaksel Jl. Gatot Subroto Jl Jend. Sudirman, Jaksel Occupancy Rate 100% 70% 60% 100% 90% Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Rental Rates Service Charge 120.000 s/d 150.000 40.000 125.000 60.000 202.500 31.500 189.000 (Inc. Service Charge) 150.000 35.000

CBD 1. Menara Dea 2 2. Menara Palma 3. Kuningan City 4. Menara Mulia 5. Indofood Tower Non CBD 1. Menara MTH 2. Belleza 3. Menara Batavia 4. Ratu Prabu 1 5. Grand SohoSumber : Hasil Survey

Jl. MT Haryono, Jaktim Arteri Permata Hijau, Jaksel Jl. KH Mansyur, Jakpus Jl. TB Simatupang, Jaksel Jl. S. Parman

80% 90% 100% 100% 85%

Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates Service Charge Rental Rates

125.000 35.000 150.000 25.000 140.000 31.500 108.000 36.000 162.000 (Inc. Service Charge)

IV - 31

Pusat PerbelanjaanNo. Nama Mall Lokasi Jl. Gatot Subroto Jl. MH Thamrin, Jakpus Jl. Satrio Senayan, Jaksel Jl. MH Thamrin, Jakpus Rental Service Charge Rental Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) 200.000 s.d 300.000 75.000 834.000 (Inc. Service Charge) 500.000 s.d 850.000 85.000 800.000 90.000 843.000 (Inc. Service Charge)

CBD 1. Plaza Semanggi 2. 3. 4. 5. Grand Indonesia Kuningan City Senayan City Grand Indonesia

Non CBD 1. Central Park 2. Pejaten Village 3. Gandaria City 4. Mal Kelapa Gading 5. Pondok Indah MallSumber : Hasil Survey

Jl. Tanjung Duren, Jakbar Rental Service Charge Pejaten, Jaksel Rental Gandaria, Jaksel Kelapa Gading, Jakut Pondok Indah, Jaksel Rental Service Charge Rental Service Charge Rental Service Charge

120.000 s.d 600.000 40.000 300.000 s.d 400.000 (Inc. Service Charge) 487.500 82.500 210.000 77.000 480.000 s.d 600.000 88.000

HotelNama Hotel Ritz Carlton Hotel (Pacific Place) Kategori Kelas ***** Tarif Kamar (Rp) Superior Grand Club - Week end - Week day Executive Grand Club - Week end - Week day Junior Suite - Week end - Week day Junior Suite (Privat Spa) - Week end/Week day Ritz Carlton Suite - Week end/Week day President Suite - Week end/Week day

2.652.200 3.453.200 2.919.200 3.720.200 3.542.200 3.987.200 4.610.200 34.603.200 60.520.000

Sumber : Hasil Survey

IV - 32

4.9.3

Manajemen Pengelolaan

Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan, antara lain : a. Hotel Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles, yang telah memiliki jaringan internasional. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Selain itu memiliki brand image tersendiri karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan The Daily Telegraph, Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007. Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited), pada tanggal 29 April 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited. Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut : ASIA PASIFIK Singapura Kamboja China

Philipina Maladewa Seychelles TIMUR TENGAH/AFRIKA Uni Emirat Arab Saudi Arabia EROPA Perancis Istambul AMERIKA Kepulauan Karibia

Raffles Hotel Raffles Grand Hotel d'Angkor, Siem Reap Raffles Hotel Le Royal, Phnom Penh Raffles Beijing Hotel Raffles Tianjin Raffles Sanya, Qingshui Bay (opening 2012) Raffles Makati Raffles Konottaa Raffles Praslin

Raffles Dubai Raffles Makkah Palace Le Royal Monceau Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012) Raffles Tortola

IV - 33

Gambar 4.18 Beberapa Raffles Hotel dan Resort

Raffles Hotel, Singapura

Raffles Grand Hotel dAngkor

Raffles Dubai

Raffles Praslin

b. Service Apartment Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited), pada tanggal 26 Februari 2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan apartemen dengan PT Ascott International Management.. 4.9.4 Target Market

Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut. a. Office Tower Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium, didukung dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat strategis. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi, fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi, 100% electrical back-up, dan

IV - 34

lain sebagainya. Selain itu, gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari Green Building di Indonesia. Dengan segala kelebihannya, gedung perkantoran CWJ ini ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis menengah ke atas. b. Mall Secara kesuluruhan, tidak terkecuali pusat perbelanjaannya, Ciputra World Jakarta diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Lokasinya yang strategis dan didukung dengan lingkungan sekitar yang aktif, maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung secara terus-menerus. Untuk itu, Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai dengan profile pengunjung. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat melengkapi Mall Ciputra World Jakarta, sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang tinggal dan bekerja di lingkungan ini. c. MyHOME Apartment MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Dengan segala kemewahan dn kenyamanannya, MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari pengembalian yang menjanjikan.

4.10

Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah direncanakan adalah sebagai berikut : a. Office Tower Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Procon Indah akan memberikan masukan dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World Jakarta, melakukan intelijen pasar, kegiatan pemasaran, administrasi mengenai ketentuan sewa, dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta.

IV - 35

b. Mall Dalam kegiatan pemasarannya, PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle. Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta. c. MyHOME Apartment Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment, PT Ciputra Adigraha bekerjasama dengan PT TigaDua. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran yang efektif, memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment, merekomendasikan harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut, membantu CAG dalam berhubungan dengan advertising agency, serta mengidentifikasikan dan memprospek customers.

4.11

Kesimpulan

1. Pembangunan property di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan berbagai konsep, salah satunya adalah konsep Superblock. 2. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha diatas tanah seluas 5,5 hektar. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah kondomonium, service apartment, office building, shopping center, hotel, museum, dan auditorium. 3. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. Saat ini telah terjual 79 unit kondomonium atau take up rate 58%, yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.d 2010. 4. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei 2011, dengan luas disewa 77.351 m2. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott.

IV - 36