8/16/2019 Tugas II Infrawil
1/20
PRAKTEK KERJASAMA DALAM BIDANG INFRASTRUKTUR
JALAN TOL WARU-JUANDA
Oleh:
Anoraga Jatayu (3613100006)
Muhammad Ermando N.S. (3613100013)
Rizki Ade Pratama (3613100019)
Endy Hernowo (3613100029)
Ali Wijaya (3613100032)
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2014
8/16/2019 Tugas II Infrawil
2/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
ii
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Alhamdulillahhirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah SWT, karena tak
lepas dari rahmat dan hidayahNya, kami dapat menyelesaikan laporan yang berjudul
Praktek Kerjasama dalam Bidang Infrastruktur Jalan Tol Waru-Juanda . Laporan
inidisusun sebagai pemenuhan tugas II mata kuliah Infrastruktur Wilayah.
Penulis menyadari bahwa laporan ini tersusun dengan peran serta dari berbagai
pihak. Untuk itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. Ibu Dr. Ir. Rimadewi Supriharjo, MIP Sebagai dosen pembimbing dalam
mata kuliah ini, arahan dan bimbingan beliau sangat membantu dalam
penyusunan makalah.
2.
Kedua orang tua dan keluarga yang telah mendukung selama masa studi diInstitut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
3.
Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kotayang selalu
memberikan dorongan dan motivasi selama proses penyusunan makalah ini.
4.
Penulis yang karyanya sangat bermanfaat sebagai referensi penyusunan
makalah, serta semua pihak yang tidak dapat kami sebutkan satu – persatu
dalam muqaddimah singkat ini.
Laporan ini merupakan pembahasan mengenai kerjasama dalam penyediaan
infrastrukur dalam skala regional. Selain mengidentifikasi mengenai praktek kerjasama,
namun juga analisa mengenai permasalahan yang ada dalam kerjasama tersebut. Untukitu, disampaikan pula mengenai usulan solusi yang dapat menjawab masalah-masalah
yang ada.
Seperti pepatah, tak ada gading yang tak retak, begitu pula dengan laporan ini.
Penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam makalah ini. Untuk
itu, kritik dan saran pembaca yang bersifat membangun sangat kami harapkan, Akhir
kata, semoga karya tulis ini bermanfaat bagi pembaca.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb.
Surabaya, 29 Desember 2014
Penulis
8/16/2019 Tugas II Infrawil
3/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
iii
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
ABSTRAK
Penyediaan infrastruktur perlu melibatkan kerjasama antara seluruh pihak
yang berkepentingan atau stakeholder. Kerjasama tersebut dilakukan untuk
menciptakan infrastruktur yang memadai sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Kerjasama tersebut melibatkan tiga elemen utama, yaitu: pemerintah, swasta, dan
masyarakat yang hendaknya saling berpartisipasi aktif mulai dari proses awal
perencanaan hingga pengelolaan dan evaluasi. Tanpa adanya kerjasama yang
berkesinambungan antar stakeholder, infrastruktur yang direncanakan akan sangat
sulit terealisasi. Selain itu, infrastruktur terbangun atau yang sudah ada tidak akan bisa
berkembang.
Kerjasama dalam penyediaan infrastruktur tidak selalu berjalan mulus.
Dengan kata lain, pasti ditemukan permasalahan baik hal yang kecil maupun yang
besar. Munculnya permasalahan tersebut dikarenakan banyak faktor dan dari pihak
manapun. Disinilah koordinasi antar stakeholder sangat diperlukan dalam meng-
overcome permasalahan tersebut. Solusi yang tepat perlu dirumuskan bersama agar
dapat proses penyelesaian masalah dapat berjalan dengan cepat dan mudah.
Salah satu contoh kerjasama dalam penyediaan infrastruktur skala regional
adalah Jalan Tol Waru-Bandara Juanda. Infrastruktur tersebut merupakan kerjasama
penyediaan infrastruktur antara pemerintah dengan pihak swasta. Adapun permasalahn
yang dihadapi, yaitu kerugian pihak swasta dan masalah pembebasan tanah. Kerugian
pihak swasta dikarenakan jumlah unit kendaraan yang melewati jalan tol belum
memenuhi target yang ditetapkan dalam rencana. Untuk itu, solusi yang diusulkan
untuk menjawab permasalahan tersebut antara lain: persiapan Plan-B, land capping,
koneksitas dengan jalan tol eksisting dan rencana, pembangunan kawasn perdagangan
dan jasa, serta evaluasi berkala.
Kata kunci : kerjasama, infrastruktur
8/16/2019 Tugas II Infrawil
4/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
iv
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ....................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ..................................................................................................... ii
ABSTRAK ..................................................................................................................... iii
DAFTAR ISI .................................................................................................................. iv
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ....................................................................................................... 1
1.2 Tujuan .................................................................................................................... 2
1.3 Sistematika Pembahasan ........................................................................................ 2BAB II PEMBAHASAN ................................................................................................. 3
2.1 Infrastruktur yang Dikerjasamakan ....................................................................... 3
2.2 Lokasi Pengembangan ........................................................................................... 6
2.3 Model Kerjasama ................................................................................................... 7
2.4 Permasalahan dan Tantangan ................................................................................. 9
2.5 Solusi Permasalahan ............................................................................................ 11
BAB III KESIMPULAN ............................................................................................... 14DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 15
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Infrastruktur yang dikerjasamakan ................................................................. 3
Gambar 2. Papan tanda jalan tol Waru-Juanda di bundaran Waru ................................... 5
Gambar 3. Rute jalan tol Waru-Juanda ............................................................................ 6Gambar 4. Logo PT. CMS ................................................................................................ 7
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Kenaikan Tarif Jalan Tol Waru-Juanda Tahun 2012 5
Tabel 2. Sumber Dana Pembangunan Tol Waru Juanda .................................................. 8
http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763619http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763623http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763629http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763629http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763623http://c/Users/samsung-pc/Desktop/revisi%202.docx%23_Toc406763619
8/16/2019 Tugas II Infrawil
5/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
1
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar BelakangInfrastruktur di setiap negara merupakan hal yang sangat penting guna
meningkatkan kesejahteraan rakyat, begitu pula di Indonesia, sebagai contoh
tersedianya jaringan jalan (baik jalan biasa maupun jalan tol) akan sangat membantu
berkembangnya masyarakat di suatu wilayah, kegiatan bisnis atau usaha di suatu
wilayah akan semakin berkembang seiring dengan semakin baiknya ketersediaan
infrastruktur jalan yang merupakan akses ke wilayah tersebut. begitu pula jenis-jenis
infrastruktur lain seperti pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, infrastruktur
tenaga listrik, penyediaan air minum, infrastruktur persampahan dan juga infrastruktur
telekomunikasi.
Pentingnya ketersediaan infrastruktur tersebut membuat pemerintah sebagai pihak
yang berwenang untuk menyediakan infrastruktur tersebut membutuhkan suatu dana
yang sangat besar untuk mendanai pembangunan infrastruktur yang menyeluruh dan
berkesinambungan. Ironisnya, bahwa kemampuan pemerintah untuk menyediakan dana
untuk menyediakan infrastruktur jauh dari kata cukup. Sebagai gambaran Pemerintah
memiliki target pembiayaan infrastruktur selama tahun 2009-2014 adalah sebesar
kurang lebih 1400 trilliun rupiah, sementara kemampuan pemerintah sendiri melalui
APBN selama 5 tahun diprediksikan hanya mencapai sekitar 400 trilliun rupiah yang
bertujuan untuk memenuhi program Millenium Development Goal pada tahun 2015.
Dalam hal ini diharapkan peran swasta untuk menutup kekurangan data yang besar
tersebut.
Kerjasama dengan berbagai pihak stakeholder sangat penting dalam pembangunan
untuk penyediaan infrastruktur skala wilayah. Kerjasama bisa berupa kerjasama antar
pemerintah daerah, pemerintah provinsi maupun kerjasama pemerintah dan swasta
( public-private partnership). Seberapa peran pemerintah dan swasta yang saling
bekerja sama dalam penyediaan infrastruktur akan dibahas dalam makalah kali ini.
Infrastruktur yang akan dieksplorasi yaitu Jalan Tol Waru – Juanda, yang mana prakter
kerjasama dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah kerjasama antara
pemerintah dan swasta.
BAB I PENDAHULUAN
8/16/2019 Tugas II Infrawil
6/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
2
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
1.2 Tujuan
Adapun tujuan dalam pembuatan makalah ini adalah untuk mengeksplorasi dan
mendeskripsikan praktek kerjasama dalam infrastruktur jalan tol Waru-Juanda.
1.3 Sistematika Pembahasan
Makalah ini memiliki sistematika penulisan sebagai berikut:
BAB I : Merupakan bab pendahuluan yang berisi latar belakang yang membahas
tentang penyediaan infrastruktur skala wilayah dan kerjasama antara
stakeholder dalam pembangunan infrastruktur tersebut. Tujuan penulisan
untuk memfokuskan pembahasan yang terdapat dalam makalah ini, serta
sistematika penulisan yang menjelaskan bagian-bagian dari makalah
secara terstruktur dan terperici.
BAB II : Merupakan bab pembahasan yang menjadi inti dari makalah ini yang
meliputi infrastruktur yang dikerjasamakan dan lokasinya, dalam hal ini
infrastruktur yang akan dibahas adalah jalan tol Waru-Juanda. Kemudian
juga dibahasa model kerjasama dari penyediaan infrastruktur tersebut.
Serta permasalahan dan tantangan juga disertai dengan solusi
permasalahan.
BAB III :Merupakan bab penutup yang berisi simpulan dari hasil pembahasan
kerjasama pembangunan infrastruktur jalan tol Juanda-Waru.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
7/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
3
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Infrastruktur yang Dikerjasamakan
Dalam makalah ini, pembahasan infrastruktur yang dikerjasamakan yaitu
pembangunan jalan tol. Jalan tol di Indonesia disebut juga sebagai jalan bebas hambatan
adalah suatu jalan alternatif untuk mengatasi kemacetan lalu lintas ataupun untuk
mempersingkat jarak dari satu tempat ke tempat lain. Untuk menikmatinya, para
pengguna jalan tol harus membayar sesuai tarif yang berlaku. Penetapan tarif didasarkan
pada golongan kendaraan. Bangunan atau fasilitas di mana tol dikumpulkan dapat
disebut pintu tol, rumah tol, plaza tol atau di Indonesia lebih dikenal sebagai gerbang
tol. Pembangunan infrastruktur jalan tol memerlukan biaya yang sangat besar dan waktu
pengerjaan yang relatif lama. Investasi jalan tol adalah investasi jangka panjang yang
barangkali investor akan tertarik.
Gambar 1. Infrastruktur yang dikerjasamakan
Sumber: http://id.citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-
perusahaan/6/citra-margatama-surabaya/
BAB II PEMBAHASAN
http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_bebas_hambatanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Tarifhttp://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Gerbang_tol&action=edit&redlink=1http://id.wikipedia.org/wiki/Tarifhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalanhttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_bebas_hambatan
8/16/2019 Tugas II Infrawil
8/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
4
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
Infrastruktur wilayah yang dikerjasamakan yang akan dibahas dalam makalah ini
adalah Jalan tol Waru-Juanda. Jalan tol Waru Juanda adalah jalan tol sepanjang 12,8
kilometer yang mengubungkan antara Bundaran Waru, Sidoarjo Selatan, dan Kota
Surabaya dengan bandara Internasional Juanda. Pembangunan jalan tol Waru-Juanda
tersebut tidak lepas dari peran stakeholder terkait, Peran stakeholder dalam
pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah suatu praktek kerjasama antara pemerintah
dengan swasta. Dalam Laporan Pengadaan Tanah (Januari 2002) PT Citra Margatama
Surabaya, dalam pembangunan proyek jalan tol Simpang Susun Waru-Tanjung Perak,
Surabaya, disebutkan bahwa PT Citra Margatama Surabaya ditetapkan sebagai
pemenang tender investasi pembangunan proyek jalan tol Simpang Susun Waru-
Tanjung Perak, Surabaya (SERR), berdasarkan Surat Keputusan Menteri PU tanggal 20
Maret 1996 .
Saat ini Jalan Tol Waru-Juanda setiap jalur terdiri atas 2 lajur, masing-masing
lajur memiliki lebar 3.5m dengan bahu jalan dalam 0.5m dan bahu jalan luar 2m.
Kecepatan kendaraan minimal adalah 60 km/jam dan maksimal adalah 80 km/jam. jalan
tol tersebut dibangun dengan sistem eleveted (layang), sehingga telah memenuhi aspek
lingkungan yang apabila terjadi genangan atau banjir disekitar jalan ini tidak akan mengganggualiran air . Jalan Tol Waru-Bandara Juanda ini diharapkan memperlancar akses dari dan
menuju Bandara Juanda serta mengatasi kemacetan di sekitar Bundaran Waru, Jl. Jemur
Andayani, Jl. Brigjen Katamso dan Jl. Raya Wadungasri yang selama ini merupakan
simpul-simpul kemacetan di kawasan Surabaya Selatan dan Sidoarjo. Jalan tol ini akan
terintegrasi dengan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dan rencana Jalan Tol Aloha-
Wonokromo-Perak (Tol Tengah). Ruas Jalan Tol Simpang Susun Waru-Bandara
Juanda, Jawa Timur sepanjang 12, 8 km dan senilai Rp 1,288 triliun resmi beroperasi
pada tanggal 27 April 2008 setelah Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY)
meresmikan ruas tersebut di areal Bandara Juanda Sidoarjo. Dengan adanya jalan tol
Waru-Juanda diharapkan dapat memacu pembangunan jalan tol lainnya dan dapat lebih
memacu juga peningkatan perekonomian khususnya di Surabaya.
http://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_tolhttp://id.wikipedia.org/wiki/Waru,_Sidoarjohttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Bandara_Internasional_Juandahttp://id.wikipedia.org/wiki/Bandara_Internasional_Juandahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Surabayahttp://id.wikipedia.org/wiki/Waru,_Sidoarjohttp://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_tol
8/16/2019 Tugas II Infrawil
9/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
5
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
Gambar 2. Papan tanda jalan tol Waru-Juanda di bundaran Waru
Sumber: http://id.citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-
perusahaan/6/citra-margatama-surabaya/
Tarif jalan tol simpang susun Waru-Bandara Juanda Surabaya tanggal 8 Juni
2012 resmi dinaikkan, menyusuI diterbitkannya Keputusan Menteri Pekerjaan Umum
No. 348/KPTS/ M/2012 tentang kenaikan tarif jalan bebas hambatan tersebut. Kenaikan
terbesar berlaku untuk golongan III yang semula Rp10.500 menjadi Rp12.000.
Perhitungan kenaikan berdasarkan tingkat inflasi dari Badan Pusat Statistik sebesar
12,48% di wilayah Surabaya selama periode Mei 2010-30 April 2012. Kenaikan harga
tersebut tidak lain kareana lalu Iintas harian (LHR) kendaraan di ruas itu yang baru
mencapai 30.000-31.000 unit per hari, padahal rencana bisnis mengatakan angka LHR
mencapai 50.000 unit per hari. Sejauh ini, pertumbuhan pendapatan mengalami
kenaikan sekitar 36% dari 2008-2010 dan 26% dalam periode 2010-2011.
Tabel 2. Kenaikan Tarif Jalan Tol Waru-Juanda Tahun 2012
Golongan Tarif Lama Tarif baru Kenaikan (%)
I 5.500 6.000 9.09
II 8.000 9.000 12.50
III 10.500 12.000 14.29
IV 13.500 15.000 11.11
V 16.000 18.000 12,5
Sumber : Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT), 2012
Untuk kenaikan tariff di jalan tol Waru-Juanda pada tahun 2012 memang sudah
sewajarnya karena sesuai dengan peraturan/regulasi pemerintah uang akan menaikkan
atau menyesuaikan tariff jalan tol setiap 2 tahun sekali sebagai evaluasi dan penyesuaian
tariff. Evaluasi tersebut dilakukan oleh BPJT.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
10/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
6
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2.2 Lokasi Pengembangan
Lokasi jalan tol Waru-Juanda menghubungkan Kota Surabaya dengan Bandara
Internasional Juanda yang ada di Sidoarjo. Gerbang tol tersebut dari Surabaya terletak
di Bundaran Waru, yang merupakan daerah perbatasan antara Kota Surabaya dengan
Kabupaten Sidoarjo, dan ujung lain dari jalan tol ini berada di Bandara Juanda yang
berlokasi di Kabupaten Sidoarjo. Jalan Tol Simpang Susun Waru-Juanda adalah bagian
dari Jalan Tol Simpang Susun Waru – Tanjung Perak atau Surabaya Eastern Ring Road
(SERR). Proyek ini menggunakan lahan 11,4 hektar (20%) di wilayah Kota Surabaya
dan 54,7 hektar (80%) di wilayah Kabupaten Sidoarjo. Jalan tol sepanjang 12,8 km,
terbagi dalam beberapa paket konstruksi yaitu:- Flyover menanggal (1,7 km)
- Ruas Dukuh Menanggal - Berbe k (2,9 km)
- Ruas Berbek - Tambaksumur (3,8 km)
- Ruas Tambaksumur - Bandara Juanda (4,4 km)
Rute jalan tol Waru-Juanda adalah dari Bundaran Waru-Kawasan Industri SIER-
Kawasan Permukiman Wadung Asri dan Tambak Sumur-Bandara Juanda.
Gambar 3. Rute jalan tol Waru-Juanda
Sumber: www.cms.co.id
8/16/2019 Tugas II Infrawil
11/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
7
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2.3 Model Kerjasama
Kerjasama dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda ini adalah Kerjasama
Pemerintah Swasta (KPS). Yang mana pihak swasta dalam kerjasama tersebut adalah
PT Citra Margatama. Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan PT Citra Margatama
Surabaya dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah perjanjian BOT ( Build
Operator Transfer ). Pada dasarnya BOT adalah suatu bentuk pembiayaan proyek
pembangunan dimana pelaksana proyek harus menyediakan sendiri pendanaan untuk
proyek tersebut serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang
dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya pelaksana proyek diberikan
hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas
semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.
Gambar 4. Logo PT. CMS
Sumber: www.cms.co.id
Dalam konteks pengadaan proyek infrastruktur, maka BOT tidak lain adalah
sebuah kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek (pemerintah) dengan pihak lain
sebagai operator atau pelaksana proyek. Dalam hal ini, pemerintah memberikan hak
pada PT Citra Margatama Surabaya untuk membangun jalan tol Waru-Juanda serta
mengoperasikannya 35 tahun (terhitung sejak tahun 2005) dan mengambil seluruh atau
sebagian keuntungan dan pada akhir masa kontrak harus mengembalikan proyek
tersebut pada pemerintah.Kontrak BOT adalah kontrak antara instansi pemerintah dan badan usaha/swasta
( special purpose company) dalam membangun infrastruktur publik yang bertujuan
untuk meningkatkan pertumbuhan infrastruktur tanpa pengeluaran dana dari
pemerintah, dimana pihak swasta (badan usaha) bertanggung jawab atas desain akhir,
pembiayaan, konstruksi, operasi dan pemeliharaan . Pihak swasta mendapatkan revenue
dari pengoperasian fasilitas infrastruktur tersebut selama periode konsesi berlangsung.
Build Operate Transfer contract didesain untuk membawa investasi sektor swasta
8/16/2019 Tugas II Infrawil
12/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
8
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
membangun infrastruktur baru. Pada BOT, sektor swasta akan membangun, membiayai,
dan mengoperasikan infrastruktur baru dan sistem baru yang sesuai standar pemerintah.
Periode operasinya cukup lama agar sektor swasta dapat menerima kembali biaya-biaya
konstruksi dan mendapatkan keuntungan. Setelah periode operasi selesai, seluruh
infrastruktur diserahkan kepada pemerintah.
Untuk struktur Pendanaan, nilai investasi proyek ini sekitar Rp 1,3 Triliun.
Dengan rincian biaya konstruksi sebesar Rp 1 Triliun dan Biaya Pengadaan tanah Rp
300 Milyar. Rincian sumber dana dan jumlahnya bisa dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 3. Sumber Dana Pembangunan Tol Waru Juanda
No. Stakeholder Jumlah investasi
1. Lender Rp 1 Triliun2. Investor Rp 300 Milyar
Total Dana Rp 1,3 Triliun
Sumber: www.academia.edu
Lender: Merupakan sebuah badan yang memberikan pinjaman pembiayaan dalam
sebuah proyek. Seperti perjanjian antara bank dengan pihak swasta. Dalam hal
ini tidak ada kaitannya dengan konstruksi, antara lain:
• BCA Rp 500 Miliyar
• Bank Mega Rp 500 Miliyar
Investor:
• PT Citra Marga Nusaphala Persada Tbk (94.7%)
• PT Jasa Marga (5.3%)
Biaya operasional:
• PT Citra Margatama Surabaya
8/16/2019 Tugas II Infrawil
13/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
9
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2.4 Permasalahan dan Tantangan
2.4.1 Kerugian Pihak Swasta
Setelah pembangunan jalan tol Waru-Juanda yang kemudian sudah
dioperasikan, PT Citra Margatama Surabaya (CMS) tidak mampu menutupi
pengembalian pinjaman bank (construction loan) dari pendapatan yang diharapkan
karena tidak tercapainya LHR (Lalu lintas Harian Rata-rata) yang diharapkan
sebagaimana rencana usaha yang telah ditetapkan. Hal itu diakibat karena sejak jalan tol
Waru-Juanda diresmikan, jumlah pengguna jalan tol tersebut tidak beranjak dari angka
25 ribu kendaraan. Sedangkan sesuai dengan rencana perhitungan bersama jalan tol
Waru - Juanda (12, 8 km) seharusnya memiliki LHR (Lalu lintas Harian rata-rata)
sesuai business plan yaitu berjumlah 53 ribu kendaraan. Oleh karena itu berakibat pada
pihak stakeholder yaitu PT Citra Margatama Surabaya (CMS) tidak mampu menutupi
pengembalian pinjaman bank (construction loan) dari pendapatan yang diharapkan
karena tidak tercapainya LHR yang diharapkan sebagaimana rencana usaha. Dikutip
dari Investor Daily (2009), disebutkan utang senilai Rp 951 miliar dengan bunga 14 %
per tahun itu sebelumnya dikucurkan BCA bersama PT Bank Mega untuk pembangunan
jalan tol (12,8 km). PT CMS seharusnya membayar cicilan sebesar Rp 11-12 miliar per
bulan. Namun, CMS tidak sanggup membayar karena kewajiban itu tidak sebanding
dengan pendapatan perusahaan yang hanya Pp 1,8-2 miliar per bulan. Oleh karena itu
PT CMS selaku pihak swasta belum diuntungkan atau belum mendapat untung dari
kerjasama pembangunan infrastruktur jalan tol Juanda-Waru.
Indrawan Sumantri, Direktur CMNP, mengungkapkan kewajiban CMS kepada
PT. Bank Central Asia, Tbk. dan PT. Bank Mega, Tbk. Jatuh tempo pada Juli 2014
silam. Tunggakan hutang di dua bank tersebut saat ini senilai Rp351,33 miliar (24 November
2014). Hingga saat ini, perseroan sedang melakukan negosiasi dengan pihak kredituruntuk penyelesaian atas kewajiban CMS sebagaimana tertuang dalam perjanjian kredit
investasi II. Hal tersebut terungkap dalam keterangan resmi kepada PT Bursa Efek
Indonesia pekan lalu. PT Citra Margatama Surabaya membutuhkan waktu lebih untuk
bisa menyelesaikan tunggakan hutang di dua bank senilai Rp351,33 miliar. PT CMS
memerlukan jalan keluar hutang investasi pembangunan jalan tol ini karena tidak sesuai
dengan rencana bisnis yng telah disusun ketika mengajukan proposal ke bank yang
ternyata untung yang didapat tidak sesuai dengan yang diharapkan
8/16/2019 Tugas II Infrawil
14/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
10
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2.4.2 Masalah Pembebasan Tanah
Permasalahan lain dari pembangunan jalan Tol Waru-Juanda adalah pada saat
pembebasan tanah untuk pembangunan. Dampak dari pengadaan tanah untuk
kepentingan umum dalam pembangunan jalan tol oleh investor swasta dengan model
KPS kontrak BOT mendapatkan beberapa hambatan. Pada saat tanah dibiayai oleh
investor swasta sejak SE MenKeu 22 Januari 1997, proses pembebasan tanah menjadi
berjalan lambat, baik karena naiknya harga tanah yang terlampau tinggi juga masalah-
masalah sengketa tanah yang berlarut-larut, dan munculnya para spekulan tanah.
Pembiayaan tanah oleh investor swasta juga berakibat beban risiko kenaikan tanah yang
sangat tinggi dan tidak dapat diprediksi oleh investor swasta.
Ganti rugi tanah kepada kurang lebih delapan ribu warga Brebek, Kecamatan
Waru, Sidoarjo yang tanahnya digunakan untuk pembangunan tol belum diberikan,
yang mana tuntutan dari warga tersebut sudah disampaikan sejak setahun yang lalu
tetapi belum juga dikabulkan. Sebagai aksi dalam permasalahan warga dengan
pembangunan jalan tol tersebut, warga Brebek melakukan pemblokiran jalan tol di
Simpan Susun Waru-Juanda.
Selain pemblokiran oleh warga, sekitar 100 warga Desa Wadung Asri,
Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo, menduduki ruas tol Simpang Waru-Juanda pada
April 2008. Mereka menuntut pembayaran ganti rugi tanah untuk proyek tersebut yang
belum tuntas. Aksi diawali long march dari Desa Wadung Asri sambil membawa
spanduk dan poster bernada protes. Warga kemudian menuju ke pintu masuk tol
Menanggal. Warga hanya ingin menunjukkan pada pengelola tol bahwa jalan yang
dibangun di atas tanah warga desa itu hingga kini proses ganti rugi belum tuntas. Selain
ganti rugi, warga juga mempersoalkan kelayakan jalan tersebut karena sejak dibangun
tol, daerah sekitar Wadung Asri mengalami banjir. Banyak saluran air ditutup untukkepentingan proyek jalan tol Waru-Juanda sehingga saat hujan turun kawasan Wadung
Asri banjir.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
15/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
11
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2.5 Solusi Permasalahan
Untuk meng-overcome problema terkait infrastruktur jalan tol Waru-Bandara
Juanda, diperlukan adanya solusi yang tepat. Dalam pembangunan maupun operasional
sering muncul suatu permasalahan tertentu yang menghambat proses dari
perkembangan pembangunannya sendiri. Pencarian solusi perlu dilakukan demi
mendukung keberlanjutan pembangunan. Berikut adalah usulan untuk menjawab
permasalahan yang dihadapi oleh infrastruktur jalan tol Waru-Juanda.
1) Persiapan Plan-B
Pada analisis dan review business plan seharusnya ada skenario terburuk
(manajemen risiko) ketika jaringan jalan lainnya tidak/ belum terbangun pada
saat ketika jalan tol Waru-Bandara Juanda selesai dibangun. Dengan tidak
adanya perencanaan plan-B yang memadai dari aspek proyeksi lalu lintas
tersebut, maka banyak kebijakan strategis dari PT CMS yang ”kurang peka”
dengan membengkaknya biaya investasi. Termasuk masalah kuota kendaraaan
per hari yang belum tercukupi.
Transparansi Pemerintah terhadap masterplan jalan maupun jumlah
traffic atau lalu-lintas harian (LHR) serta nilai tanah yang ditawarkan dalam
dokumen pengadaan investasi jalan tol juga sangat berpengaruh terhadap
perhitungan investasi oleh investor swasta dalam rencana usaha (business plan).
Perubahan masterplan jalan dan tidak akuratnya nilai tanah dan LHR
menyebabkan meningkatnya nilai konstruksi dan tanah serta tidak tercapainya
pendapatan yang diharapkan (revenue) dari LHR yang tidak sesuai rencana
usaha.
2)
Land CappingDalam masalah tanah, pada awalnya (1978-1995), pembebasan tanah
dilakukan dengan menggunakan anggaran Pemerintah, kemudian setelah tahun
1995 biaya pengadaan tanah tersebut menjadi sepenuhnya tanggungan investor
swasta. Dalam kondisi ini investor swasta mengharapkan jaminan Pemerintah
atas lonjakan harga tanah yang sebenarnya adalah tidak untuk kepentingan
investor swasta namun untuk kepentingan bersama investor swasta dan
Pemerintah. Pemerintah berusaha mengantisipasi hal ini dengan kebijakan land
8/16/2019 Tugas II Infrawil
16/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
12
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
capping . Pemerintah memutuskan patokan biaya lahan dalam proyek
infrastruktur yang harus ditanggung oleh investor sebesar 110% atau 2% dari
nilai investasi. Misalnya, dengan pemberlakuan land capping 110%, jika harga
lahan jalan tol yang akan dibebaskan semula diperkirakan 100, tetapi
kenyataannya di lapangan harga riil 130, investor cukup membiayai senilai 110,
sisanya 20 ditalangi oleh pemerintah. Proses talangan land capping oleh
Pemerintah akan dilakukan dengan menggunakan skema dana badan layanan
umum (BLU) yang berada di bawah Departemen PU. Land capping akan
dihitung dan dibayarkan Pemerintah pada akhir masa pembebasan lahan.
Namun, proses pembebasan tanah seharusnya bukan menjadi tanggung jawab
investor, melainkan Pemerintah. Investor hanya fokus untuk konstruksi fisik
agar proyek infrastruktur itu dapat cepat terbangun. Ada informasi yang tidak
pas, seolah-olah land capping itu fasilitas dari Pemerintah. Padahal ini
merupakan konsekuensi logis yang harus ditanggung Pemerintah dalam sebuah
proyek. Lahan itu bukan kawasan investor karena harga tanah itu tidak bisa
diprediksi di lapangan.
3)
Koneksitas dengan Jalan Tol Eksisting maupun Rencana
Pada penyusunan business plan tahun 1997, salah salah satu asumsi
dasarnya adalah ruas jalan tol Waru – Tanjung Perak (SERR) akan tersambung
membentuk koneksitas jaringan dengan sejumlah ruas dari jaringan jalan tol di
Surabaya dan sekitarnya, diantaranya ruas-ruas jalan tol eksisting, yaitu jalan tol
Surabaya – Gempol dan Surabaya – Gresik, ruas-ruas rencana jalan tol yaitu
jalan tol Surabaya – Mojokerto, jembatan tol Suramadu, juga ruas jalan arteri
MERR dan sebagainya.Adanya keterpaduan jaringan jalan tersebut memberikan proyeksi yang
cukup besar pada volume lalu lintas yang masuk ke jalan tol SERR. Pada
intinya, solusi terhadap masalah volume kendaraan yang belum memenuhi target
adalah dengan mengkoneksikan jaringan jalan tol Waru - Bandara Juanda
dengan jaringan jalan tol eksisting maupun jaringan jalan tol rencana.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
17/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
13
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
4) Pembangunan kawasan perdagangan dan jasa
Area di sekitar jalan tol Waru-Juanda berpotensi dikembangkan sebagai
kawasan perdagangan dan jasa skala regional. Pengguna jalan tol selama ini
hanya difokuskan pada orang yang menuju Bandara Juanda. Dengan adanya
kawasan perdagangan dan jasa di dekat jalur tol Waru-Bandara Juanda, akan
meningkatkan jumlah kendaraan yang melewati jalan tersebut, sehingga masalah
belum terpenuhinya volume kendaraan dapat diatasi.
Namun, dalam perencanaan kawasan perdagangan dan jasa tesebut harus
memperhatikan dua poin sebagai berikut.
Ketersediaan lahan parkir di area perdagangan dan jasa yang
direncanakan. Bangunan direkomendasikan memiliki KDB antara 40-
60%. Ini dimaksudkan agar selain lahan parkir mencukupi, juga dapat
mengakomodasi sirkulasi di dalam area perdagangan dan jasa tersebut.
Adanya akses yang memadai. Akses yang dimaksudkan adalah jalur
dari jalan tol menuju area perdagangan dan jasa tersebut. Yang harus
diperhatikan adalah dimensi jalan dan sirkulasinya. Dimensi jalan perlu
diperhitungkan agar tidak terjadi problem lalu lintas seperti kemacetan
atau traffic jam di area tersebut.
5) Evaluasi Berkala
Kunci kebeerhasilan dari pembangunan salah satunya adalah evaluasi
yang terkoordinir. Evaluasi yang dilakukan oleh seluruh pemangku kepentingan
dapat menganalisa permasalahan dengan lebih komprehensif, dari berbagai sudut
sesuai peran masing-masing pemangku kepentingan tersebut. Oleh karena itu,
evaluasi yang dilakukan harus secara berkala. Evaluasi tersebut harus meliputikeseluruhan operasional, mulai dari kondisi fisik eksisting hingga arus
keuangan, mulai dari hal yang kecil hingga ke besar.
Untuk evaluasi awal, mengingat adanya permasalahan-permasalahan
yang masih ada terkait operasional jalan tol Waru-Bandara Juanda, perlu
dilakukan evaluasi setahun sekali. Setelah permasalahan yang ada saat ini
terselesaikan, baru kemudian evaluasi selanjutnya dilaksanakan selama 5 tahun
sekali. Hal ini mempertimbangkan efektifitas dan efisiensi pengadaan evaluasi.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
18/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
14
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
BAB III
KESIMPULAN
Dari pembahasan di atas, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut.
Operasi jalan tol Waru - Bandara Juanda merupakan salah satu praktek
kerjasama dalam bidang infrastruktur transportasi. Jalan tol tersebut dibangun
untuk mengatasi masalah kepadatan lalu lintas yang sering terjadi di Bundaran
Waru, Jl. Jemur Andayani, Jl. Brigjen Katamso dan Jl. Raya Wadungasri.
Lokasi jalan tol Waru - Bandara Juanda terletak di sebagian wilayah Kota
Surabaya dan kabupaten Sidoarjo. Proyek tersebut menggunakan lahan 11,4
hektar (20%) di wilayah Kota Surabaya dan 54,7 hektar (80%) di wilayah
Kabupaten Sidoarjo.
Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan PT Citra Margatama Surabaya
dalam pembangunan jalan tol Waru-Juanda adalah perjanjian BOT (Build
Operator Transfer). Dalam hal ini, pemerintah memberikan hak pada PT Citra
Margatama Surabaya untuk membangun jalan tol Waru-Juanda serta
mengoperasikannya 35 tahun (terhitung sejak tahun 2005) dan mengambil
seluruh atau sebagian keuntungan dan pada akhir masa kontrak harus
mengembalikan proyek tersebut pada pemerintah.
Salah satu permasalahan yang dihadapi pada proyek jalan tol Waru - Bandara
Juanda adalah jumlah kendaraan yang menggunakan infrastruktur tersebut.
Sesuai dengan perhitungan bersama jalan tol Waru - Juanda (12, 8 km)
seharusnya memiliki LHR (Lalu lintas Harian rata-rata) sesuai business plan 53
ribu kendaraan, akan tetapi sejak diresmikan jumlahnya tidak beranjak dari 25
ribu kendaraan. Tantangan ke depan yang dihadapi oleh pihak terkait yaitu perihal pembebasan lahan. Tuntutan masyarakat mengenai ganti rugi yang tak
kunjung dipenuhi memicu aksi protes yang ditujukan kepada pengelola proyek.
Untuk mengatasi masalah dan menjawab tantangan, perlu adanya rekomendasi
demi keberlanjutan infrastruktur yang telah dibangun, Berikut rekomedasi
tersebut.
BAB III PENUTUP
8/16/2019 Tugas II Infrawil
19/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH
PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
15
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
1) Persiapan Plan-B
Proyeksi ke depan sebelum proyek dilaksanakan perlu dilakukan. Hal ini
bertujuan untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, salah
satunya menurut studi kasus adalah jumlah kendaraan yang melintas di
jalan tol tersebut.
2)
Land Capping
Terkait permasalahan harga lahan, solusi yang dapat diaplikasikan untuk
saat ini adalah pemberlakuan kebijakan land capping. Misalnya, dengan
pemberlakuan land capping 110%, jika harga lahan jalan tol yang akan
dibebaskan semula diperkirakan 100, tetapi kenyataannya di lapangan
harga riil 130, investor cukup membiayai senilai 110, sisanya 20
ditalangi oleh pemerintah. Proses talangan land capping oleh Pemerintah
akan dilakukan dengan menggunakan skema dana badan layanan umum
(BLU) yang berada di bawah Departemen PU.
3)
Koneksitas dengan Jalan Tol Eksisting maupun Rencana
Solusi ini diberikan untuk menjawab masalah kurang terpenuhinya
volume kendaraan yang melewati jalan tol Waru-Bandara Juanda. Jalan
tol yang dapat dikoneksikan yaitu jalan tol Surabaya – Gempol dan
Surabaya – Gresik yang merupakan jalan tol eksisting, serta ruas-ruas
rencana jalan tol yaitu jalan tol Surabaya – Mojokerto, jembatan tol
Suramadu, juga ruas jalan arteri MERR.
4) Pembangunan kawasan perdagangan dan jasa
Langkah ini diambil untuk meningkatkan volume kendaraan yang
melewati jalan tol Waru-bandara Juanda. Namun, perlu diadakan
penelitian lebih lanjut dalam terkait rencana tersebut.5)
Evaluasi berkala
Evaluasi dilakukan untuk menganalisa kondisi eksisting yang melibatkan
seluruh pemangku kepentingan. Tujuan utama dari evaluasi adalah untuk
meningkatkan kualitas dan mengoptimalkan kinerja infrastruktur.
8/16/2019 Tugas II Infrawil
20/20
JALAN TOL WARU-JUANDA
INFRASTRUKTUR WILAYAH 16
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
DAFTAR PUSTAKA
PT. Citra Margha Nusaphala Persada, Tbk. PT Citra Margatama Surabaya. http://id.
citramarga.com/sekilas-cmnp/investasi-cmnp/anak-perusahaan/6/citra-
margatama-surabaya/ (Diakses pada 18 Desember 2014)
Sari, Dimas Novita. Tol Waru Juanda: Pemegang Konsensi Belum Tuntaskan SPH
Rp114,73 Miliar. http://industri.bisnis.com/read/20130604/45/142852/tol-
waru-juanda-pemegang-konsensi-belum-tuntaskan-sph-rp11473-miliar .
(Diakses pada 18 Desember 2014)
Rauf, Abdul. SBY Batal Resmikan Tol Waru-Juanda. http://m.inilah.com/news/detail/
21005/sby-batal-resmikan-tol-waru-juanda. (Diakses pada 18 Desember 2014)
Pusat Komunikasi Publik. Presiden Resmikan Jalan Tol Waru-Bandara Juanda.
http://www1.pu.go.id/uploads/berita/ppw280408rnd.htm. (Diakses pada 18
Desember 2014)
Siregar, Adil. PT Citra Margatama Surabaya Diberi Waktu Selesaikan Tunggakan
Hutang. http://financeroll.co.id/news/pt-citra-margatama-surabaya-diberi-
waktu-selesaikan-tunggakan-hutang/. (Diakses pada 18 Desember 2014)
Dinisari, Mia Chitra. Tarif Waru-Juanda Naik Hingga 14,29%: Jasa Marga Tingkatkan
Jaringan. http://id.citramarga.com/berita-dan-event/berita-terkini/3067/tarif-
waru-juanda-naik-hingga-14-29-/ yang dikutip dari Bisnis Indonesia, Hal 6
Wed, 6 Jun 2012. (Diakses pada 18 Desember 2014)