Post on 11-Jul-2016
Metode Pendekatan Pendapatan
Disusun Oleh:Anastasya Intan Sri Permatasari
115030405111002Anisha charisma Permatasari
115030407111068Irma Aulis Silvia
115030407111067Maria Rizky Yohana
115030407111079
Rumusan MasalahApakah pengertian pendekatan
pendapatan?Apa saja metode-metode pendekatan
pendpatan?Apa saja jenis-jenis pendekatan
pendapatan?Apa saja langkah-langkah pendekatan
pendapatan?Bagaimana tingkat kapitalisasi metode
pendekatan pendapatan ?
Tujuan Untuk mengetahui pengertian pendekatan
pendapatan.Untuk mengetahui metode - metode
pendekatan pendapatan.Untuk mengetahui jenis - jenis pendekatan
pendapatan.Untuk mengetahui langkah-langkah
pendekatan pendapatan.Untuk mengetahui tingkat kapitalisasi.
Pengertian Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan untuk menilai properti yang mampu menghasilkan pendapatan (income producing property). Atau merupakan investasi jangka panjang, sehingga faktor tingkat pengembalian akan terkait langsung. Tingkat pengembalian ( rate of return ) ini mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.
Dasar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan.
Berikut jenis-jenis daftar property yang biasanya
diperlakukan sebagai property pendapatan:Apartemen dan yang sejenisnya yang berfungsi
sebagai tempat tinggal dengan menyediakan fasilitas yang memadai bagi penghuninya.
Bangunan komersial, seperti toko, kantor, hotel, dan pusat perbelanjaan.
Property industri, seperti gudang dan pabrik
Metode-Metode Dalam Pendekatan Pendapatan
Direct Capitalisation MethodGross Income MultiplierResidual MethodDiscounted Cash Flow (DCF)
Direct Capitalisation Method
Metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method) digunakan dengan anggapan bahwa properti menghasilkan pendapatan bersih per tahun yang jumlahnya tetap sepanjang masa.
Contoh property jenis adalah rumah, ruko,dan tanah kosong.
Gross Income MultiplierPenggandaan pendapatan kotor (gross income multiplier) dihitung dengan cara mengalikan pendapatan kotor dengan gross income multiplier.
Residual MethodMetode residual dihitung berdasarkan pada nilai sewa
yangdiperoleh dari properti. Nilai sewa tersebut sebetulnyaterdiri dari sewa gedung dan sewa bumi.Jika sewa bumi dikalikan dengan tingkat kapitalisasi
bumi, maka akan diperoleh nilai bumi saja. Cara ini disebut dengan land residual technique.
Jika sewa bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan, maka kan diperoleh nilai bangunan saja. Cara ini dinamakan building tion method.
Jika sewa secara keseluruhan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi tertentu(yang biasa disebut composite rate), maka cara ini dinamakan property residual technique).
Discounted Cash Flow (DCF)Arus kas terdisdonto (Discounted cash flow,
DCF) digunakan untuk menghitung nilai property sebagai penyempurnaan atas kelemahan direct capitalization.
Salah satu dari banyak persoalan yang diperhatikan dalam DFC adalah ( 1 ) memprediksi pendapatan dan pengeluaran, yang dalam peramalan ini dapat saja menggunakan regresi linier sederhana ( 2 ) memprediksi tingkat diskonto dan ( 3 ) memprediksi tingkat kapitalisasi.
Jenis Pendekatan Pendapatan
Dalam jenis pendekatan terdapat model pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan dapat di bagi menjadi 2 model yakni :
A.Model Rasio (Ratio Models)Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yangdidasarkan pada data transaksi jual-beli property-propertipembanding. Model Rasio pada umumnya dibagi 2 yaitu:
a. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multipliers)b.Mekanisme Penggunaan GIM-Alasan Penggunaan GIM
-Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM-Penerapan GIM secara konsisten
c.Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)
Lanjutan……..B.Model Arus Kas Terdiskon (Discounted
Cash Flow Models)Model arus kas terdiskon yaitu model pendekatan pendapatan yang didasarkan pada prediksi arus kas yang diharapkan diperoleh dari suatu property.
Pengganda Pendapatan Kotor (GIM) digunakan untuk mengukur hubungan antara pendapatan kotor suatu property dengan harga jualnya. Contoh:
Suatu property diprediksikan menghasilkan pendapatn kotor sebesar Rp.50.000.000 per tahun, dan harga jual property tersebut Rp.400.000.000, maka:
GIM = SP GIGIM = Rp.400.000.000 – Rp. 50.000.000 GIM = 8GIM sebesar 8, berarti bahwa harga jual property tersebut
adalah 8 kali pendapatan kotor per tahun.
Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income
Multipliers)
Mekanisme Penggunaan GIM
Suatu subjek property dinilai dengan cara mengalikan pendapatan kotor tahunan yang diharapkan dengan GIM yang diperoleh dari data jual property pembanding, seperti sebagai berikut:V = GI x GIM
di mana:V = nilai propertyGI = pendapatan kotor tahunan yang
diharapkanGIM = pengganda pendapatan kotor tahunan
Model GIM dipakai apabila data-data jual pembanding
dan subjek property adalah sama/mirip, dalam hal:Rasio biaya operasiProspek, pendapatan di masa yang akan
datangNilai tukarRasio
-Alasan Penggunaan GIM
Ukuran propertyBerdasarkan ukuran property, Dengan alasan, karenaukuran property yang kecil:Lebih banyakSering diperjualbelikanLebih homogenJenis popertiBerdasarkan jenis property, GIM lebih banyak digunakanpada jenis property yang pengoperasiannya lebihsederhana seperti apatemen
-Faktor yang dominan menentukan penggunaan GIM
Berkaitan dengan waktu yang dijadikan sebagai dasar dalam hubungannya dengan pendapatan kotor dan harga jual. Apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun berjalan(current year) maka harga jual didasarkan pada pendapatan kotor pada tahun berjalan (current income). Sebaliknya, apabila pendapatan kotor didasarkan pada tahun pertama, maka harga jualnya juga didasarkan pada pendapatan kotor tahun pertama.
-Penerapan GIM secara konsisten
OAR atau RO merupakan perbandingan pendapatan bersih operasai terhadap harga jual, rumus untul menghitung tingkat kapitalisasi keseluruhan yakni:
Ro = NOI = Ro V
Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (OAR atau Ro)
Langkah - langkah penilaian dengan pendekatan ini meliputi antara lain: Menetukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan
diperoleh dari operasional property bersangkutan termasuk didalamnya nilai terminal(termination value) jika ada.
Menetukan dan memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa biaya langsung(Direct cost) maupun biaya tidak langsung(indirect cost) dalam mengoperasikan propeti bersangkutan.
Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan berkaitan dengan property bersangkutan seperti pajak, biaya management, biaya persiapan penggantian barang, royalty dan lain-lain.
Menghitung pendapatan operasiaonal bersih(nett operasional income) dengan cara mengurangi pendapatan kotor(gross income) dengan biaya total(total expenses).
Lanjutan……..Menghitung nilai kini dari pendapatan
operasional bersih yang mungkin diperoleh dengan mendikontokannya pada tingkat diskon yang merefleksikan tingkat balikkan yang diharapkan dari investasi jenis property bersangkutan.
Menjumlahkan nilai kini dari pendapatan operasional bersih termasuk nilai terminal jika dalam penilaiannya menggunakan pendekatan DCF(Discounted Cash Flow).
Tingkat KapitalisasiTingkat Kapitalisasi ini sama dengan
composite rate, seperti yang telah dijelaskan dalam property residual technique. Penentuan tingkat kapitalisasi hendaknya dilakukan dengan berhati-hati. Jika salah menentukannya, akan berakibat fatal. Penentuan tingkat kapitaliusasi dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu summation method, band of investment, dan comparative sales method.
TERIMA KASIH ATAS
PERHATIANNYA