Analisis anlok.docx

FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHAN LOKASI APARTEMEN COSMOPOLIS, KECAMATAN SUKOLILO, SURABAYA

Kerangka Berfikir

Permukiman sebagai kebutuhan dasar manusia semakin meningkatApartemen merupakan alternatif penyediaan permukiman dengan sasaran konsumen umumnya kelas menengah keatasApartemen Cosmopolis berlokasi di Kecamatan Sukolilo termasuk dalam kawasan berkembang Surabaya Faktor-Faktor apakah yang menjadi pertimbangan dalam memilih lokasi apartemen Cosmopolis di kecamatan Sukolilo SurabayaMengidentifikasi Faktor-Faktor yang menjadi pertimbangan oleh pengembang dalam memilih lokasi apartemen Cosmopolis di kecamatan Sukolilo SurabayaAnalisis posisi lokasi apartemen Cosmopolis Analisis deskriptif kualitatif faktor pertimbangan pengembang apartemen dalam menentukan lokasi Apartemen CosmopolisFaktor-faktor yang mempengaruhi pengembang apartemen dalam memilih lokasi Apartemen CosmopolisKesimpulan dan RekomendasiKajian literatur

Gambar X.X. Kerangka Berfikir

SINTESA TEORI LOKASI PERUMAHANTabel X.X Pengelompokan variabel penentu lokasi perumahan berdasarkan sintesa teoriKompilasi Variabel Berdasarkan Tinjauan TeoriPengelompokan Variabel Sejenis dalam Kelompok FaktorKelompok Faktor

Tanahnya mudah dikerjakanTanahnya mudah dikerjakanKondisi Fisik Lahan

Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut & rayapKeadaan tanah dan topografinya

Mudah mendapatkan sumber air, listrik dan pembuangan air limbahKondisi topografi lahan

Mudah dicapai tanpa hambatanKondisi hidrologi

Jauh dari kebisinganBukan daerah banjir, gempa, angin ribut & rayapBukan daerah rawan bencana

Mudah untuk mendapatkan, lisrik, air, dan telekomunikasiJauh dari kebisingan

Mudah dicapai dari tempat kerjaJauh dari kebisingan dan polusi

Mudah untuk mendapatkan kebutuhan khusus dan sehari hari.Bukan daerah yang berpolusi

Ketersediaan trayek angkutan umum,Mudah mendapatkan sumber air, listrik dan pembuangan air limbahKemudahan Jaringan Utilitas

Aksesibilitas yang baik mengindikasikan dengan jarak kedekatan kota.Mudah untuk mendapatkan, lisrik, air, dan telekomunikasi

Kedekatan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan public.Sarana pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya dan jaringan drainase

Harga tanah murahMudah dicapai tanpa hambatanKemudahan Aksesibilitas

Kualitas lingkunganKemudahan transportasi

Kemudahan transportasiKemacetan lalulintas dan kebisingan

Jarak ke pusat kotaKetersediaan trayek angkutan umum,

Jauh dari kebisingan dan polusiMudah dicapai dari tempat kerjaTingkat Aksesibilitas

Lingkungan yang nyamanMendekati lokasi aktivitas

Pelayanan yang baik dalam sarana dan prasaranaJarak ke pusat kota

Memenuhi hukum dan persyaratan gedungAksesibilitas yang baik mengindikasikan dengan jarak kedekatan kota.

Sarana pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya dan jaringan drainaseKedekatan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan public.

Pelayanan kesehatan, sekolah, dan pusat penitipan anak.Mudah untuk mendapatkan kebutuhan khusus dan sehari hari.Ketersediaan fasilitas Publik

Kemacetan lalulintas dan kebisinganPelayanan yang baik dalam sarana dan prasarana

Keadaan tanah dan topografinyaPelayanan kesehatan, sekolah, dan pusat penitipan anak.

View yang menarikJarak jalan raya utama, sekolah, dan tempat rekreasi

Harga tanahKualitas dari utilitas, sekolah, dan pmk

Bukan daerah yang berpolusiKetersediaan prasarana lingkungan

Jarak jalan raya utama, sekolah, dan tempat rekreasiMudah pemasarannya.Area Pemasaran

Kualitas dari utilitas, sekolah, dan pmkKualitas perumahanKondisi Fisik Lingkungan

Luas tanah dan bangunanKualitas lingkungan

Kondisi topografi lahanLingkungan yang nyaman

Kondisi hidrologiView yang menarik

KenyamananKenyamanan

Mudah pemasarannya.Harga tanah murahHarga Tanah

Mendekati lokasi aktivitasHarga tanah

Kualitas perumahanHarga lahan murah

Ketersediaan prasarana lingkunganLuas tanah dan bangunan

Harga lahan murahMemenuhi hukum dan persyaratan gedungRegulasi

Pertumbuhan pendudukPertumbuhan pendudukPerkembangan sosial penduduk

Gaya hidupGaya hidup

BAB 4 ANALISIS FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHAN LOKASI APARTEMEN COSMOPOLIS4.1. Analisis Lokasi Apartemen CosmopolisAnalisis ini digunakan untuk mengetahui posisi suatu lokasi, dalam hal ini apartemen Cosmopolis, terhadap variabel lain yang menjadi faktor lokasi pemillihan perumahan yang berkaitan langsung dengan aspek aksesibilitas dan fasilitas, dengan menggunakan aplikasi ArcGIS. Dengan menggunakan tools Ecludian Distance pada ArcGIS, maka dapat diketahui radius pengaruh suatu variabel terhadap suatu objek penelitian. Variabel yang diperhitungkan dalam analisis ini adalah jalan kolektor primer, jalan kolektor sekunder, perguruan tinggi, fasum, perdagangan jasa dan perkantoran.Berikut adalah hasil analisis lokasi apartemen Cosmopolis menggunakan tool ecludian distance pada aplikasi ArcGIS.

Gambar 4.1. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap jalan kolektor primer

Gambar 4.2. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap jalan kolektor sekunder

Gambar 4.3. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap fasilitas perguruan tinggi disekitarnya

Gambar 4.4. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap fasilitas umum disekitarnya

Gambar 4.5. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap fasilitas perdagangan jasa disekitarnya

Gambar 4.6. Posisi apartemen Cosmopolis terhadap jaringan jalan dan fasilitas publik disekitarnyaDari analisis menggunakan tools ecludian distance pada aplikasi ArcGIS, didapatkan hasil bahwa dari gradasi warna yang menjadi indikator tingkat kestrategisan posisi lokasi dari analisis tersebut (lihat legenda gambar X.X) diketahui lokasi apartemen Cosmopolis berada dalam tingkatan middle-high, yang berarti posisi lokasi apartemen Cosmopolis tidak berada pada posisi paling strategis terhadap jaringan jalan dan fasilitas publik disekitarnya, tetapi cukup tinggi tingkat kestrategisan posisi lokasinya. Sehingga dapat disimpulkan bahwa posisi lokasi apartemen Cosmopolis berada dalam posisi cukup strategis terhadap variabel-variabel jaringan jalan dan fasilitas publik disekitarnya. Untuk mengetahui apakah pemilihan lokasi apartemen Cosmopolis oleh pengembang juga mempertimbangkan faktor kemudahan aksesibilitas fasilitas publik ini, akan dianalisis pada prose analisis selanjutnya.

4.2. Analisis Faktor yang Berpengaruh terhadap Pemilihan Lokasi Apartemen Cosmopolis di Kecamatan SukoliloBerdasarkan hasil wawancara kepada kepala bagian humas apartemen Cosmopolis mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi apartemen Cosmopolis oleh pengembang yakni PT Kreatifitas Putra Mandiri, didapatkan hasil bahwa terdapat faktor aksesibilitas, area pemasaran, harga lahan, regulasi, keadaan tanah, dan kawasan bukan daerah bencana yang menjadi pertimbangan pengembang apartemen Cosmopolis dalam memilih lokasi apartemen tersebut. Berikut penjabaran faktor lokasi apartemen Cosmopolis.

Faktor pemilihan lokasi perumahan berdasarkan teoriVariabel Terpengaruh menurut Pengembang (PT Kreatifitas Putra Mandiri)Tabel 4.1. Analisis Variabel Terpilih dengan Studi Literatur dan Kondisi EksisitingAnalisis Pemilihan faktor menurut Pengembang

Kondisi Fisik LahanKondisi tanahnya mudah dikerjakan.Kondisi tanah yang mudah dalam pengerjaan, juga dapat menghemat dalam pengerjaan pra konstruksi, karena jika semakin sulit pengerjaanya, maka diperlukan biaya lagi untuk menyewa alat khusus dan bahan yang khusus untuk pengerjaan awal pendirian. Karakteristik tanah tempat berdirinya Cosmoplis ini yaitu tanahnya memiliki tebal 10 18 meter dan terletak diatas dasar tanah liat. Sedangkan untuk pengerjaan pondasi harus mencapai 25 30 meter. Pondasi sedalam itu menurut pengembang dirasa cukup, sebab ketinggian Cosmopolis hanya 5 lantai.

Fisik dan TopografinyaKondisi Eksisiting : Apartemen menengah atas Cosmopolis mempunyai luas lahan 420,280 m2 dan luas lahan terbangunya 316,083 m2. Luasan per tipenya yaitu mulai dari tipe studio memilki luas 23,18 m2, tipe 1 bedroom 33,48 m2, type 2 bedroom 52,08 m2, dan tipe 3 bedroom 77,46 m2. Memiliki 3 tower A, B, dan C, dan tiap towernya memiliki 5 lantai. Lokasi studi berada di ketinggian 3-6 meter dan kemiringan tanah 0-2%Studi Literatur : Faktor yang sangat berpengaruh dalam menentikan lokasi perumahan adalah karakteristik fisik dari lingkungan, yaitu keadaaan jalan dan pedestrian, pola jalan, ketenangan dan taman (Bourne, 1972) Standard kriteria teknis penataan ruang kawasan budidaya yaitu karakteristik topografi kawasan (UU No. 1 tahun 2011)KesimpulanFactor fisik berpengaruh pada apartemen Cosmopolis yaitu lebih cenderung pada topografinya, yaitu ketinggian kawasan dan kemiringan lereng. Selain itu posisi apartement yang langsung berhadapan dengan jalan Kolektor sekunder, Arif Rahman Hakim.

Bukan daerah rawan bencanaBukan daerah kawasan bencana (banjir, gempa, dan angina rebut)kota Surabaya sendiri jika terjadi gempa kurang terasa dampaknya, jika kemungkinan terburuknya terjadi kemungkinan dampaknya tidak terlalu besar diabnding apartement lainya, sebab ketinggian apartemen yang dimilki hanya 5 lantai, selain itu juga di dalamnya disertai tangga darurat yang dapat digunakan penghuni jika terjadi gempa. Selain itu jika terjadi hujan lebat, di apartemen kemungkinan banjir kecil, karena sudah disiapkan bak penampung yang letaknya bersebelahan dengan bak penampung limbah, diaman fungsinya bak penampung tersebut sebagai pengontrol debit air hujan yang tergenang.

Faktor pemilihan lokasi perumahan berdasarkan teoriVariabel Terpengaruh menurut Pengembang (PT Kreatifitas Putra Mandiri)Analisis Pemilihan faktor menurut Pengembang

Kemudahan Jaringan UtilitasMudah mendapatkan sumber air, listrik, PMK dan drainase

Kondisi Eksisiting : Kebutuhan Air Bersih Aparetmen Menengah Keatas Disediakan Oleh PDAM Dan Jaringan Listrik Disediakan Oleh PLN, Sedangkan Jaringan Telepon Juga Sudah Tersedia Melalui Kabel Telepon Yang Tersalurkan Dari BTS Yang Jaringanya Berada Disepanjang Jalan ARH. Saluran Drainase Yang Berfungsi Dengan Baik, Dimana System Drainase Tersambung Dengan Badan Air Penerima Yang Merupakan Drainase Kota Yang Dibangun Oleh Pihak Pengembang.Studi Literatur : Factor Yang Sangat Berpengaruh Dalam Menentukan Lokasi Hunian Adalah Fasilitas Dan Pelayanan Berupa Kualitas Dan Utilitas, Pemadam Kebakaran, Dan Pos Kemanan (Bourne, 1972) Salah Satu Factor Pemilihan Lokasi Dalam Pembangunan Tempatg Hunian Adalah Factor Ketersediaan Prasarana Lingkungan Antara Jar. Listrik, Air Bersih, dan Drainase (Rabinowitz, 1989) Elemen Permukiman Terdiri Dari Berbagai Unsur , Salah Satunya Yaitu Ketersediaan Air Bersih Dan Ketersediaan Drainase (Balitbang PU, 2000)KesimpulanApartemen Menegah Keatas, Harus Memiliki Utilitas Pendukung Yang Merupakan Kebutuhan Primer Dari Sebuah Tempat Hunian. Di Kawasan Sekitar Apartmen Cosmopolis Berdasarkan Hasil Pengamatan Dan Survey Yang Dilakukan Sudah Baik, Terlebih Lagi Di Depan Apartmen Sudah Ada Draianse Yang Dimensinya Cukup Menampung Aliran Limbah Dari Apartemen yang dihubungkan oleh pipa besar yang dilapisi bahan kedap air.Untuk Air Bersih Sumber Langsung Dari Pdam, Untuk Listrik Langsung Dari Pln Dengan Kapasitas 3.500 VA Plus Genset Untuk Keperluan Mendesak. Sedangkan Untuk Kebutuhan Telekomunikasi Ada Fasilitas 1 Sambungan Telepon Per Unit, 1 TV Kabel, Dan Jaringan Internet Broadband. Untuk kepentingan kemanan, dilengkapi pula dengan alarm kebakaran, Hydrant system, dan pintu darurat.

Ketersediaan fasilitas PublikMendekati lokasi aktivitas

Kondisi Eksisiting : Apartemen Cosmopolis berada dekat dengan beberapa lokasi pendukung kegiatan, seperti VITA School, TK-SD Petra 5, SDN Keputih 245, Kantor BPPLPS, Univ. Putra Bangsa, Univ. Hang Tuah, ITS, ITATS, Kantor Esa Sampoerna, Ruko, Giant Supermarket, Galaxy Mall, Hartono Elektronik, ARAYA, Kantor Polisi Sukolilo, RS Onkologi, RS Poetry dan SPBU 54.Tinjuan Literatur : Lokasi perumahan menengah ke atas harus mendekati dengan fasilitas pelayanan, yang dipertimbangkan adalah aparat kepolisian, pemadam kebakaran, pembuangan sampah, dan sekolah. (Boune, 1972)Kesimpulan: Pemilihan lokasi aparetemen Cosmopolis di wilayah keputih ini juga mempertimbangkan juga kedekatan lokasi aktivitas atau fasilitas pelayanan yang sudah ada, seperti VITA School, TK-SD Petra 5, SDN Keputih 245, Kantor BPPLPS, Univ. Putra Bangsa, Univ. Hang Tuah, ITS, ITATS, Kantor Esa Sampoerna, Ruko, Giant Supermarket, Galaxy Mall, Hartono Elektronik, ARAYA, Kantor Polisi Sukolilo, RS Onkologi, RS Poetry dan SPBU 54. Kedekatan dengan fasilitas pelayanan tersebut mempengerahi kepada calon penghuni yang memepertimbangkan hal tersebut.


Kualitas dan Spesifikasi Bangunan

Kondisi Eksisiting : Spesifikasi bangnan pada Apartemen menengah atas Cosmopolis mempunyai luas lahan 420,280 m2 dan luas lahan terbangunya 316,083 m2. Untuk spesifikasi tipe nya, mulai dari tipe studio memilki luas 23,18 m2, tipe 1 bedroom 33,48 m2, type 2 bedroom 52,08 m2, dan tipe 3 bedroom 77,46 m2. Memiliki 3 tower A, B, dan C.

Studi Literatur : Perumahan tipe menegaah ke atas merupakan perumahan yang didalamnya terdapat rumah menengah dan mewah. (Barudin, 1999)KesimpulanPembangunan apartement cosmopolis dibangun dengan memeperhatikan mutu dan kualitas setiap bahan bangunan itu sendiri tidak dibedakan tiap tipe-tipenya.

Harga TanahHarga lahanKondisi Eksisiting : Harga lahan rata-rata di sekitar apartemen Cosmopolis berkisar antara 3-5 juta/m2, namun hal itu berbanding terbalik saat sebelum adanya apartemen dan jalan akses MERR di 2007, dimana harga lahanya tiap m2-nya masih berkisar 1,5-2 juta.Studi Literatur : Salah satu factor pemilihan lokasi dalam pembangunan perumahan adalah harga lahan, karena pengembang cenderung mamilih lokasi lahan dengan harga termurah. Hal ini dilakukan untuk meminimalisir biaya pembebasan lahan, yang proporsinya dapat mencapai 50% dari biaya total pembangunan, factor lainya adalah permintaan pasar diman kecenderungan pertumbuhan penduduk suatau kawasan akan mempengaruhi besarnya permintaan akan perumahan (Rabinwitz, 1989)KesimpulanFactor nilai lahan yang berpengaruh pada kriteria lokasi apartemen cosmopolis adalah proporsi harga lahan terhadap harga perunit kamarnya. Selain itu juga harga lahan yang masih rendah juga berpengaruh terhadap kegiatan pembebasan lahan dan meminalisir biaya pembangunan awal.


Kondisi Fisik LingkunganKenyamanan dan Kualitas lingkungan

Kondisi Eksisiting : Pada Lokasi Studi, Kualitas Lingkungan Telah Dibentuk Oleh Pengembang, Sehingga Membuat Citra Apartemen Menjadi Lebih Baik. Lokasi Studi Letaknya Jauh Dari Lokasi Industry, Sehingga Tingkat Polusi Udara Rendah Dan Juga Tidak Masuk Kawasan Tingkat Kebisingan Tinggi. Ketinggian lantai yang hanya 5 lantai dinilai tidak terlalau membahayakan penghuni Apartemen. Hal ini juga menambah nilai kenyamanan bagi penghuninya juga. Konsep pengembngan yang di usung yakni green resort and apartemen, membuat nayaman bagi penghuninya, sebab keberadaan tanaman-tanaman d sekitar apartement dapat mengurangi tingkat stress bagi calon penghuni apartemen Cosmopolis.Studi Literatur : Factor Yang Sangat Berpengaruh Dalam Menentukan Lokasi Hunian Adalah Karaktersistik Lingkungan Permukiman Dan Citra Lingkungan. (Bourne, 1972) Salah satu factor pemilihan lokasi dalam pembangunan tempat hunian adalah kualitas lingkungan, karena sangat terkait dengan kenyamanan dalam bertempat tinggal. Factor kualitas lingkungan meliputi terhindarnya kawasan perumahan dari dampak negative lingk, seperti banjir, kebisingan, dan sbagaianya. (Robinowitz, 1989)KesimpulanDalam factor kualitas lingkungan apartemen menengah keatas, yang menjadi pembeda dengan apartemen lainya adalah pembentukan citra kawasan yang ditentukan oleh pengembang, sehingga dapat memnuhi prasarana dasar dan membentuk lokasi apartemen yang konsepnya hijau, nyaman, dan tenang, maka apartemen Cosmopolis ini mempunyai citra yang baik oleh penghuni dan masyarakat (calon penghuni).

Kemudahan Aksesibilitas dan Tingkat AksesibilitasAksesibilitas (Jarak ke pusat kota) dan Kemudahan transportasi

Kondisi Eksisiting : Lokasi Studi, Dapat Diakses Melalui Jln Merr, Jln Arif Rachman Hakim, & Jln Kertajaya Jarak Lokasi Studi, Dari Pusat Kota/Cbd Sejauh 5,13 Km Dilewati Lyn OStudi Literatur : Factor Yang Sangat Berpengaruh Dalam Menentukan Lokasi Hunian Adalaha Aksesibilitas Ke Pusat Kota, Jalan Raya Utama, Transportasi Umum Ke Tmpet Kerja, Mall, Sekolah, Dan Tmpt Rekreasi. (Bourne, 1972) Pemilihan Lokasi Perumahan Harus Memeperhatikan Aspek Aksesibilitas Sebagai Penjamin Kemudahan Pencapaian Ke Tempat Kerja. (Komarudin, 1997)KesimpulanBerdasarkan Studi Literature Diatas, Factor Aksesibilitas Yang Dimiliki Apartemen Merupakan Hal Yang Utama, Akses Yang Mudah Menjadi Nilai Tambah Dan Nilai Jual Tersendiri, Memudahkan Penghuni Nantinya Dalam Melakukan Segala Aktivitasnya, Jarak Pusat Kota Yang Relative Dekat, Tersedia Fasilitas Pendukung, Kemudahan Pencapaian Menuju Akses Jalan Utama, Seperti Hanya 200 Meter Jalan Lingkar Timur (Merr Iic) Sebagai Akses Jalan By Pass Dari Surabaya selatan ke Surabaya Utara.


Area PemasaranMudah pemasaranya

Regulasi

Perkembangan sosial penduduk

Tabel X.X. perbandingan analisis kualitatif faktor pemilihan lokasi perumahan dan faktor lokasi yang mempengaruhi pengembang apartemen CosmopolisPengelompokan Variabel Sejenis dalam Kelompok FaktorFaktor pemilihan lokasi perumahan berdasarkan teoriFaktor pemilihan lokasi perumahan berdasarkan pengembang apartemenPenjelasan

Tanahnya mudah dikerjakanKondisi Fisik LahanKondisi tanah yang mudah dalam pengerjaan, juga dapat menghemat dalam pengerjaan pra konstruksi, karena jika semakin sulit pengerjaanya, maka diperlukan biaya lagi untuk menyewa alat khusus dan bahan yang khusus untuk pengerjaan awal pendirian.

Keadaan tanah dan topografinya

Kondisi topografi lahan

Kondisi hidrologi

Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut & rayapBukan daerah rawan bencana

Jauh dari kebisingan

Jauh dari kebisingan dan polusi

Bukan daerah yang berpolusi

Mudah mendapatkan sumber air, listrik dan pembuangan air limbahKemudahan Jaringan Utilitas

Mudah untuk mendapatkan, lisrik, air, dan telekomunikasi

Sarana pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya dan jaringan drainase

Mudah dicapai tanpa hambatanKemudahan Aksesibilitas

Kemudahan transportasi

Kemacetan lalulintas dan kebisingan

Ketersediaan trayek angkutan umum,

Mudah dicapai dari tempat kerjaTingkat Aksesibilitas

Mendekati lokasi aktivitas

Jarak ke pusat kota

Aksesibilitas yang baik mengindikasikan dengan jarak kedekatan kota.

Kedekatan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan public.

Mudah untuk mendapatkan kebutuhan khusus dan sehari hari.Ketersediaan fasilitas Publik

Pelayanan yang baik dalam sarana dan prasarana

Pelayanan kesehatan, sekolah, dan pusat penitipan anak.

Jarak jalan raya utama, sekolah, dan tempat rekreasi

Kualitas dari utilitas, sekolah, dan pmk

Ketersediaan prasarana lingkungan

Mudah pemasarannya.Area Pemasaran

Kualitas perumahanKondisi Fisik Lingkungan

Kualitas lingkungan

Lingkungan yang nyaman

View yang menarik

Kenyamanan

Harga tanah murahHarga Tanah

Harga tanah

Harga lahan murah

Luas tanah dan bangunan

Memenuhi hukum dan persyaratan gedungRegulasi

Pertumbuhan pendudukPerkembangan sosial penduduk

Gaya hidup

Analisis anlok.docx

Documents

Transcript of Analisis anlok.docx