Artikel Properti

126
Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil!! Ingat, kita adalah developer kecil- kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan? Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta

description

tentang usaha properti

Transcript of Artikel Properti

Page 1: Artikel Properti

Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil

Inilah Perhitungan Sederhana Perumahan Skala Kecil!! Ingat,

kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun

sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai

300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan

tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal

anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan

rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah

sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah

anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor

anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya

anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal

konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya

anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai

keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang

anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda

seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup

15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung

dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis

kan?

Page 2: Artikel Properti

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk

pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan

KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak

masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar

modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS

BESAR!

Cara Dapat Desain Rumah Indah Untuk Perumahan Anda

Menjalankan bisnis properti modal nol, beberapa langkah

seblumny sudah dijelaskan mencakup bagaimana dapat tanah,

bagaimana dapat modal dan bagaimana dapat gambar

desainnya.

Gambar desain sangat diperlukan karena yang akan Anda

lakukan adalah menjual gambar terlebih dahulu sebelum

dibangun. Pembangunan dilakukan hanya setelah ada

peminatnya.

Inilah cara bagaimana Anda bisa dapat desain rumah indah

untuk perumahan Anda.

"Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur

perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan

tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki

Page 3: Artikel Properti

kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan

sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!" Inilah

nasehat aryodiponegoro. Jadi Anda tidak perlu jago desain.

Bahkan saya menemukan salah satu perumahan yang

menampilkan site plan alakadarnya, hanya digambar dengan

pulpen dan penggaris dan sangat minim sentuhan seninya.

Mungkin site plan tersebut hanya untuk menunjukkan dimana

letak kapling-kaplingnya. Atau mungkin ia tidak memiliki

kemampuan desain grafis plus tidak punya tenaga ahli dibidan

itu.

Salah satu site plan yang pernah saya lihat alakadarnya

termasuk perumahan milik teman saya. Saya melihatnya begitu

sederhana dan kurang profesional tetapi perlu Anda tahu.

PERUMAHAN ITU LAKU. Semoga bermanfaat.

Cara Dapat Modal Untuk Membangun Perumahan Anda

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang.

Inilah Cara Dapat Modal Untuk Membangun Perumahan Anda

sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan uang Anda sendiri.

Page 4: Artikel Properti

Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut

desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar

30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk

membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan

rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2,

sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45

misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta.

Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a

hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor

sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress.

Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan

KPR yang sebesar 175juta.

Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai

dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima

pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA!

Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati

dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION

atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah

dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Page 5: Artikel Properti

Bagaimana Cara Mendapatkan Tanah Untuk Perumahan Anda Tanpa Harus Mengeluarkan Uang

Bagaimana Cara Mendapatkan Tanah Untuk Perumahan Anda

Tanpa Harus Mengeluarkan Uang?

Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap

bangun. Kalau belum memiliki tanah maka Anda bisa

mendapatkan entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau

orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak

perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran,

cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan

tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap

bangun.

Tips Jadi Developer Perumahan Skala Kecil Tanpa Modal

Berapa unit rumah yang dapat Anda bangun sebagai developer

skala kecil?

Untuk menjadi developer besar bisa dimulai dengan jadi

developer kecil terlebih dahulu. Di bawah ini Anda bisa melihat

langkah-langkah bagaimana menjadi developer kecil.

Page 6: Artikel Properti

Inilah tips dari dari tulisannya aryodiponegoro   untuk menjadi

developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil.

Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa

menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas

wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan

impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja.

Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan

berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa

daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling,

anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan

sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda

cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan

menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Jika tidak menemukan lahan yang luas untuk 10 unit, 6 unit, 3

unit maka Anda bisa mulai dengan satu unit rumah.

Inilah pelajaran kali ini bagaimana Anda bisa mulai menjadi

developer perumahan skala kecil.

Taman Kos SERIBU Pintu

Page 7: Artikel Properti

Ketika saya menemukan sebuah nasehat dari Donald Trump

dalam bukunya Trump University 101 setebal 3 cm, yang

mengupas bagaimana mengelola rumah kontrakkan atau rumah

sewa, saya menemukan sebuah cara bagaimana bangunan

tetap penuh sewa meskipun banya pesaing. Ini pelajaran

penting dan sangat berharga bagi saya-orang yang senang

bermimpi.

Pikiran saya melayang mengarah kepada sebuah lokasi sekitar

20 menit perjalanan dari rumah saya. Disana ada sebuah lokasi

dimana orang-orang mengkatakan tempat itu "kontrakkan

SERIBU SATU pintu". Saya pun berkata dalam hati "

Seandainya kos2an itu semuanya milik saya, berapa

pendapatan saya perbulan!!"

Betapa kayanya jika pemiliknya satu orang, sayangnya pemilik

kos2an itu beda-beda pemilik.

K0s2an tersebut-yang juga dikenal dengan sebutan kontrakkan-

memiliki kisaran harga sewa sekitar 300 ribu perbulan. Iseng-

iseng saya hitung dari 1000 kontrakkan maka akan ada

pemasukan pasif sekitar 300 juta pebulan. Subhanallah

mantaaaaaap.

Page 8: Artikel Properti

Karena kontrakkan itu beda pemilik, jadi tidak ada manajemen

yang khusus yang mengelola dan pengaturan tata letaknya pun

tidak tertata bagus.

Sekarang saat saya menuangkan baris-demi bari tulisan ini

(November 2010) sedang ada proses pembangunan stadion

sepakbola bertarap Internasional dan cut and feil kawasan untuk

pabrik perakitan mobil dan pabrik baja, serta pabrik2 lainnya

yang jaraknya 15 menit dari rumah saya.

Bagaimana kalau dari sekarang saya menyiapkan kontrakkan-

kontrakkan itu.

Cara pegelolaannya, saya sudah punya bekal dasar berupa

pengalaman 6 tahun mengurus pasar tradisional dengan hasil

penambahan jumlah kontrakkan 2 kali lipat dan pendapatan 5

kali liat di 6 bulan pertama pengelolaan.

Di Tambah : Cara-cara pengelolaan dari banyak sumber seperti

Robert G. Allen, Donald Trump, dll.

Saya buat kontrakan itu dengan sistem cluster sehingga

keamanan dan kenyamanannya terkontrol dengan jumlah ruang

setidaknya 1000 unit. Jadi bisa ada pendapatan 300 juta

perbulan. Mungkin pengeluaran perbulan 10% ataw 30 juta

maka penghasilan bersih 270 juta.

Page 9: Artikel Properti

Dalam 10 bulan penghasilan 2, 7 milyar. Mendekati 3 Milyar.

Dan saya sebut sebut Taman Kos 1000 pintu.

Inilah yang ada di pikiran saya saat itu.

Kenyataan sekarang :

Lokasi yang siap dijual dan menurut saya cocok sudah

ada.

Masterplan sudah saya buat karena basic saya dari

Arsitektur

Ada puluh ribuan karyawan perantau dan ada pabrik2

baru sedang dibangun (cukup 5% dari 20.000 karyawan) untuk

bisa memenuhi 1000 kontrakkan ini.

Bekal pengalaman dalam mengelola: 6 tahun mengelola

Pasar dengan jumlah kios lebih dari 300 kios. Dan pengalaman

memasarkan 60 dari 70 kios baru laku tersewa sebelum

dibangun hanya dalam 3 bulan.

Yang saya perlukan sekarang adalah :

Ada Investor untuk pembebasan tanah sebanyak 1,5 Milyar

untuk pembayaran angsuran pertama tanah seluas 7 hektar.

Pembayaran di Angsur 4 tahun dan sisanya diprediksi bisa di

Page 10: Artikel Properti

bayar dengan Keuntungan dari kos-kosan. Dan dana untuk

pembangunan kontrakkan 2 Milyar.

Dana tersebut rencananya untuk membangun 120 unit-1 unit

Kontrakkan dengan luas 8 x3 (termasuk teras).

Estimasi pendapatan : Perbulan.

120 x 300.000 = 36.000.000,- (36 Juta)

Pengeluaran = Listrik, pengelolaan,Maintenance,dll diasumsikan

20%

(7,2 jt) dibulatkan 7 jt.

Maka :

Pendapatn bersih = 36 jt - 7 jt = 29 Jt perbulan. Setahun 290

Juta.

Dalam 1 hektar bisa dipakai lebih dari 250 unit kos-kosan satu

lantai jika diperuntukkan 2 lantai berarti dalam 1 hektar ada

minimal 500 unit. Jadi untuk membangun 1000 unit hanya butuh

2 hektar.

Sisanya yang 5 hektar bisa dijadikan kontrakan lagi, perumahan

ekslusif, atau sarana bernilai profit lainnya.

Untuk perhitungan mungkin saja bisa berbeda dengan Anda,

Anda bisa melihat dan menghitung sendiri secara logis.

Page 11: Artikel Properti

Begitu minat.....berinvestasilah dengan saya.....saya sangat

gembira dan memang sedang berharap.

Cukup 70 orang dengan masing2 berinvestasi 50 Juta.

Perbandingan keuntungan 65% untuk investor. 65:35.

Dan Hubungi SUN : di blog ini atw FB Sunaryo Saripudin.

Jika Anda sedang mencari Ide...semoga tulisan ini bisa

menginsfirasi Anda.

Tips Menilai Rumah Yang Akan Dibeli

Ketika anda dilapangan sedang mencari rumah idaman anda,

atau sedang membaca brosur-brosur yang anda minta saat

pameran properti. Anda melihat banyak sekali rumah yang

ditawarkan. Pasti anda akan membandingkan satu rumah

dengan rumah yang lainnya.

Ada beberapa tips untuk menilai rumah yang akan anda beli,

apakah harga rumah tersebut kemahalan / murah. Penilaian

kasar bisa anda lakukan dengan menghitung dari Luas Tanah

Page 12: Artikel Properti

(LT) dan Luas Bangunan(LB). Misal dijual rumah dengan

spesifikasi LT/LB : 100 / 200 m2. Ini berarti luas tanah 100 m2

dan bangunannanya merupakan bangunan dua lantai dengan

luas 200 m2.

Untuk menghitung harga rumah tersebut anda harus mencari

tahu harga tanah di daerah tersebut. Dan untuk menilai rumah

anda bisa melihat dari kondisi rumah. Untuk menilai bangunan

perlu ada pengalaman anda harus taksir per meternya berapa,

anda bisa menanyakan ke orang bangunan / kontruksi.

Untuk menilai harga rumah tersebut tinggal menggunakan

rumus berikut :

Harga bangunan = Luas bangunan x harga bangunan per m2

Harga tanah = Luas tanah x harga tanah per m2

Total dari harga bangunan dan harga tanah adalah merupakan

harga kasar dari rumah tersebut. Dengan menghitung seperti

ini, anda bisa memastikan bahwa rumah yang dijual tersebut

harganya di atas harga pasar atau harganya miring. 

Cara Menilai Harga Rumah

Page 13: Artikel Properti

Dengan menghitung luas tanah dan luas bangunan anda dapat

mengetahui apakah sesuai atau tidak dengan harga pasaran

rumah di sekitar wilayah tersebut dan bisa mencari informasi

melalui agen properti, sahabat, rekan kerja dan lainnya.

Lakukan perbandingan harga rumah :

# Lokasi atau kawasan.

Mencari informasi harga pasaran rumah pada penduduk yang

tinggal di kawasan tersebut.

# Kemudahan.

Apakah terdapat fasilitas kolam renang, bilik tambahan, garasi

atau taman rekreasi. Rumah yang dekat dengan bank, restoran,

sekolah,kantor dan sebagainya.

# Ukuran Rumah.

Keseluruhan kaki-persegi rumah, ukuran tanah, ukuran ruangan

menjadi pertimbangan.

Mengetahui nilai harga rumah pasaran dengan menghitung

sebagai berikut :

1. Harga Bangunan + Tanah

Page 14: Artikel Properti

Harga Tanah = luas x harga pasaran

Harga Bangunan = luas x harga pasaran ( perkirakan,

termasuk harga renov )

Harga tersebut dijumlah.

2. Nilai Deprisiasi ( Penyusutan )= tetapkan standart

10,15,atau 20 tahun )

Tahun appraisal dibuat - Tahun terbit IMB = usia Bangunan

( Bila sudah ada perubahan / renovasi)

Rumus = usia bangunan * harga bangunan dibagi nilai

deprisiasi.

3. Nilai Strategis ( tetapkan dalam prosentase : 5 , 10, 15 atau

lebih )

Rumus : Harga Tanah * Nilai strategis ( misal 10 % )

Setelah data di atas didapat dijumlah dengan rumus :

(Point 1 + Point 3) - Point 2 = Itulah Perkiraan harga rumah

anda.

Contoh :

1. Harga tanah Dijual = NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x Luas

Tanah

Page 15: Artikel Properti

Misal NJOP 800rb/m2 x 200m2 = Rp 160.000.000, 00

Harga pasar biasanya dijual diatas NJOP mulai dari

kenaikan 50.000 – 100.000 (Normal) sampai 2 -3 kali lipat

NJOP tergantung lokasi (strategis atau tidak) dan

tergantung harga pasaran di daerah itu.

2. Harga bangunan yang dijual = NJOP Bangunan (prediksi

perkiraan harga per meter bangunan bekas) x Luas

Bangunan.

Misal NJOP Bangunan 500rb/m2, tapi kita harus lihat

kondisi bangunan baik atau tidak, bagus atau reot, disini

akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau

tidak. Kalau bangunan baru bisa di taksir sekitar (perkiraan

saja) 1 juta – 1,3juta/m2, asumsi dia membangun 1,8jt –

2jt/m2 (tentunya ini harus dicek spesifikasi finishing

material yang dipakai). Kalau bangunannya sudah lama

bisa ditaksir mulai dari kurang dari NJOP, bahkan tidak

dihargai sekalipun (kalau kurang layak pakai, perlu banyak

renovasi sana sini) sampai diatas NJOP lebih dikit,

(setengahnya harga bangunan baru) misalnya 750rb/m2 –

850rb/m2 Misalkan luas bangunan 100m2 dengan kondisi

layak pakai dengan prediksi 700rb/m2, maka harga

Page 16: Artikel Properti

bangunan adalah Rp. 70.000.000

3. Maka total harga jual tanah berikut bangunan adalah 230

juta. Maka kita dapat memperkirakan apakah harga 230

juta adalah harga pasaran rumah atau bukan.

Cara Memperkirakan Harga Rumah Yang Akan Di Beli

Ketika anda satu saat sedang mencari rumah idaman anda,

atau sedang membaca brosur-brosur yang anda lihat saat

pameran properti. Anda melihat banyak sekali rumah yang

ditawarkan. Pasti anda akan membandingkan satu rumah

dengan rumah yang lainnya.

Ada beberapa tips untuk menilai rumah yang akan anda beli,

apakah harga rumah tersebut kemahalan / murah. Penilaian

kasar bisa anda lakukan dengan menghitung dari Luas Tanah

(LT) dan Luas Bangunan(LB). Misal dijual rumah dengan

spesifikasi LT/LB : 100 / 200 m2. Ini berarti luas tanah 100 m2

dan bangunannanya merupakan bangunan dua lantai dengan

luas 200 m2.

Untuk menghitung harga rumah tersebut anda harus mencari

Page 17: Artikel Properti

tahu harga tanah di daerah tersebut. Dan untuk menilai rumah

anda bisa melihat dari kondisi rumah. Untuk menilai bangunan

perlu ada pengalaman anda harus taksir per meternya berapa,

anda bisa menanyakan ke orang bangunan / kontruksi.

Untuk menilai harga rumah tersebut tinggal menggunakan

rumus berikut:

Harga bangunan = Luas bangunan x harga bangunan per m2

Harga tanah = Luas tanah x harga tanah per m2

Total dari harga bangunan dan harga tanah adalah merupakan

harga kasar dari rumah tersebut. Dengan menghitung seperti

ini, anda bisa memastikan bahwa rumah yang dijual tersebut

harganya di atas harga pasar atau harganya miring.

Memilih Lokasi Perumahan

Pertanyaan yang mungkin muncul bila seseorang ingin mencari

perumahan : “Bagaimana memilih lokasi perumahan?”

Pertanyaan tersebut sebenarnya cukup sederhana, namun tetap

saja memerlukan jawaban yang tidak standar dan sekenanya.

Page 18: Artikel Properti

Untuk menjawab pertanyaan tersebut dibawah ini ada sedikit

panduan praktis untuk memilih lokasi perumahan :

1) PENENTUAN LOKASI

Dalam menentukan lokasi kita perlu jeli mengamati

pemgembangan suatu wilayah yang berkaitan erat dengan

perkembangan suatu daerah. Disamping itu harus sering

melihat-lihat suatu event pameran perumahan atau rajin

berjalan ke wilayah yang sedang atau akan dibangun oleh

developer. Sebaiknya dalam menentukan pilihan terhadap

lokasi perumahan tersebut harus dicocokan dengan peta

wilayah daerah tersebut, karena disamping dapat

mengembangkan wawasan yang berasal dari suatu informasi

(brosur, iklan) tentang lokasi perumahan, tetapi juga dapat

melihat lokasi secara makro seperti : Jaringan jalan, lintasan

kabel tegangan tinggi, letak sungai besar yang terdekat, letak

lintasan kerata api dan berbagai rencana pengembangan kota.

Jangan lupa pula untuk mencari informasi secara lisan dari

rekan-rekan yang mengetahui wilayah perumahan yang akan

dipillih. Iinformasi ini bersifat sebagai pelengkap gagasan untuk

menentukan lokasi.

Dari hasil mencari info dan berjalan-jalan, maka kegiatan

Page 19: Artikel Properti

pengamatan tersebut dapat dipergunakan untuk

memperbandingkan kelebihan dan kekurangan pada beberapa

alternatif lokasi perumahan yang paling menarik minat.

2) ASPEK LEGALITAS

Sebelum memutuskan memilih untuk membeli sebaiknya

terlebih dahulu memeriksa aspek legalitas atas lokasi tersebut.

Adapun aspek legalitas yang bisa ditanyakan ke Perusahaan

Pengembang adalah Copy Sertifikat Induk untuk lokasi

perumahaan yang dipilih, hal tersebut untuk memberikan

kepastian tentang keabsahan kepemilikan atas tanah yang

nantinya akan dikembangkan (pemecahan atas sertifikat induk)

menjadi SHGB ataupun SHM atas kavling yang dipilih tersebut

tidak dalam permasalahan. Selain dari perusahaan

pengembangan dapat juga bertanya ke kelurahan atau

kecamatan terdekat tentang rencana suatu lokasi perumahan,

apakah sudah memiliki ijin-ijin prisip pada lokasi dimaksud.

Unsur legalitas diatas berlaku untuk lokasi perumahan yang

benar-benar baru akan dibangun, sedangkan untuk lokasi lokasi

perumahan yang sudah/sedang dibangun dapat ditanyakan

lebih detail lagi seperti:Surat-surat tanah (AJB, PHTB, SHM/

SHGB), kelengkapan IMB.

Page 20: Artikel Properti

3) FASILITAS SARANA & PRASARANA

Fasilitas sarana dan prasarana yang lengkap dan memadai

merupakan salah satu kiat utama dari pengembang dalam

promosi penjualan rumah-rumahnya. Bahkan tidak jarang

pengembang menawarkan hadiah-hadiah untuk membuai calon

konsumen untuk membeli salah satu produk rumahnya. Fasilitas

standar yang dikenal dengan ‘Fasum & Fasos’ atau Fasilitas

Umum adalah seperti :

* Jalan lingkungan

* Saluran drainase/ got air hujan

* Penerangan rumah & jalan

* Fasilitas air minum dan air bersih (jet pump/sumur/ PAM/

pompa tangan)

* Jaringan telepon.

Sedangkan ‘Fasos’ atau fasilitas Sosial adalah seperti :

* Rumah Ibadah/ Musholla

* Lapangan/ taman/ areal terbuka

* Posko Keamanan

* Balai Pertemuan warga dll.

Page 21: Artikel Properti

Kelengkapan tersebut sebenarnya bertujuan agar warga atau

calon pembeli merasa nyaman dan betah bertempat tinggal

pada suatu lokasi perumahan. Karena biasanya janji di brosur

lebih manis dari kenyataan di lapangan, maka untuk meyakini

kebenaran iklan/brosur dari pengembang tersebut, seorang

calon pembeli perlu melakukan pengecekan langsung ke lokasi

(OTS/On the Spot) :

* Apakah sudah ada jalan masuk ke perumahan

* Apakah saluran darinase air hujan sudah direncanakan untuk

mengantisipasi banjir

* apakah sudah ada jaringan listrik & telepon yang memudahkan

berkomunikasi dengan lingkungan luar

* apakah pengembang sudah merencanakan jaringan air bersih/

air minum

* apakah sudah tersedia posko keamanan dan sistem

keamanan lingkungan sudah direncanakan dll.

Apabila hal-hal seperti tersebut di atas sebagian besar belum

dipenuhi oleh pengembang mungkin calon pembeli dapat

mempertimbangkan kembali kredibilitas Pengembang atau

segera beralih ke alternatif lokasi perumahan yang lebih baik.

4) KONDISI RUMAH

Page 22: Artikel Properti

Sebagai pembeli tentu akan merasa puas apabila mendapatkan

kondisi rumah seperti yang diinginkan apalagi sesuai gambar

pada brosur. Kondisi Rumah Sehat pada perumahan biasanya

terdapat dua type yakni standar dan peningkatan mutu. Maksud

type standar :

* bangunan 1 lantai memiliki jumlah ruang dan kelengkapan

bangunan sesuai type

* memiliki lantai dengan perkerasan semen

* dinding bata/batako belum dilakukan finishing/ cat dinding

* atap genteng dengan warna standar

* memiliki sambungan listrik

* memiliki sumber air bersih

* memiliki saluran pembuangan air kotor dan septic tank.

Sedangkan untuk Type peningkatan mutu perbedaanya hanya

terletak pada

* Lantai sudah ditingkatkan menjadi lantai keramik

* dinding sudah ditingkatkan dengan finishing cat dinding

* Kamar mandi /wc sudah memakai lantai dan dinding keramik

* atap genteng sudah memakai warna tertentu.

Page 23: Artikel Properti

Sebelum menerima kunci pada saat realisasi pembelian rumah

sebaiknya juga harus dicek ke lokasi tentang kelengkapan

kondisi rumah tersebut. Pengecekan yang dapat dilakukan

secara sederhana adalah sebagai berikut :

Langkah Pertama yang harus dilihat adalah bentuk rumah

secara keseluruhan dari luar apakah atapnya lurus, apakah

tidak terjadi kemiringan secara keseluruhan bentuk rumah,

apakah pemasangan atap dan lispang sudah benar.

Langkah Kedua adalah melihat bagian dalam rumah seperti:

apakah pintu-pintu dan jendela sudah terpasang rapi dan dapat

dikunci, apakah lantai-lantai tidak pecah dan menggelembung,

apakah plesteran dinding tidak terdapat keretakan-keretakan,

apakah pada bagian atap tidak terdapat kebocoran, apakah

kayu-kayu yang dipergunakan sebagai pendukung struktur atap

tidak patah atau terserang rayap. Langkah Ketiga adalah

pengecekan terhadap kelengkapan utilitas dan perlengkapan

service di dalam rumah seperti :

* apakah saklar -saklar listrik sudah berfungsi dengan baik,

terpasang rapi dan aman dari bahaya korsleting/kebakaran

* apakah keran-keran air dan saluran pembuangan di Km/Wc

dapat mengalir lancar

Page 24: Artikel Properti

* apakah talang-talang air sudah terpasang dengan rapi dan

tidak terdapat kebocoran

* apakah saluran air kotor dari dalam rumah dapat mengalir ke

saluran drainase perumahan.

5) POTENSI PERKEMBANGAN

15 tahun yng lalu kota Depok, Bekasi dan Tangerang mungkin

belum seramai seperti tahun ini, namun pada saat ini sudah

sedemikian ramainya. Nah seperti itulah cara memandang suatu

lokasi perumahan baru, bahwa pada suatu saat nanti akan

berkembang pesat seperti kota-kota di atas tersebut. Namun

secara mikro sebaiknya adalah perkembangan yang membawa

dampak positif seperti:

* tersedianya fasilitas jalan yang lebar dan lancar tidak

mengalami kemacetan yang parah

* adanya fasilitas pendidikan dan ibadah

* adanya tempat-tempat perdagangan baru (pasar, ruko,

supermarket)

* adanya tempat-tempat aktivitas umum (Bank, poliklinik/

puskesmas, bengkel)

* adanya jalur angkutan umum yang melintasi depan lokasi

perumahan tersebut

Page 25: Artikel Properti

* adanya sistem pengamanan kompleks perumahan yang

terkoordinir rapi

* adanya sistem pengamanan terhadap bahaya kebakaran dan

banjir.

Namun apabila pada lokasi perumahan tersebut banyak rumah-

rumah kosong yang kurang terawat, maka yang harus dicermati

adalah keamanannya. Carilah informasi tingkat kriminalitas

pada suatu lokasi perumahan tersebut dari penduduk sekitar

atau tukang ojek/tukang becak. Atau informasi tentang

kemungkinan pada perumahan tersebut sering kali dilanda

banjir karena sistem drainasenya kurang bagus dll.

Semoga bermanfaat bagi pembaca dalam menentukan pilihan

terhadap sebuah lokasi perumahan yang benar-benar sesuai

kebutuhan dan keinginan.

(tjinta.co.cc)

Diposkan oleh sobatmaya   di 03:07 1 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

RABU, 03 NOVEMBER 2010

PIlih Rumah Atau ApartemenPilih Rumah atau Apartemen? (To have a house or an

apartment?)

Page 26: Artikel Properti

Geliat dunia properti dan real estate semakin terasa gairahnya.

Kebutuhan akan tempat tinggal dan populasi manusia yang

makin membeludak menjadi pemicu utama. Di tengah kondisi

itu, pilihan antara rumah atau apartemen sering menjadi

pertimbangan. Berbagai faktor memaksa masyarakat berpikir

ulang tentang tempat tinggal yang ideal.

Dahulu, fungsi rumah hanya sekadar kebutuhan ‘mondok’ saja.

Namun seiring dengan kehidupan manusia yang makin modern

serta tuntutan zaman serba cepat dan praktis, hadirlah konsep

hunian apartemen yang menjamur belakangan ini. Bagi

masyarakat kalangan menengah, tinggal di apartemen atau

rumah bisa jadi sama saja. Namun, masing-masing tetap saja

memiliki plus dan minus.

Rumah

Pernyataan “Rumahku istanaku” tentu akrab di telinga Anda.

Pernyataan ini seakan menjelaskan bahwa Anda bisa

membangun konsep hunian sesuai dengan yang diinginkan.

Intinya, rumah lebih bisa menjadi bangunan tumbuh. Berulang

kali merenovasi rumah tak menjadi masalah. Selain itu, dengan

ruangan yang lapang dapat menunjang berbagai aktivitas yang

dilakukan oleh anggota

Page 27: Artikel Properti

keluarga. Dengan maraknya pembangunan sarana modern dan

bisnis terpadu, membuat lahan untuk pembangunan rumah

menjadi terbatas khususnya di tengah kota. Sehingga lokasi

perumahan menjadi beralih ke pinggir kota atau jauh dari pusat

kota. Dampaknya, biaya yang dikeluarkan semakin bertambah

(biaya tol dan BBM). Di samping itu, Anda juga harus cermat

memilih lokasi agar terhindar dari banjir.

Apartemen

Dengan mengusung konsep hunian yang modern dan praktis,

apartemen bisa jadi sebuah solusi ideal bagi masyarakat yang

tingkat mobilitasnya tinggi. Akses lokasi yang strategis menuju

kantor, pusat bisnis, pendidikan, hiburan dan pusat

perbelanjaan menjadi alasan mengapa tempat tinggal seperti ini

dipilih sebagai hunian. Selain itu, efisiensi waktu dan

kemudahan akses menjadi kebutuhan utama menghindari

kemacetan lalu lintas di kota besar.

Tinggal di apartemen menawarkan beragam fasilitas yang

menguntungkan dan memudahkan bagi penghuninya. Sistem

pengelolaan mulai dari sistem pengolahan sampah, sistem

instalasi, bebas banjir, tingkat keamanan dan berbagai fasilitas

dapat dinikmati penghuni di kompleks apartemen. Mulai dari

pusat ATM, minimarket, pusat kebugaran, jogging track, kolam

renang, pusat perawatan kecantikan dan beberapa di antaranya

Page 28: Artikel Properti

menyediakan business center bahkan mixed use apartment

yang dilengkapi pusat perbelanjaan, perkantoran atau hotel.

Namun, bukan berarti tinggal di apartemen tak ada minus-nya.

Hal-hal seperti ruang yang terbatas gerak tumbuhnya ( luas

bangunan tidak dapat ditambah ), biaya maintenance yang

terbilang mahal ketimbang rumah dan juga rawan gempa. Dan

yang perlu diingat, hidup di apartemen membutuhkan rasa

toleransi yang tinggi. Penghuni harus hidup “berbagi” dengan

penghuni apartemen lainnya. Misalnya seperti halaman, tempat

parkir dan tempat terima tamu. Anda harus berbagi dan tidak

bisa seperti di rumah sendiri.

Jadi, pilih rumah atau apartemen? Semuakembali pada

kebutuhan dan selera Anda masing-masing.

(sementigaroda.blogspot.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 13:15 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Belajar Jadi PengembangUntungnya Menggiurkan

Bisnis properti adalah salah satu cara cepat membiakkan

kekayaan.

Page 29: Artikel Properti

Dalam 10 tahun terakhir sebagian kalangan menengah kota

mengalami peningkatan kekayaan yang signifikan. Indikasinya

bisa dilihat dari pembentukan Kantor Pelayanan Pajak (KPP)

khusus wajib pajak (WP) besar orang pribadi akhir tahun lalu.

Selain untuk mengejar kewajiban pajak para pengusaha yang

selama ini membayar pajak jauh di bawah semestinya, KPP

khusus itu juga untuk menjaring WP baru yang meningkat

kekayaannya.

Kekayaan kalangan menengah itu bisa berbiak cepat antara lain

karena mereka bermain di properti. Tidak hanya sebagai

pembeli tapi juga pengembang (developer). Baik pengembang

pasif (hanya menyetor modal atau investor) maupun aktif

(menyetor modal dan terlibat dalam pengembangan). Yang

terakhir ini bisa sendiri atau bermitra dengan developer yang

sudah berpengalaman.

Bisnis properti memang menjanjikan keuntungan menggiurkan.

“Rata-rata margin bersihnya 20 persen dari harga rumah,” kata

Miftah Sunandar, Direktur Utama PT Miftah Putra Mandiri,

pengembang sejumlah perumahan menengah bawah,

menengah dan menengah atas di Depok dan Bandung (Jawa

Barat) serta Jakarta Selatan. Angka yang mirip disebutkan

Ghofar Rozaq Nazila, Direktur Utama PT Relife Realty,

Page 30: Artikel Properti

pengembang perumahan menengah dan menengah atas di

Depok dan Jakarta Timur. Jangan heran kendati relatif baru di

bisnis properti, kedua developer muda itu sudah bisa

membukukan penjualan hampir Rp100 miliar tahun lalu.

Berani memulai

Anda tertarik mengikuti langkah mereka? Punya pengetahuan di

bidang konstruksi atau arsitektur sangat membantu. Ghofar

yang lulusan arsitektur UI misalnya, memulai langkahnya

dengan menawarkan jasa design and build untuk rumah tinggal

pribadi sebelum berlanjut mengembangkan perumahan. Tapi,

syarat itu tidak mutlak. Asal berani memulai, punya komitmen,

konsisten, mau belajar, memiliki modal awal dan tidak tamak,

semua orang bisa berhasil dalam bisnis ini.

Lihat saja Miftah. Semula ia pemilik toko bahan bangunan di

Depok, Jawa Barat. Dari interaksi dengan pemborong ia belajar

seluk beluk pengembangan perumahan, mekanisme

pembiayaan dan pasarnya. “Dari situ saya merasa bisa juga jadi

pengembang,” katanya. Lain lagi Ashari, dokter pemilik Klinik

Tawakal, Tangerang-Provinsi Banten, yang mengembangkan

sejumlah perumahan sederhana di Tangerang, Bogor dan

Karawang.

Page 31: Artikel Properti

Ia terinspirasi menjadi developer saat melihat sebuah

perumahan tetap laku, kendati lokasinya jauh dari jalan utama;

bangunan, infrastruktur, dan penataan lingkungannya tidak

bagus. “Padahal, saya punya tanah 10 ha di Rajeg, Tangerang,

lokasinya lebih bagus. Kalau saya kembangkan juga, saya yakin

akan lebih sukses,“ katanya. Karena sama sekali tak punya

pengalaman ia mengajak profesional untuk membantu

mengembangkan tanah itu.

Skala mungil

Kecuali Ashari yang skala pengembangannya langsung cukup

besar (10 ha) karena menerima tanah itu sebagai pelunasan

utang, para pengembang lain memulai dengan pengembangan

berskala mungil (di bawah 3000 m2) dengan jumlah rumah

kurang dari 10 unit. Meski menggiurkan untungnya mereka

sadar properti adalah bisnis padat modal. Jadi, mereka tidak

mau serakah.

Dengan pengembangan berskala mini risiko bisa diminimalisir,

proses perolehan tanah dan perizinannya juga tidak ruwet. Di

Jakarta misalnya, pengembangan di lahan 5.000 m2 ke bawah

tidak perlu izin lokasi atau SIPPT, cukup IMB layaknya rumah

pribadi. Karena bersifat pribadi kita juga tak usah mendirikan

badan usaha untuk mengembangkannya.

Page 32: Artikel Properti

Analisis RAB (rencana anggaran biaya) bangunan dan mencari

pemborongnya juga tidak sulit. Saat dijual sertifikat rumah bisa

langsung hak milik dan tidak dikenai PPN (untuk rumah di

bawah 300 m2). Lokasi tanah biasanya juga di dalam kota yang

mudah dicapai dari pusat kegiatan dan fasilitas publik kendati di

jalan-jalan kecil. Dengan berbagai kelebihan itu pemasaran

rumah pun menjadi lebih mudah.

Pada tahap awal modal sepenuhnya dari kantong sendiri,

terutama untuk pembebasan dan pematangan tanah, legalitas,

perizinan, biaya operasional dan gaji. Sedangkan pembangunan

infrastruktur dan rumah bisa dibiayai dari uang muka konsumen,

ditambah cicilan berikutnya atau pencairan dana kredit

pemilikan rumah (KPR) yang didapat konsumen. Beberapa

upaya lain bisa dilakukan untuk menghemat biaya.

Ghofar contohnya. Karena punya keahlian mendesain ia tidak

perlu membayar biaya desain. Ia juga berupaya merundingkan

pembayaran tanah secara bertahap, atau mengajak pemilik

tanah bermitra mengembangkan tanahnya. Sementara Miftah,

karena memiliki toko bahan bangunan, tahu bagaimana

mendapatkan suplai bahan bangunan dengan biaya murah.

Page 33: Artikel Properti

Rumah sederhana dan menengah

Supaya rumah cepat laku mereka memasarkan tipe rumah yang

sesuai dengan daya beli target pasarnya. Target pasar pun

dipilih yang sudah dikenal baik karakteristiknya. Misalnya,

Ghofar dan Miftah yang sudah lama tinggal di Depok, paham

karakteristik penduduknya: kalangan menengah muslim urban

yang bekerja sebagai profesional dan karyawan. Berdasarkan

hal itu keduanya menawarkan rumah-rumah kecil dan sedang

dengan desain bangunan dan lingkungan sesuai selera

kalangan tersebut.

Pemasaran juga ditangani sendiri pada mulanya, dengan

mendatangi kerabat, relasi, kenalan, bekas dosen selain

memasang iklan kecil di surat kabar dan internet. “Waktu

resepsi pernikahan adik yang kebetulan bekerja di perusahaan

oil and gas, saya membawa brosur,” kata Ghofar memberi

contoh. Respon pasar sangat menggembirakan. Sementara

Ashari, karena tanahnya cukup luas dan berlokasi di pinggiran,

mengembangkannya sebagai rumah sederhana (RS). “Karena

pasarnya paling besar dan dapat subsidi dari pemerintah. Jadi,

pasti laku. Di mana lagi orang bisa beli RS kalau bukan di luar

Jakarta,“ katanya. Ia menjajakan rumahnya secara kolektif

kepada para pegawai pabrik dan instansi pemerintah di sekitar

lokasi. Bank dengan senang hati mendukung KPR-nya karena

Page 34: Artikel Properti

biaya handling-nya lebih murah.

Menurut Yudi Soebarjadi, Direktur Utama PT Bina Samaktha,

developer sejumlah perumahan di Jabodetabek dan sekitarnya,

properti adalah bisnis yang tidak akan merugi selama dikelola

dengan benar. “Semua orang butuh rumah. Jadi, mana bisa

rugi?” katanya. Supaya cepat laku ia menyarankan developer

pemula mengasah sense of marketing dengan antara lain

mencoba menempatkan diri sebagai konsumen. Lakukan juga

pengamatan dan riset kecil-kecilan untuk memahami tren dan

selera pasar.

“Dengan cara itu kita tahu apa yang dimaui pasar dan mampu

bersaing. Kita juga bisa menawarkan rumah yang lebih baik

dibanding rumah sekelas di sekitarnya,” jelasnya. Penting juga

bertindak terukur, tidak terburu nafsu ingin cepat besar dan

kaya. “Kalau kesusu bisa terjadi cross cash flow (arus kas silang

antar-proyek) yang membuat semua proyek mandek,” ujar

Ghofar.

Keberhasilan mengembangkan perumahan pertama akan

menumbuhkan rasa percaya diri dan pengalaman. Dari

pengalaman itu kita bisa memperbaiki efisiensi pengembangan

berikutnya. Bahkan, pembiayaan bank sudah bisa dijajaki.

Page 35: Artikel Properti

Proyek selanjutnya sudah harus ditentukan sekian bulan

sebelum proyek pertama berakhir. Jadi, sebagian pendapatan

dari proyek pertama harus segera dibelikan lokasi baru. Supaya

makin sukses jangan segan belajar terus seluk beluk real estate

dan manajemennya dari buku, kursus, surat kabar, birokrat,

banker dan sesama pengembang. Semua pengembang di atas

melakukannya. Yoenazh K Azhar, Yudiasis Iskandar

BOX

Melalui Proses

Memahami tahapan pengembangan sebuah perumahan adalah

salah satu cara meringankan kesulitan saat memulai jadi

pengembang. Dengan pemahaman itu kita bisa membuat

perencanaan dan persiapan. Beberapa tahapan bisa dilakukan

simultan. Misalnya, pematangan tanah dapat dikerjakan

bersamaan dengan pengurusan izin lokasi, sertifikat induk dan

IMB. Tapi, ada juga tahapan yang harus dilalui dulu sebelum

masuk ke tahap berikutnya. Misalnya, tidak disarankan

memasarkan rumah saat pembebasan tanah masih

berlangsung kendati banyak developer melakukannya. Juga,

berisiko sudah menjual dan membangun padahal legalitas dan

perizinan belum jelas. Berikut tahapan pengembangan sebuah

perumahan tersebut (tanpa memperhitungkan proses pendirian

badan usaha bila pengembangan dilakukan badan usaha):

Page 36: Artikel Properti

1. Survei lokasi. Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat

kegiatan dan fasilitas publik. Untuk perumahan berskala mungil

di dalam kota, lokasi di gang pun tak mengapa selagi masih bisa

dilalui mobil. Lokasi yang terlalu jauh dari jalan utama, pusat

kegiatan dan fasilitas publik akan membuat perumahan sulit

dipasarkan. Pastikan juga harga tanahnya kompetitif, cara

pembayaran tidak memberatkan, dan di lokasi ada saluran

pembuangan. “Yang terakhir ini wajib. Kalau nggak jelas mau

membuang air ke mana, kita tidak ambil tanahnya,” kata Ghofar.

Lihat juga pasarnya, apakah kalau di situ dibangun perumahan

konsumen yang disasar akan meminatinya? Terakhir, sebaiknya

kualitas air tanah di lokasi cukup memadai, paling tidak untuk

mandi, cuci, kakus.

2. Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk

memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan. Perjelas

juga koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan

(KLB), garis sempadan jalan (GSJ) dan bangunan (GSB)-nya

karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau

KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh

dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total

lahan.

Page 37: Artikel Properti

3. Meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB,

girik dan lain-lain? Tanah hak milik dan HGB jelas paling aman

tapi harganya mahal. Karena itu tanah girik atau belum

bersertifikat boleh dibeli karena harganya murah. “Yang penting

jelas asal usulnya dan kita mau mengurus legalitasnya. Kita bisa

menelusuri sejarahnya ke sekretaris desa, lurah dan camat,”

kata Ashari.

4. Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk

membebaskan tanah, membangun, mengelola dan mengalihkan

kepada pihak lain (untuk pengembangan yang memerlukan izin

lokasi). Tanah yang tidak butuh izin lokasi bisa langsung dibeli.

5. Membebaskan tanah. Pastikan bertransaksi langsung dengan

pemilik tanah yang sah dan dilakukan di depan PPAT. Membeli

tanah melalui lelang juga bisa jadi alternatif. “Harganya lebih

murah dan clear and clean,” ujar Yudi. Hanya tanah ini harus

dibayar tunai.

6. Mengurus sertifikat induk, mematangkan tanah dan

memasarkan rumah secara informal. Tanah perlu segera

disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha yang didirikan

yang disebut sertifikat induk. Jasa PPAT kembali bisa

digunakan karena mereka biasanya memiliki relasi yang baik

Page 38: Artikel Properti

dengan kantor pertanahan. Saat sertifikat induk diproses kita

sudah bisa melakukan pematangan tanah dan memasarkan

rumah secara informal.

7. Mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan (untuk

perumahan yang memerlukan izin lokasi atau SIPPT).

Sedangkan untuk perumahan berskala mini yang tidak perlu izin

lokasi, bisa langsung mengajukan permohonan IMB disertai

peta kaveling dan desain rumah. “Perizinan sebaiknya diurus

sendiri supaya biaya bisa ditekan. Walaupun nembak kalau

diurus sendiri kita bisa tawar-menawar. Kita juga tahu liku-

likunya. Pengurusan berikutnya bisa diserahkan sama

karyawan,” kata Ashari.

8. Memasarkan rumah. Kalau site plan disetujui dan IMB induk

diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai secara resmi

dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Begitu rumah laku

kita langsung melakukan proses pemecahan sertifikat induk dan

IMB induk (pada perumahan yang memiliki izin lokasi) atas

nama pembeli. Sementara pembeli bisa mengajukan

permohonan KPR inden ke bank untuk membiayai pembelian

rumah. Masa inden (menunggu) sejak rumah dipasarkan hingga

serah terima bervariasi tergantung kelas rumah. Untuk RS

misalnya, hanya 3 – 4 bulan, sedangkan rumah menengah dan

Page 39: Artikel Properti

menengah atas antara 6 – 18 bulan.

9. Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi

rumah yang berlangsung antara 3 – 6 bulan setelah serah

terima (tergantung kebijakan setiap developer). Jadi, bila terjadi

kerusakan seperti bocor, retak-retak dan lain-lain selama masa

itu, pastikan Anda memperbaikinya secara profesional. (Pada

edisi berikutnya akan diuraikan contoh perhitungan

pengembangan sebuah rumah, dan jalan lain menjadi

pengembang).

(housing-estate.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 13:00 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Tips Memilih Lokasi Porperti yang StrategisProperti merupakan aset yang sangat berharga bagi kehidupan

kita, karena sifat dari properti itu sendiri dimana tiap tahun

harganya bukannya mengalami penurunan tetapi malah

mengalami peningkatan. Karena itu, memiliki properti

merupakan impian banyak orang. Dalam beberapa kesempatan,

ada orang-orang yang mengajarkan bagaimana caranya untuk

membeli properti tanpa uang dan tanpa KPR. Tetapi, selain

harus mempelajari ilmu tentang bagaimana properti bisa dibeli

tanpa uang, kita juga harus belajar mengenai tata lokasi

Page 40: Artikel Properti

properti. Properti seperti apa sih yang merupakan properti

marketplace, punya nilai jual bagus, mempunyai prospek bagus

dan layak untuk anda beli. Simak beberapa tips untuk memilih

lokasi properti yang strategis berikut ini

1. Sebuah properti yang bagus harus dekat dengan pusat

aktivitas masyarakat, seperti tempat perbelanjaan, sekolah atau

kampus. Tetapi jangan pernah membeli sebuab properti yang

dekat dengan Pom Bensin, Tempat Ibadah, Kuburan. Tempat-

tempat tersebut kurang market apabila nantinya anda

berencana untuk menjual kembali properti anda.

2. Apabila anda berminat untuk menggunakan properti anda

sebagai sumber penghasilan dengan cara menyewakan, pilihlah

yang sesuai kriteria. Kalau disewakan untuk kost, pastikan

properti anda dekat dengan pusat perkantoran atau area kerja.

Bisa juga dekat dengan kampus atau sekolah.

Kalau disewakan untuk iklan, pastikan properti anda dekat

dengan traffic light, palang kereta api atau posisi tusuk sate dari

suatu jalan.

3. Pilihlah properti di lokasi yang setidaknya mobil bisa masuk,

karena itu akan meningkatkan harga jualnya di masa depan.

Akan lebih bagus kalau berada di jalan raya dengan ruas jalan

lebih dari 2.

4. Pastikan properti anda tidak berada di kawasan yang rawan

Page 41: Artikel Properti

banjir, sekalipun mungkin ketiga syarat diatas terpenuhi. Karena

itu akan sangat menurunkan marketplace dari properti anda.

Demikianlah sedikit tips memilih lokasi properti yang strategis,

semoga dapat membantu anda menemukan properti idaman

anda.

(ganyos.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 12:14 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

8 Acuan Memilih Rumah Untuk InvestasiTURUNNYA tingkat bunga deposito dibawah 10 persen,

membuat para deposan mengalihkan investasinya ke properti,

begitu juga turunnya tingkat bunga KPR membuat para calon

pembeli rumah melangsungkan niatnya melakukan transaksi

pembelian rumah yang telah diminati sebelumnya.

MEMBELI rumah bukan lagi sekadar sebagai tempat berteduh

bagi keluarga Kota Metropolitan Jakarta, tetapi diharapkan

dapat memberikan capital gain yang besar. Demikian juga

membeli ruko bukan untuk membuka usaha, melainkan

mengharapkan capital gain atau uang kontrakan. Demikian juga

apartemen. Sekarang ini sudah menjadi tren tempat investasi

jangka panjang bagi pemilik uang, selain dollar, emas, rumah,

Page 42: Artikel Properti

ruko, dan apartemen.

Selain dapat pula dipergunakan untuk anaknya beberapa tahun

kemudian, tetapi pada saat ini dapat dikontrakan dan mendapat

capital gain yang besar ketika hendak dijual. Hal ini dapat kita

lihat di sejumlah perumahan, banyak tanah yang bertuan tetapi

belum dibangun, serta rumah-rumah yang telah jadi belum

berpenghuni, terutama di daerah pinggiran Jakarta. Ruko-ruko

yang telah selesai dibangun belum dibuka usahanya dan unit

apartemen yang masih banyak kosong belum dihuni. Properti

praktis menjadi salah satu media investasi, baik dibayar tunai

maupun secara kredit pemilikan rumah.

Berinvestasi di sektor perumahan lebih banyak dilakukan

dibandingkan dengan ruko dan apartemen oleh para investor.

Selain pembangunan ruko lebih sedikit dan kebutuhannya tidak

sebanyak rumah. Pembangunan ruko lebih banyak di kawasan

perumahan yang banyak dihuni warga Tionghoa, terutama yang

berasal dari daerah luar Jawa. Mereka pada umumnya banyak

tinggal dan berusaha dalam satu tempat yang sama, terbawa ke

Jakarta.

Ini berarti berinvestasi di ruko lebih cenderung melihat penghuni

dari lingkungannya. Adapun apartemen lebih banyak dihuni para

Page 43: Artikel Properti

eksekutif dari institusi internasional. Maka pembeli apartemen

melihat lokasi yang disenangi oleh para ekspat dari luar negeri,

yaitu di lokasi Jakarta Pusat dekat pusat bisnis, dan Jakarta

Selatan dekat fasilitas umum dan sosial bagi para keluarga

ekspat. Faktor yang sering dilupakan adalah siapa pengelola

apartemen tersebut, akan mempengaruhi kenyamanan dan

keamanan lingkungannya.

Tidak demikian dengan investasi rumah. Banyaknya

pembangunan kawasan perumahan di Jabotabek dengan

beberapa pengembang, luas lahan yang berbeda, visi dari

pemilik yang berbeda pula, sehingga memberi banyak

penawaran bagi calon investor memilih lokasi sebagai media

investasinya.

ADA beberapa tips yang dapat menjadi acuan dalam memilih

rumah sebagai media investasi, yaitu:

1. Pembangunan pusat bisnis, pusat perbelanjaan atau sekolah

dapat ikut mempercepat kenaikan harga rumah di sekitarnya.

Kelapa Gading Permai yang dibangun oleh Sumarecon, terletak

di Jakarta Utara berbatasan dengan Pulo Mas sebagai

perumahan elite di Jakarta Timur, sejak dibangunnya Kelapa

Gading Mal dengan Sogo Departement Store dan super market

Page 44: Artikel Properti

buka di sana, serta didukung oleh makro, goro, dan ruko-ruko

yang membuka usaha seperti bank, restoran, dan jasa lainnya

untuk melayani penghuni rumah di sana, dapat mengangkat

rumah sampai beberapa kali lipat.

Pada tahun 1990 harga rumah yang berukuran 120 meter per

segi seharga 60 juta, pada tahun 1997 sudah 500 juta. Begitu

juga perbedaan harga rumah yang signifikan antara rumah yang

ukuran sama di BSD, Lipo Karawaci, dan Gading Serpong,

sama-sama mempunyai lapangan golf dan berlokasi di

Tangerang. Harga rumah lebih tinggi di Lippo karena adanya

Supermal dan gedung-gedung perkantoran.

2. Luas lahan yang telah dikuasai dan rencana lahan yang akan

dikembangkan, pembangunan pusat bisnis dan belanja

membutuhkan luas lahan yang besar. Untuk membangun

sebuah mal atau pusat perbelanjaan yang layak, seperti

Supermal Karawaci saja, membutuhkan lahan hampir 10 hektar

atau 100,000 meter per segi, belum lagi fasilitas lainnya.

Memilih perumahan sebagai tempat investasi harus melihat

beberapa besar lahan yang telah dikuasainya. Apabila lahan

yang dikuasainya sekitar 50 hektar, akan sulit bagi pengembang

membangun pusat bisnis atau belanja. Apabila terlalu besar,

tidak menguntungkan pula untuk investasi. Sebab, setelah

Page 45: Artikel Properti

berjalan beberapa tahun, pemilik rumah harus bersaing dengan

pengembang. Repotnya, ketika rumah ini hendak dijual, penjual

rumah ini mesti berkompetisi dengan penjual rumah yang

mempunyai lokasi baik dan desain yang lebih oke.

Sebagai pedoman membeli di perumahan dengan lahan lebih

dari 250 hektar sampai 500 hektar. Hal ini dapat dilihat dari

harga jual rumah di Sunter di kompleks yang kurang dari 50

hektar, berbeda dengan Kelapa Gading, meskipun berlokasi

lebih jauh dari pusat kota.

3. Lebar jalan masuk utama dan jalan-jalan lainnya

mempengaruhi harga jual yang akan datang. Jalan masuk

utama yang lebar seperti boulevard dengan ditanami pohon-

pohon palem, begitu juga jalan-jalan lainnya, dapat dilewati

mobil dengan nyaman. Faktor ini berperan mengangkat harga

jual rumah. Contoh riil bisa dilihat di perumahan Puri Indah di

Kembangan. Harga rumah di Blok A sangat jauh berbeda

dengan harga rumah di Blok G, dengan luas tanah dan

bangunan yang sama.

4. Rencana pembukaan akses masuk pada masa yang akan

datang seperti adanya pembukaan tol atau akan dibangunnya

jalan penghubung ke jalan utama, akan mempengaruhi harga

Page 46: Artikel Properti

jual saat jalan tersebut direalisasikan. Puri Indah sebelum

adanya pintu tol di Meruya, harga rumah lebih rendah

dibandingkan dengan Taman Kedoya dan Taman Kebon Jeruk.

Sejak dibukanya pintu masuk dan keluar tol di Meruya secara

tidak langsung ikut menaikkan harga tanah, demikian juga

perumahan Taman Aries.

5. Citra pengembang memberikan komitmen jangka panjang

dalam menentukan harga jual rumah pada masa yang akan

datang. Pengembang Pondok Indah sangat memperhatikan

komitmen untuk terus melayani penghuni rumah di kawasannya,

seperti perbaikan jalan-jalan yang rusak, pemasangan jalur

telepon dan air pam, penambahan fasilitas sosial seperti

sekolah yang bermutu, sangat membantu untuk mendorong

kenaikan harga rumah lebih tinggi lagi. Permata Hijau dan

Simpruk begitu hebatnya pada masa tahun 1980-an, karena

kurangnya perhatian dari pengembang, harga jual rumah lebih

tinggi di daerah Pondok Indah.

6. Banyaknya orang asing yang berdiam di sebuah lokasi, turut

mengangkat harga jual rumah. Hal ini lebih bersifat bisnis.

Biasanya orang asing yang menetap di Jakarta, biaya sewa

rumah dibayar oleh perusahaan di mana dia bekerja dengan

upah dollar. Semakin tinggi posisi pekerja asing tersebut,

Page 47: Artikel Properti

semakin besar biaya sewa yang dikeluarkan oleh

perusahaannya. Rumah yang disewapun dengan lahan yang

luas dan semua fasilitas tersedia, seperti kolah renang. Semakin

tinggi harga sewa rumah, semakin mahal harga rumah yang

ditawarkan. Pada saat ini, banyaknya perusahaan multi nasional

yang mengurangi usahanya di Indonesia, berarti kurangnya

pekerja asing yang menetap di Jakarta, dengan sendirinya

berkurang rumah yang disewakan, berarti harga rumah di sana

mulai turun lagi.

7. Perbandingan penjualan lahan kosong dan rumah siap pakai.

Apabila yang dijual dalam bentuk tanah kosong, maka harga

jual pada masa yang akan datang lebih lama diharapkan naik,

dibandingkan menjual dalam bentuk rumah siap huni. Semakin

ramai kawasan tersebut dihuni oleh pemiliknya, semakin cepat

harga rumah tersebut naik. Banyaknya tanah-tanah kosong dan

rumah yang tidak berpenghuni memberi kesan sepi dan seram.

8. Luas tanah dan bangunan untuk investasi harus

menyesuaikan penghuni dari lingkungan perumahan tersebut.

Setiap kawasan mempunyai luas favorit bagi yang akan tinggal

di sana. Jangan berinvestasi luas tanah/bangunan yang luasnya

jauh melebihi luas rumah di sekelilingnya.

Page 48: Artikel Properti

Biasanya harga tanah atau rumah tidak dapat setinggi harga

yang berlokasi di daerah yang berluas sama. Begitu juga jangan

berinvestasi di tanah berlokasi tusuk sate (kecuali untuk usaha),

lebih lebar depan daripada belakang, dekat dengan pasar,

tempat ibadah, jalan utama yang dilalui kendaraan umum (bus,

metromini dll).

Faktor-faktor tersebut adalah faktor yang lebih bersifat

eksternal, sehingga bagi penghuni atau pemilik rumah tidak

dapat berperan dalam mempengaruhi kenaikan harga

tanah/rumah. Pemilik dapat turut berperan menaikkan harga

rumahnya apabila dalam kompleks perumahan yang bersistem

kluster dapat diajak bersama-sama memperbaiki lingkungan

lebih baik, seperti sistem keamanan yang lebih terkendali,

kebersihan jalan, taman, kebersihan selokan dari sampah-

sampah rumah, pohon- pohon dapat terjaga dengan baik,

taman-taman yang ada terawat dengan baik, dan kanstin di

depan rumah dirawat ditanami pohon-pohon yang rindang,

bukan sebagai tumbuhnya rumput liar.

Hal-hal ini masih dapat dikendalikan oleh para penghuni rumah.

Sebagai contoh kawasan Menteng sampai sekarang masih

tetap diminati oleh para pengusaha besar. Pilihan ini dilakukan

bukan hanya karena Menteng berlokasi dekat dengan segi tiga

Page 49: Artikel Properti

emas atau pusat bisnis Kota Metropolitan Jakarta, tetapi masih

tetap terawatnya lingkungan yang asri dengan pohon-pohon

besar yang rindang dan aspal jalan yang selalu licin. Jalan-jalan

di sekitarnya cukup lebar untuk dua lajur mobil. Tidak demikian

dengan daerah yang dekat dengan segi tiga emas, seperti di

daerah Bendungan Hilir atau Kebon Kacang. Daerah Menteng

atau daerah perumahan yang baik, di mana pengembang sudah

tidak mempunyai lahan yang dapat dijual, dengan otomatis

hukum permintaan dan penawaran berjalan, calon pembeli

sangat berminat di daerah tersebut, penjual mulai memasang

harga sesuka mereka.

Jadi, tidak perlu heran kalau harga tanah di Menteng ada yang

menawarkan sampai Rp 15 juta per meternya, begitu pula di

Pondok Indah bisa ditawar Rp 7,5 juta, dan Puri Indah

ditawarkan Rp 5 juta. Sebelum membeli rumah atau tanah

sebagai investasi maupun tempat tinggal, alangkah baiknya jika

kita melihat lokasinya untuk mendapat capital gain yang lebih

tinggi dari bunga deposito.

Diposkan oleh sobatmaya   di 12:06 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Nyari Lahan Untuk Properti

Page 50: Artikel Properti

Salahsatu action dalam mengelola bisnis properti adalah

Hunting lokasi untuk dikelola, dengan bekal konsep dan teori

yang komprehensif tentunya anda sudah bisa menilai titik-titik

lahan yang potensial untuk properti. Di tengah kota, pinggir kota,

bahkan pinggiran sekalipun. Semua akan menimbulkan

tanggungjawab dan perlakuan konsep yang berbeda, karena

lokasi tengah kota ketika diberi fasilitas Taman yang luas, akan

terasa membuang-buang lahan. dan ketika lokasi ada di

pinggiran kota dengan harga tanah yang relatif rendah, akan

lebih menarik dengan mengaplikasikan taman yang luas di

setiap sudut-sudut nya.

Anda tentunya pernah membeli sebidang tanah, dan anda

pernah berurusan dengan yang namanya Pajak, Notaris, dan

BPN. ya inilah yang menjadi tanggungjawab anda jika anda

membeli Lepas suatu lahan, baik untuk rumah pribadi atau

dikelola perumahan, ya tentu konsekuensinya dengan harga

cast dan modal besar untuk mendapatkannya, jika anda diposisi

ini sangatlah nyaman karena tidak akan berurusan dengan

pemilik lahan tersebut setelah terjadi transaksi, sukur-sukur jika

harganya anda dapatkan dengan lebih rendah dari

sekelilingnya. Ini metode yang pertama.

Sedangkan metoda yang lain adalah dengan Pembayaran

Page 51: Artikel Properti

bertahap, Apa mau pemilik lahannya? bisa mau dan bisa

sebaliknya, semua tergantung dengan proses lobi-lobi yang

anda luncurkan ke yang bersangkutan. Tapi konsekuensinya

bahwa anda dituntut dengan permodalan yang tidak sedikit dan

resiko pemasaran yang kudu cepat. Jika anda sudah memiliki

calon konsumen yang pasti, tentunya anda tidak salah

melakukan metode ini, jika sebaliknya maka hindari saja. karena

ada tahap-tahapannya tergantung perjanjian kedua belah pihak,

contohnya berdasarkan kegiatan penjualan, berdasarkan

hitungan waktu, dan kombinasi antara keduanya.

Misalnya berdasarkan waktu, Kita diikat dengan perjanjian

pembayaran sesuai waktu yang jatuh tempo, misalnya 4 bulan

atau lebih. Sedangkan berdasarkan kegiatan biasanya tahap

pertama dengan DP, kemudian ketika sertifikat selesai

pengurusannya, dan terakir setelah terjadi kegitan jual-beli

produk.

Metode yang terakir adalah berlaku bagi anda yang memiliki

modal pas-pasan, bisa gak kira-kira? (mudah-mudahan bisa)

yaitu dengan melakukan penawaran pembagian keuntungan

dengan pemilik lahan, apakah mudah? wah pastinya

jawabannya gampang-susah-susah.

Page 52: Artikel Properti

Hanya cukup melalui penjulan, bagaimana anda memiliki harga

jual yang memiliki keuntungan “titik aman” untuk dibagi ke dua

pihak itu saja. Jadi developer memiliki resiko kecil dan pemilik

lahan tidak memiliki resiko bisnis sama sekali, karena lahannnya

yang belum terjual akan tetap utuh, jadi antara anda dan pemilik

lahan pada posisi yang untung dan diuntungkan. Mudah

Bukan?? Prakteknya yang susah pastinya….

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:52 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Jualan Properti Bak Mempercantik Rupaemua kita tau bukan, bahwa mempercantik diri bisa

meningkatkan kepercayaan diri dalam segala hal. eemmm…

kira-kira seperti itulah yang terjadi dalam pergulatan bisnis

properti di daerah dan negara manapun juga. Konsep yang

sesuai dengan tijauan kekinian, solutif, dan harga yang

kompetitif tentunya, tidak kalah lagi adalah kebijakan Hukum

dalam memiliki suatu produk properti.

Apartemen mewah, Kondominium ciamik, Superblock dengan

taman yang friendly adalah salahsatu bagian dari beberapa

produk properti di negara manapun yang sarat menjadi

pertimbangan secara visual. Perkembangan berbagai teknologi

Page 53: Artikel Properti

tentunya menguntungkan para pelaku bisnis ini, dan konsumen

pun akan lebih nyaman dengan “service” dan “maintenance”.

Terlebih bagi sebagian pengusaha yang baru akan memulai

dalam bisnis ini, perlu adanya pertimbangan desain Arsitektur.

Sehingga dalam hal ini desain arsitektur menjadi sangatlah vital

untuk menggaet para calon konsumen mereka. Salah satu nya

adalah bentuk Gerbang dan Taman, hal paling utama yg

menyambut para calon pembeli di sisi depan dari suatu lokasi

(perumahan), sehingga para pelaku mutlak berinovasi terus

menerus dalam desain arsitekturnya.

Misalnya beberapa tahun lalu masih marak adanya Kolam

Renang di suatu lokasi, lha inilah point yang penting yang bisa

ditangkap oleh para pelakunya, tapi setelah memasuki tahun

2010 ini apakah masih marak dan diminati konsumen?

Jawabannya bisa “iya” dan sebaliknya semua tergantung

dimana lokasi itu berada, misalnya di Jakarta mungkin

masyarkat sudah lebih milih yang punya lapangan Golf nya

daripada kolam renang.

Atau bahkan dengan daya tarik yang lain misalnya membuat

suatu ruangan (Kamar Tidur Utama-Dapur) didesain dengan

sangat ciamik dan luas, inilah yang sangat diminati oleh para ibu

Page 54: Artikel Properti

juragan (istri pengusaha) sebagai konsumennya. Dan masih

banyak hal lain yang akan lebih spektakuler jika diimprove terus

menerus.

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:50 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Alasan Anda Beli PropertiApakah anda yang sudah berkeluarga? pasti mendambakan

hunian yang nyaman dan kalau bisa di lokasi yang tidak jauh

dari tempat anda bekerja saat ini misalnya di tengah kota besar

seperti Jakarta, Surabaya, dan medan. ada juga yang berpikiran

dengan opsi lain yaitu dengan hunian yang agak berada di tepi

kota yang masih bisa mendapatkan udara dan pandangan alam

dan pekarangan yang cukup alami dan tentunya akan ada biaya

yang akan dibayar yaitu ongkos menuju tempat kerja yang agak

jauh. Hunian yang besar, luas dan cukup untuk menampung

semua keluarga, atau hunian yang simple namun ada peluang

untuk dikembangkan menjadi rumah tumbuh dimasa

mendatang, hunian “vertical living” yang tidak memilik

pekarangan dan halaman depan atau “landed house” yang anda

masih bisa menyalurkan hobi menanam bunga di pekarangan

anda. Tentu ini suatu pilihan.

Page 55: Artikel Properti

Opsi pertama tentunya bahwa rumah tersebut akan anda huni

bersama keluarga, dan membangun masa depan bersama. Ada

juga saat ini yang ingin memiliki “second” home sebagai tempat

untuk istirahat yang berlokasi di tepian kota, dan selain sebagai

tempat istirahat bisa juga sebagai ivestasi masa depan dan ada

yang betul-betul ingin menambah investasinya untuk sekian

tahun ke depan dengan menjadi pembeli pertama suatu hunian

dengan tujuan untuk dihuni salah satu anak atau bahkan

disewakan dan dijual di tahun berikutnya dengan harga yang

cukup OK.

Ada beberapa pertimbangan didalamnya, dengan opsi sebagai

“main home” ada baiknya anda memilih lokasi yang tidak jauh

dari tempat kerja anda, Tentunya akan menghemat biaya

transportasi. Opsi untuk disewakan tentunya anda harus jeli

dengan memilih lokasi yang strategis dan baik terdukung oleh

berbagai fasilitas public yang akan mensupport harga sewa

tersebut. Berlaku untuk rumah dan begitu juga ruko dan kantor.

Sedangkan opsi sebagai investasi ada baiknya anda betul-betul

mempertimbangkan dan membaca lokasi tersebut dengan

cermat tentunya dengan asumsi bahwa lokasi yang anda pilih

akan berkembang pesat dan harga properti anda cepat naik.

Perhatikan jalur-jalur transportasi yang terhubung pada masing-

masing lokasi tersebut, Karena salah satu perkembangan suatu

Page 56: Artikel Properti

lokasi diantaranya adanya akses jalan yang baik dari-ke lokasi

tersebut.

Pembeli Properti kita (Indonesia) sudah semakin longgar

dengan diperbolehkannya WNA menanamkan investasi

propertinya di Negara kita, angin segar bukan..? Buat para

pelaku Properti khususnya Apartemen mewah. Peraturan

terbaru tersebut tentunya untuk memberikan stimulus ekonomi

mengingat dibalik bisnis tersebut terdapat ratusan bisnis juga,

dan jika bisnis properti gairah, tentu yang lain bergairah juga.

Apalagi harga properti di Indonesia masih sangat terjangkau bila

dibandingkan di negra-negara Asia seperti Singaura, China, dan

jepang. Semakin minat untuk investasi ke properti? Silahkan….!

Dan jangan lupa untuk memperlajari hal-hal yang berkaitan

dengan “adding value” dari investasi anda.

Jadi, setiap lokasi dan developer ada tawaran dan kelebihan

masing-masing dan tentunya andalah yang menentukan sesuai

dengan kondisi “kantong” , kebutuhan, dan gaya hidup anda.

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:49 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

“Kepercayaan” Masih Relevankah Untuk Bisnis Properti?

Page 57: Artikel Properti

Seberapa besar pengaruh kepercayaan untuk kontek bisnis

dagang properti?? emm pernahkah anda indent kendaraan baik

motor/mobil seri terbaru yang saat itu belum di rilis di Indonesia,

dan baru ada kabar launching nya 3 bulan kemudian misalnya.

Kendaraan roda empat dengan merk terkenal, sesuai dengan

kebutuhan anda, tidak ada masalah dengan harga (alias harga

berapapun gw bayar). Luarbiasa bukan? Anda begitu percaya

dengan produk yang akan anda beli walau barangnya belum

anda sentuh dan anda lihat sekalipun, dan hanya

mengandalkan merk dagang saja.

Pertanyaannya :) ;Mungkinkah hal ini terjadi pada produk

properti (Perumahan-Apartemen-Kondotel dll) ? Wow,

Bayangkan jika anda pemilik produkt tersebut, Anda baru saja

melakukan negosisi lahan, baru saja mengajukan legalitas

proyek, dan produk anda sudah banyak yang indent. Luar biasa

bukan? Saya yakin ini membuthkan konsep marketing dan

kualitas yang tidak mudah, dan butuh waktu lama. Maka

mulailah dari sekarang untuk menanamkan kepada costemer

anda terhadap produk anda.

Lain halnya dengan pemian baru, Apakah pemain baru pasti

kalah dengan percaturan dengan lawan pemain lama? Tentu

jawabannya ada di tangan kanan anda, munculnya produk baru

Page 58: Artikel Properti

selayaknya menambah dinamika suatu bisnis, tentunya dengan

kualitas dan kelayakan yang ideal bukan sembarang produk.

Dengan metode marketing dan promo yang spektakuler bukan

mustahil justru akan mampu menerobos menyusul teman-teman

yang sudah bermain lebih dulu.

Buat apa pesimis? Buat apa cemas? Buat apa down? ketika cek

list produk anda tepat dan layak dengan kualitas prima, tentu

costemer akan menaruh hati terhadap produk anda. Action!!!

Action !!!!Pasti Berkah di Depan Anda.

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:48 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

6 Keuntungan Investasi PropertiInvestasi pada dasarnya mencakup dua hal, yakni

“mengeluarkan saat ini untuk mengharapkan keuntungan di saat

mendatang” dan “mengeluarkan secara pasti untuk keuntungan

yang belum pasti”.

Investasi properti atau real estate, sebagaimana menurut

definisi di atas, secara sederhana berarti mengeluarkan atau

menanamkan modal dalam aset yang berbentuk tanah dan /

Page 59: Artikel Properti

atau bangunan di atasnya. Bentuk investasi lain selain properti

ialah : saham, obligasi, option, deposito, emas, dolar dan

lainnya.

Di sini, biasanya orang berinvestasi karena terdorong oleh

harapan memperoleh keuntungan yang begitu tinggi.

Setidaknya ada enam keuntungan dalam berinvestasi properti,

yakni :

1. Apresiasi dari nilai tambah (karena sifatnya terbatas dan tidak

bergerak / immobility).

2. Nilai tambah dari pengembangannya (seperti dibuat

bangunan komersial atau areal pertanian.

3. Adanya pendapatan dari kegiatan operasi (disewakan).

4. Merupakan agunan yang baik.

5. Proteksi daya beli terhadap inflasi.

6. Merupakan kebanggaan bagi pemilik atau pemakainya.

Di samping keuntungan-keuntungan di atas, investasi di bidang

ini berpotensi pula dalam hal kerugian. Sedikitnya ada enam

kerugiannya, seperti :

1. Hancur apabila ada gempa atau bencana.

2. Tidak likuid dan adanya kendala waktu.

Page 60: Artikel Properti

3. Beban pengelolaan dan perawatan.

4. Penyusutan / depresiasi bangunan.

5. Kontrol pemerintah, seperti aturan perpajakan dan lain-lain.

6. Kerumitan hukum dan perijinan.

Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang

mempunyai dua tujuan berbeda. Tujuan pertama, investasi yang

dilakukannya hanya bersifat jangka pendek (short-term

investment), dimana ia berinvestasi bertujuan untuk dijual

kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan

lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.

Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang

(long-term investment), dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan /

atau kemudian disewakan, seperti villa, fuction house, gedung

perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, sportclub dan

sebagainya. Disini faktor “kebanggaan” pemiliknya tampak lebih

dominan.

Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang

investasi pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan

dibanding investasi di bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi

karena hampir semua orang beranggapan bahwa tidak ada

sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya.

Page 61: Artikel Properti

Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan

terus meningkat di tahun-tahun berikutnya.

Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula

bahwa yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada

lima hal, yakni : income, depreciation, equity build-up,

appreciation dan leverage, atau disingkat IDEAL. Penjelasannya

sebagai berikut :

1. Income adalah pendapatan dari hasil investasi properti yang

disewakan. Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai

sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke

berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti

Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi pada tahun

ke-10 modalnya akan kembali.

2. Depreciation adalah pengalokasian biaya dari suatu aset

properti yang secara akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya

ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan

biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset

properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.

3. Equity build-up adalah nilai saham yang dimiliki atas sebuah

properti oleh investor yang meminjam dan telah terjadi

amortisasi dari pinjaman pokoknya. Misalnya, ia membeli

sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman bank Rp

Page 62: Artikel Properti

800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah

mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal

Rp 700juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka

ia mendapat equity build-up senilai Rp 100juta.

4. Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti.

Misalnya, sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga

Rp 100juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah

terjadi appreciationsebesar Rp 20juta dalam setahun. Istilah

lainnya yang lebih popular ialah capital gain atau disingkat gain.

Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukan

investasi pada properti.

5. Leverage adalah penggunaan dana pinjaman guna

meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk leverage

agak sulit dijelaskan di sini secara umum, karena harus dilihat

kasus per kasus dan tidak banyak orang memperoleh leverage

karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau pihak

ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan

pinjaman.

Namun apa pun bentuk investasi, para investor properti

hendaknya tetap memperhitungkan tiga hal, yakni : menghitung

biaya investasi itu sendiri, berapa besar hasil yang biasa didapat

dari investasi yang ditanam (yield atau return), dan kapan hasil

tersebut dapat dinikmati.

Page 63: Artikel Properti

Profit Berlipat dengan Investasi Tanah dan Rumah, Budi

Santoso

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:42 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

Cara Membidik Calon Konsumen Perumahan AndaSebelum Anda membeli mobil, kira-kira apa yang Anda

lakukan? jalan-jalan ke dealer beberapa merk mobil-tanya ke

temen-temen yang pernah memakai merk tertentu mengenai

kualitas dan harga-atau selalu update dengan informasi yang

berkaitan dengan otomotif.

Dan begitu pula dengan Produsen kendaraan, selalu

menyesuaikan pasar dan target tertentu. Misalnya merk A

mengeluarkan Seri (E metic) Mini Bus dengan harga 170juta,

Maka merk B mengeluarkan Seri (XIII) Mini Bus dengan harga

168juta, atau 180juta dan seterusnya.

Inilah proses yang dilakukan oleh para pelaku produsen-

konsumen dalam jual-beli. Demikian pula dengan dunia properti

Perumahan atau Apartemen, Para developer sangat disarankan

untuk melakukan survei pasar sebanyak-banyaknya dan

Page 64: Artikel Properti

sedetail-detailnya untuk mendapatkan “kelas” tertentu yang

dibidik dan dituju. Dengan cara ini tersebut akan memberikan

beberapa benefit terhadap “image” konsumen dan pasar dalam

merespon produk baru properti.

Anda tidak perlu harus menurunkan harga dari pasar, atau

malah menaikkan harga dari pasar. Yang perlu anda tentukan

adalah benefit dari produk anda dan pasarlah yang menilai,

Teori paling mudah dan simpel misalnya adalah “Kawasan A

properti yang sangat diminati adalah tipe 45-100m2 dengan

harga 179juta dan produk yang sangat tidak diminati adalah tipe

36-79m2 dengan harga 122juta”. Dari sini saja sudah dapat

menentukan harga dan produk yang ideal untuk lokasi Anda

(disarankan untuk pemula).

Pasar sangatlah cerdik dan cerdas dalam membandingkan

harga dan kualitas saat ini, tidak perlu anda berpromo gila-

gilaan dengan biaya yang besar pun, jika produk anda memang

marketable maka pasar akan sangat responsip.

Saran untuk para calon pembeli rumah: Bandingkan benefit,

sesuaikan dengan jarak tempuh dan kebutuhan, lalu tentukan

harga.

(gubahrumahindah.wordpress.com)

Page 65: Artikel Properti

Diposkan oleh sobatmaya   di 11:35 0 komentar 

Label: Inspirasi Proferti

MINGGU, 31 OKTOBER 2010

Mahasiswa Beromzet 17 Milyar dari Bisnis PropertiJAKARTA – Menjadi pengusaha sukses dan memimpin

perusahaan dengan berpenghasilan besar tidak harus

menunggu tua, namun bisa memulai dari umur yang sangat

belia.

Setidaknya ini bukanlah mimpi tapi kenyataan. Pasalnya sudah

banyak cerita menggambarkan pengusaha muda sukses yang

mengawali usahanya dari awal dan salah satunya Elang

Gumilang (23) CEO PT Dwikarsa Semestaguna, pengusaha

muda yang sukses di bidang properti.

Kisah sukses pemuda seperti Elang di Indonesia masih langka

dan mungkin hanya seribu satu, karena walaupun masih

berstatus mahasiswa dirinya sudah memimpin sebuah

perusahaan dengan omset milyaran.

Di saat mahasiswa lainnya disibukkan dengan pergulatan kuliah

untuk menggapai masa depan yang lebih baik, Elang sudah

mendapatkannya. Pemuda kelahiran Bogor 23 tahun lalu sudah

Page 66: Artikel Properti

mempunyai masa depan yang baik dengan sukses membuka

lapangan kerja dan memperkerjakan ratusan orang berkat

kegigihannya untuk berwirausaha yang sudah terasah sejak di

bangku SMA.

Menurut Elang, kesuksesan yang diraihnya saat ini bukanlah

datang begitu saja. Tapi usaha dengan kerja keras, karena

sesuatu tidak didapatkan dengan gratis. Pesan tersebut lah

yang selalu diajarkan kedua orang tuanya.

Semangat bisnisnya sudah terlihat sejak kecil dan bahkan naluri

beriwarusahanya sangat tajam dalam melihat peluang usaha.

Tak ayal dirinya sempat merasai bergai macam pekerjaan,

mulai dari berdagang donat, menjadi tukang minyak goreng,

jualan bolham hingga terakhir menjadi developer properti untuk

pembangunan rumah sangat sederhana. Dikatakannya,

bisnisnya di bidang properti diawali sebagai marketing

perumahan.

“Saya di marketing tidak mendapat gaji bulanan, hanya saja

mendapatkan komisi setiap mendapat konsumen,” ujarnya,

dalam acara Radio Trijaya, bertajuk Talk to CEO, di Jakarta.

Berkat pengalaman sebagai marketing perumahan yang dinilai

Page 67: Artikel Properti

cukup, telah membuatnya mempunyai pengetahuan di dunia

properti.

Sejak saat itu, diapun memberanikan diri ikut tender dalam

properti. Kesuksesan yang didapatkannya waktu itu menang

dalam tender pembangunan sekolah dasar di Jakarta Barat

senilai Rp162 juta.

Kemudian, ambisinya yang ingin terus maju membawanya

membangun rumah sangat sederhanya bagi rakyat kecil.

Pasalnya saat ini bisnis properti kebanyakan ditujukan hanya

untuk kalangan berduit saja.

Sedangkan perumahan yang sederhana dan murah yang

terjangkau untuk orang miskin masih jarang sekali pengembang

yang peduli. “Banyak orang di Indonesia terutama yang tinggal

di kota belum punya rumah, padahal mereka sudah berumur 60

tahun, biasanya kendala mereka karena DP yang kemahalan,

cicilan kemahalan, jadi sampai sekarang mereka belum berani

untuk memiliki rumah,” jelasnya, dalam acara Radio Trijaya,

bertajuk Talk to CEO, di Jakarta.

Dengan modal patungan Rp340 juta, pada tahun 2007 Elang

mulai membangun rumah sehat sederhana (RSS) yang

Page 68: Artikel Properti

difokuskan untuk si miskin berpenghasilan rendah. Dari

penjualan rumah yang sedikit demi sedikit itu. Modalnya Elang

putar kembali untuk membebaskan lahan di sekitarnya. Rumah

bercat kuning pun satu demi satu mulai berdiri.

Elang membangun rumah dengan berbagai tipe, mulai tipe

22/60 dan juga tipe 36/72. Rumah-rumah yang berdiri di atas

lahan 60 meter persegi tersebut ditawarkan hanya seharga

Rp25 juta dan Rp37 juta per unitnya.

“Jadi, hanya dengan DP Rp1,25 juta dan cicilan Rp90 ribu per

bulan selama 15 tahun, mereka sudah bisa memiliki rumah,”

ungkapnya.

Berbisnis tidak selamanya berjalan lurus dan pasti ada

gelombangnya, terlebih sektor properti. Kekurangan modal dan

memaksanya memeras otak mencari jalan keluar. Namun hal

tersebut disiasatinya dengan mencari penyandang dana dengan

sistem bagi hasil. “Kebetulan latar pendidikan saya dari

ekonomi, sedikit-sedikit tahu jurusnya,” katanya.

Meskipun demikian, dia tetap mempertahankan komposisi

kepemilikan sebesar 40 persen.

Page 69: Artikel Properti

Naiknya harga bahan baku membuatnya perlu melakukan

penyesuaian-penyesuaian dan termasuk dengan kondisi krisis

ekonomi global saat ini. Bila dahulu Elang melepas satu unit

rumah sederhana seharga Rp23 juta per unit, sekarang rencana

anggaran biaya (RAB) mencapai Rp33 juta per unit. Dengan

jumlah itu baru bisa menutupi biaya produksi sekaligus memberi

keuntungan.

Krisis ekonomi global saat ini disikapinya dengan optimisme.

Pasalnya di industri properti Indonesia tidak terlalu bergantung

pada asing, sehingga masih ada keyakinan pasar terus terbuka.

“Industri properti Indonesia masih didominasi oleh pasar lokal.

Orang asing belum boleh memiliki properti di Indonesia,”

tandasnya.

Sebelumnya, rasa optimistis industri properti juga disampaikan

Presdir PT Bakrieland Development Tbk Hiramsyah S Thaib.

Hiramsyah melihat krisis ini sebagai momentum bagi industri

properti untuk menata diri agar lebih berkembang dan

kompetitif.

Krisis, akan menciptakan titik keseimbangan baru bagi

pengembang. “Lihatlah, pengembang dengan fundamental kuat

Page 70: Artikel Properti

dan strategi yang tepat akan bertahan, dan bahkan makin eksis,

tidak hanya di tingkat lokal, tetapi juga global,” paparnya.

Namun, dia tidak menampik akan adanya sejumlah proyek yang

tertunda akibat kesulitan likuiditas.

Pertama kali saya membaca profilnya di majalah Pengusaha

yang berjudul “Kepak Elang Memburu Intan”. Yang membuat

saya kagum, statusnya yang masih mahasiswa berusia 22

tahun, dan sudah memiliki perusahaan beromzet miliaran

rupiah.

Alhamdulillah, dalam satu seminar entrepreneurship, saya bisa

bertemu langsung dengan dia. Sosoknya yang ramah dan

rendah hati, serta gaya berbicara menunjukkan prinsip hidup

yang dipegangnya.

Elang Gumilang – Mahasiswa Bangun Perumahan untuk Orang

Miskin Demi Keseimbangan Hidup

Selama ini banyak developer yang membangun perumahan

namun hanya bisa dijangkau oleh kalangan menengah ke atas

saja. Jarang sekali developer yang membangun perumahan

yang memang dikhususkan bagi orang-orang kecil. Elang

Page 71: Artikel Properti

Gumilang (22), seorang mahasiswa yang memiliki jiwa

wirausaha tinggi ternyata memiliki kepedulian tinggi terhadap

kaum kecil yang tidak memiliki rumah. Meski bermodal pas-

pasan, ia berani membangun perumahan khusus untuk orang

miskin. Apa yang mendasarinya?

Jumat sore (28/12), suasana Institut Pertanian bogor (IPB),

terlihat lengang. Tidak ada geliat aktivitas proses belajar

mengajar. Maklum hari itu, hari tenang mahasiswa untuk ujian

akhir semester (UAS). Saat Realita melangkahkah kaki ke

gedung Rektorat, terlihat sosok pemuda berperawakan kecil dari

kejauhan langsung menyambut kedatangan Realita. Dialah

Elang Gumilang (22), seorang wirausaha muda yang peduli

dengan kaum miskin. Sambil duduk di samping gedung

Rektorat, pemuda yang kerap disapa Elang ini, langsung

mengajak Realita ke perumahannya yang tak jauh dari kampus

IPB. Untuk sampai ke perumahan tersebut hanya membutuhkan

waktu 15 menit dengan menggunakan kendaraan roda empat.

Kami berhenti saat melewati deretan rumah bercat kuning tipe

22/60. Rupanya bangunan yang berdiri di atas lahan 60 meter

persegi itu adalah perumahan yang didirikannya yang

diperuntukan khusus bagi orang-orang miskin. Setelah puas

mengitari perumahan, Elang mengajak Realita untuk

melanjutkan obrolan di kantornya.

Page 72: Artikel Properti

Elang sendiri merupakan anak pertama dari tiga bersaudara

pasangan H. Enceh (55) dan Hj. Prianti (45). Elang terlahir dari

keluarga yang lumayan berada, yaitu ayahnya berprofesi

sebagai kontraktor, sedangkan ibunya hanya ibu rumah tangga

biasa. Sejak kecil orang tuanya sudah mengajarkan bahwa

segala sesuatu diperoleh tidak dengan gratis. Orang tuanya

juga meyakinkan bahwa rezeki itu bukan berasal dari mereka

tapi dari Allah SWT..

Ketika duduk di bangku Sekolah Dasar Pengadilan 4, Bogor,

Elang sudah mengikuti berbagai perlombaan dan bahkan ia

pernah mengalahkan anak SMP saat lomba cerdas cermat.

Karena kepintarannya itu, Elang pun menjadi anak kesayangan

guru-gurunya.

Begitu pula ketika masuk SMP I Bogor, SMP terfavorit di

kabupaten Bogor, Elang selalu mendapatkan rangking. Pria

kelahiran Bogor, 6 April 1985 ini mengaku kesuksesan yang ia

raih saat ini bukanlah sesuatu yang instan. “Butuh proses dan

kesabaran untuk mendapatkan semua ini, tidak ada sesuatu

yang bisa dicapai secara instan,” tegasnya. Jiwa wirausaha

Elang sendiri mulai terasah saat ia duduk di bangku kelas 3

SMA I Bogor, Jawa Barat. Dalam hati, Elang bertekad setelah

Page 73: Artikel Properti

lulus SMA nanti ia harus bisa membiayai kuliahnya sendiri tanpa

menggantungkan biaya kuliah dari orang tuanya. Ia pun

mempunyai target setelah lulus SMA harus mendapatkan uang

Rp 10 juta untuk modal kuliahnya kelak.

Berjualan Donat. Akhirnya, tanpa sepengetahuan orang tuanya,

Elang mulai berbisnis kecil-kecilan dengan cara berjualan donat

keliling. Setiap hari ia mengambil 10 boks donat masing-masing

berisi 12 buah dari pabrik donat untuk kemudian dijajakan ke

Sekolah Dasar di Bogor. Ternyata lumayan juga. Dari hasil

jualannya ini, setiap hari Elang bisa meraup keuntungan Rp 50

ribu. Setelah berjalan beberapa bulan, rupanya kegiatan

sembunyi-sembunyiny a ini tercium juga oleh orang tuanya.

“Karena sudah dekat UAN (Ujian Akhir Nasional), orang tua

menyuruh saya untuk berhenti berjualan donat. Mereka khawatir

kalau kegiatan saya ini mengganggu ujian akhir,” jelas pria

pemenang lomba bahasa sunda tahun 2000 se-kabupaten

Bogor ini.

Dilarang berjualan donat, Elang justru tertantang untuk mencari

uang dengan cara lain yang tidak mengganggu sekolahnya.

Pada tahun 2003 ketika Fakultas Ekonomi dan Manajemen IPB

mengadakan lomba Java Economic Competion se-Jawa, Elang

mengikutinya dan berhasil menjuarainya. Begitu pula saat

Page 74: Artikel Properti

Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia (UI) menyelenggarakan

kompetisi Ekonomi, Elang juga berhasil menjadi juara ke-tiga.

Hadiah uang yang diperoleh dari setiap perlombaan, ia

kumpulkan untuk kemudian digunakan sebagai modal kuliah.

Setelah lulus SMU, Elang melanjutkan kuliah di Fakultas

Ekonomi IPB (Institut Pertanian Bogor). Elang sendiri masuk

IPB tanpa melalui tes SPMB (Sistem Penerimaan Mahasiswa

Baru, red) sebagaimana calon mahasiswa yang akan masuk ke

Perguruan Tinggi Negeri. Ini dikarenakan Elang pernah

menjuarai kompetisi ekonomi yang diadakan oleh IPB sehingga

bisa masuk tanpa tes. Saat awal-awal masuk kuliah, Elang

mendapat musibah yang menyebabkan uang Rp 10 jutanya

tinggal Rp 1 juta. Namun Elang enggan memberitahu apa

musibah yang dialaminya tersebut.

Padahal uang itu rencananya akan digunakan sebagai modal

usaha. Meski hanya bermodal Rp 1 juta, Elang tidak patah

semangat untuk memulai usaha. Uang Rp 1 juta itu ia

belanjakan sepatu lalu ia jual di Asrama Mahasiswa IPB. Lewat

usaha ini, dalam satu bulan Elang bisa mengantongi uang Rp 3

jutaan. Tapi setelah berjalan beberapa tahun, orang yang

menyuplai sepatunya entah kenapa mulai menguranginya

dengan cara menurunkan kualitas sepatunya. Satu per satu

Page 75: Artikel Properti

pelanggannya pun tidak mau lagi membeli sepatu Elang. Sejak

itu, Elang memutuskan untuk tidak lagi berjualan sepatu.

Setelah tidak lagi berbisnis sepatu, Elang kebingungan mencari

bisnis apalagi. Pada awalnya, dengan sisa modal uang bisnis

sepatu, rencanaya ia akan gunakan untuk bisnis ayam potong.

Tapi, ketika akan terjun ke bisnis ayam potong, Elang justru

melihat peluang bisnis pengadaan lampu di kampusnya.

“Peluang bisnis lampu ini berawal ketika saya melihat banyak

lampu di IPB yang redup. Saya fikir ini adalah peluang bisnis

yang menggiurkan, ” paparnya. Karena tidak punya modal

banyak, Elang menggunakan strategi Ario Winarsis, yaitu bisnis

tanpa menggunakan modal. Ario Winarsis sendiri awalnya

adalah seorang pemuda miskin dari Amerika Latin, Ario

Winarsis mengetahui ada seorang pengusaha tembakau yang

kaya raya di Amerika. Setiap hari, ketika pengusaha itu keluar

rumah, Ario Winarsis selalu melambaikan tangan ke pengusaha

itu. Pada awalnya pengusaha itu tidak memperdulikannya. Tapi

karena Ario selalu melambaikan tangan setiap hari, pengusaha

tembakau itu menemuinya dan mengatakan, “Hai pemuda,

kenapa kamu selalu melambaikan tangan setiap saya ke luar

rumah?” Pemuda miskin itu lalu menjawab, “Saya punya

tembakau kualitas bagus. Bapak tidak usah membayar dulu,

yang penting saya dapat PO dulu dari Bapak.” Setelah

Page 76: Artikel Properti

mendengar jawaban dari pemuda itu, pengusaha kaya itu lalu

membuatkan tanda tangan dan stempel kepada pemuda

tersebut. Dengan modal stempel dan tanda tangan dari

pengusaha Amerika itu, pemuda tersebut pulang dan

mengumpulkan hasil tembakau di kampungnya untuk di jual ke

Amerika lewat si pengusaha kaya raya itu. Maka, jadilah

pemuda itu orang kaya raya tanpa modal.

Begitupula Elang, dengan modal surat dari kampus, ia melobi ke

perusahaan lampu Philips pusat untuk menyetok lampu di

kampusnya. “Alhamdulillah proposal saya gol, dan setiap

penjualan saya mendapat keuntungan Rp 15 juta,” ucapnya

bangga.

Tapi, karena bisnis lampu ini musiman dan perputaran uangnya

lambat, Elang mulai berfikir untuk mencari bisnis yang lain.

Setelah melihat celah di bisnis minyak goreng, Elang mulai

menekuni jualan minyak goreng ke warung-warung. Setiap pagi

sebelum berangkat kuliah, ia harus membersihkan puluhan

jerigen, kemudian diisi minyak goreng curah, dan dikirim ke

warung-warung Pasar Anyar, serta Cimanggu, Bogor. Setelah

selesai mengirim minyak goreng, ia kembali ke kampus untuk

kuliah. Sepulang kuliah, Elang kembali mengambil jerigen-

jerigen di warung untuk diisi kembali keesokan harinya. Tapi,

Page 77: Artikel Properti

karena bisnis minyak ini 80 persen menggunakan otot, sehingga

mengganggu kuliahnya. Elang pun memutuskan untuk berhenti

berjualan. “Saya sering ketiduran di kelas karena kecapain,”

kisahnya.

Elang mengaku selama ini ia berbisnis lebih banyak

menggunakan otot dari pada otak. Elang berkonsultasi ke

beberapa para pengusaha dan dosennya untuk minta wejangan.

Dari hasil konsultasi, Elang mendapat pencerahan bahwa

berbisnis tidak harus selalu memakai otot, dan banyak peluang-

peluang bisnis yang tidak menggunakan otot.

Setelah mendapat berbagai masukan, Elang mulai merintis

bisnis Lembaga Bahasa Inggris di kampusnya. “Bisnis bahasa

Inggris ini sangat prospektif apalagi di kampus, karena ke depan

dunia semakin global dan mau tidak mau kita dituntut untuk bisa

bahasa Inggris,” jelasnya. Adapun modalnya, ia patungan

bersama kawan-kawannya. Sebenarnya ia bisa membiayai

usaha itu sendiri, tapi karena pegalaman saat jualan minyak, ia

memutuskan untuk mengajak teman-temannya. Karena

lembaga kursusnyanya ditangani secara profesional dengan

tenaga pengajar dari lulusan luar negeri, pihak Fakultas

Ekonomi mempercayakan lembaganya itu menjadi mitra.

Page 78: Artikel Properti

Karena dalam bisnis lembaga bahasa Inggris Elang tidak terlibat

langsung dan hanya mengawasi saja, ia manfaatkan waktu

luangnya untuk bekerja sebagai marketing perumahan. “Saya di

marketing tidak mendapat gaji bulanan, saya hanya

mendapatkan komisi setiap mendapat konsumen,” ujarnya.

Bangun Rumah Orang Miskin. Di usianya yang relatif muda,

pemuda yang tak suka merokok ini sudah menuai berbagai

keberhasilan. Dari hasil usahanya itu Elang sudah mempunyai

rumah dan mobil sendiri. Namun di balik keberhasilannya itu,

Elang merasa ada sesuatu yang kurang. Sejak saat itu ia mulai

merenungi kondisinya. “Kenapa kondisi saya begini, padahal

saya di IPB hanya tinggal satu setengah tahun lagi. Semuanya

saya sudah punya, apalagi yang saya cari di dunia ini?”

batinnya.

Setelah lama merenungi ketidaktenangannya itu, akhirnya Elang

mendapatkan jawaban. Ternyata selama ini ia kurang bersyukur

kepada Tuhan. Sejak saat itulah Elang mulai mensyukuri segala

kenikmatan dan kemudahan yang diberikan oleh Tuhan. Karena

bingung mau bisnis apalagi, akhirnya Elang shalatistikharah

minta ditunjukkan jalan. “Setelah shalat istikharah, dalam tidur

saya bermimpi melihat sebuah bangunan yang sangat megah

dan indah di Manhattan City, lalu saya bertanya kepada orang,

Page 79: Artikel Properti

siapa sih yang membuat bangunan megah ini? Lalu orang itu

menjawab, “Bukannya kamu yang membuat?” Setelah itu Elang

terbangun dan merenungi maksud mimpi tersebut. “Saya pun

kemudian memberanikan diri untuk masuk ke dunia properti,”

ujarnya.

Pengalaman bekerja di marketing perumahan membuatnya

mempunyai pengetahuan di dunia properti. Sejak mimpi itu ia

mulai mencoba-coba ikut berbagai tender. Tender pertama yang

ia menangi Rp 162 juta di Jakarta yaitu membangun sebuah

Sekolah Dasar di daerah Jakarta Barat. Sukses menangani

sekolah membuat Elang percaya diri untuk mengikuti tender-

tender yang lebih besar. Sudah berbagai proyek perumahan ia

bangun.

Selama ini bisnis properti kebanyakan ditujukan hanya untuk

orang-orang kaya atau berduit saja. Sedangkan perumahan

yang sederhana dan murah yang terjangkau untuk orang miskin

jarang sekali pengembang yang peduli. Padahal di Indonesia

ada 70 juta rakyat yang masih belum memiliki rumah. Apalagi

rumah juga merupakan kebutuhan yang sangat primer. Sebagai

tempat berteduh dan membangun keluarga. “Banyak orang di

Indonesia terutama yang tinggal di kota belum punya rumah,

padahal mereka sudah berumur 60 tahun, biasanya kendala

Page 80: Artikel Properti

mereka karena DP yang kemahalan, cicilan kemahalan, jadi

sampai sekarang mereka belum berani untuk memiliki rumah,”

jelasnya.

Dalam hidupnya, Elang ingin memiliki keseimbangan dalam

hidup. Bagi Elang, kalau mau kenal orang maka kenalilah 10

orang terkaya di Indonesia dan juga kenal 10 orang termiskin di

Indonesia. Dengan kenal 10 orang termiskin dan terkaya, akan

mempunyai keseimbangan dalam hidup, dan pasti akan

melakukan sesuatu untuk mereka. Melihat realitas sosial seperti

itu, Elang terdorong untuk mendirikan perumahan khusus untuk

orang-orang ekonomi ke bawah. Maka ketika ada peluang

mengakuisisi satu tanah di desa Cinangka kecamatan Ciampea,

Elang langsung mengambil peluang itu. Tapi, karena Elang tidak

punya banyak modal, ia mengajak teman-temannya yang

berjumlah 5 orang untuk patungan. Dengan modal patungan Rp

340 juta, pada tahun 2007 Elang mulai membangun rumah

sehat sederhana (RSS) yang difokuskan untuk si miskin

berpenghasilan rendah. Dari penjualan rumah yang sedikit demi

sedikit itu. Modalnya Elang putar kembali untuk membebaskan

lahan di sekitarnya. Rumah bercat kuning pun satu demi satu

mulai berdiri.

Elang membangun rumah dengan berbagai tipe, ada tipe 22/60

Page 81: Artikel Properti

dan juga tipe 36/72. Rumah-rumah yang berdiri di atas lahan 60

meter persegi tersebut ditawarkan hanya seharga Rp 25 juta

dan Rp 37 juta per unitnya. “Jadi, hanya dengan DP Rp 1,25

juta dan cicilan Rp 90.000 ribu per bulan selama 15 tahun,

mereka sudah bisa memiliki rumah,” ungkapnya.

Karena modalnya pas-pasan, untuk media promosinya sendiri,

Elang hanya mengiklankan di koran lokal. Karena harganya

yang relatif murah, pada tahap awal pembangunan langsung

terjual habis. Meski harganya murah, tapi fasilitas pendukung di

dalamnya sangat komplit, seperti Klinik 24 jam, angkot 24 jam,

rumah ibadah, sekolah, lapangan olah raga, dan juga dekat

dengan pasar. Karena rumah itu diperuntukkan bagi kalangan

ekonomi bawah, kebanyakan para profesi konsumennya adalah

buruh pabrik, staf tata usaha (TU) IPB, bahkan ada juga para

pemulung.

Sisihkan 10 Persen. Dengan berbagai kesuksesan di usia muda

itu, Elang tidak lupa diri dengan hidup bermewah-mewahan,

justru Elang semakin mendekatkan diri kepada Tuhan. Salah

satu wujud rasa syukur atas nikmatnya itu, dalam setiap

proyeknya, ia selalu menyisihkan 10 persen untuk kegiatan

amal. “Uang yang 10 persen itu saya masukkan ke BMT (Baitul

Mal Wa Tanwil/tabungan) pribadi, dan saya alokasikan untuk

Page 82: Artikel Properti

membantu orang-orang miskin dan orang yang kurang modal,”

bebernya. Bagi Elang, materi yang saat ini ia miliki ada hak

orang miskin di dalamnya yang musti dibagi. Selain menyisihkan

10 persen dari hasil proyeknya, Elang juga memberikan

sedekah mingguan, bulanan, dan bahkan tahunan kepada fakir

miskin.

Bagi Elang, sedekah itu tidak perlu banyak tapi yang paling

penting adalah kontinuitas dari sedekah tersebut. Meski

jumlahnya kecil, tapi jika dilakukan secara rutin, itu lebih baik

daripada banyak tapi tidak rutin.

Elang sendiri terbilang sebagai salah satu sosok pengusaha

muda yang sukses dalam merintis bisnis di tanah air.

Prestasinya patut diapresiasi dan dijadikan suri tauladan bagi

anak-anak muda yang lain. Bagi Elang, semua anak muda

Indonesia bisa menjadi orang yang sukses, karena kelebihan

manusia dengan ciptaan mahkluk Tuhan yang lain adalah

karena manusia diberi akal. Dan, ketika manusia lahir ke dunia

dan sudah bisa mulai berfikir, manusia itu seharusnya sudah

bisa mengarahkan hidupnya mau dibawa kemana. “Kita hidup

ibarat diberi diary kosong. Lalu, tergantung kitanya mau mengisi

catatan hidup ini. Mau hura-hurakah? Atau mau mengisi hidup

ini dengan sesuatu yang bermanfaat bagi yang lain,” ucapnya

Page 83: Artikel Properti

berfilosof. Ketika seseorang sudah bisa menetapkan arah

hidupnya mau dibawa kemana, tinggal orang itu mencari kunci-

kunci kesuksesannya, seperti ilmu dan lain sebagainya.

Menjaga Masjid. Adapun kunci kesuksesan Elang sendiri

berawal dari perubahan gaya hidupnya saat kuliah semester

lima. Pada siang hari, Elang bak singa padang pasir. Selain

kuliah, ia juga menjalankan bisnis mencari peluang-peluang

bisnis baru, negosiasi, melobi, dan sebagainya. Namun ketika

malam tiba, ia harus menjadi pelayan Tuhan, dengan menjadi

penjaga Masjid. “Setiap malam dari semester lima sampai

sekarang saya tinggal di Masjid yang berada dekat terminal

Bogor. Dari mulai membersihkan Masjid, sampai mengunci, dan

membukakan pintu pagar untuk orang-orang yang akan shalat

Shubuh, semua saya lakukan,” ujarnya merendah.

Elang mengaku ketika menjadi penjaga Masjid ia mendapat

kekuatan pemikiran yang luar biasa. Bagi Elang, Masjid selain

sebagai sarana ibadah, juga tempat yang sangat mustajab

untuk merenung dan memasang strategi. “Dalam halaman

masjid itu juga ada pohon pisang dan di sampingnya gundukan

tanah. Saya anggap itu adalah kuburan saya. Ketika saya punya

masalah saya merenung kembali dan kata Nabi, orang yang

paling cerdas adalah orang yang mengingat mati,” ujarnya.

Page 84: Artikel Properti

Ikut Lomba Wirausaha Muda Mandiri Karena Tukang Koran

“Ghaib” Elang semakin dikenal khalayak luas ketika berhasil

menjadi juara pertama di ajang lomba wirausaha muda mandiri

yang diadakan oleh sebuah bank belum lama ini. Keikutsertaan

Elang dalam lomba tersebut sebenarnya berkat informasi dari

koran yang ia dapatkan lewat tukang koran “ghaib”. Kenapa

“ghaib”?, sebab setelah memberi koran, tukang koran itu tidak

pernah kembali lagi padahal sebelumnya ia berjanji untuk

kembali lagi.

Peristiwa aneh itu terjadi saat ia sedang mencuci mobil di depan

rumahnya. Tiba-tiba saja ada tukang koran yang menawarkan

koran. Karena sudah langganan koran, Elang pun menolak

tawaran tukang koran itu dengan mengatakan kalau ia sudah

berlangganan koran. Tapi anehnya musti sudah mengatakan

demikian, si tukang koran itu tetap memaksa untuk membelinya,

karena elang tidak mau akhirnya si tukang koran itu

memberikan dengan cuma-cuma kepada elang dan berjanji

akan kembali lagi keesokan harinya. Karena diberi secara

cuma-cuma, akhirnya Elang pun mau menerimanya.

Setelah selesai mencuci mobil, Elang langsung menyambar

koran pemberian tukang koran tadi. Setelah membaca beberapa

Page 85: Artikel Properti

lembar, Elang menemukan satu pengumuman lomba wirausaha

muda mandiri. Merasa sebagai anak muda, ia tertantang untuk

mengikuti lomba tersebut. Elang pun membawa misi bahwa

wirausaha bukan teori melainkan ilmu aplikatif. Saat lolos

penjaringan dan dikumpulkan di Hotel Nikko Jakarta, Elang

bertemu dengan seorang Bapak yang anaknya sedang sakit

keras di pinggir jalan bundaran Hotel Indonesia. Elang merasa

ada dua dunia yang sangat kontras, di satu sisi ada orang

tinggal di hotel mewah dan makan di restoran, tapi di sisi lain

ada orang yang tinggal di jalanan. Akhirnya, pada malam

penganugerahan, tim juri memutuskanElanglah yang menjadi

juaranya. Padahal diukur secara omset, pendapatannya

berbeda jauh dengan para pengusaha lainnya.

Dari Juara I Wirausaha itu, Elang membawa hadiah sebesar Rp

20 juta, ditambah tawaran kuliah S2 di Universitas Indonesia.

Melalui lomba itu, terbukalah jalan cerah bagi Elang untuk

menapaki dunia wirausaha yang lebih luas.

Ingin Membawahi Perusahaan yang Mempekerjakan 100 Ribu

Orang

Perjalanan Elang dalam merintis bisnis properti, tidak

selamanya berjalan mulus. Pada awal-awal merintis bisnis ini, ia

Page 86: Artikel Properti

banyak sekali mengalami hambatan, terutama ketika akan

meminjam modal dari Bank. Sebagai mahasiswa biasa,

tentunya perbankan merasa enggan untuk memberikan modal.

Padahal, prospek bisnis properti sangat jelas karena setiap

orang pasti membutuhkan rumah. “Beginilah jadi nasib orang

muda, susah orang percaya. Apalagi perbankan. Orang bank

bilang lebih baik memberikan ke tukang gorengan daripada ke

mahasiswa,” ungkapnya.

Meski sering ditolak bank pada awal-awal usahanya, Elang tidak

pernah patah semangat untuk berbisnis. Baginya, kalau bank

tidak mau memberi pinjaman, masih banyak orang yang

percaya dengan anak muda yang mau memberi pinjaman.

Terbukti dengan hasil jerih payahnya selama ini sehingga bisa

berjalan.

Ada banyak impian yang ingin diraih Elang, di antaranya

membentuk organisasi Maestro Muda Indonesia dan

membawahi perusahaan yang mempekerjakan karyawan 100

ribu orang. Motivasi terbesar Elang dalam meraih impian

tersebut adalah ingin menjadi tauladan bagi generasi muda,

membantu masyarakat sekitar, dan meraih kemuliaan dunia

serta akhirat.

(miphz.wordpress.com)

Page 87: Artikel Properti