Post on 17-Feb-2017
Mengenal Apartemen Green Pramuka City Menjawab Catatan dari Komikus Acho
By Eki. Datuak Rangkato Bungsu 081807456503 / 082299648867
http://www.pramukacity.com Menganggapi apa yang telah di tulis oleh Mr. Muhadkly Acho dalam sebuah catatan ringan yang
dipubisnya tentang “Apartemen Green Pramuka City dan Segala Permasalahannya” sempat
membuat saya berfikir panjang dan ragu ragu untuk memutuskan diri bergabung menjadi team
penjualan dari Apartemen Green Pramuka City. Apalagi dalam tulisan tersebut yang bersangkutan
mengawali dengan kalimat pembuka, “ Waspadalah sebelum membeli Apartemen Green Pramuka
City” dimana yang bersangkutan telah membeli salah satu unit di apartemen tersebut sekitar 2
tahan yang lalu.
Setelah saya cermati lebih jauh, Ada beberapa poin penting yang menjadi perhatian dari yang
bersangkutan terhadap permasalahan yang terjadi di Apartemen Green Pramuka City di Antaranya:
1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau.
2. Sertifikat hak yang belum kunjung diterima oleh penghuni
3. Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni
4. Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
5. Masalah Fitting Out atau Renovasi
6. Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Saya mencoba untuk tidak menutup mata, bahwa memang saya mendengar ada beberapa
permasalahan yang terjadi dan dikeluhkan oleh para penghuni di Apartemen Green Pramuka city,
seperti apa yang telah dituliskan oleh yang bersangkutan, akan tetapi apa yang ditulis oleh yang
bersangkutan tidaklah dapat diterima dan dicerna mentah mentah, begitu saja.
Pada prinsipnya Secara pribadi saya sangat berterimakasih kepada yang bersangkutan terhadap
perhatian dan kepeduliannya, dimana yang bersangkutan mau meluangkan waktu dan pikirannya
ditengah tengah menjalani profesinya sebagai Artis komedian.
Kepada semua calon investor atau pembeli properti termasuk didalamnya apartemen, namun tidak
saja terbatas di Green Pramuka City, tapi juga apartemen lainnya, saya sependapat dengan yang
bersangkutan. Sebagai seorang calon pembeli, terlebih dahulu harus waspada dan berhati hati,
sebelum mengambil sebuah keputusan investasi, karena ini terkait dengan sebuah keputusan
finasial penting yang akan mempengaruhi keuangan anda. Karena setiap keputusan investasi apa
saja, tentu ada resikonya, termasuk didalamnya investasi dibidang properti, akan tetapi jika
dibandingkan dengan jenis investasi lainnya, Investasi di bidang properti memilliki Resiko yang jauh
lebih rendah dan terkendali, oleh sebab itu, saran saya, anda perlu mengenali dan mempelajari
properti yang akan anda beli. Tidak mendengarkan informasi secara sepihak adalah sebuah pilihan
bijak, kapan perlu sempatkan waktu anda untuk survei ke lokasi akan sangat jauh lebih baik.
Adapun hal yang metarbelakangi saya menanggapi tulisan tersebut adalah dalam rangka
memberikan sebuah sudut pandangan yang berbeda kepada para penghuni dan calon penghuni
Apartemen Green Pramuka City, dimana mereka perlu membaca dan melihat permasalahan ini
secara utuh. Tidak dari satu perspektif saya yang cendrung menyudutkan Developer dalam hal ini
PT. Duta Paramindo Sejahtera. Para Penghuni dan Calon Penghuni harus mendapatkan informasi
yang benar dan berimbang.
Pada kesempatan ini Saya akan coba meluruskan dan menanggapi permasalahan yang dikeluhkan
oleh yang bersangkutan secara satu persatu sebagai berikut:
1. Konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau.
Sepengetahuan saya sampai dengan saat ini Depeloper masih Berkomitmen membangun
Komplek hunian tersebut dengan konsep Green Living dengan 80% area terbuka hijau. Di
awal memang sempat saya mendengar bahwa ada perencanaan pembangunan 17 tower
apartemen, sebagaimana yang ditulis oleh yang bersangkutan, namun berdasarkan
informasi terbaru yang saya dapatkan Depelover hanya akan membangun sampai dengan
13 Tower di area seluas 12,9 Ha.
Rencana pembangunan hanya 13 tower tersebut merupakan bukti nyata dari komitmen
Developer dalam memberikan ruang terbuka hijau kepada para penghuni dan calon
penghuni apartemen Green Pramuka City.
2. Sertifikat hak yang belum kunjung diterima oleh penghuni
Memang benar bahwa sampai dengan saat ini belum satupun dari pemilik unit di Apartemen
Green Pramuka City menerima sertifikat Kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun (SHMSRS). Bukan Maksud untuk mensepelekan hak dari pemilik, namun hal
tersebut bukanlah sebuah permasalahan yang serius dan disengaja, karena penerbitan
sertifikat Kepemilikan bukanlah merupakan kewenagan Developer, melainkan Badan
Pertanahan Nasional (BPN) sebagaimana di atur dalam undang‐undang.
Sepengetahuan saya untuk bisa dapat diterbitkan sertifikat unit dari sebuah apartemen,
maka terlebih dahulu setiap apartemen harus memiliki sertifikat layak fungsi yang
permohonannya di Jakarta dimohonkan kepada Gubernur.
Untuk dapat diterbitkan sertifikat layak Fungsi dari setiap apartemen, maka setiap
apartemen tersebut harus memenuhi setiap persyaratan yang di tentukan dan di atur dalam
undang‐undang Rumah Susun, dimana apartemen tersebut harus menyelesaikan seluruh
atau sebagian apartemen lengkap dengan sarana dan prasarana pendukung dari hunian
tersebut.
Saat ini, sama‐sama kita ketahui dari 13 tower yang direncakan, sampai dengan saat ini
depelover bar u membangun sampai dengan Tower ke‐9, masih ada 4 tower yang belum di
bangun di komplek Apartemen Green Pramuka. Sedangkan penjualan baru sampai dengan
tower ke‐8.
Hal ini menunjukkan bahwa developer memiliki kemampuan financial yang sehat untuk
membangun keseluruhan tower dan fasilitas pendukung yang telah di Janjikan di awal.
Dikarenakan keseluruhan komplek hunian ini masih dalam tahap pembangunan, ada
beberapa fasilitas pendukung yang memang sengaja belum dibangun oleh developer. Karena
fasilatas tersebut tidak dimungkinkan di bangun di awal, karena akan cendrung cepat rusak
dan hancur. Hal ini terkait masih ada beberapa pekerjaan berat di sekitar fasilitas yang akan
dibangun tersebut, seperti pembangunan 2 tower disebelah tower Boegenvile dan Tower
Pino.
Hai inilah yang menyebabkan mengapa Sertifikat kepemilikan belum bisa di terbitkan, para
penghuni apartemen seharusnya sudah mengetahui hal tersebut. Karena hal ini tidak saja
terjadi di apartemen Green Pramuka City, tetapi juga di apartemen lainnya yang sebagian
towernya telah diserahterimakan dan tower lainnya masih dalam tahap pembangunan.
Sebagaimana saya sampaikan di atas masalah in bukanlah merupakan suatu permasalahan
yang serius, walaupun para pemiliki belum menerima sertifikat kepemilikan mereka, para
pemilik tetap dapat melakukan jual beli unit secondary dengan mudah dan gampang.
Berdasarkan informasi yang saya kumpulkan dilapangan, para pemilik awal banyak yang
mendapatkan keuntungan yang berlipat ganda dari investasi mereka di Green Pramuka City,
Keuntungan tersebut di dapat dari kenaikan investasi mereka dari setiap unit yang lebih dari
100% setelah 3 tahun kepemilikan, selain itu mereka juga mendapat keuntungan dari
penyewaan setiap unit, sebagai informasi awal sewa di apartemen Green Pramuka berkisar
antara 10% sampai dengan 20% pertahun dari nilai investasi awal pertahun.
3. Masalah pengaturan perparkiran kendaraan penghuni
Sebagai apartemen sekelas rusunami, dimana setiap towernya memiliki lebih kurang 1.050
unit hunian. Dimana berdasarkan undang‐undang developer hanya berkewajiban
menyediakan area parkir minimum 1:10, maka developer hanya berkewajiban menyediakan
area parkir yang minimal mampu menampung 105 kendaraan untuk satu tower. Apabila
para penghuni disetiap unitnya memiliki satu kendaraan saja berupa mobil, bisa
dibayangkan bahwa, area parkir dikawasan tersebut tidak akan mampu menampung jumlah
dari kendaraan para penghuni. Melihat hal tersebut maka manajement haruslah membuat
sebuah penataan yang berkeadilan dengan tidak memberikan perlakuan istimewa kepada
salah satu penghuni, karena para penghuni memiliki hak yang sama dengan penghuni lainya.
Sepengetahuan saya di awal atau ketika melakukan penjualan developer tidak pernah
menjanjikan area parkir yang lebih luas dan mampu menampung kendaraan yang lebih
banyak dengan perbandingan yang lebih baik dari 1:10. Developer juga tidak pernah
menjanjikan Parkir Gratis untuk mobil pertama.
Developer berusaha memberikan lahan parkir dengan perbandingan yang lebih baik dari
1:10, apabila dibutuhkan depeloper memperkenankan para penghuni memanfaatkan jalan
lingkungan (Jl. Boelevard) sebagai area parkir tambahan kepada para penghuni.
Benar bahwa para penghuni telah membayar Biaya peningkatan mutu dalam setiap harga
pembeliannya dimuka. Akan tetapi Biaya peningkatan mutu tidaklah semata diperuntukkan
untuk peningkatan lahan perparikiran saja. Akan tetapi lebih kepada peningkatan kualitas
material pembanguan dan fasilitas pendukung lainnya seperti taman bersama, kolam
renang. Jika kita melihat apartemen Green Pramuka City dan membandingkannya dengan
Rusunami, Maka anda akan tahu perbedaaannya.
Pernyataan yang bersangkutan yang menyebutkan bahwa Apartemen Green Pramuka City
tidak bisa dikatakan murah, tidak bisa saya sanggah sepenuhnya, karena persoalan Mahal
atau Murah itu relatif dan tergantung dan tergantung dari kemampuan finansial dari Calon
Pembeli itu Sendiri. Pada saat ini Apartemen Green Pramuka unit Indent Tower Nerine
(tower ke‐8) dipasarkan dengan Harga mulai 385 jt Untuk Tipe Studio dengan luas 21 Sqm,
dan 601 juta untuk 2 Bedroom dengan luas 33 Sqm. Menurut Saya Harga tersebut akan
terasa Mahal Apabila kita bandingkan dengan apartemen yang memiliki ukuran sama,
namun berlokasi di pinggiran kota seperti Depok, tangerang atau Bekasi, Namun melihat
Melihat Lokasi tempat dimana dibangunnya apartemen Green Pramuka City yaitu di Jakarta
Pusat, dan merupakan pertemuan wilayah Jakarta Utara Timur dan Pusat serta berada persis
di Di depan Tol. Dengan konsep Green Living Superblok, saya berani mengatakan bahwa
Harga tersebut murah.
Jika saya menjadi Depeloper dan memiliki lahan yang luas dan strategis seperti yang dimiliki
Green Pramuka City, saya tyik akan mau membangun apartemen Sekelas Green Pramuka
City yang Cendrung menargetkan Konsumennya untuk kalangan Menegah kebawah. Saya
akan membangun Apartemen Ekslusif sekelas Taman Anggrek, atau MOI, lengkap dengan
Mall mewah dan Office Tower (super Blok Ekslusif).
4. Masalah Kenaikan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
Benar bahwa apa yang dikatakan aleh yang bersangkutan, bahwa telah terjadi kenaikan IPL
di Apartemen Green Pramuka City dari Rp. 9.000,‐ menjadi Rp.13.500,‐. Persoalan
penetapan besaran kenaikan IPL dan berapa yang di tagihkan ke penghuni, tidak bisa kita
samakan antar satu apartemen dengan apartemen lainnya,
penentuan besaran tarif IPL ini selalu menjadi polemik antara pengurus Penghimpunan
Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah Susun (P3SRS) dengan pemilik/penghuni apartemen.
Terlebih ketika terjadi gejolak ekonomi yang menyebabkan harga‐harga material dan
operasional gedung meningkat.
Untuk menutupi defisit biaya perawatan gedung, tarif IPL pun mau tak mau harus
disesuaikan atau dinaikkan. Tetapi kenaikan IPL tak selalu berjalan mulus. Karena ada saja
pemilik/penghuni yang menolak, bahkan tidak jarang berujung dengan demonstrasi.
Mengutip pendapat Ketua Komite Budget Inner City Management (ICM), Hendra Rahardja,
sebagaimana yang dimuaat di Kompas Online dengan judul “Jangan Keliru, Begini Cara
Menghitung IPL Apartemen” Beliau menyatakan untuk menentukan besaran tarif IPL,
P3SRS terlebih dahulu harus tahu pendapatan apa saja yang selama ini diperoleh apatemen.
Pendapatan bisa diperoleh dari sewa ruang milik P3SRS. Misalnya ATM, sewa pancang Base
Transceiver Station (BTS), atau pemasangan iklan di area komersial lingkungan apartemen.
Kemudian, P3SRS merinci biaya‐biaya rutin yang dikeluarkan atau biaya operasional, muali
dari biaya karyawan, umum, kantor, representasi (sumbangan), utilitas, listrik, perawatan,
tenaga alih daya (outsourcing), asuransi dan lain‐lain. Semua biaya itu dikalkulasi, termasuk
pendapatan di luar IPL yang nantinya ditentukan kemudian. Pendapatan tersebut akan
mengurangi biaya IPL, sehingga selisihnya itu yang akan dibebankan, dibagi rata dengan luas
dari unit masing‐masing. Dari hasil itulah nilai IPL didapatkan.
Yang terpenting dalam menetapkan tarif IPL pengurus P3SRS harus transparan kepada
pemilik/penghuni dan sesuai dengan prosedur. Penetapan IPL biasanya ditetapkan oleh
P3SRS yang mengacu pada anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART).
Pengurus P3SRS punya kewenangan menetapkan tarif IPL.Tetapi jika dianggap tarif itu
terlalu besar oleh sebagian penghuni. Maka mereka bisa mempertanyakannya kepada forum
tertinggi yaitu rapat umum tahunan (RUTA),
Namun, jika masih keberatan, pemilik/penghuni apartemen disarankan untuk tetap
membayarnya agar tidak terjadi pemutusan listrik, dan air oleh badan pengeelola, karena
penetapan tarif IPL sudah sesuai dengan AD/ART.
5. Masalah Fitting Out atau Renovasi
Terkait dengan pengerjaan Fitting Out dan renovasi, yang dikeluhkan oleh yang
bersangkutan dimana adaanya sejumlah pungutan yang dibebankan kepada penghuni.
Setiap apartemen tentu saja memiliki aturan aturan tersendiri ( House Of Rule). Aturan
tersebut dibuat dengan tujuan melindungi hak dari penghuni itu sendiri.
Keberadaan Apartemen atau sejenisnya sebagai hunian vertikal dimana didalamnya terdapat
hak dari banyak penghuni yang secara bersama‐sama yang mesti dilindungi.
Pekerjaan Fitting Out dan renovasi sekecil apapun selalu saja akan menimbulkan potensi
Masalah dan kerusakan sehingga akan merugikan penghuni lainnya. Di antaranya, Contoh
sederhana saja pekerjaan memasang Braket Televisi, Walau terdengar seperti pekerjaan
kecil dan Sepele, yang semua orang mungkin dapat melakukannya, Namun apabila
pemasangan tersebut dilalukan di dinding yang posisinya bersebelahan dengan unit pemilik
lain, tentu saja akan menimbulkan gangguan kepada penghuni sebelah, selain itu pekerjaan
yang dilakukan oleh tenaga yang tidak terampil dan profesional akan menimbulkan potensi
kerusakan dinding atau retakan, hal yang lebih parah bisa saja terjadi apabila pada dinding
tersebut tertanam Jaringan Kabel, baik itu listrik maupun telekomunikasi, atau pipa jaringan
air bersih atau air kotor. Bisa dibayangkan akibat apa yang akan timbul dari hal tersebut.
Building Management Apartemen Green Pramuka dalam pengerjaan fitting Outnya telah
bekerjasama dengan beberapa kontraktor desain interior. Kontraktor ini sangat
direkomendasikan oleh Pengelola untuk melakukan pekerjaan fitting Out dan renovasi di
Green Pramuka City. Kontraktor tersebut telah diseleksi memenuhi standar kualifikasi
tertentu yang dipersyaratkan, seperti persyaratan teknis, keselamatan kerja, keamanan,
kebersihan dan resiko. Selain itu seperti memiliki bengkel sendiri, sehingga mereka tidak
melempar pekerjaan mereka kepada kontraktor lain.
Dengan adanya kerjasama dengan beberapa kontraktor itu akan melindungi para penghuni
dari penipuan oleh kontraktor nakal. Karena Pengeloal akan dengan sangat mudah bisa
melindungi penghuni apabila terjadi komplain terhadap pekerjaan kontraktor. Serta juga
akan melindungi penghuni dari kerusakan yang ditimbulkan oleh kontraktor selama masa
pekerjaan dan setelah masa pekerjaan
Terkait dengan adanya beberapa biaya yang dikeluhkan oleh yang bersangkutan dimana ada
pricelist harga yang diterbitkan oleh Badan Pengelola. Menurut saya hal itu justru lebih
bagus. Price list itu diterbitkan dengan tujuan agar semua biaya yang dikeluarkan oleh
penghuni yang akan melakukan pekerjaan atau selama pekerjaan, menjadi jelas dan adil,
serta menghindari penghuni mengeluarkan biaya biaya pungutan liar dan tidak berdasar.
Bukankah dengan diterbitkannya pricelist biaya, semua nya menjadi transparan.
6. Masalah Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Untuk saat ini benar bahwa Pengelola telah melakukan penagihan Pajak Bumi dan Bangunan
kepada para penghuni tanpa menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dari
dinas Pajak.
Sebagaimana di ungkapkan diatas bahwa dengan belum diterbitkannya Sertifikat
kepemilikan atas setiap unit ( SHMSRS) maka terhadap SPPT PBBnya pun belum dapat
dilakukan pemecahan atas setiap unit kepada para pemilik atau penghuni.
SPPT PBB apartemen green Pramuka masih bersifat gabungan yang jumlah tagihannya
lumayan besar mencapai miliaran rupiah.
Keadaan ini tentu saja tidak dapat melepaskan kewajiban para pemilik sebagai seorang
warganegara yang taat dan patuh pajak dari kewajiban pajaknya dalam mendukung
pembangunan negara. Saya sangat yakin para Penghuni Apartemen Green Pramuka adalah
seorang wajib Pajak yang taat Pajak.
Melihat jumlah tagihannya yang sangat besar, pengelola mencoba membagi besaran
seluruh tagihan pajak tersebut dengan berdasarkan luas semua unit dan mengajak penghuni
untuk menanggungnya secara bersama‐sama.
Tentu saja semua uang yang dikumpulkan dari penghuni baik itu Berupa Pajak, maupun IPL
akan ada pertanggungjawabannya, Maka disinilah Peran dari P3SRS dalam melakukan
kontrol dan pengawasan terhadap pengelola. Kontrol tersebut dapat saja dilakukan
perkejadian atau melalui Rapat Umum tahunan (RUTA) antrara Pengelola dan P3SRS.