Post on 12-Mar-2023
2
Содержание
Введение..........................................3
Глава 1 Сущность и особенности недвижимости как
объекта экономики.....................................5
1.1 Сущность недвижимости как объекта экономики...5
1.2 Возникновение и особенности недвижимости как
объекта экономики.....................................8
Глава 2 Характеристики и классификации объектов
недвижимости.........................................14
2.1 Различные классификации объектов недвижимости 14
2.2 Правовое регулирование различных объектов
недвижимости.........................................20
Заключение.......................................27
Список литературы................................29
3
Введение
Актуальность темы. Становление российского
социального государства зависит от развития
национальной экономики. Одним из сегментов
экономической системы государства является рынок жилой
недвижимости, включающий материальные объекты - жилые
фонды и деятельность вокруг жилой недвижимости
(страхование, девелопмент, строительство, кредитование,
управление жилой недвижимостью, жилищно-коммунальное
обслуживание и т.д.). Развитие рыночных отношений в
этой сфере привело к тому, что жилая недвижимость стала
объектом гражданских, жилых, административных,
налоговых и иных правоотношений. Для урегулирования
указанных правоотношений на законодательном уровне,
постоянно принимаются нормативные акты в области
публичного и частного права, при этом классификация
объектов жилой недвижимости, частично предусмотрена,
как в нормах публичного права, так и частного права. В
связи с использованием разрозненных норм права,
возникают коллизионные вопросы применения правовых
норм, в частности возникла проблема установления
единого определения жилой недвижимости и ее объектов.
Отсутствие единого определения жилой недвижимости в
законодательстве может иметь негативные последствия,
4
как в юридической технике составления нормативных
актов, так и в практике их применения. Поэтому
возникает проблематика исследовать вопросы по поводу
жилой недвижимости в юридической науке.
В юридической науке проблемами в сфере жилой
недвижимости занимались К.М. Анненков, И.П. Брауде,
М.К. Галянтич, А.М. Гуляев, А.С. Иоффе,
П.В. Крашенинников, И.А. Малюткина-Алексеева,
Д.И. Мейер, Е.А. Мичурин, П.С. Никитюк, П.И. Седутин,
Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова,
Г.Ф. Шершеневич и другие ученые. Однако, современного
исследования классификации жилой недвижимости по
законодательству РФ не проводилось, что требует
изучения и установления выводов относительно этой
проблемы.
Цель курсовой работы заключается в разработке и
научном обосновании определения и классификации жилой
недвижимости на основании анализа теории жилищного
права и действующего законодательства.
Задачи курсовой работы:
- рассмотреть сущность и особенности недвижимости
как объекта экономики
- изучить характеристики и классификации объектов
недвижимости
5
Объект курсовой работы - недвижимости как объект
экономики.
Предмет курсовой работы – особенности обоснования
определения и классификации недвижимости.
Методы исследования – обобщения, анализа и
систематизации.
Источниковая база – законодательные акты, труды и
учебная литература по тематике недвижимости.
6
Глава 1 Сущность и особенности недвижимости как
объекта экономики
1.1 Сущность недвижимости как объекта экономики
Вначале рассмотрим недвижимость с позиций
экономического блага, т.к. на этом и основываются ее
полезные свойства с точки зрения удовлетворения
потребностей человека.
Объективным фактом является то, что полезность
недвижимости, как блага, прежде всего определяется ее
материальной (физической) сущностью.
Материальная (физическая) сущность в целом
определяет фундаментальные характеристики недвижимости,
к которым относятся [1]:
- двухкомпонентность;
- неперемещаемость;
- длительность использования;
- длительность создания:
- эластичность запаса.
Двухкомпонентность. В общем случае недвижимость
представляет собой неразрывное единство двух
материальных сущностей - природной (земля) и созданной
трудом (здания, сооружения). Для различных типов
недвижимости и различных экономических условий
7
соотношение двух компонентов, как в стоимостном, так и
в физическом измерении может быть различным. В этом
двуединстве материальной сущности недвижимости кроется
сложность анализа недвижимости, так как земля и
здания/сооружения имеют принципиально различные
экономические характеристики.
Неперемещаемость является фундаментальной
характеристикой полезности недвижимости, описываемой в
терминах местоположения. Следует отметить, что, с точки
зрения современных инженерных технологий, абсолютная
неперемещаемость относится только к земле, так как
любое здание или сооружение могут быть перемещены на
любое расстояние без ущерба для своего назначения.
Неперемещаемость, в свою очередь, определяет
уникальность каждого отдельно взятого объекта
недвижимости, так как создание точной копии в терминах
местоположения физически невозможно. Именно поэтому
неперемещаемость формирует особую систему связей
каждого объекта недвижимости с окружающей средой,
которые характеризуют его уникальное географическое и
экономическое позиционирование.
С учетом вышеизложенного, известное в
профессиональной среде выражение о том, что
«недвижимость имеет три главных характеристики —
8
местоположение, местоположение и местоположение», имеет
достаточно оснований для существования.
Длительность использования во многом характеризует
недвижимость, как экономический актив. В общем случае
срок использования недвижимости, в течение которого
недвижимость выполняет функцию экономического блага,
существенно превосходит сроки использования всех прочих
материальных активов, составляя 150-200 и более лет, в
течение которых здания и сооружения технически способны
удовлетворять своему функциональному назначению. Именно
длительность использования делает возможным создание
различных интересов в недвижимости - физических,
денежных, временных и т. д. Важно подчеркнуть, что
земля, как элемент недвижимости, имеет неограниченный
срок использования и не теряет своей полезности, в то
время как здания и сооружения имеют длительный, но все
же ограниченный срок использования, в течение которого
их полезность уменьшается.
Длительность создания связана с объективными
процессами технологии строительного производства,
которые, в зависимости от масштаба объекта
строительства, требуют значительного времени — 100 и
более лет. Длительность создания недвижимости также
отличает ее от прочих экономических активов, что, в
свою очередь, вносит существенные корректировки в
9
экономические закономерности удовлетворения спроса на
дефицитное благо.
Эластичность запаса. Теоретически, количество
земли, как поверхности суши, на любом материке, в любой
стране, городе или районе фиксировано. Это дает
основания рассматривать недвижимость как товар с
постоянным запасом. С другой стороны, возможность
изменения вида и интенсивности использования земли
позволяет говорить об эластичности запаса земли для
конкретного использования. Более того, возможность
строительства новых и замены существующих зданий
подтверждает позицию эластичности запаса недвижимости в
долгосрочной перспективе. В краткосрочной перспективе,
вследствие долговечности недвижимости и достаточно
больших сроков строительства новых объектов, запас
недвижимости неэластичен.
Применяя объектный принцип классификации благ можно
сказать, что в контексте своей материальной сущности
недвижимость [2]:
- по длительности использования - благо
многоразового использования;
- по характеру использования — может быть как
прямым (потребительским), так и косвенным
(производственным) реальным благом;
- по времени использования - благо
10
долгосрочного использования, существующее в настоящем и
сохраняющее свою полезность в будущем.
Являясь специфическим экономическим благом,
недвижимость может быть создана и использована как:
- объект потребления;
- товар;
- источник дохода.
Недвижимость как объект потребления. Как жизненно
важное для человека экономическое благо, недвижимость
удовлетворяет потребности в жилище, полезность которого
состоит в защите от окружающей среды — природной и
техногенной. Обладание таким экономическим благом
является г/елью экономической деятельности человека по
его созданию.
Недвижимость как товар. Недвижимость как товар -
это экономическое благо, созданное или предназначенное
для обмена на стоимостный эквивалент (деньги). Как и
все товары, недвижимость обладает потребительной
ценностью и меновой ценностью.
Потребительная ценность возникает за счет
способности недвижимости удовлетворять потребность в
жилище, пространстве для производства товаров и услуг,
средствах коммуникации, инфраструктуре обеспечения
безопасности и т. д. Когда потребительные ценности об-
мениваются друг на друга или на их денежный эквивалент,
11
количественное соотношение их обмена определяет меновую
ценность товара.
Недвижимость как источник дохода. Экономическое
благо может удовлетворять потребности в получении
дохода. В случае недвижимости получение дохода
осуществляется либо использованием ее в качестве
фактора производства товаров или услуг, либо
использованием ее в качестве объекта аренды.
Если недвижимость используется в качестве фактора
производства, то, как и любой другой фактор
производства, она способна генерировать доход не сама
по себе, а только как материальная основа для
предпринимательской деятельности, использующей в
комплексе все факторы.
1.2 Возникновение и особенности недвижимости как
объекта экономики
Разделение объектов жилой недвижимости существовало
с ХVII века. С восемнадцатого века до конца
девятнадцатого века жилая недвижимость, в частности
имения, делилась на родовое и благоприобретенное
имущество. Дефиниция благоприобретенного имущества в
законодательство была введена Екатериной II в
12
«Дворянской грамоте» и в «Городовом положении» от
21.04.1785 г. Эта разновидность имущества
просуществовала с 1785 гг. до конца 19 века. Родовое
недвижимое имущество рассматривалось как имущество,
приобретенное путем законного наследования или по
духовному завещанию, но законным наследником бывшего
владельца; также имущество, купленное у родственников,
у которых оно было родовым; имущество, приобретенное по
выкупу; отставной или милостиво пожаловано; купленное
отцом у сына, которому оно досталось от матери;
имущество, хотя и родовое, но которое владельцем было
продано чужаку и после чужака назад куплено; имущество,
приобретенное у родственника; приобретенное после
смерти одного из супругов; имущество, приобретенное за
счет собственного труда и промысла.
Ограничения для родового имущества представляло то,
что это имущество не могло отчуждаться никому кроме
ближайших родственников или с их согласия. Д.И. Мейер
считал, что в этом имуществе оказывается связь
имущества с родом. Он указывал, что в роде содержится
сознание связей, которые соединят отдельных членов
рода, так что род составляет живой союз [1]. Следует
обратить внимание на то, что для современного понимания
значения жилой недвижимости для человека, необходимо
обратиться к этому историческому опыту определения
13
связи родового недвижимого имущества с родом.
Поскольку, в этом проявляется биологическая
(психоэмоциональная) связь человека с недвижимостью, в
том числе с жильем.
Понятие жилья, его функции и виды не остаются
неизменными, они меняются под воздействием различных
условий исторического развития государства: в
зависимости от уровня развития производительных сил и
характера производственных отношений, социальной,
демографической и этнической культуры общества. Сегодня
жилая недвижимость выполняет несколько функций в
обществе, в частности удовлетворяет жилую потребность,
является объектом хозяйственной деятельности, выступает
механизмом в реализации социальной политики
государства.
Главным признаком жилой недвижимости является то,
что она основа личного существования граждан и
используется для личного потребления [2, с.4]. Под
личным потреблением этого вида недвижимости следует
понимать его свойство удовлетворять потребность в
проживании человека. Следующим признаком этого объекта
является то, что жилая недвижимость - это разновидность
недвижимого имущества. В основе формально-юридического
определения недвижимости лежит экономическое понимание
недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в
14
неразрывной связи объектов недвижимости с землей.
Соответственно и юридическое определение недвижимости
выбирает в качестве основного признака связь с землей
[3]. Таким образом, жилая недвижимость это
разновидность недвижимого имущество, предназначенного
для проживания человека.
А.В. Борисенко утверждает, что жилой недвижимостью
является строение или его часть, предназначенное для
проживания людей, законченное строительством и принятое
в установленном законом порядке в эксплуатацию,
связанное с земельным участком, которые имеют границы,
подлежит кадастровому и техническому учету
(инвентаризации), включая жилые помещения,
непосредственно удовлетворяют жилищные потребности
людей, а также подсобные и другие вспомогательные
помещения, оборудование, сооружения и элементы
инженерной инфраструктуры, обслуживающих жилые
помещения [4].
Обратим внимание, что это определение совпадает с
широким понятием «жилье». Так, по мнению П.И. Седугина,
термин «жилье» означает обычно особое сооружение или
помещение, специально предназначенное для проживания
людей: жилой дом, квартиру, другое жилое помещение
вместе с соответствующей вспомогательной площадью
(кухня, коридор, ванная комната, гостиная и т.п.). В
15
широком смысле понятие «жилье» охватывает не только
пределы жилого помещения (квартиры, жилого дома), но
разного рода средства ежедневного обслуживания и
прилегающую придомовую территорию. При определении
понятия жилья различаются также социальные и
архитектурные аспекты, тесно связанные между собой [5].
Таким образом, А.В. Борисенко при определении жилой
недвижимости руководствовалась признаками жилья,
поэтому с этой позицией трудно согласиться. Безусловно,
жилье и жилая недвижимость, это родовые понятия, однако
последнее определение является более широким,
включающим постоянное и временное проживание человека,
следовательно, жилье, как объект с целью удовлетворения
постоянного проживания, является только одним из
объектов жилой недвижимости. Обратимся к анализу
определения жилой недвижимости в законодательстве РФ.
Жилая недвижимость является разновидностью
недвижимого имущества. Согласно Федерального закона РФ
"О государственной регистрации на недвижимое имущество
и сделок с ним", недвижимое имущество - это земельные
участки, а также объекты, расположенные на земельном
участке, перемещение которых невозможно без их
обесценивания и изменения назначения [6]. Исходя из
этого определения можно утверждать, что признаком жилой
недвижимости, как вида недвижимого имущества, является
16
его связь с землей, однако это естественное утверждение
не всегда поддерживается в нормах законодательства.
Так, в Налоговом кодексе РФ предусмотрено, что
объектом налогообложения является объект жилой
недвижимости [13-14]. При этом в Налоговом кодексе РФ
используется два термина «жилая недвижимость» и
«недвижимое имущество, отличное от земельного участка».
Последнее определение содержится в названии статьи,
хотя в тексте самой статьи используется термин «жилая
недвижимость». То есть, дефиниции, использованные в
Налоговом кодексе РФ [13-14], не разъяснены, как и не
установлено в нормах настоящего Кодекса определение
«жилой недвижимости». Кроме того, термин «недвижимое
имущество, отличное от земельного участка» не
предусмотрено в Гражданском кодексе РФ и Жилищном
кодексе СССР [19]. Поэтому обратимся к анализу
вышеуказанного определения.
Впервые термин «недвижимость, отличная от земли» и
его классификация была установлена в Законе РФ «О
налоге с доходов физических лиц». В этом нормативном
акте было закреплено: «недвижимость, отличная от земли,
делится на: здания, а именно: помещения,
приспособленные для постоянного или временного
пребывания в них людей, а также объекты собственности,
функционально связанные с такими помещениями. Здания
17
делятся на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и
другие подобные объекты туристической инфраструктуры),
квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных)
квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных
стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и
другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры,
отличные от земли; сооружения, а именно: объекты
недвижимости, отличные от зданий». Таким образом, к
объектам недвижимости, отличной от земли до 2011 г.
относилось постоянное и временное жилье и нежилая
недвижимость, связанная с жильем и жизнедеятельностью
человека. Обратим внимание, что перечисленные объекты
подпадают под определение недвижимого имущества,
которое установлено Федеральным законом РФ "О
государственной регистрации на недвижимое имущество и
сделок с ним", и имеют цель удовлетворять жилую
потребность и потребность в обслуживании проживания
человека. Поэтому дефиниция «недвижимое имущество,
отличное от земельного участка» нелогично по своему
содержанию.
Необходимо подчеркнуть и то, что при использовании
термина «недвижимое имущество, отличное от земельного
участка» возникает проблема классифицировать такое
имущество по строительным нормам и его признак «отличие
от земельного участка» вполне разрушает определение
18
«здания», что является широким термином. Так, здания -
это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или
соединенных (несуще-ограждающих) конструкций,
образующих наземные или подземные помещения,
предназначенные для проживания или пребывания людей,
размещения оборудования, животных, растений, а также
предметов. Итак, здание имеет связь с земельным
участком в виде несущих конструкций (фундамента) и
подземных помещений. Таким образом, можно утверждать,
что термин «недвижимое имущество отличное от земельного
участка» является не согласованным с гражданским,
жилищным законодательством и строительными правилами и
стандартами. Поэтому более теоретически обоснованным и
практически уместным является определение «жилая
недвижимость».
19
Глава 2 Характеристики и классификации объектов
недвижимости
2.1 Различные классификации объектов недвижимости
Классификация объектов жилой недвижимости
предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, Жилищном
кодексе СССР, Налоговом кодексе РФ и других нормативных
актах [9-14]. Обратимся к анализу законодательных
актов, с целью установления единой классификации жилой
недвижимости.
В Гражданском кодексе установлено, что право
собственности на ново созданное недвижимое имущество
(жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с
момента завершения строительства (создания имущества).
В Гражданском кодексе ГК РФ предусмотрено
регулирование правоотношений по поводу самовольно
построенного недвижимого имущества. Исходя из
содержания этих статей можно утверждать, что к объектам
жилой недвижимости, согласно Гражданскому кодексу РФ,
относятся жилые дома, здания, сооружения и тому
подобное [9].
Классификация объектов жилой недвижимости
предусмотрена и в налоговом законодательстве. В
Налоговом кодексе РФ установлены следующие объекты
20
жилой недвижимости: жилой дом; жилой дом усадебного
типа; пристройка к жилому дому; квартира; коттедж;
комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах;
садовый дом; дачный дом. Следует отметить, что
указанный раздел жилой недвижимости не согласуется с
действующим Жилищным кодексом СССР. Так, в ст.4 ЖК СССР
установлена классификация объектов, создающих жилые
фонды: жилые дома (части домов), жилые помещения,
квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные
(одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в
других зданиях всех форм собственности. Эта
классификация может применяться по аналогии с
классификацией жилой недвижимости. Поэтому,
согласованным с жилищным законодательством является
подпункт «в» ст.14.1.129 Налогового кодекса РФ, который
относит к типам объектов жилой недвижимости -
пристройке к жилому дому. Необходимо заметить, что
пристройка не может быть отнесена к объектам жилой
недвижимости, поскольку пристройка к жилому дому
является неотъемлемой частью жилого здания, которая
строится в соответствии с техническими санитарными
требованиями, и не имеет самостоятельного
функционального назначения. Пристройка к дому не может
быть отдельным объектом гражданского, жилищного,
налогового законодательства, так как при установке ее
21
самостоятельной функции от дома - пристройка становится
отдельным объектом правоотношений, в частности жилым
помещением в жилом доме, относится к жилой площади дома
[13-14].
Приказ Министерства регионального развития,
строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от
24.06.2011 г.. № 91 «Об утверждении Порядка принятия в
эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов,
садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных)
зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных
зданий I и II категорий сложности, построенных без
разрешения на выполнение строительных работ, и
проведения технического обследования их строительных
конструкций и инженерных сетей» определяет объекты
нежилой и жилой недвижимости. Согласно этому приказу к
объектам нежилой недвижимости относятся: хозяйственные
(приусадебные) здания, хозяйственные (приусадебные)
сооружения; к объектам жилой недвижимости:
индивидуальный (усадебный) жилой дом; дачный дом;
садовый дом. По анализу этого нормативного акта можно
утверждать, что жилая и нежилая недвижимость отличаются
по цели использования объекта, которая обусловлена его
свойствами.
22
Классификация объектов недвижимости по различным
признакам (критериям) способствует более успешному
изучению объектов - рис. 1 [1-3]:
Рис. 1 – Укрупненная классификация объектов
недвижимости
В «Государственном классификаторе зданий и
сооружений ДК 018-2000», утвержденного Приказом
Госстандарта РФ от 17.08.2000 г.. № 507 жилые здания
подразделяются на: дома одноквартирные (этот класс
включает: отдельные жилые дома усадебного типа
(городские, загородные, сельские), виллы, дачи, дома
для персонала лесного хозяйства, летние дома для
временного проживания, садовые дома и другие); дома
23
одноквартирные массовой застройки; коттеджи и дома
повышенной комфортности; дома многоквартирные массовой
застройки; дома жилые гостиничного типа; общежития;
дома для беженцев, приюты для бездомных; дома ребенка и
сиротские дома и другие. Государственный классификатор
зданий разделяет здания на жилые и нежилые. В
зависимости от этого разделения устанавливаются
требования к строительству и технические характеристики
объекта недвижимости.
По анализу этих нормативных актов можно утверждать,
что объекты жилой недвижимости классифицируются по
назначению: для постоянного проживания (жилой дом,
квартира, их часть) и для временного проживания
(общежития, гостиницы, приюты, дачные дома другие).
В данной работе мы рассмотрим ту классификацию,
которая сегодня встречается наиболее часто.
Ниже приводятся краткие классификации трех типов
недвижимости: офисные, торговые и складские помещения –
рис. 2-4 [4-6].
26
К объектам жилой недвижимости принято относить
квартиры, комнаты, апартаменты, кондоминиумы, коттеджи,
загородные дома и таунхаусы.
28
С объектами старого фонда все более-менее понятно,
и можно выделить ряд критериев, по которым определяется
принадлежность к той, или иной категории жилья.
Типичными представителями эконом-класса являются
малогабаритные «хрущевки» и «брежневки». «Сталинки»
больше соответствуют категории бизнес-класса, хотя
среди них можно встретить и настоящее элитное жилье,
например, в старых высотках в центре города.
А вот с современными новостройками все не так
просто, учитывая постоянно повышающееся качество
строительных технологий и материалов, а также
использование современного европейского подхода к
планировочным решениям даже для бюджетных панельных
домов. Граница между жильем эконом – и комфорт или
бизнес-класса еще более размыта, чем между бизнес-
классом и люксовым сегментом, учитывая то, что
большинство предложений сейчас сконцентрировано именно
на рынке новостроек, квартиры в которых имеют
просторные площади, улучшенные планировки и современное
качество строительных и отделочных материалов.
2.2 Правовое регулирование различных объектов
недвижимости
29
Согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.
N 122-ФЗ в ред. от 9 июня 2003 г. (далее - Закон о
регистрации) при государственной регистрации
описывается объект недвижимости [4]. В соответствии с
Законом о регистрации и Правилами ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденными Постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее -
Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие
характеристики недвижимости указываются в соответствии
с планами, удостоверенными государственными органами
(организациями), осуществляющими государственный учет и
техническую инвентаризацию объектов [6]. Не всегда
учетные параметры зданий, жилых и нежилых помещений
соответствуют правоустанавливающим документам, что
порождает немало сложностей при государственной
регистрации. Необходимо отметить, что по существующей
классификации объектов гражданских прав недвижимость
относится к индивидуально определенным вещам. Согласно
ст. 1 Закона о регистрации технический учет
(инвентаризация) объекта недвижимости заключается в
описании и индивидуализации объекта, в результате чего
он получает такие характеристики, которые позволяют
30
однозначно выделить его из других объектов недвижимого
имущества.
Насколько важны характеристики объекта недвижимости
для государственной регистрации как юридического акта
признания прав? И каковы действия государственного
регистратора прав в случае несоответствия описания
недвижимости в правоустанавливающем документе и
техническом плане (паспорте)?
В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О
государственном учете жилищного фонда в РФ" от 13
октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства РФ по
земельной политике от 4 августа 1998 г. N 37 была
утверждена Инструкция о проведении учета жилищного
фонда в РФ (далее - Инструкция Минземстроя). Площади
квартир и жилых зданий при технической инвентаризации
должны подсчитываться в соответствии со Строительными
нормами и правилами "Жилые здания". СНиП 2.08.01-89"
[3]. Площади встроенных в жилые дома помещений
общественного назначения (нежилых помещений), а также
зданий нежилого назначения определяются в соответствии
со СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".
Для зданий нежилого назначения установлены три вида
площади - общая, полезная и расчетная. При этом во все
указанные площади не включаются площади чердаков,
технических подполий и технических чердаков высотой
31
менее 1,8 кв. м, а также лоджий, тамбуров, наружных
балконов, крылец, открытых лестниц. Таким образом, одно
нежилое здание может иметь три различных показателя
площади, определенных для различных целей. При
инвентаризации также подчитываются строительные объемы
зданий.
В Москве для государственной регистрации прав на
здания государственное унитарное предприятие Московское
городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ)
выдает выписку из технического паспорта по форме 1а,
утвержденной Постановлением правительства Москвы от 1
декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в зависимости
от его функционального назначения (жилое, нежилое,
смешанное) предусмотрены четыре вида площади: общая без
учета балконов, лоджий и т.п.; общая с учетом лоджий и
т.п.; балконов; жилая и нежилая [3].
Безусловно, что при технической инвентаризации
недвижимость - не только объект гражданских прав, но и
объект градостроительной деятельности. И хотя в этом
качестве недвижимость характеризуется различными
количественными показателями (площадями и объемами),
для целей имущественного оборота, следовательно, и для
государственной регистрации прав она является одной и
той же индивидуально определенной вещью в соответствии
с гражданским законодательством [2].
32
Указание площади недвижимости имеет существенное
значение для такого специфического объекта
недвижимости, как нежилое помещение, и то только в том
случае, когда размер площади является существенным
определяющим признаком, характеризующим это нежилое
помещение и выделяющим его из других нежилых помещений,
расположенных на одном этаже здания. Ни в какой мере
это не относится к зданиям в целом или жилым помещениям
[5].
Очевидно, что запрос не требуется, если в
правоустанавливающем документе площадь указана без
учета данных технической инвентаризации и это не было
установлено законодательством на момент его
составления. Запрашивая орган (организацию) технической
инвентаризации БТИ, регистратор четко должен
представлять свои дальнейшие действия в зависимости от
полученного ответа.
Отказ в регистрации права на здание только по
факту несоответствия площадей недопустим, хотя
учреждения юстиции отказывают в этом случае на
основании того, "что представленные документы по форме
и содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства". Этот отказ является незаконным в тех
случаях, когда точное указание площади объекта по
данным технической инвентаризации не является
33
обязательным в соответствии с законодательством,
действовавшим во время приобретения объекта.
Существенным условием любого договора с недвижимым
имуществом является определение объекта сделки, его
описание и индивидуализация. В случае, когда предметом
договора являются нежилые помещения, они определяются
следующим образом: в договоре указывается адрес здания,
этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера
нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого
нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом.
Иногда, стремясь к более полному описанию нежилых
помещений, являющихся предметом договора, стороны
уточняют, что подробное описание объекта приведено в
технической документации, которая является неотъемлемой
частью договора. При этом в тексте договора и в
прилагаемой технической документации содержится разное
описание объекта в части номера нежилых помещений,
площади помещений или здания. Такая "небрежность"
сторон при заключении договора расценивается, как
недостижение сторонами согласия по существенному
условию - предмету договора, что в большинстве случаев
и является основанием для отказа в государственной
регистрации.
Вместе с тем существенное изменение характеристик
объекта (не только площади, но и этажности) вследствие
34
строительных работ и архитектурного преобразования
неизбежно влечет вопрос о наличии права на него.
В отличие от земельных участков, увеличение
площади которых сверх погрешности землеустройства
возможно только путем приобретения дополнительной
земли, увеличение площади градостроительных объектов
возможно не юридическими действиями, а строительной,
технической деятельностью правообладателя - путем
реконструкции, ремонта, переоборудования.
Актуальным является вопрос о порядке действий
учреждений юстиции при реконструкции объекта
недвижимости. Если право на объект до реконструкции
зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после
реконструкции: вносить изменения в описание объекта
недвижимости или производить регистрацию права на вновь
созданный объект?
В распоряжении мэра Москвы "О Положении о едином
порядке предпроектной и проектной подготовки
строительства в г. Москве" от 11 апреля 2000 г. N 378-
РМ регламентируются четыре вида строительных работ в
здании. Во избежание дословного цитирования можно дать
следующие краткие характеристики.
Реконструктивные работы - работы в отдельном
помещении в целях частичного изменения фасадной части
здания и/или несущих конструкций, например изменение
35
формы, создание и ликвидация оконных и дверных проемов,
изменение и устройство входов и тамбуров; устройство и
остекление лоджий и балконов.
Реконструкция объекта - работы по изменению
существующих технико-экономических показателей объекта
и повышению эффективности его использования, в том
числе:
- изменение первоначального функционального
назначения с заменой технологического оборудования
(реорганизация объекта);
- изменение габаритов и технических показателей;
капитальное строительство пристройки, надстройки;
разборка и усиление несущих конструкций по объекту
(кроме недвижимых памятников истории и культуры);
- переоборудование чердачного помещения под
мансарду;
- строительство и реконструкция инженерных систем и
коммуникаций здания.
Переоборудование помещений - строительные работы в
отдельных помещениях здания при изменении его
функционального назначения без затрагивания несущих
капитальных конструкций (замена не несущих перегородок;
пробитие проемов, замена оборудования). Перепланировка
помещения - аналогичные работы, но при сохранении
функционального назначения объекта.
36
Таким образом, если площади объекта по
правоустанавливающему документу и документу БТИ
существенно различаются, потому что после приобретения
объекта произведено его архитектурно-строительное
преобразование, действия регистратора зависят от
следующих факторов:
а) повлекли ли строительные работы создание нового
объекта взамен ранее приобретенного (существенная
реконструкция);
б) было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект
до его преобразования.
Если строительные работы привели к созданию нового
объекта, то право на него регистрируется на основании
акта приемки в эксплуатацию. В соответствии с правилами
ст. 218, 222, 263 ГК РФ при этом должны быть соблюдены
следующие условия:
1) для этих целей предоставлен земельный участок;
2) получено разрешение на реконструкцию;
3) соблюдены все градостроительные, строительные и
другие нормы и правила;
4) реконструкция объекта осуществлена
собственником для себя за счет собственных или заемных
средств (не привлекались средства иных лиц под
обязательства передачи им объекта или помещений в нем).
37
При этом если ранее в ЕГРП была внесена запись о
праве на объект до реконструкции, то она погашается, а
раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на
новый объект открывается соответствующий раздел.
Разумеется, не требуется регистрации прав на объект до
реконструкции, поскольку вследствие реконструкции он
уничтожен и право на него прекратилось. Такие же
действия должны осуществляться и в случае
переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот.
38
Заключение
На протяжении всей истории человечества полезность
недвижимости состояла прежде всего в защите людей от
неблагоприятных воздействий внешней природной среды.
Именно поэтому недвижимость относят к первичным
жизненно важным благам для человека.
С развитием цивилизации недвижимость стала
выполнять функции не только частного блага в виде
жилища для конкретного человека, но и общественного
блага, выполняя функции транспортных коммуникаций,
обеспечения общества ресурсами, оборонной инфраструкту-
ры и т. д.
Несмотря на факт «неограниченного запаса» земной
поверхности, недвижимости свойственна дефицитность. При
этом дефицитность возникает тогда, когда полезность не-
движимости рассматривается в контексте конкретного
функционального назначения. А так как функциональное
назначение является одной из неотъемлемых характеристик
недвижимости, то безусловным является отнесение
недвижимости к экономическому благу, изначально обла-
дающему ценностью.
По анализу гражданского, жилищного, налогового
законодательства, можно утверждать, что в отечественном
законодательстве не установлено единого определения и
39
классификации жилой недвижимости. По анализу достижений
юридической науки и законодательства Российской
Федерации предлагается следующее определение этого
объекта. Жилая недвижимость -это разновидность
недвижимого имущества, предназначенного для проживания
человека, делится в зависимости от ее назначения на:
жилую недвижимость для постоянного проживания и жилую
недвижимость для временного проживания. Дефиниция
«жилая недвижимость» является более широкой, чем
определение жилья, которое является одним из объектов
жилой недвижимости.
Определение объектов недвижимости предполагает
выделение в их структуре двух составляющих:
Природные объекты - земельный участок, лес и
многолетние насаждения, обособленные водные объекты и
участки недр.
Искусственные объекты (сооружения):
- жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей),
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной
этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20
этажей). Объектами жилой недвижимости могут быть
кондоминиум, комната, квартира, секция (подъезд), этаж
в подъезде, дачный дом;
40
- коммерческие - офисы, рестораны, магазины,
гостиницы, гаражи, арендуемых склады, здания и
сооружения, целостные имущественные комплексы;
- общественные здания и сооружения.
41
Список литературы
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости;
Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ -
Москва, 2013. - 384 c.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер -
Москва, 2013. - 624 c.
3. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер -
Москва, 2013. - 416 c.
4. Барщевский М. Ю. Все о недвижимости; АСТ
Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2013. - 224 c.
5. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н.
Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2013. - 240 c.
6. Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия
- Москва, 2013. - 320 c.
7. Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика
недвижимости; КноРус - Москва, 2013. - 304 c.
8. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка
недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2012. - 200 c.
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской
Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от
28.12.2013) // Собрание законодательства Российской
Федерации. - 18.11.2002. - N 46.
42
10. Градостроительный кодекс Российской Федерации
от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //
Российская газета. - N 290. - 30.12.2004.
11. Жилищный кодекс Российской Федерации от
29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1
(Ч. 1). - Ст. 15.
12. Земельный кодекс Российской Федерации от
25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская
газета. - N 211-212. - 30.10.2001.
13. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть
первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //
Российская газета. - N 148-149. - 06.08.1998.
14. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть
вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //
Собрание законодательства Российской Федерации. -
07.08.2000. - N 32. - Ст. 3340.