Post on 24-Feb-2018
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
1/7
PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
Konsolidasi Tanah sebagai Metode Pengadaan Tanah untuk pembangunan
yang partisipasif.
Konsolidasi tanah sebagai metode pengadaan tanah untuk pembangunan,
sebenarnya sudah dilakukan cukup lama di Indonesia yaitu 1983 di Kawasan Renon
Denpasar Proinsi !ali" #ecara normati$, konsolidasi tanah baru diatur pada Peraturan
Kepala !P% %o" & 'ahun 1991 tentang Konsolidasi tanah, yaitu( kebi)aksanaan
pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha
pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas
lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi akti$
masyarakat" #etelah itu, konsolidasi tanah selalu dituangkan dalam berbagai peraturan,
khususnya peraturan terkait pertanahan dan pembangunan perumahan seperti *ndang+
*ndang %o" & 'ahun 199 tentang Perumahan dan Permukiman, PP %o" 8- 'ahun
1999 tentang Kasiba .Kawasan #iap !angun/ dan 0isiba .0ingkungan #iap !angun/,
hingga terakhir dalam *ndang+*ndang %o" 1 'ahun -11 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman" Dalam undang+undang tersebut dinyatakan bahwa, konsolidasi
tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan peman$aatan
tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan tanah untuk
kepentingan pembangunan perumahan dan permukiman guna meningkatkan kualitaslingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi akti$ masyarakat"
Konsolidasi tanah dianggap penting dalam kebi)akan pembangunan perumahan
karena konsolidasi tanah mempunyai ciri+ciri kekhasan sebagai berikut( a" Prosedur
pelaksanaannya menghormati hak atas tanah dan men)un)ung tinggi aspek keadilan
dengan melibatkan partisipasi akti$ para pemilik tanah melalui musyawarah dalam
setiap pengambilan keputusan, baik dalam tahap perencanaan maupun dalam tahap
pelaksanaannya2 b" Pemilik tanah diupayakan tidak tergusur dari lingkungannya2 c"
Keuntungan yang diperoleh dari hasil peningkatan nilai tambah tanah dan biaya
pelaksanaannya didistribusikan secara adil diantara pemilik tanah atau pesertakonsolidasi2 d" Penataan penguasaan tanah dilakukan sekaligus dengan penataan
penggunaan tanahnya serta penserti$ikatan tanah yang telah dikonsolidasi2 e" !iaya
pelaksanaan diupayakan dari pemilik tanah sehingga tidak hanya mengandalkan biaya
dari pemerintah yang sangat terbatas2 $" Penggunaan tanah ditata secara e$isien dan
optimal dengan mengacu kepada Rencana 'ata Ruang ilayah4Rencana
Pembangunan ilayah, sekaligus menyediakan tanah untuk sarana dan prasarana
yang dibutuhkan sehingga dapat mendukung kebi)akan pemerintah daerah"
Kendati konsolidasi tanah mempunyai ciri+ciri yang cukup menarik, dan sudah
diatur se)ak - tahun, akan tetapi implementasinya belum menun)ukkan hasil yang
maksimal, meskipun hanya sebatas konsolidasi tanah untuk pengadaan tanah
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
2/7
perumahan" Kendala pelaksanaan konsolidasi tanah disebabkan oleh hal+hal sebagai
berikut(
1" aktu yang ditempuh dan peker)aan yang harus dilakukan oleh pemerintah untuk
menyelesaikan pengadaan tanah relati$ lebih lama dan lebih banyak, karena harus
membangun sarana dan prasarana lingkungan yang memadai untuk suatu lingkunganperumahan atau kawasan permukiman yang layak huni" 5ika tanah yang dikonsolidasi
adalah non hunian .tanah untuk pertanian dan perikanan /, maka pemerintah pun harus
menyiapkan lahan tersebut sesuai penggunaan semula, meskipun dengan luasan yang
lebih kecil" #elain itu, harus menyiapkan4membangun sarana dan prasarana
lingkungan serta lahan usaha pemilik tanah, tentu untuk itu dibutuhkan biaya yang
lebih besar"
" 'idak semua kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum, pengadaan tanahnya
dapat dilakukan dengan metode konsolidasi" Pembangunan waduk atau bendungan
misalnya, sulit dilakukan dengan metode konsolidasi, sehingga pemerintah
beranggapan bahwa hasil konsolidasi tanah tidak maksimal untuk pengadaan
tanahnya"
3" 6uncul perilaku 7spekulan tanah dari sebagian pemilik tanah yang tanahnya
dikonsolidasi" !eberapa pengalaman konsolidasi tanah menun)ukkan bahwa setelah
suatu wilayah dikonsolidasi, peserta konsolidasi men)ual kembali tanahnya yang
sudah tertata rapi dalam suatu kawasan, dengan pertimbangan keuntungan ekonomis
yang akan diperoleh , pemerintah beranggapan bahwa konsolidasi tanah tidak tepat
sasaran karena yang menikmati pertambahan nilai ruang dan lingkungan bukan
peserta konsolidasi tanah akan tetapi orang lain yang secara ekonomi mempunyai
kemampuan ekonomi lebih baik daripada peserta konsolidasi "&" !agi pemilik tanah, kendala lebih disebabkan kurangnya pemahaman yang
komprehensi$ atas man$aat4keuntungan men)adi peserta konsolidasi tanah" Pemilik
tanah masih enggan untuk mengi:inkan luasan tanahnya dikurangi tanpa ganti rugi
sama sekali" 6asyarakat pemilik tanah belum sepenuhnya memahami nilai
keuntungan yang akan diperoleh secara ekonomis, sosial dan ekologis dari
keikutsertaannya dalam konsolidasi tanah"
'erhadap kendala+kendala pelaksanaan konsolidasi tanah di atas, pemerintah
dapat mengupayakan solusinya" Pemerintah perlu merumuskan terlebih dahulukegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang bagaimana yang tanahnya
dapat disediakan melalui metoda konsolidasi tanah" 5ika untuk pembangunan
bendungan, waduk, bandar udara atau kegiatan pembangunan lain yang mempunyai
dampak besar terhadap kehidupan manusia, pengadaan tanahnya tentu sulit dilakukan
melalui konsolidasi" %amun pada kegiatan+kegiatan pembangunan seperti penataan
permukiman, )alan4)alan tol, )alur kereta api, rumah sakit pemerintah, kantor
pemerintah, sarana olah raga, sarana pendidikan milik pemerintah misalnya,
pengadaan tanahnya dapat dilakukan dengan metoda konsolidasi"
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
3/7
Pada pembangunan )alur kereta api atau )alan tol misalnya, )ika luas tanah
pemilik semula tidak terlalu luas sehingga tidak layak untuk dibangun rumah atau
dipergunakan untuk usaha pertanian di atas tanah yang tersisa, maka tanah peserta
konsolidasi tersebut dapat dipindahkan tidak )auh dari lokasi semula" Dengandemikian maka luas wilayah yang dikonsolidasi pun harus memperhitungkan4 lebih
luas dari sekedar luas tanah yang dibutuhkan untuk pembangunan proyek kepentingan
umum tersebut karena harus memperhitungkan tanah milik peserta konsolidasi yang
men)adi tidak layak huni4tidak layak garap"
;danya solusi di atas, tentulah peker)aan pemerintah men)adi lebih sulit, lebih
mahal dan lebih memakan waktu" %amun, pemerintah dapat beker)a sama dengan
pihak swasta dalam bentuk hukum ker)asama Pemerintah dan #wasta .KP#/ atau
Public+Priat Partnerships .PPP/" Ker)asama pemerintah dan swasta ini pertama kali
muncul di ;merika #erikat dalam proyek pendanaan program+program pendidikan"Pada tahun 19-+an sasaran ker)a sama meluas ke sektor pembaharuan perkotaan"
Dalam hal pembangunan in$rastruktur untuk kepentingan umum, hal tersebut
telah diatur dalam Perpres %o" < 'ahun -- )o Perpres %o" 13 'ahun -1- tentang
Ker)asama Pemerintah dan badan *saha #wasta dalam Penyediaan Intrastruktur"
Dalam Pasal & ayat .1/ Perpres %o" < 'ahun -- ditegaskan bahwa pembangunan
in$rastruktur yang dapat diker)asamakan dengan inestor .badan usaha swasta/ adalah(
a" in$rastruktur transportasi, meliputi pelayanan )asa kebandar+udaraan, penyediaan
dan4atau pelayanan )asa kepelabuhanan, sarana dan prasarana perkeretaapian2 b"
in$rastruktur )alan, meliputi )alan tol dan )embatan tol2 c" in$rastruktur pengairan,meliputi saluran pembawa air baku2 d" in$rastruktur air minum, meliputi bangunan
pengambilan air baku, )aringan transmisi, )aringan distribusi, instalasi pengelolaan air
minum2 e" in$rastruktur air limbah, meliputi instalasi pengolahan air limbah, )aringan
pengumpul dan )aringan utama dan sarana persampahan yang meliputi pengangkut
dan tempat pembuangan2 $" in$rastruktur telekomunikasi dan in$ormatika, meliputi
)aringan telekomunikasi dan in$rastruktur e+goernemnt2 g" in$rastruktur
ketenagalistrikan, meliputi pembangkit, termasuk pengembangan tenaga listrik yang
berasal dari panas bumi, transmisi atau distribusi tenaga listrik2 dan h" in$rastruktur
migas, meliputi transmisi dan4atau distribusi migas"
Ker)asama dalam bentuk hubungan hukum PPP, ketiga pihak yang terlibat
samasama diuntungkan" Pemerintah diuntungkan karena kegiatan pembangunan
ber)alan sebagaimana direncanakan, tanpa perlu khawatir masalah+masalah yang
timbul dalam proses pengadaan tanahnya" #ementara pembangunan sarana dan
prasarana lingkungan wilayah yang dikonsolidasi dapat dibebankan pada badan usaha
swasta yang men)adi partner, misalnya melalui bentuk =oporate #ocial Responsibility
.=#R/ dari perusahaan"
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
4/7
!adan usaha swasta diuntungkan karena proyek yang dapat dilaksanakan tepat
waktu sesuai yang di)adwalkan, sehingga biaya dapat diperkirakan dengan baik, dan
selan)utnya dunia usaha akan lebih tertarik untuk berinestasi di Indonesia" >al ini
)uga men)adi keuntungan bagi pemerintah karena dapat men)amin dan memelihara
iklim inestasi di Indonesia yang aman dan kondusi$"!agi masyarakat secara keseluruhan tentunya diuntungkan karena proyek yang
dibangun, dapat dinikmati lebih cepat kegunaannya oleh masyarakat" ?leh sebab itu
kriteria kepentingan umum dalam *ndang+undang Pengadaan 'anah untuk
Pembangunan kelak, harus mengatur hal tersebut seketat mungkin, sehingga
terlibatnya swasta dalam proses pembangunan untuk kepentingan umum tidak
mengaburkan makna kepentingan umum itu sendiri"
#ecara khusus, bagi peserta konsolidasi, sudah tentu memperoleh keuntungan
ekonomis, sosiologis dan ekologis sekaligus" >al ini penting, karena selama ini kita
seringkali ter)ebak dalam pola pembangunan yang konensional yang
mendikhotomikan man$aat ekonomi dengan biaya sosial .social cost/ dan biaya
lingkungan .enironmental cost/" Padahal, ketiga unsur pembangunan tersebut
.ekonomi, sosial, dan lingkungan/ secara sadar harus diperhitungkan dalam
perencanaan, kebi)akan dan proses pembangunan"8 Dengan demikian, )ika tanah
seseorang akibat dikonsolidasi tidak lagi layak huni atau layak garap, sehingga harus
pindah, maka ia dapat pindah ke lokasi yang tidak terlalu )auh dari lokasi semula
sebelum dikonsolidasi" >al ini penting agar pemilik tanah yang dikonsolidasi tetap
bertempat tinggal di sekitar lokasi semula, dalam wilayah yang layak secara sosial danekologis"
;tas dasar keuntungan+keuntungan tersebut di atas, maka seyogianya
konsolidasi tanah dipertimbangkan secara serius sebagai metoda pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum yang men)un)ung asas keadilan dan
keikutsertaan4partisipasi$, sebagai asas dari pengadaan tanah" ;sas keadilan
merupakan asas yang memberikan )aminan penggantian yang layak kepada
pihakpihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah sehingga mendapatkan
kesempatan untuk dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik" Dalam hal ini
penggantian yang layak tidak selalu diidentikkan dengan uang, namun )uga
lingkungan yang layak secara sosial dan ekologis" ;sas keikutsertaan4partisipasi$
merupakan dukungan dalam penyelenggaraan pengadaan tanah melalui partisipasi
masyarakat baik secara langsung mapun tidak langsung se)ak perencanaan sampai
dengan kegiatan pembangunan" Partisipasi masyarakat .khususnya masyarakat
pemilik tanah yang dikonsolidasi/ mempunyai peran penting dalam terwu)udnya
pengadaan tanah melalui metoda konsolidasi"
5ika dari aspek penataan ruang partisipasi masyarakat diwu)udkan dalam peranmasyarakat dalam proses penataan ruang, yang dituangkan dalam bentuk hukum PP
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
5/7
%o" %o" 8 'ahun -1- tentang !entuk dan 'ata =ara Peran 6asyarakat dalam
Penataan Ruang, maka dari perspekti$ hukum konsolidasi tanah pun harus diatur
paling rendah dalam bentuk hukum peraturan pemerintah, sehingga konsolidasi tanah
sebagai wu)ud peran masyarakat mempunyai dasar hukum yang cukup kuat" *ntuk itu
perlu dirumuskan ketentuan ru)ukannya dalam undang+undang tentang Pengadaan'anah untuk Pembangunan kelak, sebagaimana halnya dalam penyediaan tanah untuk
perumahan dan kawasan permukiman melalui konsolidasi tanah, telah ditegaskan
dalam Pasal 113 *ndang+*ndang %o" 1 'ahun -11 akan diatur lebih lan)ut dalam
bentuk peraturan pemerintah"
Konsolidasi Tanah sebagai Wujud Peran Serta Masyarakat dalam Penataan
Ruang yang Terpadu dan Partisipasif .
Pasal 1 angka *ndang+*ndang %o" 'ahun --< tentang Penataan Ruang.**PR/, menegaskan bahwa penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan
tata ruang, peman$aatan ruang dan pengendalian peman$aatan ruang" Penataan ruang
perlu diatur untuk mengharmoniskan lingkungan alam dan lingkungan buatan yang
mampu mewu)udkan keterpaduan penggunaan sumber daya alam dan sumber daya
buatan, serta memberikan perlindungan terhadap $ungsi ruang dan pencegahan
dampak negati$ terhadap lingkungan sebagai akibat peman$aatan ruang" *ntuk itu,
Pasal PP %o" 1 'ahun -1- tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, men)elaskan
bahwa pengaturan penataan ruang perlu diselenggarakan untuk( a" mewu)udkan
ketertiban dalam penyelenggaraan penataan ruang2 b" memberikan kepastian hukumbagi seluruh pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas dan tanggung )awab
serta hak dan kewa)ibannya dalam penataan ruang2 c" mewu)udkan keadilan bagi
seluruh pemangku kepentingan dalam seluruh aspek penyelenggaraan penataan ruang"
Ketiga tu)uan pengaturan penataan ruang tersebut selaras dengan tu)uan hukum
itu sendiri untuk menciptakan ketertiban, kepastian hukum dan keadilan" #elan)utnya,
penataan ruang harus mengacu pada asas+asas sebagaimana tercantum dalam Pasal
**PR, yaitu(
a" Keterpaduan
b" Keserasian , keselarasan, dan keseimbangan
c" Keberlan)utan
d" keberdayagunaan dan keberhasilgunaan
e" Keterbukaan
$" kebersamaan dan kemitraan
g" perlindungan kepentingan umum2
h" kepastian hukum dan keadilan
i" akuntabilitas"
!agian paling krusial dalam penataan ruang adalah penataan ruang daratan .tanah/karena beragam aktiitas dan kepentingan manusia ada didalamnya" *ntuk itu setiap
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
6/7
peman$aatan ruang menurut Pasal 33 ayat .1/ **PR, harus mengacu pada $ungsi
ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang dengan mengembangkan
penatagunaan ruangnya" Penatagunaan tanah menurut Pasal 1 PP %o" 1 'ahun --&
tentang Penatagunaan 'anah, meliputi kegiatan penguasaan, penggunaan dan
peman$aatan tanah yang berwu)ud konsolidasi peman$aatan tanah melalui pengaturankelembagaan yang terkait dengan peman$aatan tanah sebagai satu kesatuan sistem
untuk kepentingan masyarakat secara adil" Penatagunaan tanah harus dilakukan
dengan mengacu pada neraca penggunaan tanah yang berisi neraca perubahan dan
kesesuaian antara penggunaan dan peman$aatan tanah serta data ketersediaan tanah
dan penetapan prioritas penyediaannya
#elan)utnya pen)elasan Pasal 33 ayat .3/ **PR menegaskan bahwa dalam
rangka penatagunaan tanah pada ruang yang telah direncanakan untuk pembangunan
prasarana dan sarana bagi kepentingan umum, pemerintah .baik pusat maupun daerah/
mempunyai hak prioritas pertama untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari
pemegang hak atas tanah" 5ika kepentingan masyarakat dalam pengertian
penatagunaan tanah di atas, dita$sirkan sebagai kepentingan umum, maka dalam
konteks pengadaan tanah untuk pembangunan, Ketentuan Pasal 33 ayat .3/ **PR )o
Pasal 1 PP %o" 1 'ahun --& harus dimaknai bahwa hak prioritas pertama
pemerintah adalah wu)ud dari hak menguasai negara sebagaimana ditegaskan dalam
Pasal 33 ayat .3/ **D 19& )o Pasal ayat ./ **P;" Dalam kaitan ini negara
berperan penting untuk mewu)udkan tanah sebagai unsur public goods men)adi priate
goods secara adil9 , untuk menyelaraskan dan memadukan kegiatan pengadaan tanah
dalam penataan ruang"
6anakala kegiatan pengadaan tanah tersebut dilakukan melalui metodekonsolidasi tanah, maka hak prioritas pemerintah ini men)adi )aminan bagi pemilik
tanah yang dikonsolidasi, untuk memperoleh kembali tanahnya dalam kondisi
lingkungan sosial dan ekologis yang lebih baik4layak, serta berserti$ikat" >al ini
se)alan dengan salah satu hak indiidu dalam penataan ruang yaitu menikmati
pertambahan nilai ruang sebagai akibat adanya penataan ruang .Pasal - **PR/"
Pertambahan nilai ruang )ika dikaitkan dengan $iloso$i dari konsolidasi tanah adalah
7membangun tanpa menggusur, maka harus diartikan tidak sa)a pertambahan nilai
secara ekonomis akan tetapi )uga secara sosial, budaya dan kualitas lingkungan "
Dalam konteks ini, konsolidasi tanah men)adi instrumen penting untukterwu)udnya penataan ruang dan pengembangan wilayah yang terpadu dan
partisipasi$" 'erpadu dalam arti mengintegrasikan berbagai kepentingan yang bersi$at
lintas sektor, lintas wilayah dan lintas pemangku kepentingan .Pen)elasan Pasal
huru$ a **PR/, sedangkan partisipasi$ merupakan implementasi ketentuan Pasal
**PR yang mengharuskan penyelenggaraan penataan ruang tersebut melibatkan
peran masyarakat baik melalui( a" partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang2 b"
partisipasi dalam peman$aatan ruang2 dan c" partisipasi dalam pengendalian
peman$aatan ruang"
Pada ketiga tahapan tersebut, pemilik tanah yang dikonsolidasi sudah barang
tentu dapat berpartisipasi langsung, dalam proses pengadaan tanah untuk
7/25/2019 PENERAPAN KONSOLIDASI TANAH
7/7
pembangunan dengan ketentuan teknisnya mengacu pada Peraturan Kepala !P% %o"
& 'ahun 1991 tentang Konsolidasi 'anah" #ementara untuk bidang pembangunannya
mengacu pada peraturan bidang terkait" 6isalnya )ika pengadaan tanah itu untuk
membangun atau menata kawasan permukiman maka yang diacu *ndang+*ndang %o"
1 'ahun -11 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta peraturanpelaksanaannya, dan seterusnya"
%amun demikian demi harmonisasi dan sinkronisasi peraturan, harus diru)uk
pula Peraturan Pemerintah %o" 8 'ahun -1- tentang !entuk dan 'ata =ara Peran
6asyarakat dalam Penataan Ruang" 6eskipun peraturan pemerintah tersebut tidak
secara eksplisit mengatakan konsolidasi tanah sebagai salah satu bentuk dan tata cara
peran masyarakat dalam penataan ruang, akan tetapi Pasal & PP %o" 8 'ahun -1-
harus dita$sirkan secara luas dan sistematis dengan peraturan yang terkait dengan
pengadaan tanah dan konsolidasi tanah" Pasal & tersebut menyatakan sebagai berikut
'u)uan pengaturan bentuk dan tata cara peran masyarakat dalam penataan ruang
adalah(
1" men)amin terlaksananya hak dan kewa)iban masyarakat di bidang penataan ruang
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang+undangan
" mendorong peran masyarakat dalam penataan ruang
3" menciptakan masyarakat yang ikut bertanggung )awab dalam penataan ruang
&" mewu)udkan pelaksanaan penataan ruang yang transparan, e$ekti$, akuntabel, dan
berkualitas
" meningkatkan kualitas pelayanan dan pengambilan kebi)akan penataan ruang"
6engingat konsolidasi tanah dapat men)adi metoda pengadaan tanah untuk
pembangunan yang mengedepankan asas keikutsertaan dan keadilan, makakonsolidasi tanah dapat pula di)adikan instrumen untuk mewu)udkan penataan ruang
yang partisipasi$ dan mewu)udkan pengembangan wilayah yang terpadu dengan
wilayah+wilayah di sekitarnya"