1

2

Содержание

Введение..........................................3

Глава 1 Сущность и особенности недвижимости как

объекта экономики.....................................5

1.1 Сущность недвижимости как объекта экономики...5

1.2 Возникновение и особенности недвижимости как

объекта экономики.....................................8

Глава 2 Характеристики и классификации объектов

недвижимости.........................................14

2.1 Различные классификации объектов недвижимости 14

2.2 Правовое регулирование различных объектов

недвижимости.........................................20

Заключение.......................................27

Список литературы................................29

3

Введение

Актуальность темы. Становление российского

социального государства зависит от развития

национальной экономики. Одним из сегментов

экономической системы государства является рынок жилой

недвижимости, включающий материальные объекты - жилые

фонды и деятельность вокруг жилой недвижимости

(страхование, девелопмент, строительство, кредитование,

управление жилой недвижимостью, жилищно-коммунальное

обслуживание и т.д.). Развитие рыночных отношений в

этой сфере привело к тому, что жилая недвижимость стала

объектом гражданских, жилых, административных,

налоговых и иных правоотношений. Для урегулирования

указанных правоотношений на законодательном уровне,

постоянно принимаются нормативные акты в области

публичного и частного права, при этом классификация

объектов жилой недвижимости, частично предусмотрена,

как в нормах публичного права, так и частного права. В

связи с использованием разрозненных норм права,

возникают коллизионные вопросы применения правовых

норм, в частности возникла проблема установления

единого определения жилой недвижимости и ее объектов.

Отсутствие единого определения жилой недвижимости в

законодательстве может иметь негативные последствия,

4

как в юридической технике составления нормативных

актов, так и в практике их применения. Поэтому

возникает проблематика исследовать вопросы по поводу

жилой недвижимости в юридической науке.

В юридической науке проблемами в сфере жилой

недвижимости занимались К.М. Анненков, И.П. Брауде,

М.К. Галянтич, А.М. Гуляев, А.С. Иоффе,

П.В. Крашенинников, И.А. Малюткина-Алексеева,

Д.И. Мейер, Е.А. Мичурин, П.С. Никитюк, П.И. Седутин,

Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова,

Г.Ф. Шершеневич и другие ученые. Однако, современного

исследования классификации жилой недвижимости по

законодательству РФ не проводилось, что требует

изучения и установления выводов относительно этой

проблемы.

Цель курсовой работы заключается в разработке и

научном обосновании определения и классификации жилой

недвижимости на основании анализа теории жилищного

права и действующего законодательства.

Задачи курсовой работы:

- рассмотреть сущность и особенности недвижимости

как объекта экономики

- изучить характеристики и классификации объектов

недвижимости

5

Объект курсовой работы - недвижимости как объект

экономики.

Предмет курсовой работы – особенности обоснования

определения и классификации недвижимости.

Методы исследования – обобщения, анализа и

систематизации.

Источниковая база – законодательные акты, труды и

учебная литература по тематике недвижимости.

6

Глава 1 Сущность и особенности недвижимости как

объекта экономики

1.1 Сущность недвижимости как объекта экономики

Вначале рассмотрим недвижимость с позиций

экономического блага, т.к. на этом и основываются ее

полезные свойства с точки зрения удовлетворения

потребностей человека.

Объективным фактом является то, что полезность

недвижимости, как блага, прежде всего определяется ее

материальной (физической) сущностью.

Материальная (физическая) сущность в целом

определяет фундаментальные характеристики недвижимости,

к которым относятся [1]:

- двухкомпонентность;

- неперемещаемость;

- длительность использования;

- длительность создания:

- эластичность запаса.

Двухкомпонентность. В общем случае недвижимость

представляет собой неразрывное единство двух

материальных сущностей - природной (земля) и созданной

трудом (здания, сооружения). Для различных типов

недвижимости и различных экономических условий

7

соотношение двух компонентов, как в стоимостном, так и

в физическом измерении может быть различным. В этом

двуединстве материальной сущности недвижимости кроется

сложность анализа недвижимости, так как земля и

здания/сооружения имеют принципиально различные

экономические характеристики.

Неперемещаемость является фундаментальной

характеристикой полезности недвижимости, описываемой в

терминах местоположения. Следует отметить, что, с точки

зрения современных инженерных технологий, абсолютная

неперемещаемость относится только к земле, так как

любое здание или сооружение могут быть перемещены на

любое расстояние без ущерба для своего назначения.

Неперемещаемость, в свою очередь, определяет

уникальность каждого отдельно взятого объекта

недвижимости, так как создание точной копии в терминах

местоположения физически невозможно. Именно поэтому

неперемещаемость формирует особую систему связей

каждого объекта недвижимости с окружающей средой,

которые характеризуют его уникальное географическое и

экономическое позиционирование.

С учетом вышеизложенного, известное в

профессиональной среде выражение о том, что

«недвижимость имеет три главных характеристики —

8

местоположение, местоположение и местоположение», имеет

достаточно оснований для существования.

Длительность использования во многом характеризует

недвижимость, как экономический актив. В общем случае

срок использования недвижимости, в течение которого

недвижимость выполняет функцию экономического блага,

существенно превосходит сроки использования всех прочих

материальных активов, составляя 150-200 и более лет, в

течение которых здания и сооружения технически способны

удовлетворять своему функциональному назначению. Именно

длительность использования делает возможным создание

различных интересов в недвижимости - физических,

денежных, временных и т. д. Важно подчеркнуть, что

земля, как элемент недвижимости, имеет неограниченный

срок использования и не теряет своей полезности, в то

время как здания и сооружения имеют длительный, но все

же ограниченный срок использования, в течение которого

их полезность уменьшается.

Длительность создания связана с объективными

процессами технологии строительного производства,

которые, в зависимости от масштаба объекта

строительства, требуют значительного времени — 100 и

более лет. Длительность создания недвижимости также

отличает ее от прочих экономических активов, что, в

свою очередь, вносит существенные корректировки в

9

экономические закономерности удовлетворения спроса на

дефицитное благо.

Эластичность запаса. Теоретически, количество

земли, как поверхности суши, на любом материке, в любой

стране, городе или районе фиксировано. Это дает

основания рассматривать недвижимость как товар с

постоянным запасом. С другой стороны, возможность

изменения вида и интенсивности использования земли

позволяет говорить об эластичности запаса земли для

конкретного использования. Более того, возможность

строительства новых и замены существующих зданий

подтверждает позицию эластичности запаса недвижимости в

долгосрочной перспективе. В краткосрочной перспективе,

вследствие долговечности недвижимости и достаточно

больших сроков строительства новых объектов, запас

недвижимости неэластичен.

Применяя объектный принцип классификации благ можно

сказать, что в контексте своей материальной сущности

недвижимость [2]:

- по длительности использования - благо

многоразового использования;

- по характеру использования — может быть как

прямым (потребительским), так и косвенным

(производственным) реальным благом;

- по времени использования - благо

10

долгосрочного использования, существующее в настоящем и

сохраняющее свою полезность в будущем.

Являясь специфическим экономическим благом,

недвижимость может быть создана и использована как:

- объект потребления;

- товар;

- источник дохода.

Недвижимость как объект потребления. Как жизненно

важное для человека экономическое благо, недвижимость

удовлетворяет потребности в жилище, полезность которого

состоит в защите от окружающей среды — природной и

техногенной. Обладание таким экономическим благом

является г/елью экономической деятельности человека по

его созданию.

Недвижимость как товар. Недвижимость как товар -

это экономическое благо, созданное или предназначенное

для обмена на стоимостный эквивалент (деньги). Как и

все товары, недвижимость обладает потребительной

ценностью и меновой ценностью.

Потребительная ценность возникает за счет

способности недвижимости удовлетворять потребность в

жилище, пространстве для производства товаров и услуг,

средствах коммуникации, инфраструктуре обеспечения

безопасности и т. д. Когда потребительные ценности об-

мениваются друг на друга или на их денежный эквивалент,

11

количественное соотношение их обмена определяет меновую

ценность товара.

Недвижимость как источник дохода. Экономическое

благо может удовлетворять потребности в получении

дохода. В случае недвижимости получение дохода

осуществляется либо использованием ее в качестве

фактора производства товаров или услуг, либо

использованием ее в качестве объекта аренды.

Если недвижимость используется в качестве фактора

производства, то, как и любой другой фактор

производства, она способна генерировать доход не сама

по себе, а только как материальная основа для

предпринимательской деятельности, использующей в

комплексе все факторы.

1.2 Возникновение и особенности недвижимости как

объекта экономики

Разделение объектов жилой недвижимости существовало

с ХVII века. С восемнадцатого века до конца

девятнадцатого века жилая недвижимость, в частности

имения, делилась на родовое и благоприобретенное

имущество. Дефиниция благоприобретенного имущества в

законодательство была введена Екатериной II в

12

«Дворянской грамоте» и в «Городовом положении» от

21.04.1785 г. Эта разновидность имущества

просуществовала с 1785 гг. до конца 19 века. Родовое

недвижимое имущество рассматривалось как имущество,

приобретенное путем законного наследования или по

духовному завещанию, но законным наследником бывшего

владельца; также имущество, купленное у родственников,

у которых оно было родовым; имущество, приобретенное по

выкупу; отставной или милостиво пожаловано; купленное

отцом у сына, которому оно досталось от матери;

имущество, хотя и родовое, но которое владельцем было

продано чужаку и после чужака назад куплено; имущество,

приобретенное у родственника; приобретенное после

смерти одного из супругов; имущество, приобретенное за

счет собственного труда и промысла.

Ограничения для родового имущества представляло то,

что это имущество не могло отчуждаться никому кроме

ближайших родственников или с их согласия. Д.И. Мейер

считал, что в этом имуществе оказывается связь

имущества с родом. Он указывал, что в роде содержится

сознание связей, которые соединят отдельных членов

рода, так что род составляет живой союз [1]. Следует

обратить внимание на то, что для современного понимания

значения жилой недвижимости для человека, необходимо

обратиться к этому историческому опыту определения

13

связи родового недвижимого имущества с родом.

Поскольку, в этом проявляется биологическая

(психоэмоциональная) связь человека с недвижимостью, в

том числе с жильем.

Понятие жилья, его функции и виды не остаются

неизменными, они меняются под воздействием различных

условий исторического развития государства: в

зависимости от уровня развития производительных сил и

характера производственных отношений, социальной,

демографической и этнической культуры общества. Сегодня

жилая недвижимость выполняет несколько функций в

обществе, в частности удовлетворяет жилую потребность,

является объектом хозяйственной деятельности, выступает

механизмом в реализации социальной политики

государства.

Главным признаком жилой недвижимости является то,

что она основа личного существования граждан и

используется для личного потребления [2, с.4]. Под

личным потреблением этого вида недвижимости следует

понимать его свойство удовлетворять потребность в

проживании человека. Следующим признаком этого объекта

является то, что жилая недвижимость - это разновидность

недвижимого имущества. В основе формально-юридического

определения недвижимости лежит экономическое понимание

недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в

14

неразрывной связи объектов недвижимости с землей.

Соответственно и юридическое определение недвижимости

выбирает в качестве основного признака связь с землей

[3]. Таким образом, жилая недвижимость это

разновидность недвижимого имущество, предназначенного

для проживания человека.

А.В. Борисенко утверждает, что жилой недвижимостью

является строение или его часть, предназначенное для

проживания людей, законченное строительством и принятое

в установленном законом порядке в эксплуатацию,

связанное с земельным участком, которые имеют границы,

подлежит кадастровому и техническому учету

(инвентаризации), включая жилые помещения,

непосредственно удовлетворяют жилищные потребности

людей, а также подсобные и другие вспомогательные

помещения, оборудование, сооружения и элементы

инженерной инфраструктуры, обслуживающих жилые

помещения [4].

Обратим внимание, что это определение совпадает с

широким понятием «жилье». Так, по мнению П.И. Седугина,

термин «жилье» означает обычно особое сооружение или

помещение, специально предназначенное для проживания

людей: жилой дом, квартиру, другое жилое помещение

вместе с соответствующей вспомогательной площадью

(кухня, коридор, ванная комната, гостиная и т.п.). В

15

широком смысле понятие «жилье» охватывает не только

пределы жилого помещения (квартиры, жилого дома), но

разного рода средства ежедневного обслуживания и

прилегающую придомовую территорию. При определении

понятия жилья различаются также социальные и

архитектурные аспекты, тесно связанные между собой [5].

Таким образом, А.В. Борисенко при определении жилой

недвижимости руководствовалась признаками жилья,

поэтому с этой позицией трудно согласиться. Безусловно,

жилье и жилая недвижимость, это родовые понятия, однако

последнее определение является более широким,

включающим постоянное и временное проживание человека,

следовательно, жилье, как объект с целью удовлетворения

постоянного проживания, является только одним из

объектов жилой недвижимости. Обратимся к анализу

определения жилой недвижимости в законодательстве РФ.

Жилая недвижимость является разновидностью

недвижимого имущества. Согласно Федерального закона РФ

"О государственной регистрации на недвижимое имущество

и сделок с ним", недвижимое имущество - это земельные

участки, а также объекты, расположенные на земельном

участке, перемещение которых невозможно без их

обесценивания и изменения назначения [6]. Исходя из

этого определения можно утверждать, что признаком жилой

недвижимости, как вида недвижимого имущества, является

16

его связь с землей, однако это естественное утверждение

не всегда поддерживается в нормах законодательства.

Так, в Налоговом кодексе РФ предусмотрено, что

объектом налогообложения является объект жилой

недвижимости [13-14]. При этом в Налоговом кодексе РФ

используется два термина «жилая недвижимость» и

«недвижимое имущество, отличное от земельного участка».

Последнее определение содержится в названии статьи,

хотя в тексте самой статьи используется термин «жилая

недвижимость». То есть, дефиниции, использованные в

Налоговом кодексе РФ [13-14], не разъяснены, как и не

установлено в нормах настоящего Кодекса определение

«жилой недвижимости». Кроме того, термин «недвижимое

имущество, отличное от земельного участка» не

предусмотрено в Гражданском кодексе РФ и Жилищном

кодексе СССР [19]. Поэтому обратимся к анализу

вышеуказанного определения.

Впервые термин «недвижимость, отличная от земли» и

его классификация была установлена в Законе РФ «О

налоге с доходов физических лиц». В этом нормативном

акте было закреплено: «недвижимость, отличная от земли,

делится на: здания, а именно: помещения,

приспособленные для постоянного или временного

пребывания в них людей, а также объекты собственности,

функционально связанные с такими помещениями. Здания

17

делятся на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и

другие подобные объекты туристической инфраструктуры),

квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных)

квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных

стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и

другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры,

отличные от земли; сооружения, а именно: объекты

недвижимости, отличные от зданий». Таким образом, к

объектам недвижимости, отличной от земли до 2011 г.

относилось постоянное и временное жилье и нежилая

недвижимость, связанная с жильем и жизнедеятельностью

человека. Обратим внимание, что перечисленные объекты

подпадают под определение недвижимого имущества,

которое установлено Федеральным законом РФ "О

государственной регистрации на недвижимое имущество и

сделок с ним", и имеют цель удовлетворять жилую

потребность и потребность в обслуживании проживания

человека. Поэтому дефиниция «недвижимое имущество,

отличное от земельного участка» нелогично по своему

содержанию.

Необходимо подчеркнуть и то, что при использовании

термина «недвижимое имущество, отличное от земельного

участка» возникает проблема классифицировать такое

имущество по строительным нормам и его признак «отличие

от земельного участка» вполне разрушает определение

18

«здания», что является широким термином. Так, здания -

это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или

соединенных (несуще-ограждающих) конструкций,

образующих наземные или подземные помещения,

предназначенные для проживания или пребывания людей,

размещения оборудования, животных, растений, а также

предметов. Итак, здание имеет связь с земельным

участком в виде несущих конструкций (фундамента) и

подземных помещений. Таким образом, можно утверждать,

что термин «недвижимое имущество отличное от земельного

участка» является не согласованным с гражданским,

жилищным законодательством и строительными правилами и

стандартами. Поэтому более теоретически обоснованным и

практически уместным является определение «жилая

недвижимость».

19

Глава 2 Характеристики и классификации объектов

недвижимости

2.1 Различные классификации объектов недвижимости

Классификация объектов жилой недвижимости

предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, Жилищном

кодексе СССР, Налоговом кодексе РФ и других нормативных

актах [9-14]. Обратимся к анализу законодательных

актов, с целью установления единой классификации жилой

недвижимости.

В Гражданском кодексе установлено, что право

собственности на ново созданное недвижимое имущество

(жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с

момента завершения строительства (создания имущества).

В Гражданском кодексе ГК РФ предусмотрено

регулирование правоотношений по поводу самовольно

построенного недвижимого имущества. Исходя из

содержания этих статей можно утверждать, что к объектам

жилой недвижимости, согласно Гражданскому кодексу РФ,

относятся жилые дома, здания, сооружения и тому

подобное [9].

Классификация объектов жилой недвижимости

предусмотрена и в налоговом законодательстве. В

Налоговом кодексе РФ установлены следующие объекты

20

жилой недвижимости: жилой дом; жилой дом усадебного

типа; пристройка к жилому дому; квартира; коттедж;

комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах;

садовый дом; дачный дом. Следует отметить, что

указанный раздел жилой недвижимости не согласуется с

действующим Жилищным кодексом СССР. Так, в ст.4 ЖК СССР

установлена классификация объектов, создающих жилые

фонды: жилые дома (части домов), жилые помещения,

квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные

(одноквартирные) жилые дома, а также жилые помещения в

других зданиях всех форм собственности. Эта

классификация может применяться по аналогии с

классификацией жилой недвижимости. Поэтому,

согласованным с жилищным законодательством является

подпункт «в» ст.14.1.129 Налогового кодекса РФ, который

относит к типам объектов жилой недвижимости -

пристройке к жилому дому. Необходимо заметить, что

пристройка не может быть отнесена к объектам жилой

недвижимости, поскольку пристройка к жилому дому

является неотъемлемой частью жилого здания, которая

строится в соответствии с техническими санитарными

требованиями, и не имеет самостоятельного

функционального назначения. Пристройка к дому не может

быть отдельным объектом гражданского, жилищного,

налогового законодательства, так как при установке ее

21

самостоятельной функции от дома - пристройка становится

отдельным объектом правоотношений, в частности жилым

помещением в жилом доме, относится к жилой площади дома

[13-14].

Приказ Министерства регионального развития,

строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от

24.06.2011 г.. № 91 «Об утверждении Порядка принятия в

эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов,

садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных)

зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных

зданий I и II категорий сложности, построенных без

разрешения на выполнение строительных работ, и

проведения технического обследования их строительных

конструкций и инженерных сетей» определяет объекты

нежилой и жилой недвижимости. Согласно этому приказу к

объектам нежилой недвижимости относятся: хозяйственные

(приусадебные) здания, хозяйственные (приусадебные)

сооружения; к объектам жилой недвижимости:

индивидуальный (усадебный) жилой дом; дачный дом;

садовый дом. По анализу этого нормативного акта можно

утверждать, что жилая и нежилая недвижимость отличаются

по цели использования объекта, которая обусловлена его

свойствами.

22

Классификация объектов недвижимости по различным

признакам (критериям) способствует более успешному

изучению объектов - рис. 1 [1-3]:

Рис. 1 – Укрупненная классификация объектов

недвижимости

В «Государственном классификаторе зданий и

сооружений ДК 018-2000», утвержденного Приказом

Госстандарта РФ от 17.08.2000 г.. № 507 жилые здания

подразделяются на: дома одноквартирные (этот класс

включает: отдельные жилые дома усадебного типа

(городские, загородные, сельские), виллы, дачи, дома

для персонала лесного хозяйства, летние дома для

временного проживания, садовые дома и другие); дома

23

одноквартирные массовой застройки; коттеджи и дома

повышенной комфортности; дома многоквартирные массовой

застройки; дома жилые гостиничного типа; общежития;

дома для беженцев, приюты для бездомных; дома ребенка и

сиротские дома и другие. Государственный классификатор

зданий разделяет здания на жилые и нежилые. В

зависимости от этого разделения устанавливаются

требования к строительству и технические характеристики

объекта недвижимости.

По анализу этих нормативных актов можно утверждать,

что объекты жилой недвижимости классифицируются по

назначению: для постоянного проживания (жилой дом,

квартира, их часть) и для временного проживания

(общежития, гостиницы, приюты, дачные дома другие).

В данной работе мы рассмотрим ту классификацию,

которая сегодня встречается наиболее часто.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов

недвижимости: офисные, торговые и складские помещения –

рис. 2-4 [4-6].

24

Рис. 2 - Краткая классификация офисной недвижимости

25

Рис. 3 - Краткая классификация торговой

недвижимости

26

К объектам жилой недвижимости принято относить

квартиры, комнаты, апартаменты, кондоминиумы, коттеджи,

загородные дома и таунхаусы.

27

Рис. 4 - Краткая классификация складской

недвижимости

28

С объектами старого фонда все более-менее понятно,

и можно выделить ряд критериев, по которым определяется

принадлежность к той, или иной категории жилья.

Типичными представителями эконом-класса являются

малогабаритные «хрущевки» и «брежневки». «Сталинки»

больше соответствуют категории бизнес-класса, хотя

среди них можно встретить и настоящее элитное жилье,

например, в старых высотках в центре города.

А вот с современными новостройками все не так

просто, учитывая постоянно повышающееся качество

строительных технологий и материалов, а также

использование современного европейского подхода к

планировочным решениям даже для бюджетных панельных

домов. Граница между жильем эконом – и комфорт или

бизнес-класса еще более размыта, чем между бизнес-

классом и люксовым сегментом, учитывая то, что

большинство предложений сейчас сконцентрировано именно

на рынке новостроек, квартиры в которых имеют

просторные площади, улучшенные планировки и современное

качество строительных и отделочных материалов.

2.2 Правовое регулирование различных объектов

недвижимости

29

Согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ в ред. от 9 июня 2003 г. (далее - Закон о

регистрации) при государственной регистрации

описывается объект недвижимости [4]. В соответствии с

Законом о регистрации и Правилами ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, утвержденными Постановлением

Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее -

Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие

характеристики недвижимости указываются в соответствии

с планами, удостоверенными государственными органами

(организациями), осуществляющими государственный учет и

техническую инвентаризацию объектов [6]. Не всегда

учетные параметры зданий, жилых и нежилых помещений

соответствуют правоустанавливающим документам, что

порождает немало сложностей при государственной

регистрации. Необходимо отметить, что по существующей

классификации объектов гражданских прав недвижимость

относится к индивидуально определенным вещам. Согласно

ст. 1 Закона о регистрации технический учет

(инвентаризация) объекта недвижимости заключается в

описании и индивидуализации объекта, в результате чего

он получает такие характеристики, которые позволяют

30

однозначно выделить его из других объектов недвижимого

имущества.

Насколько важны характеристики объекта недвижимости

для государственной регистрации как юридического акта

признания прав? И каковы действия государственного

регистратора прав в случае несоответствия описания

недвижимости в правоустанавливающем документе и

техническом плане (паспорте)?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О

государственном учете жилищного фонда в РФ" от 13

октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства РФ по

земельной политике от 4 августа 1998 г. N 37 была

утверждена Инструкция о проведении учета жилищного

фонда в РФ (далее - Инструкция Минземстроя). Площади

квартир и жилых зданий при технической инвентаризации

должны подсчитываться в соответствии со Строительными

нормами и правилами "Жилые здания". СНиП 2.08.01-89"

[3]. Площади встроенных в жилые дома помещений

общественного назначения (нежилых помещений), а также

зданий нежилого назначения определяются в соответствии

со СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".

Для зданий нежилого назначения установлены три вида

площади - общая, полезная и расчетная. При этом во все

указанные площади не включаются площади чердаков,

технических подполий и технических чердаков высотой

31

менее 1,8 кв. м, а также лоджий, тамбуров, наружных

балконов, крылец, открытых лестниц. Таким образом, одно

нежилое здание может иметь три различных показателя

площади, определенных для различных целей. При

инвентаризации также подчитываются строительные объемы

зданий.

В Москве для государственной регистрации прав на

здания государственное унитарное предприятие Московское

городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ)

выдает выписку из технического паспорта по форме 1а,

утвержденной Постановлением правительства Москвы от 1

декабря 1998 г. N 915. В описании объекта в зависимости

от его функционального назначения (жилое, нежилое,

смешанное) предусмотрены четыре вида площади: общая без

учета балконов, лоджий и т.п.; общая с учетом лоджий и

т.п.; балконов; жилая и нежилая [3].

Безусловно, что при технической инвентаризации

недвижимость - не только объект гражданских прав, но и

объект градостроительной деятельности. И хотя в этом

качестве недвижимость характеризуется различными

количественными показателями (площадями и объемами),

для целей имущественного оборота, следовательно, и для

государственной регистрации прав она является одной и

той же индивидуально определенной вещью в соответствии

с гражданским законодательством [2].

32

Указание площади недвижимости имеет существенное

значение для такого специфического объекта

недвижимости, как нежилое помещение, и то только в том

случае, когда размер площади является существенным

определяющим признаком, характеризующим это нежилое

помещение и выделяющим его из других нежилых помещений,

расположенных на одном этаже здания. Ни в какой мере

это не относится к зданиям в целом или жилым помещениям

[5].

Очевидно, что запрос не требуется, если в

правоустанавливающем документе площадь указана без

учета данных технической инвентаризации и это не было

установлено законодательством на момент его

составления. Запрашивая орган (организацию) технической

инвентаризации БТИ, регистратор четко должен

представлять свои дальнейшие действия в зависимости от

полученного ответа.

Отказ в регистрации права на здание только по

факту несоответствия площадей недопустим, хотя

учреждения юстиции отказывают в этом случае на

основании того, "что представленные документы по форме

и содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства". Этот отказ является незаконным в тех

случаях, когда точное указание площади объекта по

данным технической инвентаризации не является

33

обязательным в соответствии с законодательством,

действовавшим во время приобретения объекта.

Существенным условием любого договора с недвижимым

имуществом является определение объекта сделки, его

описание и индивидуализация. В случае, когда предметом

договора являются нежилые помещения, они определяются

следующим образом: в договоре указывается адрес здания,

этаж, на котором расположены нежилые помещения, номера

нежилых помещений на поэтажном плане, площадь каждого

нежилого помещения и всех нежилых помещений в целом.

Иногда, стремясь к более полному описанию нежилых

помещений, являющихся предметом договора, стороны

уточняют, что подробное описание объекта приведено в

технической документации, которая является неотъемлемой

частью договора. При этом в тексте договора и в

прилагаемой технической документации содержится разное

описание объекта в части номера нежилых помещений,

площади помещений или здания. Такая "небрежность"

сторон при заключении договора расценивается, как

недостижение сторонами согласия по существенному

условию - предмету договора, что в большинстве случаев

и является основанием для отказа в государственной

регистрации.

Вместе с тем существенное изменение характеристик

объекта (не только площади, но и этажности) вследствие

34

строительных работ и архитектурного преобразования

неизбежно влечет вопрос о наличии права на него.

В отличие от земельных участков, увеличение

площади которых сверх погрешности землеустройства

возможно только путем приобретения дополнительной

земли, увеличение площади градостроительных объектов

возможно не юридическими действиями, а строительной,

технической деятельностью правообладателя - путем

реконструкции, ремонта, переоборудования.

Актуальным является вопрос о порядке действий

учреждений юстиции при реконструкции объекта

недвижимости. Если право на объект до реконструкции

зарегистрировано в ЕГРП, что необходимо делать после

реконструкции: вносить изменения в описание объекта

недвижимости или производить регистрацию права на вновь

созданный объект?

В распоряжении мэра Москвы "О Положении о едином

порядке предпроектной и проектной подготовки

строительства в г. Москве" от 11 апреля 2000 г. N 378-

РМ регламентируются четыре вида строительных работ в

здании. Во избежание дословного цитирования можно дать

следующие краткие характеристики.

Реконструктивные работы - работы в отдельном

помещении в целях частичного изменения фасадной части

здания и/или несущих конструкций, например изменение

35

формы, создание и ликвидация оконных и дверных проемов,

изменение и устройство входов и тамбуров; устройство и

остекление лоджий и балконов.

Реконструкция объекта - работы по изменению

существующих технико-экономических показателей объекта

и повышению эффективности его использования, в том

числе:

- изменение первоначального функционального

назначения с заменой технологического оборудования

(реорганизация объекта);

- изменение габаритов и технических показателей;

капитальное строительство пристройки, надстройки;

разборка и усиление несущих конструкций по объекту

(кроме недвижимых памятников истории и культуры);

- переоборудование чердачного помещения под

мансарду;

- строительство и реконструкция инженерных систем и

коммуникаций здания.

Переоборудование помещений - строительные работы в

отдельных помещениях здания при изменении его

функционального назначения без затрагивания несущих

капитальных конструкций (замена не несущих перегородок;

пробитие проемов, замена оборудования). Перепланировка

помещения - аналогичные работы, но при сохранении

функционального назначения объекта.

36

Таким образом, если площади объекта по

правоустанавливающему документу и документу БТИ

существенно различаются, потому что после приобретения

объекта произведено его архитектурно-строительное

преобразование, действия регистратора зависят от

следующих факторов:

а) повлекли ли строительные работы создание нового

объекта взамен ранее приобретенного (существенная

реконструкция);

б) было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект

до его преобразования.

Если строительные работы привели к созданию нового

объекта, то право на него регистрируется на основании

акта приемки в эксплуатацию. В соответствии с правилами

ст. 218, 222, 263 ГК РФ при этом должны быть соблюдены

следующие условия:

1) для этих целей предоставлен земельный участок;

2) получено разрешение на реконструкцию;

3) соблюдены все градостроительные, строительные и

другие нормы и правила;

4) реконструкция объекта осуществлена

собственником для себя за счет собственных или заемных

средств (не привлекались средства иных лиц под

обязательства передачи им объекта или помещений в нем).

37

При этом если ранее в ЕГРП была внесена запись о

праве на объект до реконструкции, то она погашается, а

раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на

новый объект открывается соответствующий раздел.

Разумеется, не требуется регистрации прав на объект до

реконструкции, поскольку вследствие реконструкции он

уничтожен и право на него прекратилось. Такие же

действия должны осуществляться и в случае

переоборудования жилых помещений в нежилые и наоборот.

38

Заключение

На протяжении всей истории человечества полезность

недвижимости состояла прежде всего в защите людей от

неблагоприятных воздействий внешней природной среды.

Именно поэтому недвижимость относят к первичным

жизненно важным благам для человека.

С развитием цивилизации недвижимость стала

выполнять функции не только частного блага в виде

жилища для конкретного человека, но и общественного

блага, выполняя функции транспортных коммуникаций,

обеспечения общества ресурсами, оборонной инфраструкту-

ры и т. д.

Несмотря на факт «неограниченного запаса» земной

поверхности, недвижимости свойственна дефицитность. При

этом дефицитность возникает тогда, когда полезность не-

движимости рассматривается в контексте конкретного

функционального назначения. А так как функциональное

назначение является одной из неотъемлемых характеристик

недвижимости, то безусловным является отнесение

недвижимости к экономическому благу, изначально обла-

дающему ценностью.

По анализу гражданского, жилищного, налогового

законодательства, можно утверждать, что в отечественном

законодательстве не установлено единого определения и

39

классификации жилой недвижимости. По анализу достижений

юридической науки и законодательства Российской

Федерации предлагается следующее определение этого

объекта. Жилая недвижимость -это разновидность

недвижимого имущества, предназначенного для проживания

человека, делится в зависимости от ее назначения на:

жилую недвижимость для постоянного проживания и жилую

недвижимость для временного проживания. Дефиниция

«жилая недвижимость» является более широкой, чем

определение жилья, которое является одним из объектов

жилой недвижимости.

Определение объектов недвижимости предполагает

выделение в их структуре двух составляющих:

Природные объекты - земельный участок, лес и

многолетние насаждения, обособленные водные объекты и

участки недр.

Искусственные объекты (сооружения):

- жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей),

многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной

этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20

этажей). Объектами жилой недвижимости могут быть

кондоминиум, комната, квартира, секция (подъезд), этаж

в подъезде, дачный дом;

40

- коммерческие - офисы, рестораны, магазины,

гостиницы, гаражи, арендуемых склады, здания и

сооружения, целостные имущественные комплексы;

- общественные здания и сооружения.

41

Список литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости;

Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ -

Москва, 2013. - 384 c.

2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер -

Москва, 2013. - 624 c.

3. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер -

Москва, 2013. - 416 c.

4. Барщевский М. Ю. Все о недвижимости; АСТ

Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2013. - 224 c.

5. Коваленко Н. Я., Петранева Г. А., Романов А. Н.

Экономика недвижимости; КолосС - Москва, 2013. - 240 c.

6. Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия

- Москва, 2013. - 320 c.

7. Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика

недвижимости; КноРус - Москва, 2013. - 304 c.

8. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка

недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2012. - 200 c.

9. Гражданский процессуальный кодекс Российской

Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от

28.12.2013) // Собрание законодательства Российской

Федерации. - 18.11.2002. - N 46.

42

10. Градостроительный кодекс Российской Федерации

от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //

Российская газета. - N 290. - 30.12.2004.

11. Жилищный кодекс Российской Федерации от

29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание

законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1

(Ч. 1). - Ст. 15.

12. Земельный кодекс Российской Федерации от

25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Российская

газета. - N 211-212. - 30.10.2001.

13. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть

первая) от 31.07.1998  № 146-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //

Российская газета. - N 148-149. - 06.08.1998.

14. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть

вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.12.2013) //

Собрание законодательства Российской Федерации. -

07.08.2000. - N 32. - Ст. 3340.