4. HM-HGU-HGB-HP-HPL

5/15/2018 4. HM-HGU-HGB-HP-HPL - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/4-hm-hgu-hgb-hp-hpl 1/28



Pengertian Hak Milik

• Hak Milik adalah hak atas tanah yang turuntemurun, terkuat dan terpenuh. Kata “terkuat ”

dan “terpenuh ” tidak berarti bahwa hak milikitu merupakan hak yang mutlak, tidak dapatdiganggu gugat dan tidak terbatas sepertiHak Eigendom, akan tetapi kata terkuat danterpenuh itu dimaksudkan untukmembedakan dengan hak-hak lainnya, yaituuntuk menunjukkan bahwa diantara hak-hakatas tanah maka Hak Milik yang terkuat danterpenuh.



Sifat Hak Milik

(1) merupakan hak yang tekuat , artinya Hak Milik tidak mudahhapus dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hakpihak lain, oleh karena itu harus didaftarkan menurut PP No.24/1997.

(2) terpenuh , ini menandakan kewenangan pemegang hak milikitu paling penuh dengan dibatasi ketentuan pasal 6 UUPAtentang fungsi sosial tanah.

(3) turun temurun , berarti jangka waktunya tidak terbatas, dapatberalih karena perbuatan hukum dan peristiwa hukum.

Hak Milik adalah hak atas tanah, karena itu tidak meliputipemilikan kekayaan alam yang terkandung dalam tubuh bumidan yang ada di bawah/di dalamnya.



Subyek Yang Menjadi Pemegang TanahHak Milik

(1) Menganut asas kewarganegaraan dan asas persamarataan bagi priadan wanita (pasal 9 UUPA);

(2) Asas umum: Perorangan (pasal 20 ayat 1 UUPA);(3) Warganegara Indonesia merupakan pelaksana asas kebangsaaan

sebagai salah satu dasar UUPA (pasal 21 ayat 1 UUPA);

(4) WNI Tunggal (asas khusus). UUPA memandang seorang yangmempunyai 2 kewarganegaraan (dwikewarganegaraan/bipatride)sebagai orang asing (pasal 21 ayat 4 UUPA), karena pada saatlahirnya UUPA masih dikenal dwi-kewarganegaraan.

(5) Badan-badan Hukum tertentu (pasal 21 ayat 2 UUPA) yangberdasarkan PP 38/1963 dapat mempunyai Hak Milik, yaitu:

a. Bank-bank Pemerintah;b. Badan-badan Koperasi Pertanian;c. Badan-badan Sosial;d. Badan-badan Keagamaan.



Permasalahan Hukum

(1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara asing,badan hukum Indonesia (kecuali yang ditetapkan dalam PPNo. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26 ayat 2 UUPA);

(2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak Milikkepada pihak-pihak yang tidak berwenang sebagai pemegang

Hak Milik seperti warga negara asing, masih diakui/diperbolehkanoleh UUPA dengan syarat orang asing tersebut tidak bolehmemegang Hak Milik itu lebih dari 1 tahun dan harusmengalihkannya kepada pihak yang memenuhi syarat.Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik kepadaWNA adalah:a. Percampuran harta karena perkawinan campuran;

b. Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato);c. WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya (peralihan

dari WNI menjadi WNA).



• Hak untuk mengusahakan tanah yangdikuasai langsung oleh Negara selama

jangka waktu tertentu guna usaha

pertanian, perikanan, perkebunan danpeternakan



Jangka waktu HGU

(1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi;

(2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir,pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanahyang sama.

Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU :

(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan,sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baikoleh pemegang hak;

(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;

(4) diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU

tersebut.



Subyek HG U

(1) Warganegara Indonesia;

(2) Badan Hukum Indonesia;

(3)Untuk meningkatkan penanaman modalasing dalam sektor perkebunan ditetapkanberdasarkan Keppres No. 23/1980, bahwaHak Guna Usaha dapat langsung diberikan

kepada perusahaan PMA yang berbentukPerusahaan Patungan yang didirikanmenurut hukum Indonesia dan berkedudukandi Indonesia.



Kewajiban dan Hak Pemegang

HGU Pemegang HGU berkewajiban untuk :

(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(2) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakansesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusanpemberian haknya;

(3) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakanusaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

(4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yangada dalam lingkungan areal HGU;

(5) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan

menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturanperundang-undangan yang berlaku;

(6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;

(7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negarasesudah HGU tersebut hapus;

(8) Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Pemegang HGU berhak untuk :(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya untuk melaksanakan usaha di

bidang pertanian, perikanan dan atau peternakan;

(2) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya diatas tanah HGU untuk mendukung pelaksanaan usaha pada nomor (1).



Luas Tanah HGU

(1) Minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. Pasal5 PP 40/1996)

(2) Maksimum :

- untuk perorangan: 25 hektar;

- untuk badan hukum: ditetapkan olehMenteri Agraria dengan pertimbangandari pejabat yang berwenang dan luastanah yang diperlukan untuk usaha

tersebut.



Peralihan Hak Guna Usaha

(1) jual beli;

(2) tukar menukar;

(3) penyertaan dalam modal;

(4) hibah;

(5) pewarisan.

Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.Peralihan karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar,penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta PPAT.

(PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAH-BPNPUSAT,….. BUKAN PPAT BIASA)

Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan BeritaAcara Lelang, dan peralihan karena pewarisan dibuktikandengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuatoleh instansi yang berwenang



Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan danmempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknyasendiri dalam jangka waktu tertentu (pasal 35 ayat 1 UUPA).

Pengertian bukan miliknya sendiri, berarti HGB dapat lahir dari:

1. pemberian/permohonan hak (HGB-HAT PRIMER)

2. Perjanjian pembebanan HGB di atas tanah Hak Milikkepunyaan orang lain (HGB-HAT SKUNDER)

Luas Tanah HGB:

Tidak ada pembatasan, tetapi disesuaikan dengan kebutuhanhanya ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telahmempunyai 5 (lima) sertipikat tanah maka untuk setiapperubahannya harus mendapat izin dari BPN.



JANGKA WAKTU HGB

- Untuk HGB di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan, maksimum 30 tahun

dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi (pasal 35 ayat 1 UUPA jo. Pasal 25 PP 40/1996);

- Sedangkan untuk HGB di atas tanah Hak Milik, paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP

40/1996).

Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB, maka HGB atas tanah Hak Milikdapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan.

Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang HGB di atas tanahNegara dapat mengajukan pembaharuan hak.

Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGB :

(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pem-

berian hak tersebut;

(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB;

(4) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan;

(5) permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktuHGB tersebut.

Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak Pengelolaan, selain dengansyarat tersebut di atas, harus dengan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.



Kewajiban dan Hak

Pemegang HGB

Kewajiban:

(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;

(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;

(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya sertamenjaga kelestarian hidup;

(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagipekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis

atau sebab lain;(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara,pemegang

Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus;

(6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Pemegang HGB berhak untuk :

(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untukmendirikan dan

mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; serta

(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.



Hapusnya HGB

1. Jangka waktunya berakhir;

2. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi;

3. Dilepaskan secara suka rela oleh

pemegang haknya sebelum jangka waktuberakhir;

4. Dicabut untuk kepentingan umum (UU No.20/1961);

5. Tanahnya ditelantarkan;6. Tanahnya musnah;

7. Pemegang hak tidak memenuhi syaratsebagai pemegang HGB



Hak Pakai (pasal 41 UUPA) adalah hak untuk menggunakandan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung dikuasai olehnegara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenangdan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan

pemberian haknya (tanah negara) atau dalam perjanjian denganpemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atauperjanjian pengolahan tanah (tanah milik orang lain)

Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalahhak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertaniandan pertanian, yaitu:

Kata “menggunakan”, menunjukkan bahwa tanah itu dapatdigunakan untuk bangunan (sebagai wadah);

kata “memungut hasil” menunjukkan bahwa tanah dapatdigunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).



Peraturan (dasar hukumnya)

HAK PAKAI

(1) UUPA:

pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;

(2) Luar UUPA:

UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-bendaYang Berkaitan Dengan Tanah;

PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan danHak Pakai atas Tanah Negara;

PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atauHunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;

Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanahdan Ketentuan -ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya;

PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas TanahNegara dan Hak Pengelolaan



Jangka waktu HAK PAKAI

(1) Untuk penggunaan umum (individual):

- atas tanah Negara adalah 25 tahun, dapat

diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui;

- atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak

dapatdiperpanjang; dan dapat diperbaharui dengan

pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan

didaftarkan di Kantor Pertanahan

(2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalahdiberikan selama dipergunakan untuk keperluankhusus, yaitu kepentingan instansi pemerintah,keagamaan, sosial serta perwakilan negara asing

dan badan internasional.



SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI

(1) Warganegara Indonesia;

(2) Badan Hukum Indonesia;

(3) Departemen, Lembaga Pemerintah Non

Departemen, dan Pemerintah Daerah;(4) Badan-badan keagamaan dan sosial;

(5) Warganegara asing yang berkedudukan di

Indonesia;

(6) Badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia;(7) Perwakilan negara asing dan perwakilan

badan internasional



Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai

Pemegang Hak Pakai berkewajiban untuk :

(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;

(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan;

(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya sertamenjaga kelestarian hidup;

(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi

pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografisatau sebab lain;

(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepadaNegara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudahHak Pakai tersebut hapus;

(6) Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada KepalaKantor Pertanahan.

Pemegang Hak Pakai berhak untuk :

(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untukmendirikan dan

mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; serta

(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.



LUAS TANAH DAN TERJADINYA

Luas Tanah

(1) Untuk tanah bangunan : tidak terbatas

(2) Untuk tanah pertanian : dibatasi dengan UU No.56/Prp/1960.

Terjadinya (pasal 41 ayat 1)

- Jika asal tanah adalah Tanah Negara, maka terjadinyaadalah melalui permohonan hak dengan Surat KeputusanPemberian Hak (SKPH);

- Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai denganhak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka

terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanahtersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai;

- Berasal dari konversi hak-hak lama pada tanggap 24September 1960



Pengertian dan Isi kewenangan

(Baca : Pasal 3 PMDN No. 5/1974)

Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikanwewenang kepada pemegangnya untuk :

1. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;

2. Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;

3. Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan, segi jangka waktu dan segi

keuangannya.



Sejarah HPL

• Hak Pengelolaan ini berasal dari “Hak Beheer ”,yaitu hak penguasaan atas tanah negara yangdengan PMA No.9/1965 dikonversi menjadi hak atastanah menurut hukum tanah nasional :

1. Jika tanah Hak Beheer tsb. digunakan oleh instansipemerintah untuk keperluan sendiri, makadikonversi menjadi Hak Pakai ;

2. Jika tanah Hak Beheer tsb. tidak hanya digunakansendiri tetapi akan diserahkan kepada pihakketiga bagian-bagian dari tanah lainnya yang

meliputi segi peruntukkan, penggunaan dan jangkawaktu dan keuangan, maka Hak Beheer dikonversimenjadi Hak Pengelolaan.



Peraturan (Dasar

Hukumnya)(1) Di dalam UUPA:

UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL, tetapi hanya tersiratdalam Penjelasan Umum bagian A. II. (2).

(2) Di luar UUPA:

a. PP No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negarab. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan

Ketentuan-ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya

c. PMDN No. 5/1974 tentang Ketentuan-ketentuan mengenai penyediaan dan

pemberian tanah untuk keperluan perusahaan

d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun

1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara

dan Hak Pengelolaan menggantikan PMDN 1/19777

e. PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan

f. PMDN No. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untukkeperluan Pembangunan Perumahan



Setelah jangka waktu hak atas

tanah yang diberikan kepada

pihak ketiga itu berakhir makatanah tersebut kembali lagi ke

dalam penguasaan sepenuhnya

pemegang Hak Pengelolaan

dalam keadaan bebas dari hak-

hak yang membebaninya.



Sifat dan Ciri-ciri HPL

• Tergolong hak yang wajib didaftarkanmenurut ketentuan Peraturan PemerintahNo. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah

• Tidak dapat dipindahtangankan• Tidak dapat dijadikan jaminan hutang

• Berisi kewenangan perdata dankewenangan publik

• Jangka waktu HPL adalah selama tanahtersebut dipergunakan sesuai ketentuandalam pemberian HPL tsb.



Siapa saja yang dapat

menjadi Subyek HPL ???• Badan Hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan diIndonesia yang seluruh modalnya dimiliki

oleh Pemerintah dan/atau PemerintahDaerah yang bergerak dalam kegiatanusaha sejenis dengan industri danpelabuhan (BUMN dan BUMD)

• Lembaga dan instansi pemerintah pusatdan pemda



More About HPL

• Bagaimana Lahirnya HPL ???• Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK)

karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATASTANAH PRIMER/ORIGINER.

• Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikandengan kebutuhan peruntukan dan penggunaantanahnya

• Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ???

(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)(2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)(3) Diterlantarkan(4) Tanahnya musnah

4. HM-HGU-HGB-HP-HPL

Documents

Transcript of 4. HM-HGU-HGB-HP-HPL