1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Sesuai dengan arahan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) DKI Jakarta

2010 dan untuk mendukung fungsi Kota Jakarta sebagai ibukota negara dan pusat

kegiatan ekonomi yang memiliki peran penting dalam pelaksanaan pembangunan

baik yang berskala lokal, nasional maupun internasional, seluruh Kotamadya yang ada

di dalam Pemerintah Propinsi DKI Jakarta turut berperan aktif dalam

mengembangkan potensi-potensi yang dimiliki wilayahnya masing-masing. Namun,

pada kenyataannya, pelaksanaan pembangunan yang terjadi pada saat ini cenderung

ke arah selatan Jakarta. Apabila hal ini dibiarkan maka hal ini akan membawa dampak

negatif, karena Jakarta Selatan diarahkan untuk memiliki fungsi sebagai daerah

resapan. Oleh karena itu, agar tercipta keseimbangan ekosistem maka pembangunan

akan diprioritaskan ke arah koridor Timur, Barat, dan Utara Jakarta dan membatasi

pengembangan ke arah Selatan.1

Salah satu program pembangunan yang disusun oleh pemerintah daerah

Jakarta Timur adalah rencana pengembangan kawasan Sentra Primer Baru Timur

(SPBT). SPBT merupakan suatu kawasan dengan luas ±96 Ha yang direncanakan

sebagai kawasan multifungsi seperti pusat pemerintahan, perkantoran dan jasa,

perdagangan, peribadatan, pendidikan, kesehatan, perumahan, rekreasi, olahraga dan

sosial budaya. Kawasan ini terletak pada lokasi yang cukup strategis yaitu berada di

persimpangan jalan penghubung antara pusat bisnis Kota Jakarta dan Kota Bekasi

dan juga didukung oleh rencana-rencana pembangunan infrastruktur di wilayah

Jakarta Timur seperti rencana Banjir Kanal Timur, Stasiun Pondok Kopi dan

Cakung, dan Terminal Bus Pulogebang.

Sejak krisis ekonomi pada tahun 1997, implementasi rencana pengembangan

Kawasan SPBT menjadi terhambat. Dalam 5 (lima) tahun terakhir pembangunan

yang terjadi antara lain adalah pembangunan jalan, fly over, dan under pass. Selain itu 1 Disadur dari Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2010

2

telah terbangun beberapa perkantoran seperti Kantor Walikotamadya Jakarta Timur,

Kantor STO Pulo Gebang, Kantor Pelayanan PLN Rayon Pondok Kopi, dan Kantor

Pertanahan Jakarta Timur. Setelah itu pemerintah menghadapi keterbatasan dana

sehingga pembangunanpun menjadi terhenti. Dengan keterbatasan dana tersebut,

pemerintah mencoba untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta. Pemerintah

berusaha menarik para investor atau pengembang properti untuk menanamkan

dananya dan mengembangkan properti di kawasan SPBT sesuai dengan rencana awal

pengembangan kawasan tersebut yang terdiri dari beberapa tipe properti yaitu

perkantoran, perdagangan dan hunian.

Agar para investor tertarik dengan rencana pembangunan Kawasan SPBT

tersebut maka dibutuhkan rencana pembangunan properti yang sesuai dengan

keinginan mereka. Dengan lokasi yang berada di Jakarta Timur tepatnya Kelurahan

Pulo Gebang, jenis properti apakah yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT?

Oleh karena itu, untuk mengetahui jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di

Kawasan SPBT dibutuhkan suatu studi mengenai trend properti yang ada di Kota

Jakarta pada umumnya dan analisis mengenai lingkungan di sekitar kawasan SPBT.

1.2 Rumusan Persoalan

Rencana pengembangan Kawasan SPBT yang diharapkan dapat menjadi roda

penggerak ekonomi di Jakarta Timur mulai terhenti karena keterbatasan dana yang

dialami oleh pihak pemerintah. Karena keterbatasan tersebut, pemerintah berupaya

untuk melakukan kerjasama dengan pihak swasta (investor atau pengembang

properti). Agar proyek ini mendapatkan minat dari para investor, rencana

pembangunannya pun harus menarik, terutama dari jenis properti yang akan

dikembangkan. Berdasarkan hal tersebut, yang menjadi permasalahan dalam studi ini

adalah belum diketahuinya tipe properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan

SPBT.

Jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di kawasan ini dapat

ditentukan berdasarkan trend perkembangan properti di Jakarta pada saat ini yang

disesuaikan dengan kondisi lingkungan di sekitar kawasan perencanaan SPBT. oleh

3

karena itu, pertanyaan yang ingin ditemukan jawabannya di dalam studi ini adalah

sebagai berikut:

Bagaimanakah trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan, dan

perumahan di Jakarta pada saat ini?

Tipe properti seperti apakah yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan

SPBT?

1.3 Tujuan dan Sasaran

Studi ini bertujuan untuk mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk

dikembangkan di Kawasan Perencanaan Sentra Primer Baru Timur (SPBT)

berdasarkan perkembangan trend properti di Jakarta pada saat ini dan kondisi

lingkungan di sekitar Kawasan SPBT. Untuk mencapai tujuan tersebut, disusun

sasaran-sasaran sebagai berikut:

1. Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT;

2. Menganalisis trend perkembangan properti perkantoran, perdagangan dan

perumahan di Jakarta pada saat ini menurut pengamat dan pengembang

properti di Jakarta;

3. Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar kawasan SPBT;

4. Mengidentifikasi potensi yang dimiliki oleh kawasan SPBT;

5. Menganalisis kesesuaian jenis properti dengan analisis highest and best use;

6. Mengidentifikasi jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan

SPBT.

1.4 Manfaat Studi

Pada sub bab manfaat studi ini akan dibahas keterkaitan studi ini dengan

akademis yaitu Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK) dan manfaat

praktis pada pihak-pihak terkait dengan studi yang dilakukan.

4

1.4.1 Manfaat Akademis

Studi yang dilakukan dalam penyusunan Tugas Akhir ini adalah mengenai

jenis properti yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Studi ini memiliki

keterkaitan terhadap program studi Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK), karena

rencana pembangunan Kawasan SPBT merupakan salah satu proses perencanaan di

Kota Jakarta guna memajukan wilayah Jakarta Timur agar tidak tertinggal

dibandingkan wilayah Jakarta lainnya. Studi ini dapat menambah pengetahuan

mengenai salah satu metoda dalam menentukan jenis properti yang dapat

dikembangkan dalam suatu wilayah.

1.4.2 Manfaat Praktis

Studi yang dilakukan bertujuan untuk menjelaskan jenis properti yang sesuai

untuk dikembangkan di Kawasan SPBT berdasarkan trend perkembangan properti di

Jakarta pada saat ini. Oleh karena itu, output yang diharapkan dari studi ini adalah

dapat berupa suatu rekomendasi ataupun masukan untuk Badan Pengelola

Pembangunan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT). Dengan adanya rekomendasi

mengenai kesesuaian jenis properti dengan lingkungan SPBT, diharapkan pada

implementasi rencana pembangunan kawasan SPBT akan berjalan lebih lancar.

1.5 Lingkup Studi

Lingkup pembahasan yang akan digunakan dalam penyusunan Tugas Akhir

ini terdiri dari lingkup wilayah yang membatasi cakupan pembahasan secara geografis

dan lingkup materi yang akan membatasi isi cakupan pembahasan.

1.5.1 Lingkup Wilayah

Wilayah yang akan dibahas dalam studi ini adalah Kota Jakarta secara umum.

Sedangkan wilayah yang menjadi fokus atau studi kasus dalam penyusunan tugas

akhir ini adalah Kawasan SPBT seluas ±96 Ha yang terletak di Jakarta Timur,

Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung. Sesuai dengan Keputusan Gubernur

5

Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1629 Tahun 1986, dikemukakan batasan

geografis dari Kawasan SPBT tersebut sebagai berikut:

Sebelah Barat : Jl. Raya Penggilingan

Sebelah Selatan : Jl. Rel Kereta Api / Jl. I Gusti Ngurah Rai

Sebelah Utara : Jl. Komarudin

Sebelah Timur : Jl. Tol Cakung – Cikunir

Lingkup wilayah dari pembahasan mengenai analisis kesesuaian properti di

Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT) dapat dilihat dari Gambar 1.1.

1.5.2 Lingkup Materi

Pembahasan yang dilakukan dalam menyusun tugas akhir ini dibatasi yaitu

hanya pada pembahasan mengenai kesesuaian properti perkantoran, perdagangan dan

perumahan (hunian) dalam rencana pembangunan SPBT yang direncanakan

terealisasi pada tahun 2016 nanti. Sebelum masuk ke dalam analisis mengenai

kesesuaian properti tersebut, terlebih dahulu dilakukan analisis mengenai trend

perkembangan properti yang sedang berlangsung di Kota Jakarta berdasarkan hasil

property review oleh pengamat properti dan juga jenis-jenis properti yang sedang giat

dikembangkan di Kota Jakarta berdasarkan hasil wawancara dengan pengembang

properti yaitu properti perkantoran, perdagangan dan perumahan. Setelah melakukan

hal tersebut, dalam studi ini juga akan dibahas mengenai kondisi lingkungan yang ada

di sekitar kawasan perencanaan SPBT, akan dilihat dari segi kependudukan dan

ekonomi penduduk sekitar, serta pembangunan properti sudah yang ada.

Kesesuaian tipe properti tersebut akan dianalisis kelayakannya berdasarkan

highest and best use analysis dari sudut pandang pembangunan fisik, legal, dan ekonomi.

Dari analisis-analisis yang telah dilakukan tersebut, diharapkan akan mencapai output

atau sasaran dari studi ini yaitu terwujudnya suatu rekomendasi mengenai tipe

properti yang cocok untuk dikembangkan di Kawasan SPBT.

6

7

8

9

1.6 Metode Penelitian

Metode penelitian dalam studi ini terdiri dari metode pengumpulan data dan

metoda analisis yang didalamnya juga terdapat pendekatan studi berupa langkah-

langkah yang dilakukan dalam studi ini yang tertuang dalam kerangka pikir studi.

1.6.1 Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang biasanya dilakukan dalam melakukan suatu

penelitian adalah pengumpulan data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer

dapat dilakukan melalui survey, sedangkan data sekunder didapatkan melalui studi

literatur atau dokumen yang ada sesuai dengan topik penelitian.

1. Studi literatur

Studi literatur yang dilakukan adalah mempelajari hal-hal yang terkait dengan

topik studi ini yaitu mengenai properti, baik itu perkantoran, perdagangan

maupun perumahan sehingga analisis yang dilakukan mendapatkan gambaran

tidak hanya secara empiris melainkan juga secara teoritis. Studi literatur juga

dilakukan terhadap dokumen-dokumen yang sudah tersedia seperti buku teks

ataupun informasi atau artikel dari internet dan media cetak lainnya. Selain itu

dilakukan juga studi literatur terhadap data sekunder yang didapatkan melalui

survey ke beberapa instansi terkait yang dalam hal ini antara lain adalah Badan

Pusat Statistik (BPS) Jakarta, Dinas Tata Kota (DTK) Jakarta, dan Badan

Pengelola Pembangunan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (BPP-SPBT).

Studi literatur dilakukan untuk memenuhi beberapa sasaran yang ingin dicapai

antara lain yaitu:

- Menjelaskan rencana pembangunan properti di Kawasan SPBT berdasarkan

data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;

- Mengidentifikasi ketentuan-ketentuan pembangunan di Kawasan SPBT

berdasarkan data-data yang didapatkan dari BPP SPBT;

10

- Menganalisis trend perkembangan properti berdasarkan analisis terhadap

property review yang didapatkan dari perusahaan pengamat properti;

- Menganalisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan SPBT berdasarkan data-

data instansi yang didapatkan dari BPS dan DTK; dan

- Menjelaskan teori mengenai highest and best use analysis untuk digunakan dalam

analisis kelayakan properti.

2. Survey

Survey yang dilakukan dalam studi ini meliputi observasi langsung ke lokasi

pengembangan Kawasan SPBT dan wawancara kepada pihak BPP-SPBT dengan

tujuan mengetahui rencana pembangunan Kawasan SPBT dan implementasinya

hingga saat ini, dan juga kepada beberapa pengembang besar serta pengamat

properti di Jakarta untuk memberikan informasi mengenai trend properti pada

saat ini. Survey yang dilakukan dalam studi ini guna memenuhi beberapa sasaran

studi, antara lain yaitu:

- Menjelaskan jenis properti yang sedang giat dikembangkan oleh para

pengembang untuk mendapatkan gambaran mengenai trend properti pada saat

ini; dan

- Melakukan observasi di sekitar Kawasan SPBT sebagai informasi tambahan

dalam menganalisis kondisi lingkungan, kompetitor serta potensi yang ada di

sekitar kawasan SPBT.

Menurut Esterberg (dalam Sugiyono, 2005) ada tiga tipe wawancara yang

ketepatan penggunaannya tergantung kepada informasi yang ingin diperoleh dan

tujuan wawancara itu sendiri, yaitu:

a) Wawancara Terstruktur (structured interview)

Wawancara terstruktur digunakan sebagai teknik pengumpulan data bila

peneliti atau pengumpul data telah mengetahui dengan pasti tentang

11

informasi apa yang ingin diperoleh. Oleh karena itu dalam melakukan

wawancara, pengumpul data telah menyiapkan instrumen penelitian berupa

pertanyaan-pertanyaan tertulis yang alternatif jawabannya pun telah

disiapkan. Dengan wawancara terstruktur ini, pengumpul data dapat

menggunakan beberapa pewawancara dalam pengumpulan data.

b) Wawancara Semi Terstruktur (semi structured interview)

Jenis wawancara ini sudah termasuk dalam kategori in-depth interview yang

pelaksanaannya lebih bebas bila dibandingkan dengan wawancara

terstruktur. Tujuan dari wawancara jenis ini adalah untuk menemukan

permasalahan secara lebih terbuka, dimana pihak yang diajak wawancara

dimintai pendapat dan ide-idenya. Dalam melaksanakan wawancara,

pengumpul data perlu mendengarkan secara teliti dan mencatat apa yang

dikemukakan informan.

c) Wawancara Tak Terstruktur (unstructured interview)

Wawancara tidak terstruktur adalah wawancara yang dilakukan secara

bebas, peneliti tidak menggunakan pedoman wawancara yang telah tersusun

secara sistematis dan lengkap untuk pengumpulan datanya. Wawancara

tidak terstruktur atau terbuka sering digunakan dalam penelitian

pendahuluan atau penelitian yang lebih mendalam tentang subyek yang

diteliti. Untuk mendapatkan gambaran permasalahan yang lebih lengkap,

maka peneliti perlu melakukan wawancara kepada pihak-pihak yang

mewakili berbagai tingkatan yang ada dalam objek.

Wawancara yang dilakukan dalam studi ini adalah jenis wawancara semi

terstruktur yang dilakukan kepada pihak pemerintah dan pengelola, beberapa

pengembang dan pengamat properti di Jakarta yang tergabung di dalam persatuan

Real Estate Indonesia dan sudah mengembangkan berbagai jenis properti

khususnya di Kota Jakarta. Daftar responden yang akan dimintai pendapatnya

dapat dilihat pada tabel 1.1.

12

Tabel I.1

Daftar Responden Penelitian

RESPONDEN NAMA RESPONDEN JABATAN

BPP SPBT Bpk. Opang Sopian Kepala Pelaksana Harian

Pengembang Properti

PT. Ciputra Development,

PT. Metropolitan Land,

PT. Summarecon Agung,

PT. Sahid Inti Dinamika,

PT. Bakrie Swasakti Utama,

PT. Agung Podomoro,

Pengamat Properti

PT. Procon Indah, dan

Pusat Studi Properti Indonesia

Bpk. Taufik Hidayat

Bpk. Wahyu Sulistio

Bpk. Prasetyo Indroharto

Bpk. Budi

Bpk. Sanggam Sitorus

Bpk. Agung Wirajaya

Ibu Milda

Bpk. Panangian Simanungkalit

Planning and Design Manager

Corp. PR Manager

Research and Dev’t Manager

Marketing and Research Manager

Marketing and Research Manager

General Manager of Marketing

Bagian Research

Direktur Utama

Berikut adalah langkah-langkah yang dilakukan dalam proses pengumpulan

data:

1. Mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan dalam penyusunan

Tugas Akhir ini berupa data-data dan informasi yang terkait dengan rencana

pengembangan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT);

2. Melakukan studi literatur mengenai jenis-jenis properti yang biasa

dikembangkan dalam suatu kota dan juga mengenai highest and best use analysis ;

3. Mengumpulkan data atau dokumen berupa property review yang dilakukan oleh

beberapa pengamat properti yaitu Bank Indonesia, Price Waterhouse

Coopers; Knight Frank, dan Jones Lang LaSalle;

4. Melakukan survey ke BPP SPBT, BPS Kota Jakarta, dan Dinas Tata Kota

Jakarta untuk mendapatkan data-data instansi; dan

5. Wawancara kepada pihak pengelola yaitu BPP SPBT untuk mengetahui

implementasi pembangunan Kawasan SPBT, dan wawancara kepada

beberapa pengamat dan pengembang properti di Jakarta untuk mengetahui

13

trend properti di Jakarta pada saat ini dan pandangan pengamat/pengembang

terhadap pembangunan properti di Jakarta Timur.

1.6.2 Metode Analisis

Analisis dalam penelitian ini menggunakan metode analisis deskriptif

kualitatif. Metoda analisis deskriptif kualitatif dilakukan dengan menganalisis data-

data instansi seperti BPS, Dinas Tata Kota, dan BPP-SPBT dan juga analisis

berdasarkan informasi yang didapatkan dari studi literatur dan dokumen mengenai

property review oleh perusahaan pengamat properti. Analisis deskriptif kualitatif juga

dilakukan terhadap hasil wawancara kepada beberapa perusahaan atau pengembang

properti di Jakarta (Tabel 1.1). Langkah-langkah yang dilakukan dalam tahap analisis

adalah sebagai berikut:

1. Melakukan analisis mengenai trend properti yang ada di Kota Jakarta

berdasarkan ulasan property review yang dilihat dari sudut pandang supply

(tingkat pasokan) dan tingkat hunian yang ada. Selain itu, analisis juga

dilakukan berdasarkan hasil wawancara terhadap pengembang dan pengamat

properti;

2. Melakukan analisis kondisi lingkungan di sekitar Kawasan Perencanaan SPBT

dari segi kependudukan, perekonomian serta pembangunan di Jakarta Timur

dan sekitar Kawasan SPBT. Selain itu, juga dilakukan analisis mengenai

kompetitor atau kawasan yang menawarkan properti serupa di sekitar

Kawasan SPBT serta analisis mengenai potensi-potensi yang mendukung

kemajuan pembangunan Kawasan SPBT; dan

3. Menggabungkan hasil analisis-analisis di atas dan menurunkannya pada

analisis kesesuaian jenis properti dalam kawasan SPBT dengan menguji

kelayakan jenis properti tersebut berdasarkan hasil highest and best use analysis

dari segi pembangunan fisik dan lokasi, legal atau ketentuan-ketentuan yang

ada dalam rencana Kawasan SPBT, dan segi ekonomi dan produktifitas

berdasarkan trend properti dan pendapat pengamat serta pengembang

properti.

14

Langkah-langkah ini tertuang pada kerangka pemikiran studi yang dapat

dilihat pada Gambar 1.2.

GAMBAR 1.2

KERANGKA PEMIKIRAN STUDI

15

1.7 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan dari penulisan laporan ini adalah sebagai berikut:

BAB 1 PENDAHULUAN

Bab ini berisikan latar belakang, rumusan permasalahan, tujuan dan

sasaran, manfaat studi, metode penelitian, serta ruang lingkup dalam studi

yang dilakukan.

BAB 2 TINJAUAN LITERATUR

Bab ini berisikan tinjauan dari literatur-literatur yang terkait dengan studi

yang dilakukan yaitu mengenai properti yang terdiri dari properti

perkantoran, perdagangan dan perumahan.

BAB 3 GAMBARAN UMUM OBJEK STUDI

Bab ini memaparkan gambaran umum dari objek studi yaitu DKI Jakarta,

Wilayah Jakarta Timur, dan Kecamatan Cakung serta mengenai

perencanaan Kawasan Sentra Primer Baru Timur (SPBT).

BAB 4 ANALISIS TREND PROPERTI DI JAKARTA

Pada bab ini dilakukan analisis mengenai trend properti di Jakarta

berdasarkan hasil property review dan wawancara dengan pengembang serta

pandangan pengembang terhadap perkembangan properti di Jakarta

Timur.

BAB 5 IDENTIFIKASI JENIS PROPERTI YANG SESUAI UNTUK

DIKEMBANGKAN DI KAWASAN SPBT BERDASARKAN

TREND PERKEMBANGAN PROPERTI DI JAKARTA

Pada subbab ini akan dilakukan analisis mengenai kondisi pembangunan

serta perekonomian penduduk Jakarta Timur pada umumnya, dan analisis

mengenai tipe properti yang sesuai dikembangkan di Kawasan SPBT

berdasarkan highest and bestuse analysis.

16

BAB 6 PENUTUP

Bab ini berisikan ringkasan hasil analisis, temuan studi, kesimpulan dari

keseluruhan studi yang dilakukan, serta rekomendasi mengenai properti

yang sesuai untuk dikembangkan di Kawasan SPBT. Selain itu juga akan

diulas kelemahan studi dan saran untuk lanjutan studi.